開(kāi)發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)

1開(kāi)發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)周勇主持人大家下午好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期如何拿地、選地及開(kāi)發(fā)模式的選擇，還有開(kāi)發(fā)成本的控制，這些問(wèn)題都是開(kāi)發(fā)商所關(guān)注的問(wèn)題，今天非常高興的請(qǐng)到了廣州本日TUT公司總經(jīng)理周勇先生為我們講授這次課程。周勇謝謝大家。今天我給大家講的內(nèi)容就是開(kāi)發(fā)模式、選地思考、成本分析及土地競(jìng)購(gòu)實(shí)務(wù)。從標(biāo)題來(lái)看我覺(jué)得很重要的方式，今天主要是講選地思考，實(shí)際上這是教給大家選地的方法論。通過(guò)我們?nèi)绾芜M(jìn)行選地的思考，解決我們實(shí)際的操作問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)谶x地的時(shí)候都要經(jīng)過(guò)很多的思考，結(jié)合我自己的經(jīng)驗(yàn)和我自己的操作實(shí)踐，到這兒來(lái)很重要的一點(diǎn)就是和大家共同的交流。我講課的特點(diǎn)是用很多時(shí)間把答案、題目、過(guò)程教給大家，你們自己去思考，我只講方法論，因?yàn)榉康禺a(chǎn)操作千變?nèi)f化，只要我們掌握了方法論就可以以不變應(yīng)萬(wàn)變。從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式來(lái)講，我列了五個(gè)開(kāi)發(fā)模式，反映了房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，房地產(chǎn)最早開(kāi)發(fā)是傳統(tǒng)的由小到大，很多房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上也和城市建設(shè)連在一起的，比方說(shuō)很多城市建設(shè)由于缺乏資金，讓一些工程隊(duì)或者建筑公司他們幫著城市修路，修一些公建的設(shè)施，然后城市就把一塊土地作為補(bǔ)償給他們，早期很多都是這樣的形式。傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)我們過(guò)去叫做套現(xiàn)開(kāi)發(fā)、短線開(kāi)發(fā)，這種傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)從城市的規(guī)劃戰(zhàn)略布局來(lái)講是不夠的，層次是很低的，所以導(dǎo)致了很多城市的開(kāi)發(fā)無(wú)序現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)到后來(lái)這些小的房地產(chǎn)商不斷地在發(fā)展，不斷地在壯大，他們由小到大，最后到聯(lián)合，就叫做合作開(kāi)發(fā)，進(jìn)行企業(yè)之間的合作，進(jìn)行資源之間的合作，比如說(shuō)有些企業(yè)有資源，但是可能缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業(yè)就可以走聯(lián)合開(kāi)發(fā)的道路，這是第二階段。在過(guò)程當(dāng)中凸現(xiàn)了一種開(kāi)發(fā)叫做品牌開(kāi)發(fā)，品牌開(kāi)發(fā)一種是以產(chǎn)品品牌為先導(dǎo)的開(kāi)發(fā)，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一個(gè)很獨(dú)特的產(chǎn)品帶動(dòng)他企業(yè)的品牌，比如說(shuō)張寶的蘋(píng)果社區(qū)，還有一種現(xiàn)象就是企業(yè)的品牌，比如說(shuō)萬(wàn)科，它是以企業(yè)的形象帶動(dòng)產(chǎn)品，統(tǒng)帥產(chǎn)品，比如說(shuō)中海。到了第四個(gè)階段我們叫做統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，所謂的統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)就是一個(gè)很大的發(fā)展商擁有很大的資源，比如說(shuō)1000畝地以上，這些資源在短期里邊無(wú)法由一個(gè)發(fā)展商獨(dú)資承受它的開(kāi)發(fā)量，比如說(shuō)有2000畝地，我舉的紫薇就是西安的紫薇田園都市，它大概有100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，100萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量如果放在一個(gè)省會(huì)城市大概要開(kāi)發(fā)10年，如果采取串聯(lián)的方法開(kāi)發(fā)，就是一個(gè)省會(huì)的城市它每年的銷售量，作為房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如果他能賣(mài)到10萬(wàn)平方米，這個(gè)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)就是很優(yōu)秀的，所以按照100萬(wàn)算的話，它在一個(gè)省會(huì)城市要賣(mài)10年，這個(gè)時(shí)候就要引入并聯(lián)開(kāi)發(fā)，要把很多企業(yè)通過(guò)某一個(gè)品牌的號(hào)召力統(tǒng)帥起來(lái)，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一實(shí)施，統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在這樣的狀況下我們叫做統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)。最早階段是引資開(kāi)發(fā)，我沒(méi)有確切的資料，據(jù)說(shuō)順馳在這一兩年當(dāng)中它的品牌凸現(xiàn)是飛速的，這種情況下它哪來(lái)的資金很可能有海外的基金介入，因?yàn)楝F(xiàn)在海外的基金都瞄準(zhǔn)了中國(guó)的開(kāi)放，瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，但是外資進(jìn)入中國(guó)是要有指標(biāo)的，不能盲目的有多少錢(qián)就進(jìn)來(lái)多少錢(qián)，不行，我們國(guó)家要配給外資糧票，像過(guò)去的情況，這種情況下有多種渠道可以把外資引進(jìn)，項(xiàng)目引進(jìn)或2者說(shuō)在海外注冊(cè)一個(gè)上市公司，一起引進(jìn)外資。外資現(xiàn)在引進(jìn)的條件是非常優(yōu)惠的，因?yàn)楹芏嗤赓Y在賭我們?nèi)嗣駧诺纳?，比如說(shuō)他們碰到一個(gè)好的項(xiàng)目，把錢(qián)貸給你，大概是06的利息率，貸給你以后他不跟你參與股東的分紅，跟你簽一個(gè)協(xié)議，比如說(shuō)在6年之內(nèi)你把錢(qián)還給我就行了，在這個(gè)期間他們可能想象到人民幣在6年左右的時(shí)間里會(huì)升值，他就通過(guò)套匯的原則，比如現(xiàn)在是人民幣182美金，到時(shí)候人民幣可能就變成6塊人民幣可以換1美金了，實(shí)際上它的利潤(rùn)就在一進(jìn)一出上，所以在銀行利息這塊他不損失，還拿到了一塊利潤(rùn)，很多基金就是虎視眈眈的瞄準(zhǔn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大市場(chǎng)，這是引資開(kāi)發(fā)。我從獨(dú)自開(kāi)發(fā)到引資開(kāi)發(fā)，實(shí)際上反映了這些年中國(guó)的房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)模式上走過(guò)的道路，從一個(gè)低級(jí)的到高級(jí)的，因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)的本質(zhì)是金融運(yùn)作，找設(shè)計(jì)院技術(shù)上的操作還不是房地產(chǎn)商主要做的事兒，通過(guò)找土地，通過(guò)金融的運(yùn)作，使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康、良好的發(fā)展勢(shì)頭，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商很重要的是找土地和找錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地六大關(guān)注要素，這是基礎(chǔ)性的東西，我已經(jīng)帶了七個(gè)班了，我發(fā)現(xiàn)今天的人好像特別多，比其他的班稍微多一點(diǎn)，每一個(gè)來(lái)到這兒的學(xué)員都在房地產(chǎn)一線操作過(guò)，我想這些因素都是最基本的因素，所以大家看一下就行了，我不在這里做太多的闡述?；A(chǔ)設(shè)施要關(guān)注的，交通要關(guān)注的，環(huán)境。在幾大基礎(chǔ)要素里面又分了很多細(xì)項(xiàng)，這些大家可以通過(guò)屏幕上的信息觀察。下面主要講我們?cè)谶x一塊地的時(shí)候應(yīng)該想什么，應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行思考。思考的方法論，在我們工作當(dāng)中，包括立項(xiàng)當(dāng)中都面臨著很多矛盾現(xiàn)象，當(dāng)我們處于矛盾現(xiàn)象的時(shí)候，我們就要學(xué)會(huì)兼顧，因?yàn)槊墁F(xiàn)象從哲學(xué)的高度上來(lái)講它是唯物論，它是客觀存在的，對(duì)于客觀存在我們要學(xué)會(huì)辯證法，在運(yùn)用辯證法的時(shí)候我們要合理的找到一個(gè)最佳的度，哲學(xué)上講質(zhì)量，質(zhì)變、量變和度，度是一個(gè)哲學(xué)概念，實(shí)際上就是一個(gè)恰到好處的關(guān)節(jié)點(diǎn)，用這個(gè)方法論不僅可以處理選地的問(wèn)題，還可以處理我們?cè)谌粘Ｉ钪忻媾R的許許多多的問(wèn)題，所以我為什么提倡大家在思考問(wèn)題的時(shí)候先學(xué)一下方法論。比方說(shuō)方法論還有一些成語(yǔ)、俚語(yǔ)、俗語(yǔ)來(lái)解釋，我們經(jīng)常說(shuō)熊掌與魚(yú)不能兼得或者說(shuō)我們?cè)谀骋粋€(gè)公司打工，覺(jué)得這兒做的不滿意我們就會(huì)面臨一些選擇，很多是處于二難的境界，這樣不是，那樣也不是，這就是一種矛盾，包括我們?cè)谶x地的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這塊地也可以，那塊地也可以的時(shí)候，就要根據(jù)各方面的因素進(jìn)行兼顧、綜合的判斷。只有這樣我們才能在我們立項(xiàng)的工作當(dāng)中找到合理的方法。下面一句話是改變不了就適應(yīng)，有限度地適應(yīng)，達(dá)到理想狀態(tài)，這是我過(guò)去在大學(xué)教書(shū)的時(shí)候送給那些大學(xué)生畢業(yè)的一句話，這句話符合上面的原則，你進(jìn)入社會(huì)的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)很多和學(xué)校不一樣、和家庭不一樣，當(dāng)你們充滿美好理想的時(shí)候，你想改變這個(gè)社會(huì)的時(shí)候不是你想象的那樣，當(dāng)你面對(duì)客觀社會(huì)改變不了的時(shí)候，你就必須要學(xué)會(huì)適應(yīng)，在達(dá)爾文進(jìn)化論里面他說(shuō)到真正的物種它的生存并不是因?yàn)樗膹?qiáng)大，也并不是因?yàn)樗鼈兊穆斆鳎撬鼈冏顣?huì)適應(yīng)，所以說(shuō)最會(huì)適應(yīng)的物種才有能力生存下來(lái)，這是從唯物論的角度來(lái)講。另外從辯證法的角度來(lái)講，當(dāng)你學(xué)會(huì)生存的時(shí)候，你選擇的時(shí)候還要有一定的限度，不能無(wú)限的去適應(yīng)，最后達(dá)到理想的狀況。第二，我們?cè)谶x地的時(shí)候最重要的是要去了解這個(gè)城市的定位觀察，我們知道中國(guó)城市的發(fā)展是非常快的，國(guó)家紀(jì)委曾經(jīng)有一個(gè)要求，要求中國(guó)的城市化率以每年1的速度往前推進(jìn)，也就是說(shuō)到2020年我們國(guó)家的城市化率要達(dá)到世界中等發(fā)展國(guó)家的水平，即50的城市化率。按照這樣的速度，我們的城市在3這20年當(dāng)中有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是在過(guò)去城市20年的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中是沒(méi)有先例可以參照的，大家也許都在摸著石頭過(guò)河，或者說(shuō)當(dāng)一個(gè)城市不自信的時(shí)候，它主要是模仿別人，我們國(guó)家這20年來(lái)的城市發(fā)展都走向了一個(gè)趨同化的發(fā)展，很多都找不到自己的城市個(gè)性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)這塊的信息為什么發(fā)展的這么快因?yàn)榉康禺a(chǎn)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)這塊還沒(méi)有列入到知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的范圍里面，在東北做一個(gè)盤(pán)廣州可能就會(huì)模仿或者在廣州做一個(gè)盤(pán)上海也會(huì)模仿，因?yàn)槟壳斑@都不涉及到侵權(quán)的問(wèn)題，這樣的話很多發(fā)展商為了省事、省時(shí)間，大多時(shí)候都是拿來(lái)主義，一拿就變成了長(zhǎng)沙也覺(jué)得是南國(guó)風(fēng)光，武漢也覺(jué)得是南國(guó)風(fēng)光，這邊從上海拿的都是歐陸風(fēng)等等，造成了很多城市同質(zhì)化的發(fā)展。21世紀(jì)以后，我認(rèn)為我們的城市應(yīng)該從同質(zhì)化的發(fā)展中覺(jué)醒起來(lái)，走向異質(zhì)化的發(fā)展，走向個(gè)性化的發(fā)展，這是21世紀(jì)城市發(fā)展的大的趨勢(shì)，所以在這樣的前提下我們對(duì)一個(gè)城市的觀察就要想到它的定位。它的定位特色決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向，每一個(gè)城市都應(yīng)該有它的特色、它的本質(zhì)，這個(gè)特色和本質(zhì)就是這個(gè)城市未來(lái)的傳播點(diǎn)，因?yàn)橐粋€(gè)城市未來(lái)發(fā)展的快和慢很重要的因素就是外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注度如何，而不是它過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代或者是在信息不發(fā)達(dá)的時(shí)代，城市發(fā)展在于它內(nèi)在的動(dòng)力，但是在信息時(shí)代的背景下城市發(fā)展很大程度取決于外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注度，外界的關(guān)注度越高，城市快速發(fā)展的可能性就越大。比方說(shuō)一個(gè)博鰲會(huì)就可以把博鰲小小的地方近5年里進(jìn)行了快速的發(fā)展，發(fā)展成了一個(gè)旅游城市，一個(gè)會(huì)議城市。過(guò)去也有這樣的現(xiàn)象，比方說(shuō)鄭緒嵐一首歌，那是80年代，就把哈爾濱的知名度在全國(guó)進(jìn)行了推廣，而且把太陽(yáng)島也推廣出去了，所以說(shuō)哈爾濱市非常感謝鄭緒嵐，把他作為哈爾濱市的榮譽(yù)市民，由于他的一首歌引起了很多人、很多城市對(duì)哈爾濱的關(guān)注，刺激了它旅游的發(fā)展。同樣，楊麗萍在去年推了“云南印象”這樣一個(gè)原汁原味的反映云南文化的舞蹈，她把云南推向了世界，推向了中國(guó)，引起了外界的強(qiáng)烈關(guān)注等等，我們通過(guò)什么去認(rèn)識(shí)城市的特色，比如說(shuō)北京是以政治為特色，上海是以經(jīng)濟(jì)為特色，文化是以西安為特色，這些實(shí)際上就是這個(gè)城市的傳播點(diǎn)，我們?cè)谶x地的時(shí)候?yàn)槭裁匆紤]這些因?yàn)槟阃ㄟ^(guò)對(duì)這個(gè)城市的認(rèn)識(shí)，你能把握它未來(lái)的發(fā)展速度，當(dāng)你要到一個(gè)地方去投資的時(shí)候，你首先要了解這個(gè)城市未來(lái)如何，這個(gè)很重要，對(duì)于每一個(gè)選地的發(fā)展商來(lái)說(shuō)是非常重要的。剛剛說(shuō)到正式的特色，實(shí)際上就決定了這個(gè)城市未來(lái)的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決定了這個(gè)城市未來(lái)的號(hào)召力如何，每一個(gè)城市都有它的號(hào)召力，由于它的個(gè)性特殊、個(gè)性鮮明，所以它的號(hào)召力越大。號(hào)召力大小和選地有什么關(guān)系呢有非常大的關(guān)系，我可以舉兩個(gè)例子，比方說(shuō)大連是在80年代就有城市運(yùn)營(yíng)的意識(shí)，開(kāi)始自己的城市運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)自己的影響力和號(hào)召力，所以它的高檔房子大概6070都是面對(duì)東三省的，廈門(mén)的高檔房子70左右是對(duì)閩三角的，杭州的房子是對(duì)整個(gè)浙江周邊小城市的。反過(guò)來(lái)，廣州這樣的大城市在過(guò)去的幾年里，廣州房地產(chǎn)價(jià)格上升度是在大城市里面排在最后面的，為什么這里面就跟城市號(hào)召力有關(guān)系、城市影響力有關(guān)系，如果是廣州來(lái)的都知道，周邊城市的東莞、中山乃至番禺、南海這些小地方，他們到廣州辦事情都不愿意在廣州住一個(gè)晚上，都愿意回家，當(dāng)然交通發(fā)達(dá)也是一個(gè)因素，很少有廣州周邊城市的到廣州市去買(mǎi)房子，這跟浙江、大連都不一樣，因?yàn)閺V州對(duì)珠三角旁邊的小城市缺乏吸引力，所以說(shuō)在廣州賣(mài)房只是自我累積、自我發(fā)展，靠自己內(nèi)部，它很少像浙江杭州那樣靠外部刺激帶動(dòng)它的發(fā)展，這樣的話就決定了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模和水4平，它的價(jià)格升值水平，寧波杭州這樣的房地產(chǎn)在幾年里面翻了幾倍，他們?cè)谔撸瑥V州在爬著走，這就是差異，這就是城市影響力和號(hào)召力帶來(lái)的差異，對(duì)房地產(chǎn)的影響。比如說(shuō)上海，不管?chē)?guó)家采取什么政策，宏觀也好，調(diào)控也好，對(duì)上海奈何不了，上海的房地產(chǎn)該升就升，該漲就漲，因?yàn)樗且試?guó)際大都市的姿態(tài)來(lái)定位的。上海房地產(chǎn)的比較不是跟中國(guó)其他城市比較，而是跟香港、跟東京這樣國(guó)際上的城市比較，所以跟香港一比上海的房?jī)r(jià)并不高，香港目前的房?jī)r(jià)和上海目前的房?jī)r(jià)比大概差58倍，實(shí)際上東京的房子是最貴的，更別說(shuō)跟東京比了，如果拿上海和這三個(gè)城市比，上海的房?jī)r(jià)還有升的可能，也許上海未來(lái)的功能，未來(lái)的定位是朝著他們定位的，所以上海的房子就這個(gè)比較而言還有上揚(yáng)的空間，就看你跟誰(shuí)比，定位怎么樣，所以我們?yōu)槭裁丛谶x地的時(shí)候要觀察城市的定位。有些城市在自己定位的時(shí)候是很模糊的，找不到自己的定位，最近中央電視臺(tái)在播一個(gè)中國(guó)山東威海很短的口號(hào)，它喊了一句口號(hào)，“中國(guó)威海是最適合于人居住的地方”，這是一個(gè)口號(hào)而已，而且這個(gè)口號(hào)是可以被取代的，因?yàn)橹袊?guó)有好多地方都可以喊這個(gè)口號(hào)，這個(gè)口號(hào)不是城市所獨(dú)有，所以這個(gè)口號(hào)不具備很高的傳播價(jià)值，從傳播學(xué)上來(lái)講，因?yàn)閯e人也可以喊，珠海也可以說(shuō)我這個(gè)城市是最適宜人居住的地方，青島也可以喊，凡是在海邊的地方都可以這么說(shuō)，所以我們?cè)趥鞑コ鞘袀€(gè)性的時(shí)候如何通過(guò)一句話，一個(gè)特色，把城市的定位更好的傳播出來(lái)，當(dāng)然這個(gè)是跟我們這次選地關(guān)系不是很大。比如鄭州的特色，它的市長(zhǎng)說(shuō)我這個(gè)城市的特色一個(gè)是中，一個(gè)是通，中間代表著輻射力，我在中國(guó)的中心，通就是交通發(fā)達(dá)，代表著物流，大連是以港口和物流為特色，沈陽(yáng)是以制造為特色等等，每個(gè)城市它都會(huì)抓自己的特點(diǎn)，我們?nèi)タ疾焱恋氐臅r(shí)候首先要去了解這個(gè)城市的特色，抓住這個(gè)城市的本質(zhì)，從而我們發(fā)現(xiàn)去研究這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展方向。第三，城市功能布局觀察。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)城市特色的時(shí)候要去了解一個(gè)城市的功能布局，每個(gè)城市都有自己的規(guī)劃，每個(gè)城市都有自己的功能布局，我們國(guó)家建國(guó)50多周年了，但是我們的城市規(guī)劃發(fā)展還不如房地產(chǎn)發(fā)展的這么迅猛，因?yàn)樵缙谠谖覀兘夥懦醯臅r(shí)候北京的規(guī)劃是毛澤東規(guī)劃的，毛主席站在天安門(mén)城樓上說(shuō)了一句話，南邊要見(jiàn)到很多煙囪，所以南邊就是一個(gè)工業(yè)區(qū)，那時(shí)候工業(yè)救國(guó)，我們打了仗以后中國(guó)一窮二白，我們需要工業(yè)來(lái)救國(guó)，而且那個(gè)時(shí)候我們沒(méi)有城市規(guī)劃，我們就叫蘇聯(lián)老大哥幫我們規(guī)劃，中國(guó)有150多個(gè)城市是蘇聯(lián)人幫著規(guī)劃的，但是蘇聯(lián)人，也就是現(xiàn)在的俄羅斯，他們當(dāng)時(shí)是中央集權(quán)性的體制，經(jīng)濟(jì)上的集權(quán)、政治上的集權(quán)，所以它在給我們做規(guī)劃的時(shí)候，把中國(guó)所有的城市幾乎都做了一個(gè)單中心制的規(guī)劃，后來(lái)城市規(guī)劃上經(jīng)常說(shuō)，單中心制的規(guī)劃導(dǎo)致了我們現(xiàn)在攤大餅式的發(fā)展，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中心城市，所以就往外擴(kuò)展，典型的就是北京，一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)，沒(méi)辦法，不能帶狀發(fā)展，后來(lái)中國(guó)很多城市開(kāi)始走帶狀發(fā)展和多中心發(fā)展的道路，這個(gè)跟規(guī)劃理念有關(guān)。比如說(shuō)，單中心制的發(fā)展導(dǎo)致了現(xiàn)在的塞車(chē)現(xiàn)象，因?yàn)榇蠹叶荚诔抢锷习?，同一時(shí)間、同一地點(diǎn)、同時(shí)往外出和進(jìn)肯定造成塞車(chē)，交通上是怎么也解決不了的，如果徹底的把同時(shí)出入上班、下班的問(wèn)題解決，那就告訴你不下班的時(shí)候整個(gè)馬路上就沒(méi)車(chē)了，這是矛盾，這是留下來(lái)的后患。所以說(shuō)60年代當(dāng)蘇聯(lián)專家撤回到莫斯科的時(shí)候，他反省自己，莫斯科根據(jù)中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，重新把莫斯科規(guī)劃了一下變成多中心了。中國(guó)的城市規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)在還遺留著蘇聯(lián)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給我們帶來(lái)的強(qiáng)烈烙印。比如典型城市西安，西安的城市規(guī)劃，因?yàn)槲靼矂偤?是一座城，城里邊是132平方公里，城外南郊全部是教育文化，大學(xué)在南郊，當(dāng)時(shí)把上海交大、北京理工大學(xué)，比較好的學(xué)校都往西安搬。東邊國(guó)防工業(yè)，西邊電力工業(yè)，北邊是文物保護(hù)區(qū)，加上火車(chē)道在北邊叫道北，這種規(guī)劃現(xiàn)象到現(xiàn)在變成了房地產(chǎn)南邊熱了，因?yàn)?0年代初的時(shí)候把高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也放在了南邊，把次一等的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)放在了北邊，所以本身就有土地區(qū)域的歧視概念在里面，所以問(wèn)西安的孩子，南邊的孩子考上大學(xué)了沒(méi)有，北邊的孩子犯了沒(méi)有，西安北邊就不成器，小偷小摸，北邊的房子還比南邊差1000塊錢(qián)左右，在計(jì)劃體制下這就是過(guò)去城市功能布局，我們要研究，根據(jù)城市功能的布局我們可以發(fā)現(xiàn)城市發(fā)展的文脈，城市發(fā)展的文脈包括居住文脈，對(duì)房地產(chǎn)是有很大影響的。成都也有類似的情況?，F(xiàn)在西安整個(gè)城市布局，一出城門(mén)就有很大的標(biāo)語(yǔ)，上面寫(xiě)了三個(gè)大字，一個(gè)字大概有23米高，叫做“向南看”，這是政府行為，南邊有看頭，有10年的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的成功運(yùn)作，有曲江旅游度假區(qū)，大雁塔，所以旅游和高科技都集中在南邊，讓你向南看。反過(guò)來(lái)，北邊沉不住氣了，也掛了一個(gè)大標(biāo)語(yǔ)叫“朝北走”，當(dāng)時(shí)我跟北邊的一個(gè)未央?yún)^(qū)的區(qū)長(zhǎng)，我說(shuō)朝北走干什么去有什么說(shuō)頭，我們?nèi)绾尾邉澰诔鞘羞\(yùn)營(yíng)方面把向南看和朝北走都拉到一個(gè)平臺(tái)上來(lái)對(duì)話，目前向南看有看頭，朝北走沒(méi)有什么干頭，我們應(yīng)該把朝北走落實(shí)到一個(gè)具體的干項(xiàng)目的基點(diǎn)上才能建立南北之間的對(duì)話。西安現(xiàn)在做出了一個(gè)巨大的決定，把政府北遷，朝北走有干頭了，政府行政中心到了北邊，這是很大拉動(dòng)北邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的砝碼，因?yàn)槲靼灿幸粋€(gè)怪現(xiàn)象，凡是城市的機(jī)場(chǎng)在哪邊，一般來(lái)說(shuō)那個(gè)方向就發(fā)達(dá)，比如說(shuō)重慶的江北，機(jī)場(chǎng)在江北，所以于北地區(qū)發(fā)展非常快，好的房地產(chǎn)都在江北，包括北京，北京的機(jī)場(chǎng)也在東北邊，所以北京的北邊比南邊發(fā)達(dá)。兩年前我們研究北京城市房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，以長(zhǎng)安街為限，它的價(jià)格相差1000塊錢(qián)，南北發(fā)展是不一樣的。西邊是咸陽(yáng)，咸陽(yáng)是中華第一帝都，皇帝的時(shí)候就是一個(gè)都，現(xiàn)在號(hào)稱是中華第一帝都，它的電話號(hào)碼跟西安連成一體了，所以它講吸引力，城市一體化，城市往西發(fā)展連接咸陽(yáng)，打造西安大的都市圈，它有它的口號(hào)，東邊就沒(méi)什么說(shuō)頭了，所以它叫東方紅，為什么因?yàn)楫?dāng)時(shí)的東邊是非常繁榮的，國(guó)家把大部分的國(guó)防工業(yè)，當(dāng)時(shí)國(guó)家定位都放在了東邊，所以秦川有一個(gè)什么汽車(chē)，秦川機(jī)械廠、東方機(jī)械廠、昆侖、黃河，最早黃河照相機(jī)，華山照相機(jī)都是那兒出來(lái)的，當(dāng)時(shí)國(guó)家為了配備重工業(yè)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)候重工業(yè)從上海拉了6個(gè)紡織廠，招一些女工來(lái)配重工業(yè)，不僅工業(yè)配套，人員也配套，男女也配套，這就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的布局，這時(shí)候西安也提出來(lái)東方紅，讓老的國(guó)營(yíng)企業(yè)更加煥發(fā)出青春，這時(shí)候當(dāng)我們?nèi)チ私獬鞘胁季謱?duì)我們的房地產(chǎn)也有很大的認(rèn)識(shí)作用，當(dāng)我們選地的時(shí)候也有認(rèn)識(shí)作用。第四，當(dāng)我們了解到城市布局的時(shí)候，我們還要觀察一個(gè)城市重點(diǎn)發(fā)展方向是什么，因?yàn)槊恳粋€(gè)城市不可能有那么多的資金，在一個(gè)城市里面四面八方出擊的發(fā)展，它只有一個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)，我們要在拿土地的時(shí)候?qū)ふ业竭@個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)在哪里。舉兩個(gè)例子，比如說(shuō)北京奧運(yùn)據(jù)說(shuō)要投2000個(gè)億，它的資金投向重點(diǎn)我們應(yīng)該了解，因?yàn)榉康禺a(chǎn)它本身不會(huì)升值，房子自從交給老百姓那一天起就在貶值，就開(kāi)始折舊，它為什么要升值主要是在它周?chē)墓ɑA(chǔ)設(shè)施、國(guó)家投資力度決定了它的升值，所以房地產(chǎn)的升值是連帶升值，是由于周邊土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套的不斷完善而導(dǎo)致這塊土地的升值，最后連帶到房地產(chǎn)升值，這個(gè)時(shí)候我們就要學(xué)會(huì)去尋找城市發(fā)展的重點(diǎn)。像南京它為了城運(yùn)會(huì)，市政府投資300多6個(gè)億打造河西新區(qū)，所以說(shuō)當(dāng)政府在投資城運(yùn)會(huì)的時(shí)候，在南京的河西也上演了房地產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)員，幾乎全國(guó)有名的發(fā)展商都擁擠到那里進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以河西已經(jīng)變成了南京房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)，這也是我們要觀察的。第五，城市人口的觀察。包括本地人口、外地人口、年齡、知識(shí)結(jié)構(gòu)、新婚戶數(shù)。例如在廣州，廣州白領(lǐng)目前是購(gòu)房的主力軍，因?yàn)樵?0年代末和80年代中期的時(shí)候，百萬(wàn)移民下珠江，從全國(guó)各地都跑到廣州去淘金，這些80年代來(lái)廣州的全國(guó)各地的人才，他們已經(jīng)到了購(gòu)房的年齡段了，所以廣州統(tǒng)計(jì)有相當(dāng)一部分是外地來(lái)的白領(lǐng)階層，他們幾乎都在廣州的郊區(qū)，比如說(shuō)麗江花園、奧園、雅居樂(lè)，像這樣的郊區(qū)大盤(pán)買(mǎi)房子，上海就不同了，因?yàn)樯虾５姆孔邮潜容^掌柜的，相當(dāng)多的臺(tái)灣企業(yè)老板，包括全國(guó)各地的老板都到上海去買(mǎi)房，因?yàn)樯虾ＹI(mǎi)一套好的房子一般工薪基層是比較難承受的。我們通過(guò)外地人、本地人、年齡結(jié)構(gòu)、新婚數(shù)量考察人口購(gòu)房特征。（休息）第六，對(duì)城市拆遷狀況的觀察。一個(gè)城市的拆遷狀況從市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)把它叫做剛性需求，比方說(shuō)上海大概每年有5萬(wàn)戶的拆遷量，既然是拆遷了，有拆就有遷，遷到什么地方實(shí)際上就是一種房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求補(bǔ)給，像南京最多一年遷4萬(wàn)多戶，一般是18萬(wàn)、2萬(wàn)，最高一年大概4萬(wàn)多戶，這些拆遷量就是市場(chǎng)的剛性需求，我們?cè)谶M(jìn)入一個(gè)城市的時(shí)候，這是一個(gè)非常值得關(guān)注的剛性指標(biāo)。第七，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段的等級(jí)，這個(gè)概念也非常重要。也就是說(shuō)我們?nèi)シ治鲆粋€(gè)城市房地產(chǎn)階段等級(jí)怎么分析，所謂階段等級(jí)，也就是說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為初級(jí)階段和高級(jí)階段，在什么樣的情況下它是初級(jí)階段，在什么樣的情況下它是高級(jí)階段呢初級(jí)階段所表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)特征是什么高級(jí)階段它表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)特征是什么我們?cè)诜治鍪袌?chǎng)的時(shí)候要把握13個(gè)市場(chǎng)分析的關(guān)鍵點(diǎn)，第一個(gè)，剛性需求。什么叫剛性需求取決于尋找住所的絕對(duì)需求人口或者需求人數(shù)，包括幾方面，第一方面，城市拆遷量；第二方面，城市新結(jié)婚人數(shù)，我們做了一些分析和調(diào)查，一般新結(jié)婚的人數(shù)有幾類，新結(jié)婚的人數(shù)可能跟父母居住，但是目前從統(tǒng)計(jì)來(lái)說(shuō)這樣的人比較少了，所以大部分新結(jié)婚的人口進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各個(gè)城市不一樣，其中有60的進(jìn)入一手房市場(chǎng)，40左右的人口進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這些都叫做剛性需求；第三方面，城市新遷入的人口戶數(shù)，所以剛性需求大概就包括這些內(nèi)容，這些內(nèi)容我們可以查閱到，當(dāng)我們發(fā)展商進(jìn)軍一個(gè)城市的時(shí)候，去考察一個(gè)城市土地的時(shí)候，你要對(duì)這些剛性需求有了解，第二個(gè)，非剛性需求。非剛性需求取決于城市的號(hào)召力，它是相對(duì)需求人口，包括幾類人。第一類，本市更換房子的人，為什么說(shuō)它是相對(duì)需求呢就是他有房，祖上留下的或者是單位分的，但是這個(gè)房可能住的條件不好，他需要更換一套新的，他可以湊合著住下去，這種人我們把他叫做騎著馬找馬的人，他可以再賴、再等一段時(shí)間，當(dāng)然這些人也可以提前釋放需求量，本來(lái)明年想買(mǎi)的，一看勢(shì)頭好了嘩一下就提前透支的，本來(lái)準(zhǔn)備過(guò)兩年買(mǎi)房的，一下房?jī)r(jià)漲得不行，所以城市號(hào)召力一大，宣傳力度一大，城市發(fā)展規(guī)模越大，外地發(fā)展商進(jìn)來(lái)一刺激，這些人覺(jué)得住著不滿意了，就購(gòu)買(mǎi)房。第二類，本市準(zhǔn)備投資的房產(chǎn)者，他買(mǎi)房不是換一套房子住，而是為了投資，有點(diǎn)兒閑錢(qián)，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在老百姓的投資渠道并不多，比如說(shuō)股票，股票市場(chǎng)傷透了老百姓的心，股市上流傳著一句話，“好了就了，了了就好”，勢(shì)頭好了想把7它了了，了了就好，接著后面兩句是“總也好不了，總也了不了”，這是對(duì)股市的概括，所以股市這個(gè)投資渠道曾經(jīng)讓老百姓激動(dòng)一時(shí)，甚至讓老百姓中的一些少數(shù)人發(fā)了一些財(cái)，但是從整體來(lái)說(shuō)中國(guó)的股市確實(shí)讓老百姓有點(diǎn)兒心寒。藝術(shù)品是個(gè)投資渠道，但是藝術(shù)品有很多專業(yè)知識(shí)，老百姓覺(jué)得操作起來(lái)比較復(fù)雜，最近中央電視臺(tái)辦了一個(gè)鑒寶欄目，很多人還是比較愿意看的，因?yàn)檫@是一個(gè)投資渠道，藝術(shù)品包括畫(huà)、國(guó)畫(huà)、油畫(huà)、瓷器、郵票、古家具等等，有很多門(mén)類，昨天我到市場(chǎng)上去買(mǎi)書(shū)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)人專門(mén)收藏連環(huán)畫(huà)，他在那兒議論，50年代一套三國(guó)演義現(xiàn)在能賣(mài)到2萬(wàn)多了，這也是一個(gè)投資渠道，包括信托，現(xiàn)在銀行又推出了理財(cái)?shù)鹊?，所有這些渠道對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)是最實(shí)在，他能看得到的，所以投資作為房子來(lái)說(shuō)有兩種功能，除了使用功能以外，還有投資功能，只不過(guò)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的功能兌現(xiàn)率差一點(diǎn)，兌現(xiàn)起來(lái)不像買(mǎi)黃金那么方便，比較麻煩，所以上海在兌現(xiàn)的渠道上做的比較好，在買(mǎi)賣(mài)二手房屋的時(shí)候做的比其他城市好得多。江浙一帶二手市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)達(dá)于廣州，更發(fā)達(dá)于西北、東北。還有一些非剛性需求，外邊城市的房產(chǎn)投資者，除了本市的以外還有一些外地的來(lái)投資，還有外地的遷入者，外地的遷入者為什么沒(méi)有把他放在剛性需求里呢因?yàn)橥獾剡w入有兩類人，一類是屬于人才性的，把他放到剛性需求里邊，我們這個(gè)城市要吸引一批人才，你來(lái)了我就給你房子，特別是在大專院校、科研機(jī)構(gòu)、寶貴性的各大公司引進(jìn)一個(gè)人才首先給他一套房，把他安定下來(lái)，中國(guó)一句古話是安身才能立命，不把人家身安下來(lái)人家不好給你干活。但是中級(jí)以下的新遷入者首先進(jìn)入二手的租房市場(chǎng)，他們何時(shí)買(mǎi)房是一股潛在的力量，所以放在非剛性需求里邊。第三個(gè)，土地拍賣(mài)勢(shì)頭。這也是一個(gè)市場(chǎng)分析的關(guān)節(jié)點(diǎn)，通常我們?cè)谂馁u(mài)土地的時(shí)候，曾經(jīng)我在給一個(gè)學(xué)員班專門(mén)講土地拍賣(mài)的情況，土地拍賣(mài)我也曾經(jīng)幫著房地產(chǎn)老板去決策了幾塊土地，我記得有一次很有意思，在一個(gè)城市當(dāng)時(shí)土地的報(bào)價(jià)是200萬(wàn)元一畝，這是投暗標(biāo)，不是舉牌，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)，根據(jù)企業(yè)的開(kāi)發(fā)量，根據(jù)企業(yè)的資金狀況它列了很多條件，把條件一規(guī)定你就可以來(lái)投標(biāo)。當(dāng)時(shí)我記得在上海開(kāi)會(huì)，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理把我邀過(guò)去開(kāi)一個(gè)秘密的會(huì)議，當(dāng)時(shí)我記得很清楚，董事長(zhǎng)和總經(jīng)理都問(wèn)我，他說(shuō)周老師你琢磨另外幾家會(huì)出什么價(jià)，因?yàn)槭前禈?biāo)，200萬(wàn)元一畝，如果你報(bào)200萬(wàn)，別人都出150萬(wàn)你豈不是很虧，比別人多拿50萬(wàn)出來(lái)，但如果你不出到200萬(wàn)可能拿不到，比如我180萬(wàn)，可能別人190萬(wàn)就把這個(gè)土地拿到了，所以我就跟他說(shuō)，我說(shuō)這塊土地是否要智在必得，他們說(shuō)是，我說(shuō)那就好，如果智在必得你就出滿這個(gè)價(jià)，別管別人報(bào)多少，算自己的帳，你問(wèn)我報(bào)多少，我也不是孫悟空變到鐵杉公主的肚子里邊，知道他弄多少，況且投暗標(biāo)拍賣(mài)會(huì)很有意思，很多老板他們商量了一個(gè)策略，但是都不在紙上填，第二天到會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候就看現(xiàn)場(chǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)是很激動(dòng)的，昨天晚上想好的，一看，來(lái)的人都不對(duì)頭了，都是有備而來(lái)，這時(shí)候你會(huì)臨時(shí)變化，所以說(shuō)我們很難猜測(cè)我們的對(duì)方是干什么的。舉一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)上海拍賣(mài)自來(lái)水的權(quán)利，跟很多國(guó)外公司，標(biāo)的是12個(gè)億，最后翻標(biāo)的時(shí)候一個(gè)法國(guó)公司以24億中標(biāo)，誰(shuí)都沒(méi)有想到，他就智在必得，他算自己的帳，他不管你12億還是多少億，我一定要把它拿下，就翻了一倍，所以說(shuō)在這種情況下最后翻標(biāo)的時(shí)候到了那天算帳，按照200萬(wàn)元一畝跟當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)水平算就不掙錢(qián)了，只有5的毛利，可能還會(huì)虧損，所以一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)商都不敢報(bào)200萬(wàn)元一畝，現(xiàn)在房子就賣(mài)4000塊錢(qián)，200萬(wàn)得賣(mài)50006000塊錢(qián)，現(xiàn)在賣(mài)不到，所以房地產(chǎn)在競(jìng)標(biāo)投標(biāo)的時(shí)候還要算一個(gè)預(yù)期帳，房地產(chǎn)市8場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展如何還得有一個(gè)估計(jì)，還有一個(gè)放量。這是2002年拿的地，現(xiàn)在這塊地每畝地變成400萬(wàn)了，當(dāng)時(shí)第二標(biāo)是180多萬(wàn)，土地在拍賣(mài)的時(shí)候要去判斷這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育程度，所以我為什么說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)階段我們要摸清楚才能在拿地上做好充分的思想準(zhǔn)備。我們從土地拍賣(mài)的勢(shì)頭可以發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)展的階段。第四個(gè)，銀行的支持力度。第五個(gè)，政府的關(guān)注重點(diǎn)。第六個(gè)，移民拆遷疏導(dǎo)的結(jié)果。第七個(gè)，整體消費(fèi)的心理狀況。這個(gè)怎么解釋也就是說(shuō)在一個(gè)城市老百姓在買(mǎi)房的時(shí)候他考慮什么最重要，有一句話曾經(jīng)說(shuō)到“地段誠(chéng)可貴，品質(zhì)價(jià)更高，若為價(jià)格顧，兩者皆可拋”，在這樣的情況下老百姓的敏感度在于價(jià)格，在城市發(fā)展的高級(jí)階段老百姓的敏感度在于品質(zhì)，因?yàn)樗I(mǎi)過(guò)一輪房子，覺(jué)得房子很差，盡管便宜，真是便宜沒(méi)好貨，房子是70年的使用期，買(mǎi)的時(shí)候舒服，用的時(shí)候就不舒服了，反過(guò)來(lái)到了品質(zhì)期可能買(mǎi)的時(shí)候不舒服，用的時(shí)候就舒服，買(mǎi)的時(shí)候確實(shí)貴了點(diǎn)兒，但是一搬進(jìn)去確實(shí)跟別人的不一樣，連窗戶都不一樣，真空的，窗戶都比你們家窗戶貴100多塊錢(qián)一平方米，所以考察整體消費(fèi)者的心理狀況對(duì)于我們制定價(jià)格策略、決定產(chǎn)品的品質(zhì)有著很重要的參考作用。第八個(gè)，對(duì)人均居住面積的了解。第九個(gè)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)狀況的了解。一個(gè)房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)它絕不是指一個(gè)建筑單體，房地產(chǎn)的產(chǎn)品品質(zhì)由四個(gè)方面構(gòu)成，它是建筑單體、環(huán)境、配套、物業(yè)管理，這四個(gè)方面的最佳組合，最完善的組合決定了這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的高和低，所以我在研究房地產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)候曾經(jīng)提出了一個(gè)概念，抓住房地產(chǎn)產(chǎn)品的三大特征你就能做出好的房子，哪三大特征呢第一，建筑單體的舒適性；第二，環(huán)境景觀的宜人性；第三，生活出行的方便性，抓住這三性，圍繞著這三性去做你的產(chǎn)品我覺(jué)得就能出好東西。產(chǎn)品的舒適性主要指產(chǎn)品功能的完善性，過(guò)去房地產(chǎn)產(chǎn)品從6大功能走向現(xiàn)在的9大功能，我講的功能是它的內(nèi)在使用功能，功能不斷地在完善，比如說(shuō)我們?cè)?jīng)在2000年就提出一個(gè)“雙廚房”的概念，過(guò)去我們的廚房都是一個(gè)，現(xiàn)在我們從一個(gè)中式廚房里面再開(kāi)辟出一個(gè)西式廚房，為什么要有西式廚房呢西式廚房可以和廳連接起來(lái)設(shè)計(jì)，因?yàn)橹袊?guó)人都是以炒菜為主，有很多油煙，所以在中式炒菜的廚房里把它密封起來(lái)就可以在里面炒菜。我們通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，炒菜的時(shí)間沒(méi)有配菜、洗菜的時(shí)間長(zhǎng)，把配菜、洗菜的時(shí)間可以放到西式廚房里，西式廚房實(shí)際上是一個(gè)電氣化的廚房，未來(lái)隨著家電的發(fā)展，像微波爐、電磁爐，早晨做早餐都可以在西式廚房里面，另外它還很人性，因?yàn)樵谂洳说臅r(shí)候可以和廳里面的人進(jìn)行交流，要不然一個(gè)大廚房，當(dāng)家的坐在里邊弄菜、洗菜、炒菜，屋里看電視，廚房門(mén)一關(guān)沒(méi)有交流，一個(gè)敞開(kāi)式的西式廚房可以配菜、洗菜，她在洗菜過(guò)程中可以和廳里的人進(jìn)行交流，這個(gè)廚房更人性，就多了一個(gè)功能。像儲(chǔ)藏室的功能，過(guò)去中國(guó)人是不太注重儲(chǔ)藏室的這次我來(lái)講課之前去了一趟沈陽(yáng)，有一個(gè)房產(chǎn)商讓我看一下他的戶型，170平方米的房子居然沒(méi)有儲(chǔ)藏室，為什么要170平方米170平方米是什么概念，150平方米的房子屬于舒適的豪宅，最佳配比是130平方米，功能性價(jià)比最好的戶型是130平方米左右，上了150平方米就屬于奢侈型了。就像有一個(gè)客戶他來(lái)買(mǎi)房，他說(shuō)這個(gè)廳好像有點(diǎn)兒浪費(fèi)，不合理，多余，是，因?yàn)樯狭?50平方米屬于豪華的，故意設(shè)計(jì)出多余的，這多余就顯示出你的奢侈，這不是浪費(fèi)，浪費(fèi)緊巴巴的你就買(mǎi)130平方米剛好，9功能和價(jià)格各方面都不錯(cuò)，所以170平方米的房子缺少儲(chǔ)藏室，缺少工人房。因?yàn)槲覀兛赡苁悄戏竭^(guò)來(lái)的，在南方170平方米的房子絕對(duì)要有工人房的設(shè)計(jì)，就是保姆房，過(guò)去設(shè)計(jì)房的時(shí)候沒(méi)有保姆房，請(qǐng)阿姨來(lái)做飯或者你們家請(qǐng)保姆她必須要占一間房，過(guò)去都是三房一廳、四房一廳，她占一間房，你兩口子住大的，但是你兩口子一平均還沒(méi)有保姆的房間大，可能設(shè)計(jì)上不太合理，所以設(shè)計(jì)一個(gè)比較小的工人房，因?yàn)?70平方米屬于豪華房，你家庭經(jīng)濟(jì)狀況各方面都允許你這樣做，所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候就盡量設(shè)計(jì)的像個(gè)豪華的樣子，這就是對(duì)產(chǎn)品的要求，要舒適，功能很齊全，現(xiàn)在又提倡節(jié)能，在用材上，包括建筑的結(jié)構(gòu)，我們?cè)谧龇孔拥臅r(shí)候，中國(guó)2000年以前的多層大部分是磚混結(jié)構(gòu)，2000年以后才走向框架，現(xiàn)在又開(kāi)始框架一型柱結(jié)構(gòu)等等，這都說(shuō)明房子的技術(shù)含量都在提高，技術(shù)含量、功能含量都在不斷地完善，所以產(chǎn)品的舒適性主要指這些。環(huán)境的宜人性包括哪些方面呢廣告里經(jīng)?？梢月?tīng)到我這個(gè)小區(qū)有親和力，有歸屬感，什么叫親和力，什么叫歸屬感很多發(fā)展商可能還不理解。所謂的親和力、歸屬感就是說(shuō)你回到了這個(gè)家，它并不是說(shuō)你從大門(mén)進(jìn)來(lái)直接回到家就有歸屬感，有歸屬感的家一定要和鄰里之間進(jìn)行溝通和交流，要有人性的才叫歸屬感，沒(méi)有人性的，回家住了2年，旁邊都不認(rèn)識(shí)這沒(méi)有歸屬感，中國(guó)古話，遠(yuǎn)親不如近鄰，你住了2年了連旁邊是誰(shuí)都不知道，有什么歸屬感，歸屬是社團(tuán)性質(zhì)，是社會(huì)性的，作為我們的景觀設(shè)計(jì)怎么能在一個(gè)新的小區(qū)里邊設(shè)計(jì)出他的歸屬感來(lái)呢這就要落實(shí)在物的表現(xiàn)上。我們?cè)?jīng)去參觀西安、沈陽(yáng)、包頭，像這些過(guò)去國(guó)家計(jì)劃經(jīng)濟(jì)實(shí)施很強(qiáng)的城市，有一些蘇聯(lián)人50年代蓋的社區(qū)，給這些大的兵工廠蓋的社區(qū)，到那里面絕對(duì)有歸屬感，別看它的房子破，當(dāng)你走到里邊的時(shí)候所有的人都用異樣的眼光看著你，你是外來(lái)的，你侵犯了他的領(lǐng)域，歸屬感和領(lǐng)域感很重要，領(lǐng)域感不是一個(gè)人造成的，而是一群人造成的，別看那兒破，但是那兒特別安全，沒(méi)有保安，老兵工廠請(qǐng)不起保安，退休老頭站崗，但是那兒的盜竊率特別低，為什么人與人之間有著強(qiáng)烈的溝通，鄰居與鄰居之間都認(rèn)識(shí)，都幫忙，齊心合力一個(gè)小偷是跑不掉的，像我們?cè)谛碌男^(qū)里面就缺少這些東西，這才叫歸屬感。這些東西我們?cè)趺醋瞿匚覀冊(cè)?jīng)在南昌做了一個(gè)嘗試，我們把一個(gè)房子底下少做一戶，形成大家聚合的空間，左鄰右舍下了樓坐在這兒，就有人慢慢過(guò)來(lái)，可能會(huì)在這個(gè)空間里面下棋、聊天、溜狗、逗鳥(niǎo)，有一個(gè)活動(dòng)的地方，這是需要開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的，不能到處都是請(qǐng)勿踐踏，只能順著它給你的小路走，一走就走回家了，所有的景觀都缺乏人性，看起來(lái)挺漂亮，好看不中用，特別是北方好多景觀弄了很多水，冬天就結(jié)冰，夏天過(guò)了一段時(shí)間石頭上就臟了，然后拿水龍頭洗石頭，所以我們?cè)诃h(huán)境的親和性和宜人性上要給這個(gè)社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)提供人與人聚合的空間。環(huán)境的宜人性還有人與自然的融合和接觸，剛才是人與人之間在社區(qū)里面怎么溝通，人與自然怎么溝通，那就要求我們配備少一些硬質(zhì)鋪裝，多一些綠化，這個(gè)綠化不僅僅是種草，更重要的是種樹(shù)，把你的綠化層次化，可能根據(jù)不同的季節(jié)，比如說(shuō)這個(gè)條件在南方我們看的比較多，不同的季節(jié)開(kāi)不同的花，有不同的綠色，在北方就稍微難一點(diǎn)。上次我跟北方景觀咨詢的時(shí)候，給他們提供了一些參考，比如日本現(xiàn)在有一種叫做枯景觀的設(shè)計(jì)，冬天很好看，盡管很黃，但它可以變得很滄桑，很有品位，這都是景觀設(shè)計(jì)，枯景觀設(shè)計(jì)也是最近我研究的一個(gè)課題。人與自然和人與人兩項(xiàng)都做好了才叫環(huán)境的宜人性，環(huán)境的宜人性不代表景觀的藝術(shù)性，你做了很好看的景觀，看起來(lái)很棒，到處都是水，這兒噴水，10那兒噴水，我覺(jué)得這不是考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)，考察好景觀的標(biāo)準(zhǔn)就是剛才我講的兩條，一個(gè)是人與人之間能有溝通的場(chǎng)所，一個(gè)是人與自然能夠很好的接觸和溝通，自然的東西能為人更多的提供服務(wù)，而不是人把自然分開(kāi)。方便，一個(gè)好的小區(qū)要做到方便不是那么簡(jiǎn)單，各方面的方便，你圍繞著如何使你的生活更方便，如何使這里的住戶出行更方便，圍繞著這兩個(gè)去思考你們所設(shè)定的條件，去創(chuàng)造這些條件?？偨Y(jié)一下，當(dāng)我們把握了這些市場(chǎng)思考點(diǎn)的時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展階段等級(jí)怎么分析、判斷，我得出一個(gè)結(jié)論，如果這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是屬于初級(jí)階段的時(shí)候，說(shuō)明這些買(mǎi)房人主要是以居住為主要目的的購(gòu)房目的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的第一階段，也就是說(shuō)大部分的人買(mǎi)房主要是為了改善自己的生活條件或者沒(méi)有房去買(mǎi)一套房，在房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段它的價(jià)格特征是什么樣呢它上升是緩慢的。比如說(shuō)一個(gè)城市今年開(kāi)發(fā)量是100萬(wàn)，消化量是80萬(wàn)，明年同步提高，開(kāi)發(fā)量110萬(wàn)，消化量90萬(wàn)，像這種指標(biāo)都是初級(jí)階段。到了高級(jí)階段，投資者的引入，城市號(hào)召力加大，外地的購(gòu)房者涌入，這是兩個(gè)變量，有哪兩個(gè)變量起到?jīng)Q定作用呢一個(gè)是原來(lái)準(zhǔn)備過(guò)兩年買(mǎi)房的，他并不愁房住的，騎著馬找馬的人提前釋放自己的購(gòu)房能量，這樣就加速了城市房地產(chǎn)需求量的發(fā)展。一個(gè)是外地人購(gòu)房大量涌入，這兩個(gè)變量促成了房地產(chǎn)從低級(jí)走向高級(jí)。導(dǎo)致的結(jié)果是這個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展今年100萬(wàn)，明年可能150萬(wàn)，而且價(jià)格今年是1000，突然一下漲到2000，就說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)有大量投資客的出現(xiàn)，有大量的并非買(mǎi)房是為了住房的人出現(xiàn)，提前釋放，造成了房地產(chǎn)的價(jià)格猛然的攀升，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量陡然的加大，中國(guó)有很多城市都出現(xiàn)了這樣的情況。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀的觀察和開(kāi)發(fā)水平的觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀主要是觀察它的開(kāi)發(fā)量，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的觀察主要是觀察它的開(kāi)發(fā)質(zhì)量，一個(gè)是數(shù)量，一個(gè)是質(zhì)量，現(xiàn)狀從數(shù)量上看它的速度是怎么樣的，往下看它的水平究竟如何，是高還是低。第十，城市文脈與文化能力的研究，房地產(chǎn)界曾經(jīng)有過(guò)一句話，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到最后是一種文化的競(jìng)爭(zhēng)。舉個(gè)例子，像萬(wàn)科進(jìn)駐到一個(gè)城市的時(shí)候它已經(jīng)不是在進(jìn)行產(chǎn)品的推廣，也不是進(jìn)行企業(yè)形象推廣，而是在進(jìn)行萬(wàn)科文化的推廣，典型的就是去年好像萬(wàn)科在武漢有一期開(kāi)盤(pán)，一個(gè)整版講萬(wàn)科和美國(guó)文化街區(qū)文化的融合，因?yàn)樗鼊?chuàng)造了一條純粹的美國(guó)風(fēng)味的街，汽車(chē)文化，美國(guó)很重要的文化方面就是汽車(chē)文化，所以它在墻頭上弄了一個(gè)吉普車(chē)嵌出來(lái)的頭，如何是美國(guó)街的風(fēng)情，通篇講這些東西，已經(jīng)不說(shuō)自己的產(chǎn)品了，就講區(qū)里的這條街傳播的是一種包容的、開(kāi)放的外來(lái)文化，而且這種文化是年輕的，有活力的，有創(chuàng)造性的，它像老百姓、買(mǎi)房者透視著這樣的信息，也就意味著它的消費(fèi)者層面是有文化的、有素質(zhì)的高級(jí)白領(lǐng)、職員，甚至年輕的35歲左右，40歲以下有活力的年輕人，鎖定這個(gè)年齡層面。同樣，我們?cè)谀靡粔K地的時(shí)候?qū)σ粋€(gè)城市的研究也應(yīng)該考察它的文化，城市競(jìng)爭(zhēng)到最后實(shí)際上也是文化之間的較量，為什么胡錦濤總書(shū)記提倡要迎接中華民族偉大的文化復(fù)興，為什么深圳那么新的城市很多人都說(shuō)這是一夜暴富的城市，為什么它還向國(guó)家提出自己是一個(gè)歷史文化名城，人家都覺(jué)得好笑，怎么深圳能評(píng)歷史文化名城呢深圳硬是在自己這塊土地上找到了160多處帶有文化遺址性的東西，我們也有文化，不要以為深圳沒(méi)有文化，不要以為深圳是一個(gè)小漁村建設(shè)起來(lái)一夜暴富的城市，它也有文化含量，所以深圳的文化最典型的就是一個(gè)拓荒牛的雕塑，連這么新的城市它都覺(jué)得要把自己的文化作為它的競(jìng)爭(zhēng)力提出來(lái)，11況且中國(guó)有多少故事的城市，現(xiàn)在城市越老故事越多，有一首歌叫做小城故事多，這個(gè)小城絕對(duì)是有歷史的，你一琢磨小城故事多，這個(gè)小城就像周莊的感覺(jué)了，是很優(yōu)美的，蘇州，文化底蘊(yùn)很厚的城市它在未來(lái)的城市傳播，未來(lái)的潛在競(jìng)爭(zhēng)力有非常大的挖掘價(jià)值，當(dāng)我們考察土地的時(shí)候，這個(gè)城市不錯(cuò)，未來(lái)有包裝價(jià)值，有外界對(duì)這個(gè)城市的關(guān)注價(jià)值，看我們?cè)趺慈グb了，我覺(jué)得當(dāng)你進(jìn)駐一個(gè)城市的時(shí)候要充分的對(duì)這個(gè)城市的文脈進(jìn)行研究。文化能力也很有意思，當(dāng)然這個(gè)文化能力和文脈有一定的關(guān)聯(lián)性，只是我們要求它去了解而已，它是一個(gè)研究課題。所謂的文化能力，就是這個(gè)區(qū)域的民族思維特征、行為特征，舉個(gè)例子，李光耀當(dāng)年考察中國(guó)的時(shí)候，首先中央推薦李光耀到山東考察，李光耀到了山東以后覺(jué)得山東的文化能力和新加坡特別袖珍城市的文化能力可能不太吻合，這是我的分析，所以他看了山東覺(jué)得不滿意，后來(lái)我們國(guó)家又讓他到無(wú)錫去考察了一下，他看了無(wú)錫也覺(jué)得不滿意，就準(zhǔn)備到上?；匦录悠铝耍撬谔K州看的時(shí)候，蘇州人就給他拿了三件東西，蘇州的盆景、蘇州的刺繡、帶他看了蘇州的園林，這三樣?xùn)|西都是典型的蘇州文化的底蘊(yùn)，代表了蘇州的文化能力，蘇州人手巧，這種手巧可能多少帶著基因傳下來(lái)的刺繡工藝，他能把一根頭發(fā)絲分成十幾個(gè)頭兒，把蠶絲還剝成十幾個(gè)頭繡上去，北方人沒(méi)有這個(gè)功夫，這是文化能力問(wèn)題，他覺(jué)得文化能力可能跟新加坡彈丸之地的國(guó)家有點(diǎn)兒吻合，所以就把錢(qián)扔到了蘇州，所以蘇州的工業(yè)區(qū)就是新加坡工業(yè)區(qū)。最近在全國(guó)53個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)里面新加坡投資的開(kāi)發(fā)區(qū)是名列前茅的，這跟文化能力有關(guān)，過(guò)去不是有兩個(gè)秀才斗嘴嗎，江南的秀才就說(shuō)我們江南是多山多水多才子，山東的秀才說(shuō)我們山東是一山一水一圣人，大文化和小文化，所以山東人做事情的文化遺傳到現(xiàn)在，山東干的全是大的，海爾，青島啤酒大的，但是到了江南全是小的，它的企業(yè)也是如滿天星斗，山東的企業(yè)就是一個(gè)個(gè)月亮，文化能力影響了這一代一代人的思維，一代一代人做事情的風(fēng)格，你到這個(gè)城市里面要了解這個(gè)東西，像西安，我曾經(jīng)也把它作為一個(gè)城市研究。有一個(gè)電視劇叫大明宮祠，這個(gè)電視劇是講唐朝鼎盛的時(shí)期，大明宮相當(dāng)于國(guó)務(wù)院辦公的地方，那就是皇帝辦公的地方，那么大一個(gè)大明宮只用了2年多的時(shí)間就蓋起來(lái)了，大雁塔建造時(shí)間是7個(gè)月，這就是文化能力，讓蘇州人蓋一個(gè)大雁塔可能要2年，精雕細(xì)刻，西北人干東西粗獷，壘著不倒就行，結(jié)實(shí)，這是它的文化能力，它能干大東西，當(dāng)你了解這些文化能力的時(shí)候，我們?cè)趯?duì)這個(gè)城市研究，西安的城市文脈、未來(lái)發(fā)展方向是什么西安是十三朝古都，栗戰(zhàn)書(shū)現(xiàn)在調(diào)到了黑龍江省當(dāng)副書(shū)記，當(dāng)時(shí)他是西安市的市委書(shū)記，我們?cè)诟劤鞘羞\(yùn)作的時(shí)候，一個(gè)城市應(yīng)該怎么包裝，我曾經(jīng)給他一個(gè)口號(hào)，叫做“中國(guó)西安西部最佳”，當(dāng)時(shí)他聽(tīng)了覺(jué)得很不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)我為什么要提中國(guó)西安西部最佳呢因?yàn)槲靼苍陂L(zhǎng)安的時(shí)候，在唐朝的時(shí)候曾經(jīng)是世界上最好的城市，最大的城市，最發(fā)達(dá)的城市，曾經(jīng)代表著中華民族文化的5000年光輝燦爛的巔峰，日本人到我們這兒來(lái)叫遣唐使，留學(xué)生就是從那個(gè)時(shí)候來(lái)的，那時(shí)候我們的建筑、科技、文化都向世界上傳播，那個(gè)時(shí)候唐朝是萬(wàn)幫來(lái)朝拜，所以曾經(jīng)輝煌過(guò)，西安應(yīng)該重拾歷史的輝煌，復(fù)興偉大的中華民族文化，而且在各個(gè)領(lǐng)域應(yīng)該爭(zhēng)創(chuàng)最佳，現(xiàn)在落后了不要緊，我們看到落后才有動(dòng)力向前，當(dāng)時(shí)栗戰(zhàn)書(shū)就很高興，把這個(gè)口號(hào)寫(xiě)到了政府工作報(bào)告里邊。這兩年我對(duì)西安又有了新的認(rèn)識(shí)，在傳播城市的時(shí)候我提了八個(gè)字，叫做“盛世大唐，世界古都”，這就是這個(gè)城市的傳播口號(hào)，這八個(gè)字只有西安能用，別的城市不能用，這就是它的傳播價(jià)值，一個(gè)城市的特色和它的傳播點(diǎn)，抓住盛12世大唐在西安，抓住它是中國(guó)唯一的一個(gè)可以號(hào)稱世界古都的東西，這不是小城故事多，這是大城。這里有將近100個(gè)皇帝的足跡，到曲江一看土地，覺(jué)得神奇，皇恩浩蕩，所以有充分的歷史資源可以挖掘，只要把這些做好，我覺(jué)得世界古都，打古都就是生產(chǎn)力這張牌是中國(guó)任何一個(gè)城市都不能比的，西安未來(lái)的發(fā)展方向應(yīng)該充分的以文化立市來(lái)發(fā)展自己，有著非常大的發(fā)展?jié)摿Γ灰鷦e人比招商引資，我記得我去未央?yún)^(qū)調(diào)查的時(shí)候，一個(gè)管招商的告訴我，他說(shuō)周老師陜西省的引資和江蘇省沒(méi)法比，江蘇省的引資曾經(jīng)是104億美金，陜西省剛好是它的零頭，4億美金，我們不能跟別人比招商引資、比工業(yè)，我們只能跟別人比文化，盡管目前西安是一個(gè)旅游資源的大市，但它不是一個(gè)強(qiáng)市，人家說(shuō)西安有文無(wú)物，地下看西安，地上看山西，山西的古建筑在全國(guó)70是地上的，地上有70是在山西省境內(nèi)，如何改變西安，能不能讓地下看西安，地上也看西安呢應(yīng)該做這方面的事情，這就是城市發(fā)展的方向，所以當(dāng)我們?nèi)チ私庖粋€(gè)城市的時(shí)候，摸清了這個(gè)城市的文脈，覺(jué)得這個(gè)城市的發(fā)展有沒(méi)有后勁，這個(gè)城市的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這個(gè)城市的關(guān)懷度如何都很重要，這就是我們研究城市文脈與文化能力的一些思考點(diǎn)。南京是一個(gè)找不到靈魂的城市，有人對(duì)南京的評(píng)價(jià)是很慘的，當(dāng)年秦始皇開(kāi)通了一條大運(yùn)河，據(jù)說(shuō)切斷了南京的王氣，盡管它是七朝古都還是幾朝，現(xiàn)在把太平天國(guó)和民國(guó)加起來(lái)也號(hào)稱十幾朝了，但是朝都是短命的，歷史文脈被切斷了，不管怎么說(shuō)南京的發(fā)展，最近的南京城市規(guī)劃才決定，因?yàn)檫^(guò)去講南京很多都是“粉脂器”文化，秦淮河粉脂器，陰柔文化，沒(méi)有雄性剛陽(yáng)的揚(yáng)子文化發(fā)展，最近南京市新的規(guī)劃深刻的總結(jié)了歷史的教訓(xùn)，提出了自己的剛陽(yáng)文化的一面，發(fā)揚(yáng)揚(yáng)子文化，跨江發(fā)展，我們?cè)谘芯恳粋€(gè)城市的時(shí)候應(yīng)該去了解這個(gè)城市，你才能在這個(gè)城市里面做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)槟愕拈_(kāi)發(fā)是給人住的，人不是孤立的，首先是歷史的人，然后他才是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的人。當(dāng)我們到城市選地的時(shí)候，要了解自身的資源，要充分的對(duì)自己的資源進(jìn)行評(píng)估。到這里我就把方法論講完了，為什么讓大家坐成這樣，就給大家留作業(yè)呢，我們課堂分析。有三道作業(yè)題，第一道比較簡(jiǎn)單，250畝地的選地方向，我會(huì)把條件放在這兒。第二道題稍微難一點(diǎn)兒是地產(chǎn)運(yùn)作，250畝是房產(chǎn)運(yùn)作，大概8000畝左右的地是房產(chǎn)運(yùn)作。第三道題比較難，城市運(yùn)作，我想大家在進(jìn)行了房產(chǎn)運(yùn)作、地產(chǎn)運(yùn)作之后，我們應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)更高層次的城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，下面主要由你們做三道題。我畫(huà)了一個(gè)簡(jiǎn)單的西安大的概況，這塊是西安的城市中心，132平方公里，這邊是工業(yè)區(qū)，東郊，剛才說(shuō)的東方紅，這是澶河，過(guò)去長(zhǎng)安流傳了一句話叫做八水繞長(zhǎng)安，但是現(xiàn)在經(jīng)過(guò)了上千年的地理變遷，現(xiàn)在就剩下灞河和澶河、渭河三條河流，其他那幾條都不知道哪兒去的。這邊是咸陽(yáng)，咸陽(yáng)和西安的接口大概10公里左右，很近的，這塊是南郊文化區(qū)，這邊是秦嶺，這邊是臨潼兵馬俑，這是西安大致的布局。它的土地狀況，這邊東郊90萬(wàn)一畝，西郊80萬(wàn)一畝，北郊70萬(wàn)一畝，南郊150萬(wàn)一畝，這塊屬于旅游度假區(qū)，這兒的地很貴，幾乎已經(jīng)沒(méi)有地了，但是它的房子并沒(méi)有這兒高，我說(shuō)的4000塊錢(qián)一平方米是在它的旅游度假區(qū)旁邊，那兒是代表西安最高房?jī)r(jià)的地方，大平均沒(méi)有這么高，只是在它周邊一點(diǎn)點(diǎn)地方，這兒平均大概3000塊錢(qián)，這邊是3500塊錢(qián)，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的平均房?jī)r(jià)比旅游度假區(qū)的平均房?jī)r(jià)要高500塊錢(qián)，但是頂尖的房?jī)r(jià)還是在這邊，因?yàn)橹苓吢糜螀^(qū)開(kāi)發(fā)環(huán)境特別好?，F(xiàn)在我們作為一個(gè)企業(yè)，你們現(xiàn)在代表著自己的企業(yè)到西安去選地，這個(gè)地13的規(guī)模大概是250畝左右，你們就根據(jù)我剛才上課所講的這些思考方法，我說(shuō)了11條思考方法，你們來(lái)判斷你們的企業(yè)到哪里去開(kāi)發(fā)比較合適，因?yàn)檫@和企業(yè)規(guī)模有關(guān)，它的特點(diǎn)是這邊是文化教育區(qū)，北郊這里有一個(gè)大明宮遺址，這邊是阿房宮和漢代的宮都在這兒，北邊基本上沒(méi)怎么開(kāi)發(fā)，機(jī)場(chǎng)在北邊，這兒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)，這個(gè)叫高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，兩個(gè)不同的開(kāi)發(fā)區(qū)，這塊叫做灞柳生態(tài)區(qū)，因?yàn)檫@個(gè)地方的環(huán)境非常好，據(jù)說(shuō)海南的博鰲中心把會(huì)議的論壇曾經(jīng)就放到灞柳生態(tài)區(qū)，這是它的基本特點(diǎn)。我們根據(jù)這個(gè)基本特點(diǎn)你們提出選地的思路，為什么要選這兒，我剛才就說(shuō)可能你們會(huì)碰到兩難，比如這兒的地便宜，但是這兒的房地產(chǎn)人脈不行，這兒的房地產(chǎn)價(jià)高，比別的地方貴一倍還多，根據(jù)你的企業(yè)資源怎么解決兩難的問(wèn)題，怎么解決矛盾的問(wèn)題，然后你找到一個(gè)充分的理由，因?yàn)槭裁?，因?yàn)槭裁?。下面各組你們根據(jù)認(rèn)識(shí)討論，拿出自己的方案，我再來(lái)點(diǎn)評(píng)一下，這是第一道題，給15分鐘時(shí)間。昌市政府未來(lái)選址就在北邊這塊，在大明宮遺址的旁邊。西安是典型的大陸性氣候。西安為什么氣候跟這邊的漢中不一樣，漢中叫小江南，就是因?yàn)槲靼苍谇貛X的北邊，大家在東南西北郊任何一個(gè)地方可以選地，不局限在哪兒，價(jià)格大概就是這樣，你們可以去挑選。每一個(gè)組推選一個(gè)組長(zhǎng)，把大家的意見(jiàn)集中起來(lái)，最后由組長(zhǎng)來(lái)介紹。容積率20，也就是說(shuō)都要蓋小高層以上的，不能選多層的。選擇城市我前面講了那么多，首先要對(duì)這個(gè)城市進(jìn)行認(rèn)識(shí)，因?yàn)槟銈兗僭O(shè)都是外地的開(kāi)發(fā)商，你們到了這個(gè)城市，我為什么剛才講了這么多有關(guān)城市的