商業(yè)大廈物業(yè)管理方案

1、商業(yè)大廈（商場）物業(yè)管理方案介紹早期介入工作方案和接管驗收管理方案商業(yè)大廈（商場）的物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶 入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、 財務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應(yīng)根 據(jù)各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑 安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管 理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì) 量，節(jié)約成本。根據(jù)某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：1、工作

2、內(nèi)容：（ 1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計；建筑設(shè)計和選材；環(huán)境整體設(shè)計；標識系統(tǒng)的設(shè)計、配置；綠化設(shè)計；其它公建配套設(shè)施配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設(shè)施配置；安全監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設(shè)備配置、選型；隱蔽工程施工。2、管理措施（ 1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要 求，維護租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)

3、管理，特制訂大廈接管驗收方案。1、管理內(nèi)容：（ 1）了解接管物業(yè)的基本情況；（ 2）編制物業(yè)接管驗收計劃，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安 排；（ 3）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業(yè)進行 現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在物業(yè)交接驗收表上，同時要求施工單 位對驗收中存在的問題限期整改；（ 4）與開發(fā)、施工單位一起，對大廈物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的 要求和標準；（ 5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行大廈物業(yè)交接核對、接收各類房屋和鑰 匙，核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； 核對、接收各類標識。2、管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責大廈的接

4、管驗收工作；（ 2）制定接管驗收規(guī)程；（ 3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序；（4）提高對接管驗收重要性的認識；（ 5）實事求是地開展接管驗收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對 于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定 如下方案：1、管理內(nèi)容：（ 1）在租戶領(lǐng)房前將所有資料準備齊全。（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（ 4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費用

5、。（ 5）陪同租戶驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題 經(jīng)租戶確認后，填入租戶驗收交接表。（ 6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與租戶約定時間，及時解決。2、管理措施：（ 1）制定租戶領(lǐng)房程序；2）策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案；（ 3）按照租戶領(lǐng)房程序，安排工作流程；（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（ 5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。四、保安管理方案在大廈管理中，應(yīng)當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進 設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業(yè)和租戶的安全，這是一項很重要 的工作，最為廣大租戶所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時全 天候管理方案。

6、1、管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩 序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、租戶安全的行為。門崗的任務(wù)：a. 禮儀服務(wù)（向租戶行舉手禮或注目禮）；b. 維護出入口的交通秩序；c. 對外來車輛和人員進行驗證和換證；d. 制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈；e. 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；f. 遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。g. 為租戶提供便利性服務(wù)。巡邏崗的任務(wù)：a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；b. 巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；c. 對大廈內(nèi)的可疑人員進行檢查防范；d .大廈安全檢查；e.

7、裝修戶的安全檢查；f. 防范和處理各類治安案件；g. 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。（ 2）技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施 24小時 監(jiān)控，確保大廈安全。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并及時通知值班保安 就地處理。值班保安接到治安報警，迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān) 控員作詳細記錄，留檔備查。2、管理措施：（ 1）實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸 實施，以增強保安人員的工作責任心。（2）強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高保安人員 的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于 4

8、次會操。（ 3）加強保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文 明，舉止得當。（ 4）嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及 時清除。消防管理方案和清潔綠化方案五、消防管理方案某廣場是高層樓宇，消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的 要求，并結(jié)合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命 財產(chǎn)安全。1、管理內(nèi)容：（ 1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（ 2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強大廈裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；（ 6）防止電器短路

9、、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。2、管理措施：（ 1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落 實，檢查落實；（ 2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演 習；（4）定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；（ 5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警六、清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是大廈內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個大廈的形象，也是測

10、定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（ 1）綠化養(yǎng)護： 綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作；定期（每年 8 月、 11月）修剪草坪， 使其生長茂盛，平整美觀。（ 2）大廈室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置；（ 3）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無 異味、無破損。綠化區(qū)域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物，清潔大廈所有設(shè)施（含各種標志 牌）

11、，隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對 照明設(shè)施進行擦拭，定期清洗外墻面。地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗 地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明 系統(tǒng)，天花及管道外除塵。垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地 面；每月對垃圾房消毒二次。大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身 表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、 門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，

12、電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階（含踢 腳線）每天保潔一次，樓梯燈開關(guān)、樓道應(yīng)急燈燈罩每周保潔二次。電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、 滅火器；每季清潔天花板及照明部件。電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清 潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進 行清潔。消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設(shè)施；每周清潔墻身；每月大清洗。各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調(diào)機房、電梯機房、消監(jiān)控中 心、供配電房、設(shè)備維修房等地面（日常清潔由各功能房工作人員負責）。洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線

13、、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡 面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛(wèi)生香，小便斗放置衛(wèi)生球；每月擦 拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內(nèi)的設(shè)施，拂去天花板上的 灰塵。外墻：定期清洗。2、管理措施：（ 1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓，提高員工素質(zhì)，增強專業(yè) 技能；（ 4）以“三查”形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查（ “三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經(jīng)理抽查）；（5）抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、 標識齊全、言行文明。房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案和財務(wù)管理方案七、房屋、設(shè)

14、施設(shè)備管理方案房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效 果和物業(yè)的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：1、管理內(nèi)容：（ 1）房屋公共部位維護管理：根據(jù)交房進度，大廈內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空關(guān)房。租戶已領(lǐng)房：a. 辦公樓：房屋交付時，管理處應(yīng)及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約，書面告知裝修管理 規(guī)定，督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù)，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任 何設(shè)施設(shè)備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應(yīng)根據(jù)租戶裝修進度，采取保 護性措施，以確保房屋質(zhì)量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好 智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各類公共管線設(shè)施。裝修垃圾實行袋裝化管理

15、，統(tǒng)一 時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結(jié)束后，應(yīng)注重房屋公 共部位的養(yǎng)護和修繕。b. 商場：裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路 接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和 外墻立面的管理，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修。c. 空關(guān)房：空關(guān)房（含租戶托管房）移交后，管理部應(yīng)每月通風打掃一次，并對房屋 和設(shè)施全面檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表），對發(fā)現(xiàn)的問 題，或盡快處理，或及時報告開發(fā)商，并督促其予以解決。（ 2）設(shè)備設(shè)施維護：電梯在裝修期間實行保護性管理；大廈內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應(yīng)經(jīng)常進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修，要按不

16、同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護；公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次；水泵房、中央空調(diào)機房、鍋爐房每天巡查兩次； 電梯機房設(shè)備，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； 消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；供配電房設(shè)備每天巡查一次，每周檢查一次；消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護；電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；租戶自用水電設(shè)施的維修，應(yīng)按規(guī)定填寫有償服務(wù)聯(lián)系單，確保維修及時率與合格率。2、管理措施：（ 1）制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程；（ 2）維修人員持證上崗，操作規(guī)范，維修及時；（3）抓好維修人員技術(shù)培訓，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（

17、4）建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；（5）加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；（6）加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態(tài)。八、財務(wù)管理方案財務(wù)管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一，財務(wù)管理目標要求在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。1、管理內(nèi)容：（1）加強現(xiàn)金收支管理；（2）搞好財務(wù)核算；（ 3）財務(wù)收支狀況每年公布一次；（ 4）做好年度預(yù)算和決算工作；（5）認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；（6）及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。2、管理措施：（1）根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；（

18、 2）財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；（ 3）抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（ 4）加強成本控制；（ 5）加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案九、質(zhì)量管理方案導入IS09000質(zhì)量體系標準，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，有助于實現(xiàn)既定的質(zhì) 量目標。1、管理內(nèi)容：（1）按照IS09000質(zhì)量體系標準，制定大廈質(zhì)量工作計劃；（ 2）實施所制訂的工作計劃和措施；（3）對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；（4）根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓。2、管理措施：（1）抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作；（ 2）制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 十、人力資源管理方案 一流的物業(yè)必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質(zhì)的管理人才和 專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質(zhì)量，提高物業(yè) 管理的水平，具有十分重要的意義。1、管理內(nèi)容：（1）按照合理的人才結(jié)構(gòu)配置各類人才；（2）任人唯賢，量材錄用；（3）開展業(yè)務(wù)培訓，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；（ 4）進行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。2、管理措施：（ 1）制定崗位職責，做到責、權(quán)、利分明；（ 2）建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；（ 3）加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為租戶服務(wù)的觀念