電源項目前期工作程序及要點

1、項目前期工作程序及要點1、立項管理： 立項手續(xù)的辦理。（直接辦理、立項變更） 投資規(guī)模的確定。（對后期各類報批的影響以及費用核算標準） 政策的可利用管理。（舊城改造、重點工程、經(jīng)濟適用房等）政策的收集；手續(xù)的辦理（如申請重點工程戓經(jīng)濟適用房等）；此項應(yīng)在征地前同原地主方協(xié)調(diào)辦理完，在征地中已有政策體現(xiàn)。開工報告辦理。（重點工程、具備招投標、質(zhì)量監(jiān)督條件）2、文物審批及處理： 征地前對其文物遺址等因素進行調(diào)研。 徹底辦理不留隱患。（存在刑事責任） 該手續(xù)直接影響到項目推進，應(yīng)首要辦理。3、地質(zhì)勘察： 對地質(zhì)要有較深入的研究，防止動工后的阻礙與增加成本。 對地埋管網(wǎng)要有深入了解，減少施工與改造障礙

2、。 對原人防設(shè)施的處理。（依照人防法及有關(guān)設(shè)計規(guī)范）4、全程管理（前期策劃）： 項目定位。項目市場定位；A、類比競爭樓盤的調(diào)研（含意向樓盤）B、一手市場調(diào)研C、項目要素調(diào)研（如配置等）D、綜合評判區(qū)域定位；主力客戶群定位；功能定位；建筑風格定位；商業(yè)部分定位；A、主題定位B、經(jīng)營管理定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài) 項目價值分析。項目經(jīng)濟價值；項目品牌價值；項目社會價值；項目價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的比重；項目可提升價值分析；A、建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)B、獨特的戶型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與組合營銷策劃G、品牌價值實現(xiàn)的大環(huán)境因素；A、經(jīng)濟金融因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前

3、景因素D、人文理念的發(fā)展因素 項目定價模擬。項目目標收益與最大收益，項目綜合成本預估；均價的確定（類比價值，有效需求成本加價）；項目中具體單位的定價模擬（分層、分套）；A、差異性定價（類型、采光系數(shù)、朝向景觀、樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度價格策略報告； 項目投資可行性分析?？勺兂杀咀儎訒r對利潤的影響；銷售價格變動時對利潤的影響； 投資風險分析。項目風險性評價；A、價值提升及其實現(xiàn)的風險性B、規(guī)劃、設(shè)計是否是以提升項目同周邊項目的類比價值C、項目全程營銷策劃的成功性資金運作風險性；A、減少資金占用比例，加速周轉(zhuǎn)，降低財務(wù)成本B、開發(fā)節(jié)奏把握，以盡量少的資金占用啟動項目C、銷售推進把握，最短時間

4、回籠資金經(jīng)濟政策風險；A、對近幾年國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析B、國家地方相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺以及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)C、金融時政前瞻性與可借鑒性分析 開發(fā)節(jié)奏建議；影響開發(fā)節(jié)奏的基本因素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因素D、發(fā)展商整體開發(fā)水平E、資金投放量與回收要求F、營銷因素與價格策略G、市場供求因素H、入市時間項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預測；A、項目開發(fā)整體推進計劃B、項目銷售整體推進計劃C、預測結(jié)論D、項目結(jié)束后的總結(jié) 項目規(guī)劃設(shè)計。 以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標市場（包括組裝市場潛在需求）為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格與色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型與

5、補充戶型，引導室內(nèi)裝修風格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進行充分提示。總平面規(guī)劃；A、可實施性（規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的允許性C、可增容性（未來填充余地）建筑空間布局；A、建筑立面與色彩計劃，三維實景效果B、功能分區(qū)示意效果及說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)換層、標準層、大堂、核心筒、消防通道、停車場、會所等）道路系統(tǒng)布局；A、區(qū)內(nèi)（人車分流、出入口）B、區(qū)外連接（出入口）C、項目地塊所在區(qū)域未來發(fā)展狀況及兼容擴容性D、停車場引道與行車線路（停車場與主體建筑之間的通行及安防）綠化系統(tǒng)布局；A、園藝綠化，景觀設(shè)計B、澆灌系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保潔系統(tǒng)、運動系統(tǒng)（泳池）C、投資預算與管理成本分析公建與配套系統(tǒng)；A、同市政

6、大配套的兼容與降低實施成本（就近、使用安全性）B、公建設(shè)計及提示C、前期營銷、施工使用與后期物管使用的兼容性D、按物業(yè)條例規(guī)定所必備的物管公建與使用場地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱與清污設(shè)施G、郵件箱與供奶箱等項目施工程序；A、先造景后建房，隨建房統(tǒng)一實施交付B、確保施工與銷售看房同步及安全性C、施工安全防護與形象包裝D、施工程序確保先期物業(yè)交付后的抗干擾與獨立性建筑風格定位；A、項目總體建筑風格的構(gòu)思B、建筑色彩計劃C、建筑外立面裝飾及材料D、根據(jù)戶型及布局對外立面的提示E、對頂部、群樓、平臺、出入口等設(shè)計提示主力戶型選擇；A、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較B、項目

7、業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例C、主力戶型設(shè)計提示D、商業(yè)戶型布局設(shè)計提示E、寫字樓平面設(shè)計提示F、得房率分析空間布局裝飾概念設(shè)計；A、室內(nèi)空間布局提示（裝飾方案）B、公共空間主題選擇（裝飾效果）C、庭院景觀及商業(yè)廣場、步行街實景提示D、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想E、地塊已有自然環(huán)境利用F、項目人文環(huán)境的營造營銷示范單位裝修設(shè)計（樣板房）；A、完全情景化，大戶型不易復雜，小戶型增加裝飾及功能展示B、根據(jù)項目規(guī)模及可再生性確定樣板間裝飾投資C、集中對個性功能優(yōu)勢體現(xiàn)，合理回避或遮蓋設(shè)計與結(jié)構(gòu)中的不足D、背景音樂、燈光、道具、人氣、生活化（住宅類）均起到提升感觀認知，加之銷售導購以及房間保潔員的說明與服務(wù)

8、，提升理性認知程度E、各房間及功能間概念設(shè)計F、提供多種情調(diào)風格的裝修提示，滿足不同需求口味G、合理回避裝飾裝修標準附屬設(shè)計；A、燈光系統(tǒng)（立面、綠化園林、售樓處、公建、大堂、內(nèi)廊、樓梯、道路照明、廣告牌、形象墻）B、背景音樂指導（廣場音樂、樣板房背景音樂、售樓中心背景音樂）C、營造與引導未來生活方式（VIP會員、會所服務(wù)、商業(yè)配套等）項目質(zhì)量工期策劃營銷；A、樹立發(fā)展商嚴格遵守質(zhì)量工期理念，提高項目的信譽度、美譽度B、進而上升到企業(yè)品牌戰(zhàn)略，提高企業(yè)知名度與成熟度C、及時對已購房產(chǎn)加以進度通告D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業(yè)主形象策劃；A、項目名稱（總名稱

9、與細分名稱）B、標志C、標準色D、標準字E、工地環(huán)境視覺包裝F、售樓中心包裝設(shè)計G、展板、沙盤等道具設(shè)計H、售樓中心家具I、促銷禮品J、導視牌K、銷售人員包裝L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） 營銷推廣策劃。營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣進行整體、系統(tǒng)策劃的超前決策，是專業(yè)化運作的流程。區(qū)域市場動態(tài)分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）；項目賣點的薈萃及物業(yè)優(yōu)劣勢分析與對策；目標客戶群定位分析；價格定位及策略；A、結(jié)合項目本質(zhì)與市場定位確定價格定位B、價格策略（價格總趨勢）C、價格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)惠幅度及階段促銷）入市時機規(guī)劃；A、根據(jù)報批報建推進B、結(jié)合項目

10、施工進度C、結(jié)合房地產(chǎn)銷售周期規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)假日及地方性城市活動廣告策略；A、廣告總體策略與階段性劃分B、廣告形式的配比（直接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)控、評估、修正（指標銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等）F、入市前印刷品與廣告品設(shè)計制作如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、交房標準即配置清單、物業(yè)管理內(nèi)容、名片、相關(guān)表格等。H、廣告支出監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動與相關(guān)儀式策劃K、軟性宣傳人員配備與管理；A、參與銷售過程所需哪些人員B、銷售與綜合培訓C、管理與傭金制度D、制訂銷售手冊如：批文證照、營業(yè)執(zhí)照、樓宇說明書（項目統(tǒng)一說詞、

11、戶型圖、會所及公建內(nèi)容、交樓標準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產(chǎn)權(quán)證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業(yè)管理收費標準等。E、合同文本 如：預定書（內(nèi)部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業(yè)借款合同、保險合同、公證書等。客戶管理系統(tǒng)；A、電話接聽登記表B、新老客戶檔案表C、銷售日、周、月報表D、已成交客戶檔案表（臺帳）E、應(yīng)收帳款控制表F、保留樓盤控制表銷售組織與日常管理；A、組織與激勵B、工作流程5、方案審批： 項目總規(guī)劃方案審批。 建筑單位方案審批。 方案招投標。6、施工圖設(shè)計7、人防審批： 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 得到批準

12、批復后委托有資質(zhì)設(shè)計院進行設(shè)計（同施工圖同步）。 修建人防地下室審批（或易地建設(shè)審批）。 人防實施階段。 驗收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批11、城市配套審批（水、電、污處理、市政、環(huán)衛(wèi)、暖、煤氣、弱電等）： 市政施工管理。 市政道路開口管理。12、建筑商與監(jiān)理公司選擇13、材料商選擇14、其他合作單位選擇 物業(yè)管理。 經(jīng)營管理公司（商業(yè)、寫字樓）。 裝修商。 綠化園藝。15、節(jié)能評定16、融資及房貸資信等級評定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃管理： 項目選址選址意見書。 建設(shè)項目用地規(guī)劃審批用地定線坐標圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書。申領(lǐng)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件；重點工程批復等文件在提交范圍； 項目

13、規(guī)劃總平面設(shè)計方案審批用地規(guī)劃總平面布置圖。 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。未取得此證，用地批準文件無效；本證有效期6個月；改變原用地規(guī)劃的按改變申請程序進行辦理；2、建審規(guī)劃管理： 建筑工程定位審批建筑工程定位批件有效期6個月 規(guī)劃設(shè)計要點。 建筑工程設(shè)計方案審批。報項目方案設(shè)計兩套（總平圖及相應(yīng)航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 建筑工程施工圖設(shè)計審批。 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃批準書。3、施工規(guī)劃管理（施工驗收管理）： 基槽或樁孔驗線規(guī)劃管理。 基礎(chǔ)驗線規(guī)劃管理。4、施工期間變更規(guī)劃管理5、測繪管理四、報建管理（建委）1、報建申請（甲方）2、施工圖審批（甲方）3、工程劃類別（甲方）4、招投標管理（甲

14、、乙方）5、抗震審批（甲方）6、質(zhì)量監(jiān)督委托（甲方）7、監(jiān)理備案審批（監(jiān)理方）8、安全監(jiān)督審批（乙方）9、墻改審批（甲方）10、建筑工程社會保險審批（甲方）11、職工意外傷害保險（乙方）12、水泥用散審批（根據(jù)承包及主材供應(yīng)形式而定審批方，原則上為乙方）13、砂石審批（乙方）14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批15、施工許可審批（甲方） 領(lǐng)取施工許可證五、預售及申報房貸1、預售申請： 按預售管理辦法投資達到25%以上。 具備土地證、用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃批準書、施工許可證。 有明確價格備案。 商品房物業(yè)管理方案備案（物業(yè)大修基金）。 房管測繪部門對預售面積進行核準。2、銀行申報貸款審批： 市場處辦

15、理預售卡及備案。 銀行申報（注意規(guī)劃批準房屋屬性）。3、公積金貸款申報審批4、信用擔保合作六、施工管理1、土建工程： 組織落實現(xiàn)場折遷準備工作。 組織落實現(xiàn)場三通一平工作。 實測現(xiàn)場征地紅線用地面積。 核查楓葉商務(wù)廣場占地范圍總平面定位。 核查北美風情一條街及酒店式公館戶型規(guī)劃。 擬定施工現(xiàn)場總平面布置圖。 了解當?shù)亟ú墓?yīng)、運輸通道機械租賃相關(guān)信息。 擬定主體工程平立剖面細部規(guī)劃方案。 選定參建單位、設(shè)計規(guī)劃單位、施工圖設(shè)計單位。 選定甲級施工單位及建設(shè)監(jiān)理單位。 選定勘察設(shè)計單位，尋求合作伙伴。 對參建單位進行業(yè)績考察。 建立健全各級崗位責任制，實行目標管理。 編制項目管理辦法。 建立項目

16、總體方案的審查審批認可制度。 工程部根據(jù)批復的總體進度計劃編制細部程序。工程總體網(wǎng)絡(luò)施工進度計劃；單項工程施工進度計劃；分部工程施工進度計劃；月進度計劃； 施工管理。建立工期管理的檢查體系；建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度；施工過程控制，工期預測，改進措施；嚴格施工組織設(shè)計，施工方案審批制度；嚴格按施工組織設(shè)計及作業(yè)標準組織施工；建立健全施工技術(shù)交底制度，實行程序化管理；特殊施工過程的控制；A、對那些質(zhì)量性能指標不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗才能判斷其質(zhì)量的施工過程，必須采取特殊的檢驗措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結(jié)構(gòu)的焊接

17、工程等。B、需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預先鑒定。應(yīng)從人才素質(zhì)、設(shè)備性能、材料質(zhì)量、施工方法、施工監(jiān)理檢查環(huán)節(jié)等五個方面進行預先鑒定，由責任工長填寫“特殊過程能力預先鑒定報告”，經(jīng)項目技術(shù)負責人批準后實施，工程部技術(shù)人員應(yīng)及時檢查和監(jiān)督。技術(shù)核定單和土地洽商單及設(shè)計變更審簽；工程部經(jīng)理和相關(guān)專業(yè)主管人應(yīng)認真核對經(jīng)監(jiān)理公司批復后的技術(shù)核定單，工地洽商單及設(shè)計變更單，并與設(shè)計單位進行溝通確認后，組織施工。2、水電暖通安裝工程： 新項目定位后要及早與有關(guān)市政部門溝通。電業(yè)局；自來水公司；熱力公司；有線電視臺；電信局；煤氣公司；新項目應(yīng)申報所需容量、進線方式、方位等以及時合

18、理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業(yè)條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。 吸取其它小區(qū)在開發(fā)時的重復設(shè)計，以及施工工序不合理造成的重復開挖反復施工，造成浪費。高壓配電室雙電源進線設(shè)計，必須經(jīng)電業(yè)局生計科認可后才能送電。 因此，高壓供電部分應(yīng)委托電業(yè)局進行設(shè)計。自來水的收費根據(jù)用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源 進小區(qū)時，分為生活用水和商業(yè)用水兩條線計量，在小區(qū)內(nèi)調(diào)整供水管道以合理節(jié)省用水費用。熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。小區(qū)內(nèi)的排水管道的坡度和管徑在符合設(shè)計要求的情況下，應(yīng)盡量加大一點，留點富余量。小區(qū)的化糞池最好采用生物化糞池（例如：通元花園、613所、雅賽城），