樓層價(jià)差策略研究doc3

1、樓層價(jià)差策略研究樓層中差價(jià)申WT高差價(jià)高差怕咼差價(jià)低中高襠次京城BC上城蘭駕 華庭西現(xiàn) 代城癡IX-Jk京漢 旭城第七 街區(qū)時(shí)代 廬睚遠(yuǎn)洋 山水樓層數(shù)6層6層g層12層昶層15 層層18 層24 層27 層代表層價(jià)5層55673層4340215100層56006層47082層64002層4700層51002展54602層5500樓層差價(jià)10010050so606030605020一、市場(chǎng)層次 通過(guò)對(duì)北京西部房地產(chǎn)市場(chǎng)中的長(zhǎng)安明珠、京城DC、上城、蘭德華庭、 時(shí)代廬峰、第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城、紫金長(zhǎng)安和遠(yuǎn)洋山水等 10多個(gè)項(xiàng)目的板樓 樓層價(jià)格差調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前北京西部房地產(chǎn)市場(chǎng)板樓樓層價(jià)差主

2、要可以分為 4個(gè)層次：第一層次：6層板樓，不帶電梯，樓層差價(jià)100元/平米 以長(zhǎng)安明珠和京城DC 為代表的6層板樓，不帶電梯。其中京城DC的樓層價(jià)呈 倒U字形” 3層的價(jià)格最高， 2層比3層低100元/平米，1層比2層低230元/平米，2層比3層低100元/平米，4層 比3層低100元/平米，5層比4層低100元/平米，6層最低。長(zhǎng)安明珠5層最貴，下面 每低一層降100元/平米，6層比5層低100元/平米。第二層次：912層板樓，帶電梯，樓層差價(jià)50 80元/平米以上城和蘭德華庭為代表的9-13層板樓，帶電梯。其中上城的樓層價(jià)分為兩個(gè)階梯，2層的價(jià)格比1層高100元/平米，2層以上每高一層價(jià)格

3、上漲50元/平米，1層價(jià)格最低。蘭德華庭樓層差價(jià) 以2層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲80元/平米。11層的價(jià)格最高，12、13層的價(jià)格一樣。第三層次： 1418 層板樓，帶電梯，樓層差價(jià) 3060 元/平米以第七街區(qū)、西現(xiàn)代城、京漢旭城和紫金長(zhǎng)安為代表的 14-18 層板樓，帶電梯。其中第七街區(qū)、西現(xiàn)代 城和紫金長(zhǎng)安三個(gè)項(xiàng)目的樓層價(jià)差以 2 層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲 60 元/平米。京漢 旭城的樓層價(jià)差以 2 層為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲 60 元/平米。第四層次： 2427 層板樓，帶電梯，樓層差價(jià) 2050 元/平米以遠(yuǎn)洋山水為代表的 24-27層板樓，帶電梯。其中遠(yuǎn)洋山水一期的塔連板的板樓部

4、分的樓層價(jià)差以 2 層 為基礎(chǔ)，每高一層價(jià)格上漲 20 元/平米。時(shí)代廬峰的樓層價(jià)差以 2 層為基礎(chǔ)，每高一層 價(jià)格上漲 50 元/平米。二、經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 通過(guò)調(diào)研的分析可見，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅項(xiàng)目在樓層差價(jià)上多 數(shù)采取如圖所示的三種策略 .第一種策略 ：低差價(jià)刺激銷售多數(shù)普通住宅項(xiàng)目 ，特別是單體樓層較高的板樓，比如 18、24 層的板樓會(huì)采取此種策略。由于樓層數(shù)較多決定產(chǎn)品相對(duì)于低樓層數(shù)樓體， 產(chǎn)品的數(shù)較大。降低樓層差價(jià)有利于弱化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距。容易造成購(gòu)房者為尋得更 好的戶型而紛紛分封搶購(gòu)的場(chǎng)面，使占項(xiàng)目絕對(duì)比重的中品質(zhì)產(chǎn)品得以迅速清貨。其策 略的弊端是有可能導(dǎo)致一些品質(zhì)較差的戶型形成滯銷

5、。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)蕭條，購(gòu)房 者購(gòu)買欲望不足，樓盤上市體量巨大的情況下更為實(shí)用。第二種策略：中差價(jià)突出均好 一般品牌地產(chǎn)商的中段價(jià)位的住宅項(xiàng)目，特別是 單體樓層較為適中的板樓，比如 9、12 層的板樓會(huì)采取此種策略。中段的樓層差價(jià)適中 有利于強(qiáng)化產(chǎn)品的均好性。同時(shí)也為購(gòu)房者提供更多的戶型選擇，使占項(xiàng)目絕對(duì)比重的 中品質(zhì)產(chǎn)品得以持續(xù)熱銷。其策略的弊端是有可能使購(gòu)房者在多種選擇下舉棋不定，銷 售速度緩慢。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)銷售溫和，樓盤上市體量適中的情況下更為實(shí)用。第三種策略：高差價(jià)注重利潤(rùn) 品牌地產(chǎn)商的精品住宅項(xiàng)目，特別是單體樓層較 低的板樓，比如 6 層的板樓、 5層的花園洋房會(huì)采取此種策略

6、。較高的樓層差價(jià)有利于強(qiáng) 化產(chǎn)品間的品質(zhì)差距，同時(shí)也為購(gòu)房者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)就劃上一種社會(huì)階層的標(biāo)識(shí)，最為 重要此策略可以保證最好的產(chǎn)品能為開發(fā)商賺取最多的利潤(rùn)。策略的弊端是有可能嚇跑 一部分高端客戶，而低端產(chǎn)品則持續(xù)熱銷。此種策略在區(qū)域市場(chǎng)銷售火爆，樓盤上市體 量較小或部分戶型具有稀缺性的情況下更為實(shí)用提醒注意：頂層與底層的樓層價(jià)差值得一提的是，由于樓體結(jié)構(gòu)的局限，多數(shù)項(xiàng)目的頂層與底層的樓層價(jià)差與標(biāo)準(zhǔn)層的樓層價(jià)差有一定的區(qū)別?？偨Y(jié)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般 板樓項(xiàng)目，底層和頂層多數(shù)會(huì)設(shè)計(jì)躍層，這樣由于戶型的改變，價(jià)格上的差異就不具有 可比性。如果頂層與底層的戶型與標(biāo)準(zhǔn)層的戶型一樣，通常情況下，第一種策略與第二 種策略下，頂層會(huì)比次頂層的價(jià)格低一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，或與次頂層的價(jià)格持平；底層戶 型會(huì)比第二層的價(jià)格低一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)樓層差，或與第二層的價(jià)格持平。第三種策