農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告（一）.doc

目 錄第1章 總 論1 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)況1 1.2項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2 1.3項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍3 1.4主要結(jié)論與建議4第2章 市場(chǎng)調(diào)查與需要分析6 2.1建設(shè)背景分析6 2.2市場(chǎng)調(diào)查分析7第3章 現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析8 3.1建設(shè)地點(diǎn)與交通條件8 3.2地形地質(zhì)條件8 3.3水文條件8 3.4氣象條件8 3.5市政配套條件9 3.6建筑用材9第4章 建設(shè)規(guī)模與主要建筑結(jié)構(gòu)10 4.1建筑規(guī)模10 4.2主要建筑結(jié)構(gòu)10第5章 項(xiàng)目招投標(biāo)12第6章 投資估算與資金籌措13 6.1投資估算13 6.2資金籌措14第7章 環(huán)境影響分析15 7.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀15 7.2環(huán)境影響分析15 7.3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果15第8章 節(jié) 能17 8.1設(shè)計(jì)依據(jù)17 8.2節(jié)能措施17第9章 利潤(rùn)預(yù)測(cè)19 9.1住宅銷售價(jià)格19 9.2成本費(fèi)用20 9.3利潤(rùn)預(yù)測(cè)20第10章 財(cái)務(wù)分析21 10.1評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說(shuō)明21 10.2財(cái)務(wù)盈利能力分析21 10.3不確定性分析23第11章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)252第一章 總 論 1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)況 1.1.1項(xiàng)目名稱 雙峰縣青樹(shù)坪鎮(zhèn)中心大市場(chǎng) 1.1.2項(xiàng)目位置 雙峰縣青樹(shù)坪鎮(zhèn)中心大市場(chǎng)位于湖南省婁底市雙峰縣青樹(shù)坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)西南，東臨青樹(shù)大道，西面為鎮(zhèn)中心中學(xué)，北臨客運(yùn)站，南向342省道。 1.1.3項(xiàng)目性質(zhì)特點(diǎn) 該項(xiàng)目由青樹(shù)坪鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括文化花卉、百貨區(qū)和水產(chǎn)區(qū)、蔬菜水果及制品區(qū)和畜產(chǎn)品區(qū)及其配套服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目建成后，將成為本縣最重要的小商品和農(nóng)產(chǎn)品集散中心，能幅射邵東、雙峰等商品批發(fā)行業(yè)的大發(fā)展，能滿足青樹(shù)坪鎮(zhèn)不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)需要和整個(gè)婁底經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀要求，它將成為整個(gè)湘中農(nóng)村小城鎮(zhèn)首家理想的商品和農(nóng)產(chǎn)品集散地。 1.1.4總占地面積： 21649.7平方米 1.1.5建設(shè)面積 13296.7平方米 1.1.6建筑組成 擴(kuò)展項(xiàng)目包括家禽、肉類、水產(chǎn)、生鮮、蔬菜、水果及其配套服務(wù)設(shè)施組成。市場(chǎng)內(nèi)以一條9米寬的通廊將市場(chǎng)聯(lián)成一個(gè)完整的整體。 房屋層數(shù)：二層1.1.7投資總額23 8000萬(wàn)元 8.建設(shè)工期 10個(gè)月，其中主體工程建設(shè)8個(gè)月，配套工程建設(shè)2個(gè)月。 1.2項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 1.2.1項(xiàng)目建設(shè)背景 湖南省婁底市雙峰縣青樹(shù)坪鎮(zhèn)地處雙峰西部，轄64個(gè)村、2個(gè)社區(qū)，總面積97平方公里，總?cè)丝?.7萬(wàn)。青樹(shù)坪集鎮(zhèn)形成已有200多年歷史，是湘中地區(qū)的通衢要埠和重要的物資交流中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達(dá)3萬(wàn)余人，已建成了“兩縱五橫”的主結(jié)構(gòu)。青樹(shù)坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段， 320國(guó)道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫?zāi)媳?，離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來(lái)，青樹(shù)坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)，社會(huì)事業(yè)繁榮進(jìn)步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機(jī)機(jī)電、文化娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機(jī)機(jī)電等五大專業(yè)市場(chǎng)，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營(yíng)戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂(lè)場(chǎng)所40多家，大型超市4家，攤位1500多個(gè)，日商品交易額上1000萬(wàn)元。青樹(shù)坪鎮(zhèn)文化、教育、衛(wèi)生等事業(yè)興旺發(fā)達(dá)，有中心醫(yī)院1家，市級(jí)重點(diǎn)高中1所，中小學(xué)校34所，佛教寺廟1座。發(fā)展帶來(lái)了巨大的商機(jī)和財(cái)富，城區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)快速發(fā)展，居民收入與生活水平大幅度提高，縣城已經(jīng)在原消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上出現(xiàn)新的供求增長(zhǎng)點(diǎn)。該項(xiàng)目的建設(shè)，正是順應(yīng)這種發(fā)展趨勢(shì)而適時(shí)提出來(lái)的。 1.2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第一，項(xiàng)目的建設(shè)，有利于大力發(fā)展以商業(yè)流通為主的第三產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。充分利用現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展城區(qū)經(jīng)濟(jì)，是發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的必然選擇。因此項(xiàng)目的提出，從國(guó)家政策、地方戰(zhàn)略及商業(yè)發(fā)屏方向等宏觀方面看是十分可行的，也是十分必要的。 第二，項(xiàng)目?jī)?yōu)越的區(qū)域位置，蘊(yùn)藏著巨大的商業(yè)前景。從微觀上看，項(xiàng)目的提出也是切實(shí)可行的。項(xiàng)目座落于城西，交通條件優(yōu)越。與320國(guó)道相隔不到300米，與上瑞高速亦相隔不超過(guò)10公里，加上居住在附近的常住人口也在3萬(wàn)人以上，將給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。而這一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，無(wú)疑將使該地段的商業(yè)價(jià)值得到充分的體現(xiàn)。 第三，“加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐”是國(guó)家現(xiàn)階段可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將吸引大量農(nóng)業(yè)人口涌入城鎮(zhèn)從事第三產(chǎn)業(yè)。這樣，無(wú)形中刺激了消費(fèi)的增長(zhǎng)，加快了貨幣的流通，這一點(diǎn)是非常符合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策要求的，也是十分必要的。 第四，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將有利于鎮(zhèn)區(qū)市容、交通、衛(wèi)生管理?，F(xiàn)階段，由于缺乏足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，以街為市的馬路市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，甚至國(guó)道兩旁擺攤設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，場(chǎng)面十分混亂，嚴(yán)重影響了過(guò)境車輛的行駛，人員安全也得不到保障。項(xiàng)目建成后，將提供給經(jīng)營(yíng)戶足夠的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，加上規(guī)范的市場(chǎng)管理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進(jìn)一步發(fā)掘青樹(shù)的商業(yè)底蘊(yùn)，提升青樹(shù)的對(duì)外形象。 3項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 3.1編制依據(jù)雙峰縣青樹(shù)坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃；城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則； 城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）； 城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（GJJ37-90）： 湖南省建設(shè)委員會(huì)湘建1999價(jià)字第172號(hào)關(guān)于頒發(fā)（湖南省施工企業(yè)工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）的通知。 3.2研究范圍 本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的合理性、技術(shù)的可行性、實(shí)施的可能性等方面進(jìn)行了綜合性的研究論證，為項(xiàng)目的決策和開(kāi)發(fā)建設(shè)提供依據(jù)。 主要研究?jī)?nèi)容包括： 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性； 市場(chǎng)調(diào)查與需求分析； 現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析； 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容； 進(jìn)度控制與工程建設(shè)方案； 投資估算與資金來(lái)源； 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 1.4主要結(jié)論與建議 項(xiàng)目規(guī)劃、布局較合理，設(shè)施較為安全，交通組織流暢，且能有效地解決停車等問(wèn)題。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、實(shí)施方案的分析研究，我們認(rèn)為該項(xiàng)的建設(shè)是可行的；并將帶來(lái)巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)點(diǎn)： 項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目的建設(shè)是順應(yīng)整個(gè)湘中經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀要求和青樹(shù)坪廣大消費(fèi)群體的需求而提出的，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。 項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為7.12%，稅后內(nèi)部收益率為9.22%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為8000萬(wàn)元。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng)降能力強(qiáng)。 項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)促進(jìn)了湘中地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)進(jìn)一步提高青樹(shù)、雙峰的知名度，擴(kuò)大對(duì)外影響，吸引外來(lái)資金具有重大意義。 項(xiàng)目的建設(shè)符合青樹(shù)坪鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，水、電、通訊、道路和交通條件十分優(yōu)越，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有利的外部條件。2.部分建議 該項(xiàng)目為擴(kuò)建工程，在考慮商業(yè)門面的設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)考慮分區(qū)的設(shè)計(jì)是否合理，以營(yíng)造輕松、舒適的購(gòu)物環(huán)境，提高該“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”的文化品位。 項(xiàng)目建成后，應(yīng)實(shí)施方便廣大經(jīng)營(yíng)戶的物業(yè)管理措施，確保規(guī)范化運(yùn)行，透明化管理。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制成本和費(fèi)用，以防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)虧損。第二章 市場(chǎng)調(diào)查與需要分析 2.1建設(shè)背景分析 青樹(shù)坪鎮(zhèn)隸屬婁底市雙峰縣，是全國(guó)有名的小城鎮(zhèn)，是全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，是湘中地區(qū)重要的通商要埠和物資集散中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達(dá)3萬(wàn)余人，已建成了“兩縱五橫”的主結(jié)構(gòu)。青樹(shù)坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段， 320國(guó)道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫?zāi)媳?，離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來(lái)，青樹(shù)坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)，社會(huì)事業(yè)繁榮進(jìn)步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機(jī)機(jī)電、文化娛樂(lè)、交通運(yùn)輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機(jī)機(jī)電等五大專業(yè)市場(chǎng)，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營(yíng)戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂(lè)場(chǎng)所40多家，大型超市4家，攤位1500多個(gè)，日商品交易額上1000萬(wàn)元。 青樹(shù)坪具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人文優(yōu)勢(shì)，且市場(chǎng)繁榮，商貿(mào)流通活躍，開(kāi)發(fā)綜合性的商品集散中心符合實(shí)際，充滿開(kāi)發(fā)潛力，是帶動(dòng)青樹(shù)坪發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。 該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)西南，其所處地理位置具有以下優(yōu)勢(shì)： 1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)地位于鎮(zhèn)西南開(kāi)發(fā)區(qū)，符合青樹(shù)坪鎮(zhèn)城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展的方向。 2.交通優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目距國(guó)道320不足300米，距青花線、青甘線不足200米，與客運(yùn)站相臨，與省道342相距不到1O0米，與外界聯(lián)系快速便捷。 3.拆遷優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)沒(méi)有拆遷居民，拆遷成本不大。 4.用地優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)地形、地貌單一，地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，具備了城市建設(shè)的基本條件。 5.開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升青樹(shù)坪的小城鎮(zhèn)建設(shè)品位和對(duì)外開(kāi)放形象。 2.2市場(chǎng)調(diào)查分析 青樹(shù)坪是典型的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的集鎮(zhèn)。境內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，金土地、地得龍、年發(fā)樣樣紅、唯美興旺苗圃、大加嶺、巡勝淮山等農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社蔬菜基地面積達(dá)到4500余畝，青樹(shù)淮山、青樹(shù)蘿卜、青樹(shù)辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等農(nóng)產(chǎn)品獨(dú)具特色，品質(zhì)絕佳，遠(yuǎn)銷長(zhǎng)沙、邵東、衡陽(yáng)、婁底等地，覆蓋區(qū)域廣，市場(chǎng)活躍，吸引了周邊地區(qū)大量的人員前來(lái)經(jīng)商，加上汽車客運(yùn)站流通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，商業(yè)活動(dòng)十分頻繁，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人均消費(fèi)水平的提高，都將大大促進(jìn)商業(yè)流通的勢(shì)頭，只要政府和行業(yè)給予適當(dāng)指導(dǎo)，在政策上給予扶持，吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶來(lái)城西從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將會(huì)是水到渠成的。第三章 現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)無(wú)拆遷居民，拆遷成本不大，地貌較為平坦。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，建設(shè)區(qū)域的地形、環(huán)境從直觀上看都十分理想，符合規(guī)劃建設(shè)的要求，其交通便利，有利于動(dòng)工興建。 3.1建設(shè)地點(diǎn)與交通條件 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與過(guò)道320毗鄰，與客運(yùn)站緊鄰，交通便利，建材運(yùn)輸十分方便。建設(shè)場(chǎng)地與居民用房有適當(dāng)間距，施工對(duì)居民干擾不多，且施工場(chǎng)地較寬敞，有政府和部門的支持，施工秩序能夠得到保證。 3.2地形地質(zhì)條件 經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，用地范圍內(nèi)為旱地。整個(gè)場(chǎng)地平坦，填挖土方、搬遷磚瓦量不大。土層主要為粘土及紅粘土，地基承載力較強(qiáng)，根據(jù)“湖南省地震烈度區(qū)劃圖”確定婁底屬六度地震區(qū)，小區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物按“六度”進(jìn)行抗震設(shè)防。 3.3水文條件 用地范圍內(nèi)地下水位適當(dāng)，地下水無(wú)侵蝕性，對(duì)工程建設(shè)無(wú)直接不良影響，場(chǎng)地內(nèi)除雨水外無(wú)其他地表水，地表土層含水量不大。 3.4氣象條件 項(xiàng)目所在地屬中亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，特征明顯，具有春暖多變，寒潮頻繁，“倒秋”陰雨天氣多，寒露風(fēng)早臨，盛夏炎熱，四季多度，雨量集中的特點(diǎn)，除4、5月份雨季外，其它均為良好季節(jié)，氣候條件對(duì)施工影響較小，全年施工周期較長(zhǎng)。 氣象資料如下： 年平均氣溫17.3 其中：一月份平均氣溫5.1 七月份平均氣溫39.2 極端最高氣溫40.1 極端最低氣溫-7.4 年平均降雨量1311.8毫米 全年雨水日148天 相對(duì)濕度平均77% 日照時(shí)間年平均1522小時(shí) 風(fēng)速年平均1.4米/秒 夏季主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，冬季主導(dǎo)風(fēng)為西北風(fēng)。 適宜朝向?yàn)槟舷蚧蚰掀珫|9左右 3.5市政配套條件 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)配套的市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、綠化工程等，同時(shí)應(yīng)為用戶提供完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。 目前的鎮(zhèn)區(qū)管網(wǎng)為擴(kuò)建工程竣工后的供水、供電、排污、通信等提供了十分便利的條件。 3. 6建筑用材 雙峰縣有海螺等水泥生產(chǎn)企業(yè)，婁底市內(nèi)有漣鋼鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，其它木材、砂、石等材料充足，質(zhì)地良好，能夠就近滿足需要，是該項(xiàng)目建設(shè)的有利條件。第四章 建設(shè)規(guī)模與主要建筑結(jié)構(gòu) 4.1建筑規(guī)模 該項(xiàng)目總用地面積為23123.22平方米，總建筑面積13928.21平方米，建筑密度為3.0，其中無(wú)住宅建設(shè)，商業(yè)建筑面積13928.21平方米，公共建筑面積1410平方米，停車泊位62個(gè)，總投資8000萬(wàn)元。 4.2主要建筑結(jié)構(gòu) 商業(yè)建筑 1.平面布置 市場(chǎng)建筑物呈長(zhǎng)方形兩節(jié)布置，中間以10米寬的過(guò)道相連，市場(chǎng)外側(cè)一至二層布置2. 5米寬通廊，將市場(chǎng)聯(lián)成一個(gè)整體。 2.立面形式 四周為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)，一、二層布置商業(yè)門面，建筑風(fēng)格可選用現(xiàn)代風(fēng)格。內(nèi)“回”實(shí)行“柱”與“廊”結(jié)構(gòu)，圍繞柱與廊的變化形成豐富的外觀效果。 3.結(jié)構(gòu)選型 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。 主要結(jié)構(gòu)材料的選用 墻體材料盡量采用爐渣磚，混凝土空心磚、粘土空心磚、少量普通粘土實(shí)心磚，以節(jié)約能源為目的。 鋼筋：樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，其余構(gòu)件采用級(jí)鋼筋和新工級(jí)鋼筋。 水泥：主要承重構(gòu)件必須采用大廠水泥，以保證混凝土構(gòu)件的質(zhì)量，非承重墻及隔墻砂漿的配制可采用小廠水泥?；炷僚c砌筑砂漿中可加入粉煤灰，以降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量。混凝土主體結(jié)構(gòu)工程中，可使用摻級(jí)粉煤灰的混凝土，具體摻量由試配確定。第五章 項(xiàng)目招投標(biāo) 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)2001年6月18日頒布的第9號(hào)令建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)事項(xiàng)暫行規(guī)定，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)均采用公開(kāi)招標(biāo)制，選擇優(yōu)秀的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和設(shè)各、材料物美價(jià)廉的廠家。簽訂承包合同及供應(yīng)合同，明確甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，嚴(yán)格按合同法的有關(guān)條款進(jìn)行管理、實(shí)施，并按有關(guān)部門審核核準(zhǔn)。（詳見(jiàn)招標(biāo)基本情況表和審批標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)）第六章 投資估算與資金籌措 6.1投資估算 6.1.1編制依據(jù) 1.湖南省建設(shè)委員會(huì)湘建1999價(jià)字第172號(hào)關(guān)于頒發(fā)（湖南省建筑工程單位估價(jià)表)的通知； 2.湖南省建設(shè)廳湘建價(jià)2002578號(hào)關(guān)于頒發(fā)湖南省建設(shè)工程計(jì)價(jià)暫行辦法的通知； 3.湖南省建設(shè)委員會(huì)湘建1998價(jià)字第566號(hào)“關(guān)于頒發(fā)施工企業(yè)統(tǒng)一安裝工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知； 4.雙峰縣主要材料市場(chǎng)價(jià)格及預(yù)算價(jià)格。 6.1.2建設(shè)投資分析 本項(xiàng)目為非生產(chǎn)性建設(shè)工程投資，其建筑工程總投資由設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、預(yù)備費(fèi)(包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi))，建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅組成。 設(shè)備工器具購(gòu)置費(fèi)，是指按照建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件要求，建設(shè)單位(或其委托單位)購(gòu)置或自制達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備和新擴(kuò)建項(xiàng)目配置的首套及生產(chǎn)家具所需的費(fèi)用。由設(shè)備原價(jià)、工器具原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi))組成。 建筑安裝工程費(fèi)由建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)組成。建筑工程費(fèi)是指建設(shè)工程涉及范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、場(chǎng)地平整、道路、室外管道鋪設(shè)、大型土石方工程費(fèi)用。 工程建設(shè)其他費(fèi)，分為三類。 1.第一類是土地使用費(fèi)，包括土地使用權(quán)出讓金及遷移補(bǔ)償費(fèi)和城市建設(shè)配套費(fèi)； 2.第二類是與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用，包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、供電貼費(fèi)等； 3.第三類是與未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用，包括聯(lián)合式運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)等。 三、建設(shè)投資估算表：見(jiàn)附表 四、土地出讓金600萬(wàn)元。 6.2資金籌措 該項(xiàng)目投資總額為8000萬(wàn)元，其資金來(lái)源由鎮(zhèn)自籌為主和上級(jí)支持相結(jié)合的原則。 6.2.2銀行貸款4000萬(wàn)元。第七章 環(huán)境影響分析 7.1周邊環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目位于湖南省青樹(shù)坪西南，地塊近似長(zhǎng)方形，地勢(shì)平坦，用地周圍為民居、辦公場(chǎng)地以及商鋪。場(chǎng)址現(xiàn)狀對(duì)環(huán)境污染影響較小且周邊無(wú)大型污染源，主要污染物為道路揚(yáng)塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。 7.2環(huán)境影響分析 7.2.1項(xiàng)目施工期間的主要環(huán)境問(wèn)題。一是空氣環(huán)境。項(xiàng)目施工期間的大氣污染源主要來(lái)自建設(shè)期間土石方和建筑材料運(yùn)輸所產(chǎn)生的揚(yáng)塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。二是廢水。項(xiàng)目施工期的廢水排放主要來(lái)自工人的生活污水、地基挖掘時(shí)的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。三是固體廢物。項(xiàng)目施工期間會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，只要及時(shí)清運(yùn)，對(duì)環(huán)境影響不大。四是噪聲。項(xiàng)目施工期間噪聲主要來(lái)自各種施工機(jī)械、設(shè)備和工程運(yùn)輸車輛在運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲。 7.2.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的主要環(huán)境問(wèn)題。一是空氣環(huán)境。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的大氣污染源主要來(lái)白區(qū)域內(nèi)汽車尾氣。二是廢水。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的廢水排放主要來(lái)自住戶的生活污水和市場(chǎng)清理時(shí)產(chǎn)生的廢水。三是固體廢物。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常垃圾。四是噪聲。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間噪聲主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)機(jī)器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。 7.3環(huán)境保護(hù)措施及治理效果。 7.3.1施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果。施工期環(huán)境污染排放源：大氣污染物、建筑材料、車輛揚(yáng)塵、汽車尾氣等。防治措施：合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆放。采用商品混泥土，盡量少用干水泥。有效減少汽車尾氣對(duì)環(huán)境的污染。運(yùn)輸?shù)缆芳皶r(shí)清掃、沖洗，每日定期灑水，防止浮沉。減少車輛在場(chǎng)區(qū)的停留時(shí)間。安裝汽車尾氣凈化裝置。 水污染物、生活污水、澆注混泥土COD BOD5沖洗水由鎮(zhèn)區(qū)污水管網(wǎng)收集，經(jīng)青樹(shù)坪污水處理廠集中處理，達(dá)標(biāo)排放。建筑垃圾及時(shí)外運(yùn)，運(yùn)至青樹(shù)坪鎮(zhèn)垃圾填埋場(chǎng)統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。車輛禁止鳴笛，避免大量高噪聲設(shè)備同時(shí)施工，選用低噪聲設(shè)備，進(jìn)行樁基礎(chǔ)時(shí)做減振處理，運(yùn)輸車輛、機(jī)械設(shè)備噪聲、區(qū)域噪聲，作封閉隔音處理，減少二次污染。 7.3.2運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果。運(yùn)營(yíng)期環(huán)境污染排放源：大氣、車輛、廚房。防治措施：在場(chǎng)區(qū)周圍綠化植樹(shù)，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。汽車尾氣主要成分SO2、NOX、CmHn。汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對(duì)環(huán)境的影響，減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，使用廚房油煙高質(zhì)量、高效率烷值汽油，使用排油煙機(jī)COD BOD5。裝修垃圾、生活垃圾對(duì)大氣環(huán)境影響較少，水污染物、生活污水、雨水由開(kāi)發(fā)區(qū)下水管網(wǎng)收集，經(jīng)雙峰縣污水處理廠集中處理，污水經(jīng)處理后水質(zhì)達(dá)到城市污水三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排放，對(duì)受納水體一測(cè)水河環(huán)境影響較小，市場(chǎng)固體廢棄物定期由環(huán)衛(wèi)部門集中清運(yùn)統(tǒng)一回收，防止二次污染。區(qū)域噪聲達(dá)標(biāo)。噪聲（80-90dB）：來(lái)往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等。 7.3.3生態(tài)保護(hù)措施及預(yù)期效果。在場(chǎng)區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地科學(xué)、合理綠化植樹(shù)，以增加附近大氣環(huán)境的自凈能力。第八章節(jié)能 8.1設(shè)計(jì)依據(jù) 一是公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，二是夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 8.2節(jié)能措施 8.2.1建筑專業(yè)。屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為Km0.7；外墻在石材幕墻內(nèi)放置鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Km1；底面接觸空氣的架空或外挑樓板傳熱系數(shù)為Km1；地面地下室外墻熱阻限值1.2；外窗的氣密性等級(jí)不低于級(jí)。外窗采用隔熱性能較好的斷熱鋁合金型材，主要房間玻璃為中空玻璃。外窗傳熱系數(shù)K及遮陽(yáng)系數(shù)SC符合規(guī)范規(guī)定要求。 8.2.2設(shè)備專業(yè)。熱水管、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；公共衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型及部分光電控制，以節(jié)約用水；(3)熱交換器和冷卻塔等設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品：住房設(shè)樓宇自控系統(tǒng)（BAS），對(duì)空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備等運(yùn)行工況實(shí)行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測(cè)量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負(fù)荷變化選擇最經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行方式；過(guò)度季節(jié)利用全新風(fēng)供冷，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)冷卻；對(duì)使用功能、使用時(shí)間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)；加強(qiáng)空調(diào)風(fēng)管、供回水管的保溫，以減少能量損失；加強(qiáng)能量的有效利用，以節(jié)約用電量；變電所變壓器、柴油發(fā)電機(jī)均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；照明功率、密度值設(shè)計(jì)嚴(yán)格遵守照明節(jié)能設(shè)計(jì)要求；照明燈具采用高效節(jié)能型光源，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器；所有電機(jī)選用Y型節(jié)能型高效率電機(jī)；水泵機(jī)采用變頻供水方式，最大限度節(jié)約電能；采用建筑設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電氣設(shè)備、照明設(shè)備及其它用電設(shè)備監(jiān)控和自動(dòng)（收入與銷售稅金估算見(jiàn)表（9-2）控制，降低能耗；第九章 利潤(rùn)預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月合計(jì)1銷售收入120012002400360084001.2門面12001200240036008400 9.1成本費(fèi)用 本項(xiàng)目的成本費(fèi)用由建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成。 管理費(fèi)用主要為管理人員的工資、福利費(fèi)等其它費(fèi)用；財(cái)務(wù)費(fèi)用為銀行貸款利息支出。 本項(xiàng)目的流動(dòng)資金主要用于房屋的銷售工作，構(gòu)成項(xiàng)目的銷售費(fèi)用； 由于本項(xiàng)目無(wú)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和維檢費(fèi)，經(jīng)營(yíng)成本為總成本減利息支出，可變成本由建筑費(fèi)用與銷售費(fèi)用構(gòu)成；固定成本由管理費(fèi)和利息支出構(gòu)成。 9.2利潤(rùn)預(yù)測(cè) 根據(jù)以上收入和成本的估算，本項(xiàng)目的利潤(rùn)為386.365萬(wàn)元。第十章 財(cái)務(wù)分析 10.1評(píng)價(jià)參數(shù)及有關(guān)說(shuō)明 10.1.1評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)； 中國(guó)國(guó)際咨詢公司1997年編年的新建項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 中國(guó)人民建設(shè)銀行基本建設(shè)貸款項(xiàng)目評(píng)估實(shí)施辦法。 10.1.2評(píng)價(jià)參數(shù)：折現(xiàn)率為10%。 10.1.3評(píng)價(jià)年限 本項(xiàng)目于2015年6月開(kāi)工，2015年12月竣工，建設(shè)期6個(gè)月，評(píng)價(jià)基價(jià)為項(xiàng)目建設(shè)成后，房屋銷售工作結(jié)束，建設(shè)及經(jīng)營(yíng)工作全部完成。 10. 1. 4物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理所發(fā)生的收益和費(fèi)用未列入經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)。 10.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 10.2.1損益表與靜態(tài)盈利分析 根據(jù)分析計(jì)算可行本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：1 部投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/投資總額）100%=（386.365/8000）=4.83% 全部投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=723.12/8000100%=9.04% 本項(xiàng)目以上兩上靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與同行業(yè)檔次相應(yīng)指標(biāo)比較較低，但項(xiàng)目為公益性項(xiàng)目，政府以解決就業(yè)，改善經(jīng)商條件和鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，提升小城鎮(zhèn)建設(shè)品位和形象為第一目標(biāo)，故項(xiàng)目可行。 10.2.2現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 根據(jù)分析計(jì)算得本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：稅前全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率類別靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)PNPVFIRR投資利潤(rùn)投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部4.83%9.04%386.4386.410.06%10.06%FIRR（%）=10.06%稅前全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNRV（I=10%）=386.4萬(wàn)元，稅后全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）=10.06%；稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）75.22萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期1.31年。 稅前、稅后全部投資的FNRV均大于0；FIRR均大于基準(zhǔn)收益率；動(dòng)態(tài)投資回收期少于2年，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。 2.動(dòng)態(tài)盈利分析 凈現(xiàn)值（FNRV）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量，按基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（10%）折算為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零，經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅前全部投資的FNPV大于0，說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)幫命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項(xiàng)目取10%為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收率率（FIRR）：內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零