《項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書》編制作業(yè)指導(dǎo)書

1、海南第一投資控股集團(tuán)有限公司編號(hào)：yk-ch-c05版號(hào)：a/0項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導(dǎo)書編制投資項(xiàng)目部日期2011年3月11日審核日期批準(zhǔn)日期主責(zé)部門投資項(xiàng)目部相關(guān)部門投資決策委員會(huì)、設(shè)計(jì)研發(fā)部、營(yíng)銷策劃部、工程管理部、總裁辦公室修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人備注項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導(dǎo)書編號(hào)：yk-ch-c05版號(hào)：a/01 目的為了準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)，確定合理的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和項(xiàng)目運(yùn)作策略，開發(fā)出市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項(xiàng)目，特制定本編制作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)范我公司項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要。2 職責(zé)2.1主管崗位投資決

2、策委員會(huì)、投資總監(jiān)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位報(bào)告的審核。2.2主辦崗位投資項(xiàng)目部經(jīng)理：負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目調(diào)研工作，審核項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。市場(chǎng)研究專員、項(xiàng)目策劃專員：負(fù)責(zé)對(duì)擬開發(fā)土地項(xiàng)目調(diào)研，草擬項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。3 程序3.1 主要內(nèi)容：參見附件項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。3.2 格式：參見附件項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。4 檢查與考核投資項(xiàng)目部經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)研究專員和項(xiàng)目策劃專員的調(diào)研過程及結(jié)果進(jìn)行檢查和監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書的完成情況進(jìn)行檢查。范本：某某項(xiàng)目總體運(yùn)作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書(范本)投資項(xiàng)目部（編制）二 年 月 日目 錄1、項(xiàng)目

3、概況 52、項(xiàng)目假設(shè) 53、地塊分析 53、1 地塊因素 53、2 地塊因素分析結(jié)論 64、開發(fā)商分析 65、政策分析 65、1 稅務(wù)、金融等宏觀經(jīng)濟(jì)政策 65、2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 66、市場(chǎng)供需分析 66、1 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供給調(diào)查分析 66、2 各專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 76、3 重點(diǎn)個(gè)案分析 76、4 區(qū)域市場(chǎng)供給分析總結(jié) 76、5 區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)查分析 77、綜合比較分析 78、市場(chǎng)定位 78、1 物業(yè)類型及檔次 88、2 目標(biāo)客群 89、產(chǎn)品定位建議 89、1 總體規(guī)劃 89、2 單體設(shè)計(jì) 89、3 建筑立面風(fēng)格 810、分期開發(fā)建議 810、1 分期考慮因素 810、2 分期開發(fā)建議

4、81、項(xiàng)目概況1、1項(xiàng)目概況1、1、1地理位置1、1、2項(xiàng)目占地項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件宗地概況宗地名稱宗地編號(hào)或某某路項(xiàng)目宗地位置市 區(qū) 街道 號(hào)使用性質(zhì)商業(yè)/商住/純住總用地面積平方米= 畝建筑用途指標(biāo)建設(shè)用地面積平方米= 畝規(guī)劃綠地面積平方米= 畝其他用地面積平方米= 畝規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率總建筑面積平方米綠化率 %建筑密度 %2、項(xiàng)目假設(shè)以地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為依據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)與本項(xiàng)目的現(xiàn)狀特點(diǎn)，通過調(diào)整容積率，提出幾種可能的方案，并根據(jù)這幾種基本假設(shè)，列出一表格，為經(jīng)濟(jì)測(cè)算提供依據(jù)。方案容積率產(chǎn)品形式面積范圍（m2）方案1方案2方案33、地塊分析3、1 地塊因素3、1、1 交通狀況3、1、2自然景

5、觀3、1、3 地塊現(xiàn)狀條件3、1、4 市政設(shè)施將項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施分別加以描述，如：水、電、氣、通信、污水等。3、1、5 生活配套設(shè)施將項(xiàng)目地塊內(nèi)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施分別加以描述，如：餐飲、學(xué)校、娛樂等。3、2 地塊因素分析結(jié)論根據(jù)地塊的實(shí)地調(diào)研情況，針對(duì)上述五個(gè)方面，給該地塊進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，分析項(xiàng)目自身優(yōu)劣。4、開發(fā)商分析根據(jù)就本項(xiàng)目具體情況，公司在本項(xiàng)目的開發(fā)過程當(dāng)中，需要著力解決的問題進(jìn)行分析。如：項(xiàng)目開發(fā)資金使用情況；公司當(dāng)前獲取土地的重大意義、迫切性；項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形

6、象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用等。5、政策分析5、1 稅務(wù)、金融等宏觀經(jīng)濟(jì)政策政策對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益的影響。5、2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策6、市場(chǎng)供需分析本章主要通過對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域及其周邊區(qū)域項(xiàng)目初步的市場(chǎng)調(diào)查，分析區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)的供應(yīng)量、市場(chǎng)表現(xiàn)及產(chǎn)品特征，充分了解本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，借鑒其成功的因素，避免其不足。6、1 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀供給調(diào)查分析6、1、1該區(qū)域目標(biāo)建筑類型的總體特點(diǎn)6、1、2調(diào)查區(qū)域及項(xiàng)目確定區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑形式a區(qū)12b區(qū)36、1、3現(xiàn)狀供給情況分析區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總規(guī)模市場(chǎng)存量a區(qū)b區(qū)合計(jì)6、2 各專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析上述項(xiàng)目構(gòu)成了本項(xiàng)目相

7、關(guān)區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)。在此區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，可以按照總價(jià)、主力戶型、銷售單價(jià)、銷售速度、容積率等細(xì)分。分別分析區(qū)域市場(chǎng)的細(xì)分特點(diǎn)。6、3 重點(diǎn)個(gè)案分析根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片，對(duì)項(xiàng)目的成功和不足之處加以分析。項(xiàng)目對(duì)我公司擬投資項(xiàng)目產(chǎn)生的有利和不利因素加以剖析。6、4 區(qū)域市場(chǎng)供給分析總結(jié)6、5 區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)查分析7、綜合比較分析綜合比較分析是從上述地塊、開發(fā)商、政策、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)效益五個(gè)不同的角度對(duì)本案的基本假設(shè)進(jìn)行進(jìn)一步的分析，得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位初步結(jié)論。8、市場(chǎng)定位在上述綜合分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合與公司各部門的互動(dòng)討論，我們對(duì)本項(xiàng)目的基本假設(shè)進(jìn)行了進(jìn)一步的深化和修正，得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位.8、1 物業(yè)類型及檔次8、2 目標(biāo)客群9、產(chǎn)品定