房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析作者:日期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)展趨勢或 影響成本的因素變化情況對未來成本水平的定量描述和邏 輯推理。成本預(yù)測是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測的重要內(nèi)容，是企業(yè)成 本分析的重要組成部分，是企業(yè)對其經(jīng)濟(jì)活動實(shí)觀事前控 制管理的重要手段。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定 性作用。成本預(yù)測方法很多。從成本預(yù)測的進(jìn)行時(shí)間上來劃分， 可分為先期成本預(yù)測和期中成本預(yù)測兩類。先期成本預(yù)測所謂先期成本預(yù)測分析，就是在編制成本 計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測。一般來說，先期成本預(yù)測包括 兩方面內(nèi)容。其一是新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測，如新的土 地開發(fā)項(xiàng)目

2、、新的綜合開發(fā)項(xiàng)目，在進(jìn)行可行性研究時(shí)， 必須依據(jù)具體條件和開發(fā)內(nèi)容預(yù)測出項(xiàng)目的開發(fā)成本，以 便根據(jù)銷售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開 發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測大 多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。其二是企業(yè)在 編制生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前，對計(jì)劃期成本水平（分科目成本或 總成本）的測算。這種預(yù)測過程實(shí)際上就是測算成本指標(biāo) 與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本 降低措施，挖掘成本潛力的過程。這且主要介紹第二項(xiàng) 內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測。關(guān)于 開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測留待以后討論 從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否主要依賴 于數(shù)學(xué)模型

3、分為定性預(yù)測和定量預(yù)測兩類。定性預(yù)測是利 用直觀材料，憑借預(yù)測者個(gè)人的主觀判斷和推理的能力， 對未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測分析。定性預(yù)測法是我國常用 的傳統(tǒng)分析法，特別在資料數(shù)據(jù)缺乏，環(huán)境條件復(fù)雜的中 長期成本預(yù)測中，或是宏觀、中觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測中，多用此 法。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判 斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。定量預(yù)測依據(jù)數(shù) 據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對未來作出估 計(jì)。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的 結(jié)果就有很高的可信度。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測分析 應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測方法 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按 成本額的大小與經(jīng)

4、營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成 本兩類。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化 的。相對穩(wěn)定的成本。變動成本則是隨著工程量的變化而 變化的成本，如房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑工程費(fèi)，就屬于變動 成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對穩(wěn)定的，每年不會 有較大的變動。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動成 本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè) 計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測出成本總 額。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測關(guān)鍵就是固定成本與 變動成本的分離 （ 1 ）固定成本與變動成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方 法主要有如下兩類 費(fèi)用分解法即按成本

5、項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。 如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 屬固定成本。建筑工程費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、場地平整費(fèi)等屬 變動成本。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅 金等屬變動成本；管理費(fèi)則屬固定成本 費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐 項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì) 算麻煩，一般在預(yù)測分析中用得不多 統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項(xiàng)目分類資 料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時(shí)，可利用本企業(yè) 過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析 法分離固定成本與變動成本。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn) 分析法和回歸分析法兩類 A .高低

6、點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量 最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本 和變動成本。采用此法，首先要比較最高和最低兩個(gè)時(shí)期 的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的 變動成本，即變動成本率。然后分別計(jì)算固定成本總額與 變動成本總額。計(jì)算公式如下： 變動成本率 = （最高工程量期成本 -最低工程量期成本） / （ 最 高 工 程 量 - 最 低 工 程 量 ） *100% 變動成本總額=變動成本率*工程數(shù)量 固定成本總額=成本總額-變動成本總額 為了便于統(tǒng)計(jì)分析，式中的工程數(shù)量往往用于工程量（價(jià) 值）指標(biāo)來代替。 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的

7、具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī) 定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任 務(wù)來確定的。它受政策性因素的影響很大，由于各省、 市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。一 般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算）土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通 一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。（1）征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被 征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括： 土地補(bǔ)償費(fèi)。它是指國家征用集體所有的土地時(shí)，直接 對土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對土地收益的補(bǔ)償。 青苗補(bǔ)償費(fèi)。它是指對征用土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi) 用。 安置補(bǔ)

8、助費(fèi)。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群 眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外 ， 支 付 給 被 征 地 單 位 的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 用 。 農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由 用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的 安 置 補(bǔ) 助 費(fèi) 及 農(nóng) 轉(zhuǎn) 工 勞 動 力 工 資 差 額 補(bǔ) 貼 費(fèi) 。 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。它是指對超齡老人、病殘人員給以 生 活 補(bǔ) 助 費(fèi) 和 醫(yī) 療 費(fèi) ， 轉(zhuǎn) 到 當(dāng) 地 民 政 部 門 負(fù) 責(zé) 管 理 新菜田建設(shè)基金。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。（2）新菜地

9、開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜 地，用地單位向財(cái)政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。（ 3 ）拆遷及安置費(fèi)用（包括建設(shè)場地各障礙物拆遷、處理 費(fèi)）拆遷及安置費(fèi)用是指征地范圍內(nèi)的被拆遷單位和居民 在搬遷中所發(fā)生的費(fèi)用，以及障礙物拆遷、處理費(fèi)。其中 包括： 拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購買商 品房的費(fèi)用。 拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和 征地費(fèi)。 拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹 木 、 機(jī) 井 等 的 拆 除 費(fèi) 及 補(bǔ) 償 費(fèi) 。 其它費(fèi)用。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時(shí)周

10、轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi) 用。（4）七通一平費(fèi)。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要， 對被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。“七通”包括道 路通、供水通、供電通、通風(fēng)通、供氣通、供熱通、排雨 污水通；“一平”是平整土地。（5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、 巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的 測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā) 生的費(fèi)用。2建筑安裝工程預(yù)算 建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤 和稅金四部分（1）直接費(fèi) 直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種

11、費(fèi)用的總 和。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： 人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程 施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用， 內(nèi)容包括：A .生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）；B 生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時(shí)間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€(gè)月以內(nèi) ）、 產(chǎn) 、 婚 、 喪假期的 工 資 ， 促工 服裝 補(bǔ) 助費(fèi) 等；C .生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工

12、人 的 職 工 福 利 基 金 和 工 會 經(jīng) 費(fèi) ；D 生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費(fèi)，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放 的勞動保護(hù)用品的購置費(fèi)、 修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。 材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。 施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺班量按相應(yīng)機(jī)械臺班費(fèi)定額計(jì) 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn) 出場費(fèi)和定額所列其它機(jī)械費(fèi)。 其它直接費(fèi)，是指概預(yù)算定額分項(xiàng)定額規(guī)定以外發(fā)生的費(fèi) 用 ，內(nèi) 容 包 括 ：A .冬雨季施工增加費(fèi)； B .夜間施工增加費(fèi)； C .流動施 工津貼；D 因場地狹小等特

13、殊情況而發(fā)生的材料二次搬運(yùn)費(fèi)；E 生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，指施工、生產(chǎn)所需不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具，檢驗(yàn)、試驗(yàn)用具等的購置。攤銷和維修費(fèi) ， 以 及 支 付 給 工 人 自 備 工 具 的 補(bǔ) 貼 費(fèi) ；F 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一 般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所 耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn) 費(fèi)。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對具 有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及其 它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用； G .工程定位復(fù)測、工程點(diǎn)交、清理場地費(fèi)用。 其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類型 工程以費(fèi)率計(jì)

14、取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以 平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。（2）間接費(fèi) 間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和其它間接費(fèi)組成： 施工管理費(fèi)。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑 安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的 貨 幣 表 現(xiàn) ， 就 是 施 工 管 理 費(fèi) 。 它 包 括 ： A .工作人員工資；B .工作人員工資附加費(fèi)；C .工作人員勞動保護(hù)費(fèi)；D .職工教育經(jīng)費(fèi)； E .辦公費(fèi)；F .差旅 交通費(fèi)； G 固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H 行政工具用具使用費(fèi)G 利 息 ；J 其 它 費(fèi) 用 。 其它間接費(fèi)。它是指建筑安裝工程施工所需的，但不包 括在工程直接費(fèi)和施工管理費(fèi)

15、范圍內(nèi)的費(fèi)用，它包括臨時(shí)設(shè) 施 費(fèi) 和 勞 動 保 險(xiǎn) 基 金 。（3）計(jì)劃利潤 計(jì)劃利潤指按照國家規(guī)定的計(jì)劃利潤率向建設(shè)單位計(jì)取的 利潤。（4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi) 3其他預(yù)算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容，除以上土地開發(fā)預(yù)算和建筑安裝 工程預(yù)算外，還包括按國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的， 在房地產(chǎn)開發(fā)投資中支付并列入開發(fā)總概（預(yù)）算或單項(xiàng) 工程綜合概（預(yù)）算的一些費(fèi)用。這些費(fèi)用目前項(xiàng)目繁 多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項(xiàng)目（主 要參考北京市的規(guī)定）： （1 ）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)（2 ）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （ 3 ） 供 電

16、 貼 費(fèi) （ 4 ）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)（5 ）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（6）編制竣工圖費(fèi) （7 ）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù)（8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10 ）；臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)（11 ）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （ 12 ） 綠 化 建 設(shè) 費(fèi) （13 ）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14 ）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15 ） 合 同 公 證 費(fèi) （ 16 ） 施 工 執(zhí) 照 費(fèi) （17 ）工程監(jiān)理費(fèi) （18 ）施工機(jī)械遷移費(fèi) （19 ）工程保 險(xiǎn) 費(fèi) （ 20 ） 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 費(fèi) （21 ）人防費(fèi) （22 ）管理費(fèi) （23 ）貸款利息 （24 ）建設(shè) 期預(yù)留調(diào)價(jià)指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的

17、土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見費(fèi)，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考 慮開發(fā)公司的利潤和應(yīng)繳納的稅金三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （ 1 ）設(shè)計(jì)資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大 初步設(shè)計(jì)為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通 用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。 （ 2 ）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國 家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、 材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文 件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的

18、現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、 安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材 料手冊、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。 （ 3 ）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù) 算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制 概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策 法規(guī)等。例如建筑材料調(diào)價(jià)文件 / 取費(fèi)項(xiàng)目 / 費(fèi)率調(diào)整文件、拆遷安置辦法以及收取某項(xiàng)費(fèi)用的文件等等2房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個(gè)后綜合，光局部后整體， 層層匯總編制而成。它包括（1）單位工程概（預(yù)算書 單位工程概（預(yù)）算書是房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的基本組成 部分，是確定某一單位工程（如般士建工程。衛(wèi)生工程

19、、 特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、 采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費(fèi)用的文件（2）單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的綜 合性文件，它包括單項(xiàng)工程的費(fèi)用是根據(jù)各個(gè)單位工程 概（預(yù)）算書匯總而成的。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多少單 項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成 的。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程就應(yīng)編制多少單項(xiàng)工程的綜 合概（預(yù)）算書。（3）土地開發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 土地開發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外 的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目 列入總概（預(yù)）算書。如果某一費(fèi)用只屬于某一單項(xiàng)工

20、程，則不列入總概（預(yù)）算書而只列入單項(xiàng)工程綜合概 （預(yù)）算書。（4）總概（預(yù)）算書總概（預(yù)）算書是設(shè)計(jì)文件的重要組成部分，它是確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期籌建工作到按下斷收的個(gè)部律沒費(fèi)用的文件由各個(gè)單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)算書和土地開發(fā)慨 （預(yù)）算對竣工驗(yàn)收的全部建設(shè)費(fèi)用的文件，由各個(gè)單項(xiàng) 工程綜合概（預(yù)）算書和土地書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 匯編而成。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。土地開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)；拆遷安置費(fèi)；七通一平費(fèi)；勘察設(shè)第二部分：開發(fā)工程費(fèi)用項(xiàng)目主要開發(fā)項(xiàng)目（如住宅小區(qū)開發(fā)中的附建項(xiàng)目包括A公共設(shè)施項(xiàng)目；B 行政管理項(xiàng)目；C文化、教育、衛(wèi)生項(xiàng)目等。第三部分：其 丿、它費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)

21、費(fèi)等其它費(fèi)用項(xiàng)目包括代收的費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用，如質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè) 費(fèi)、電貼費(fèi)等。第一、二、三部分項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)之后，應(yīng) 列出第四部分：總預(yù)備費(fèi)，即未能預(yù)見工程費(fèi)用。在總概 （預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價(jià)值和可以回收的金 額3房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是： （ 1 ）收集各項(xiàng)基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算 定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、施工機(jī)械臺班費(fèi)用定 額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān) 現(xiàn)行文件等資料。 （ 2 ）根據(jù)上述資料編制單位估價(jià)表和單位估價(jià)江總表。（3）熟悉設(shè)計(jì)圖紙，然后根據(jù)圖紙計(jì)算工

22、程量。 （ 4 ）根據(jù)計(jì)算的工程量和單位估價(jià)表等計(jì)算直接費(fèi)。（ 5 ）根據(jù)計(jì)算的直接費(fèi)和間接費(fèi)定額、計(jì)劃利潤率和稅率 計(jì)算間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金，并編制單位工程概（預(yù)） 算書，然后匯編綜合概（預(yù)）算書。（ 6 ）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其 它費(fèi)用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、 房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。1 城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，為開發(fā)土地而支付的費(fèi)用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)。因此，城 市土地經(jīng)營成本除了上述

23、土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地 進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。即開發(fā)好的土 地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn) 價(jià)值補(bǔ)償，這一過程中發(fā)生的費(fèi)用，如管理費(fèi)、營業(yè)稅 等。2 房屋銷售成本構(gòu)成房屋銷售是房屋產(chǎn)權(quán)的交換，銷售成 本除了房屋開發(fā)成本外，還應(yīng)加上房屋進(jìn)入市場在流通領(lǐng) 域中發(fā)生的費(fèi)用。房屋流通費(fèi)用是房屋在市場交換過程中 所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。主要包括： （ 1 ）銷售流通直接費(fèi)包括房屋竣工后，未售出前的看護(hù) 費(fèi)、供熱采暖費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、有形與無形損失費(fèi)等 （ 2 ）銷售流通間接費(fèi)房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理 員、公共事務(wù)管理員的管理費(fèi) 3. 房屋經(jīng)租成本構(gòu)成 房屋經(jīng)

24、租成本即房屋租賃成本。房屋 租賃是一種特殊的商品交換方式。在房屋租賃活動中，參 加交換的是商品（房屋）一段時(shí)間的使用權(quán)，而不是商品 （房屋）的所有權(quán) 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí) 現(xiàn)房產(chǎn)交換價(jià)值所發(fā)生的房產(chǎn)費(fèi)用的總和。它應(yīng)當(dāng)包括房 屋生產(chǎn)和流通過程中的全部費(fèi)用。主要有房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償 費(fèi)。維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息和地租等 七項(xiàng)（ 1 ）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（折；田費(fèi)）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)即房屋 折；日費(fèi)，是房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋租賃其實(shí)就 是房屋的零星出售，以租金作為價(jià)格，分期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值 的過程。因而租賃成本中的折舊費(fèi)也可看作房屋出租對房 屋消費(fèi)按耐用年限平均收回的

25、房屋造價(jià)。其計(jì)算分式為： 年 折 舊 費(fèi) = 房 屋 造 價(jià) （ 1- 參 值 率 ） / 耐 用 年 限 房屋造價(jià)是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價(jià)即某 種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價(jià)來表示。耐用年限應(yīng) 指房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。房 屋耐用年限隨結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的不同差異很大。因此，在考慮 耐用年限時(shí)，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一 個(gè)時(shí)間幅度標(biāo)準(zhǔn)。 房屋殘值是房屋在達(dá)到耐用年限失去其使用價(jià)值后，所剩 余物質(zhì)的價(jià)值。殘值與房屋造價(jià)的比率為殘值率。其計(jì)算 公式為： 殘值率 = 每平方米建筑面積殘值（元） / 每平方米建筑面積 造 價(jià) （ 元 ） *100% 各類結(jié)

26、構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。如鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2 %6%，磚木結(jié)構(gòu)為 3%4%， 簡 易 房 屋 為 3%。（ 2 ）維修費(fèi)房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會逐漸 損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入 相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行定期修繕與維護(hù)，這部分投 資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費(fèi) 維修費(fèi)在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修 繕勞動屬于房產(chǎn)流通費(fèi)用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修 繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通 和一般商品租賃流通的主要標(biāo)志 維修費(fèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。一般來講，維修費(fèi)屬出租房屋經(jīng) 營直接支付的費(fèi)用。即屬于各成本核算對象各

27、自單獨(dú)發(fā)生 的費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計(jì)入其歸屬 的各成本核算對象。實(shí)際工作中，房屋的大修費(fèi)雖然也是 直接費(fèi)，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成 本計(jì)算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價(jià)值比率 法分?jǐn)偝杀尽Ｖ行⌒拶M(fèi)則可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。為了 簡化手續(xù)，也可按實(shí)際發(fā)生數(shù)求出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核 算受益對象進(jìn)行分配 （ 3 ）管理費(fèi)管理費(fèi)是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服 務(wù)所需的開支。如工作人員的工資功、公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞 動保護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)等。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋 租賃流通過程中的一種勞動形式。管理費(fèi)構(gòu)成房屋經(jīng)租成 本的主要內(nèi)容。由于管理費(fèi)屬間接成本，即屬于

28、若干成本 核算對象所共同發(fā)生的費(fèi)用，因而，管理費(fèi)應(yīng)采用簡便的 分配辦法按分配數(shù)額計(jì)人受益的成本核算對象。一般有兩 種計(jì)算方法，一種是按管房面積平均計(jì)算每平方米面積應(yīng) 攤的管理費(fèi)額，另一種是按占租金的一定比例計(jì)算每元租 金應(yīng)攤的管理費(fèi)額。 （ 4 ）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義 務(wù)。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。房屋租賃經(jīng)營的稅 金，大部分是以租征稅的形式計(jì)征的，即按租金收入的一 定比例征稅。國家按宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的需要，確定稅率和減 免優(yōu)待方法。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅 部分免征或少征稅金。 以上四項(xiàng)，構(gòu)成了我國現(xiàn)行房屋租賃交換中的經(jīng)租成本。 房屋經(jīng)祖實(shí)行商品化經(jīng)營后

29、，經(jīng)用成本除了上述四項(xiàng)以 外，還應(yīng)包括如下幾項(xiàng)： （ 5 ）地租（土地使用費(fèi)）地租即土地使用者向土地所有者 提供的土地使用報(bào)酬。土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開 始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費(fèi)就應(yīng)作為 地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。 （ 6 ）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意 外損失，而向房屋承保單位支付的費(fèi)用。出租房屋投保 后，其投保費(fèi)用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。 （ 7 ）利息房屋經(jīng)營單位在建造或購置房地產(chǎn)中的貸款利息 應(yīng)當(dāng)通過房屋的出售或出租回收。因此房屋經(jīng)租成本中應(yīng) 包括房屋建造和經(jīng)營時(shí)投資的利息。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計(jì)算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)入成本

30、正處于改革過程中的我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房屋租賃暫時(shí)還不能完全脫離福利性質(zhì)?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實(shí)，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)。對于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項(xiàng)目暫時(shí)只包括價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（即折舊費(fèi)）、房屋大修費(fèi)、中小修費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)四項(xiàng)。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實(shí)現(xiàn)了商品租金。但隨著住房制度改 革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡五、成本分析原理 如上所述，成本反映著企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的補(bǔ)償能力，是表明 企業(yè)工作質(zhì)鰱的一個(gè)重要的綜合指標(biāo)，它在很大程度上反 映了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的效果。不斷降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效 益，是企業(yè)經(jīng)營的中心問題。因而，

31、成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì) 活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分 析機(jī)制。 1成本分析的職能 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對各種影 響成本降低的因素進(jìn)行科學(xué)分析，查原因、揭矛盾、挖潛 力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。具體地講，可歸納為如下三方（ 1 ）計(jì)劃為預(yù)測職能計(jì)劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì) 條件下編制好切實(shí)可行的計(jì)劃，對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動成效 影響更大。成本計(jì)劃與成本降低計(jì)劃是企業(yè)計(jì)劃體系的核 心，成本分析對計(jì)劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測功 能 所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分 析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計(jì)。在 編制企業(yè)的年度經(jīng)營計(jì)劃時(shí)，只

32、有估算出年度成本額，才 能計(jì)算出企業(yè)的利潤。在編制某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃時(shí)，只 有預(yù)測出整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，才能了解這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的 經(jīng)濟(jì)效益或進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)決，因而，成本分析的計(jì)劃與預(yù) 測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之（ 2 ）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企 業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。然而，成本降低并不會自發(fā)地實(shí)現(xiàn)， 企業(yè)在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā) 生一些脫離計(jì)劃的偏差，為了實(shí)現(xiàn)計(jì)劃所確定的成本降低 目標(biāo)，必須實(shí)施必要的管理與控制，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，揭示 矛盾分析原風(fēng)尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管 理與控制職能（ 3 ）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活

33、動事后 的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟(jì)活動效益情況進(jìn)行客觀的評價(jià)，全面分 析成本計(jì)劃的實(shí)施情況，為下一階段或下一項(xiàng)目的成本計(jì) 劃編制提供依據(jù)。 2成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是 對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。成本核算是企業(yè)會計(jì)核算的內(nèi)容 之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用支出 情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。它基本 上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。 二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。 （1 ）依據(jù)的會計(jì)規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會 計(jì)規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進(jìn)行成本匯集，按

34、標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)進(jìn)行分析。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特 殊需要自行設(shè)計(jì)成本科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。 （2 ）分析的用途不同 成本核算是為政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)核 查、審計(jì)和征稅服務(wù)、為企業(yè)財(cái)務(wù)決算服務(wù)的。成本分析 則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方 案決策時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，以及在企業(yè) 經(jīng)濟(jì)活動過程中進(jìn)行控制與管理時(shí)，提供重要的分析資 料。當(dāng)然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。 （3 ）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī) 范化方法，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計(jì)算分析方法，沒有 什么特殊的限制 總之，成本分

35、析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自 己需要的方法與指標(biāo)，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭 中立于不敗之地的秘密武器。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì) 師或管理會計(jì)師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié) 果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受 通行的財(cái)務(wù)會計(jì)觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成 本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。仔何企業(yè)，為一 實(shí)現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng) 營特點(diǎn)和實(shí)際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方 法作用七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用， 而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重 要手段。同時(shí)，

36、由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期 長，材料價(jià)格、勞動力價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及國家和當(dāng)?shù)卣?府規(guī)定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動，因此，認(rèn)真編好房地產(chǎn) 開發(fā)預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算管理非常必要。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主 要作用如下是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù)通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開 發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資 失控。 2是合理確定商品房銷售價(jià)格的依據(jù) 商品房銷售價(jià)格是商品房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場 機(jī)制健全、運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價(jià)格主要由土地價(jià) 格（隱含在房價(jià)之中）、房屋建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、 貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費(fèi)用數(shù)額大部分是通過編 制開發(fā)預(yù)算來反映

37、的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開 發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價(jià)格的主要依 據(jù)。 3是實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù) 工程項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的 界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工 期、降低工程造價(jià)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)公司 發(fā)包工程項(xiàng)目，要通過招標(biāo)投標(biāo)來進(jìn)行。在招標(biāo)過程中， 開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標(biāo)底，進(jìn)行 開標(biāo)和決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。 4是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù) 算。因?yàn)樵O(shè)計(jì)只有實(shí)物指標(biāo)，根據(jù)實(shí)物指標(biāo)是難以進(jìn)行比較的，必須有一個(gè)相同的貨幣計(jì)量單位。開發(fā)預(yù)算是房地 產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)價(jià)

38、值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計(jì)和開發(fā)預(yù)算完 成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標(biāo)（如單位建筑面積造 價(jià)等）進(jìn)行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方 案5能促進(jìn)開發(fā)公司實(shí)行經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價(jià)，實(shí)際上是開 發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價(jià)格的基礎(chǔ)資料。開發(fā)公 司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核 算，及時(shí)分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。6 是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì) 的一個(gè)重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的 重要來源，以彌補(bǔ)國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推 動我國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和

39、建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項(xiàng) 目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā) 預(yù)算工作八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣核算控制隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟 的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一 階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利 潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個(gè)階段具體談一下成 本控制。 前期階段 在整個(gè)開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì) 效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？ 首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好

40、市場預(yù)測，通過市場行為來 選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價(jià)目 標(biāo)，定價(jià)目標(biāo)是整個(gè)價(jià)格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來 說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個(gè)開發(fā)商都必 須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格 定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。 其次，由于土地價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土 地的價(jià)格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至 關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷 獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟 地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在 前期騰地時(shí)只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)或搬家費(fèi)等，因 此相對于購

41、地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因 部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè) 稅額也相應(yīng)會減少。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否 則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會延長騰地 時(shí)間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。第二種方式 則一次性投資較大，但由于環(huán)節(jié)少、可操作性強(qiáng)，還可縮 短建設(shè)周期，所以一些有實(shí)力的公司常傾向于采取這種方 式 獲 取 土 地 使 用 權(quán) 在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施 工圖的設(shè)計(jì)與審核。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基本的保 障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等 與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實(shí) 力較強(qiáng)的

42、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖之前還會 請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié) 構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得 最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的 使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本 身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。另 外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié) 構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施 工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。開發(fā)商在工程招標(biāo) 時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選 擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工 程決策 時(shí)發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算建設(shè)階段

43、 前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi) 完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作 為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營運(yùn)、利潤、品質(zhì)、 成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局 的成功 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的 監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)派代表 進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和 簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度， 及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序 另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整 個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于

44、獲取土地 使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行 申請貸款。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款 利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。 這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降 低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以 正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營策劃，究 竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一 個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段 對消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的后期階段 在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始 轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開

45、挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及 時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終從謀劃運(yùn)作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減 少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。實(shí)例： 129 畝 地 ， 地 價(jià) 為 10 萬 元 / 畝 ， 開 發(fā) 費(fèi) 用 如 下 ：(一)、土地費(fèi)用：征地管理費(fèi) ：12

46、9畝X 10萬元/畝X 3%=38.7 萬元(二)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：1、委托拆遷費(fèi)：241 戶X 450 元/戶=10.85 萬元2、拆遷管理費(fèi)：241 戶 X 8 元/M2 X 90M2/ 戶=17.35萬元3、搬家補(bǔ)助：241戶 X 600 元 / 戶 =14.46萬元4、臨時(shí)安置： 241戶X 90M2/戶X 6元/月X18 月=234.25萬元5、無證房補(bǔ)助費(fèi)：1500M2 X 500 元 /M2=75萬元6、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)：241 戶 X 5000 元 / 戶=120.5萬元7、舊房評估費(fèi)：241戶X 6萬元/戶X 1%=14.46萬元小計(jì)486.87萬元(三)、前期手續(xù)費(fèi)1、綜合開發(fā)費(fèi)：10.3萬 M2 X 120 元/M2=1236萬元2、開發(fā)管理費(fèi)：1236 萬元X 1.5%=18.54萬元3、人防費(fèi)：10.3 萬 M2 X 13=133.9萬元4 、 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)： 10.3 萬 M2 X 21 元 /M2=216.3 萬元5 、 白 蟻 防 治 費(fèi) ：10.3 萬 M2 X 2=20.6 萬 元6 、 水 土 保 持 ：10.3 萬 M2 X 2=20.6 萬 元7、 物業(yè)管理基金： 10.3 萬 M2 X 21/2=108.15萬元8 、資源綜合利用發(fā)展基金： 10.3 萬 M2 X 2=20.6 萬元9 、