國有土地出讓規(guī)定

1、中華人民共和國 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 國務院令第 55 號 頒布時間： 1990-5-19 發(fā)文單位：國務院 第一章 總則 第一條 為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建 設和經(jīng)濟發(fā)展，制定本條例。 第二條 國家按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資 源、埋藏物和市政公用設施除外。 前款所稱城鎮(zhèn)國有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內屬于全民所有的土地（以下簡稱土地） 第三條 中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本 條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、

2、利用、經(jīng)營。 第四條 依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、 抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。合法權益受國家法律保護。 第五條 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應當遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社 會公共利益。 第六條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān) 督檢查。 第七條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由政 府土地管理部門、房產管理部門依照法律和國務院的有關規(guī)定辦理。 登記文件可以公開查閱。 第二章 土地使用權出讓 第八條 土地使用權出讓是指國家以土地所有

3、者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者， 并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。 第九條 土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。 第十條 土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市 規(guī)劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定的批準權限報經(jīng)批準后，由土地管理 部門實施。 第十一條 土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門 （以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。 第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年

4、； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 第十三條 土地使用權出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第十四條 土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾 期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。 第十五條 出讓方應當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，土 地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。 第十六條

5、 土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證， 取得土地使用權。 第十七條 土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土 地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、禾U用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù) 情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。 第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土 地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出 讓金，并辦理登記。 第三章 土地使用權轉讓 第十九條 土地使用權轉讓是指土

6、地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 第二十條 土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。 第二一條 土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 第二十二條 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的 使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 第二十四條 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土 地使用權。 土地使用者轉讓

7、地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建 筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。 第二十五條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。 土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房 產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。 第二十六條 土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。 土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。 第二十七條 土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十 八條的規(guī)定辦理。 第四章

8、 土地使用權出租 第二十八條 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物 租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。 第二十九條 土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂租賃合同。 租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。 第三十條 土地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。 第三十一條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當依照規(guī)定辦理登記。 第五章 土地使用權抵押 第三十二條 土地使用權可以抵押。 第三十三條 土地使用權抵押時

9、，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 第三十四條 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同。 抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。 第三十五條 土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當按照規(guī)定辦理抵押登記。 第三十六條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國 家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產。 因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。 第三十七條 處分抵押財產所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。 第三十八條

10、抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 第六章 土地使用權終止 第三十九條 土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而 終止。 第四十條 土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地 使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī) 定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。 第四十二條國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利 益的需要，國家可以依照法律程序提前收

11、回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、禾U用土地的實際情 況給予相應的補償。 第七章劃撥土地使用權 第四十三條 劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。 前款土地使用者應當依照中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 第四十四條 劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。 第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使 用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押： （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； （二）領有國有土地使用證； （三）具有地上建筑物、其

12、他附著物合法的產權證明； （四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出 讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。 第四十六條 對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地 管理部門應當沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。 第四十七條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停 止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。 對劃撥土地使用權，

13、市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可 依照本條例的規(guī)定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予 適當補償。 第八章 附則 第四十八條 依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的個人， 其土地使用權可以繼承。 第四十九條 土地使用者應當依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。 第五十條 依照本條例收取的土地使用權出讓金列入財政預算，作為專項基金管理，主要用于城市建 設和土地開發(fā)。具體使用管理辦法，由財政部另行制定。 第五十一條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當根據(jù)本條例的規(guī)定和當?shù)氐膶嶋H情況選擇部分條件 比較成熟的城鎮(zhèn)先行試

14、點。 第五十二條 外商投資從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，其土地使用權的管理依照國務院的有關規(guī)定執(zhí)行。 第五十三條 本條例由國家土地管理局負責解釋；實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。 第五十四條 本條例自發(fā)布之日起施行。 【發(fā)文文號】 : 1992第 1 號 【頒布部門】 : 國家土地管理局 【頒布日期】 : 1992-3-8 【施行日期】 : 1992-3-8 劃撥土地使用權管理暫行辦法 國家土地管理局令 1992第 1 號 劃撥土地使用權管理暫行辦法已經(jīng)一九九二年二月二十四日國家土地管理局第一次局務會議審議通 過，現(xiàn)予發(fā)布施行。 局長 王先進 一九九二年三月八日 第一條 為了貫徹實施 中華

15、人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（以下簡稱 條例， 加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。 第二條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國 有土地使用權。 第三條 劃撥土地使用權 （以下簡稱 “土地使用權” ）的轉讓、 出租、 抵押活動， 適用本辦法。 第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監(jiān)督檢 查。 第五條 未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金 的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。 第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門

16、批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵 押： （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； （二）領有國有土地使用證； （三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明； （四）依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權出 讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 第七條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移 給他人的行為，原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。 第八條土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件， 取得一定收益的行為

17、，交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的，贈與是指轉讓人將土地使用 權無償轉移給受讓人的行為。 第九條 土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃 給他人使用，由他人向其支付租金的行為，原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱 為承租人。 第十條土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保行為 原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。 第十一條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押 地上建筑物、其他附著物所有權，其使有范圍內的土地使用權隨之轉讓、

18、抵押。但地上建筑物、其他附著 物作為動產轉讓的除外，出租土地使用權、其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建筑物、 其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。 第十二條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、 其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。 第十三條 市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起 十五日內給予回復。 第十四條 市、縣人民政府土地管理部門與申請人經(jīng)過協(xié)商后，簽訂土地使用權出讓合同。 第十五條 土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當

19、依照有關法律、法規(guī)和土地使用權出 讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。 第十六條 土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土 地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續(xù)。 第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續(xù)后十五日內，到所在地市、縣人民政府土 地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續(xù)，辦理登記手續(xù)，應當提交下列證明文件、材料： （一）國有土地使用證； （二）土地使用權出讓合同； （三）土地使用權轉讓、租賃、抵押合同； （四）市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。 第十

20、八條 土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。 第十九條 土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。 第二十條 土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內容的，應當征得所在地市、 縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照條例 和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。 第二一條 土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、 構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)，土地使用權出租

21、后，承租人 需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內容的，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和 城市規(guī)劃部門批準，依照條例和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金， 并辦理土地登記手續(xù)。 第二十二條 土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機 關辦理注銷土地使用權出租登記手續(xù)。 第二十三條 土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內，到原登記機 關辦理注銷土地使用權抵押登記手續(xù)。 第二十四條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國 家法律、 法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財

22、產 ,因處分抵押財產而取得土地使用權的， 土地使用者應當自權 利取得之日起十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。 第二十五條 土地使用者轉讓、出租，抵押土地使用權、在辦理土地使用權出讓手續(xù)時，其土地使用 權出讓期由所在地市、 縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過協(xié)商后， 在土地使用權出讓合同中訂明， 但不得超過條例規(guī)定的最高年限。 第二十六條 土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定 比例收取， 最低不得低于標定地價的 40%。標定地價由所在地市、 縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價， 按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件

23、核定。 第二十七條 土地使用權出讓金，由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取，按國家有關規(guī)定管 理。 第二十八條 土地使用權出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起十五日內持國有土地使用證 和土地使用權出讓合同，到原登記機關辦理注銷出讓登記手續(xù)。 第二十九條 土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規(guī) 定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續(xù)。 第三十條 土地使用權出讓期間，國家在特殊情況下根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序收 回土地使用權， 并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、 利用土地的實際情況給予相應的補償。

24、第三十一條 土地使用者未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限支付全部出讓金的，出讓方有權解除合 同，并可請求違約賠償。 第三十二條 土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續(xù)的，其行為無效，不受法律 保護。 第三十三條 對未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，由所在地市、縣人民政府 土地管理部門依照條例第四十六條規(guī)定處理。 第三十四條 當事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依照中華人民共和國行政訴 訟法向人民法院提起訴訟。 第三十五條 縣級以上人民政府土地管理部門應當加強對土地使用權轉讓、出租、抵押活動監(jiān)督檢查 工作，對違法行為，應當及時查處。 第三十六條 土地管

25、理部門在對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行監(jiān)督檢查時，被檢查的單位或 者個人應當予以配合，如實反映情況，提供有關文件、資料，不得阻撓。 第三十七條 土地管理部門在監(jiān)督檢查中，可以采取下列措施： （一）查閱、復制與土地監(jiān)督檢查事項有關的文件、資料； （二）要求被監(jiān)督檢查的單位和個人提供或者報送與監(jiān)督檢查事項有關的文件，資料及其他必要情況； （三）責令被監(jiān)督檢查的單位和個人停止正在進行的土地違法行為。 第三十八條 土地管理部門辦理土地使用權出讓等業(yè)務活動的經(jīng)費， 按照國家有關規(guī)定辦理。 第三十九條 經(jīng)濟組織以外的其他組織從事土地使用權轉讓、出租、抵押活動的，可參照辦法辦理。 第四十條 以土地使用

26、權作為條件，與他人進行聯(lián)建房屋、舉辦聯(lián)營企業(yè)的，視為土地使用權轉讓行 為，按照本辦法辦理。 第四十一條 對條例實施后，本辦法實施前發(fā)生的未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權行 為，市、縣人民政府土地管理部門應當組織進行清理，并按條例規(guī)定處罰后，補辦出讓手續(xù)。 第四十二條 本辦法由國家土地管理局負責解釋。 第四十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。 對國有土地使用權出讓年限始起日期問題的批復 頒布單位】 國家土地管理局 頒布日期】 19960605 實施日期】 19960605 章名】 全文 海南省土地管理局： 你局關于國有土地使用權出讓年限的始起日期問題的請示（瓊土用1 9 9 638號）收悉。

27、經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下： 一、關于土地使用權出讓年限的始起日期問題。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第 十六條“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土 地使用權”和1 9 9 4年1月18日國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布的國有土地使用權出讓 合同示范文本（宗地出讓合同）第四條“本合同項下的土地使用權出讓年限為年，自領取該宗 地的中華人民共和國國有土地使用證 之日起算”的規(guī)定以及1 9 9 5年12月2 7日最高人民法院 于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答中“出讓合同出讓的土地使用權未依法 辦理審批、登記手續(xù)的，一般

28、應當認定合同無效”的意見，土地使用權出讓年限的始起日期應當確定為自 領取或者頒發(fā)土地使用證之日起計算。 二、關于出讓合同生效與頒發(fā)或者領取土地使用證存在時間差的問題。根據(jù)1995年12月28日 國家土地管理局發(fā)布的土地登記規(guī)則第二十六條“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在 按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付 憑證申請國有土地使用權設定登記。 ”的規(guī)定，受讓方申請辦理土地使用權登記的必備要件是按出讓合同 約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內，因此，出讓合同生效與頒發(fā)或者領取土地使用證在客觀上存 在一定的時間差。如果土地使用者（

29、受讓方）在規(guī)定時間內不辦理土地登記，應視為違法占地行為，按照 土地登記規(guī)則第六十九條“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地 的處理辦法論處”的規(guī)定處理；如果在出讓合同生效后，受讓方未實際占用或者使用土地，也未在規(guī)定時 間內辦理土地使用權登記手續(xù)的，按照最高人民法院有關規(guī)定，應認定已生效的出讓合同為無效合同，不 再對出讓合同雙方當事人具有約束力。 三、關于閑置土地處理問題。對在清理非農業(yè)建設閑置土地中清理出的閑置土地，請按照城市房地 產管理法和國家土地管理局下發(fā)的有關文件規(guī)定處理。 一九九六年六月五日 山西省人民政府辦公廳 關于認真貫徹國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理

30、嚴禁炒賣土地的通知 的通知 晉政辦發(fā) 199979 號 各地區(qū)行政公署，各市、縣人民政府，省直有關部門： 國務院辦公廳下發(fā)了國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知 （國辦發(fā) 1999 39 號）（以下簡稱 通知）。通知 認真分析了全國土地轉讓管理的形勢， 指出了一些地區(qū)用地秩序混亂， 非法轉讓土地使用權，特別是非法交易農民集體土地比較嚴重，出現(xiàn)了以開發(fā)“果園” 、“莊園”為名炒賣 土地等問題，提出了依法規(guī)范土地轉讓行為，嚴禁炒賣土地的有力措施，是指導各級政府加強城鎮(zhèn)國有土 地和農民集體土地管理，扼制土地違法投機行為，促進建立統(tǒng)一、規(guī)范、開放、有序的土地市場的重要文 件。通知中指出的

31、問題在我省也同樣存在。近年來，我省雖進行過多次專項管理，但對土地轉讓的監(jiān) 督管理，仍是個薄弱環(huán)節(jié)。一些城鎮(zhèn)的房地產開發(fā)項目用地不進行前期開發(fā)和報批就入市轉讓、出租、抵 押的問題較為普遍。農民集體土地非法交易的現(xiàn)象也相當嚴重。地產市場有場無市、交易秩序混亂、隱形 交易屢禁不止的問題十分突出。少數(shù)地方還存在擅自批準或默許、聽任開發(fā)商炒賣土地而不認真查處等問 題。為此，各級人民政府要認真貫徹落實好國辦通知精神，著重抓好以下幾項工作： 一、認真學習，廣泛宣傳，把加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地工作列入議事日程 通知充分體現(xiàn)了黨中央、國務院關于加強土地管理、采取最嚴格的措施保護耕地的重大決策，是 貫徹實施

32、新土地管理法的一項重要舉措。各級人民政府要認真?zhèn)鬟_學習。通過學習，提高廣大干部群 眾的認識，樹立土地資源可持續(xù)利用和依法用地、管地的思想，提高依法行政水平，堅決克服和糾正那種 急功近利，只顧眼前、 “管得太嚴，影響發(fā)展”等錯誤觀念和行為。要切實把加強土地轉讓管理、嚴禁炒 賣土地列入議事日程，并作為全省下半年土地管理工作的一件大事來抓。各地要充分利用新聞媒體及其它 宣傳方式，廣泛宣傳國辦通知精神，為貫徹落實工作營造良好的社會輿論環(huán)境。 二、突出重點，全面開展清理土地非法轉讓和炒賣土地工作 各地要結合實際情況，按通知精神和省土地管理局下發(fā)的清理土地轉讓、炒賣土地情況表要 求，對本轄區(qū) 1997 年

33、 4 月 15 日以來非法轉讓土地、炒賣地皮及 1997 年非農建設用地大清查中未清查上 報的非法轉讓土地的情況進行全面清理。清理的重點：一是城鎮(zhèn)國有土地使用權非法轉讓情況；二是城鎮(zhèn) 規(guī)劃、城鄉(xiāng)結合部農民集體土地非法轉讓情況；三是公路兩側亂搭濫占、非法轉讓土地情況；四是企業(yè)改 1997 年大清查和 制中原劃撥用地非法轉讓情況。整個清理工作要結合土地使用證書年檢工作，充分利用 今年年檢工作取得的數(shù)據(jù)成果，認真核實定性，依法進行處理。清理階段大體劃分為：8月1日至 9月15 日為調查清理階段； 9 月 5 日至 10 月底為清查處理階段； 11 月為檢查驗收階段； 12 月為全省匯總評比階 段。

34、對清查出的非法轉讓、 三、摸清情況，區(qū)別對待，做好案件處理工作 通過清理， 摸清情況， 正確區(qū)分合法與非法、 正常土地轉讓和炒賣土地的界限。 炒賣土地案件要區(qū)別對待，依法處理。 中共中央 國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知 中發(fā) 1997 11 號）文件發(fā)布前發(fā)生的非法轉讓土地、炒賣土地問題，已處理過的不再清理，尚未處理 的，可按 1997 年非農建設用地大清查的有關政策進行處理。對于確屬清查漏報的要逐宗審查，從嚴掌握。 屬于 1997 年 4 月 15日至新土地管理法頒布實施前（ 1998 年底）發(fā)生的，按舊土地法有關規(guī)定處理。 屬于新土地管理法實施后發(fā)生的，要逐宗立案，徹底查清

35、，按新土地管理法有關規(guī)定處理。處理 中對于占用或毀壞耕地，特別是占用或毀壞基本農田的要從嚴處理。農民集體土地未經(jīng)批準非法交易的， 經(jīng)處理后，原集體土地必須轉為國有。已改制的國有企業(yè)原劃撥土地使用權未按規(guī)定制度處置方案報縣級 以上土地管理部門批準的，由改制后的企業(yè)于年底前擬定土地使用權處置方案，報有批準權限的縣級以上 土地管理部門審批后，初辦有關用地手續(xù)。對嚴重違反規(guī)定非法轉讓土地、炒賣土地，造成惡劣影響的， 要依法追究有關當事人的責任。 四、加強領導，做好貫徹國辦通知的組織工作 各級人民政府要加強領導， 做好組織工作， 確保加強土地轉讓管理、 嚴禁炒賣土地各項規(guī)定落到實處。 各級人民政府分管領

36、導要親自抓，監(jiān)察、土地、人行、工商、稅務等部門要全力配合。土地部門要抽調熟 悉政策、精通業(yè)務、事業(yè)心強的工作人員組成強有力的工作隊伍，重點抓好清理工作。各地要按照省土地 局制定的工作方案，制定本地工作方案，做到全省統(tǒng)一部署，同步展開，分步實施。對非法轉讓、炒賣土 地問題的清理工作， 可采用由用地單位及個人自查申報、 群眾舉報和檢查組檢查三者結合起來的方式進行， 清查出的數(shù)據(jù)要做到與變更調查和年檢數(shù)據(jù)相一致。各地要設置投訴電話、舉報箱、完善舉報制度，強化 輿論和群眾監(jiān)督。各地（市） 、縣人民政府務于 1999 年 11 月底前將本行政區(qū)內的土地轉讓、炒賣情況向 上一級政府做出匯報。省人民政府責成

37、省土地局會同有關部門對全省清查處理情況進行檢查驗收。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 國土資源部令 2002 第 11 號 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 現(xiàn)予發(fā)布，自 2002年 7月 1日起施行。 ，已經(jīng) 2002年 4月 3 日國土資源部第 4次部務會議通過， 部長田鳳山（章） 二OO二年五月九日 第一條 為規(guī)范國有土地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制 度，根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法 、中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國土地 管理法實施條例等法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。 第二條 在中華人民共和國境內以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使

38、用權的，適用本規(guī)定。 本規(guī)定所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā) 布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定 土地使用者的行為。 本規(guī)定所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公 開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。 本規(guī)定所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的 交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時 的出價結果確定土地使用者的行為。 第三條 招標、拍賣或者

39、掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第四條 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、 拍賣或者掛牌方式出讓。 第五條 國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。 市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用 年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向 社會公開發(fā)布。 第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城

40、市規(guī)劃等有關部門共同擬訂擬 招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后， 由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。 第七條 出讓人應當根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌 出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申 請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。 第八條 出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布 招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。 第九條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容

41、： （一）出讓人的名稱和地址； （二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求； （三）投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； （四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； （五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； （六）確定中標人、競得人的標準和方法； （七）投標、競買保證金； （八）其他需要公告的事項。 第十條 市、 縣人民政府土地行政主管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者 底價。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。 招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓

42、活動結束之前應當保密。 第十一條 出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件 的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。 第十二條 市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供 便利。 第十三條 投標、開標依照下列程序進行： （一）投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出 讓人在投標截止時間前收到的方為有效； 標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。 （二）出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代 表檢查標箱的密封情況，當眾

43、開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于 三人的，出讓人應當依照本規(guī)定重新招標。 （三）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。 評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件 的范圍或者改變投標文件的實質性內容。 評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。 （四）招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。 第十四條 對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準， 或者能夠滿足招標文件的實 質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。 第十五條 拍賣會依照下列程序

44、進行： （一）主持人點算競買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、 面積、用途、 使用年期、 規(guī)劃要求和其他有關事項； （三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示； （四）主持人報出起叫價； （五）競買人舉牌應價或者報價； （六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價； 七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應價者為競得人。 第十六條 競買人不足三人， 或者競買人的最高應價未達到底價時， 主持人應當終止拍賣。 拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調整拍賣增價幅度。 第十七條 掛牌依照以下程序進行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌

45、起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、 起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； （二）符合條件的競買人填寫報價單報價； （三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； （四）出讓人繼續(xù)接受新的報價； （五）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 第十八條 掛牌時間不得少于 10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。 第十九條掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人

46、；報價相同的，先提 交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； （三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競 價，出價最高者為競得人。 第二十條 以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成 交確認書。 成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以 及簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。 成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或 者

47、中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。 第二十一條 中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權出讓 合同。 中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的 投標、競買保證金， 出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后 5 個工作日內予以退還， 不計利息。 第二十二條 招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在 10 個工作日內將招標拍賣掛牌出讓結果在土地 有形市場或者指定的場所、媒介公布。 出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。 第二十三條 受讓人依照國有土地使用權出讓合同的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應

48、當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。 第二十四條 應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協(xié)議方式出讓的， 對直接負責 的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。 第二十五條 中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效；造成損失的，中標人、競得 人應當依法承擔賠償責任： （一）投標人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的； （二）中標人、競得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。 第二十六條 土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊 的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有土

49、地使用權的，參照本規(guī)定執(zhí)行。 第二十八條本規(guī)定自2002年7月1日起施行。 協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定 中華人民共和國國土資源部令第2 1號 協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定，已經(jīng)2 0 0 3年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現(xiàn)予 發(fā)布，自2 0 0 3年8月1日起施行。 部長 田鳳山 第一條 為加強國有土地資產管理，優(yōu)化土地資源配置， 規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權行為，根據(jù)中 華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國土地管理法實施條 例,制定本規(guī)定。 第二條 在中華人民共和國境內以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。 本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指

50、國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土 地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 第三條出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外, 方可采取協(xié)議方式。 第四條協(xié)議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第五條協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照 國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和 地價的7 0%。 低于最低價時國有土地使用權不得出讓。 第六條省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依

51、據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議 出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。 第七條市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產業(yè)政策、土地利 用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民 政府批準后組織實施。 國有土地使用權出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指 定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。 因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規(guī)定 及時向社會公布。 國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地

52、供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等 內容。 第八條國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權出讓 計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門 提出意向用地申請。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于3 0日。 第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門 方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓；但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。 同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照招標 拍賣

53、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 第十條 對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關部門， 依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地 協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃 設計條件、供地時間等。 第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管 部門集體決策 協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。 協(xié)議出讓

54、底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。 第十二條協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主 管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價 的，方可達成協(xié)議。 第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結果，與意向用地者簽訂國有土地 使用權出讓合同。 第十四條 國有土地使用權出讓合同簽訂后7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當 將協(xié)議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布，接受社會監(jiān)督。 公布協(xié)議出讓結果的時間不得少于15日。 第十五條 土地使用者按照國有

55、土地使用權出讓合同的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理 土地登記手續(xù)后，取得國有土地使用權。 第十六條 以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土 地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃 部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途， 以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。 第十七條違反本規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行 政處分： （一）不按照規(guī)定公布國有土地使用權出讓計

56、劃或者協(xié)議出讓結果的； （二）確定出讓底價時未經(jīng)集體決策的； （三）泄露出讓底價的； （四）低于協(xié)議出讓最低價出讓國有土地使用權的； （五）減免國有土地使用權出讓金的。 違反前款有關規(guī)定，情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第十八條國土資源行政主管部門工作人員在協(xié)議出讓國有土地使用權活動中玩忽職守、濫用職權、 徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第十九條采用協(xié)議方式租賃國有土地使用權的，參照本規(guī)定執(zhí)行。 第二十條 本規(guī)定自2 0 0 3年8月1日起施行。原國家土地管理局1 9 9 5年6月2 8日發(fā)布的協(xié) 議出讓國有土地使用權最低價確定辦法同時廢止。 最高人民法院

57、 關于土地轉讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽定土地使用權轉讓合同 的效力問題的答復 法函 200424 號 廣西壯族自治區(qū)高級人民法院： 你院桂高法 2001342 號關于土地轉讓方未按規(guī)定完成對土地的開發(fā)投資即簽訂土地使用權轉讓合 同是否有效問題的請示收悉。經(jīng)研究，答復如下： 根據(jù)中華人民共和國城市房地產管理法第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓 房地產時，應當符合兩個條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以 上。因此，未同時具備上述兩個條件，而

58、進行轉讓的，其轉讓合同無效。 以出讓方式取得土地使用權后轉讓房地產的，轉讓方已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并且轉讓方和 受讓方前后投資達到完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，或者雖然沒有辦理登 記手續(xù)，但當?shù)赜嘘P主管部門同意補辦土地使用權轉讓手續(xù)的，轉讓合同可以認定有效。 對于當事人違反中華人民共和國城市房地產管理法第三十八條第一款規(guī)定的，人民法院可以建議 政府有關部門依法給予處罰。 山西省人民政府辦公廳轉發(fā) 省國土資源廳 關于工業(yè)用地國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓實施辦法（ 試行） 的通知 各市、縣人民政府 , 省人民政府各委、廳 , 各直屬機構 : 省國土資源廳關于工業(yè)

59、用地國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓實施辦法（試行 ） 已經(jīng)省人民政 府同意 , 現(xiàn)轉發(fā)給你們 ,請結合實際 ,認真貫徹執(zhí)行。 二OO七年五月八日 關于工業(yè)用地國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓實施辦法 （試行 ） （ 省國土資源廳2008 年） 第一條 為貫徹落實國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā) 20083 號,以下簡稱國務院 通知 ）精神,深化土地使用制度改革 , 發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用 ,根據(jù)土地管理有關法律、法規(guī)的規(guī) 定,結合我省實際 , 制定本實施辦法。 第二條 市、縣 （市、區(qū) ）國土資源管理部門依照招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資 源部第 39號令） 、國土資源部

60、 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行） （國土資發(fā)2006114號, 以下簡稱土地使用權規(guī)范 ） 和本實施辦法規(guī)定 , 負責本行政區(qū)域內工業(yè)用地國有土地使用權招標拍賣 掛牌出讓工作的組織實施 , 并接受上級國土資源管理部門監(jiān)督檢查。 第三條 工業(yè)用地國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓要堅持公開、 公平、公正的原則 , 并符合以下要求 : 土地利用年度計劃和城市規(guī)劃 （一）出讓工業(yè)用地國有土地使用權符合土地利用總體規(guī)劃、 （二）工業(yè)項目符合國家產業(yè)政策 ; （三）工業(yè)項目用地符合國土資源部工業(yè)用地規(guī)?？刂茦藴?; （四）工業(yè)用地國有土地使用權招標拍賣掛牌年度出讓計劃和宗地出讓信息必須在當?shù)赝恋?/p>