房地產(chǎn)開發(fā)流程拿地立項(xiàng)報(bào)建、竣工驗(yàn)收、預(yù)售

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門 的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些 感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來說。1土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn) 開發(fā)的前提但是，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這 幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土 部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。

2、目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地 用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用 途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo) 的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn) 出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許 可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。 因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)

3、度，才能計(jì)算出土地出 讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商 住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了 土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都 好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓 也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊

4、公開交易的土地，是到 2000年之后才上市的。我只不過 是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè) 行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更 好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使 用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控 制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)

5、、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土 地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目， 在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同， 向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改 變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬 泡，阿門。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞

6、的東西。非常的社會(huì)主義特 色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里 要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不 屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。 再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后 再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng) 濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè) 東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前

7、的市場 里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深 度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得 非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的 先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再 回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的 一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在 紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我 自己如果操

8、辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給 我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編 制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總 之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這 些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建 設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì) 任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。3、總平面審查階段這個(gè)階

9、段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫 “修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ”。這 個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的， 每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不 夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路 怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就 是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000 平 方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭

10、 議了。但是且慢。我這 3000 平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一個(gè)大型的架 空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè) 2000 平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化 嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西 頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè) 2000 平 方米不能算在建筑密度里面。 這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題， 反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但

11、 是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的 面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根 本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都 是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。 但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面 種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知 道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種 草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最

12、有技術(shù)含量的活， 這個(gè)過程一般都要 2到 3 個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得 過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我 也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬 科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠， 就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸 一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在 10 天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)?/p>

13、這個(gè) 東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東 西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì) 在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽 跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電 線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。 給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小 區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了， 什么有線

14、電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面 這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬 戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西： 1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小 區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用 多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放 棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首 先，就是給排

15、水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了； 然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)?只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這 里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天 千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí) 候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。 你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的 研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得

16、從外面引進(jìn)來， 都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸?多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市 政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分， 這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？?到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞 怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好 的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬 走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其

17、他地方接，這個(gè)時(shí)候只能 花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也 不知道。再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。 現(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑 和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí) 上是一回事。我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平 面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單 體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)

18、鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。 這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上 管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100 平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都 別想通過單體審查。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按 35 平方米到 45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值， 來評(píng)估地下室面積夠不夠， 一般 來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一 樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不 進(jìn)去車的轉(zhuǎn)

19、角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都 擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信 很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。 不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是 絕對(duì)不會(huì)安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買 的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10 幾 20 萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要 10 個(gè)平方米不到的空 間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要 30 平方米

20、的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值， 每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到 45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你 這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深 圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一 般規(guī)律。嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶 過了。不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位 置，反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。6、消防和人

21、防專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè) 計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建， 要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào) 建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。 我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商， 也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者 也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間

22、之間 設(shè)置個(gè) 1 級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè) 計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各 發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打 交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。 但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如 12 層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵 律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大 的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是

23、基本上沒人敢去辦。起碼我 不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要 有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里， 911 的那棟大樓就是前車之見。 真要被 炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān) 于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以 為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家 所有。國家為

24、了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何， 都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕 對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安 全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防 什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化， 完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一 個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng) 調(diào)

25、可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360 度大落地窗、 全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西， 夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常 明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因 為北方有一個(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi) 的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政 策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方

26、人在考慮 在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過 6 米的客廳，在取暖上就 肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)， 90 平方米的套型面 積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。 這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的： 空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這 不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間 的窗戶， 90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫 一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪 里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿

27、足這個(gè) 9070的要求下還能做 3 房單位， 設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。現(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩 房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸 爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就 是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè) 9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打 通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做 事。我個(gè)人無言以對(duì)。恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始 說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的 施工

28、圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的 審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查 實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三 角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘， 中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就 塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè) 事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問 題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問

29、題。 兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也 不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只 能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也 打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根 本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道?，F(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都 能做檢測(cè)了。我見過最好的城市是廣州。 做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用， 只是周邊城市的 3 分之 1 恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了， 才能做承臺(tái)，繼續(xù)

30、往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是 建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫這個(gè)題材？我 現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì) 成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城 市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行 政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要 能提供私營企業(yè)證明，

31、既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打 一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。 黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須 把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。 施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同 要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就 想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增 人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交

32、不 進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份 證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投 不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個(gè)人不排除有 些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和 監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為 OK 了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下 一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部 門真的做過審核。在我個(gè)人的從

33、業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒見過幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了上面那 5 個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人 的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在 我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許 可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒 1 年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面 10個(gè)大項(xiàng)看一遍， 基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于 20 個(gè)。而且得 步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就 GAME OVER 。在改革開發(fā)之

34、初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了 200 多個(gè)章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政 府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？ 我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜 嗎？聽不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè) 圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事 程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng) 把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著

35、房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè) 環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運(yùn)做之后，它本身 已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市 都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先 動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市， 也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部 分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因 為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了

36、，他們就沒得玩 了。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了： 我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12、插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。 后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)， 才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混 蛋。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感 觸。最近這 3

37、年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一 年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。 尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有 城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方 用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少 是不爭的事實(shí)了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以 做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是 不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備 的那

38、些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)巍Ｓ心膫€(gè)地產(chǎn)公司手頭上 沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇 東西打印出來吃掉。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā) 價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕 群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。 就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問 題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很 神奇的

39、解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì) 斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè) 貼淪為口水之爭的場所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè) 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。這個(gè) 9070 的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒明白過來這到底有什么效果。 戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在： 開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn) 定的前提下，單方利潤及總利潤會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，

40、單價(jià)穩(wěn)定，戶型 變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣 的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)覺過 有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與 我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會(huì)有別的 什么新花樣出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線 這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí) 一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)

41、量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī) 劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市 場化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后， 測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提 前來做放線。唉，又來一個(gè) “做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑 的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣 供著，尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證 終于說到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理

42、已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已 經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面 做手腳的可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是： 高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。 這 個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因 此現(xiàn)在高層建筑往往在完成 3 分之 2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí) 都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè) 2、3 成，但是各項(xiàng)交易 稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì) 有更深刻的認(rèn)識(shí)吧現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確

43、到套，單價(jià)必須清晰， 在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000元/平方米 “起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須 要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù) 時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù) 售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是 2500 元 /平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示 賣的時(shí)候照樣賣 5000賣 8000賣 10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量 部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí) 地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。

44、我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主 要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造 成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上 對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒 有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了 的開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋 測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初 的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。唉，又出來一個(gè) “做通 ”工作。15、

45、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地 產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無數(shù)的 道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理 了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。 貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相 信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說 了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有

46、任何抵 押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這 就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換 抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿 去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考 驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還 要能辦出預(yù)售許可證。 我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情 的。我只說其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現(xiàn)在絕 大多數(shù)的城市，國土部門和房管

47、部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在 房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部 門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較 合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押 物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物 懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。 那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有 些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉， 唉，我個(gè)人佩服之極

48、），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門， 給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是 收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門 辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的 話，可以先等個(gè) 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí) 在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè) 城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地 解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來

49、做事。這種方法在國土與房 管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房 地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓 其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在 做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn) 在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做 這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不 會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。?后拿起驗(yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干 啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。 開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單 位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。 我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝 3 臺(tái)變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓 力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了， 供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三