客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引.doc

1、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引營(yíng)銷策劃中心二七年七月目錄一、目的1二、范圍1三、定義1四、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引1五、各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度45.1 策劃部45.2設(shè)計(jì)部45.3 報(bào)建部55.4 合約部55.5 工程部55.6 項(xiàng)目部65.7 銷售部65.8 客服部75.9 人力資源部7六、附件7kf001：樓盤銷售宣傳物料評(píng)審表9kf002：項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總10kf003：市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示12kf004：設(shè)計(jì)變更評(píng)審表14kf005：維修服務(wù)承諾書15kf006：中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法（討論稿）16kf007：項(xiàng)目工程質(zhì)量實(shí)體月度檢查評(píng)分表28kf

2、008：預(yù)售前綜合檢查制度34kf009：入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序40kf010：客戶信息管理辦法55kf011：銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表57kf012：客戶服務(wù)常見問題匯總58kf013：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見（參考）61kf014：開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表62kf015：項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告（參考）64kf016：某項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告（參考）66客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引一、目的在項(xiàng)目開發(fā)全過程中，通過提煉房地產(chǎn)開發(fā)流程各環(huán)節(jié)的具體理念及建立保障制度，建立一套有效的客戶服務(wù)機(jī)制，貫徹應(yīng)用“預(yù)見性滿足需求，全過程持續(xù)服務(wù)”的客服理念，持續(xù)提升客戶服務(wù)工作質(zhì)量。二、范圍適用于各地區(qū)公司。

3、三、定義預(yù)見性滿足需求：秉承專業(yè)、人本精神，在產(chǎn)品策劃階段和工程管理階段，預(yù)見性地提供客戶需求的產(chǎn)品，將客戶服務(wù)前置；在銷售和售后服務(wù)階段，預(yù)見性地為客戶提供人性化的主動(dòng)服務(wù)，最大程度減少被動(dòng)服務(wù)。全過程持續(xù)服務(wù)：服務(wù)應(yīng)持續(xù)貫徹于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程；服務(wù)是中海地產(chǎn)所有部門和全體員工的職責(zé)。四、客服理念在項(xiàng)目開發(fā)全過程應(yīng)用工作指引按房地產(chǎn)開發(fā)流程（縱向），流程各環(huán)節(jié)的客服理念及保障制度如圖1所示。按部門劃分（橫向），各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度如表1所示。表1：各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度序號(hào)部門保障制度說明1策劃部樓盤宣傳銷售物料評(píng)審客服部參加2設(shè)計(jì)部項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、

4、施工圖方案評(píng)審客服部、物業(yè)公司參加設(shè)計(jì)變更評(píng)審銷售后設(shè)計(jì)變更抄送客服部3報(bào)建部查丈報(bào)告提交設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部核對(duì)取得竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)，完成規(guī)劃驗(yàn)收和初始登記客服部督促4合約部維修服務(wù)承諾書承建商維修配合工作考評(píng)客服部提供數(shù)據(jù)支持5工程部住宅工程質(zhì)量通病防治辦法項(xiàng)目月度質(zhì)量檢查項(xiàng)目后評(píng)估客服部提供客戶后評(píng)估6項(xiàng)目部核查模型、戶型等宣傳物料是否與施工現(xiàn)場(chǎng)一致項(xiàng)目預(yù)售前設(shè)計(jì)變更檢查項(xiàng)目預(yù)售前綜合檢查客服部參加樣板房或示范單位預(yù)售前檢查入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序7銷售部房地產(chǎn)買賣合同及附件評(píng)審編制客戶信息管理辦法銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查8客服部市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示和客戶服務(wù)常見問題匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意

5、見項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告交樓入伙管理程序項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告五、各部門貫徹客戶服務(wù)理念的保障制度5.1 策劃部5.1.1 策劃部組織銷售部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、客服部對(duì)項(xiàng)目宣傳物料進(jìn)行評(píng)審。（詳見附件kf001樓盤宣傳銷售物料評(píng)審表）5.1.2在模型展示和相關(guān)宣傳物料發(fā)布之前，策劃部以工作聯(lián)系單的形式要求項(xiàng)目部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。5.2設(shè)計(jì)部5.2.1 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總，預(yù)防在設(shè)計(jì)階段可能產(chǎn)生的各類問題，同時(shí)根據(jù)客服部提供的項(xiàng)目問題統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，動(dòng)態(tài)完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總。（詳見附件kf002項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總）5.2.2 在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)客戶服務(wù)部提供的市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容，在

6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)中注意對(duì)相關(guān)問題的回避和解決。（詳見附件kf003市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示）5.2.3 方案圖評(píng)審：項(xiàng)目方案回標(biāo)后，組織營(yíng)銷部、客戶服務(wù)部、工程部等部門對(duì)方案與施工圖進(jìn)行評(píng)審，形成評(píng)審會(huì)議紀(jì)要，并督促設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖中予以改進(jìn)。5.2.4 設(shè)計(jì)創(chuàng)新：對(duì)于產(chǎn)品功能、贈(zèng)送面積、交付使用等方面的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，應(yīng)要求客服部、營(yíng)銷部提出應(yīng)對(duì)措施，以規(guī)避潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。5.2.5 在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，若發(fā)生涉及到總平面、立面、戶型等設(shè)計(jì)變更，應(yīng)知會(huì)報(bào)建部門及時(shí)報(bào)建。5.2.6 負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）中的房屋交樓標(biāo)準(zhǔn)或者裝修標(biāo)準(zhǔn)，并注意用語準(zhǔn)確，避免產(chǎn)生歧義。5.2.7 聯(lián)合相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)變更內(nèi)容進(jìn)

7、行會(huì)簽、評(píng)審，并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可實(shí)施，開盤后的設(shè)計(jì)變更必須抄送客戶服務(wù)部。（詳見附件kf004設(shè)計(jì)變更評(píng)審表）5.3 報(bào)建部5.3.1 預(yù)售及竣工查丈階段，應(yīng)及時(shí)將查丈報(bào)告初稿提交設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部核對(duì)，無誤后方可出具正式查丈報(bào)告。5.3.2 督促項(xiàng)目部在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證前及時(shí)完成設(shè)計(jì)變更評(píng)審，如有必要，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)報(bào)。5.3.3 負(fù)責(zé)在項(xiàng)目入伙前取得竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)，并及時(shí)完成項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收和初始登記。5.3.4 項(xiàng)目初始登記完畢后，應(yīng)及時(shí)通知銷售部（或客服部）辦理房地產(chǎn)證。5.4 合約部5.4.1 合約部必須將維修服務(wù)承諾書作為招標(biāo)文件和正式合同附件，對(duì)售后維修工作的要求予以明確。每年至少

8、組織一次維修服務(wù)承諾書評(píng)審，參與評(píng)審的部門有客服部、工程部和項(xiàng)目部，保證與住宅質(zhì)量保證書中的相關(guān)條款保持一致。（詳見附件kf005維修服務(wù)承諾書）5.4.2 在裝修合同中應(yīng)明確甲供材采購(gòu)時(shí)間、保修期限與保修責(zé)任，電器發(fā)票、使用說明書、保修卡等應(yīng)單獨(dú)提交客服部，入伙后統(tǒng)一安排交付業(yè)主。5.4.3 應(yīng)結(jié)合客服部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)承建商維修配合工作進(jìn)行考核。5.5 工程部5.5.1 編制并持續(xù)完善住宅工程質(zhì)量通病防治辦法。（詳見附件kf006住宅工程質(zhì)量通病防治辦法）5.5.2 組織項(xiàng)目月度質(zhì)量檢查，內(nèi)容包括綜合檢查、質(zhì)量檢查、安全文明施工等，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工中存在的問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見。（詳見附件

9、kf007項(xiàng)目月度檢查評(píng)分表）5.5.3 項(xiàng)目入伙后五個(gè)月，工程部組織召開后評(píng)估會(huì)議，要求相關(guān)各部門在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交各專業(yè)后評(píng)估資料?？头刻峁┖笤u(píng)估資料內(nèi)容包括：項(xiàng)目入伙工組總結(jié)、維修數(shù)據(jù)總結(jié)分析、投訴維修案例匯編、客服回訪統(tǒng)計(jì)等。5.6 項(xiàng)目部5.6.1 負(fù)責(zé)定期核查項(xiàng)目模型、戶型等宣傳物料與施工現(xiàn)場(chǎng)是否一致，若有不相符之處，及時(shí)提出整改意見。5.6.2 項(xiàng)目預(yù)售前設(shè)計(jì)變更檢查：在取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，組織設(shè)計(jì)部、報(bào)建部等相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更進(jìn)行評(píng)審，如有需要，及時(shí)提交給報(bào)建部報(bào)建。5.6.3 項(xiàng)目預(yù)售前現(xiàn)場(chǎng)核查：組織設(shè)計(jì)、策劃、銷售、客服等相關(guān)部門對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查，如發(fā)現(xiàn)實(shí)際施工與

10、報(bào)建圖紙、宣傳物料有不相符之處，應(yīng)及時(shí)提出應(yīng)對(duì)措施。（詳見附件kf008預(yù)售前綜合檢查制度）5.6.4在樣板房或示范單位預(yù)售前組織相關(guān)部門對(duì)裝修質(zhì)量進(jìn)行檢查，并將檢查情況及時(shí)知會(huì)銷售部，交付前項(xiàng)目部應(yīng)完成該物業(yè)的裝修質(zhì)量整改工作。5.6.5項(xiàng)目入伙前一個(gè)半月，組織相關(guān)部門依據(jù)入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序向物業(yè)公司辦理移交工作。（詳見附件kf009入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序）5.7 銷售部5.7.1 組織銷售法律文件（房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書、認(rèn)購(gòu)書補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）、買賣合同補(bǔ)充協(xié)議）的評(píng)審工作。5.7.2 負(fù)責(zé)編制客戶信息管理辦法，做好客戶信息保密工作。（詳見附件kf010客戶信息管理辦法）5.7.3 在銷

11、售樣板房、示范單位前，督促項(xiàng)目部對(duì)銷售物業(yè)進(jìn)行全面檢查和整改，并在合同條款中對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行明確約定。5.7.4 負(fù)責(zé)在銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目周邊信息進(jìn)行公示，并在合同中增加相應(yīng)的免責(zé)條款。5.7.5 參照銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表，對(duì)賣場(chǎng)、售樓處、樣板房、銷售用車等進(jìn)行定期檢查。（詳見附件kf011銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表）5.7.6 對(duì)樣板房、示范單位內(nèi)的軟裝飾品進(jìn)行定期檢查。5.8 客服部5.8.1 項(xiàng)目定位階段，提交市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示和客戶服務(wù)常見問題匯總。（詳見附件kf012客戶服務(wù)常見問題匯總）5.8.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審階段，參加方案評(píng)審，提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見。（詳見附件kf013項(xiàng)目規(guī)劃

12、設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見）5.8.3項(xiàng)目開盤前對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)、宣傳資料（樓書、戶型單頁、模型、廣告等）、示范單位等進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見。（詳見附件kf014開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表）5.8.4 督促合約部對(duì)維修服務(wù)承諾書的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行修訂。5.8.5項(xiàng)目入伙前兩個(gè)月，向地產(chǎn)集團(tuán)客戶服務(wù)部上報(bào)項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目入伙進(jìn)行整體策劃。（詳見附件kf015項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告）5.8.6 項(xiàng)目入伙半年后兩周內(nèi)向地產(chǎn)集團(tuán)客戶服務(wù)部上報(bào)項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告。（詳見附件kf016項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告）5.9 人力資源部5.9.1 在年度培訓(xùn)計(jì)劃中納入客戶服務(wù)的專項(xiàng)培訓(xùn)。5.9.2 將客戶

13、服務(wù)的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)納入公司年終部門工作考核體系。六、相關(guān)文件6.1 kf002 項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總6.2 kf003 市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示6.3 kf005 維修服務(wù)承諾書6.4 kf006 中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法6.5 kf008 預(yù)售前綜合檢查制度6.6 kf009 入伙預(yù)驗(yàn)收管理程序6.7 kf010 客戶信息管理辦法6.8 kf012 客戶服務(wù)常見問題匯總6.9 kf013 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見6.10 kf015 項(xiàng)目入伙策劃報(bào)告6.11 kf016 項(xiàng)目入伙半年客戶服務(wù)總結(jié)報(bào)告七、存檔記錄7.1 kf001 樓盤銷售宣傳物料評(píng)審表7.2 kf004 設(shè)計(jì)變更評(píng)審表7.3 k

14、f002 項(xiàng)目工程治質(zhì)量實(shí)體月度檢查表評(píng)分表7.4 kf011 銷售現(xiàn)場(chǎng)日常檢查記錄表7.5 kf014 開盤前風(fēng)險(xiǎn)提示檢查表文件編號(hào)文件名稱樓盤銷售宣傳物料評(píng)審（樓書、戶型單頁）第 稿文件形式標(biāo)準(zhǔn)文件 自擬文件簡(jiǎn)述簽約部門文 件 會(huì) 簽 部 門策劃部銷售部客服部設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部公司主管領(lǐng)導(dǎo)意見公司總經(jīng)理修改結(jié)果附件kf-001 重要文件評(píng)審表 制表人： 日期：附件kf002項(xiàng)目設(shè)計(jì)常見問題匯總一、面積1、 所有面積指標(biāo)必須按照規(guī)劃許可證執(zhí)行，不能超過，只能略少，否則會(huì)引起土地手續(xù)的補(bǔ)辦，影響銷售。2、 關(guān)于贈(zèng)送面積：1) 在符合現(xiàn)行地方面積計(jì)算規(guī)程的前提下，事先確定贈(zèng)送面積的比例，包括考慮成本與

15、售價(jià)的關(guān)系；2) 贈(zèng)送陽臺(tái)、露臺(tái)、雙層高的陽臺(tái)要考慮日后加建和封閉的方案，例如：又的雙層高陽臺(tái)業(yè)主要改建成房間，則須考慮結(jié)構(gòu)預(yù)埋件、計(jì)算荷載和空調(diào)位置等；3) 對(duì)于加建部門要在立面設(shè)計(jì)階段統(tǒng)一設(shè)計(jì)立面，給出改造后的立面方案并要求客戶遵照改建；4) 對(duì)于贈(zèng)送面積的驗(yàn)收要事先策劃好封閉方案。二、車位1、 車位數(shù)量必須滿足規(guī)劃要求，結(jié)合實(shí)際確定地上地下的車位數(shù)比例（地下車位設(shè)計(jì)地下室面積，應(yīng)盡量節(jié)?。┲攸c(diǎn)把握經(jīng)濟(jì)性。2、 方案、初設(shè)、施工圖各階段報(bào)建批復(fù)的地上、地下及車位總數(shù)必須始終保持一致。3、 由于車位的位置落實(shí)在總圖上，是先于景觀設(shè)計(jì)完成的，待景觀設(shè)計(jì)展開后會(huì)對(duì)車位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，此在銷售前必須

16、對(duì)總圖進(jìn)行變更備案。三、功能1、 防盜：注意立面構(gòu)架、管道設(shè)計(jì)不當(dāng)會(huì)造成易攀爬，裙房上第一層住宅因有水平連通的可能性，應(yīng)特別注意，雙層高陽臺(tái)的防盜也應(yīng)特別重視。2、 空調(diào)：空調(diào)室外機(jī)遲鈍應(yīng)保證1100500（建筑尺寸，非凈尺寸）考慮安裝方便，室內(nèi)機(jī)不應(yīng)對(duì)人吹冷凝水，排水口應(yīng)低于安裝位置。3、 生活陽臺(tái)：生活陽臺(tái)墻面應(yīng)滿足至少1.4米，以滿足各種設(shè)備安裝要求，陽臺(tái)門開啟方向于洗衣機(jī)位的關(guān)系，門的凈寬不能小于750，滿足洗衣機(jī)進(jìn)出。4、 門窗：鋁合金門窗的開啟扇面積必須滿足節(jié)能設(shè)計(jì)要求（即達(dá)到房間面積的1/10）。5、 大堂：多層信報(bào)箱設(shè)在大堂外，建筑須在門口考慮一個(gè)墻垛，以滿足信報(bào)箱嵌入的要求，

17、在對(duì)稱的位置可視對(duì)講機(jī)。高層信報(bào)箱設(shè)在大堂內(nèi)部。6、 通道寬度：走廊、出口、樓梯休息平臺(tái)、電梯廳等各類空間均需滿足消防住宅等規(guī)范，但經(jīng)過建筑對(duì)抹灰及粉刷或安裝欄桿后往往完成后凈尺寸不夠，所對(duì)應(yīng)軸線尺寸應(yīng)當(dāng)適當(dāng)有所改寬。四、安全1、 雨棚、屋面盡量不采用玻璃，避免安全事故。2、 無欄桿的景觀水池深度不超過300，如有小溪、湖面等，在水邊有意識(shí)地栽種灌木，使人無法接近。3、 欄桿、護(hù)欄等滿足驗(yàn)收要求，還應(yīng)特別注意防治攀爬。附件kf003市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示一、目的在項(xiàng)目市場(chǎng)定位階段，從客戶服務(wù)的角度提出關(guān)于項(xiàng)目定位的意見，預(yù)見性提出項(xiàng)目發(fā)展中各項(xiàng)不利因素，并給與分析和解決措施， 最大化規(guī)避引發(fā)項(xiàng)目發(fā)展

18、風(fēng)險(xiǎn)的常見問題反復(fù)發(fā)生。二、客戶服務(wù)部關(guān)于xx地塊市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)提示類別分項(xiàng)內(nèi)容說明性質(zhì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、配套一般2、污染、噪音：機(jī)場(chǎng)噪音、高速公里噪音、貨柜車噪音、高架橋；空氣：印刷廠、垃圾場(chǎng)、污水溝、化學(xué)工廠、制藥廠、光碟廠、熱電廠粉塵、養(yǎng)殖場(chǎng)；光電：變電站、高壓電線重要3、教育一般4、交通重要1、車位配比建議在規(guī)劃要求1：1比例設(shè)置車位的基礎(chǔ)上，再增加200個(gè)車位，達(dá)到每戶1：1.3的比例重要2、會(huì)所及商鋪一般3、公共設(shè)施和配套居委會(huì)用房、社區(qū)服務(wù)中心、健康中心等一般4、容積率一般5、綠化率一般6、架空層一般常見設(shè)計(jì)規(guī)范要求1、水景一般2、功能分區(qū)一般3空調(diào)位一般4入口及電梯廳

19、一般設(shè)計(jì)創(chuàng)新應(yīng)對(duì)1、露臺(tái)一般2、凸窗一般3、入戶花園一般4、法式陽臺(tái)一般5、退臺(tái)、內(nèi)庭院重要人性化功能設(shè)計(jì)體現(xiàn)1、園林一般2、戶型廚衛(wèi)設(shè)計(jì)、生活陽臺(tái)洗衣機(jī)位擺放設(shè)計(jì)重要3、功能殘疾人通道重要物業(yè)管理1、物業(yè)管理用房和員工宿舍在節(jié)省成本基礎(chǔ)上，考慮物管人員住宿的健康要求和辦公的便利性重要2、物業(yè)食堂重要3、小區(qū)物業(yè)門衛(wèi)用房例如：在東北地區(qū)，門衛(wèi)用房的采暖事先考慮，避免資源浪費(fèi)一般查丈報(bào)建規(guī)劃預(yù)售面積和竣工面積控制重要其他事項(xiàng)附件kf004 設(shè)計(jì)變更評(píng)審表變更編號(hào)項(xiàng)目變更類型 修改通知單 設(shè)計(jì)變更單變更原因設(shè)計(jì)原因：甲方提出的補(bǔ)充設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)圖紙完善 甲方提出的設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)圖紙缺陷彌補(bǔ)營(yíng)銷原因：營(yíng)

20、銷需要 客服需要工程原因：不可抗力原因 政府原因 現(xiàn)場(chǎng)施工必須的變更 現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任單位施工錯(cuò)誤其它原因：（請(qǐng)注明） 擬稿部門設(shè)計(jì)管理部擬稿人內(nèi)容簡(jiǎn)介部門主管意見變更會(huì)簽部門營(yíng)銷部合約部發(fā)展部項(xiàng)目部公司主管領(lǐng)導(dǎo)意見公司總經(jīng)理審核結(jié)論修改結(jié)果附件kf005維 修 服 務(wù) 承 諾 書致：公司：我們知道，貴司作為一家有知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，做好客戶的售后服務(wù)工作是維持和提升良好品牌的關(guān)鍵。為了配合貴司標(biāo)準(zhǔn)化的客戶服務(wù)工作，同時(shí)也為了體現(xiàn)我公司與貴司進(jìn)行良好合作的意愿，根據(jù)貴司提供的招標(biāo)文件和合同的有關(guān)工程保修和保修期的各項(xiàng)條款的精神，如若【項(xiàng)目】工程由我公司中標(biāo)，我司將向貴司就維修服務(wù)鄭重承諾如下：1

21、、首先，我司將遵照合同及招標(biāo)文件的各項(xiàng)條款，保質(zhì)、保量、如期地完成工程責(zé)任范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作內(nèi)容，并按合同履行保修義務(wù)。2、在工程保修期間，屬于我司施工責(zé)任范圍內(nèi)的原因而引起工程需要維修的工作，貴司在第一時(shí)間內(nèi)有優(yōu)先派遣任何專業(yè)維修商進(jìn)行維修的權(quán)利。3、當(dāng)貴司所派遣的專業(yè)維修商在維修時(shí)，我司確保提供包括材料、技術(shù)、前期施工的情況等方面的支持、幫助和交底，以協(xié)助其快速而優(yōu)質(zhì)地完成維修工作。4、貴司所派遣專業(yè)維修商的工程維修費(fèi)用的計(jì)算方法，按照專業(yè)維修商的計(jì)價(jià)取費(fèi)獨(dú)立核算。我司同意貴司及貴司可直接從我司的維修保固金中扣除。我司充分相信貴司及貴司在處理費(fèi)用支付問題時(shí)將會(huì)持有公平和公正的立場(chǎng)。5、在工程

22、保修期間，貴司通知（可以書面，或電話通知）我司負(fù)責(zé)某項(xiàng)任務(wù)的維修時(shí)，我司將會(huì)認(rèn)真聽從貴司相關(guān)人員的指揮、調(diào)度、著裝等方面的要求，做到服務(wù)周到、隨叫隨到，保證工程維修的質(zhì)量及效果。6、我司施工責(zé)任范圍內(nèi)的工程在保修期間，如果發(fā)生任何有損貴司聲譽(yù)和品牌的維修服務(wù)質(zhì)量（包括實(shí)體質(zhì)量和服務(wù)工作質(zhì)量）問題，由我司承擔(dān)一切責(zé)任，且貴司另行派遣專業(yè)維修商進(jìn)行維修所發(fā)生的一切費(fèi)用的支付均由我司承擔(dān)。7、在工程保修期間，我司將會(huì)派出足夠較高素質(zhì)的維修和管理人員負(fù)責(zé)維修工作，并且在保修開始時(shí)將名單交給貴司相關(guān)部門。8、對(duì)于維修人員的維修服務(wù)禮儀教育，除了貴司可能會(huì)培訓(xùn)以外，我司也會(huì)派人對(duì)維修和管理人員的禮儀、著裝

23、等方面進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到貴司對(duì)維修和管理人員的標(biāo)準(zhǔn)化管理要求。如果貴司進(jìn)行培訓(xùn)，我司將會(huì)積極配合貴司相關(guān)部門的培訓(xùn)工作，期間可能發(fā)生的我司相關(guān)人員的窩工、交通費(fèi)、洗滌費(fèi)及額外費(fèi)用已由我司充分考慮。本“維修服務(wù)承諾書”作為合同的附件，將體現(xiàn)在合同中，我司在報(bào)價(jià)中充分考慮了此項(xiàng)因素，不再對(duì)此有任何疑義。投標(biāo)單位：（章） 年 月 日附件kf006中海地產(chǎn)住宅工程質(zhì)量通病防治辦法（討論稿）為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)立并不斷提升中海地產(chǎn)的品牌，必須狠抓工程質(zhì)量。住宅工程作為中海地產(chǎn)的主打產(chǎn)品，住宅工程質(zhì)量通病防治工作是提高住宅工程質(zhì)量的有效途徑，且是一項(xiàng)十分龐雜的系統(tǒng)工程，工程各相關(guān)單位、各部門對(duì)各

24、工作環(huán)節(jié)必須齊抓共管，方能達(dá)到目的！為此，發(fā)展管理部特編寫本辦法討論稿，祈望能起到拋磚引玉之功效，公司各位同事都將自己的聰明才智奉獻(xiàn)出來，發(fā)展管理部再結(jié)合大家提出的意見進(jìn)行完善，并將作為公司工程管理的指導(dǎo)性文件之一?，F(xiàn)將辦法討論稿印發(fā)給你們，在辦法討論稿的執(zhí)行過程中，如有問題請(qǐng)與發(fā)展管理部聯(lián)系。 1總則 1.1為提高住宅工程質(zhì)量，克服住宅工程質(zhì)量通病，規(guī)范住宅工程質(zhì)量通病防治（以下簡(jiǎn)稱通病防治）工作，制定本辦法。 1.2本辦法適用于本公司新建的住宅工程。 1.3本辦法是結(jié)合深圳地區(qū)住宅工程質(zhì)量實(shí)際，對(duì)住宅工程存在的裂縫、滲漏等質(zhì)量通病進(jìn)行有效的控制。1.4 在住宅工程的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等建設(shè)過

25、程中，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行本辦法。 2基本規(guī)定 2.1通病防治由建設(shè)單位組織實(shí)施，督促參建各方質(zhì)量責(zé)任主體應(yīng)按各自職責(zé)履行辦法的規(guī)定。 2.2通病防治所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)列入工程概預(yù)算，公司應(yīng)作相應(yīng)部分的投入。 2.3設(shè)計(jì)管理部應(yīng)重視通病防治的設(shè)計(jì)措施，并將其列入設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容。 2.4發(fā)展管理部、項(xiàng)目部及監(jiān)理公司應(yīng)將通病防治列入監(jiān)督重點(diǎn)。 3參建各方責(zé)任主體的管理措施 3.1項(xiàng)目部 3.1.1在開工前下達(dá)住宅工程質(zhì)量通病防治任務(wù)書。 3.1.2批準(zhǔn)施工單位提交的住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施。 3.1.3定期召開工程例會(huì)，協(xié)調(diào)和解決質(zhì)量通病防治過程中出現(xiàn)

26、的問題。 3.1.4制定合理的工程建設(shè)工期。 3.1.5應(yīng)將通病防治列入工程檢查驗(yàn)收內(nèi)容。 3.1.6應(yīng)與合約部協(xié)商，以合同條款形式明確通病防治的獎(jiǎng)罰措施。 3.2設(shè)計(jì)管理部 3.2.1在住宅工程設(shè)計(jì)管理過程中向設(shè)計(jì)單位提出相應(yīng)的設(shè)計(jì)措施。3.2.2 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位將通病防治的設(shè)計(jì)措施和技術(shù)要求向相關(guān)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)專項(xiàng)交底。3.3 發(fā)展管理部3.3.1 負(fù)責(zé)收集整理本辦法，跟蹤本辦法的實(shí)施情況并不斷總結(jié)完善。3.3.2 在辦法的實(shí)施過程中，提供技術(shù)支持，并督促各相關(guān)方按本辦法進(jìn)行工程質(zhì)量控制。 3.4施工單位 3.4.1認(rèn)真編寫住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施，經(jīng)監(jiān)理單位審查、建設(shè)單位地盤批準(zhǔn)后

27、實(shí)施。 3.4.2做好原材料、構(gòu)配件和工序質(zhì)量的報(bào)驗(yàn)工作。在采用新材料時(shí)，除應(yīng)有產(chǎn)品合格證、有效的新材料鑒定證書外，還應(yīng)進(jìn)行必要檢測(cè)。 3.4.3記錄、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技術(shù)交底和隱蔽驗(yàn)收等相關(guān)資料。3.4.4 根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)后的住宅工程質(zhì)量通病防治方案和施工措施，對(duì)作業(yè)班組進(jìn)行技術(shù)交底，樣板引路。3.4.5 專業(yè)分包單位應(yīng)提出分包工程的通病防治措施，由總包單位核準(zhǔn)、監(jiān)理單位審查、建設(shè)單位地盤批準(zhǔn)后實(shí)施。 3.4.6工程完工后，總包單位應(yīng)認(rèn)真填寫住宅工程質(zhì)量通病防治內(nèi)容總結(jié)報(bào)告，根據(jù)質(zhì)量通病防治效果提出獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)。3.5 監(jiān)理單位3.5.1審查施工單位提交的住宅工程質(zhì)量通病防治方案

28、和施工措施，提出具體要求和監(jiān)控措施，并列入監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則。3.5.2認(rèn)真做好隱蔽工程和工序質(zhì)量的驗(yàn)收，上道工序質(zhì)量不合格時(shí)，不允許進(jìn)入下一道工序施工。 3.5.3配備常規(guī)的便攜式檢測(cè)儀器，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的平行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3.5.4 工程完工后，應(yīng)認(rèn)真編寫住宅工程質(zhì)量通病防治工作評(píng)估報(bào)告。4墻體裂縫防治的技術(shù)措施 4.1設(shè)計(jì)4.1.1 住宅工程地基應(yīng)按變形控制設(shè)計(jì)，并按建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50007-2002）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行地基變形計(jì)算。4.1.2 地下室外墻在梁支承位置宜在外墻內(nèi)設(shè)置暗柱，建議將外墻壁上的板面梁向下移至墻的中部，墻體雙側(cè)水平鋼筋應(yīng)布置在豎筋的外側(cè)，并在鋼筋

29、總量不變的情況下，盡量采用細(xì)筋密布原則。4.1.3 框架或框剪住宅工程的混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質(zhì)墻體，應(yīng)增設(shè)間距不大于3m的構(gòu)造柱，層高超過3米時(shí)，每隔1.5米在墻中增設(shè)高度為12omm與墻體同寬的混凝土腰梁，縱筋不少于410，箍筋6200，砌體無約束的端部必須增設(shè)構(gòu)造柱，預(yù)留的門窗洞口宜采取鋼筋混凝土框加強(qiáng)。4.1.4 陽臺(tái)水平欄桿與主體結(jié)構(gòu)交接處為混凝土?xí)r，應(yīng)在交接位置預(yù)埋鐵件；為砌體時(shí)，應(yīng)在相應(yīng)位置澆筑混凝土砌塊，并在混凝土砌塊內(nèi)與陽臺(tái)水平欄桿交接處預(yù)埋鐵件，在陽臺(tái)轉(zhuǎn)角陽臺(tái)欄桿立桿位置預(yù)埋鐵件。上述位置不應(yīng)采用膨脹螺栓連接。4.1.5 在兩種不同基體交接處，應(yīng)采用絲徑

30、2.4mm孔徑10mm鍍鋅鋼絲網(wǎng)加強(qiáng)帶進(jìn)行處理，加強(qiáng)帶與各基體的搭接每邊寬度不應(yīng)小于100mm。，鋼絲網(wǎng)釘鋪必須牢固、平整，確保墻體抹灰能有效地覆蓋鋼絲網(wǎng)，防止鋼絲網(wǎng)日后出現(xiàn)銹斑。頂層粉刷砂漿中宜摻入抗裂纖維。4.1.6 灰砂磚、粉煤灰磚、蒸壓加氣混凝土砌塊宜采用水泥砂漿或水泥混合砂漿砌筑，不得使用石灰砂漿進(jìn)行砌筑。4.1.7 頂層框架填充墻宜采用多孔粘土磚，不宜采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等材料；當(dāng)采用灰砂磚、粉煤灰磚、混凝土空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等材料時(shí)，墻面應(yīng)采取滿鋪鋼絲網(wǎng)抹灰等必要的措施。 4.2施工 4.2.1砌筑砂漿應(yīng)采用中粗河砂，嚴(yán)禁使用山砂、海

31、砂和混合粉。 4.2.2為了確保蒸壓灰砂磚、粉煤灰磚、加氣混凝土砌塊的出釜停放期滿足要求，上述墻體材料進(jìn)到現(xiàn)場(chǎng)后，必須放置25天以上才能砌筑，且上墻含水率宜控制在58，并不得在飽和水狀態(tài)下施工。 4.2.3每層填充墻砌筑應(yīng)分三次進(jìn)行，每次砌筑高度不得大于1.5米，每次砌筑后間隔兩天以上才能進(jìn)行下一次砌筑，并且至接近梁底、板底時(shí)，應(yīng)留有一定的空隙，填充墻砌筑完并間隔15d以后，方可將其補(bǔ)砌擠緊；補(bǔ)砌時(shí)，對(duì)雙側(cè)豎縫用1：3水泥砂漿嵌填密實(shí)。 4.2.4砌體結(jié)構(gòu)坡屋頂臥梁下口的砌體應(yīng)砌成踏步形。填充墻頂砌時(shí)應(yīng)配相應(yīng)或等砌塊補(bǔ)砌密實(shí)。 4.2.5砌體結(jié)構(gòu)頂磚砌筑完成后序抹灰不得少于3od。 4.2.6

32、框架柱與填充墻接觸面的拉結(jié)筋留設(shè)位置應(yīng)準(zhǔn)確，且滿足磚模數(shù)要求，不得折彎壓入磚縫。否則須采取植筋。4.2.7采用粉煤灰磚、輕骨料混凝土小型空心砌塊等的填充墻與框架柱、剪力墻交接處，應(yīng)用15mn15mn木條預(yù)先留縫，在加貼鋼絲網(wǎng)片前對(duì)雙側(cè)豎縫進(jìn)行澆水濕潤(rùn)，并用1：3水泥砂漿嵌填密實(shí)。4.2.8地下室混凝土摻加的粉煤灰應(yīng)為級(jí)，混凝土坍落度應(yīng)控制在9-12cm之間，地下室外墻模板在混凝土澆灌后第四天才能松動(dòng)固定螺桿，并沿板與外墻間縫隙澆水養(yǎng)護(hù)十四天以上，才能拆除墻模板。5鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫防治的技術(shù)措施 5.1設(shè)計(jì) 5.1.1在地下室頂板主梁相交處除按設(shè)計(jì)計(jì)算配置鋼筋外，應(yīng)另在板底、板面各增設(shè)與梁

33、角中分線垂直的構(gòu)造筋，數(shù)量不少于710150，長(zhǎng)度應(yīng)錨入相交的兩梁內(nèi)。5.1.2鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)澆板）的設(shè)計(jì)厚度一般不應(yīng)小于12omm，廚房、浴廁、陽臺(tái)板不得小于90mm。 5.1.3屋面及建筑物兩端的單元中的現(xiàn)澆板應(yīng)設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜小于8mm。外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應(yīng)少于710，長(zhǎng)度應(yīng)大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。 5.1.4在現(xiàn)澆板截面變化處、開洞削弱處等易引起應(yīng)力集中，鋼筋間距不應(yīng)大于150mm，直徑不應(yīng)小于6mm，并應(yīng)在板的上表面布置縱橫兩個(gè)方向的鋼筋。板的上、下表面沿縱橫兩個(gè)方向的配筋率均不應(yīng)小于截面積的0

34、.15，且應(yīng)在保證配筋率的情況下，應(yīng)適當(dāng)采用細(xì)筋密布的原則。 5.2 施工 5.2.1地下室和現(xiàn)澆板的預(yù)拌混凝土應(yīng)采用中粗砂，混凝土中添加級(jí)粉煤灰。地下室混凝土的坍落度控制在9cm-12cm之間為宜。 5.2.2混凝土應(yīng)采用減水率高、分散性能好、對(duì)混凝土收縮影響較小的外加劑，其減水率不應(yīng)低于8。 5.2.3預(yù)拌混凝土的含砂率應(yīng)控制在40以內(nèi)，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的摻量不宜大于15。 5.2.4預(yù)拌混凝土進(jìn)場(chǎng)時(shí)按檢驗(yàn)批檢查入模坍落度和出廠到入模的時(shí)間，坍落度標(biāo)準(zhǔn)層不應(yīng)大于150mm，轉(zhuǎn)換層不宜大于180mm。出廠到入模的時(shí)間應(yīng)控制在允許的時(shí)間之內(nèi)。 5.2.5嚴(yán)格控制現(xiàn)

35、澆板的厚度和現(xiàn)澆板中鋼筋保護(hù)層的厚度。陽臺(tái)、雨蓬等懸挑現(xiàn)澆板的負(fù)彎矩鋼筋下面，應(yīng)設(shè)置間距不大于300mm的鋼筋保護(hù)層墊塊，在澆筑混凝土?xí)r保證鋼筋不偏位，不塌陷。尤其要檢查負(fù)筋支撐筋是否加設(shè)膠杯防止其在板底露筋。 5.2.6現(xiàn)澆板中的電氣線管必須布置在鋼筋網(wǎng)片之上（雙層雙向配筋時(shí)，布置在下層鋼筋之上），交叉布線處應(yīng)采用線盒，線管的直徑應(yīng)小于1/3樓板厚度。嚴(yán)禁水管埋設(shè)在現(xiàn)澆板上下鋼筋網(wǎng)片間。 5.2.7現(xiàn)澆板澆筑時(shí)，在混凝土初凝前應(yīng)進(jìn)行二次搓毛，在混凝土終凝前進(jìn)行兩次壓抹。5.2.8 現(xiàn)澆板澆筑后，應(yīng)在12h后進(jìn)行覆蓋和澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得少于7d；對(duì)摻用緩凝型外加劑的混凝土，不得少于14d。

36、地下室的外墻和轉(zhuǎn)換層梁按要求至少養(yǎng)護(hù)4天后，才能將側(cè)向模板的固定螺桿松動(dòng)，以便養(yǎng)護(hù)水能夠順利到達(dá)墻、梁側(cè)面，并繼續(xù)施水養(yǎng)護(hù)14天以上，才能拆除地下室外墻和轉(zhuǎn)換層梁的側(cè)模。 5.2.9現(xiàn)澆板養(yǎng)護(hù)期間，當(dāng)混凝土強(qiáng)度小于1.2mpa時(shí)，不得進(jìn)行后續(xù)施工。當(dāng)混凝土強(qiáng)度小于1ompa時(shí)，不得在現(xiàn)澆板上吊運(yùn)、堆放重物。吊運(yùn)、堆放重物時(shí)應(yīng)減輕對(duì)現(xiàn)澆板的沖擊影響。 5.2.10非吊頂現(xiàn)澆板的板底宜采用免粉刷措施。 5.2.11支撐模板的選用必須經(jīng)過計(jì)算，除滿足強(qiáng)度要求外，還必須有足夠的剛度和穩(wěn)定性，邊支撐立桿與墻間距不得大于300mm，中間不宜大于800mm。根據(jù)工期要求，配備足夠數(shù)量的模板，保證按規(guī)范要求拆

37、模。5.2.12 施工縫的位置和處理、后澆帶的位置和混凝土澆筑應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求和施工技術(shù)方案執(zhí)行。后澆帶應(yīng)設(shè)在對(duì)結(jié)構(gòu)受力影響較小的部位，寬度為7001000mm。后澆帶的混凝土澆筑應(yīng)在主體結(jié)構(gòu)澆筑60d后，且主體結(jié)構(gòu)沉降基本穩(wěn)定，季節(jié)氣溫較低時(shí)進(jìn)行，澆筑時(shí)宜采用微膨脹混凝土。6樓地面滲漏防治的技術(shù)措施 6.1設(shè)計(jì)6.1.1 有防水要求的樓板周邊除門洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻邊，且與樓板一同澆筑。6.1.2 廚房的煙道井應(yīng)設(shè)計(jì)60高，60寬的反坎，并與板一同澆筑。并在煙井內(nèi)樓面位置對(duì)稱預(yù)埋216鋼筋作為支撐本層煙道的受力構(gòu)件。 6.2施工 6.2.1上下水管等預(yù)留洞口位置應(yīng)準(zhǔn)

38、確，并采取措施保證上下對(duì)準(zhǔn)，洞口形狀為上大下小。 6.2.2管道安裝前，樓板厚度范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層401塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻?；蛟跇前搴穸确秶鷥?nèi)上下水管的光滑外壁上安裝專用的塑料配件。 6.2.3現(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞前，應(yīng)將洞口清洗干凈、涂刷加膠水泥漿作粘結(jié)層。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石混凝土澆筑至樓板厚度的2/3處，待混凝土凝固后進(jìn)行12h蓄水試驗(yàn)；無滲漏后，再用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞。管道安裝后，應(yīng)在洞口處進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)，管根板底吊模必須平整。6.2.4 防水層施工前應(yīng)先將樓板四周清理干凈，陰角處抹成半徑30m

39、m小圓弧。防水層的泛水高度不得小于300mm。6.2.5 地面找平層向地漏放坡11.5，地漏口要比相鄰地面完成面低5mm。 6.2.6地面施工完畢后，應(yīng)進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)，蓄水高度為2030mm。 6.2.7煙道安裝接口應(yīng)在樓面位置，安裝后板底吊模，用水泥砂漿分二次將接口嵌填密實(shí)，煙道根部向上300mm的范圍內(nèi)宜采用聚合物防水砂漿粉刷，或采用柔性防水層。6.2.8 衛(wèi)生間墻面防水砂漿應(yīng)進(jìn)行不少于2次的刮糙。所有樓面后補(bǔ)洞口均必須進(jìn)行二次澆筑，且每次澆筑后均必須再進(jìn)行24h蓄水試驗(yàn)。7 外墻滲漏防治的技術(shù)措施 7.1 設(shè)計(jì) 7.1.1外墻抹灰面層宜摻入如聚丙烯抗裂纖維等具有抗裂性能的材料。 7.

40、1.2外墻涂料層宜選用吸附力強(qiáng)、耐候性好、耐洗刷的彈性涂料。 7.2 施工 7.2.1外墻粉刷應(yīng)使用含泥量低于2、細(xì)度模量不小于2.5的中粗砂。嚴(yán)禁使用石粉、混合粉。 7.2.2外墻涂料在使用前，應(yīng)進(jìn)行抽樣送檢，合格后才能使用。外墻涂料施工前，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)交底，并有交底記錄，至少應(yīng)就所用涂料、底漆與封固劑的性能、施工要求的溫度、濕度、基層含水率、基層表面預(yù)處理、干燥時(shí)間、涂層厚度及涂料的稀釋等內(nèi)容進(jìn)行交底。 7.2.3抹灰工程不得使用過期水泥，其凝結(jié)時(shí)間和安定性須合格。7.2.4外墻洞眼應(yīng)按規(guī)范留置，采用半墻厚、防水砂漿二次堵砌，表面采用1：3防水砂漿抹壓密實(shí)，小圓孔宜采用微膨脹水泥砂漿二次

41、填塞密實(shí)?？锥刺钊麘?yīng)由專人負(fù)責(zé)，并及時(shí)辦理專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)。7.2.5外墻基層抹灰應(yīng)采用人工鑿毛或界面劑抹砂漿進(jìn)行毛化處理，并應(yīng)進(jìn)行噴水養(yǎng)護(hù)。基層平整度偏差超標(biāo)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行局部鑿除（鑿除時(shí)不得露出鋼筋），再采用聚合物水泥砂漿進(jìn)行修補(bǔ)。7.2.6抹灰前應(yīng)清除墻面污物，并提前1d澆水濕潤(rùn)。7.2.7兩種不同基體交接處的處理應(yīng)符合墻體防裂措施的要求。7.2.8外墻抹灰必須分層進(jìn)行，嚴(yán)禁一遍成活，施工時(shí)每層厚度宜控制在610mm。外墻粉刷各層接縫位置應(yīng)錯(cuò)開，并設(shè)置在混凝土梁、墻、柱的中部。 7.2.9外墻抹灰層必須設(shè)置分格縫。水平分格縫的間距不宜大于3米。 7.2.10外墻涂料找平膩?zhàn)拥暮穸炔粦?yīng)大于1m

42、m。7.2.11外墻面磚嵌縫必須采用勾縫條抽壓出漿至光滑密實(shí)。7.2.12窗臺(tái)、窗眉、陽臺(tái)、雨蓬、腰線和挑檐等處抹灰的排水坡度不應(yīng)小于3。滴水線抹灰應(yīng)密實(shí)、頂直，不得出現(xiàn)倒坡和排水不暢的現(xiàn)象。8門窗滲漏防治的技術(shù)措施 8.1設(shè)計(jì)8.1.1 門窗設(shè)計(jì)應(yīng)明確抗風(fēng)壓、氣密性和水密性三項(xiàng)性能指標(biāo)。外窗的抗風(fēng)壓性能和氣密性能不宜低于級(jí)、水密性能不宜低于3級(jí)；其性能等級(jí)劃分應(yīng)符合gb/t7106（7107、7108）-2002的規(guī)定。8.1.2 門窗拼樘料必須進(jìn)行抗風(fēng)壓變形驗(yàn)算，拼樘料與門窗框之間的拼接應(yīng)為插接，插接深度不小于10mm。8.1.3 塑鋼門窗型材必須使用與其相匹配的襯鋼，襯鋼厚度應(yīng)滿足規(guī)范要

43、求，并作防腐處理或采用不銹鋼材料。8.1.4 窗的通風(fēng)面積必須足夠，確保房間進(jìn)風(fēng)窗迎向主導(dǎo)風(fēng)向，排風(fēng)窗背向主導(dǎo)風(fēng)向，應(yīng)通過造型或窗口設(shè)計(jì)等措施增大進(jìn)、排風(fēng)窗空氣動(dòng)力系數(shù)的差值。采用單側(cè)通風(fēng)時(shí)，窗戶設(shè)計(jì)應(yīng)使進(jìn)風(fēng)氣流深入房間。外窗的可開啟面積不應(yīng)小于所在房間樓面面積的10%。8.1.5 7層以上外門窗應(yīng)采用安全玻璃，。 8.2施工 8.2.1門窗安裝前應(yīng)通過三項(xiàng)性能的見證取樣檢測(cè)，所有外墻門窗必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)24小時(shí)淋水見證檢驗(yàn)合格。 8.2.2門窗框下料制作前，門窗安裝單位應(yīng)對(duì)預(yù)留洞口尺寸、標(biāo)高進(jìn)行復(fù)核，對(duì)合格的門窗洞才能下料制作安裝，否則，要先行處理合格后，才能進(jìn)行后序施工。外框與墻體應(yīng)根據(jù)飾面材

44、料確定間隙。 8.2.3門窗安裝應(yīng)采用鍍鋅鐵片連接固定，鍍鋅鐵片厚度不小于1.5mm，固定點(diǎn)間距不大于500mm，距門窗角距離不大于180mm。嚴(yán)禁用長(zhǎng)腳膨脹螺栓穿透型材固定門窗框。 8.2.4塑鋼門窗洞口應(yīng)干凈干燥后施打發(fā)泡劑，發(fā)泡劑應(yīng)連續(xù)施打、一次成型、充填飽滿，溢出門窗框外的發(fā)泡劑應(yīng)在結(jié)膜前塞入縫隙內(nèi)，防止發(fā)泡劑外膜破損。 8.2.5鋁合金門窗安裝固定后，應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)要求處理窗框與墻體的縫隙，如無設(shè)計(jì)要求時(shí)，應(yīng)涂刷防腐涂料，避免水泥砂漿直接與鋁合金門窗表面接觸，產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，腐蝕鋁合金門窗。采用1：2干硬性防水砂漿選取靠近臨時(shí)固定木楔的位置，先塞一部分縫隙，以取代木楔。待這部分砂漿有一定

45、強(qiáng)度后，取除木楔，再繼續(xù)塞完全部縫隙。在塞縫砂漿外側(cè)涂刷js兩道，兩道中間鋪纖維布一層，寬度50mm。js及纖維布與鋁合金框搭接10mm，同時(shí)應(yīng)保證纖維布不露出。 8.2.6門窗框外側(cè)應(yīng)留10mm寬、5mm深的打膠槽口，外墻面層為涂料層時(shí)，宜貼“”型塑料條做槽口。8.2.7打膠面應(yīng)干凈干燥后施打密封膠，且應(yīng)采用中性硅酮密封膠。嚴(yán)禁在涂料面層上打密封膠。9屋面滲漏防治的技術(shù)措施9.1 設(shè)計(jì) 9.1.1對(duì)于體積吸水率大于2的隔熱保溫材料，不宜設(shè)計(jì)為倒置式屋面。9.1.2剛性防水層應(yīng)采用細(xì)石防水混凝土，其強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)小于c30，厚度不應(yīng)小于40mm，分格縫間距不宜大于3m，縫寬不應(yīng)大于30mm，且不

46、小于12mm。9.1.3柔性材料防水層的保護(hù)層宜采用撒布材料或淺色涂料。當(dāng)采用剛性保護(hù)層時(shí)，必須符合細(xì)石混凝土防水層的要求。9.1.4對(duì)女兒墻、高低跨、上人孔、變形縫和出屋面管道、井（煙）道等節(jié)點(diǎn)應(yīng)設(shè)計(jì)防滲構(gòu)造詳圖；變形縫宜優(yōu)先采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土懸挑蓋板的做法，其強(qiáng)度等級(jí)不得低于c30；伸出屋面井（煙）道周邊應(yīng)同屋面結(jié)構(gòu)一起整澆一道鋼筋混凝土防水反坎。9.1.5膨脹珍珠巖類及其它塊狀、散狀屋面保溫層必須設(shè)置隔氣層和排氣系統(tǒng)。排氣道應(yīng)縱橫交錯(cuò)、暢通，其間距應(yīng)根據(jù)保溫層厚度確定，最大不宜超過3m；排氣口應(yīng)設(shè)置在不易被損壞和不易進(jìn)水的位置。9.1.6采用正置式防水方式時(shí)，屋面找坡層、找平層宜與屋面混

47、凝土一同施工，并原漿收光達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 9.2施工9.2.1屋面工程施工前，必須編制詳細(xì)的施工方案，經(jīng)監(jiān)理審查確認(rèn)后方可組織施工。9.2.2卷材防水層收頭宜在女兒墻凹槽內(nèi)固定，收頭處應(yīng)用防腐木條加蓋金屬條固定，釘距不得大于450mm，并用密封材料將上下口封嚴(yán)。9.2.3在屋面各道防水層或隔氣層施工時(shí)，伸出屋面管道、井（煙）道及高出屋面的結(jié)構(gòu)處均應(yīng)用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料應(yīng)采用卷材，并用管箍或壓條將卷材上口壓緊，再用密封材料封口。9.2.4剛性細(xì)石混凝土防水屋面施工除應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范要求外，還應(yīng)滿足以下要求：9.2.4.1鋼筋網(wǎng)片應(yīng)

48、采用焊接型網(wǎng)片。9.2.4.2混凝土澆搗時(shí)，宜先鋪三分之二厚度混凝土并攤平，再放置鋼筋網(wǎng) 片，后鋪三分之一的混凝土，振搗并碾壓密實(shí)，收水后分二次壓光。9.2.4.3分格縫應(yīng)上下貫通，縫內(nèi)不得有水泥砂漿粘結(jié)。在分格縫和周邊縫干凈干燥后，用與密封材料相匹配的基層處理劑粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底層應(yīng)填背襯泡沫棒，分格縫上粘貼不小于200mm寬的卷材保護(hù)層。9.2.4.4保水養(yǎng)護(hù)不小于14d。9.2.5屋面防水層施工完畢后，應(yīng)進(jìn)行蓄水或淋水試驗(yàn)。10室內(nèi)標(biāo)高和幾何尺寸控制措施 10.1施工單位 10.1.1由專人進(jìn)行測(cè)量，各種測(cè)量?jī)x器應(yīng)定期校驗(yàn)。 10.1.2主體施工階段應(yīng)及時(shí)彈

49、出標(biāo)高和軸線的控制線（如墻面1m線、地面方正控制線等），準(zhǔn)確測(cè)量，認(rèn)真記錄，并確?，F(xiàn)場(chǎng)控制線標(biāo)識(shí)清楚。 10.1.3嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前應(yīng)做好現(xiàn)澆板板厚度的控制標(biāo)識(shí)，每1.52平方米范圍內(nèi)宜設(shè)置一處。 10.1.4裝修階段應(yīng)嚴(yán)格按所彈出的標(biāo)高和軸線控制線施工，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)時(shí)及時(shí)處理。 10.1.5對(duì)建筑物室內(nèi)標(biāo)高、軸線、樓板厚度的進(jìn)行測(cè)量，每三層為一個(gè)檢驗(yàn)批。測(cè)量后，認(rèn)真填寫建筑物室內(nèi)標(biāo)高、軸線、樓板厚度測(cè)量記錄（附錄）。 10.1.6室內(nèi)標(biāo)高、軸線位置的檢測(cè)數(shù)量，每檢驗(yàn)批按30的房間數(shù)且不少于5間進(jìn)行抽查。 10.1.7樓板厚度的檢測(cè)數(shù)量，每檢驗(yàn)批按20的樓板數(shù)且不少于5塊板進(jìn)行抽查。 10.2監(jiān)理單位 10.2.1應(yīng)及時(shí)抽驗(yàn)施工單位測(cè)量記錄。10.2.2應(yīng)對(duì)室內(nèi)標(biāo)高和幾何尺寸不定期進(jìn)行平行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。建筑物室內(nèi)標(biāo)高、軸線、樓板厚度測(cè)量記錄 內(nèi)容部位 標(biāo)高偏差（mn）軸線偏差（mn）樓板厚