精品商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告

1、成都市xx區(qū)xx精品商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告項(xiàng) 目：xx酒店項(xiàng)目地 址：xx區(qū)xx路項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目所在位置為xx區(qū)xx大道與xx路交界處，xx區(qū)婦幼保健醫(yī)院旁。項(xiàng)目周邊遍布居民小區(qū)，西南石油大學(xué)，成都醫(yī)學(xué)院，婦幼保健醫(yī)院近在咫尺。人流量以及車流量均比較大，項(xiàng)目目前處于建設(shè)期內(nèi)，硬件設(shè)施已按星級(jí)酒店規(guī)劃。 目 錄1. 整體規(guī)劃2. 整體目標(biāo)3. 商務(wù)酒店概述4. 市場調(diào)研報(bào)告5. 項(xiàng)目周邊交通狀況6. 項(xiàng)目swot分析7. 競品酒店分析8. 投資回報(bào)預(yù)測9. 固定資產(chǎn)投資成本測算整體規(guī)劃 按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，上上城商務(wù)酒店酒店樓高共計(jì)14層，一至三層為商業(yè)裙樓單層面積1405，四層至十二層為酒店客房（不含

2、布草間135間）單層面積628，十三，十四層為商務(wù)會(huì)議室，單層面積496，地下兩層停車場，規(guī)劃車位200個(gè)，合計(jì)約10209。 根據(jù)商業(yè)利用價(jià)值，初步計(jì)劃一樓為酒店大廳和中高端特色餐飲大堂；二樓為餐飲包廂，并另設(shè)自助餐廳，為酒店客人提供早餐，三樓做中高端茶坊，提供品茗，棋牌包廂。；四樓到十二樓為酒店房間共135間，房間按準(zhǔn)四星裝修配備有液晶電視、無線wifi，高端衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品采用imf認(rèn)可品牌。按照商務(wù)酒店同行標(biāo)準(zhǔn)和xx片區(qū)消費(fèi)情況加權(quán)計(jì)算，酒店設(shè)行政大床房40 間，雙人標(biāo)準(zhǔn)間80間，豪華行政套間10間，豪華套房（帶棋牌）5間。整體目標(biāo) 秉承整體規(guī)劃，發(fā)展以商務(wù)酒店為主業(yè)，整合發(fā)揮資源優(yōu)

3、勢。 迎合xx區(qū)經(jīng)濟(jì)/旅游開發(fā)，打造xx商務(wù)酒店品牌。給投資者帶來豐厚的回報(bào)。 整合優(yōu)勢資源，抓住現(xiàn)有契機(jī)，領(lǐng)跑xx商務(wù)酒店市場。 通過對(duì)建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠提升整體項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。一、商務(wù)型酒店概述 最近幾年，國內(nèi)的大城市中興起一種新的酒店業(yè)態(tài)：商務(wù)型酒店。提供清潔衛(wèi)生的客房，味美營養(yǎng)的早餐，交通方便地段繁華，品牌知名連鎖經(jīng)營這樣的酒店已經(jīng)成為一種非常流行的住宿設(shè)施在大中小城市的大街小巷蓬勃發(fā)展起來。 （一）歷史發(fā)展 商務(wù)型酒店是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài) 到80年代末期商務(wù)型酒店已經(jīng)成為歐美發(fā)達(dá)國家的成熟酒店業(yè)態(tài)，而中國還處于招待所時(shí)代。在國內(nèi)80年代末期

4、到90年代末，商務(wù)型酒店行業(yè)開始進(jìn)行品牌調(diào)整。經(jīng)過長期的快速發(fā)展，商務(wù)型酒店進(jìn)入了市場的成熟時(shí)期，高速增長和大規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力逐漸減弱。大型酒店集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略和投資政策促使酒店集團(tuán)更加傾向于通過資本運(yùn)作來購買和整合原有行業(yè)內(nèi)的品牌，而不是自創(chuàng)新的品牌。市場競爭淘汰了一些管理力量薄弱，資金運(yùn)營不通暢的品牌，一些大而強(qiáng)的品牌則得幸于資本實(shí)力和管理實(shí)力變得越發(fā)強(qiáng)大。競爭的加劇迫使企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)質(zhì)量管理和品牌建設(shè)。品牌建設(shè)、質(zhì)量管理、市場細(xì)分、產(chǎn)品多元化等企業(yè)內(nèi)部管理得到前所未有的重視。 在中國商務(wù)型酒店的擴(kuò)張非常迅速。世界著名的商務(wù)型酒店品牌陸續(xù)進(jìn)入，如國外個(gè)財(cái)團(tuán)的代表：雅高集團(tuán)的宜必思，圣達(dá)特集團(tuán)的

5、速8，假日快捷等，都紛紛瞄準(zhǔn)了亞洲市場。同時(shí)，一些亞洲本土的商務(wù)型酒店品牌也開始發(fā)展，例如中國的錦江之星和如家快捷等，之所以提到這些酒店，是因?yàn)檫@些酒店都可成為xx區(qū)項(xiàng)目學(xué)習(xí)以及去借鑒的模版。（二）基本特征 對(duì)商務(wù)型酒店沒有形成一個(gè)公認(rèn)的定義，對(duì)商務(wù)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。商務(wù)型酒店是指不提供全面服務(wù)的，房價(jià)2010年到2012年期間維持在300元以下的酒店。根據(jù)商務(wù)型酒店的特點(diǎn)，和xx區(qū)的實(shí)際情況，商務(wù)型酒店的定義可以總結(jié)為：“以大眾旅行者和中小商務(wù)者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，價(jià)格低廉（概算一般在300元人民幣以下），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。

6、” 商務(wù)型酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它完全區(qū)別于面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是服務(wù)大眾階層，滿足一般平民的旅行住宿的產(chǎn)品設(shè)施。其基本特征有五點(diǎn)： 首先是產(chǎn)品的有限性。商務(wù)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，剪除了其他非必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。一般來說，商務(wù)型酒店只提供客房和早餐，一些有限服務(wù)酒店還提供簡單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。 其次，產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性。與一般的社會(huì)旅館不同的是，商務(wù)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)是社會(huì)旅館所不具備的。 再次，商務(wù)型酒店的價(jià)格適中。相對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒五六百上千元的房價(jià)，商務(wù)

7、型酒店的結(jié)算價(jià)格一般在人民幣300元以下。 第四，商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高級(jí)商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場。 （二）問卷調(diào)查 （來源：2012年e龍網(wǎng)年終酒店評(píng)比客房分析內(nèi)容） 該問卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。 1.市場調(diào)查方法：流動(dòng)調(diào)查對(duì)于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對(duì)規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2 酒店需求問卷問卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到-的目的；6、到-的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、

8、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級(jí)的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。3.分卷總數(shù)調(diào)查問卷分卷情況如下：市調(diào)類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%4.有效問卷辨析方法本次問卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問卷，調(diào)查過程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進(jìn)行了如下問卷有效性分析。a、 問卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份b、 抽查分析，經(jīng)過a的分析，檢出其中的無效問卷后，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員的無效問卷比率，按照比率大

9、抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出 49份無效問卷。5.有效問卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。酒店相關(guān)數(shù)據(jù)體現(xiàn) 調(diào)查結(jié)果映射xx區(qū)酒店現(xiàn)狀市場分析隨著xx區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在xx區(qū)定位為都市城北副中心，承擔(dān)成都市機(jī)械、it、電子、食品、生物制藥、旅游和物流基地的功能。中國全面小康十大示范縣（區(qū)）、寶光桂湖文化旅游區(qū)建成國家4a級(jí)景區(qū)、旅游城市之后，xx區(qū)自身已經(jīng)打造出區(qū)域的名片北部商貿(mào)城，這可以促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入xx區(qū)，二是商務(wù)客戶在

10、xx區(qū)停留洽談業(yè)務(wù)，三是西南石油大學(xué)，成都醫(yī)學(xué)院會(huì)給酒店帶來滾滾人流，隨著北部商城逐漸投入使用，同時(shí)隨著成綿樂快鐵貫通，地鐵3號(hào)線直達(dá)項(xiàng)目所在地，大大加快了xx區(qū)融入成都生活圈的進(jìn)度。隨著成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開，這對(duì)于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是商務(wù)型快捷酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了成都地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。xx區(qū)的高檔酒店為數(shù)不多，按五星

11、建造的酒店僅兩家，其它高檔次的賓館也較少，但xx區(qū)的酒店經(jīng)營有一個(gè)特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。但是從攜程訂房數(shù)據(jù)上又發(fā)現(xiàn)低于300元的房價(jià)最受市場接受，這就存在一個(gè)矛盾，消費(fèi)者既希望酒店豪華，又不愿意付出更多的價(jià)錢。從之前e龍網(wǎng)所做的市場調(diào)查數(shù)據(jù)來看，希望能在車站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認(rèn)為在車站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34%的被訪者認(rèn)為建四星合適；被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全

12、還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來xx區(qū)旅游、或者去成都路途休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對(duì)較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊，而我們所選擇的酒店也恰恰滿足了這些條件。xx區(qū)交通狀況成都繞城高速公路（代號(hào)g4201），主要經(jīng)過大豐街道與成彭綿高速公路（川高速）交匯并設(shè)有互通立交橋，經(jīng)三河街道與國道108線（代號(hào)g108）交匯并設(shè)有互通立交橋，經(jīng)木蘭鎮(zhèn)與成金（青）快速通道交匯并設(shè)有互通立交。成彭綿高速公路（川高速），起于成都繞城高速公路（代號(hào)g4201）大豐立交橋，經(jīng)大豐街道、龍橋鎮(zhèn)、新繁鎮(zhèn)、清流鎮(zhèn)，在新

13、繁鎮(zhèn)、龍橋鎮(zhèn)分別設(shè)有出入口。京昆高速公路成綿段（代號(hào)g5），主要經(jīng)過木蘭鎮(zhèn)、xx街道，在xx街道設(shè)有出入口。鐵路寶成鐵路，在xx街道設(shè)有xx站（貨運(yùn)站）。青都鐵路，在清流鎮(zhèn)設(shè)有貨運(yùn)站。西成客運(yùn)專線江（油）成（都）段，在xx街道設(shè)xx東站（客運(yùn)站）。地鐵地鐵三號(hào)線延長線即將貫通swot分析（態(tài)勢分析）s項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目地處成綿高速出口，又位于交通主干道，升值潛力巨大； xx區(qū)相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢； 周邊有兩家大學(xué)，一家醫(yī)院，一座xx客運(yùn)站（東）； 周邊已經(jīng)形成初步的石油大學(xué)商圈； 依托xx區(qū)旅游資源、股東人脈資源，項(xiàng)目有一定客戶群資源； 項(xiàng)目正在建設(shè)中，沒有物業(yè)改造成本；w項(xiàng)目劣勢 新酒店品

14、牌忠實(shí)度不高、附加值低； 新開發(fā)酒店項(xiàng)目還未有現(xiàn)成酒店管理人員； 酒店現(xiàn)有投資者沒有實(shí)際豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)； 人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲。o項(xiàng)目機(jī)會(huì) 區(qū)政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃； 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶； 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式； xx區(qū)四季都有旅游項(xiàng)目，自身酒店需求大，客源相對(duì)穩(wěn)定； xx區(qū)還未成為國內(nèi)眾多快捷商務(wù)酒店品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域； 全國性快捷酒店品牌廣告在xx區(qū)投放相對(duì)較弱； 大部分xx區(qū)其他快捷酒店停車位置少，裝修陳舊； 多數(shù)小旅店裝修、服務(wù)、管理落后；周邊市場正在形成大規(guī)模商圈雛形。t項(xiàng)目威脅 本地區(qū)雖未出現(xiàn)同類競爭者，但之前老酒店仍

15、比較多； 全國快捷酒店品牌雖沒有大規(guī)模開發(fā)xx市場，但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只是時(shí)間早晚而已，競爭壓力會(huì)逐漸遞增； 快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷。二、xx區(qū)商務(wù)型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與市場需求分析 xx區(qū)酒店發(fā)展現(xiàn)狀：xx區(qū)中高端商務(wù)型酒店幾乎沒有發(fā)展，都是相應(yīng)比較本土化的酒店，現(xiàn)在xx區(qū)已經(jīng)邁入發(fā)展的快車道，從近三年的城市市政改造投入，城市文化發(fā)展，以及后期地鐵貫通之后可以預(yù)見，該區(qū)域需要類似的商務(wù)酒店，當(dāng)然主要是以各種商務(wù)型品牌呈現(xiàn)的商務(wù)酒店。注：以下酒店在xx區(qū)從價(jià)格體系、管理模式等具有相應(yīng)層面的代表性，資料來源于自行市場的調(diào)研和攜程網(wǎng)信息。酒店名稱房間數(shù)入住率執(zhí)行價(jià)格開業(yè)時(shí)間酒

16、店星級(jí)桂湖國際大酒店140平均約75%3982006四星級(jí)萊恩假日128平均約85%2882011三星級(jí)流花賓館82平均約70%2602005三星級(jí)上善酒店50平均約90%1982012準(zhǔn)二星級(jí)注：以下內(nèi)容入住率均通過公安內(nèi)網(wǎng)、攜程網(wǎng)、成都酒店協(xié)會(huì)等查詢后，以近一周的房客入住量計(jì)算后得知。僅作參考，不做實(shí)際指導(dǎo)意見。 桂湖國際大酒店 為xx區(qū)縣最早的四星級(jí)酒店，在xx區(qū)屬于高端商務(wù)人群選擇的酒店。該酒店位于xx區(qū)老城區(qū)中心位置，裝修規(guī)整豪華，配套齊全，由于是老酒店在裝修上就不一一敘述了。該酒店開業(yè)到現(xiàn)在已經(jīng)8年了，現(xiàn)在裝修老舊，且停車不便，除了每年旅游旺季，平時(shí)一般都有房間。 萊恩假日酒店 x

17、x區(qū)最近幾年新起的酒店，在xx區(qū)屬于中檔的酒店，裝修上比較好，位于xx區(qū)縣xx區(qū)寶光寺附近，停車非常不方便，但該酒店由于位置當(dāng)?shù)?，入住率一直維持在90%左右。 流花賓館 xx區(qū)最老牌的高檔酒店，最近由于新興酒店打擊，逐漸從高檔淪落為中檔酒店，同樣位于xx區(qū)寶光寺片區(qū)，成立時(shí)間較長，通過實(shí)地看房間裝修一般，設(shè)施相對(duì)比較陳舊估計(jì)應(yīng)在三年內(nèi)未有翻新裝修，通過服務(wù)員帶人看房，感覺服務(wù)態(tài)度較好，入住率在70%左右。 上善酒店 開業(yè)時(shí)間2012，屬于經(jīng)濟(jì)型酒店，酒店價(jià)格略有上漲，房間數(shù)量不多，停車有專屬停車場，且配套有酒樓，茶坊，價(jià)格也比較合適，所以入住率一直維持高位。通過對(duì)以上酒店的了解，可得知xx區(qū)縣

18、現(xiàn)有酒店的經(jīng)營狀況，不論裝修高檔或者低端，都有針對(duì)的特定消費(fèi)群體，都是有自己的市場的，商務(wù)酒店的市場還是未飽和狀體，再者xx本土自身的消費(fèi)還是有大量的訴求，外來客源也很飽滿，通過對(duì)市場的調(diào)查，性價(jià)比較高的酒店（裝修、基礎(chǔ)設(shè)施完備、價(jià)格中等）時(shí)常還滿房。運(yùn)營的成本是可以選擇的，就該項(xiàng)目而言運(yùn)營酒店在客觀上是允許的，有市場被需要的需求，在酒店定位到商務(wù)酒店是可行的。詳細(xì)運(yùn)營成本及利潤回報(bào)見回報(bào)分析。三、中餐廳 就二樓中餐廳的運(yùn)營目的，首先是作為酒店的配套，需要有一個(gè)讓客人吃早點(diǎn)的地方，其次可以在客房配套送餐等服務(wù)，且可以接待商務(wù)團(tuán)隊(duì)年會(huì)需求，但是經(jīng)營中餐廳首先會(huì)違背定位初衷，且經(jīng)營壓力較大。所以，

19、建議外包給專業(yè)餐飲管理公司經(jīng)營，運(yùn)營成本及利潤回報(bào)見回報(bào)分析。四、茶坊，咖啡，棋牌 按成都人的消費(fèi)習(xí)慣，所有消費(fèi)娛樂場所基本必備棋牌室，作為酒店更要配套，可統(tǒng)一交予餐廳經(jīng)營。投資回報(bào)預(yù)測1 酒店客房收入模型 酒店客房有135間，參考xx區(qū)同類型同檔次酒店平均房價(jià)260元，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：房間平均價(jià)格 260.00元/日入住率 90%客房年收入=平均價(jià)格房間數(shù)90%365=26013590%365=11，530，350客房按照80%入住率收入 10，249，200元客房按照70%入住率收入 8，968，050元客房按照60%入住率收入 7，686，900元客房按照50%入住率收入 6，405，

20、750元酒店的成本主要由房租成本、物料成本、稅金、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。房租成本30元/月x6016x12=2,165,760 房租成本：2,165,760 物料成本低值易耗品=低值易耗/月12=600012=72，000 布草費(fèi)用=布草/月12 =1500012 =180，000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月12 =500012 =60，000 物料成本：312，000 人工成本人工成本初期按照50名員工計(jì)算及員工平均工資計(jì)算，后期運(yùn)營正常后酒店員工應(yīng)控制在30到40人，員工平均工資按3000元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下： 人工成本=員工數(shù)員工平均工資12=50300012= 1，800，000水電費(fèi)水

21、電費(fèi)（元/月）水 20,000.00電 30,000.00年水電費(fèi)=(水電)12個(gè)月=(20,00030,000)12=600,000 稅金 企業(yè)所得稅=稅前利潤8，818，350 x25% =2，204，587酒店總成本 房租成本 2,165,760.00 物料成本 312，000.00 人工成本 1,800，000.00 水電費(fèi) 600,000.00 稅金 2,204,587.00 酒店總成本 7,082，347.00酒店利潤 按照入住率90%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =11，530，350-7，082,347 =4，448,003利潤444萬元 按照入住率80%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =10，249，200-7，082,347 = 3，166，853 利潤316萬元 按照入住率70%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =8，968，050-7，082,347 = 1，885，7