鄂爾多斯時(shí)代國際廣場項(xiàng)目分析

1、時(shí)代國際廣場項(xiàng)目分析時(shí)代國際廣場項(xiàng)目分析 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 目錄目錄 區(qū)域房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 康巴什區(qū)域房產(chǎn)及規(guī)劃分析 本案項(xiàng)目及銷售狀況分析 傭金分析 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 p1.1.宏觀經(jīng)濟(jì)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)方面：近年來，鄂爾多斯市社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷增 大，投資迅速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，形成良好 的就業(yè)環(huán)境，不斷吸引周邊人口的聚集，市場容量持續(xù)增長；城市的聚集力 和輻射能力增強(qiáng)，城市常住人口和城市化進(jìn)程都呈上升的趨勢，剛性需求依 然很大。 p2.2.房地

2、產(chǎn)方面：房地產(chǎn)方面：鄂爾多斯市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，同期的銷售面 積的增長均大于竣工面積，與呼和浩特、包頭同期相比，市場相對火爆，去 化率比較強(qiáng)；成交均價(jià)方面，各區(qū)域由于項(xiàng)目及物業(yè)發(fā)展方向和區(qū)域發(fā)展前 景不同而售價(jià)水平有所差異，單差額相對接近；近幾年商品房和住宅竣工面 積的增長率，不考慮出現(xiàn)重大宏觀政策影響的情況下，如定位和措施適當(dāng)， 未來5年內(nèi)商品房價(jià)格還將有較大的上漲空間。 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 p3.3.土地供應(yīng)方面：土地供應(yīng)方面：由于城市建設(shè)速度的加快，目前主城區(qū)中心區(qū)域可供開 發(fā)的土地儲備較少，能夠出讓的基

3、本上屬于舊城改造項(xiàng)目，大多面積較小 。而鐵西區(qū)，康巴什新區(qū)可供開發(fā)土地多，加之政府大力支持區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)，這些都為區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。因此，在未來 的土地供應(yīng)趨勢中，鄂爾多斯的土地供應(yīng)將形成以鐵西區(qū)為中心及康巴什 區(qū)為主的供應(yīng)趨勢。 p4.4.宏觀環(huán)境方面：宏觀環(huán)境方面：隨著2007年下半年以來的房價(jià)猛漲，政府相繼在金融領(lǐng) 域、一級土地市場供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及保障性住房等方面出臺了系 列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)，意在打壓房價(jià)和部分投機(jī)行為，至2010年 下半年一定程度上抑制住了房價(jià)快速上漲，目前呼和浩特市已于4.19日出 臺限購令，鄂爾多斯市還未有任何信息。 鄂爾多斯房

4、地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 5 板塊分布板塊分布 康巴什板塊康巴什板塊 根據(jù)現(xiàn)有路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，分為三大板塊：三大板塊： 老城區(qū)板塊；鐵西板塊（鐵路西側(cè)大部區(qū)域）；康巴 什板塊（市政府所在位置周邊） 天驕路 老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊 鐵西板塊鐵西板塊 鄂爾多斯大街 康巴什區(qū)域房產(chǎn)及規(guī)劃分析康巴什區(qū)域房產(chǎn)及規(guī)劃分析 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 6 康巴什定位于政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，目前市政府已經(jīng)正式遷址，康巴什定位于政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，目前市政府已經(jīng)正式遷址， 城市面貌較新城市面貌較新 鄂爾多斯都市區(qū)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中對于康巴康巴 什什- -阿鎮(zhèn)片區(qū)的發(fā)展定

5、位為：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、阿鎮(zhèn)片區(qū)的發(fā)展定位為：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、 文化中心；文化中心；裝備制造業(yè)及配套的研發(fā)制造基地、煤化工產(chǎn) 業(yè)服務(wù)基地；鄂爾多斯市的交通樞紐、倉儲及物流配送中 心；鄂爾多斯歷史文化重地及旅游中心 p城市面貌較新，市政府已正式遷址，初步形成城市新核城市面貌較新，市政府已正式遷址，初步形成城市新核 心區(qū)的意向心區(qū)的意向 康巴什新區(qū)距離老城區(qū)25公里，車程約20分鐘 目前，康阿片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，城市 面貌較新； 2006年7月31日，鄂爾多斯市府正式遷址新區(qū)，政府廣場 等已經(jīng)建設(shè)完成，城市新核心區(qū)的意向初步形成 橫向分析橫向分析 康巴什板塊康巴什板塊 板

6、塊定位 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 7 新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱乏，新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱乏， 居住氛圍還沒有形成居住氛圍還沒有形成 工業(yè)工業(yè) 中小學(xué)中小學(xué) 商務(wù)商務(wù) 行政辦公行政辦公 居住居住 商業(yè)商業(yè) 居住居住 居住居住 居住居住 教育科研教育科研 體育體育 工業(yè)工業(yè) 公園公園 公公 園園 公園公園 烏蘭木倫河烏蘭木倫河 考考什納湖濱公園考考什納湖濱公園 城市行政、文化相關(guān)設(shè)施初步建成城市行政、文化相關(guān)設(shè)施初步建成 p 行政辦公區(qū)域基本形成，市政府、公安局、國土局、藥監(jiān)局、煤炭局、林業(yè) 局等一些行政、事業(yè)已

7、經(jīng)遷入 p 會展中心、體育中心、西部人才培訓(xùn)中心、鄂爾多斯大學(xué)、市一中已交付使 用 生活、商業(yè)配套在建，居住氛圍欠缺生活、商業(yè)配套在建，居住氛圍欠缺 p 區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)完善 p 生活、商業(yè)等配套不齊全，中心商業(yè)帶處于在建狀態(tài)。 p 新區(qū)規(guī)劃的烏蘭木倫濱河公園、天驕公園等幾個(gè)公園目前大都處于建設(shè)階段 房地產(chǎn)市場處于起步階段房地產(chǎn)市場處于起步階段 p 房地產(chǎn)市場尚不活躍，目前僅在市一中附 近的居住板塊有攬勝苑、尚都、翰林院等 個(gè)別商品房項(xiàng)目在售，其余項(xiàng)目均為行政、 事業(yè)單位宿舍。規(guī)劃的其它居住板塊仍處 于形成階段 橫向分析橫向分析 康巴什板塊康巴什板塊 板塊現(xiàn)狀 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯

8、房地產(chǎn)市場專題研究 8 隨著政府及一批重點(diǎn)中小學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中隨著政府及一批重點(diǎn)中小學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中 高端客戶。高端客戶。 康巴什板塊康巴什板塊 板塊特征：板塊特征：城市新區(qū)、環(huán)境較好、城市面貌很新，配套很不齊全城市新區(qū)、環(huán)境較好、城市面貌很新，配套很不齊全 產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式：多層、小高層和高層、別墅，以小高層為主多層、小高層和高層、別墅，以小高層為主 平臺價(jià)格：平臺價(jià)格：多層多層7000-85007000-8500元元/ /平米，別墅平米，別墅10000-310000-3萬元萬元/ /平米平米 客戶特征：客戶特征：下面各旗的人占比較大，很多客戶為教育買房

9、下面各旗的人占比較大，很多客戶為教育買房 未來趨勢：未來趨勢：未來供應(yīng)較大，發(fā)展前景較好未來供應(yīng)較大，發(fā)展前景較好 橫向分析橫向分析 項(xiàng)目名項(xiàng)目名 稱稱 基本情況基本情況售價(jià)（元售價(jià)（元/ /平米）平米）物業(yè)類型物業(yè)類型 主力戶型主力戶型銷售狀況銷售狀況客戶客戶 錦繡山莊 建筑面積24萬平 方米，一期建有 14萬平方米 聯(lián)棟別墅14000 獨(dú)棟別墅18000 花園洋房6000 花園洋房、 獨(dú)棟別墅、 聯(lián)排別墅 花園洋房 主力戶型 160平方米 2009年6月初開盤，已經(jīng) 銷售一半左右，獨(dú)棟別 墅基本上在1000萬以上， 賣的不是很好 客戶購買別墅以自住為主，多 是為了享受，主要是東勝及伊 金霍

10、洛旗煤炭企業(yè)老板，私企 業(yè)主，洋房客戶以公務(wù)員為主 紐藍(lán)地 總建筑面積7.83 萬平方米，住宅 420套 均價(jià)在6000多層 主力戶型 100-290平 方米 一期已經(jīng)售完 客戶基礎(chǔ)廣泛，城區(qū)拆遷戶及 煤老板以及高利貸者等富裕階 層人數(shù)較多， 尚庭藝墅 一期200多套別墅 疊加別墅6500 聯(lián)棟別墅9000 獨(dú)棟別墅20000- 30000 獨(dú)棟別墅、 聯(lián)排別墅、 200-490平 方米的大 戶型 2009年年初開盤，200- 280平方米的復(fù)式銷售較 快 客戶主要集中在東勝及伊金霍 洛旗地區(qū) 金信.翰 林苑 建筑面積134585 平方米 電梯房起價(jià)5500元/ 平方米，均價(jià)6000元 /平方

11、米 多層 120-160平 方米 目前已經(jīng)售完。 主要是中端客戶，有很多來自 周邊旗區(qū)，尤其是伊金霍洛旗 的客戶較多 康巴什板塊康巴什板塊 住宅市場 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 9 康巴什板塊住宅市場康巴什板塊住宅市場 p板塊定位：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心板塊定位：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 p板塊現(xiàn)狀：市政府已經(jīng)遷入，新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱板塊現(xiàn)狀：市政府已經(jīng)遷入，新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱 乏，居住氛圍還沒有形成乏，居住氛圍還沒有形成 p住宅市場：雖起步較晚，但總體定位較高，出現(xiàn)一批別墅項(xiàng)目。隨

12、著政府及一批重點(diǎn)中小住宅市場：雖起步較晚，但總體定位較高，出現(xiàn)一批別墅項(xiàng)目。隨著政府及一批重點(diǎn)中小 學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中高端客戶。學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中高端客戶。 板塊特征：城市新區(qū)，環(huán)境較好，配套不完善大都在建板塊特征：城市新區(qū)，環(huán)境較好，配套不完善大都在建 產(chǎn)品形式：小高層和高層，以小高層為主產(chǎn)品形式：小高層和高層，以小高層為主 平臺價(jià)格：平臺價(jià)格： 住宅住宅7000-900007000-90000元元/ /平米平米 客戶特征：年輕人居多，改善環(huán)境的二次置業(yè)客戶較多客戶特征：年輕人居多，改善環(huán)境的二次置業(yè)客戶較多 未來趨勢：目前供應(yīng)以商業(yè)及綜合體項(xiàng)目為主，目前住宅

13、供應(yīng)較少，未來二期供應(yīng)量大未來趨勢：目前供應(yīng)以商業(yè)及綜合體項(xiàng)目為主，目前住宅供應(yīng)較少，未來二期供應(yīng)量大 p典型項(xiàng)目：康城四期（駿仕名門）紐藍(lán)地二期典型項(xiàng)目：康城四期（駿仕名門）紐藍(lán)地二期 康和盛世康和盛世 文瀾雅筑文瀾雅筑 錦繡山莊錦繡山莊 等等 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 10 康巴什區(qū)的商業(yè)主要以社區(qū)配套底商及專業(yè)市場為主，大康巴什區(qū)的商業(yè)主要以社區(qū)配套底商及專業(yè)市場為主，大 型集中式商業(yè)尚待人氣成熟后才能進(jìn)入型集中式商業(yè)尚待人氣成熟后才能進(jìn)入 項(xiàng)目項(xiàng)目價(jià)格價(jià)格客戶客戶用途用途 尚庭藝尚庭藝 墅墅 小商鋪，起價(jià)2萬元/平 方米 煤老板以及來自該地區(qū)的私營老板及企業(yè)

14、的 高層管理者 是以投資為主 萬力國萬力國 際商廈際商廈 底商1.6-1.7萬元/平方 米，2層起價(jià)1.4萬元/ 平方米。 基礎(chǔ)比較廣泛，東勝及伊金霍洛旗地區(qū)的煤 老板、私營企業(yè)主 商業(yè)以投資為主，引進(jìn) 了北京華聯(lián)，先做大型 建材超市過渡 康巴什板塊康巴什板塊 在售商業(yè) 工業(yè)工業(yè) 中小學(xué)中小學(xué) 商務(wù)商務(wù) 行政辦公行政辦公 居住居住 商業(yè)商業(yè) 居住居住 居住居住 居住居住 教育科研教育科研 體育體育 工業(yè)工業(yè) 公園公園 公公 園園 公園公園 烏蘭木倫河烏蘭木倫河 考考什納湖濱公園考考什納湖濱公園 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 11 商業(yè)客戶以投資需求為主，兼顧自用?？蛻絷P(guān)

15、注點(diǎn)主要集商業(yè)客戶以投資需求為主，兼顧自用?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)主要集 中在地段和價(jià)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等因素中在地段和價(jià)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等因素 現(xiàn)在投資商業(yè)的人也很多，客戶特點(diǎn)是考慮自 用與投資結(jié)合，如果不好租可以先自用，等待時(shí)機(jī)再出 租，所以選擇商鋪的時(shí)候關(guān)注面積和價(jià)格。一方面考慮 自己經(jīng)營是否適合，另一方面也考慮是否利于出租。 對商業(yè)的關(guān)注點(diǎn)：層高（一般在4米以上）、靈活 分割（通常希望商鋪能夠靈活分割，面積選擇范圍大）， 面積需求通常在300平米以上 滿世尚都銷售經(jīng)理 鐵西的商鋪賣的很好，我們的項(xiàng)目商業(yè)是1.4 萬平米，我們采取定位銷售，規(guī)定業(yè)態(tài)，餐飲、便利店、 健身、社區(qū)門診等等，客戶必須按照我們的業(yè)態(tài)規(guī)

16、劃， 所以我們這基本全是買來自己經(jīng)營的。 一層商業(yè)2.4萬平米，整體商業(yè)的均價(jià)在1萬元/平 米左右（共3層）?，F(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)賣完了。 目前純投資商業(yè)的比較少，基本都是自用和投資結(jié) 合，自己可以經(jīng)營，也可以出租出去主要是考慮地 段和價(jià)格，還有就是商鋪的使用率，硬件等 陽光名邸銷售部長高女士 購買客戶：購買客戶： 投資為主，投資為主，自用為輔自用為輔（可自（可自 己經(jīng)營或出租收益）己經(jīng)營或出租收益） 客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶關(guān)注點(diǎn)： 地段、價(jià)格、層高、靈活分地段、價(jià)格、層高、靈活分 割割 商業(yè)市場商業(yè)市場 客戶 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 本案介紹本案介紹時(shí)代國際廣場時(shí)代國際廣場

17、p項(xiàng)目位于鄂爾多斯大街與西經(jīng)二路交叉口，旁邊為重點(diǎn)全日制學(xué)?！岸鯛柖嗨故械谝恢袑W(xué)，鄂爾多斯 大街是康巴什東西走向的最主要大街，東側(cè)距鄂爾多斯市委市政府、成吉思汗廣場直線距離不足千米 ，咫尺可達(dá)交通非常便捷，沿門口的十字路口向南1500米即到達(dá)亞洲最大的主題公園、亞洲最大的水 幕電影，超大型的音樂噴泉，將成為你休閑散步的最好去處，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)林立，市政、商貿(mào)、教育 、娛樂等優(yōu)質(zhì)資源環(huán)視左右，構(gòu)成一個(gè)完美的品質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)。 p財(cái)富商城由四棟十二層綜合商業(yè)與十棟十四層獨(dú)立、雅靜文化私邸組成。項(xiàng)目總占地面積127畝，總 建筑面積30萬平方。地上建筑面積206943平米，地下建筑面積91811平米，停車位

18、1786個(gè)，住宅總套 數(shù)746套，目前正建的是310號樓。 p在戶形設(shè)計(jì)上，結(jié)合總圖觀景面位置，合理配置房型，客廳與主臥都朝向景觀面。戶型從90平的兩室 到、三室、237平四室觀景豪宅應(yīng)有盡有，并按合理比例布置分布，擴(kuò)大消費(fèi)面，滿足不同消費(fèi)者需 求。戶型設(shè)計(jì)功能齊全、分明，南北通透、明廚明衛(wèi)、采光通風(fēng)良好，干濕分離、主臥帶有衛(wèi)生間強(qiáng) 化功能區(qū)、保證主人的私密性。戶型都采用大開間短進(jìn)深設(shè)計(jì)，增加了室內(nèi)空氣流通、并享有充足的 采光。 p時(shí)代財(cái)富商城住宅部分配有876個(gè)地下停車位，所有樓棟電梯直通車庫。兩個(gè)車庫出入口直接對外， 分別設(shè)在小區(qū)西北、東南角，實(shí)現(xiàn)人車分流。 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾

19、多斯房地產(chǎn)市場專題研究 13 優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢優(yōu)勢 與一中相鄰，周邊有學(xué)校、主題公園、與一中相鄰，周邊有學(xué)校、主題公園、 城市綠化帶等配套，項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)城市綠化帶等配套，項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī) 劃完善，各種設(shè)施齊全。交通便利。劃完善，各種設(shè)施齊全。交通便利。 機(jī)會機(jī)會 康巴什目前在售樓盤中唯一一個(gè)有大康巴什目前在售樓盤中唯一一個(gè)有大 面積商業(yè)和住宅相呼應(yīng)的樓盤，為住面積商業(yè)和住宅相呼應(yīng)的樓盤，為住 宅保駕護(hù)航的同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)的增宅保駕護(hù)航的同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)的增 值提供了客觀的條件。值提供了客觀的條件。 劣勢劣勢 人氣單一：以學(xué)生為主。周邊商業(yè)欠人氣單一：以學(xué)生為主。周邊商業(yè)欠 發(fā)達(dá)發(fā)達(dá),

20、 ,目前房價(jià)過高！目前房價(jià)過高！ 威威脅脅 康巴什眾多樓盤都在開發(fā)建設(shè)等，并康巴什眾多樓盤都在開發(fā)建設(shè)等，并 周周邊邊諸諸多多項(xiàng)項(xiàng)目目附附帶帶商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)，如如：金金 信信商商務(wù)務(wù)廣廣場場、文瀾雅筑等。純商業(yè)項(xiàng)、文瀾雅筑等。純商業(yè)項(xiàng) 目，如：呼能廣場、金晨超市等。目，如：呼能廣場、金晨超市等。 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 本案銷售狀況本案銷售狀況 p銷售進(jìn)度：據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)本案住宅部分已銷售近50%（包含已交定金）?？偯?積為：100000平米。 p銷售狀況：受房地產(chǎn)大環(huán)境影響，以及本案價(jià)格調(diào)整等因素，本案目前銷售進(jìn) 度不太樂觀。 p案場：來訪客戶看商業(yè)比看住宅客流

21、量多出一倍。受價(jià)格因素，使得50%的準(zhǔn) 客戶選擇別的樓盤。 p推廣渠道：短信、報(bào)紙、戶外、dm單。 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 銷售節(jié)點(diǎn)預(yù)期銷售節(jié)點(diǎn)預(yù)期 p住宅部分 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年4月18日2011年12月31日 p二期部分 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年7月01日2012年04月31日 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究鄂爾多斯房地產(chǎn)市場專題研究 項(xiàng)目傭金分析項(xiàng)目傭金分析 p住宅銷售部分 可銷售面積：80000 均價(jià)：8400元/ 傭金按照1.2%提擁 總銷售額： 80000*8400元/ =672000000元 傭金： 672000000*1.2%=8064000元 p商業(yè)銷

22、售部分 可銷售面積：200000 均價(jià)：35000元/ 傭金按照2%提擁 總銷售額： 200000*35000元/=700000000元 傭金： 700000000元*2%=14000000元 總傭金：總傭金： 8064000元+14000000元=22064000元 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxm ux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsx g8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcl i26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efv