四大銀行在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)候的按揭流程攻略.doc

四大銀行在辦理個(gè)人住房貸款時(shí)候的按揭流程攻略 【四大銀行個(gè)人房貸按揭流程攻略】建設(shè)銀行住房按揭貸款流程建行按揭住房貸款流程(一) 咨詢：借款申請(qǐng)人除可以到建行濟(jì)南市分行任何“個(gè)貸”經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)，還可到開發(fā)商銀企聯(lián)絡(luò)員處，對(duì)該種貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進(jìn)行咨詢，并索取有關(guān)資料。(二)受理：借款申請(qǐng)人可以在與房屋出售方簽訂購房意向書，繳足定金后，到貸款建行或銀企聯(lián)絡(luò)員處領(lǐng)取貸款申請(qǐng)表，申請(qǐng)表填妥并由保證人簽章后，連同要求備齊的各種資料一起報(bào)送銀行，也可由銀企聯(lián)絡(luò)員統(tǒng)一報(bào)送。(三) 審查審批：信貸人員在對(duì)客戶書面資料進(jìn)行初審后，對(duì)借款宴請(qǐng)人的資信進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察并出具第一責(zé)任人調(diào)查意見，然后逐級(jí)上報(bào)審批。審批通過后出具銀行貸款承諾書，承諾書有效期為壹個(gè)月。(四) 簽訂合同發(fā)放貸款：借款申請(qǐng)人憑銀行貸款承諾書到出售方簽訂正式購房合同、并繳付30%以上的預(yù)付款，然后憑購房合南正本、繳款收據(jù)、承諾書和個(gè)人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等，同時(shí)繳付有關(guān)費(fèi)用。借款合同經(jīng)借貸雙方當(dāng)事人簽章后生效，貸款資金劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商帳戶同時(shí)，借款人領(lǐng)取有關(guān)合同文本，并按還款計(jì)劃要求，從貸款當(dāng)月開始還本付息。購房貸款步驟當(dāng)建行審查同意貸款后，將委托按揭事務(wù)中心為您代辦貸款所有手續(xù)，當(dāng)您接到會(huì)簽通知后，請(qǐng)您按以下步驟辦理有關(guān)手續(xù)：第一步 借款人(購房人)持有關(guān)資料(身份證原件、半寸方章及建行活期存折)進(jìn)入簽合同地點(diǎn)按揭事務(wù)中心。第二步 借款人(購房人)請(qǐng)按指示路線到合同會(huì)簽就座，聽取律師講解借款等合同文本。第三步 借款人(購房人)在按揭事務(wù)中心大廳保險(xiǎn)柜臺(tái)及收費(fèi)柜臺(tái)遞交建行活期存折，繳納個(gè)人住房貸款相關(guān)費(fèi)用。第四步 借款人(購房人)繳納有關(guān)費(fèi)用后憑收費(fèi)單據(jù)到會(huì)簽室領(lǐng)取本人的借款等合同文本，并請(qǐng)留心核對(duì)合同文本內(nèi)容。第五步 借款人(購房人)若錯(cuò)過借款合同講解專場(chǎng)，請(qǐng)自己閱讀合同文本。在閱讀過程中如有疑問請(qǐng)到咨詢柜臺(tái)提問，您將會(huì)得到妥善的解釋。第六步 借款人(購房人)如認(rèn)為合同沒有什么問題，請(qǐng)您在所有合同文本上簽名蓋章并填寫簽訂日期。第七步 借款人(購房人)辦妥以上事項(xiàng)，請(qǐng)將您的所有合文本，送交律師審閱。第八步 借款人(購房人)有關(guān)借款簽約手續(xù)已辦妥，按揭事務(wù)中心將盡快為您辦理有關(guān)抵押簽名手續(xù)，并通知銀行為您放款，請(qǐng)您放心回家。個(gè)人住房貸款需提供的資料：借款人夫妻雙方身份證、戶口本原件及復(fù)印件;雙方不在同一戶口中的還須提供結(jié)婚證明原件及復(fù)印件;借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件;合法的購房合同;借款人預(yù)付30%以上的預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件;貸款銀行規(guī)定的其他資料(如家庭財(cái)產(chǎn)證明等)。農(nóng)行住房按揭貸款流程售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。貸款行對(duì)售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營(yíng)業(yè)房40%)。借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶(保險(xiǎn)采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。中國(guó)銀行住房按揭貸款流程借款人提供申請(qǐng)資料 中國(guó)銀行銀行審核正式簽約購房合同、 個(gè)人住房抵押貸款合同 辦理合同的公證 辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記 銀行發(fā)放貸款 借款人還款 貸款還清后，辦理抵押 房產(chǎn)注銷登記手續(xù)中信實(shí)業(yè)銀行住房加按揭貸款流程申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料借款人需提交的文件或材料1.借款人有效身份證件(居民身份證或軍官證、警官證、護(hù)照等)、戶口簿或當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住證明的原件和復(fù)印件;2.借款人收入證明材料，包括工資單、納稅憑證等;以家庭收入償還貸款的，還應(yīng)當(dāng)提供家庭其他成員的身份及收入證明材料;3.有關(guān)購房合同、協(xié)議。4.抵押物的權(quán)屬證明文件，以及有處分權(quán)人出具的同意抵押的證明;中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的二手房(或抵押物)估價(jià)證明;5.購買房改房的，須按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房改房上市的有關(guān)規(guī)定，有房改部門提供的批準(zhǔn)文件，保證購房人可以獲得完全產(chǎn)權(quán);6.提供購房首付款證明;7.銀行要求的其它文件或資料?？蛻糍J款流程1.您需要在中信實(shí)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)開立活期存款帳戶;2.請(qǐng)您按要求填寫借款申請(qǐng)表，根據(jù)銀行的指示提交申請(qǐng)表與規(guī)定的材料3.由銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員或指定的律師對(duì)您進(jìn)行家訪，調(diào)查您所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性4.銀行審批通過后，通知您審批結(jié)果，并與您簽訂借款合同;5.視情況辦理保險(xiǎn)、抵押登記、公證等手續(xù);6.中信實(shí)業(yè)銀行將貸款直接劃撥到您在中信實(shí)業(yè)銀行開立的專用帳戶或者由您指定并經(jīng)中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的帳戶中;7.請(qǐng)您按借款合同的規(guī)定還本付息 按揭房貸有幾種還貸方式五種還貸方式 固定利率房貸：進(jìn)入加息周期較合算 據(jù)了解，光大銀行推出的固定利率房貸產(chǎn)品“陽光生活”，根據(jù)期限分為三類：分別為1至5年、5至10年、10至20年，目前，各檔次產(chǎn)品的具體利率標(biāo)準(zhǔn)沒有確定。不過，業(yè)內(nèi)人士分析，固定房貸利率的利率基準(zhǔn)將參考目前的房貸利率，會(huì)比6.12%稍微高一些。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前國(guó)內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動(dòng)利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相應(yīng)的增加。 而固定利率房貸則不會(huì)“隨行就市”，就是在貸款合同簽訂時(shí)，即設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。以貸款50萬元期限為10年的房貸為例，如果從辦理按揭后的第二年開始，如果央行每年加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，浮動(dòng)利率第十年的利息就為7.245%，而固定利率就算定為6.12%，10年下來，實(shí)行固定利率可以節(jié)省31300元。 對(duì)于即將推出的固定房貸利率業(yè)務(wù)，不少購房者都表現(xiàn)出了相當(dāng)濃厚的興趣。在記者采訪的過程中了解到，有的投資者表示，房貸利率固定，也就固定了未來每個(gè)月的還款金額，比較容易從資金量上把握。但是，也有投資者表示辦理房貸不會(huì)選擇固定利率?！皩?duì)今后的銀行利率走勢(shì)無法判斷。如果以后銀行下調(diào)利率，我感覺固定利率房貸會(huì)虧錢的?！?對(duì)此，理財(cái)專家提醒說，固定利率有利有弊。由于固定利率將高于現(xiàn)行利率，對(duì)于打算提前還貸的人來說，選擇固定利率貸款是不劃算的。 理財(cái)師分析指出，對(duì)于有升息預(yù)期的投資者比較適合申請(qǐng)固定利率房貸。不過，這也要求投資者具備一定的風(fēng)險(xiǎn)鎖定能力。必須根據(jù)當(dāng)前的宏觀發(fā)展形勢(shì)，對(duì)預(yù)期升息空間作出合理判斷，同時(shí)結(jié)合各家銀行推出的該業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，預(yù)測(cè)今后的升息空間有多大，然后作出決定。如果投資者判斷今后的貸款利率會(huì)升到8%、9%。而且在這個(gè)比較高的階段持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間，那就適合選擇固定利率。不過理財(cái)專家認(rèn)為，近期房貸利率已經(jīng)兩次提高，即使再有一到兩次的加息，此時(shí)申請(qǐng)固定利率房貸，風(fēng)險(xiǎn)可能比較大。 等額本息還款：適合收入穩(wěn)定的群體 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式。這種還款方式就是按按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。 舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息法，每個(gè)月大約還1376.9元。還款總額為 33萬元，其中支付利息款金額為13萬。 對(duì)此，銀行理財(cái)專家分析，以等額本息還款方式還房貸，借款人每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。等額本息還款方式尤其適合收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的人群，以及買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大。 等額本金還款：適合目前收入較高的人群 除了等額本息還款法外，等額本金還款也是一種比較常見的還房貸的方法，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。 舉例來說，假設(shè)需要向銀行借款20萬元，還款年限為20年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本金法，在還款初期，第一年每月還款額在1700元左右；最后一年的月均還款在800元左右。等額本金法的還款總額為31萬元，其中支付利息款金額為11萬。 使用等額本金還款的特點(diǎn)是，借款人在開始還貸時(shí)，每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。這種還款方式相對(duì)同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。 如果當(dāng)房貸利率進(jìn)入到加息周期后，等額本金還款法也會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。按照現(xiàn)在大部分銀行的規(guī)定，部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 等額遞增(減)：靈活性強(qiáng) 等額遞增還款方式和等額遞減還款方式，是指投資者在人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，與銀行商定還款遞增或遞減的間隔期和額度；在初始時(shí)期，按固定額度還款；此后每月根據(jù)間隔期和相應(yīng)遞增或遞減額度進(jìn)行還款的操作辦法。其中，間隔期最少為1個(gè)月。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。 以貸款10萬元、期限10年為例，如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還700多元，第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)兩年每月需要還1300多元，隨后，每?jī)赡赀f減200元，直到最后兩年減至每個(gè)月還700多元。 等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是已經(jīng)預(yù)期到未來會(huì)逐步增加的人群。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。 按期付息還本：適合房產(chǎn)投資客 “按期付息還本”就是借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是借款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。據(jù)悉，目前采取按期付息還本的還款方式的銀行是招商銀行。本金歸還計(jì)劃借款人經(jīng)過與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬元，兩次還款間隔不超過12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。 舉例來說，20萬元貸款，10年期，借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，借款人最少一次要還6個(gè)月的本金，為10000元，下一次還本金不能超過一年時(shí)限。 據(jù)銀行理財(cái)專家介紹，按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)工商業(yè)者。在當(dāng)前中小企業(yè)融資較為困難情況下，以住房抵押從銀行借到一筆資金比通過企業(yè)本身向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款容易得多。因此，一些本來購房有足夠一次性付款的人仍選擇按揭。不過，據(jù)了解，目前很多年輕購房者也有選擇按期付息還本方式的傾向 房貸提交資料購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件）；購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票）；購房人已首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請(qǐng)書、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書 房貸按揭手續(xù)是不是非得本人簽字才行？委托代理手續(xù)可以在銀行辦嗎？ 辦理按揭時(shí)本人在國(guó)外無法親自到當(dāng)?shù)劂y行辦理相關(guān)手續(xù)，怎么樣出具一個(gè)手續(xù)來將按揭順利辦理下來。 其實(shí)我想說的和樓上的差不多。方法是有，公證委托，但是委托時(shí)必須你本人和你委托人都要到場(chǎng)，而且出具相關(guān)證件。不過，銀行不一樣，要求都有不同，關(guān)鍵看開發(fā)商和銀行關(guān)系。還有你個(gè)人的資信度如果本人不到場(chǎng)簽字可以到公證處辦理一份委托公證!全權(quán)委托他人代為簽署!貸款的名字和一切手續(xù)必須是本人簽字別人是不可以代簽的！貸款是可以委托簽字的但必須到你現(xiàn)在所在地的公證部門辦理公證，才可以的在我所在的地方，如果你在外地可以采取以上辦法，如果在本地的話非要本人簽字的。必須本人，如果特殊情況本人不在可以辦公正委托書。你在國(guó)外可以去當(dāng)?shù)氐拇笫桂^開個(gè)證明也行！像您這樣的情況必須要持您的有效簽證到當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)事館以上的國(guó)家駐外機(jī)構(gòu)開具委托說明書（大概是80歐元）然后寄回國(guó)內(nèi)，由您貸款所在地的公證部門依據(jù)說明開立委托公證書然后持公證書 由委托人代您辦理公積金個(gè)人住房貸款簡(jiǎn)介】一、貸款類型(一)純公積金貸款純公積金貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，委托商業(yè)銀行向購買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。(二)組合貸款組合貸款系指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，商業(yè)性銀行運(yùn)用自營(yíng)資金，對(duì)購買自住住房的同一借款申請(qǐng)人、使用同一抵押物，采用同一貸款期限，執(zhí)行不同貸款利率發(fā)放的個(gè)人住房貸款，是政策性個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款的組合。純公積金貸款和組合貸款統(tǒng)稱為公積金個(gè)貸二、貸款品種(一)期房按揭貸款期房按揭貸款是指借款人在本市城鎮(zhèn)已向公積金中心申請(qǐng)貸款規(guī)模的樓盤購買在建住房，通過售房單位和承辦銀行申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。(二)期房直客貸款期房直客貸款是指借款人購買在建住房(房屋已完成主體建筑封頂)時(shí),因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。(三)現(xiàn)房直客貸款現(xiàn)房直客貸款是指借款人購買現(xiàn)房時(shí)，因客觀原因不能在所購樓盤直接獲得公積金個(gè)貸,而由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。(四)置換抵押貸款置換抵押貸款是指借款人將原辦理的商業(yè)性個(gè)人住房貸款或組合貸款余額統(tǒng)一置換為公積金個(gè)貸。(五)二手房貸款二手房貸款是指借款人購買二手房時(shí)，由其直接向公積金中心申請(qǐng)辦理的公積金個(gè)貸。二手房按揭交易所需稅費(fèi)有：交易契稅 成交價(jià)1.5% 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；交易服務(wù)費(fèi) 建筑面積6元/ 產(chǎn)權(quán)交易中心 ；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；過戶代理費(fèi) 600元 代理公司 ；評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值0.5% 評(píng)估公司 ；評(píng)估代理費(fèi) 500元 代理公司 ；保險(xiǎn)費(fèi) 評(píng)估值0.07%貸款年限 保險(xiǎn)公司 ；公證費(fèi) 貸款額0.3% 公證處 ；核檔費(fèi) 200元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；抵押登記費(fèi) 80元 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心 ；抵押代理費(fèi) 500元 代理公司 ；貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額1% 擔(dān)保公司 ；按揭代理費(fèi) 貸款額1% 代理公司 ；中介費(fèi)1-10萬(含10萬) 2.5%； 10-20萬(含20萬)2%； 20-30萬(含30萬)1.5%； 30萬以上1%。（雙方承擔(dān)） 二手房買賣費(fèi)用有哪些 契稅暫行條例規(guī)定的契稅,稅率為為3-5。具體多少,由各省政府定。契稅由承受人承擔(dān)。(2)印花稅:按印花稅暫行條例規(guī)定,合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)及權(quán)利、許可證照均是應(yīng)稅項(xiàng)目,納稅人是立合同人,按成交價(jià)的0.05征收。(3)個(gè)人所得稅法還規(guī)定了個(gè)人所得稅,稅率為20,由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)。(4)營(yíng)業(yè)稅暫行條例還規(guī)定營(yíng)業(yè)稅,由銷售方負(fù)責(zé),稅率為5。一般普通住宅購入兩年以上的免交。(5)其它費(fèi)用有房產(chǎn)交易費(fèi)、房產(chǎn)證工本費(fèi)、土地證工本費(fèi)、交易評(píng)估費(fèi)等,具體數(shù)額請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)胤课萁灰撞块T。 按照國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知(國(guó)稅發(fā)2006108號(hào),以下簡(jiǎn)稱通知)的規(guī)定,二手房交易要強(qiáng)制征收個(gè)稅。該規(guī)定已經(jīng)自2006年8月1日起執(zhí)行。 通知中對(duì)以往規(guī)定的說法做了重申,包括:二手房交易征收個(gè)稅“以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入(征稅額)”,房屋原值的確定方式,能夠扣除的合理費(fèi)用的界定等。 通知有三個(gè)政策新點(diǎn):一是強(qiáng)化了對(duì)二手房交易個(gè)稅征收的管理,其中規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理”。“這就意味著個(gè)稅征收也要實(shí)現(xiàn)先稅后證。”。這在征收環(huán)節(jié)上沒有什么難度,主要考驗(yàn)的是百姓的心理承受能力。 另兩個(gè)新點(diǎn)是,通知對(duì)二手房交易個(gè)稅征收中的兩個(gè)問題進(jìn)行了明確。一是允許住房裝修費(fèi)用與住房貸款利息稅前扣除。其中,轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用允許扣除的最高限額為房屋原值的10%。但是,納稅人原購房為裝修房,即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。二是對(duì)于納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定個(gè)人所得稅額,在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定 二手房買賣的過程1、 北京市居民進(jìn)行二手房買賣的一般過程（一）二手房買賣價(jià)格的確定在進(jìn)行充分的考察后，買賣雙方根據(jù)自己的意愿，可以協(xié)商確定房屋進(jìn)入市場(chǎng) 的買賣成交價(jià)格（二）二手房買賣合同的訂立買賣雙方協(xié)商確定成交價(jià)格后，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同1.合同訂立前的準(zhǔn)備工作在決定簽訂買賣合同前，購房方要*注意看房時(shí)候應(yīng)注意的問題包括房屋的質(zhì)量、房屋周圍的環(huán)境、房屋的權(quán)屬證書等。(1).房屋的質(zhì)量。比如看房屋有沒有漏雨的可能，房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)有沒有被破壞，有些人為了裝修將房屋的承重墻給推倒，這樣房屋的安全系數(shù)就大大降低；看房屋內(nèi)的水、電設(shè)施有沒有被破壞，有沒有危險(xiǎn)等。(2).房屋的周圍環(huán)境。比如看看房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理情況，小區(qū)周圍的自然環(huán)境，以及小區(qū)的交通方不方便，因?yàn)檫@些因素都涉及到房屋的價(jià)格的確定。(3).房屋的權(quán)屬證書。在進(jìn)行二手房買賣的時(shí)候，一定要檢查賣方是否真正是房屋的所有權(quán)人，是不是有權(quán)出賣房屋，比如，要查明是不是真正的房屋產(chǎn)權(quán)證書，必要時(shí)要到房屋管理部門去查明；要看是不是共有房屋，如果房屋產(chǎn)權(quán)證上寫的是共有，一定要查明是否經(jīng)過共有人同意，這點(diǎn)是為了防止簽訂無的房屋買賣合同，防止買方上當(dāng)受騙的首要方法。2.二手房買賣合同條款擬訂目前國(guó)家尚未出臺(tái)二手房買賣的格式合同，一般二手房買賣合同都是由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)相比較，二手房市場(chǎng)規(guī)模小、零散、隨意、復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大，正因?yàn)槿绱?，買賣雙方當(dāng)事人在議定合同時(shí)，就必須極為謹(jǐn)慎，以減少漏洞與風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)我國(guó)合同法及城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，昆山租房網(wǎng)二手房買賣合同應(yīng)該具備以下條款：(1).當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚地介紹或調(diào)查。(2).要進(jìn)行買賣的二手房的具體情況這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)；是公房還是私房；是以成本價(jià)還是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房屋，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；房屋是否已經(jīng)出租；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程，房屋的產(chǎn)權(quán)證書也應(yīng)該寫入合同之中，因?yàn)橹挥挟a(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人更改才意味著房屋真正轉(zhuǎn)移給買方。(3).購買二手房的價(jià)款這里也是很主要的內(nèi)容，應(yīng)該寫明總價(jià)款，以及價(jià)款的確定依據(jù)，以免日后出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)雙方?jīng)]有證據(jù)；付款方式，是現(xiàn)金支付還是轉(zhuǎn)帳，是一次性支付還是分期付款；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。(4).履行期限、地點(diǎn)、方式這里主要寫明交房時(shí)間；誰來負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)，雙方的配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)雙方如何協(xié)調(diào)修改合同。(5).違約責(zé)任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；擔(dān)保的形式；二手房買賣不同于新房買賣，因?yàn)槭褂眠^，所以可能會(huì)影響使用效能，雙方要在合同中約定那些情況由賣方負(fù)責(zé)，那些情況由買方自負(fù)責(zé)任。(6).解決爭(zhēng)議的方式這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。(7).合同中止、終止或解除條款按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要明解約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還等。(8).合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條件。(9).附件在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。主要以復(fù)印件的形式將與二手房買賣有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書，公證書，委托書等證件附上。3.審核申請(qǐng)簽訂合同后30日內(nèi)，二手房買賣雙方持合同到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理部門接到買賣雙方提交的材料后，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。如果申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)對(duì)其交易房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。如果經(jīng)核查申報(bào)的買賣成交價(jià)格符合市場(chǎng)交易價(jià)的，則在當(dāng)事人依照有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)后，予以辦理轉(zhuǎn)讓和變更手續(xù)。4.異議復(fù)核買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)通知核，局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書之日起書之日起市房10日內(nèi)作出復(fù)核決定。5.過戶及權(quán)屬變更(1).買方持買賣合同、立契過戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。(2).辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。 本文由昆山房?jī)r(jià)走勢(shì)提供，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處 房按揭貸款程序_銀行按揭貸款銀行資料_購房貸款流程【廣州競(jìng)宇住房按揭】競(jìng)宇購房按揭貸款中心表示：要了解購房按揭貸款的程序，那么就要從以下幾點(diǎn)來講:1、購房按揭貸款程序過程中涉及的個(gè)人，即借款人；2、銀行按揭貸款要求提交的資料；3、第三才是購房貸款的流程了。新浪樂居9 a- d4 Y h. k7 下面的內(nèi)容就是跟大家息息相關(guān)的購房按揭貸款程序了。: 1 G$ _ O E房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇# u e( J A0 Q購房按揭貸款程序:一、借款人在申請(qǐng)住房按揭貸款時(shí)必須提交銀行所需的相關(guān)資料，即你要滿足銀行所要的條件提交的資料一般有這幾項(xiàng):(1)有合法的身份(居民身份證、戶口簿、軍官證,在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外自然人為護(hù)照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件);(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,信用良好,有償還貸款本息的能力,如加蓋單位公章及財(cái)務(wù)專用章的收入證明;(3)年滿18歲,具有完全民事行為能力,一般不能超過65周歲。(4)如果已婚提供夫妻雙方的材料;未婚提供未婚證明;離婚提供離婚證。二、與開發(fā)商簽訂購房合同,此時(shí)需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇8 h. h# Q五證是指:國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售(預(yù)售)許可證。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 8 H0 G7 C- x三、繳付首付款,注意保存首付款收據(jù), K G0 v Z3 L N四、到銀行填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇0 o) Y. P開發(fā)商一般都會(huì)與一家或幾家銀行辦理按揭貸款協(xié)議,這樣手續(xù)會(huì)方便些。帶齊首付款收據(jù)、商品房買賣合同、身份證、本市戶口簿(非本市戶口提供一年以上暫住證明)、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表。 五、銀行的信貸人員對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行審查和逐級(jí)審批,如果認(rèn)為符合銀行的貸款條件,會(huì)通知申請(qǐng)人簽訂個(gè)人住房按揭貸款合同,合同期限不超過30年。六、到房管局辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證,用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇8 z; k0 h( |/ E2 z到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險(xiǎn)公司辦理房屋保險(xiǎn)。以上手續(xù)銀行或按揭公司一般會(huì)代辦。 新浪樂居6 e$ q( w七、開立賬戶! f2 Q. S# ) r: ) y, A選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議,并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立還款專用的儲(chǔ)蓄存折賬戶或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶。同時(shí),售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。八、支用貸款新浪樂居3 Z. ! q9 _經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款,辦妥有關(guān)手續(xù)后,貸款行按照借款合同約定,將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi),或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。新浪樂居論壇( H3 & Q* w1 j# b9 S3 q九、借款人必須按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息,否則銀行可以依法收回房屋。 十、貸款本息結(jié)清后,注銷抵押登記,您就成為房屋的真正所有人了。其它： 一、個(gè)人需提供資料 1.申請(qǐng)人及配偶（如已婚）的身份證。 2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異。 3.與售房房單位簽訂的符合政府統(tǒng)一規(guī) 定的購房合同或協(xié)議，及有關(guān)證明文件。 4.首付款證明正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明。 5.收入證明（蓋單位公章）。 6.在職單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（加蓋公章并體現(xiàn)當(dāng)年年檢）。 7.其他銀行要求的文件。 隨各銀行具體要求的不同，應(yīng)提交的材料會(huì)有所不同。 購房按揭貸款注意事項(xiàng)市民吳先生，從02年貸款買第一套房到07年在貸款買二套房，從夫妻雙人從容還款到金融危機(jī)沖擊后拮據(jù)過日子。一位普通市民的貸款購房經(jīng)歷給我們展現(xiàn)了一些住房貸款方面需要的注意事項(xiàng)。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇8 T, K& v! 2002年，在事業(yè)單位工作的吳先生在鼓樓區(qū)買了套90平方米的商品房，盡管當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)只有30多萬元，但對(duì)于吳先生來講，想一次性付清房款還是有些難度。由于是婚房，為了早日成婚，無奈之下吳先生打聽到可以從銀行貸款，于是變成了科室里第一個(gè)“吃螃蟹”的人?！澳莻€(gè)時(shí)候我身邊貸款買房的人還很少?！币?yàn)椴磺宄闆r，吳先生糊里糊涂地選擇了首付3成、8年按揭貸款，采用的是等本還貸法。時(shí)隔5年之后，吳先生已經(jīng)是個(gè)4歲女孩的爸爸，家里的房間也明顯不夠用了。2007年年初，他在河西看中了一套學(xué)區(qū)房，和妻子一合計(jì)，雖然總價(jià)高達(dá)150多萬，但吳先生還是咬了咬牙，從銀行貸款100萬買了現(xiàn)在居住的躍層公寓?！爱?dāng)初沒想太多，采用等額本息還款方法，一是覺得我和老婆的收入水平可以負(fù)擔(dān)，二是覺得當(dāng)時(shí)股票很好賺錢，我們?cè)诠墒欣锏馁Y金，利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率。”讓吳先生一家沒想到的是，2008年股市暴跌，在一家外貿(mào)公司任職的吳太太也遭遇了降薪?！皬那暗寞偪褓徫?、休閑旅游都遙不可及，股票大幅縮水，一家子從輕松過日子，一下子淪落到為還債心煩意亂的地步。”吳先生說，一直堅(jiān)持到今年，股票解套后，他們將股市里的投資全部撤出，進(jìn)行提前還款，才覺得輕松不少?？偨Y(jié)了自己這兩次貸款買房的得失，吳先生有了不少心得。購房貸款，應(yīng)注意以下三點(diǎn)：新浪樂居論壇, 0 _8 D, j5 l房貸貸多少早盤算新浪樂居論壇3 R. R( U0 一般來說，還貸壓力與家庭的收入水平直接相關(guān)，收入越高，還貸壓力越輕。不過，家庭收入會(huì)變化，面對(duì)變化，及時(shí)調(diào)整貸款余額是必要的。一般來說，月還款額最多只能是家庭收入的一半，這樣就不會(huì)影響家庭生活質(zhì)量。 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( u& b! |! ) j而每月還貸額度也一定要進(jìn)行控制。每月收入不能全部用來還貸款，起碼要留出保障基本生活和應(yīng)急花銷的部分。這樣，才能在買房的同時(shí)不降低生活質(zhì)量，也不會(huì)造成家庭現(xiàn)金流緊張、還款壓力巨大的困境。 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 A 0 X( D B此外，在制訂還款計(jì)劃時(shí)，不能將不穩(wěn)定的收入考慮在內(nèi)。比如股市的收益。雖然投資股市長(zhǎng)期看漲，但歸還銀行貸款是每月定期定額的，一旦股市深跌而還款日來臨，會(huì)很被動(dòng)。 新浪樂居8 |) y8 s/ v+ h/ : P等額本息還是等額本金 請(qǐng)結(jié)合實(shí)際情況選擇前者在還款期間，每月還款總額不變，比較適合成長(zhǎng)期家庭。由于通貨膨脹及工資收入的上升，開始覺得有些吃力的還款額可能幾年后就變得輕松了。而后者的還款金額每月遞減，開始可能需要上萬元的還款，到最后幾期可能只需幾千元，這對(duì)于50歲以上人群比較適合。由于他們面臨退休后收入下降的情況，可以在有工作收入時(shí)，歸還較多的欠款，而退休后逐漸降低還款額，這樣不容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7 C% E5 r. H. - Y買房要趁早/ ?9 U$ T+ a3 C, n/ d年輕的時(shí)候，如果有了購房的需求，就趁早出手。 原因一是購房會(huì)成為年輕人人生奮斗的動(dòng)力。比如，將要結(jié)婚的新人需要為婚房考慮；寶寶即將誕生的家庭可能需要換置大房等，這些都會(huì)促進(jìn)購房者更努力地工作。二是年輕人處于工作上升期，他們的工資收入會(huì)不斷上升，開始可能還款有些吃力，但幾年后就變得輕松不少。而伴隨著還款的進(jìn)行，家庭凈資產(chǎn)也在逐步增加。房產(chǎn)成了年輕人多年工作打拼的最好財(cái)富積累與體現(xiàn)。新浪樂居論壇+ t6 N, K+ o$ r+ S看來，貸款買房看起來很輕松，但這里面的酸甜苦辣，只有實(shí)際經(jīng)歷過的人才房時(shí)，辦理按揭貸款需要交納的費(fèi)用購房時(shí)，辦理按揭貸款需要交納的費(fèi)用 1，公證費(fèi)。 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇3 M# B0 , n8 s按揭公證實(shí)質(zhì)上是銀行委托公證部門，為了確保貸款人的還款能力和借貸關(guān)系而進(jìn)行的公證。目前對(duì)按揭公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為300500元/戶，中心城區(qū)的樓盤，收費(fèi)一般在300400元（已婚和未婚的有些差別）。這項(xiàng)費(fèi)用的具體規(guī)定各銀行或有差異，如建行規(guī)定，對(duì)于合同上出現(xiàn)共有人、且不是夫妻關(guān)系情況的；以及三環(huán)以外的郊縣樓盤，一般收取的公證費(fèi)在500元/戶。 2，按揭擔(dān)保費(fèi) 5 L/ U7 $ 是指在購房中，有些銀行要求購房者在辦理購房貸款時(shí)，需要擔(dān)保公司擔(dān)保并收取擔(dān)保費(fèi)（這項(xiàng)規(guī)定視具體銀行而定）。目前成都市的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大概在貸款額的0.8%-1%。 此外，在轉(zhuǎn)按揭中，目前辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的銀行一般會(huì)指定一家擔(dān)保公司先將客戶剩余的按揭貸款還清，然后再按最低7折利率優(yōu)惠給客戶重新辦理貸款，客戶需要支付給擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)一般為剩余按揭貸款總額的2到4不等。3，保險(xiǎn)費(fèi) 買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: K+ o% x2 |( I按照銀行有關(guān)規(guī)定，以銀行按揭購買的住宅，按揭期間必須向保險(xiǎn)公司投保，萬一住宅遭遇火災(zāi)等災(zāi)難造成損毀，由保險(xiǎn)公司賠付，以保障銀行的利益。 保險(xiǎn)費(fèi)的收費(fèi)額為：房?jī)r(jià)總額*費(fèi)用系數(shù)*貸款年限 新浪樂居論壇( ? d6 ( i費(fèi)用系數(shù)視不同保險(xiǎn)公司而定，如果征收該項(xiàng)費(fèi)用，銀行會(huì)出示書面文件，代保險(xiǎn)公司收。不過，目前銀行一般不強(qiáng)求征收這項(xiàng)費(fèi)用。 2、 交房時(shí)，需要交納的產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)費(fèi)用 1，契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。根據(jù)1997年發(fā)布的中華人民共和國(guó)契稅暫行條例的規(guī)定，現(xiàn)行契稅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收的比例為3%。2008年10月22