大廈前期物業(yè)管理邀標書

1、大廈前期物業(yè)管理邀標書目 錄一、“大廈”前期物業(yè)管理邀標書. 31.1 前 言. 31.2 標的. 31.3 物業(yè)概況. 31.4 物業(yè)服務(wù)與管理目標. 61.5 物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求. 61.6 房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金. 71.7 前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求. 71.8 投標文件的編制內(nèi)容和要求. 71.9 有關(guān)說明. 81.10 評標和決標. 91.11 簽定前期物業(yè)管理合同. 91.12 未盡事宜. 9二、“大廈”前期物業(yè)管理評標細則 112.1 評標原則. 112.2 計分方法. 112.3 評標項目. 11一、“大廈”前期物業(yè)管理邀標書1.1 前 言大廈（組團）位于市繁華

2、的商業(yè)軸心區(qū)南大街，北瀕風景區(qū)，東臨街。大廈（組團）由的樓宇組成，其建筑氣勢恢宏，風格獨特，集商業(yè)、辦公和豪華住宅于一身，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地公頃、總建筑面積萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的之濱，為江城又增添了一道絢麗的色彩。大廈（組團）由投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)，計劃于年7月交付使用。為了規(guī)范和加強物業(yè)管理市場，進一步體現(xiàn)物業(yè)的潛在價值，根據(jù)國家招投標法和市房產(chǎn)管理局“通房發(fā)（）號市貫徹前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法實施意見”文件精神，我們決定采用邀請招投標方式選聘物業(yè)管理公司實行區(qū)域一體化物業(yè)管理，此決定已呈報市物業(yè)管理處備案現(xiàn)邀請貴公

3、司參與投標，并希望你們仔細閱讀邀標書，編制投標文件，對招標書提出的要求和條件作出實質(zhì)性的響應(yīng)。1.2 標的大廈（組團）一體化物業(yè)管理1.3 物業(yè)概況1、名稱：大廈（組團）2、地理位置：本市街號。東接街，西臨，北面路。3、建筑設(shè)計：大廈（組團）由層的歐式建筑相擁組成，裙房12層均為單元式街面商業(yè)用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（套），4層以上均為住宅（）。4、面積 總占地面積： 萬平方米。 總建筑面積（地上部分）： 萬平方米。其中，住宅建筑面積 萬平方米。/P商業(yè)用房建筑面積 萬平方米。 辦公用房建筑面積 萬平方米。物業(yè)管理用房 萬平方米。公廁 萬平方米。 地下室面積： 萬平方米。其中，人

4、防面積 平方米。5、設(shè)備及其他配套設(shè)施 智能化工程：* 高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)將引入電訊寬帶網(wǎng)、有線電視寬帶網(wǎng)等，可向業(yè)主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務(wù)。* 安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)將有攝像、紅外線報警、實時監(jiān)控、可視樓宇對講機等子系統(tǒng)所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設(shè)帶云臺攝像機，地下車庫設(shè)云臺式攝像機，并能在中心控制室進行統(tǒng)一監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)治安異常情況；另外，還設(shè)有通過電話虛擬網(wǎng)的內(nèi)線實現(xiàn)住宅的防盜對講系統(tǒng)。* 消防滅火自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用集中報警形式。系統(tǒng)由一臺火災(zāi)報警控制器和多臺區(qū)域顯示器、手動報警按紐、多終端感煙探測器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控

5、制室設(shè)在一層。* 遠程傳抄系統(tǒng)：采用CBB型表戶外計量，將每一住戶的煤氣使用讀數(shù)通過采用電力線載波技術(shù)，傳輸?shù)綉敉庥嬃慷丝?，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。電表集中在四層抄表間，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。水表集中在各樓層管道井中，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。* 車庫管理系統(tǒng)：屬機電一體化計算機集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗讀器、電動欄桿、自動計價收銀機、泊位調(diào)度控制器、車牌識別器以及管理終端組成，對出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導、停車及收費（讀卡）、放行實行自動化管理。 電梯：承載力800Kg客運電梯9臺（含消防客梯1臺），其中住宅用8臺，辦公用1臺。 垃圾站：組團內(nèi)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)房。 出入口

6、：組團大廈主樓劃一封閉。住宅均設(shè)計有直接臨街的大堂出入口，位于西側(cè)，住戶從一樓大廳進入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護衛(wèi)管理并客觀形成高檔大堂式物業(yè)管理條件；辦公用房的主入口設(shè)在臨南大街的南樓北側(cè)，設(shè)有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；車庫出入口設(shè)在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設(shè)有二個摩托車、自行車出入口和四個人防出入口；6M寬的消防車道將整個組團兩座建筑環(huán)通。(5) 水電系統(tǒng)：* 整個組團分高、中、低三個區(qū)域形成供水系統(tǒng)。地下室三層為低區(qū)，五層十一層為中區(qū)，十二層十九層為高區(qū)。低區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)由變頻恒壓給水裝置供水，高區(qū)由屋頂水箱供水。地下室水

7、泵房內(nèi)設(shè)置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設(shè)置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。 高區(qū)生活水泵50DL8（Q9.016.2m3h，H106.484.8，N7.5千瓦，二用二備）；中區(qū)生活水泵50DL6（Q9.016.2m3h，H79.863.6，N5.5千瓦，三用一備）；以上數(shù)據(jù)供測算物業(yè)管理二次供水計價時參考。* 電力負荷以及供配電商鋪和物業(yè)管理部分用電設(shè)備總安裝容量約1062KW，計算容量683KVA，擬設(shè)400 KVA干式變壓器兩臺；住宅和辦公部分用電設(shè)備總安裝容量約1630KW，計算容量886KVA，擬設(shè)500 KVA干式變壓器兩臺；整個組團按一級用

8、電要求設(shè)計供電系統(tǒng)，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設(shè)兩個變電所，分別對商鋪和物業(yè)、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計的計量方式；住宅和辦公部分每戶設(shè)直接外表。高壓配電采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓采用抽屜柜。(6) 綠化：組團內(nèi)綠化率%，綠化面積萬M2。(7) 車輛：組團地上部分設(shè)有少量汽車位，在北樓廣場和南大街步行道一側(cè)設(shè)置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機動車庫。預(yù)計車輛容積量為汽車輛（其中地下輛、地上輛），摩托車輛，自行車輛。1.4 物業(yè)服務(wù)與管理目標1、采用先進管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務(wù)與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環(huán)境，享受高品味的

9、人文環(huán)境。2、標的物的物業(yè)服務(wù)和管理標準，應(yīng)標企業(yè)按省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準（DB32T5382002）竟標并承諾。3、“四年三級跳”。即：服務(wù)管理年限滿一年應(yīng)達到并獲取“市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務(wù)管理年限滿二年應(yīng)達到并獲取“省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務(wù)管理年限滿四年應(yīng)達到并獲取“全國物業(yè)管理示范大廈”標準和稱號。1.5 物業(yè)服務(wù)與管理內(nèi)容及要求1、對大廈（組團）區(qū)域提供針對物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護衛(wèi)、綠化、報修為一體的全方位服務(wù)和管理。2、對組團區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。4、物業(yè)管理前期介入。1.6 房

10、屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金 本標的項目的物業(yè)維修基金由邀標單位負責歸集，按國家和地方政府相關(guān)政策規(guī)定管理和使用。1.7 前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會審、質(zhì)量管理、選擇關(guān)鍵設(shè)備、督促公建配套設(shè)施合理布局和如期實施。其它還有：* 加強對隱蔽工程的驗收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。* 收集技術(shù)檔案，熟悉組團區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。* 幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。* 參加組團區(qū)域前期驗收。在接收物業(yè)前應(yīng)提交“大廈物業(yè)管理前期介入綜合報告”。1、基本管理：(1) 房屋建筑機器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地的維護和管理，使之完好率

11、達到100%(2) 物業(yè)資料的檔案管理。2、專項管理：(1) 前期裝潢施工管理；(2) 配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會； (3) 配合屬施工單位合同維護期內(nèi)的綠化、綠地管理； (4) 治安管理； (5) 車輛管理。3、特色服務(wù)：發(fā)揮自身的特點和強項，實施特色服務(wù)并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。1.8 投標文件的編制內(nèi)容和要求 1、投標文件的組成 (1)投標書(加蓋公章后密封)。 (2)投標企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)復(fù)印件。 (3)企業(yè)概況、業(yè)績等簡介。 2、投標書的編制內(nèi)容和要求 (1)公司簡介、業(yè)績，目前管理服務(wù)狀況，財務(wù)狀況（前一年度財務(wù)年報）。 (2)提供應(yīng)標企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。 (

12、3)提出項目管理模式及經(jīng)營理念，包括本標的項目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。 (4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的對本標的項目物業(yè)管理的工作計劃以及具體制度和控制，物質(zhì)裝備。 (5)擬配備于本標的項目物業(yè)管理處、出任各部門負責人的名單，個人簡歷，專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓，持證上崗情況。(6)編制物業(yè)管理前期介入費用（“附加應(yīng)標價”）、開辦費用（“附加應(yīng)標價”）和前期物業(yè)管理收費的詳細目錄、測算單價（“應(yīng)標價”）以及收費依據(jù)、收支預(yù)算方案。開辦費用計算列項時，請注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分攤計入年費。(7)專項管理和特色管理。(8)其它物業(yè)服務(wù)與管理的目標和承諾。1.9

13、有關(guān)說明 1、中標公司應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)與投資開發(fā)有限公司簽定前期物業(yè)管理合同，并據(jù)之對委托物業(yè)實行一體化服務(wù)與管理，自主經(jīng)營、自負盈虧。委托管理合同期自簽定前期合同起至該物業(yè)業(yè)主委員會成立之日止。2、投資開發(fā)有限公司成立邀標工作小組，接受應(yīng)標企業(yè)對招標書相關(guān)問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標書的補充。邀標工作小組設(shè)在市街號大廈F，電話號碼：轉(zhuǎn)，聯(lián)系人：，手機號碼：。 3、應(yīng)標公司在應(yīng)標過程中應(yīng)接受評委對投標書及相關(guān)問題的提問并做出答辯，其內(nèi)容和承諾應(yīng)形成書面文件作為投標文件的補充。 4、投標書送達招投標工作小組的截止日為年月日上午11：00，投標書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未

14、蓋公章、未密封將被視為不符合投標要求而予以拒絕。投標書一式五份。1.10 評標和決標 1、評委會： 由投資開發(fā)有限公司、市物業(yè)管理處、物業(yè)管理專家組成評委會負責評標。2、評標原則：評委會對投標單位的標書、企業(yè)綜合經(jīng)營情況和答辯情況實行記分制，獲得最高分的物業(yè)公司為中標。記分為：標書50分，答辯15分，投標報價15分，企業(yè)信譽20分。3、評標、決標程序方式：于年月日舉行開標、評標、決標會議，月日公布中標公司。具體日程安排另行通知。1.11 簽定前期物業(yè)管理合同1、合同按市房管局印發(fā)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同文本為基準。2、中標公司應(yīng)在中標10日內(nèi)和邀標方簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同。3、邀、投標文件中的

15、目標、要求和應(yīng)標企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。1.12 未盡事宜本邀標書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標方與應(yīng)標企業(yè)另行商定。投資開發(fā)有限公司二四年五月十二日附：大廈總平面定位圖二、“大廈”前期物業(yè)管理評標細則2.1 評標原則 1、評標時由評委對投標標書、答辯、投標報價三項進行綜合評定。 2、企業(yè)信譽由邀標工作小組負責到投標單位受托物業(yè)現(xiàn)場進行調(diào)查后，會商計分。 3、評標委員會按照總得分順序推薦3名有排序的、合格的中標候選單位。邀標單位按照中標候選人的排序確定中標單位，當確定的中標單位放棄中標或者因不可抗力原因提出不能履行合同

16、的，邀標單位可以依序確定其他中標單位候選人為中標單位。 4、若出現(xiàn)多家總得分相同而影響到評定結(jié)果時，則由評標委員會對得分相同的投標單位再行評定后確定。 5、經(jīng)評標委員會評審，投標單位物業(yè)管理服務(wù)方案與服務(wù)費收取標準存在嚴重不合理的，評標委員會可以確定投標報價分項得分為零。6、在投標過程中有違法違紀或采取任何不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由評標委員會取消其本次投標資格。2.2 計分方法 標書、答辯、投標報價、信譽四大項分別以百分制評分，四大項權(quán)重系數(shù)為50151520。前三大項計分時，按各大項分值去掉一個最高分、一個最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項總分；大項總分乘以對應(yīng)的權(quán)數(shù)后加和，得

17、出投標單位總分(精確到小數(shù)點后第二位)。計算公式：投標單位綜合得分標書平均分50%答辯平均分15%投標報價平均分15%信譽平均分20%。2.3 評標項目評標項目分為標書、現(xiàn)場答辯、投標報價、企業(yè)信譽四項，分別按百分制計分。() 標書(總分100分，占綜合得分50%)1、物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容及標準。(65分)按照投標單位提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標準，對照江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準(DB32/15382002)公共服務(wù)標準，按照科學合理、細致周密、先進可行的管理原則，逐項進行評分。2、物業(yè)管理服務(wù)整體方案。(25分)對投標單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、標準及本物業(yè)的特點，為達到所承諾的物業(yè)管理服務(wù)標準提

18、出的整體設(shè)想及管理方案，以及制定的相關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進行計分。3、管理人員的配備、培訓、管理。對擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平、專業(yè)素質(zhì)，管理人員培訓計劃、管理方案等進行綜合評價。4、管理方案特點及亮點。(5分)由于標書評標項目的局限性，為突出評價標書的特點及亮點，設(shè)置該分項。評委在評定該分項時，可根據(jù)投標單位在管理方案中能夠?qū)嶋H管理起到積極作用的、先進突出的管理特點及亮點進行評分。(二) 現(xiàn)場答辯(總分100分，占綜合得分15%) 各投標單位答辯人限于投標單位經(jīng)理、擬定的項目管理處主任二人。答辯時，先由投標單位答辯人介紹本公司的基本概況、管理業(yè)績及投標書的主要內(nèi)容(限5分鐘)，再由評委進行提問，提問內(nèi)容限于標書及“大廈”的管理事項(約30分鐘)。根據(jù)答辯評分標準，以及答辯人的儀容儀表(10分)、時間掌握(10分)、語言簡潔(10分)、邏輯性強(10分)、回答準確(20分)、情況熟悉(15分)、工作思路(15分)及綜合印象(10分)，評出答辯分。(三) 投標競價(總分100分，占綜合得分15%)按物業(yè)管理服務(wù)費收取標準及開辦