房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研

1、共享知識(shí)分享快樂 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研 目標(biāo)： 客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、 近中期城市的發(fā)展與項(xiàng)目地塊的關(guān)系，認(rèn) 識(shí)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件， 客觀全面的認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Α?原則： 客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。 研究方法： 以事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測(cè)。 研究?jī)?nèi)容： 1域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述 2總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與城市發(fā)展的關(guān)系） 3位條件及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系） 4大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)、高速路、交通樞紐、體育中 心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的

2、關(guān)系） 5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評(píng)價(jià)（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設(shè)、自然條件對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響） 調(diào)查方法： 一、資料收集：要求對(duì)方提供或需收集的資料 1年鑒 2統(tǒng)計(jì)年鑒 3建設(shè)年鑒 4房地產(chǎn)年鑒 5. 市志 6. 區(qū)域十五計(jì)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 7新近報(bào)批國(guó)務(wù)院的總體規(guī)劃 8項(xiàng)目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃 9項(xiàng)目周邊城市建設(shè)項(xiàng)目的文件和規(guī)劃 二、與權(quán)威人士訪談 1政府部門 2 規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)師 3建委、國(guó)土局部門干部 4管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部 5 要報(bào)社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者 6 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士 7 司主要樓盤的開發(fā)領(lǐng)導(dǎo) 2. 拿資料：樓書和宣傳資料； 3. 填寫樓盤

3、調(diào)查表，整理分析信息； 目的和結(jié)論：得出對(duì)樓盤整體開發(fā)水平的綜合評(píng)估，點(diǎn)評(píng)和對(duì)比分析代表當(dāng)?shù)剌^高開發(fā)水平 的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。 供應(yīng)樓盤成交情況 方法：現(xiàn)場(chǎng)詢問售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析： 1代表性樓盤成交率； 2. 各面積段戶型成交率； 3. 買家特征和購(gòu)買特征； 目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、戶型、產(chǎn)品特征市場(chǎng)接受情況。 （二）消費(fèi)者調(diào)查 方法： 1. 研究項(xiàng)目幾個(gè)輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費(fèi)水平、 職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。 通過相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解 2. 可比性樓盤購(gòu)買者調(diào)查，通過對(duì)可對(duì)比樓盤

4、客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特 征； 3問卷調(diào)查，通過以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。 1）當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過的消費(fèi)者需求調(diào)查資料； 2）如甲方有相關(guān)資源，通過問卷形式了解消費(fèi)者需求； 3）如甲方有客戶資源，對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查或訪談； 目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注 點(diǎn)。 對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討 項(xiàng)目資源分析 1. 地盤現(xiàn)狀分析 基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文 地下情況：文物、光纖電纜等 2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析 用地性質(zhì)：面積、開發(fā)凈用地面積 指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：退縮、預(yù)留等

5、要求 配套建設(shè)要求：如車庫(kù)、學(xué)校、幼兒園等 3. 周邊環(huán)境分析 自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀 人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價(jià)值 4. 地塊開發(fā)條件分析 用地條件：綠化、植被、平整情況 市政設(shè)施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊） 5. 城市功能分布及項(xiàng)目區(qū)位分析 城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局 城市規(guī)劃發(fā)展方向 項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)位價(jià)值分析 6項(xiàng)目市場(chǎng)資源分析（周邊資源、幅射圈） 項(xiàng)目可達(dá)性及預(yù)期影響范圍 服務(wù)半徑*公里以上市場(chǎng)資源 服務(wù)半徑*公里以下市場(chǎng)資源 （*根據(jù)城市規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)模及影響力綜合考慮而定） 7城市發(fā)展相關(guān)因素分析 城市規(guī)劃發(fā)展方向 土地

6、供應(yīng)及房地產(chǎn)發(fā)展主要區(qū)域 城市重大市政設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè) 項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告框架： 第一篇：態(tài)勢(shì)分析 、 城市（區(qū)）概況 (- ）人文、地理及交通條件 1. 區(qū)域位置 2. 區(qū)域交通狀況 3. 行政劃分及隸屬關(guān)系 4. 人口狀況（包含數(shù)量及人口組成） （二 ：）歷史沿革（文化屬性等） （三 二）區(qū)域?qū)傩约拔磥戆l(fā)展定位（參見城市發(fā)展定位） （四）空間布局及規(guī)劃 1. 間布局概述 2. 體發(fā)展節(jié)奏 （五）城市（區(qū)）城市建設(shè)及公共事業(yè) （六）綜合實(shí)力分析 （七）總結(jié) 二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及人民生活 （一）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 3 固定資產(chǎn)投資 （二）人民生活 1. 城市居民人均可支配收

7、入（或人均 GDP ） 2. 恩格爾系數(shù) 3. 居民儲(chǔ)蓄 4人均居住面積 三、態(tài)勢(shì)綜述 第二篇：市場(chǎng)分析 、城市的房地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述 對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討 專業(yè)園地 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （一 ）房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù) 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 2. 施工和空置狀況 3. 銷售現(xiàn)狀 （二 1）市場(chǎng)現(xiàn)狀 （三 1）市場(chǎng)分區(qū)研究 1. 中心區(qū) 2. 中心城區(qū) 3. 新區(qū) 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 第三篇、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與可比性典型項(xiàng)目市場(chǎng)分析 、 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 1. 樓盤列舉分析 2. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)與本項(xiàng)目初步定位的分析對(duì)比表 、 可比性典型項(xiàng)目分析 1. 樓盤列舉分析 2. 可比性典型物業(yè)與本項(xiàng)目初步定位的分

8、析對(duì)比表 第四篇：項(xiàng)目分析 、 項(xiàng)目概述 （二 1）項(xiàng)目由來 1. 一性 2. 它性 （三 1）項(xiàng)目定位 1. 功能定位 2. 產(chǎn)業(yè)定位 3. 形象定位 4. 規(guī)劃定位 （四） 項(xiàng)目開發(fā)思路簡(jiǎn)述 對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討 專業(yè)園地 二、項(xiàng)目SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) 1政策理解（城市化） 2 市場(chǎng)容量（東北、長(zhǎng)春城市化發(fā)展、長(zhǎng)春市、綠園區(qū)居住政策等） 3 周邊環(huán)境、業(yè)態(tài) 4. 市場(chǎng)判斷 尤勢(shì)整合 （二）劣勢(shì) 1項(xiàng)目瓶頸 2. 土地狀況與問題 3. 不可預(yù)測(cè)的市場(chǎng)因素 劣勢(shì)對(duì)策 （三）機(jī)會(huì) 1. 項(xiàng)目的差異性定位 2. 市場(chǎng)空間（消費(fèi)需求） 3. 可能贏得的政策支持 4. 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略 機(jī)會(huì)利用 （四）風(fēng)險(xiǎn) 1. 土地風(fēng)險(xiǎn) 2. 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng) 3. 資金壓力 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 三、資源優(yōu)勢(shì) 1. 企業(yè)優(yōu)勢(shì) 2. 府資源 3. 人力資源 4. 信貸資源 5. 傳媒資源 6. 專業(yè)園地 對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討 其它可利用資源 四、項(xiàng)目分析結(jié)論 第五篇：項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目檔次定位 二、項(xiàng)目物業(yè)定位 三、項(xiàng)目客戶群定位 四、項(xiàng)目形象定位 五、項(xiàng)目命名 六、項(xiàng)目戶型定位 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 第六篇：項(xiàng)目發(fā)展建議 一、項(xiàng)目開發(fā)思路 二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 三、建筑風(fēng)格、外立面、