土地價(jià)值評(píng)估作業(yè)模板

1、南寧北湖路GC2010-077地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告目 錄1宗地基本概況11.1宗地基本情況11.2宗地所屬區(qū)域概況12資源稟賦條件分析23市場(chǎng)條件環(huán)境分析33.1城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境33.2房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境43.3仙葫片區(qū)塘區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析73.4典型案例分析84宗地土地評(píng)估104.1宗地技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)104.2宗地土地價(jià)值評(píng)估101 宗地基本概況1.1 宗地基本情況宗地位于五合大道南側(cè)（如圖12所示），土地批準(zhǔn)用途為城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售用地；土地使用年限為：城鎮(zhèn)住宅用地70年、批發(fā)零售用地40年；地塊實(shí)際用地面積為75301.61（折合112.952畝），建筑密度1.5且2.0，建筑密度2

2、5%且30%，綠地率35%且40%。根據(jù)主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及初步的規(guī)劃構(gòu)思，項(xiàng)目擬建設(shè)總建筑面積為15.6萬(wàn)，其中：住宅14.31萬(wàn)（包含廉租房0.75萬(wàn)），底層商業(yè)0.75萬(wàn)。1.2 宗地所屬區(qū)域概況南寧市仙葫片區(qū)是南寧城市規(guī)劃中一個(gè)全新的城市綜合服務(wù)、花園式居住新區(qū)和文教基地，是邕江以北、柳南高速以南圍合起來(lái)的一個(gè)遼闊區(qū)域，總面積46平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)人，新區(qū)著力打造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居以及具有濃厚文教特色的城市新區(qū)。宗地地處仙葫片區(qū)五合大學(xué)城內(nèi)，為各類高校所環(huán)繞；待五合大學(xué)城建成后，該區(qū)域?qū)⒊蔀槟蠈幨兄匾木幼^(qū)及教學(xué)基地。圖11 仙葫片區(qū)功能分區(qū)示意圖2 資源稟賦條件分析l 宗地

3、地處仙葫片區(qū)五合大學(xué)城內(nèi)。五合大學(xué)建成后將成為南寧重要的文教基地，具有極高的居住及休閑生活價(jià)值，因此該地塊的地段價(jià)值彌足珍貴、與日俱增。l 宗地地塊緊挨著仙葫片區(qū)交通主干道五合大道，交通便利，隨著仙葫片區(qū)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)一步深入，人氣的進(jìn)一步積聚，地塊核心居住價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。l 地塊實(shí)際用地面積約為112.952畝，容積率2.0，屬于南寧市今年出讓的居住用地中為數(shù)不多的低容積率地塊，具備打造高端樓盤的潛力。圖21 地塊位置圖3 市場(chǎng)條件環(huán)境分析3.1 城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境2007年以來(lái)，在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展的大環(huán)境下，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)保持著平穩(wěn)、快速的增長(zhǎng)，城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大、擴(kuò)能，城市

4、化進(jìn)程進(jìn)一步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化等，這都將為南寧產(chǎn)業(yè)的多元化，以及投資、消費(fèi)、居住等環(huán)境得到大幅改善，提供經(jīng)濟(jì)夯實(shí)的基礎(chǔ)。表31 2006-2010年南寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況2006年2007年2008年2009年2010年上半年GDP(億元)870.151069.011316.211492.38801.8固定資產(chǎn)投資（億元）447.22560.22693.441043.91592.42社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）435.51515.62631.68757.01418.21城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）109381259714446162549276數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧統(tǒng)計(jì)局，寶資通整理從上表來(lái)看，南寧各項(xiàng)社

5、會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都運(yùn)行良好，其中GDP每年以15%的速度穩(wěn)健遞增；固定資產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率保持著兩位數(shù)，特別是2009年增長(zhǎng)率高達(dá)50%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，為18%左右；反映出南寧消費(fèi)市場(chǎng)有待進(jìn)一步培育和提高；城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)速度緩慢，但絕對(duì)量較大，且在逐年增加中，反映人民生活水平在不斷的提升。 3.2 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境3.2.1 房地產(chǎn)投資額分析圖31 南寧市房地產(chǎn)投資與固定政策占比數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧統(tǒng)計(jì)局，寶資通整理從上圖分析來(lái)看，房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資均保持著穩(wěn)健、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；從歷年來(lái)看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資呈逐年減少，雖然2010年上半年房地產(chǎn)投資額占比為22.62%，

6、但投資總體仍保持著20%以上的固定資產(chǎn)份額，這反映出房地產(chǎn)行業(yè)仍是南寧城市的主要投資開發(fā)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要引擎因素之一，以及通過(guò)兩者投資占比衡量南寧城市投資的狀況是否健康良好運(yùn)營(yíng)。3.2.2 商品房市場(chǎng)消化分析圖32 2008-2010年上半年南寧住宅市場(chǎng)供求變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧房產(chǎn)局、南寧綠城人居網(wǎng)、寶資通整理從市場(chǎng)消化系數(shù)來(lái)看，市場(chǎng)消化系數(shù)越小，則反映出市場(chǎng)活躍水平的程度高，其消化能力就越強(qiáng)，反之亦然。從圖1-2方向來(lái)看，2010年市場(chǎng)消化系數(shù)為1.31，遠(yuǎn)大于1。表明：今年在2009年市場(chǎng)火爆的基礎(chǔ)上，致使了南寧市新增商品房放量較多，成交量在今年“新政”影響下減少，目前市場(chǎng)觀望濃厚、去化

7、效果不是很明朗。3.2.3 商品房投入與產(chǎn)出分析圖33 商品房銷售額與開發(fā)投資額之比圖33顯示，南寧商品房市場(chǎng)銷售額總體呈上漲的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。從商品房銷售投資比來(lái)看，其系數(shù)越高，則反映出房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益程度高、活躍，其回籠資金就越強(qiáng)，以及投資規(guī)模效益、開工、竣工面積的效能則較高，反之亦然。從圖3-3可以看出，2010年上半年商品房銷售投資比為0.98，基本兩者持平，反映出南寧市場(chǎng)雖受“新政”影響的大環(huán)境下，但商品房投入與產(chǎn)出表現(xiàn)較為良好，市場(chǎng)總體運(yùn)營(yíng)健康，同時(shí)有待進(jìn)一步培育市場(chǎng)。3.2.4 商品房?jī)r(jià)格表現(xiàn)分析圖34 南寧城市商品房銷售均價(jià)及增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧統(tǒng)計(jì)局，寶資通整理南寧城

8、市的商品房售價(jià)總體呈穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但增速不穩(wěn)定、增幅波動(dòng)較大。2010年上半年商品房售價(jià)達(dá)5505元/平米，比2009年末增長(zhǎng)20.8%，房?jī)r(jià)增速過(guò)快。3.3 仙葫片區(qū)塘區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析3.3.1 2009年仙葫片區(qū)價(jià)格分析圖35 2009年仙葫片區(qū)住宅銷售價(jià)格及增幅數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧綠城人居網(wǎng)、寶資通整理根據(jù)綠城人居網(wǎng)2009年年度報(bào)告，仙葫片區(qū)住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)一個(gè)總體上升的態(tài)勢(shì)，上漲較為穩(wěn)定。3.3.2 2010年仙葫片區(qū)住宅典型樓盤表現(xiàn)情況圖36 仙葫片區(qū)典型樓盤2010年表現(xiàn)仙葫片區(qū)目前在售的典型樓盤為天池山與聯(lián)發(fā)尚品。這兩個(gè)樓盤在2009年末至2010年5月呈現(xiàn)整體快速上漲趨勢(shì)。20

9、10年5月國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，這兩個(gè)樓盤的價(jià)格開始出現(xiàn)滯漲，聯(lián)發(fā)尚品均價(jià)保持在5400元左右，天池山保持在5600元左右。3.4 典型案例分析 1） 聯(lián)發(fā)尚品圖37 聯(lián)發(fā)尚品效果圖聯(lián)發(fā)尚品項(xiàng)目位于仙葫片區(qū)東側(cè)，為仙葫片區(qū)典型住宅樓盤之一，是一個(gè)集多種住宅物業(yè)類型為一體的中型住宅項(xiàng)目。l 項(xiàng)目概況a) 位置：青秀仙葫開發(fā)區(qū)宏達(dá)路7號(hào)；b) 規(guī)模：總占地:208畝，容積率：2.05，總建筑面積32萬(wàn)；戶型與車位配比：2424/1797；c) 配套：項(xiàng)目自身配有商鋪和休閑會(huì)所等設(shè)施。l 產(chǎn)品特征項(xiàng)目的產(chǎn)品主要分為：多層、高層、別墅皆有；其主力戶型為80-210的普通住宅，其中二房和三房戶型較受

10、客戶熱捧，主要購(gòu)買客群為鳳嶺板塊的溢出客戶和青年置業(yè)者。2）天池山圖38 天池山效果圖天池山位于仙葫片區(qū)中段，與聯(lián)發(fā)尚品同為仙葫片區(qū)典型住宅樓盤之一，是一個(gè)多層、高層、小高層為主的大型住宅項(xiàng)目。l 項(xiàng)目概況a) 位置：青秀仙葫大道中段；b) 規(guī)模：總占地: 531.9畝，容積率：1.51，總建筑面積:60萬(wàn)；戶型與車位配比：4000/3499；c) 配套：項(xiàng)目自身配有商鋪和各類休閑設(shè)施。l 產(chǎn)品特征該項(xiàng)目主要由多層、小高層、高層三種形態(tài)樓棟組成。其中，項(xiàng)目戶型主要分為：100-125的三房；130-190的四房。 主要購(gòu)買群體為鳳嶺板塊的溢出客戶和多口之家。4 宗地土地評(píng)估4.1 宗地技術(shù)經(jīng)濟(jì)

11、指標(biāo)根據(jù)GC2010-077地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)設(shè)定如下：.表41 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值計(jì)量單位備注規(guī)劃用地面積75301.61 規(guī)劃條件給定規(guī)劃凈用地面積75301.61 規(guī)劃條件給定 計(jì)入容積率總建筑面積 計(jì)容積率建筑面積地下面積 其中：住宅（11層） 住宅（11層）7500 公共廉租房商業(yè)7500 不計(jì)容積率總建筑面積53946 其中：地下室面積53946 主要為地下車位，按45/個(gè)計(jì)算容積率2 規(guī)劃條件最大值建筑密度30%規(guī)劃條件最大值綠化率40%規(guī)劃條件最大值機(jī)動(dòng)車停車位1499 個(gè)居?。?車位/100建筑面積商業(yè)：0.9車位/100建筑面積其中：地上

12、停車位242個(gè)占總停車位的20%地下停車位968個(gè)占總停車位的80%居住戶數(shù)1643戶其中：90360戶以戶均120計(jì)，占到住宅總面積30%901158戶以戶均90計(jì)，占到住宅總面積65%廉租房125戶以戶均60計(jì)，占到住宅總面積5%4.2 宗地土地價(jià)值評(píng)估4.2.1 土地估價(jià)原則本次估價(jià)在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則的前提下，結(jié)合估價(jià)目的，對(duì)受委托估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體遵循的基本原則有合法原則、替代原則、需求與供給原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、變動(dòng)原則和多種方法相結(jié)合的原則。4.2.2 估價(jià)方法選取估價(jià)方法的選擇按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中規(guī)定的土地估價(jià)方法，根據(jù)待估地塊土地使用特點(diǎn)和土地評(píng)估的規(guī)定，本地

13、塊地價(jià)評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合土地拍賣起始價(jià)，進(jìn)行加價(jià)分析，通過(guò)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估做到深度性綜合考量，降低評(píng)估值誤差。4.2.3 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估模型運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來(lái)確定宗地的限價(jià)，其基本思路為：研究待估宗地基本情況選擇用地最佳開發(fā)方式設(shè)定土地的拍賣價(jià)格估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格估算前期費(fèi)、建筑費(fèi)、利息、稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的利潤(rùn)計(jì)算圖41 評(píng)估方法操作流程圖4.2.4 項(xiàng)目投資估算表42 項(xiàng)目投資估算表費(fèi)用名稱單位造價(jià)工程量成本（萬(wàn)元）備注數(shù)量單位數(shù)量單位1前期費(fèi)用3583 1.11.4之和1.1土地勘探10元/7.5 萬(wàn)75 按10元/計(jì)算1.2設(shè)計(jì)費(fèi)60元/15.1 萬(wàn)904 按6

14、0元/1.3土方費(fèi)用暫不計(jì)，由修規(guī)方案定土方量1.4報(bào)建費(fèi)2605 1.4.11.4.15之和1.4.1城市配套費(fèi)3%31798 萬(wàn)元954 建安工程費(fèi)用的3%1.4.2規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)2元/15.1 萬(wàn)30 總建筑面積2元/1.4.3白蟻防治費(fèi)1.2元/15.1 萬(wàn)18 總建筑面積 2元/1.4.4勞保費(fèi)2%31798 萬(wàn)元636 建安工程費(fèi)用的2%1.4.5質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.18%31798 萬(wàn)元57 建安工程費(fèi)用的0.18%1.4.6墻改費(fèi)4.6元/15.1 萬(wàn)69 總建筑面積4.6元/1.4.7散裝水泥保證金0.6元/15.1 萬(wàn)9 總建筑面積0.6元/1.4.8工程招投標(biāo)代理費(fèi)0.25%3

15、1798 萬(wàn)元79 建安工程費(fèi)用的0.25%1.4.9農(nóng)民工工資保障金2%元/31798 萬(wàn)元636 建安工程費(fèi)用的2%，可退1.4.10施工圖審查費(fèi)2.5元/15.1 萬(wàn)38 總建筑面積2.5元/1.4.11環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)15 本項(xiàng)目暫定為15萬(wàn)元1.4.12產(chǎn)權(quán)測(cè)繪1.67元/15.1 萬(wàn)25 總建筑面積1.67元/1.4.13余泥排放費(fèi)1.5元/15.1 萬(wàn)23 總建筑面積1.5元/1.4.14氣象局防雷1元/15.1 萬(wàn)15 總建筑面積1元/計(jì)算1.4.15人防費(fèi)建人防，免繳2工程費(fèi)用35202 2.12.2之和2.1市政配套費(fèi)3404 2.1.13.1.2之和2.1.1硬地工程費(fèi)12

16、0元/2.3 萬(wàn)271 80元/，含道路、廣場(chǎng)，按可建設(shè)用地面積35估算2.1.2綠化工程費(fèi)240元/3.0 萬(wàn)723 120元/，含綠化、水體，按可建設(shè)用地面積35%計(jì)算2.1.3基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)160元/15.1 萬(wàn)2410 總建筑面積40元/，含給排水、供電、電信、電視工程2.2建安工程費(fèi)31798 2.212.2.4之和2.2.1 11F小高層（包含廉租房）1400元/14.3 萬(wàn)20034 建安成本以1400元/計(jì)算2.2.2底層商業(yè)1300元/0.8 萬(wàn)975 建安成本以1300元/計(jì)算2.2.3地下室2000元/5.4 萬(wàn)10789 建安成本以2000元/計(jì)算3項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用2042

17、 3.13.2之和3.1項(xiàng)目管理費(fèi)5%35202 萬(wàn)元1760 工程費(fèi)用的53.2項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)0.80%35202 萬(wàn)元282 工程費(fèi)用的0.84財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不計(jì)算5營(yíng)銷費(fèi)用3182 5.15.2之和5.1代理費(fèi)1.50%90922 萬(wàn)元1364 銷售額1.5%5.2推廣費(fèi)2%90922 萬(wàn)元1818 銷售額2%6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%3%38785 萬(wàn)元1164 前期費(fèi)用與工程費(fèi)用之和的3%7總投資45173 土地取得費(fèi)用未計(jì)入，16之和4.2.5 物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)l 住宅住宅價(jià)格主要參照項(xiàng)目周邊住宅商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格。目前，該地塊周邊具有相同或相近物業(yè)形態(tài)的在售樓盤主要為聯(lián)發(fā)尚品和天池山。圖42 仙葫片區(qū)

18、住宅典型樓盤價(jià)格我們選取南寧市擁有同類物業(yè)的項(xiàng)目作為參考，并通過(guò)對(duì)項(xiàng)目個(gè)別因素進(jìn)行打分，從項(xiàng)目商務(wù)產(chǎn)品品質(zhì)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力出發(fā)，以本項(xiàng)目為坐標(biāo)，對(duì)另外兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，如下表所示：表43 項(xiàng)目物業(yè)銷售價(jià)格修正表市場(chǎng)比較法項(xiàng)目名稱權(quán)重本項(xiàng)目聯(lián)發(fā)尚品天池山項(xiàng)目銷售價(jià)格（元/平米)住宅54005600交易時(shí)間修正售價(jià)時(shí)間0.20 1.00 0.80 0.70 小計(jì)0.20 0.20 0.16 0.14 區(qū)域因素修正位置0.10 0.60 0.80 0.80 市政配套0.10 0.60 1.00 0.80 交通0.10 1.00 1.00 0.80 景觀環(huán)境0.10 0.70 0.80 0.70 噪音0.

19、05 0.60 0.40 0.40 小計(jì)0.45 0.32 0.38 0.33 個(gè)別因素修正容積率0.10 0.80 0.80 1.00 規(guī)模0.20 0.60 0.80 1.00 多功能配套0.05 0.80 1.00 1.00 小計(jì)0.35 0.24 0.29 0.35 交易修正情況0.76 0.83 0.82 修正后住宅均價(jià)（元/平米）5067.41 通過(guò)市場(chǎng)比較法得到當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)的住宅均價(jià)為5067元/左右。經(jīng)過(guò)修正后，項(xiàng)目住宅物業(yè)未來(lái)預(yù)估銷售均價(jià)分高、中、低三檔，分別為：6500元/、6000元/、5500元/。l 底層商鋪本項(xiàng)目的底層商業(yè)物業(yè)并無(wú)可借鑒的售價(jià)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，底層商業(yè)的售

20、價(jià)介于當(dāng)?shù)刈≌鶅r(jià)的2-2.5倍之間，從而暫定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)在未來(lái)銷售價(jià)格分為高、中、低三檔，分別為15000元/、13000元/、11000元/。l 地下停車位通過(guò)對(duì)北湖片區(qū)周邊新建樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在售項(xiàng)目地下車位均價(jià)在815萬(wàn)元/個(gè)，依照此項(xiàng)值暫定本項(xiàng)目地下停車位在開發(fā)周期內(nèi)設(shè)立高、中、低三檔，分別為13萬(wàn)、11萬(wàn)、9萬(wàn)元/個(gè)的銷售價(jià)格。表44 項(xiàng)目物業(yè)銷售價(jià)格計(jì)劃表物業(yè)類型單位低中高住宅（11層）元550060006500商業(yè)元110001300015000車位元/個(gè)900004.2.6 物業(yè)銷售收入估算表45 項(xiàng)目物業(yè)銷售收入估算表物業(yè)類型單位低中高住宅（11層）萬(wàn)元74580 81

21、360 88140 商業(yè)萬(wàn)元8250 9750 11250 車位萬(wàn)元8092 9890 11688 合計(jì)萬(wàn)元90922 4.2.7 土地價(jià)值評(píng)估建議從2009年下半年至2010年10月份南寧土地交易情況來(lái)看，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆冷清趨暖的情況。以時(shí)間為區(qū)分：2009年下半年-2010年3月，土地市場(chǎng)極度火爆，每期的土地出讓價(jià)格溢價(jià)率至少為100%，最高已經(jīng)達(dá)到375%；2010年4月-8月，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)較為冷清局面，多幅地塊流拍；2010年9月至今，南寧土地市場(chǎng)供應(yīng)放量，市場(chǎng)呈回暖勢(shì)頭。僅僅一年時(shí)間，南寧土地市場(chǎng)即出現(xiàn)了大幅的波動(dòng)情況，存在不確定性較大。本地塊出讓起始價(jià)為126萬(wàn)元/畝，鑒于短期內(nèi)

22、南寧市波動(dòng)較大的情況，通過(guò)綜合考慮可售物業(yè)不同的銷售價(jià)格段及稅后利潤(rùn)率等指標(biāo)，對(duì)本地塊出讓價(jià)格進(jìn)行可行的價(jià)格建議。l 當(dāng)項(xiàng)目物業(yè)銷售均價(jià)處于評(píng)估低值時(shí)，項(xiàng)目土地價(jià)值對(duì)應(yīng)投資回報(bào)率如表46所示：表46 物業(yè)銷售均價(jià)低值時(shí)拍賣報(bào)價(jià)評(píng)估表起拍價(jià)（萬(wàn)元/畝）相對(duì)加價(jià)幅度溢價(jià)率土地出讓總價(jià)總投資額（萬(wàn)元）樓面地價(jià)稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)率12600%14232599749451563334.76%26.07%1391310.32%157006150110421831239.70%29.77%1763739.68%198806584813201505230.48%22.86%1921652.38

23、%216876772714401364226.86%20.14%2021060.32%228166890215151276124.69%18.52%當(dāng)預(yù)計(jì)項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)達(dá)為5500元/、底層商鋪銷售均價(jià)為11000元/、地下車庫(kù)銷售均價(jià)為90000元/個(gè)的銷售價(jià)格低值時(shí)，地塊拍賣最高報(bào)價(jià)建議不超過(guò)192萬(wàn)元/畝，此時(shí)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)率為20%，與行業(yè)平均利潤(rùn)率（行業(yè)平均利潤(rùn)率為20%）持平，若地塊拍賣最高報(bào)價(jià)高于190萬(wàn)元/畝時(shí)，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率低于行業(yè)平均利潤(rùn)率（行業(yè)平均利潤(rùn)率為20%），不如投資其他項(xiàng)目以期獲得更好的投資回報(bào)。l 當(dāng)項(xiàng)目物業(yè)銷售均價(jià)處于評(píng)估中值時(shí)，項(xiàng)目土地價(jià)值對(duì)應(yīng)投資回報(bào)率如

24、表47所示：表47 物業(yè)銷售均價(jià)中值時(shí)拍賣報(bào)價(jià)評(píng)估表起拍價(jià)（萬(wàn)元/畝）相對(duì)加價(jià)幅度溢價(jià)率土地出讓總價(jià)總投資額（萬(wàn)元）樓面地價(jià)稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)率12600%14232603279452036845.02%33.76%1765040%198806620013201761535.48%26.61%1921652.38%216876808014402052040.19%30.14%2263479.37%255277207416951752532.42%24.31%25327100.79%285777524618971514626.84%20.13%29064130.16%327567959221751