籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案說明

1、WORD 格式 .分享揚(yáng)州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案一、概念：商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物活動(dòng)為基本內(nèi)容或基本內(nèi)容之一 ，結(jié)合辦公 、公寓、酒店、交通、文化、娛樂等若干功能組成的、多功能的 、內(nèi)容組織有機(jī)的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對完整的建筑實(shí)體環(huán)境 ，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)延續(xù)部分?！倍?、經(jīng)營期間應(yīng)交稅費(fèi)種類：1、 (1)提供不動(dòng)產(chǎn)租賃 ，稅率 11% ；(2) 提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù) ，稅率 6%；2、增值稅附加 ：按應(yīng)繳納增值稅額的12% ；3、印花稅 ：按租金收入的0.1%；4、房產(chǎn)稅 ：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金

2、收入征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 。 自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅， 出租房產(chǎn) ，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種，從租計(jì)征稅負(fù)重 ，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕 。 具體規(guī)定如下 ：4.1 房產(chǎn)稅暫行條例 第三條 ： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除 至后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度 ，由省、自治區(qū) 、直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計(jì)算繳納 。 沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的 ，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.2 房產(chǎn)稅暫行條例第四條 ：房產(chǎn)稅的

3、稅率 ，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 1.2；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12。精品 .資料WORD 格式 .分享4.3 房產(chǎn)稅施行細(xì)則 第四條房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式如下 ：4.3.1以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額 房產(chǎn)原值 （ 1-30）1.2；4.3.2以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額 全年的租金收入 12 。5、所得稅 ：按公司利潤交納 25% 的企業(yè)所得稅 。6、土地使用稅 ： 以在城市 、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對使用土地的單位和個(gè)人征收。其稅額標(biāo)準(zhǔn)按大城市 、中等城市 、小城市和縣城 、建制鎮(zhèn) 、工礦區(qū)

4、分別確定 ，在每平方米 2元至 25 元之間 。 土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納 。 租賃房產(chǎn)的土地使用稅按租賃房產(chǎn)占用的土地使用面積征收。6.1 根據(jù)揚(yáng)府辦發(fā) （2017 ）27 號市政府辦公室關(guān)于調(diào)整揚(yáng)州市城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知 ，揚(yáng)州文昌中心項(xiàng)目為二等土地，每平方米土地使用稅稅額為12.00 元。精品 .資料WORD 格式 .分享三、納稅籌劃思路 ：從以上自營物業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況分析可以看出，自營物業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要來自房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅 ，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個(gè)稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1.1 組建商業(yè)管理公司可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。1.2 政策依據(jù) ：中華人

5、民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定 ，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納 。 組建的商管公司只是管理機(jī)構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。1.3 假設(shè)：直接租賃租金H=100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為M ，增值稅及附加 ：11%* （1+12% ）=12.32%(1)資產(chǎn)公司 - （ 100 萬） - 租戶(2)資產(chǎn)公司 - （ M ）- 商業(yè)運(yùn)營公司 - （100 萬） - 租戶即有：100* （ 12.42%+12% ） =M* （ 12.42%+12% ） +100*12.42%24.42=24.42%*M+12.4224.42%M=12M=49.14通過以上計(jì)算可知：轉(zhuǎn)租賃時(shí)當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋?/p>

6、金的比例達(dá)到49.14% 時(shí)，兩種方式稅負(fù)相等 ，也就是說轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金比例最大不能超過49.14% ，否則適得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金多交了一道12.42% 的稅金 。1.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ：1.4.1 本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)營公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取租金，如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向商業(yè)運(yùn)營公司收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由精品 .資料WORD 格式 .分享的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法 等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。1.4.2 商業(yè)運(yùn)營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了至少50.86 萬元的利潤 ，如果商業(yè)運(yùn)營公司沒有足夠的成本費(fèi)用沖抵利潤，就要按利潤繳納25% 的企業(yè)所得稅 。1.

7、4.3 由于房屋產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn) ，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2、改變租金收取方式籌劃2.1 將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式，實(shí)現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2.2 政策依據(jù) ：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。2.3 經(jīng)營模式對比。租金與管理費(fèi)比例應(yīng)適當(dāng)，不能一味的擴(kuò)大管理費(fèi)用的比例。(1)資產(chǎn)公司 -100萬（不含稅 ） - 租戶增值稅銷項(xiàng)稅額 =10

8、0*11%=11萬增值稅附加 =11*12%=1.32萬印花稅 =100*0.1%=0.1萬房產(chǎn)稅 =100*12%=12萬影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)=1.32萬+0.1 萬+12 萬 =13.42萬元(2)資產(chǎn)公司 - 租金 60 萬元（不含稅 ）- 租戶增值稅銷項(xiàng)稅額 =60*11%=6.6萬增值稅附加 =6.6*12%=0.79萬精品 .資料WORD 格式 .分享印花稅 =60*0.1%=0.06萬房產(chǎn)稅 =60*12%=7.2萬影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)=0.79 萬 +0.06 萬+7.2 萬 =8.05 萬元(3) 商業(yè)管理公司 - 管理費(fèi)用 40 萬元（不含稅 ）- 租戶增值稅銷項(xiàng)稅額 =4

9、0*6%=2.4 萬增值稅附加 =2.4*12%=0.29萬印花稅 =40*0.1%=0.04萬影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)=0.29 萬 +0.04 萬=0.33萬元通過以上計(jì)算可知，改變租金收取方式的測算，可以減少稅費(fèi)5.04 萬元 。2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ：行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費(fèi)，且收入劃分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法 第六十三條 “進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)”處理。3 、消除免租期籌劃3.1 分析：免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)。假設(shè)按年租金120 萬， 3 個(gè)月免租期 ，房產(chǎn)原值 1.5 億。3.2 政策依據(jù) ：3.2.1 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原

10、值或租金收入征收的一種稅費(fèi) 。3.2.2 若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期 ”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值納稅，在“非免租期 ”內(nèi)按照租金收入納稅(1)資產(chǎn)公司 -3 個(gè)月免租期 ，9 個(gè)月租金 120 萬- 租戶 ，房產(chǎn)稅為 15000* （1-30% ）*1.2%*3/12+120*12%=45.90萬元；精品 .資料WORD 格式 .分享(2)資產(chǎn)公司 -12 個(gè)月租金 120 萬- 租戶，房產(chǎn)稅為 120*12%=14.4 萬元；3.2.3合同中的 “免租期 ”，并不意味著稅法的 “免稅 ”，而要多交房產(chǎn)稅 31.5 萬元 。3.3 、注意事項(xiàng) ：只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租

11、金或全年平均租金出現(xiàn)，無稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 。4、租賃房屋交付時(shí)間籌劃4.1若出租合同交付時(shí)間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付 ，可減少一個(gè)月從房產(chǎn)原值計(jì)稅繳納房產(chǎn)稅 。 按原值 1.5億，月租金10 萬元計(jì)算 ，稅負(fù)減少 10.80 萬元 。4.2政策依據(jù) ：4.2.1自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅 。4.2.2出租房產(chǎn) ，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅 。4.3模式比較 ：(1)資產(chǎn)公司 - 交付日 7 月 1 日- 租戶1-7 月按原值交納房產(chǎn)稅8-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算 ：1-7 月房產(chǎn)稅 =15000*（1-30% ） *1.2%*7/12=73.5 萬元8-12

12、月房產(chǎn)稅 =5*10*12%=6萬元全年房產(chǎn)稅 =73.5+6=79.5萬元(2)資產(chǎn)公司 - 交付日 6 月 30 日 - 租戶 1-6 月按原值交納房產(chǎn)稅7-12 月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算 ：1-6 月房產(chǎn)稅 =15000* （1-30% ） *1.2%*6/12=63萬元7-12 月房產(chǎn)稅 =6*10*12%=7.20萬元全年房產(chǎn)稅 =63+7.20=70.2萬元兩種模式稅負(fù)相差9.3 萬元精品 .資料WORD 格式 .分享5、假設(shè)注冊物業(yè)公司，變出租為提供服務(wù)加出租5.1 分析：目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此 ，利用物業(yè)管

13、理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。5.2 籌劃要點(diǎn) ：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。5.3 籌劃風(fēng)險(xiǎn) ：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。5.3.1 稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。5.3.2 一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，是一定要取得物價(jià)部門的收費(fèi)許可的，價(jià)格也是要審批的。因此 ，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 ，還可能由于不按

14、收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。5.3.3 如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能會吃虧。假設(shè)，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租方未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。該理由得到了法院認(rèn)可，出租方只能啞巴吃黃連 ，有苦說不出 。四、我們目前可采納的籌劃方式：為了實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、資產(chǎn)效益最大化，現(xiàn)提出如下運(yùn)營思路 ：1、資產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司簽訂招商運(yùn)營協(xié)議，負(fù)責(zé)其所有商業(yè)的招商運(yùn)營精品 .資料WORD 格式 .分享服務(wù)，按租金收入收取一定比例的傭金，具體比例本著讓商業(yè)運(yùn)營公司收支平衡略有盈余為原則 。理由：一是可以增加資產(chǎn)公司的經(jīng)營費(fèi)用，抵扣 25% 的企業(yè)所得稅 ；二是可以讓商業(yè)運(yùn)營公司自負(fù)盈虧，調(diào)動(dòng)商業(yè)運(yùn)營公司的積極性。2、資產(chǎn)管理公司所有商業(yè)出租時(shí)均與商戶簽訂兩份協(xié)議，一份商