攀枝花市住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分(試行)

攀枝花市住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分（試行）住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語和定義、總則、等級劃分的內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)服務(wù)的等級劃分。規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB 5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)DB/T 054-2010房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類術(shù)語和定義JGJ/T 30-2003和DB/T 054-2010界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。為了便于使用，以下重復(fù)列出了JGJ/T 30-2003和DB/T 054-2010中的某些術(shù)語和定義。住宅以個人或以家庭為生活單位供人們長期居住的房屋。JGJ/T 30-2003，定義5.0.18物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人接受委托，按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。業(yè)主房屋的所有權(quán)人。依法登記取得或者根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。使用人物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物的承租人、實(shí)際使用者。共用部位由多個所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位，一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。DB/T 054-2010，定義3.1共用設(shè)施設(shè)備由多個所有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。DB/T 054-2010，定義3.2專項(xiàng)委托服務(wù)專業(yè)性服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人的委托，承接物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)。特約服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其它管理人接受業(yè)主（或使用人）委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的各類單項(xiàng)服務(wù)?？蛻艚?jīng)理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專職為業(yè)主（或使用人）開展物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調(diào)工作的客戶服務(wù)人員。緊急維修物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全等緊急情況，為維護(hù)公共安全、保障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的功能正常，需要立即對其進(jìn)行維修、更新和改造的活動。DB/T 054-2010，定義3.3急修對影響物業(yè)管理區(qū)域正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時的處理和維修。通常指業(yè)主專有部分委托維修及物業(yè)服務(wù)合同約定范圍內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修?？蛻魸M意率客戶（業(yè)主或使用人）在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度測評活動中，表示滿意的人數(shù)占征詢意見總?cè)藬?shù)的百分比。管務(wù)公開欄設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，用于公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目基本情況、業(yè)主大會及其業(yè)主委員會相關(guān)情況和物業(yè)服務(wù)信息的宣傳欄?？倓t本標(biāo)準(zhǔn)通過對住宅物業(yè)服務(wù)進(jìn)行等級劃分，為物業(yè)管理活動的雙方當(dāng)事人確定物業(yè)服務(wù)等級提供依據(jù)。住宅物業(yè)服務(wù)等級劃分為五級，五級為最低等級，一級為最高等級，高一等級要求包含相應(yīng)低一等級的要求。住宅物業(yè)服務(wù)包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、裝飾裝修管理、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)以及社區(qū)文化建設(shè)七項(xiàng)內(nèi)容，每項(xiàng)內(nèi)容均有與之對應(yīng)的等級要求。除非本標(biāo)準(zhǔn)有更高要求，住宅物業(yè)服務(wù)應(yīng)符合現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。等級劃分的內(nèi)容及要求住宅物業(yè)五級服務(wù)綜合服務(wù)應(yīng)符合表1的規(guī)定。表1綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)場所1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、電話。2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、客戶服務(wù)中心工作時間至少6小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。人員1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。3、從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入攀枝花市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)。4、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動、熱情。表1（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求制度1、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。3、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。4、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。檔案1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，檔案資料管理規(guī)范。2、有檔案資料柜。標(biāo)識1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)識、指示標(biāo)識及其它標(biāo)識。2、房屋棟號、房號及公共配套設(shè)施標(biāo)識清晰、明顯?？蛻舴?wù)1、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口以書面形式履行告知義務(wù)。2、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。3、報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。4、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在5 個工作日內(nèi)回復(fù)。5、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于70%。6、有寵物管理制度與措施。7、接受委托，提供郵件代收服務(wù)。專項(xiàng)委托服務(wù)管理1、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表2的規(guī)定。表2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綜合管理1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。2、按照DB/T 054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。3、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。共用部位1、房屋結(jié)構(gòu)每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。2、建筑部件（1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。（2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。（3）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3、附屬構(gòu)筑物（1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。（2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。（3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。（4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。表2（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備供水系統(tǒng)每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。排水系統(tǒng)1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。2、配備有防汛物資。3、排水設(shè)施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。4、化糞池：每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。供配電系統(tǒng)及照明1、樓內(nèi)照明：每半月巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障半月內(nèi)修復(fù)。3、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于80%。安全防范系統(tǒng)1、物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。（2）專門設(shè)置非機(jī)動車停放區(qū)域。（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。（4）落實(shí)專人對各類物防設(shè)施每2個月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。2、技防（1）報警控制管理主機(jī)：每周檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（2）紅外對射探測器：每月做運(yùn)行狀態(tài)測試1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（3）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。3、消防（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。（2）有消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。（3）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。（4）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。（5）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。（6）每年進(jìn)行至少1次消防安全宣傳教育。水景1、啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2、有安全警示標(biāo)識。公共秩序維護(hù)應(yīng)符合表3的規(guī)定。表3公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求公共秩序維護(hù)1、出入口有專人24小時值守。2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每天巡查至少1次。3、有外來人員管理制度，對來人來訪進(jìn)行詢問登記。4、對機(jī)動車實(shí)行進(jìn)出登記管理制度。5、有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。6、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。7、對秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗。8、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。9、配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)應(yīng)符合表4的規(guī)定。表4環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求生活垃圾的收集、清運(yùn)1.3有垃圾收集設(shè)施，生活垃圾每日清運(yùn)1次，每月對垃圾收集設(shè)施清洗消毒至少1次（夏季2次）。物業(yè)共用部分清潔1、公共場所每日清掃1次，樓道每日清掃1次。2、配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。3、每月抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表5的規(guī)定。表5綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)1、灌溉根據(jù)氣候、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。2、施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3、病蟲害防治植物生長季每月檢查1次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。4、整形修剪一般喬木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；綠籬每年修剪至少2次；草坪全年修剪至少2次。5、除草每年全面除草1次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。6、垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后24小時內(nèi)清理干凈。社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表6的規(guī)定。表6社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求社區(qū)文化建設(shè)1、有管務(wù)公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每半年更新1次。2、每年開展精神文明宣傳教育工作至少1次，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識。住宅物業(yè)四級服務(wù)綜合服務(wù)應(yīng)符合表7的規(guī)定。表7綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)場所1 1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、電腦、電話。2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。33、客戶服務(wù)中心工作時間至少8小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。44、公示有24 小時服務(wù)電話。人員1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。3、從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入攀枝花市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)。4、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于600戶。5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動、熱情。制度1、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。3、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。4、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。表7（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求檔案1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。3、設(shè)置有檔案資料柜。標(biāo)識1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)識、指示標(biāo)識及其它標(biāo)識。2、房屋棟號、房號及公共配套設(shè)施標(biāo)識清晰、明顯。客戶服務(wù)1、每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況。2、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口以書面形式履行告知義務(wù)。3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4、報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在3 個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率不低于70%。6、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于75%。7、有寵物管理制度與措施。8、按約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。9、接受委托，提供郵件代收服務(wù)。專項(xiàng)委托服務(wù)管理1、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表8的規(guī)定。表8共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綜合管理1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。2、按照DB/T 054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在30分鐘內(nèi)組織到場維修。5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。9、設(shè)備機(jī)房（1）每月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無雜物。（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材，確保完好有效。（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。（5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。（6）記錄齊全、完整。10、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。表8（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用部位1、房屋結(jié)構(gòu)每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。2、建筑部件（1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。（2）每季度巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。（3）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3、附屬構(gòu)筑物（1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。（2）每半年檢查1 次雨、污水管井等。（3）每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。（4）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。共用設(shè)施設(shè)備供水系統(tǒng)1、每半年應(yīng)對二次供水設(shè)施清洗消毒至少1次，水質(zhì)符合GB 5749的要求。2、每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。3、每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。排水系統(tǒng)1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。2、配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具等）。3、排水設(shè)施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。4、污水泵：汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。5、化糞池：每年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。供配電系統(tǒng)及照明1、樓內(nèi)照明：每半月巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障半月內(nèi)修復(fù)。3、應(yīng)急照明：每周巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。4、低壓配電箱和線路：每季度檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。5、控制柜：每季度檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。6、發(fā)電機(jī)：每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。7、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。8、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于85%。安全防范系統(tǒng)1、物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。（2）專門設(shè)置非機(jī)動車停放區(qū)域。（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。（4）落實(shí)專人對各類物防設(shè)施每2個月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。2、技防（1）報警控制管理主機(jī)：每周檢查3次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（2）紅外對射探測器：每半月做運(yùn)行狀態(tài)測試1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。表9（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備安全防范系統(tǒng)（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（4）攝像頭：每季度檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。（5）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。3、消防（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；保持消防暢通。（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。（3）有消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；高層住宅每年組織至少2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練，多層、別墅等住宅每年組織至少1次。（5）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。（6）消防控制室設(shè)24 小時值班，及時處理各類報警、故障信息。（7）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。（8）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。（9）有消防安全管理制度，每年對員工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)至少1次。每年對業(yè)主至少有1次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。電梯1、電梯每年進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。3、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。4、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。5、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時組織排除。6、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。7、配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每年至少對電梯安全管理人員進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。8、有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案， 并每年演練1次。發(fā)生電梯困人時應(yīng)及時采取措施。 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。水景及游樂設(shè)施1、1、啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2、2、有安全警示標(biāo)識。3、每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。公共秩序維護(hù)應(yīng)符合表11的規(guī)定。表11公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求公共秩序維護(hù)1、出入口有專人24小時值守。2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時巡查1次。3、有外來人員管理制度，對來人來訪進(jìn)行詢問登記。4、對機(jī)動車實(shí)行進(jìn)出登記管理制度，停放有序。5、有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。6、安防控制室設(shè)專人24小時值守。7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。8、對秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗。9、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。10、有租戶管理制度，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)應(yīng)符合表12的規(guī)定。表12環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求生活垃圾的收集、清運(yùn)1、有垃圾收集容器。2、每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑1次殺蟲藥。3、生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于2次/日，垃圾收集容器周邊無散落垃圾。物業(yè)共用部分清潔1、公共場所每日清掃1次樓道、無電梯的樓梯每日清掃1次，有電梯的樓層通道每日清掃1次、樓梯每周清掃1次。2、每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。3、電梯轎廂：每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。4、樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔2次，樓外道路無積水；每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨篷、門頭等。5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6、有害生物預(yù)防和控制：配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表13的規(guī)定。表13綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)1、灌溉出現(xiàn)干旱情況及時灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、4-5月份、秋季、入冬前澆水1次。2、施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3、病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2周檢查1次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4、整形修剪喬木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；綠籬每年至少修剪3次；草坪夏季每月至少修剪1次，全年至少修剪10次。5、除草每年全面除草2次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。6、垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后4小時內(nèi)清理干凈。社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表14的規(guī)定。表14社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求社區(qū)文化建設(shè)1、有管務(wù)公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。2、每年至少開展2次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識 。3、每年按物業(yè)服務(wù)合同約定組織社區(qū)文化活動。4、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。住宅物業(yè)三級服務(wù)綜合服務(wù)應(yīng)符合表15的規(guī)定。表15綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)場所1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、電話。2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每半年統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、客戶服務(wù)中心工作時間至少9小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班人員。4、公示有24 小時服務(wù)電話。人員1、從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，一個物業(yè)管理區(qū)域配備1名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)取得物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理證書或注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證書。3、從業(yè)人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)納入攀枝花市物業(yè)服務(wù)信用信息檔案管理系統(tǒng)。4、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心配備有客戶經(jīng)理，每人管理戶數(shù)應(yīng)不高于400戶。5、從業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范服務(wù)，語言文明，主動、熱情。制度1、有便民服務(wù)指南內(nèi)容的業(yè)主手冊。2、有雙方簽訂規(guī)范的（前期）物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3、有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。4、有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。5、有培訓(xùn)、考核制度。6、有物業(yè)服務(wù)工作記錄。檔案1、有物業(yè)服務(wù)檔案管理制度，有電梯、消防等設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)檔案資料。2、檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。3、有檔案管理人員，并設(shè)置有檔案資料室。標(biāo)識1、重點(diǎn)部位按相關(guān)要求設(shè)置有安全警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、導(dǎo)向標(biāo)識、指示標(biāo)識及其它標(biāo)識。2、有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標(biāo)識。3、房屋棟號、房號及公共配套設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識清晰、明顯?？蛻舴?wù)1、每半年公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況。2、重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)。3、對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4、水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。5、業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2 個工作日內(nèi)回復(fù)；投訴回訪率不低于80%。6、每年組織1次滿意度調(diào)查，客戶滿意率不低于80%。7、有寵物管理制度與措施，設(shè)置寵物管理標(biāo)識，嚴(yán)格管理，有園區(qū)犬只花名冊。8、出入口配置有便民服務(wù)推車，配置不少于3輛。9、按約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。表15（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)10、有智能公共廣播系統(tǒng)，播放廣播與背景音樂。11、公共衛(wèi)生間能正常使用，公共衛(wèi)生間內(nèi)的殘疾人無障礙設(shè)施使用情況良好，無侵占、損壞等現(xiàn)象。12、提供特約服務(wù)。13、接受委托，提供郵件代收服務(wù)。專項(xiàng)委托服務(wù)管理1、簽訂有專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2、專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3、專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)佩戴標(biāo)志。4、對專項(xiàng)委托服務(wù)有監(jiān)督及評價機(jī)制，有監(jiān)督評價記錄。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表16的規(guī)定。表16共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綜合管理1、按照相關(guān)規(guī)定實(shí)施承接查驗(yàn)。2、按照DB/T 054-2010的規(guī)定進(jìn)行維修、更新、改造。3、有房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。4、共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于急修范圍內(nèi)，應(yīng)在30分鐘內(nèi)組織到場維修。5、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金，有緊急維修情形，按維修資金緊急使用預(yù)案實(shí)施維修。6、每年第4季度制訂出下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。7、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。8、雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)等極端天氣前后有檢查防范措施。9、設(shè)備機(jī)房（1）每月清潔1 次，機(jī)房整潔有序，室內(nèi)無雜物。（2）設(shè)有擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。（3）在明顯易取位置配備有符合規(guī)定的消防器材及專用工具，確保完好有效。（4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)識、標(biāo)牌齊全。（5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。（6）記錄齊全、完整。10、運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。共用部位1、房屋結(jié)構(gòu)每季度巡視1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)建議相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2、建筑部件（1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。（2）每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。（3）每季度檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。（4）每年汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。表16（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用部位3、附屬構(gòu)筑物（1）每月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。（2）每季度檢查1次雨、污水管井等。（3）每月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。（4）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。（5）每年檢測1次防雷裝置。共用設(shè)施設(shè)備供水系統(tǒng)1、每半年至少應(yīng)對二次供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。2、每日巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時解決。3、每日巡視1 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。5、不具備自動切換功能的，每半年手動切換1 次備用水泵。排水系統(tǒng)1、有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。2、配備有防汛物資（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）。3、排水設(shè)施：每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。4、污水泵：汛期每日巡視1 次，平時每月巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動啟動測試；每年養(yǎng)護(hù)1 次。5、化糞池：每半年清掏1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。供配電系統(tǒng)及照明1、樓內(nèi)照明：每周巡視2 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。2、樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1次時間控制器。3、應(yīng)急照明：每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。4、低壓柜：每3日巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。5、低壓配電箱和線路：每月檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6、控制柜：每半月檢查1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7、發(fā)電機(jī)：每半月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機(jī)和蓄電池。8、配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處的防鼠措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)識準(zhǔn)確。9、變電站高低壓電纜溝、電梯底坑無積水。每2年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進(jìn)行1次例行試驗(yàn)，根據(jù)試驗(yàn)記錄對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。10、每5年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。11、路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于85%。安全防范系統(tǒng)1、物防（1）外露管道等易攀爬處有防盜設(shè)施，如：防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。（2）設(shè)置非機(jī)動車集中停放點(diǎn)，有序停放。（3）應(yīng)安裝單元防盜安全門。（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)路燈、樓道燈等夜間照明設(shè)施齊全，使用正常。（5）落實(shí)專人對各類物防設(shè)施每月開展1次全面檢查，及時排除安全隱患。表16（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備安全防范系統(tǒng)2、技防（1）報警控制管理主機(jī)：每日檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（2）紅外對射探測器：每半月做運(yùn)行狀態(tài)測試1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（3）圖像采集設(shè)備：每周檢查1次監(jiān)視畫面效果、錄像、圖像保存等功能，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（4）攝像頭：每2個月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)校。（5）樓宇對講設(shè)備：每月檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（6）門禁管理設(shè)備：每月檢查1次，保障設(shè)備運(yùn)行正常。（7）技防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)運(yùn)行不正常和損壞等問題，應(yīng)立即進(jìn)行維修。3、消防（1）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；保持消防通道暢通。（2）在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標(biāo)志和警示標(biāo)語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。（3）有消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全職責(zé)。（4）有滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，有義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；高層住宅每年至少組織2次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練，多層、別墅等住宅每年至少組織1次。（5）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進(jìn)行檢查：a.火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；b.消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常；c.疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。（6）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：a.進(jìn)行消防水泵啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；c.屋頂供水水箱的儲水水位；d.消防泵房間的防火門是否完好；e.滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。（7）對以下消防設(shè)施，應(yīng)每季度進(jìn)行1次檢查或試驗(yàn)：a.火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進(jìn)行自動轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；b.進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；c.對水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警聲，并應(yīng)啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗(yàn)進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；d.噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)清除；e.室外閥門井中進(jìn)水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)；f.與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；g.防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。表16（續(xù)）項(xiàng)目內(nèi)容及要求共用設(shè)施設(shè)備安全防范系統(tǒng)（8）發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報告。（9）消防控制室設(shè)24小時值班，及時處理各類報警、故障信息。（10）發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。（11）與有資質(zhì)的消防維保單位簽訂消防維保合同，約定消防維保的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。（12）有消防安全管理制度，每年對員工進(jìn)行至少2次消防安全培訓(xùn)。每年對業(yè)主至少有2次消防安全宣傳教育，可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。電梯1、電梯每年進(jìn)行1次定期檢驗(yàn)。電梯檢驗(yàn)有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。2、在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗(yàn)標(biāo)志；在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。3、有以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用安全管理制度。6、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。7、日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時組織排除。8、與有相應(yīng)有效資質(zhì)的電梯維保單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。9、配備至少1名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員。每日檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進(jìn)行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。10、有電梯突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案， 并每年演練1次。發(fā)生電梯困人時應(yīng)及時采取措施。 物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，六城區(qū)范圍內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，其它地區(qū)在60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。水景及游樂設(shè)施1、啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查1 次防漏電設(shè)施。3、有安全警示標(biāo)識。4、每日巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。公共秩序維護(hù)應(yīng)符合表18的規(guī)定。表18公共秩序維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求公共秩序維護(hù)1、出入口有專人24小時值守。2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時巡查1次。3、有外來人員管理制度，對來人來訪進(jìn)行詢問登記。4、對機(jī)動車實(shí)行發(fā)牌進(jìn)出登記管理制度，停放有序。5、有大宗物品進(jìn)出管理制度，實(shí)行大宗物品搬運(yùn)進(jìn)出登記管理。6、安防控制室設(shè)專人24小時值守。7、對違法犯罪行為立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。8、每年開展1次專項(xiàng)治安應(yīng)急預(yù)案演練。9、對秩序維護(hù)人員必須進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)及崗位流程培訓(xùn)后方能上崗，每半年組織物管人員和保安人員開展1次安全防范教育培訓(xùn)。10、利用小區(qū)公告欄張貼安全防范宣傳品。11、有租戶管理制度，租戶信息完善，配合做好流動人口登記、出租房屋登記工作。登記薄冊齊全，有出租房屋公示欄。環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)應(yīng)符合表19的規(guī)定。表19環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求生活垃圾的收集、清運(yùn)1、有垃圾收集容器。2、每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/3日），蠅、蚊孳生季節(jié)每5日噴灑1次殺蟲藥。3、垃圾收集容器內(nèi)的垃圾不超過其容量的2/3，周邊無散落垃圾。生活垃圾應(yīng)清運(yùn)至指定的垃圾中轉(zhuǎn)站，清運(yùn)頻次不低于3次/日。4、垃圾中轉(zhuǎn)站外圍保持整潔。物業(yè)共用部分清潔1、公共場所每日清掃1次樓道、無電梯的樓梯每日清掃1次，有電梯的樓層通道每日清掃1次、樓梯每周清掃1次。2、每月度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。3、電梯轎廂：每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次；每日巡視保潔2次電梯轎廂。4、樓外道路及設(shè)施：每日清掃1次、巡視保潔2次，樓外道路無積水；每月清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔1次雨篷、門頭等。5、水景：根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6、有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識；定期進(jìn)行消殺滅害，有相關(guān)記錄。綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)符合表20的規(guī)定。表20綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求綠化養(yǎng)護(hù)1、灌溉有計劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，草坪根據(jù)長勢和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。2、施肥根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；盡量減少對化肥的依賴。3、病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4、整形修剪喬木每年冬季修剪1次；灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；綠籬每年至少修剪4次；草坪夏季每月至少修剪2次，全年至少修剪12次。5、除草每年全面除草3次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)。6、垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應(yīng)在作業(yè)完成后2小時內(nèi)清理干凈。社區(qū)文化建設(shè)應(yīng)符合表21的規(guī)定。表21社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求社區(qū)文化建設(shè)1、有管務(wù)公開欄及其它宣傳欄，內(nèi)容每季度更新1次。2、每年至少開展2次精神文明宣傳教育工作，內(nèi)容包括科學(xué)防疫、消防安全、食品衛(wèi)生、房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備使用安全、環(huán)保及法律等知識。3、每年按物業(yè)服務(wù)合同約定組織社區(qū)文化活動。4、社區(qū)文化有活動計劃、有記錄、有總結(jié)，相關(guān)資料齊全。住宅物業(yè)二級服務(wù)綜合服務(wù)應(yīng)符合表22的規(guī)定。表22綜合服務(wù)內(nèi)容及要求項(xiàng)目內(nèi)容及要求客戶服務(wù)場所1、有客戶服務(wù)中心，至少應(yīng)配置有辦公桌、椅、飲水機(jī)、接待臺、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、辦公收費(fèi)系統(tǒng)。2、公示有物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件）、項(xiàng)目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率（每季度統(tǒng)計1次）、報修電話、三級投訴電話等物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)信息。有管務(wù)信息查詢臺。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、客戶服務(wù)中心工作時間至少10小時值班，其它時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有值班