旅游地產(chǎn)的成功物業(yè)運(yùn)營類型

1、如有你有幫助，請購買下載，謝謝!旅游地產(chǎn)的成功物業(yè)運(yùn)營類型盛方咨詢一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，必然分不開各類子項(xiàng)目的健康運(yùn)營和持續(xù)盈利。然而，又因?yàn)楦髯禹?xiàng)目性質(zhì)差別較大， 項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn)差別較大，因此也對運(yùn)營主 體的操作能力提出了較大挑戰(zhàn)。下面將分別按項(xiàng)目性質(zhì)差異，對旅游地產(chǎn)中的酒 店、商業(yè)及文化設(shè)施類物業(yè)的運(yùn)營模式進(jìn)行解構(gòu)，以供借鑒。1. 一、旅游地產(chǎn)的酒店物業(yè)運(yùn)營酒店是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中必不可少的一項(xiàng)，從項(xiàng)目前期開發(fā)到后期項(xiàng)目營銷, 酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。隨著國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，中國也逐漸成為全球酒 店業(yè)聚焦的核心市場，越來越多的本土地產(chǎn)商及投資商開始頻繁與國際酒店管理 公司進(jìn)行合作。這些合作大

2、部分是酒店管理公司進(jìn)行管理輸出，也有一些合作直 接涉及到參股與合資。（一）委托管理由投資商投資酒店，委托專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行全面管理的合作形式稱為委托管理。酒店委托管理就是指酒店管理公司與開發(fā)投資商（或業(yè)主方）簽訂酒 店委托管理合同，派出以總經(jīng)理為首的酒店經(jīng)營管理班子， 發(fā)揮酒店委托管理專 業(yè)特長和酒店集團(tuán)管理優(yōu)勢，對托管飯店進(jìn)行全權(quán)酒店委托管理， 即對酒店的經(jīng) 營結(jié)果負(fù)責(zé)，按照酒店經(jīng)營業(yè)績定期提取酒店委托管理費(fèi)。（二）特許經(jīng)營特許經(jīng)營是指特許經(jīng)營權(quán)擁有者，即酒店管理公司，以合同約定的形式允許 被特許經(jīng)營者有償使用其名稱、標(biāo)志、 專有技術(shù)、產(chǎn)品及運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)等從事酒 店經(jīng)營活動的商業(yè)經(jīng)營模式

3、。特許經(jīng)營的合作方式下，酒店管理公司只為酒店業(yè) 主提供必要的支持體系以及運(yùn)營管理服務(wù)。在美國，酒店特許經(jīng)營模式已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，大部分業(yè)主更希望采用特 許經(jīng)營的模式。而中國業(yè)主由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，更加希望酒店由酒店集團(tuán)來管理， 不過隨著中國酒店業(yè)的不斷成熟，特許經(jīng)營模式也得到了比較好的發(fā)展時機(jī)。（三）租賃經(jīng)營對酒店的經(jīng)營者來說，租賃經(jīng)營的模式讓管理者擁有完全的自主經(jīng)營權(quán)，同時階段性地支付固定的租賃費(fèi)可避免大量的初始資金的投入。 對業(yè)主來說，這種 方式更接近于一種財(cái)務(wù)性投資，在選擇一個好的酒店品牌后，長期的現(xiàn)金流量得到了一定的保證，同時也能提高其無形資產(chǎn)價值。這種酒店經(jīng)營模式的主要特征是：雙方根

4、據(jù)所處市場談判具體租賃協(xié)議， 租金可包括場地租金，或外加各種資產(chǎn)稅，維護(hù)費(fèi)用和保險費(fèi)用等，也可由一般的固定租金到經(jīng)營利潤的提成;（四）自主經(jīng)營酒店的所有者和經(jīng)營者都是業(yè)主。經(jīng)營理念是希望提供一個能夠讓人完全放松身心的空間，營業(yè)項(xiàng)目包括酒店投資、酒店公寓銷售、酒店管理合約、SPA經(jīng)營、藝品店、產(chǎn)業(yè)銷售、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他項(xiàng)目（包括設(shè)計(jì)及專案管理、高爾夫球場經(jīng)營）等等，其主營業(yè)務(wù)為度假村及酒店的管理、開發(fā)及投資。2.二、旅游地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個簡單的生產(chǎn)與銷售過程, 過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，而是通如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便

5、是心臟和血液， 而其開發(fā)模式就是靈魂,只有三者齊備完善，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運(yùn)轉(zhuǎn)。（一）只售不租只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理， 這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 普遍采用的經(jīng)營方式。開發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)， 減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。但由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散,開發(fā)商無法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營管理，而經(jīng)營者往往根據(jù)自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經(jīng)營導(dǎo)致最終經(jīng)營不善等后果,品種，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài), 商鋪的價值也大

6、大縮水。只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，只能局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售， 采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失 控。由于管理不善導(dǎo)致商場難以經(jīng)營甚至癱瘓的悲劇在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時有發(fā)生, 甚至已成為一種通病。（二）只租不售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商掌握產(chǎn)權(quán)，對所有的商業(yè)物業(yè)采取只租不售的形式，期望通 過租賃持續(xù)性獲利。在具體的操作方式上， 租賃模式又可分為整體出租、 分層或 分片出租、零散出租等形式。這種模式需要開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育， 營造商業(yè) 氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理提升商業(yè)價值。如果經(jīng)營得好 的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價值， 提升項(xiàng)目的競爭力，使整

7、個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌。但是，缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境但是隨況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險降低，雖然能提高在購物中著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報(bào)較低； 如果采取散租模式, 預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導(dǎo)致商場經(jīng)營失敗。目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上, 心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運(yùn) 營的現(xiàn)實(shí)。即使面臨資金壓力，越來越多的購物中心開發(fā)商不再急于出售商業(yè)房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，而更加看好、注重通過商業(yè)項(xiàng)目的管理、運(yùn)作，提升物業(yè)的潛在價值。（三）不售不

8、租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式，紛紛介入 百貨、超市、家居等零售行業(yè)。開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者, 在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢。但是， 值得注意的是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè) 經(jīng)營隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營時困難重重。房地產(chǎn)開發(fā)商介入商業(yè)自營，另一個動因是出于融資考慮。隨著房地產(chǎn)開發(fā)融資難度加大，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金，把零售商場巨大的資金流量視為新的房地產(chǎn)融資渠道。（四）租售結(jié)合租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險的矛盾，

9、這種模式具 備較高的靈活性和可控性。采用這種經(jīng)營模式，要把握好出售和出租的比例及結(jié)構(gòu)。通常情況下，開發(fā) 商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家, 以品牌商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔 營區(qū)分割后出售，即“主力店+輔營區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升 輔營區(qū)的銷售價值。而銷售區(qū)和非銷售區(qū)相對完整獨(dú)立，即使未來銷售區(qū)經(jīng)營出 現(xiàn)問題，也不影響高樓層的經(jīng)營。租一部分售一部分的“主力店+輔營區(qū)”模式，其運(yùn)營要點(diǎn)之一在于：以優(yōu) 惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店， 盡管他們的租金一般都很低，但這些大 品牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場

10、，總的來說還是得大于失。運(yùn)營要點(diǎn)之二 在于：通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值， 同時必須找到輔營區(qū)的準(zhǔn)確定位， 真 正利用主力店的人流。（五）開發(fā)商與商家聯(lián)營房地產(chǎn)商在開發(fā)開發(fā)商與商家聯(lián)營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式, 商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下，對商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合可減少各種資源的浪費(fèi)，同時，開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度。3.三、旅游地產(chǎn)的文化設(shè)施運(yùn)營（一）文化街區(qū)的運(yùn)營成立朱門的藝術(shù)區(qū)建設(shè)管理辦公室，推進(jìn)藝術(shù)區(qū)當(dāng)代藝術(shù)與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展。通過對園區(qū)的服務(wù)中心、展覽展示中心和公

11、共服務(wù)平臺等項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn) 步為園區(qū)提供完善的服務(wù)，按照“保護(hù)、開發(fā)、穩(wěn)定、發(fā)展”的指導(dǎo)方針對藝術(shù) 區(qū)的核心區(qū)域、原創(chuàng)藝術(shù)進(jìn)行有效保護(hù)， 加強(qiáng)對藝術(shù)區(qū)的宣傳與推廣，進(jìn)一步吸 引國內(nèi)外眾多知名的藝術(shù)家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)， 為園區(qū)內(nèi)藝術(shù)品打造展覽展示、 交易拍賣的平臺，推進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，從而展示藝術(shù)區(qū)的魅力，打造藝術(shù)區(qū)品牌。（二）民營博物館的運(yùn)營1 .基金會+理事制基金會的公益文化品牌，是一個盈利不分配的機(jī)構(gòu)，盈利多少錢都要用在博 物館上。在管理上，基金會接受社會捐贈，這些款項(xiàng)將用于支持博物館建設(shè)，資 助文物研究與保護(hù)項(xiàng)目。引入的“理事會制”和“會員制”，每年繳納一定費(fèi)用，即可成為博物館的 理事和會員，并享

12、有相應(yīng)的權(quán)利。所有理事，都是博物館共同的主人，可以繼承 和更換。在國外，能做博物館的理事那是相當(dāng)高的榮譽(yù)，是用錢也買不到的，理 事可以對博物館提供不定期的贊助。此外，各展廳還接受企業(yè)捐贈，作為回報(bào), 企業(yè)享有相應(yīng)展廳10年的命名權(quán)。是來自理事會，這部分人不用承擔(dān)博此運(yùn)營模式的資金來源主要是3部分，一是來自董事會，由為數(shù)不多的幾個 成功企業(yè)家組成，每年撥一定的款出來； 物館的社會責(zé)任，擁有榮譽(yù)頭銜，現(xiàn)在國內(nèi)也有相當(dāng)成功的人士認(rèn)識到了這一點(diǎn), 理事對博物館有不定期的贊助；第三， 建立了博物館會員制，每年一定金額的會 費(fèi)，享受諸多的優(yōu)惠政策。2 .股份化經(jīng)營+品牌贊助博物館所有權(quán)股份化，吸引4-5家

13、中國大企業(yè)參與，每家持有一定的股份, 讓這些企業(yè)作為博物館的長期贊助人，把博物館的產(chǎn)權(quán)社會化，尋求博物館館機(jī) 制的新突破。資金鏈的構(gòu)建上已經(jīng)逐漸走向多元化、 社會化和穩(wěn)定化。一方面有來自國家 的政策扶持、稅收優(yōu)惠，有時候甚至還會有專項(xiàng)的資金（一次幾十萬元不等） 另一方面則來自于博物館自籌，包括基金會資金、社會贊助資金以及美術(shù)館的門 票、會員卡收入、咖啡屋、書店以及剛剛建立的藝術(shù)禮品店等商業(yè)性收入。 其中, 社會贊助占據(jù)整個資金鏈中的大部分， 會員卡收入在不斷上升，書店和禮品店經(jīng) 營不到一年時間就有了很大的發(fā)展空間。3 .以房地產(chǎn)養(yǎng)博物館地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)博物館，但并不僅僅依靠博物館的門票與工藝品

14、的收入來支撐博物館的人工費(fèi)和外事接待活動的開銷以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等，主要依靠的是地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目里供養(yǎng)。4 .政府支持+基金扶植+民間贊助國外私立博物館大多有政府和各種基金的扶植以及相當(dāng)數(shù)量的社會捐贈。美國的博物館在保持自身非營利公益事業(yè)機(jī)構(gòu)性質(zhì)的基礎(chǔ)上，立足于美國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，大量引入了市場化的理論、方法，建立起了符合其外部環(huán)境 的管理體系和運(yùn)作模式。美國博物館通常都具有很強(qiáng)的品牌意識， 十分重視自身形象的確立和維護(hù)。美國博物館一般都會引入企業(yè)運(yùn)營中的CI理念，設(shè)計(jì)制作 醒目、統(tǒng)一的博物館標(biāo)志，并且將此標(biāo)志應(yīng)用于博物館的宣傳資料、管理文件, 甚至員工名片上。美國博物館的資金來源渠道相當(dāng)

15、廣泛。 除了博物館門票收入外，還包括政府 撥款、與博物館相關(guān)的各類紀(jì)念品的銷售、博物館會員費(fèi)、個人和社會團(tuán)體的捐 贈、專項(xiàng)基金運(yùn)作收益、授權(quán)和特許銷售費(fèi)以及借展費(fèi)等。美國法律規(guī)定，博物館不得直接動用基金本金，只能使用基金本金所產(chǎn)生的部分利息或投資收益，而且基金利益或投資收益也必須按一定比例充實(shí)到本金中 去，以保證本金穩(wěn)定增長。同時，為了保證基金運(yùn)作能夠持續(xù)得到收益，美國博 物館的基金一般不是交給本館的業(yè)務(wù)人員操作，而是專門外聘職業(yè)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)研 究和推薦項(xiàng)目，以期得到專業(yè)的建議和管理經(jīng)驗(yàn)。捐贈收入美國的相關(guān)法律法規(guī)鼓勵個人或企業(yè)團(tuán)體支持文化事業(yè)的資金或 實(shí)物捐贈，在稅收等方面也給予一定優(yōu)惠政策。 通過多年實(shí)踐，美國博物館形成 了豐富的籌款經(jīng)驗(yàn)和一整套規(guī)范的操作模式， 同時，美國博物館的籌款工作也日 益出現(xiàn)職業(yè)化的趨勢。在美國的博物館中，一般都會設(shè)立一個負(fù)責(zé)拓展資金來源的部門發(fā)展部(Development Department)，專門負(fù)責(zé)募集的發(fā)展資金。會員費(fèi)。為鼓勵和吸引更多的公眾加入到支持博物館事業(yè)的行列中，美國博物館不僅十分重視博物館會員、博物館之友，而且其相關(guān)活動也十分豐富。而博 物館所收取數(shù)額不等的會員費(fèi)也積少成多，成為美國博物館籌措發(fā)展資金的重要 渠道之一。博物館經(jīng)