西安海世界項(xiàng)目可研報(bào)告

1、西安海世界項(xiàng)目可研報(bào)告 feasibility reports | | 西安：十三朝古都，中國歷史的搖籃西安：十三朝古都，中國歷史的搖籃 國際化大都市，西北地區(qū)的標(biāo)志性城市國際化大都市，西北地區(qū)的標(biāo)志性城市 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域 中國重要的交通樞紐型城市中國重要的交通樞紐型城市 富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都 從城市中心6區(qū)到9區(qū) 西安正處于高速的城市化進(jìn)程中 西安、咸陽經(jīng)濟(jì)一體化強(qiáng)力拉動(dòng)西安、咸陽經(jīng)濟(jì)一體化強(qiáng)力拉動(dòng) 大城市化擴(kuò)張城市骨架急劇拉大 城市解讀城市解讀 城市發(fā)展趨勢城市發(fā)展趨勢 大

2、西安引領(lǐng)大關(guān)中城市群大西安引領(lǐng)大關(guān)中城市群 對于未來城市發(fā)展趨勢而言，2007年陜西 省明確提出“構(gòu)建以大西安為中心的大關(guān)中城 市群”，以建設(shè)大西安為核心培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增 長極，聚焦強(qiáng)大力量輻射周邊。 同時(shí)根據(jù)關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 ，西安在規(guī)劃區(qū)里的定位是一個(gè)國際化的大都 市，將在國際通達(dá)性、產(chǎn)業(yè)國際化、打造國際 旅游目的地城市等領(lǐng)域大力邁進(jìn)。 “四區(qū)兩基地四區(qū)兩基地”重點(diǎn)打造重點(diǎn)打造 在眾多的板塊里，確定了“四區(qū)兩基地”的 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 南北新增長極南北新增長極 城市圈層的擴(kuò)散主要沿南北方向移動(dòng)。 城市發(fā)展最終將形成城市發(fā)展最終將形成“一核，多組團(tuán)一核，多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，的城市空間結(jié)

3、構(gòu)， 西咸新區(qū)作為副省級(jí)新區(qū)，將成為西安未來最具潛力的區(qū)西咸新區(qū)作為副省級(jí)新區(qū)，將成為西安未來最具潛力的區(qū) 域域 漢城遺址區(qū)：漢城遺址區(qū)：“漢文化 遺址”中心。國家文物 保護(hù)單位，禁止開發(fā)， 區(qū)域保持鄉(xiāng)村原貌 西郊西郊：具有西咸一體化 規(guī)劃發(fā)展的概念利好， 西咸新區(qū)作為副省級(jí)新 區(qū)，將成為西安未來最 具潛力的區(qū)域 經(jīng)開區(qū)：經(jīng)開區(qū)：西安 “新政務(wù)” 中心。政府搬遷帶動(dòng)區(qū) 域由產(chǎn)業(yè)園功能向城市 功能的升級(jí)，都市意向 明顯 浐灞：浐灞：西安“原生資源” 中心。處于起步發(fā)展階 段，立志打造成為西安 生態(tài)自然旅游區(qū)，高尚 生態(tài)居住區(qū) 西高新：西高新：西安的“智力 創(chuàng)造”中心。未來開發(fā) 熱度將持續(xù)，其作為

4、城 市經(jīng)濟(jì)龍頭的地位在很 長一段時(shí)間仍將保持 核心區(qū)域：核心區(qū)域：西安 “皇城文化”中心， 西安特色旅游中心 和商業(yè)中心 曲江：曲江：西安的“文化旅 游”中心。 依托其歷史 和文化價(jià)值，發(fā)展成為 西安市的旅游生態(tài)度假 區(qū) 東郊：東郊：為傳統(tǒng)的軍工產(chǎn) 業(yè)區(qū)，未來仍以軍工和 紡織為主 科教片區(qū)（小寨）：科教片區(qū)（小寨）：傳統(tǒng) 文教片區(qū)及城市第二大商 圈，但隨著高新與曲江的 崛起，小寨片區(qū)整體價(jià)值 和核心競爭力呈現(xiàn)衰弱跡 象，整體增長乏力 城市格局城市格局 新政務(wù)中心新政務(wù)中心 智力創(chuàng)造中心智力創(chuàng)造中心 科教中心科教中心 漢文化漢文化 遺址中心遺址中心 軍工廠區(qū)軍工廠區(qū) 原生資源中心原生資源中心 皇

5、城文化中心皇城文化中心 文化旅游中心文化旅游中心 曲江目前已經(jīng)是西安是的富人區(qū)和高端旅游區(qū)，是西安市市民心目的城市名片，高新為西安市的cbd，眾多企 業(yè)聚集，反觀西咸一體化提出多年的西咸新區(qū)，在整體發(fā)展上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于高新和曲江 n西安市大九宮格局已基本 形成，各個(gè)重要區(qū)域板塊特 征和功能逐步異化； n灃東新城作為西安咸陽一 體化發(fā)展戰(zhàn)略平臺(tái)以構(gòu)建西 安國際化都市核心發(fā)展引擎 為啟動(dòng)，大力發(fā)展總部首腦 經(jīng)濟(jì)為主的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)， 推動(dòng)西咸一體化發(fā)展。 本案所在灃東新區(qū)屬于西咸新區(qū)，與高新、曲江板塊相本案所在灃東新區(qū)屬于西咸新區(qū)，與高新、曲江板塊相 比，起步較晚，但作為一個(gè)副省級(jí)新區(qū)，未來將是西

6、安比，起步較晚，但作為一個(gè)副省級(jí)新區(qū)，未來將是西安 房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場之一，潛力較大房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場之一，潛力較大 城市格局城市格局 區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展 隨著西咸一體化進(jìn)程的加快，本區(qū)域具備成為隨著西咸一體化進(jìn)程的加快，本區(qū)域具備成為“城市城市 副中心副中心”的基礎(chǔ)條件的基礎(chǔ)條件 灃東新城將在打造城市副中心的基灃東新城將在打造城市副中心的基 礎(chǔ)上，建設(shè)特色功能組團(tuán)，包礎(chǔ)上，建設(shè)特色功能組團(tuán)，包 括括科技統(tǒng)籌示范板塊、人文旅科技統(tǒng)籌示范板塊、人文旅 游板塊、都市商貿(mào)板塊和都市游板塊、都市商貿(mào)板塊和都市 文化休閑板塊文化休閑板塊等等。 高新區(qū)高新區(qū)曲江曲江 浐灞浐灞 西郊西郊 灃東新城灃東新城 涇渭新區(qū)涇

7、渭新區(qū) 長安區(qū)長安區(qū) 經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū) 內(nèi)城內(nèi)城 城市交通：西安是全國六大交通 樞紐城市之一，未來西安將建成 面向國際的航空運(yùn)輸中心、國內(nèi) 重要的公路和鐵路交通樞紐。城 市交通實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通 一體化戰(zhàn)略，分散老城區(qū)交通壓 力，形成“棋盤”涵“環(huán)”涵 “放射線”的“三橫三縱三環(huán)八 放射”路網(wǎng)格局。 未來西安市將建成6條軌道交通線， 總長251.8公里。形成以軌道交通 為主體，快速公交為補(bǔ)充，普通 公交為輔助的多元化，快速、高 效、環(huán)保的西安都市圈的城市公 共交通系統(tǒng)。 城市交通城市交通 未來地鐵五號(hào)線將通至灃東新城區(qū)域紀(jì)陽站，未來地鐵五號(hào)線將通至灃東新城區(qū)域紀(jì)陽站， 未來交通條件將大大改善未

8、來交通條件將大大改善 城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì) 西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1998199820112011年西安年西安gdpgdp增長情況（億元）增長情況（億元） 區(qū)域區(qū)域西部城市西部城市中部城市中部城市東部城市東部城市 城市城市重慶重慶成都成都西西 安安鄭州鄭州長沙長沙合肥合肥太原太原濟(jì)南濟(jì)南 石家石家 莊莊 福州福州 gdpgdp 7894.24 5500.003241.493241.494100.04500.02702.515123910.8 3110. 0 3065 全國排名全國排名7132828221838652

9、32931 20112011年全國主要二線城市年全國主要二線城市g(shù)dpgdp對比情況（億元）對比情況（億元） 經(jīng)濟(jì)總量西部地區(qū)第三，相對于東部、中部的 部分省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)總量尚有一定差距； 進(jìn)入21世紀(jì)以后，gdp連續(xù)保持超過13的高增 長率，為西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng) 濟(jì)環(huán)境； 作為西部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)金融中心，未來城市經(jīng)濟(jì) 發(fā)展空間很大。 人口及收入人口及收入 2006-2011年末常住人口情況 從以上圖表可以看出，西安市每年常住人 口數(shù)量逐年增加，2011年底，西安常住人 口數(shù)量達(dá)到851.34萬人，全市戶籍總?cè)丝?791.83萬人，比去年增長1.2%。 2006-2011年城鄉(xiāng)收入

10、情況 2011年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入25981元，扣除價(jià)格因素， 比上年實(shí)際增長10.6%；農(nóng)民人 均純收入9788元，實(shí)際增長 19.6%。 人口逐年平穩(wěn)增長，人均可支配收入逐年增加。人口逐年平穩(wěn)增長，人均可支配收入逐年增加。 土地市場土地市場 2008年-2011年土地供應(yīng)及成交情況 西安市土地供應(yīng)量和成交量 逐年增加 ，近4年，西安土地市 場供應(yīng)和成交量逐年增加，限 購令對2011年土地市場影響不 大。 受土地成交量及市場影響，西受土地成交量及市場影響，西 安市土地成交總價(jià)逐年增加，安市土地成交總價(jià)逐年增加， 成交單價(jià)增長緩慢。成交單價(jià)增長緩慢。 土地市場土地市場 2012年西

11、安部分土地成交情況 2012年西安土地成交樓面價(jià)較低，給項(xiàng)目發(fā)展提供一定機(jī)會(huì)年西安土地成交樓面價(jià)較低，給項(xiàng)目發(fā)展提供一定機(jī)會(huì)。 西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2012年2月，西安普通住宅成交均價(jià)6172 元/平米，環(huán)比下滑6.19%，同比下跌 6.93%，價(jià)格自2011年10月起已連續(xù)四個(gè) 月處于下行過程。 成交量及房價(jià)成交量及房價(jià) 2012年2月，西安普通住宅物業(yè)市場 成交面積為43.18萬平方米，環(huán)比上月 上漲62.97%，同比去年同期下滑 63.95%。 2012年，受限購政策影響，西安普通住宅成交價(jià)繼續(xù)下滑；受年，受限購政策影響，西安普通住宅成交價(jià)繼續(xù)下滑；受 部分剛需客群影響，部

12、分剛需客群影響，2-3月份成交量回暖月份成交量回暖。 | | 區(qū)域房地產(chǎn)板塊分布 目標(biāo)板塊（灃東新城）位于灃河以東，區(qū)域主要房地產(chǎn)板塊為王寺板塊、世紀(jì)大道板塊、 三橋板塊 區(qū)域目前開發(fā) 項(xiàng)目較少，主要 分為灃東鎮(zhèn)板塊、 王寺鎮(zhèn)板塊，三 橋板塊， 本案所在的灃 東新城板塊已完 成規(guī)劃，但目前 尚未啟動(dòng)開發(fā) 王寺板塊 世紀(jì)大道板塊 本案灃東 新城板塊 西安 城區(qū) 咸陽 城區(qū) 灃澤佳苑 嘉欣花園 啟迪書香逸居 加州壹號(hào) 三橋板塊 柏林春天 星島假日灃渭百盛苑 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 板塊規(guī)劃定位 未拆遷民房 土地現(xiàn)狀 灃河現(xiàn)狀 目標(biāo)板塊目前已完成區(qū)域規(guī)劃，現(xiàn)狀多為農(nóng)村用房，但灃河、農(nóng)田等自然地貌較好， 房地

13、產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 附近環(huán)境現(xiàn)狀 附近配套現(xiàn)狀 目標(biāo)區(qū)域附近目前配套檔次低，但隨著西咸新區(qū)的推進(jìn)，未來將大大改觀 紅光路小道附近臟亂差道路 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 灃澤佳苑 嘉欣花園 加州壹號(hào) 區(qū)域房地產(chǎn)屬于城市邊緣市場，目前發(fā)展較慢，但隨著西咸新區(qū)步伐的加快，未來將 有較大的發(fā)展空間 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?隨著高新、曲江等板塊的過熱開發(fā)，板塊價(jià)值已過度透支，而作為副省級(jí)的西咸新城由于 起步晚，作為西安未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將有較大的發(fā)展?jié)摿?n擁有良好的開發(fā)建設(shè)條 件、河流自然景觀及歷 史文化景觀； n擁有三條高速路、三條 交通性干路、高鐵站， 緊鄰西安國際機(jī)場； n現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、基 地內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低； n

14、周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)搶抓機(jī)遇， 給區(qū)域帶來人力、資本 的競爭 n高鐵線位對基地的切割 帶來內(nèi)部交通聯(lián)系、功 能組織、環(huán)境影響等問 題 區(qū)域土地市場 灃東新城區(qū)域近一年未顯示有地塊成交，離其最近的城西二環(huán)至三環(huán)區(qū)域成交樓面價(jià)在 548-1500元/平米（2011年成交） 目標(biāo)區(qū)域 蓮湖區(qū)團(tuán)結(jié)西路南側(cè)占29449， 樓面價(jià)1560，容積率2.5 占地9320，容積率 7.98，樓面價(jià)548 創(chuàng)新大道以北，高科路 以東，占地60198，容 積率2.7，樓面價(jià)583 王寺街辦2004年 成交，樓面價(jià)219 區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 開盤開盤 時(shí)間時(shí)間 建筑建筑 類型類型 容積率容積率總規(guī)?？傄?guī)模 面

15、積面積 區(qū)間區(qū)間 均價(jià)均價(jià)銷售率銷售率 月均月均 去化去化 灃澤佳苑2010.4 多層 高層 2.120萬88-1375000一期80%37 嘉欣花園2007.2 多層 高層 2.525萬80-1425500 一期售完 二期90% 19 啟迪書香逸 居 2010.5高層422.4萬40-150540032%46 加州壹號(hào)2010.9高層3.813萬99-123550039%43 柏林春天2010.5高層3.825萬88-1145050未售- 星島假日2010.10高層5.023萬160-177460040%50 王寺板塊容積率在2.1-2.5，三橋與世紀(jì)大道板塊多以80-140的二至三居為主力

16、，價(jià)格 4600-5500，市場去化情況一般，多數(shù)項(xiàng)目月均去化40-50套左右 以上數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)creis 目前以西安城西郊區(qū)、咸陽及周邊各區(qū)縣客源為主體目前以西安城西郊區(qū)、咸陽及周邊各區(qū)縣客源為主體 n 年齡主要在年齡主要在25352535，35-5035-50歲為主；歲為主； n基本以第一次置業(yè)人群為主；基本以第一次置業(yè)人群為主； n該類人群主要為郊區(qū)農(nóng)民，務(wù)工人員，該類人群主要為郊區(qū)農(nóng)民，務(wù)工人員，周邊個(gè)體工商戶，周周 圍農(nóng)村拆遷改造圍農(nóng)村拆遷改造以及城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人群為主。 n此類人群只滿足居住條件，對品質(zhì)無特別要求，但隨著區(qū)域此類人群只滿足居住條件，對品質(zhì)無特別要求，但隨

17、著區(qū)域 規(guī)劃的完成以及西咸新城的發(fā)展，未來將吸引中高端客群來此規(guī)劃的完成以及西咸新城的發(fā)展，未來將吸引中高端客群來此 置業(yè)。置業(yè)。 區(qū)域客群特征 灃澤佳苑灃澤佳苑 灃澤佳苑灃澤佳苑項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息 位置位置 城西王寺十字西北角 銷售情況銷售情況開5棟，去化80% 占地占地 9.3萬 工程進(jìn)度工程進(jìn)度一期多層交房 總建面總建面20萬平方米園林情況園林情況檔次低 開售時(shí)間開售時(shí)間2010-4后續(xù)體量后續(xù)體量90000 容積率容積率2.1客群分布客群分布 區(qū)域內(nèi)農(nóng)民以及務(wù)工 者以及省內(nèi)其他區(qū)域 物業(yè)類型物業(yè)類型多層、高層開發(fā)商開發(fā)商王寺實(shí)業(yè) 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約代理商代理商- 推售節(jié)奏推售節(jié)奏

18、2010年4月開盤，去化80%左 右 特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)低價(jià) 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)城中村改造項(xiàng)目 周邊配套情周邊配套情 況況 差 戶型戶型區(qū)間區(qū)間88-137價(jià)格價(jià)格現(xiàn)房均價(jià)5000元/ 宣傳情況宣傳情況戶外圍擋 內(nèi)部配套情內(nèi)部配套情 況況 無。 以稀缺多層與低價(jià)為核心競爭力 嘉欣花園嘉欣花園 嘉欣花園項(xiàng)目信息嘉欣花園項(xiàng)目信息 位置位置城西灃渭新區(qū)王寺中心街銷售情況銷售情況一期售完，二期90% 占地占地10萬平方米工程進(jìn)度工程進(jìn)度 一二期已封頂，高層 未建 總建面總建面25萬 平方米園林情況園林情況檔次低 開售時(shí)間開售時(shí)間2007.2后續(xù)體量后續(xù)體量90000平方米 容積率容積率2.5客群分布客群分布 本區(qū)

19、域農(nóng)民、務(wù)工人 員、省內(nèi)其他低層次 消費(fèi)者 物業(yè)類型物業(yè)類型多層、高層開發(fā)商開發(fā)商西安英華地產(chǎn)公司 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格代理商代理商鴻興暉 推售節(jié)奏推售節(jié)奏-特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)溫泉入戶 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市政70年 周邊配套情周邊配套情 況況 差 戶型戶型區(qū)間區(qū)間80-142平米 價(jià)格價(jià)格均價(jià)5500元/ 宣傳情況宣傳情況戶外圍擋 內(nèi)部配套內(nèi)部配套 情況情況 無 以稀缺多層與低價(jià)為核心競爭力 啟迪書香逸居啟迪書香逸居項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息 位置位置 西咸新區(qū)灃渭新區(qū)世紀(jì) 大道中段55號(hào) 銷售情況銷售情況32% 占地占地58394平方米 工程進(jìn)度工程進(jìn)度施工中 總建面總建面223600平方米園林情況園林情況3

20、5% 開售時(shí)間開售時(shí)間2010-04-30 后續(xù)體量后續(xù)體量19萬平方米 容積率容積率4客群分布客群分布本地 物業(yè)類型物業(yè)類型 點(diǎn)式3棟高層，板式1棟 小高層組成 開發(fā)商開發(fā)商 陜西啟迪科技園發(fā)展 有限公司 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約代理商代理商無 推售節(jié)奏推售節(jié)奏-特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)教育 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市政70年 周邊配套周邊配套 情況情況 一般 戶型戶型區(qū)間區(qū)間40-150平米 價(jià)格價(jià)格均價(jià)5400元/ 宣傳情況宣傳情況 宣傳頁、 戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部配套內(nèi)部配套 情況情況 小區(qū)車位 啟迪書香逸居啟迪書香逸居 教育配套與低價(jià)為核心競爭力 加州壹號(hào)加州壹號(hào)項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息 位置位置 灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東

21、段 北側(cè) 銷售情況銷售情況39% 占地占地33333平方米 工程進(jìn)度工程進(jìn)度施工中 總建面總建面130000平方米園林情況園林情況35% 開售時(shí)間開售時(shí)間2010-09-01 后續(xù)體量后續(xù)體量15000 平方米 容積率容積率3.8客群分布客群分布本地 物業(yè)類型物業(yè)類型由9幢高層組成開發(fā)商開發(fā)商 西安科迅置業(yè)有限公 司 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格加州風(fēng)情代理商代理商無 推售節(jié)奏推售節(jié)奏-特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)地鐵沿線 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市政70年 周邊配套周邊配套 情況情況 一般 戶型戶型區(qū)間區(qū)間99-123平米 價(jià)格價(jià)格均價(jià)5500元/ 宣傳情況宣傳情況 宣傳頁、 戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部配套內(nèi)部配套 情況情況 - 加州壹

22、號(hào)加州壹號(hào) 以地鐵沿線與低價(jià)為核心競爭力 柏林春天柏林春天項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息 位置位置灃渭新區(qū)世紀(jì)大道中段銷售情況銷售情況0% 占地占地66000平方米 工程進(jìn)度工程進(jìn)度施工中 總建面總建面250000平方米園林情況園林情況55% 開售時(shí)間開售時(shí)間未開盤 后續(xù)體量后續(xù)體量250000 平方米 容積率容積率3.8客群分布客群分布本地 物業(yè)類型物業(yè)類型 共18棟樓，24-33層的 高層 開發(fā)商開發(fā)商 西安廣澤實(shí)業(yè)有限公 司 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約與古典寫 意的建筑風(fēng)格 代理商代理商無 推售節(jié)奏推售節(jié)奏-特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)宜居生態(tài) 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市政70年 周邊配套周邊配套 情況情況 一般 戶型戶型區(qū)間區(qū)

23、間88-114 價(jià)格價(jià)格 均價(jià)5050元/不能按 揭 宣傳情況宣傳情況 宣傳頁、 戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部配套內(nèi)部配套 情況情況 雙語幼兒園 柏林春天柏林春天 以低價(jià)與產(chǎn)品配套檔次（雙語幼兒 園）為核心競爭力 星島假日星島假日項(xiàng)目信息項(xiàng)目信息 位置位置灃渭新區(qū)世紀(jì)大道中段銷售情況銷售情況一期即將售罄 占地占地74437平方米 工程進(jìn)度工程進(jìn)度施工中 總建面總建面230000平方米園林情況園林情況37% 開售時(shí)間開售時(shí)間一期2010-12 后續(xù)體量后續(xù)體量250000 平方米 容積率容積率5.0客群分布客群分布本地 物業(yè)類型物業(yè)類型 一期由四棟多層和兩棟 小高層組成 開發(fā)商開發(fā)商 陜西繼康實(shí)業(yè)（集團(tuán)

24、） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新加坡風(fēng)情代理商代理商無 推售節(jié)奏推售節(jié)奏-特殊賣點(diǎn)特殊賣點(diǎn)宜居生態(tài) 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)市政70年 周邊配套周邊配套 情況情況 一般 戶型戶型區(qū)間區(qū)間160-177價(jià)格價(jià)格 均價(jià)4600元/不能按 揭 宣傳情況宣傳情況 宣傳頁、 戶外圍擋、網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部配套內(nèi)部配套 情況情況 雙語幼兒園 星島假日星島假日 以低價(jià)與地鐵沿線為核心競爭力 | | 西安市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展西安市旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2006-2011年旅游總收入增長情況 從上表可以看出，西安市旅游總收入逐年增 長；2008年，受金融危機(jī)影響，旅游業(yè)發(fā)展 較為緩慢；從2009年開始，旅游業(yè)發(fā)展較為 迅速，2011年借助世

25、園會(huì)的成功舉辦旅游總 收入達(dá)到530.15億元，同比增長30.84%。 本次數(shù)據(jù)全部由西安市旅游局提供本次數(shù)據(jù)全部由西安市旅游局提供 國內(nèi)旅游人數(shù)逐年增加，國內(nèi)旅游人數(shù)逐年增加，2010年年 后進(jìn)入高速發(fā)展期。后進(jìn)入高速發(fā)展期。 旅游人群分析之海外游客旅游人群分析之海外游客 西安市2006年-2011年海外游客增長情況 海外游客海外游客06年至年至11年來華旅游人數(shù)成年來華旅游人數(shù)成 “凹凹”形態(tài)勢，形態(tài)勢，08年受金融危機(jī)影響海年受金融危機(jī)影響海 外游客到西安旅游人數(shù)銳減，外游客到西安旅游人數(shù)銳減，09年后人年后人 數(shù)逐年增加。數(shù)逐年增加。 2011年，西安市接待海外旅游者 1002326人

26、次，同比增長19.07%，其 中外國人886276人次，同比增長 21.07%；臺(tái)灣同胞58197人次，同比 增長7.54%；香港同胞54264人次， 同比增長4.09%；澳門3589人次，同 比增長2. 43%。接待國內(nèi)游客6553萬 人次，同比增長26%。 西安市主要旅游娛樂項(xiàng)目西安市主要旅游娛樂項(xiàng)目 大唐芙蓉園 大雁塔 曲江海洋世 界 未央湖游 樂園 阿房宮遺 址公園 大明宮遺 址公園 鐘樓 陜西歷史 博物館 漢城湖 公園 大唐芙蓉園大唐芙蓉園 簡介：簡介： 大唐芙蓉園位于曲江新區(qū)，占地1000畝，其 中水面300畝，總投資13億元，是西北地區(qū)最大 的文化主題公園，建于原唐代芙蓉園遺址以

27、北， 是中國第一個(gè)全方位展示盛唐風(fēng)貌的大型皇家 園林式文化主題公園。包括紫云樓、仕女館、 御宴宮、芳林苑、鳳鳴九天劇院、杏園、陸羽 茶社、唐市、曲江流飲等眾多景點(diǎn)。大唐芙蓉 園創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄，有全球最大的水景表演，是 首個(gè)“五感”（即視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、 味覺）主題公園；擁有全球最大戶外香化工程； 是全國最大的仿唐皇家建筑群，集中國園林及 建筑藝術(shù)之大成。 景點(diǎn)級(jí)別景點(diǎn)級(jí)別：5a 門票：門票： 旺季（3月1日-11月30日）：90元人 淡季（12月1日-2月29日）：68元人 學(xué)生、老人、軍人享受相應(yīng)優(yōu)惠。 開放時(shí)間：開放時(shí)間： 夏季（5月1日-9月30）：9:00-22:00 冬季（10月

28、1日-4月30日）： 9:00-21:00 西安最具吸引力的歷史仿制項(xiàng)目，最富盛名的 文化旅游項(xiàng)目，人氣旺盛 西安華浮宮西安華浮宮 最具特色的大型水上世界是西北罕 有的室內(nèi)溫泉水上樂園，模擬夏威 夷海浪、空中滑道，漂流河、翻斗 樂、水火山等大型水上嬉水。讓你 寫意完美人生。 現(xiàn)代的典范，一流的設(shè)施，全方位 的配套服務(wù)，滿足各層次的需求， 將是您商務(wù)會(huì)議、休閑度假、居家 旅行的最佳去處。 門票門票100元元 規(guī)模小、門票高、客流量小 咸陽海泉灣溫泉世界咸陽海泉灣溫泉世界 咸陽海泉灣溫泉世界以地中海 風(fēng)情、西班牙建筑，營造了世界溫 泉文化的華彩氛圍。 位于咸陽世紀(jì)大道中段、灃京路 十字的東北角，距

29、咸陽老城區(qū)一河 之隔，距西安市中心僅30分鐘車程， 交通十分便利。 兒童戲水池、大浴池、流水浴、 情侶按摩浴、特色魚療池親吻魚池、 超聲波浴、臭氧浴足，時(shí)光隧道細(xì) 雨飛飛、電閃雷鳴、陽光明媚、大 雨傾盆，納米漢方浴高山泡泉、弧 溝沖擊浴、摩尼卡浴、煮蛋池、針 刺按摩浴、瀑布浴。 咸陽海泉灣溫泉門票咸陽海泉灣溫泉門票 市場價(jià)市場價(jià):168元元/張張 產(chǎn)品介紹：產(chǎn)品介紹： 1.溫泉票含溫泉票含50多個(gè)湯池免費(fèi)泡影視廳多個(gè)湯池免費(fèi)泡影視廳,休息休息 大廳大廳 健身房健身房 2.小孩小孩1-1.5米米75元元,1.0米以下免費(fèi)米以下免費(fèi) 西安咸陽地區(qū)較為高檔的休閑娛樂場所，知名 度高 未央湖游樂園未央

30、湖游樂園 簡介：簡介： 西安未央湖游樂園是以水為龍頭，以西安未央湖游樂園是以水為龍頭，以 蹦極、碰碰車等游樂場為主，占地近蹦極、碰碰車等游樂場為主，占地近 千畝，其中水域面積千畝，其中水域面積480畝，是西北畝，是西北 最大的人工湖最大的人工湖。 游樂園分為五大區(qū)： 南區(qū)南區(qū)為文化廣場區(qū)，有紅太陽大舞臺(tái)、未央湖快 餐廳等，是各種文化娛樂的主要活動(dòng)場所。 東區(qū)東區(qū)為靜態(tài)自然區(qū)，有二十四小時(shí)自助式燒烤園、 體驗(yàn)野外生存的露營帳篷區(qū)、白石灘、小松林、 運(yùn)動(dòng)大滿貫等項(xiàng)目，是住宿和夜間活動(dòng)的主要場 地。 中區(qū)中區(qū)為水上游樂區(qū)，主要有四開四閉的高架水滑 梯、快艇、摩托艇、水上飛機(jī)、手劃船、鐳射戰(zhàn) 船、牽引

31、傘等。 北區(qū)北區(qū)是沙灘娛樂區(qū) 門票：門票：進(jìn)園門票20元，學(xué)生票15元，兒童票 10元。每個(gè)項(xiàng)目30-50不等，老人、軍人享受 相應(yīng)優(yōu)惠。水上飛機(jī)、手劃船等水上娛樂項(xiàng)目 收費(fèi)在20-40元人次。 開放時(shí)間開放時(shí)間：全天營業(yè) 環(huán)境較好，位置較偏遠(yuǎn)，人氣不旺 大雁塔大雁塔 簡介：簡介： 大雁塔又名大慈恩寺塔，位于西安市南郊大慈 恩寺內(nèi)。因坐落在慈恩寺西院內(nèi)，大雁塔原稱慈 恩寺西院浮屠（浮屠即塔的意思）。是中國唐朝 佛教建筑藝術(shù)杰作。 大雁塔始建于公元652年（唐高宗永徽三年）。 玄奘法師為供奉從印度帶回的佛像、舍利和梵文 經(jīng)典，在慈恩寺的西塔院建起一座五層磚塔。在 武則天長安年間重建。后來又經(jīng)過多

32、次修整。大 雁塔在唐代就是著名的游覽勝地，因而留有大量 文人雅士的題記，僅明、清朝時(shí)期的題名碑就有 二百余通。 大雁塔是西安市的標(biāo)志性建筑和著名古跡，是 古城西安的象征。西安市徽中央所繪制的便是這 座著名古塔。 景點(diǎn)級(jí)別景點(diǎn)級(jí)別：4a 門票：門票： 旺季（3月1日-11月31日）：50元 淡季（12月1日-2月29日）：38元；登塔30元。 學(xué)生、老人、軍人享受相應(yīng)優(yōu)惠。 開放時(shí)間：開放時(shí)間：9:00-17:00（每日） 西安市的標(biāo)志性建筑和著名古跡，是古城西安 的象征 曲江海洋館曲江海洋館 西安曲江海洋館位于西安曲江新區(qū)規(guī)劃的核心旅游景 園區(qū)內(nèi)，西臨大雁塔，南與大唐芙蓉園一路之隔。 海洋館由

33、西安曲江海洋世界有限公司投資2.8億元興 建，占地100畝，主體建筑面積25000平方米。 西安曲江海洋館是“西安曲江海洋世界”項(xiàng)目的一 期工程，由四館八區(qū)組成：海豚表演館，海洋科普館， 熱帶雨林館、海底隧道四館及入場區(qū)、科普區(qū)、雨林體 驗(yàn)區(qū)、海底體驗(yàn)區(qū)、中央演藝區(qū)、消費(fèi)服務(wù)區(qū)、海底大 觀區(qū)、設(shè)備區(qū)等八區(qū)。館外配套建設(shè)的項(xiàng)目包括演藝廣 場、水面景觀、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂等設(shè)施，占地 近3萬平方米。 門票： 全票：100元；半票：50元；兒童、學(xué)生、老人享受 相應(yīng)優(yōu)惠。 開放時(shí)間： 9:00-17:30（每天） 位于曲江核心旅游景區(qū)，西安最具影響 力的現(xiàn)代旅游項(xiàng)目 阿房宮遺址公園阿房宮遺址公園

34、 簡介：簡介： 阿房宮是我國歷史上最著名的宮殿建筑群，據(jù)史料 載“阿房宮始建于公元前212年（秦始皇35年），毀 于項(xiàng)羽一炬”。1994年聯(lián)合國教科文組織實(shí)地考察后， 確認(rèn)其遺址建筑規(guī)模和保存完整程度在世界古建筑中 名列第一，屬世界奇跡和著名遺址之一。被譽(yù)為“天 下第一宮”。 阿房宮遺址公園是在阿房宮遺址上興建的，總占地 面積780畝，投資1.億元，藝術(shù)地再現(xiàn)了阿房宮前殿、 蘭池宮、六國宮室、長廊、臥橋、磁石門、上天臺(tái)、 祭地臺(tái)等諸多建筑，氣勢宏偉，錦繡壯觀。同時(shí)有園 內(nèi)有文物展覽、宮廷餐飲、溫泉度假、草原風(fēng)情、娛 樂垂釣等配套設(shè)施。 景點(diǎn)級(jí)別景點(diǎn)級(jí)別：3a 票價(jià)：票價(jià)： 普通票：38元；通票

35、：50元（可免費(fèi)乘坐游覽 車）；觀賞阿房宮賦表演票價(jià)：200元-380元 不等。 開放時(shí)間：開放時(shí)間： 8:30-17:30（每天） 西安較為普通的歷史復(fù)原項(xiàng)目，人氣度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大唐芙蓉園 陜西歷史博物館陜西歷史博物館 簡介：簡介： 陜西歷史博物館位于西安市雁塔區(qū)的小寨東路91 號(hào)（大雁塔西北側(cè)）。館藏文物370,000余件，上 起遠(yuǎn)古人類初始階段使用的簡單石器，下至1840年 前社會(huì)生活中的各類器物，時(shí)間跨度長達(dá)一百多萬 年。中國歷史上強(qiáng)盛的周、秦、漢、唐等王朝曾在 陜西西安附近建都，擁有豐富的文化遺存，深厚的 文化積淀，文物數(shù)量多、種類全，品位高、價(jià)值廣， 其中有精美的商、周青銅器，千姿百

36、態(tài)的歷代陶俑， 以及漢、唐金銀器，唐墓壁畫，堪稱陜西悠久歷史 和文化的象征。陜西歷史博物館被譽(yù)為“華夏珍寶 庫”和“中華文明的瑰麗殿堂”。 景點(diǎn)級(jí)別景點(diǎn)級(jí)別：4a級(jí)級(jí) 門票：門票：免費(fèi)。 開放時(shí)間：開放時(shí)間： 冬季（11月15日至次年3月15日）9： 0017：30（16：00停止發(fā)票）； 夏季（3月16日至11月14日）8：3018： 00（16：30停止發(fā)票） 周一全天閉館整修（國家法定節(jié)假日除 外）。 免費(fèi)項(xiàng)目，全國最為出色的歷史博物館 旅游娛樂市場特點(diǎn)總結(jié)旅游娛樂市場特點(diǎn)總結(jié) 1、西安旅游項(xiàng)目多，但多數(shù)為歷史旅游景點(diǎn)（如秦始皇兵馬俑），針對外地客、西安旅游項(xiàng)目多，但多數(shù)為歷史旅游景點(diǎn)（

37、如秦始皇兵馬俑），針對外地客 戶，而本地大眾參與性娛樂項(xiàng)目較少；戶，而本地大眾參與性娛樂項(xiàng)目較少； 2、當(dāng)代以復(fù)原歷史為主題的大型旅游娛樂場所具有較高的知名度和較大的吸引、當(dāng)代以復(fù)原歷史為主題的大型旅游娛樂場所具有較高的知名度和較大的吸引 力，如大唐芙蓉園；力，如大唐芙蓉園； 3、西安市做為內(nèi)陸城市，夏季炎熱，市內(nèi)缺少全民參與的大型嬉水娛樂場所；、西安市做為內(nèi)陸城市，夏季炎熱，市內(nèi)缺少全民參與的大型嬉水娛樂場所； | | 灃東新城作為西咸新區(qū)渭河 南岸的重要組成部分，其東接 西安市西三環(huán)，西接灃河?xùn)|河 岸，西安繞城以西的部分，南 臨西漢高速。 規(guī)劃總面積161平方公里。 涉包含西安市轄區(qū)六村堡

38、、三 橋、王寺、斗門街辦；咸陽市 轄區(qū)灃東街辦。 灃東新城建設(shè)用地面積75平方 公里，人口67萬人。 規(guī)劃范圍 項(xiàng)目位置認(rèn)知 項(xiàng)目初步 選址位置 灃東新城 目前本案具體選址范圍和規(guī)模等各類經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)都未確定 未來由快速路和交通性 主干路共同構(gòu)建新區(qū)骨 架路網(wǎng)，保證與西安國 際化大都市路網(wǎng)的對接。 未來交通性主干路形成 “八橫六縱”的路網(wǎng)布 局。 內(nèi)部道路規(guī)劃 項(xiàng)目周邊交通 西安 城區(qū) 咸陽 城區(qū) 目標(biāo) 位置 紅光路 灃 東 新 城 目前主要依靠紅光路到達(dá)項(xiàng)目選定 位置，兩個(gè)線路通公交車，未來隨 著區(qū)域的改造，道路將拓寬為主干 道 720路 目標(biāo) 位置 七大板塊： 科技統(tǒng)籌示范板塊 鎬京立體城市

39、板塊 阿房宮人文旅游板塊 昆明池生態(tài)休閑板塊 奧體休閑板塊 商貿(mào)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊 六村堡現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊 項(xiàng)目周邊資源及規(guī)劃 項(xiàng)目初步 選址位置 項(xiàng)目周邊歷史文化以及自然資源豐富， 臨近昆明池大型生態(tài)公園、阿房宮遺址 公園 項(xiàng)目周邊配套 目前周邊商業(yè)配套檔次較低，多是路邊雜店，無大型品牌性購物中心和商場、酒店等 附近阿房宮遺址公園 附近小型商業(yè)附近小型商業(yè) 附近小型酒店 灃河 可選地塊 需拆遷民房 農(nóng)田途徑小道 村服務(wù)中心 可選地塊現(xiàn)狀 目標(biāo)區(qū)域目前尚處于原始未整治狀態(tài)，灃河等自然景觀可加以利用 p灃東新城作為西咸一體化戰(zhàn)略的組成部分，有政 府政策的支持； p擁有三條高速路、三條交通性干路； p區(qū)

40、域自然歷史文化厚重，有灃河自然生態(tài)，可借 勢運(yùn)用 p區(qū)域處于發(fā)展落后的城西郊，帶有歷史性的低水平、低檔 次， p區(qū)域需拆遷農(nóng)村較多，時(shí)間周期不確定； p現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低，配套檔次低， 發(fā)展水平低； p區(qū)域位置相對較偏，短時(shí)間內(nèi)難以成熟； p地塊周邊存量較大，待開發(fā)住宅用地較多，帶來較大潛在 威脅； p周邊未來的大型休閑項(xiàng)目昆明池、阿房宮遺址公園等給本 案帶來較大競爭 swot分析 s w o t p西安雖旅游資源豐富，但是針對本地人的大型水 上娛樂項(xiàng)目缺乏； p灃東新城規(guī)劃已經(jīng)完成，給項(xiàng)目發(fā)展帶來機(jī)會(huì)； p區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)，價(jià)值處于洼地； 區(qū)域位于西咸一體化的戰(zhàn)略框架內(nèi)

41、， 起點(diǎn)晚，相對處于價(jià)值洼地，作為副省級(jí)新區(qū)，未來 發(fā)展?jié)摿Υ?| | 根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目市場定位方向： 天山灃河海世界天山灃河海世界 休閑、娛樂、休閑、娛樂、消消暑度假，居住為一體暑度假，居住為一體 西安新生活方式中心西安新生活方式中心 西北最大的室內(nèi)水上娛樂中心西北最大的室內(nèi)水上娛樂中心 市場定位 海世界：海世界： 室內(nèi)室內(nèi)：大型水上娛樂場所+溫泉洗浴、療養(yǎng)，設(shè)置競 速滑道、太空盆、飛天梭、滑板沖浪、家庭互動(dòng)水 屋、鱷魚滑梯、造浪池、 室外室外：漂流河、游艇、劃船、沙灘足球、沙灘排球 等娛樂項(xiàng)目，考慮打造特色項(xiàng)目。 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品初步定位產(chǎn)品初步定位住宅住宅 中高端品質(zhì)洋房，成為板塊價(jià)值的提升者和引領(lǐng)者中高端品質(zhì)洋房，成為板塊價(jià)值的提升者和引領(lǐng)者 p主要以4.5層的退臺(tái)洋房 為