集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)操作細則

1、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)操作細則（試行）第一章 總則第一條 為貫徹落實中共成都市市委關(guān)于加強耕地保護進一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見（成委發(fā)20081號）精神，加快推進我市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化土地資源配置，強化集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)管理，充分維護土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益，規(guī)范集體建設(shè)用地的使用管理，根據(jù)成都市國土資源局關(guān)于成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法（成國土資發(fā)【2008】124號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，特制定市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)操作細則。第二條 在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃的前提下，依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、

2、轉(zhuǎn)租和抵押）適用本細則。第三條 市政府根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展水平、年度供地計劃對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實施統(tǒng)籌監(jiān)管，實現(xiàn)國有和集體土地“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場”的統(tǒng)一管理模式。第四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)用途：1、工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用地；2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組公共設(shè)施和公益事業(yè)用地；3、農(nóng)村村民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織租賃性經(jīng)營房屋。第五條 有下列情形之一的，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)：1、不符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊規(guī)劃；2、在城市建成區(qū)、規(guī)劃確定的建設(shè)用地指標區(qū)域范圍內(nèi)；3、在土地整理專項規(guī)劃確定的整理項目區(qū)內(nèi)未實施土地綜合整理；4、未依法辦理土地登記的；5、土地權(quán)屬有爭議的；6

3、、未取得市政府同意流轉(zhuǎn)批準書的；7、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利的；8、出讓后，土地使用者未按流轉(zhuǎn)合同約定動工建設(shè)。第六條 使用者應(yīng)當嚴格按照市政府編制的城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃確定的用途使用集體建設(shè)用地，不得擅自改變土地用途。集體建設(shè)用地禁止用于商品住宅開發(fā)建設(shè)。第七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須遵循自愿、公開、公平、有償和用途管制原則，應(yīng)當進入市土地交易中心公開交易。禁止任何單位和個人未經(jīng)市政府批準擅自與土地所有權(quán)人簽訂買賣協(xié)議或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。第八條 市人民政府是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的批準機關(guān)，市國土資源局具體負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用

4、地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的組織實施工作。第二章 集體建設(shè)用地（指標）的取得和儲備第九條 集體建設(shè)用地的取得方式：1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人原已依法取得符合規(guī)劃的現(xiàn)狀集體建設(shè)用地；2、通過“農(nóng)村集體建設(shè)用地整理集中使用”或“拆院并院”的方式按程序上報部、省、市立項、實施土地綜合整理、驗收合格后取得的集體建設(shè)用地指標，在符合規(guī)劃的區(qū)域進行集中使用的集體建設(shè)用地；3、不符合省、市國土部門立項條件的分散、零星的集體建設(shè)用地，通過“零星集體建設(shè)用地整理”的方式，對舊址進行還耕、認定建設(shè)用地指標后進行集中使用的集體建設(shè)用地。第十條 集體建設(shè)用地

5、指標的儲備。市國土資源局負責(zé)儲備指標的管理使用。儲備指標的資金可以由市財政投入，也可以參照國有土地一級市場整理模式引進社會資金注入。資金的使用管理按土地整理資金使用細則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十一條 市土地儲備中心可參與集體建設(shè)用地使用權(quán)的競買和儲備。第三章 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)第一節(jié) 集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)界定與流轉(zhuǎn)條件第十二條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于組農(nóng)民集體所有的，由農(nóng)業(yè)合作社代表集體行使所有權(quán)；屬于村（場鎮(zhèn)居委會）農(nóng)民集體所有的，由農(nóng)業(yè)合作聯(lián)社代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體資產(chǎn)管理委員會代表集體行使所有權(quán)。第十三條 集體建設(shè)用地使用者，為合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的自然

6、人、法人或其他組織。第十四條 集體土地所有者將集體使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營和抵押的，須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意；其他非集體使用的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價（出資）入股、聯(lián)營和抵押的，須經(jīng)現(xiàn)使用權(quán)人同意。第二節(jié) 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)平臺第十五條 市行政轄區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)當在市土地交易中心進行。集體建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途及兩個以上意向用地者的，應(yīng)當進行土地有形市場采取招標、拍賣或者掛牌等方式公開交易。第十六條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則上應(yīng)當采取集中方式予以流轉(zhuǎn)，實施掛鉤項目或拆院并院節(jié)約

7、的集體建設(shè)用地，可按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對應(yīng)的原則按規(guī)定直接實施流轉(zhuǎn)，也可將其納入集體建設(shè)用地指標儲備庫統(tǒng)籌安排使用。直接使用節(jié)約的集體建設(shè)用地，可在規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)或發(fā)展預(yù)留區(qū)使用。第十七條 農(nóng)村村民經(jīng)市人民政府依法批準取得的宅基地申請流轉(zhuǎn)的，原則上納入集體建設(shè)用地整理集中流轉(zhuǎn)或由農(nóng)戶自愿退出宅基地（含房屋），其建設(shè)用地指標由國土部門收購儲備，收購價按不低于征地住房貨幣補償標準確定，宅基地使用權(quán)予以注銷，并不得再申請新的宅基地。村民宅基地在符合村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)保護等規(guī)劃并由規(guī)劃部門出具規(guī)劃意見的前提下，可按規(guī)定直接實施流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)后可對地面房屋進行改建、擴建及新建，房屋報建按村鎮(zhèn)規(guī)劃

8、建設(shè)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有權(quán)人或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年

9、限（工業(yè)50年、商業(yè)40年、住宅70年），再流轉(zhuǎn)年限不得超過出讓合同約定年限的剩余年限。第二十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）的，農(nóng)民集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當持該宗土地的相關(guān)權(quán)屬證明、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價入股（出資）合同（包括其村民同意流轉(zhuǎn)的書面材料），按規(guī)定向市政府土地行政主管部門申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明。第二十一條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的，應(yīng)當參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和細則，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌等方式進行。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于公共、公益等基礎(chǔ)設(shè)施項目的可以協(xié)議出讓、

10、出租。第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權(quán)由農(nóng)民集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定處理。土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當在土地使用年限屆滿前一年內(nèi)與農(nóng)民集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)出讓、出租的，按本細則的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。第四節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)

11、當簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當繼續(xù)履行原出租合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。第五節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債務(wù)擔(dān)保的行為。第二十六條 抵押權(quán)利方應(yīng)為國家認可的金融部門。第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當簽訂書面合同，并到市土地行政主管部門辦理抵押登記。第二十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取

12、得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其它附著物所有權(quán)，應(yīng)當依法辦理變更登記。.第二十九條 處分抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。第三十條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其它原因而消滅的，應(yīng)當辦理注銷抵押登記。第六節(jié) 宅基地流轉(zhuǎn)第三十一條 農(nóng)村村民宅基地嚴格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民出售、出租住房后，不得再申請新的宅基地。第三十二條 遠離城鎮(zhèn)不宜實施土地整理的山區(qū)、深丘區(qū)，農(nóng)村村民依法取得的宅基地在符合村莊規(guī)劃的前提下，可以通過房屋聯(lián)建、出租等方式流轉(zhuǎn)（風(fēng)景名勝保護區(qū)、核心景區(qū)、緩沖區(qū)除外）。第七節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序第三十三條 農(nóng)村集體建設(shè)用地屬出讓的，經(jīng)批準完成集體土地

13、的所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，領(lǐng)取集體土地所有權(quán)證、集體建設(shè)用地使用證后按以下程序進行。1、申請。土地所有者持經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的決議和集體土地所有權(quán)證，向市國土資源局提出書面流轉(zhuǎn)申請，并提交以下資料：集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請書；經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意流轉(zhuǎn)的決議和集體土地所有權(quán)證；流轉(zhuǎn)宗地的集體建設(shè)用地使用證（或整理指標證）；規(guī)劃部門對流轉(zhuǎn)地塊的規(guī)劃意見。2、市國土資源局組織會審后報人民政府審批。會審內(nèi)容：（1）申請資料是否齊備；（2）用地是否符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃；（3）是否

14、配置集體建設(shè)用地指標或新占農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標；（4）是否有限制流轉(zhuǎn)情形。3、經(jīng)市政府批準后，按規(guī)定實施流轉(zhuǎn)（用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途以及有兩個以上意向用地者的，進入土地交易市場公開交易、公共公益性的可協(xié)議流轉(zhuǎn)）。4、土地所有者與土地使用者簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。5、土地使用權(quán)者向集體建設(shè)用地有償使用專戶繳納土地價款后，資金實施分流。6、登記發(fā)證。土地使用者持同意流轉(zhuǎn)的決議，同意流轉(zhuǎn)批準書、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同等資料，到市國土資源局申請辦理土地使用權(quán)登記，由登記機關(guān)頒發(fā)集體建設(shè)用地使用證。第三十四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地屬轉(zhuǎn)讓的，按以下程序進行：1、流轉(zhuǎn)雙方簽訂集體建

15、設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同等轉(zhuǎn)讓合同；2、流轉(zhuǎn)雙方持集體土地使用證、前次流轉(zhuǎn)合同和轉(zhuǎn)讓合同等資料向原登記機關(guān)申請辦理變更登記手續(xù)。第四章 流轉(zhuǎn)最低限價和收益管理第三十五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格主要包括以下部分：1、流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地土地補償安置成本2、集體建設(shè)用地指標取得（整理）成本3、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)基金、耕地保護基金4、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所有權(quán)基本收益第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，土地使用者向農(nóng)民集體建設(shè)用地所有者支付流轉(zhuǎn)價款，流轉(zhuǎn)價款不得低于市政府公布的流轉(zhuǎn)最低限價。第三十七條 集體建設(shè)用地土地補償安置成本由如下部分構(gòu)成：（統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建安置）1、拆舊區(qū)地面附著物拆除成本2、拆舊區(qū)

16、土地復(fù)墾成本3、新建安置區(qū)安置房建設(shè)成本4、新建安置區(qū)基礎(chǔ)配套成本第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，最低年租金不得低于國土部門公布的標準。第三十九條 市政府根據(jù)本市社會、經(jīng)濟發(fā)展水平、土地補償標準和政策性對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)最低限價和最低租金標準進行適時調(diào)整，具體調(diào)整工作由市國土資源局負責(zé)。第四十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓收益全部歸集體經(jīng)濟組織所有。第四十一條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收入?yún)⒄諊型恋爻鲎屬Y金管理模式，建立由市政府、土地所有者雙方共同設(shè)立的集體土地有償使用專賬，獨立核算，實行收支兩條線管理。土地使用權(quán)者按程序取得土地后，

17、應(yīng)向有償使用專戶足額繳納地價款，再參照國有土地出讓收益進行資金分流。第四十二條 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收入扣除支付的土地取得成本及相關(guān)稅費后，全部支付給集體經(jīng)濟組織。第四十三條 市政府提取的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)資金由市政府按照規(guī)劃進行統(tǒng)籌，滾動用于區(qū)域的綜合配套。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)取得的總收入再扣除城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)資金、耕地保護基金以及按規(guī)定繳納稅費后，收益全部歸出讓方所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理，實行專戶存儲，優(yōu)先用于農(nóng)民的社會保險，就業(yè)技能培訓(xùn)，屬于村、組集體經(jīng)濟組織所得的收益應(yīng)用于集體經(jīng)濟組織的再生產(chǎn)，有效壯大集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟實力，不得挪作他用。市財政、農(nóng)發(fā)

18、、審計、勞動保障、民政等行政主管部門應(yīng)當按照各自的職責(zé)，對農(nóng)民集體通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)取得收益的管理使用，加強指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。市國土資源局參照國有土地有償使用的規(guī)定收取土地管理費和交易手續(xù)費。第四十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收益，土地使用者與集體土地所有者有約定的，從其約定；沒有約定的，歸原土地使用者所有。農(nóng)戶房屋（含宅基地）轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓價格扣除城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)資金、耕地保護基金和相關(guān)稅費后歸農(nóng)戶所有。第四十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租的，應(yīng)當向稅務(wù)管理部門申報價格，并依法繳納有關(guān)稅費。第五章 流轉(zhuǎn)的后續(xù)管理第四十六條 流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當按照合同約定支付土地使用價款、交付土地，并按合同約定的時間動工。一方違約的，另一方有權(quán)解除合同，并按流轉(zhuǎn)合同約定請求違約賠償。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后需按照規(guī)劃確定的使用用途進行開發(fā)建設(shè)利用，不得閑置，造成閑置的將參照閑置土地處置細則（國土資源部令第5號）和市閑置土地處置操作細則予以處罰。第四十七條 流轉(zhuǎn)合同約定的土地使用期屆滿，土地使用者要求續(xù)期的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年向集體土地所有者提出申請，經(jīng)土地所有者同意，重新簽訂流轉(zhuǎn)合同，