物業(yè)承接查驗方案.doc

物業(yè)承接查驗工作流程一、 人員準備物業(yè)承接查驗分為單體查驗和公共部分查驗兩部分。單體的查驗分為三組，由物業(yè)工程水、電、土建人員、施工單位組成驗房小組，按交房順序分專業(yè)進行查驗。驗房組由驗房員、記錄員組成。公共部分的驗收由全體人員共同查驗。物業(yè)公司單元查驗分組情況：第一組組長：賈炎冰驗收項目:電氣及弱電系統(tǒng)：(共性問題)給排水/供暖/燃氣：土建/門窗：記錄員：第二組組長: 馮建廣驗收項目:電氣及弱電系統(tǒng)：給排水/供暖/燃氣：土建/門窗：(共性問題)記錄員：第三組組長：郭曉東、劉雅克驗收項目:電氣及弱電系統(tǒng)：給排水/供暖/燃氣：土建/門窗：記錄員：劉雅克主要負責對外聯(lián)系及承接查驗協(xié)調(diào)工作公共區(qū)域及設(shè)施設(shè)備機房查驗：1、 賈炎冰負責中控室、高壓配電室、空調(diào)機房等相關(guān)機房；2、 馮建廣、郭曉東負責電梯包含電梯井道、水泵房、消防泵房。3、 配電房、弱電井、水表井、物業(yè)用房等由全體人員共同查驗。1、 物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)驗收證明材料(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項目開發(fā)批準報告； 規(guī)劃許可證； 投資許可證； 土地使用合同； 建筑開工許可證； 用地紅線圖。 (2)綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗收證書； 建設(shè)消防驗收合格證； 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； 供水合同； 供電協(xié)議書、許可證； 供氣協(xié)議書、許可證； 光纖合格證； 通信設(shè)施合格證； 電梯準用證。 (3)施工設(shè)計資料： 地質(zhì)報告書； 全套設(shè)計圖紙； 圖紙會審記錄； 設(shè)計變更通知單； 工程預(yù)決算報告書； 重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 (4)機電設(shè)備資料： 機電設(shè)備出廠合格證； 機電設(shè)備使用說明書（要求中文）； 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 (5)業(yè)主資料： 已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 二、 資料準備房屋查驗記錄表三、 設(shè)備、工具的準備1、 量具 2、 電筆、鉗子、多用插座（帶顯示的）、計算器 3、 鏡子、手電、打火機、紙筆 4、1只乒乓球-用于驗收下水管道 四、 物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容1、 物業(yè)資料2、 物業(yè)共用部位（1） 主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；（2） 共用部位的樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗；（3） 公共衛(wèi)生間、陽臺；（4） 公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。3、 公用設(shè)備設(shè)施4、 園林綠化工程（不在本次驗收范圍內(nèi)）5、 其他公共配套設(shè)施（不在本次驗收范圍內(nèi)）6、 室內(nèi)部分六、驗房內(nèi)容 飾面工程：墻面、頂棚、地面 門窗工程：單元門、入戶門、窗戶 電氣設(shè)備部分：配電箱、柜、盤、開關(guān)、插座、燈具等廚衛(wèi)系統(tǒng)：進水管、下水管、防水、地漏、風道等供暖系統(tǒng)；燃氣系統(tǒng)；欄桿扶手；是否損壞，高度電話線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、安防系統(tǒng)七、驗房標準及程序：（一）驗收標準 1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計文件完成裝修工程。 2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、 盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目。 3、各種管道還應(yīng)進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。4、屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。 5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實，達到粘結(jié)牢固、無裂縫。 6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應(yīng)進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。 7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求，達到不倒泛水，結(jié)合處嚴密平順，無滲漏。 8、各種房間水泥地面基層標高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求 （二）驗房程序 1、檢查相關(guān)文件是否齊備。2、再看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。 3、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、 強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。 （三）驗房具體注意事項 飾面工程:樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 門窗工程：門窗開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 門窗玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞。門窗處是否滲水痕跡窗窗邊與混凝土接口有無縫隙 電氣設(shè)備部分： 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 廚衛(wèi)系統(tǒng)： 預(yù)留菜池及潔具安裝位置，主衛(wèi)生間預(yù)留浴盆安裝位置； 廚衛(wèi)風道是否暢通 進水管、下水管是否符合要求 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏欄桿扶手： 是否有缺損斷裂的現(xiàn)象供暖系統(tǒng)：地熱及散熱器內(nèi)是否有漏水痕跡。燃氣系統(tǒng)：管道天然氣入戶，燃氣表是否安裝。電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、安防系統(tǒng)：是否具備電話插口、電視接口；寬帶線路入戶，是否具備網(wǎng)絡(luò)接口；戶內(nèi)與單元門為可視對講系統(tǒng)是否暢通八、發(fā)現(xiàn)問題的處理1、存在問題匯總，填寫房屋查驗記錄表。2、將房屋查驗記錄表提交地產(chǎn)工程部，