北京龍湖滟瀾山產(chǎn)品及營銷分析報告

1、龍湖龍湖滟瀾山滟瀾山 pppp綱要綱要: : 項目檔案 項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略 2007年7月21日，龍湖滟瀾山正式對外開放，當(dāng)日超過1500人來到 現(xiàn)場參觀。純粹的建筑風(fēng)格、舒適的戶型空間、精致的園林景觀、體 貼的物業(yè)服務(wù)，龍湖滟瀾山以品質(zhì)贏得了專家媒體、業(yè)界同行和置業(yè) 者的高度好評。2007年9月1日，龍湖滟瀾山正式開盤，這是龍湖地產(chǎn) 在北京的第一個別墅樓盤。由此創(chuàng)下北京別墅市場開盤數(shù)量最大；銷 售套數(shù)最多；銷售金額最高三大樓市紀(jì)錄。 物業(yè)類型：別墅 建筑類別：聯(lián)排 占地面積：240000平方米 建筑面積：108000平方米 容 積 率：0.67 綠 化 率

2、：32% 裝修狀況：毛坯 總 戶 數(shù)：共430棟 均 價：均價26000元/平方米 開盤時間：2007-09-01 入住時間：2009-03-01 項目位置：順義溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米 開 發(fā) 商：北京龍湖置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計單位：美國bassnian住宅設(shè)計事務(wù)所 項目檔案項目檔案 項目地處順義區(qū)后沙峪溫榆河畔的中央別墅區(qū)內(nèi)。歷經(jīng)十余年的發(fā)展， 北京中央別墅區(qū)已經(jīng)成為一個極具國際人文與高尚品位的生活住區(qū)，與 國際化生活一體的教育、醫(yī)療、生活休閑配套成熟齊備，是北京公認(rèn)的 國際富人區(qū)。 項目西距京承高速后沙峪出口1500米,東距京順路3公里,與北京市區(qū)聯(lián) 系極為快捷

3、,到首都機(jī)場僅15分鐘車程.2006至2008年將竣工的李天路、機(jī) 場第二快速路、機(jī)場北線快速路、東北六環(huán)路及北清路東延路段將進(jìn)一 步改善地塊交通環(huán)境.機(jī)場快速軌道有望2008年建成.其中北清路東延與機(jī) 場北線快速路將加強(qiáng)本區(qū)域與東西部區(qū)域的直接聯(lián)系；機(jī)場快速路與機(jī) 場第二專線將加強(qiáng)本區(qū)域與南北部區(qū)域直接聯(lián)系。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 龍湖滟瀾山別墅以打造符合北方氣候和生活氛圍的精致園 林景觀建筑，表達(dá)了對地域本

4、身的尊重，也是對業(yè)主和城市 的一種態(tài)度。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 開發(fā)理念開發(fā)理念 突破了傳統(tǒng)聯(lián)排私密性差的特點(diǎn)，以家庭舒適感為設(shè)計前提， 純粹的臺地式地中海風(fēng)格園區(qū)，打造北京高端住宅的典范。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 主要針對人群外籍駐華工作人員、cbd企業(yè) 領(lǐng)袖、外籍高管、歸國創(chuàng)業(yè)人員、新生代金 融新貴、高科技精英等。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計

5、分析 目標(biāo)客戶群定位 增加私密性增加私密性 為了滿足業(yè)主尊貴感受，龍湖地產(chǎn)在做園林景觀時，盡可能地把私家的 庭院做大，通過植物的遮攔使人的視線自然而然地落在枝葉繁茂的樹木上， 保證戶與戶不會形成對視。 置身景觀環(huán)境置身景觀環(huán)境 通過空間的塑造和材質(zhì)的處理，人們置身于景觀環(huán)境中，將能夠體會到 主線園林概念里許多細(xì)節(jié)的三維的變化和處理。 統(tǒng)一的私家園林與公共園林 為了使整個園區(qū)景致協(xié)調(diào)，在每一戶外精心設(shè)計了各種主題的園林景觀， 并且以層次豐富的綠植為業(yè)主巧妙地圍合出一片自己的空間，從私家花園 到公共園區(qū)，和諧統(tǒng)一。 公共部分面積后期將由龍湖物業(yè)統(tǒng)一維護(hù)。因此這部分景觀面積，事實上 是居者對公共園林

6、的私家占有，其價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純的大面積私家園林。 人車分流人車分流 通常情況下，別墅的買家認(rèn)為，購買別墅的優(yōu)勢之一在于擁有自己車庫 或地上停車位。然而，這一觀點(diǎn)在滟瀾山也有了不同的詮釋。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 建筑設(shè)計方面，龍湖以它十余年的開發(fā)經(jīng)驗，將產(chǎn)品優(yōu)勢 發(fā)揮到了極致。滟瀾山是聯(lián)排別墅，在中央別墅區(qū)，并不容 易得到客戶的認(rèn)可，原因是聯(lián)排的密度較高、私密性較差， 且外觀看起來類似矮層板樓，

7、品質(zhì)感不高。然而無論從任何 一角度審視龍湖滟瀾山的建筑，都更像大獨(dú)棟，建筑的品質(zhì) 感非常突出。建筑與建筑之間，通過對景觀工程師巧奪天工 的營造，很好地解決了私密性的問題。站在每一個房間的窗 前、陽臺上望出去，處處都是滿眼的綠意和對面鄰居家優(yōu)美 的建筑。 龍湖滟瀾山突破了傳統(tǒng)聯(lián)排私密性差的特點(diǎn)，以家庭舒適 感為設(shè)計前提，做到了五個臥室四戶朝陽與分層布局。 平地起建三層回填一層的設(shè)計，讓每套別墅均有90-160不 等的底層贈送空間，不僅可享有獨(dú)棟同樣的品質(zhì)感又從技術(shù) 上徹底解決了地下層雨水倒灌的弊病。 中西廚操作臺的分別設(shè)立、家庭廳的附設(shè)等。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項

8、目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 建筑設(shè)計建筑設(shè)計 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 龍湖一向以獨(dú)特的園林景觀打造能力享譽(yù)業(yè)界。而在北京的別墅項目 大都以建筑為重點(diǎn)，園林景觀只是附庸。龍湖卻反其道而行，

9、不惜重金 打造精致園林。園林景觀也成為龍湖滟瀾山的核心力量所在。 全冠移植全冠移植 所有的樹木和花卉都沒有進(jìn)行任何多余的修剪，全冠移植讓樹木保持 原始姿態(tài)，一輛卡車跑遍大半個中國只能運(yùn)回一棵樹；為了保證全冠移 植的樹木能保證存活，龍湖地產(chǎn)特意為每株樹木量身定做了巨型板箱， 以在運(yùn)輸途中保證樹木的主根系不受損害。 樹陣成熟樹陣成熟 為了保證樹陣的成熟統(tǒng)一，龍湖在華北、東北等地廣泛尋覓，所選擇 的銀杏樹均為高度10米以上，樹圍30公分以上，樹齡50年以上； 稀有樹種稀有樹種 滟瀾山園區(qū)入口種植了兩棵高6米、冠幅6米、年齡300年以上的西府海 棠，這種名貴樹木在北京任何一個樓盤都沒有，而在古代也專用

10、于皇家 園林。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 園林設(shè)計 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 四季景色四季景色 為了讓四季的園林景色不同，龍湖的設(shè)計師在植物種類、高矮的選 擇和搭配上也非常考究，還專門建立了溫室苗圃提前孕育花草。 溪谷景觀溪谷景觀 在水資源極其稀缺的北京，小區(qū)中如果有一條河那是十分的奢侈， 為了讓業(yè)主能感受親水的樂趣，龍湖在滟瀾山項目中還打造了一條300 多米長貫穿整個園區(qū)的溪谷景觀。 景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系 園藝、花匠的工作只是景觀

11、設(shè)計的局部，花花草草也只是景觀的一 部分而已，而景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計的核心所在。為了關(guān)照到 北京本地的氣候條件，以及居住者的生活習(xí)慣、行為方式、文化需求， 龍湖滟瀾山創(chuàng)造景觀空間為人所使用，60%以上的社區(qū)空間都被綠地 所覆蓋，而以地被、小花灌木、小灌木、大花灌木以及喬木組成的錯 落有致的園林景觀，讓居住于此的業(yè)主可以時刻感受到滿眼綠意。 龍湖滟瀾山的造園手法已足以領(lǐng)袖北京樓市，而在成就別墅園林首 位的同時，也必將引發(fā)別墅大規(guī)模的“造園”運(yùn)動。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項

12、目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 戶型設(shè)計 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推

13、廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 龍湖滟瀾山以園林先行，為居住者拉近未來生命體驗的做 法，讓業(yè)主在體會完美生活空間的同時，還可享受到項目升 值帶來的利好。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目

14、開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 競爭策略競爭策略 在龍湖滟瀾山的樣板房里，累了可以隨時坐臥；熱了、渴了可以 隨時打開冰箱，里面有早已準(zhǔn)備好的冰鎮(zhèn)礦泉水和濕毛巾；在兒童 房里，小孩子們興奮不已，抱著玩具遲遲不愿離開細(xì)節(jié)，讓這 里有家的感覺，讓業(yè)主與客戶能夠親身體驗到在龍湖的生活，打破 傳統(tǒng)樣板房的局限與冰冷。龍湖的體驗式營銷手段并不是首次運(yùn)用， 但是卻再次獲得了業(yè)主、客戶、媒體以及業(yè)界的高度認(rèn)同。 據(jù)統(tǒng)計，僅開放日兩天，龍湖滟瀾山接待客戶就達(dá)1500余組，開 放日后第一天業(yè)內(nèi)市調(diào)人員就達(dá)12組。此后的這段時間，每日的來 訪量也熱度不減，自曝家門的“專業(yè)踩盤團(tuán)”每天均達(dá)到6組以上， 這在北京的

15、別墅市場可謂盛況空前，滟瀾山尚未開盤，似乎就已經(jīng) 成了京城別墅市場爭相學(xué)習(xí)的對象。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項目開發(fā)策略項目開發(fā)策略 產(chǎn)品設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計分析 體驗式營銷 龍湖滟瀾山從細(xì)節(jié)入手，突出龍湖地產(chǎn)“善待人一生”的企業(yè) 理念，長期穩(wěn)健的客戶積累，體貼溫馨的市場口碑，決定項目的 成敗。 為了絕對保證鋪貼的質(zhì)量，龍湖地產(chǎn)要求對鋪磚工人實行的每 鋪1平方米必須休息的硬性規(guī)定。 遠(yuǎn)在北京的龍湖滟瀾山，得到了眾多龍湖老業(yè)主的追捧，并甘 心成為龍湖的業(yè)務(wù)置業(yè)顧問。讓業(yè)主自發(fā)形成凝聚力很強(qiáng)的團(tuán)體 是一件非常不容易的事情，但龍湖做到了70000多人的“龍民 部落”已成形，“龍民”這一稱謂開始流行。 三度榮膺全國住宅用戶滿意度測評第一名的龍湖物業(yè)管理， 懷抱“善待你一生”的不變理想與業(yè)主共同打造理想家園。 營銷推廣策略營銷推廣策略 項目區(qū)位分析項目區(qū)位分析 項