《項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書》編制作業(yè)指導(dǎo)書

1、海南第一投資控股集團有限公司編號：yk-ch-c05版號：a/0項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導(dǎo)書編制投資項目部日期2011年3月11日審核日期批準日期主責部門投資項目部相關(guān)部門投資決策委員會、設(shè)計研發(fā)部、營銷策劃部、工程管理部、總裁辦公室修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人備注項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導(dǎo)書編號：yk-ch-c05版號：a/01 目的為了準確判斷市場，確定合理的項目定位、產(chǎn)品定位和項目運作策略，開發(fā)出市場中優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項目，特制定本編制作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)范我公司項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要。2 職責2.1主管崗位投資決

2、策委員會、投資總監(jiān)：負責項目定位報告的審核。2.2主辦崗位投資項目部經(jīng)理：負責組織實施項目調(diào)研工作，審核項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。市場研究專員、項目策劃專員：負責對擬開發(fā)土地項目調(diào)研，草擬項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。3 程序3.1 主要內(nèi)容：參見附件項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。3.2 格式：參見附件項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。4 檢查與考核投資項目部經(jīng)理對市場研究專員和項目策劃專員的調(diào)研過程及結(jié)果進行檢查和監(jiān)督，對項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書的完成情況進行檢查。范本：某某項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書(范本)投資項目部（編制）二 年 月 日目 錄1、項目

3、概況 52、項目假設(shè) 53、地塊分析 53、1 地塊因素 53、2 地塊因素分析結(jié)論 64、開發(fā)商分析 65、政策分析 65、1 稅務(wù)、金融等宏觀經(jīng)濟政策 65、2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 66、市場供需分析 66、1 區(qū)域市場現(xiàn)狀供給調(diào)查分析 66、2 各專業(yè)市場細分分析 76、3 重點個案分析 76、4 區(qū)域市場供給分析總結(jié) 76、5 區(qū)域市場需求調(diào)查分析 77、綜合比較分析 78、市場定位 78、1 物業(yè)類型及檔次 88、2 目標客群 89、產(chǎn)品定位建議 89、1 總體規(guī)劃 89、2 單體設(shè)計 89、3 建筑立面風格 810、分期開發(fā)建議 810、1 分期考慮因素 810、2 分期開發(fā)建議

4、81、項目概況1、1項目概況1、1、1地理位置1、1、2項目占地項目的規(guī)劃設(shè)計條件宗地概況宗地名稱宗地編號或某某路項目宗地位置市 區(qū) 街道 號使用性質(zhì)商業(yè)/商住/純住總用地面積平方米= 畝建筑用途指標建設(shè)用地面積平方米= 畝規(guī)劃綠地面積平方米= 畝其他用地面積平方米= 畝規(guī)劃設(shè)計條件容積率總建筑面積平方米綠化率 %建筑密度 %2、項目假設(shè)以地塊規(guī)劃設(shè)計條件為依據(jù)，結(jié)合市場與本項目的現(xiàn)狀特點，通過調(diào)整容積率，提出幾種可能的方案，并根據(jù)這幾種基本假設(shè)，列出一表格，為經(jīng)濟測算提供依據(jù)。方案容積率產(chǎn)品形式面積范圍（m2）方案1方案2方案33、地塊分析3、1 地塊因素3、1、1 交通狀況3、1、2自然景

5、觀3、1、3 地塊現(xiàn)狀條件3、1、4 市政設(shè)施將項目地塊內(nèi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施分別加以描述，如：水、電、氣、通信、污水等。3、1、5 生活配套設(shè)施將項目地塊內(nèi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施分別加以描述，如：餐飲、學(xué)校、娛樂等。3、2 地塊因素分析結(jié)論根據(jù)地塊的實地調(diào)研情況，針對上述五個方面，給該地塊進行綜合評價，分析項目自身優(yōu)劣。4、開發(fā)商分析根據(jù)就本項目具體情況，公司在本項目的開發(fā)過程當中，需要著力解決的問題進行分析。如：項目開發(fā)資金使用情況；公司當前獲取土地的重大意義、迫切性；項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形

6、象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用等。5、政策分析5、1 稅務(wù)、金融等宏觀經(jīng)濟政策政策對開發(fā)項目的投資收益的影響。5、2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策6、市場供需分析本章主要通過對本項目所處區(qū)域及其周邊區(qū)域項目初步的市場調(diào)查，分析區(qū)域市場、細分市場的供應(yīng)量、市場表現(xiàn)及產(chǎn)品特征，充分了解本項目所處的市場環(huán)境及其競爭對手，借鑒其成功的因素，避免其不足。6、1 區(qū)域市場現(xiàn)狀供給調(diào)查分析6、1、1該區(qū)域目標建筑類型的總體特點6、1、2調(diào)查區(qū)域及項目確定區(qū)域序號項目名稱建筑形式a區(qū)12b區(qū)36、1、3現(xiàn)狀供給情況分析區(qū)域項目名稱項目位置總規(guī)模市場存量a區(qū)b區(qū)合計6、2 各專業(yè)市場細分分析上述項目構(gòu)成了本項目相

7、關(guān)區(qū)域的市場供應(yīng)。在此區(qū)域市場內(nèi)，可以按照總價、主力戶型、銷售單價、銷售速度、容積率等細分。分別分析區(qū)域市場的細分特點。6、3 重點個案分析根據(jù)項目周邊樓盤，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片，對項目的成功和不足之處加以分析。項目對我公司擬投資項目產(chǎn)生的有利和不利因素加以剖析。6、4 區(qū)域市場供給分析總結(jié)6、5 區(qū)域市場需求調(diào)查分析7、綜合比較分析綜合比較分析是從上述地塊、開發(fā)商、政策、市場、經(jīng)濟效益五個不同的角度對本案的基本假設(shè)進行進一步的分析，得出本項目的市場定位初步結(jié)論。8、市場定位在上述綜合分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合與公司各部門的互動討論，我們對本項目的基本假設(shè)進行了進一步的深化和修正，得出本項目的市場定位.8、1 物業(yè)類型及檔次8、2 目標客群9、產(chǎn)品定