房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性分析

1、精品文檔 案名：硅谷陽光 ：本項目位于桂林信息產(chǎn)業(yè)城內(nèi)， 其環(huán)境配套資源與目標(biāo)消費群體特征， 給我 們提供了項目市場包裝設(shè)計的方向。因此，我們暫用“硅谷陽光”作為項目的名 稱，以便于項目各項工作。 自主開發(fā)經(jīng)營 ：1、本報告僅為該項目構(gòu)架性預(yù)算，以助于桂林信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)公司自主開發(fā) 決策，概念性規(guī)劃方案只是作為參考方案：2、 桂林信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司決定自主開發(fā)，我公司將結(jié)合土地資源條件，通過嚴(yán) 密的市場調(diào)查、研究，結(jié)合市場需求預(yù)期及開發(fā)主體盈利預(yù)期，提供 24個 規(guī)劃方案，以便桂林信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司最終確定產(chǎn)品性價比和投入產(chǎn)出最大 化方案，確保自主開發(fā)的成功。股權(quán)增值運營 ：1、引進(jìn)項目包裝方法

2、，對項目進(jìn)行專業(yè)策劃與包裝，使其價值清晰、可測，具 有投資吸引力，以便于桂林信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)公司實現(xiàn)股權(quán)套現(xiàn)的初衷；2、 采用市場運營手段，對經(jīng)過包裝設(shè)計的項目，進(jìn)行市場公開推介活動，將原 來的難點資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為市場爭搶的亮點資產(chǎn)，實現(xiàn)桂林信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)資產(chǎn)股權(quán) 增值套現(xiàn)。一、 項目概況與周邊環(huán)境本項目位于桂林市七星區(qū)， 宗地本身即為信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，西接桂林電子信息 城，東鄰桂林電子科技大學(xué)，南靠桂林市六合路，現(xiàn)已有直達(dá)桂林市中心廣場、 十字街、公共汽車總站、火車站的 10路、16 路、 24路公共汽車。與東環(huán)菜市、 匯通小學(xué)、銀行僅一路（六合路）之隔。隨著六合路花園村段的即將成功改造， 雨天晨練于七

3、星公園將不再有泥濘路的煩惱。就七星區(qū)而言， 桂林電子科技大學(xué) （前身為桂林電子工業(yè)學(xué)院） 、桂林工學(xué)院、 廣西師范大學(xué)、桂林航天專科學(xué)校、 桂林旅專、 桂林醫(yī)學(xué)院等林立的高校和各職 業(yè)中專、中小學(xué)，高考名校二附等，為本項目營造了濃烈的文化教育氛圍； 就本項目而言，毗鄰的電子信息產(chǎn)業(yè)城、 桂林電子科技大學(xué)， 劃定了電子高新產(chǎn) 業(yè)精英們的學(xué)習(xí)、工作和生活區(qū)。本項目周邊已成功開發(fā)的社區(qū)、小區(qū)有：大型社區(qū)奇峰小筑、羊角山小區(qū)； 為桂林工學(xué)院、 桂林醫(yī)學(xué)院教職工配套的生活小區(qū)東城小區(qū)， 為桂林航天專 科學(xué)校教職工配套的生活區(qū)金剛苑； 桂林市區(qū)內(nèi)最早成功開發(fā)的別墅區(qū) 澳洲花園、東城別墅；近年來相繼成功開發(fā)

4、的住宅小區(qū)豐澤園、屏風(fēng)花園； 正在開發(fā)熱售中的居住小區(qū)書香畫苑、上東國際。在本項目周邊， 有桂林市比較著名的幼兒園“小太陽幼兒園” ，市教育局 直屬學(xué)校匯通小學(xué)、 東環(huán)路小學(xué)，高考名校二附，教育局直屬中學(xué)桂林 四中；醫(yī)院主要有桂林市第五人民醫(yī)院、桂林市第七人民醫(yī)院；由于是高校林立 區(qū)，銀行、郵局可以說星羅棋布。綜合而言本項目地利優(yōu)勢明顯， 且完全契合桂林市東片區(qū)的開發(fā)節(jié)奏和開發(fā) 次序?？陀^來說，桂林市區(qū)內(nèi)，如本項目可開發(fā)、上規(guī)模的宗地為數(shù)不多了！概念性規(guī)劃設(shè)計2.1 概念性規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1）中華人民共和國規(guī)劃法2）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （GBJ137-90）3）住宅建筑設(shè)計規(guī)范 4）桂林市國土

5、資源局 2004 年核發(fā)的“土地使用證宗地紅線圖”5）90 平方米占 70%的“國六條”2.2 概念性規(guī)劃設(shè)計原則1）尊重市場原則2）以人為本原則3）因地制宜原則4）藝術(shù)景觀原則5）經(jīng)濟(jì)成本原則2.3 概念性規(guī)劃設(shè)想（1）概念性規(guī)劃設(shè)計主要產(chǎn)品根據(jù)本項目所處地理環(huán)境， 結(jié)合規(guī)劃設(shè)計依據(jù)和概念性規(guī)劃設(shè)計原則， 本項 目規(guī)劃建筑總面積為 202668.3 平方米，建筑密度為 25%，容積率為 1.80，綠化 率為42%。產(chǎn)品戶型主要有三種：130平方米的4.5F疊加別墅54885.6平方米， 占總規(guī)劃建筑面積的27.1%； 7090平方米的6.5F多層住宅61145.1平方米，占 總規(guī)劃建筑面積的

6、30.2%; 4090平方米的17.5F高層商住樓86637.6平方米， 占總規(guī)劃建筑面積的 42.7%；產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)符合“國六條” 要求。4.5F疊加別墅，約為308戶，主要為穩(wěn)定高收入階層（家庭月收入8000元以上），高校教職工、從事 IT 信息產(chǎn)業(yè)者亮身設(shè)計的。6.5F多層住宅，約為720戶，主要市場購買者為穩(wěn)定中收入階層（家庭月收入 4000 元以上），如中學(xué)、職業(yè)中專教職工，醫(yī)護(hù)人員、銀行工作人員。17.5F高層商住綜合樓，設(shè)計基本戶型為小戶型，但因為是框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 可自由分割組合，宜商宜住，主要購買者為二次置業(yè)者、小型公司、城市白領(lǐng)階 層。從本項目所處位置和周邊環(huán)境來看， 中學(xué)

7、不是很理想，雖然有高考名校二附， 教育局直屬中學(xué)桂林四中， 但二附的細(xì)分片區(qū)很小， 不能滿足本項目片區(qū)的 就學(xué)，桂林四中的發(fā)展勢頭雖然良好，但不足以打動家長的心。因此，完全可以 建立名校分點，如聯(lián)合二附，做其分校點，因此，圍合式的 17.5F高層商住樓的 結(jié)構(gòu)形式（自由式可分割組合框架剪力墻結(jié)構(gòu)）還可以滿足辦學(xué)需求。同時，也 是小型公司的理想辦公場地。（2）概念性規(guī)劃設(shè)計路網(wǎng)本項目規(guī)劃設(shè)計有兩個主入口， 道路寬為 10米，其中車道為 7米，兩側(cè)各設(shè) 計有 1.5 米的人行步道。小區(qū)內(nèi)次干道為 6 米，車行道為 3 米，人行步道為 1.5 米，節(jié)點處設(shè)計有環(huán)行車道，做到真正意義上的人車分流。宅前

8、道路為 3 米，符 合國家有關(guān)規(guī)范要求。從規(guī)劃角度，予留了足夠的空間來建設(shè)室內(nèi)外停車場。（3）概念性規(guī)劃設(shè)計景觀從宗地位置而言，本項目北有靠山、靈劍溪，根本無需借，良好的自然景觀 天成，南臨六合路，入口的中庭廣場噴泉、道路旁林木綠地，完全實現(xiàn)移步換景 的境界。疊加別墅除了聽風(fēng)、觀山、賞水外，還擁有獨立的別墅花園（空中花園 或?qū)嵉鼗▓@）。（4）概念性規(guī)劃設(shè)計構(gòu)圖 根據(jù)宗地形狀，本項目構(gòu)圖主要是行列式與圍合式結(jié)合。疊加別墅、多層住宅主要為行列式，高層為圍合式。疊加別墅得天獨厚，還需要經(jīng)營自家花園；多 層白領(lǐng)主要考慮了停車位的設(shè)置。三、投資成本分析3.1 投資成本分析依據(jù)和說明（1）分析依據(jù) 根據(jù)桂

9、林市國土部門核發(fā)的項目用地圖紙文件及規(guī)劃局的規(guī)劃要求。 桂林市建設(shè)主管部門頒布的預(yù)算定額文件及本項目的工程勘察資料文件。 金界咨詢有限責(zé)任公司近年積累的商品房市場調(diào)查及銷售資料，以及同類項 目的成本概預(yù)算及決算資料。建設(shè)成本中疊加別墅、住宅樓、商住業(yè)按毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)，公建、車位等配 套物業(yè)按可使用成品的建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)。（2）分析說明與取費標(biāo)準(zhǔn)說明土地費用本項目用地面積約為 168 畝，根據(jù)宗地地理位置和初步估算值， 項目土地成 本為 80 萬/畝，總投資成本約為 13440萬元。前期開發(fā)費用 前期開發(fā)費用包括前期顧問費、水文地堪費、設(shè)計費、政府報建費，其中： 本項目前期顧問工作將由金界咨詢有限責(zé)

10、任公司完成，費用為 20 萬元； 水文、地勘費按照1.5元/川分析，土方工程按照12元/m3分析； 設(shè)計費按16元/川計算； 報建費用，按桂林市目前各政府部門的收費水平， 包括以下費用： 城市配套費按照中標(biāo)價（也就是建安費用，下同）的3%收取、教育附加費為按建筑面積每平米的2元/ m2.規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費按照建筑面積為1元/ 卅、白蟻防治費按建筑面積為 2元/ m、勞保費為中標(biāo)價的2%、建設(shè)工程 質(zhì)量監(jiān)督費為中標(biāo)價的3%o、墻改費為按建筑面積 4.6兀/ m?、散裝水泥保 證金框架結(jié)構(gòu)為0.75元/ mJ人防費為18元/ m?,多層建筑按480元/ m?支 付、噪音超標(biāo)排污按工期算，為 880元/

11、月、垃圾處理費為0.24元/ mJ施 工圖審查費為設(shè)計費的 14%。（3）工程費用按室內(nèi)、外工程劃分，并參照桂林市其它同類小高、高層建筑的投資費用指 標(biāo),分為市政工程費用和建筑安裝工程費用。市政工程及環(huán)境包括硬地 （含道路 ）工程費、綠化（含水體）工程費、室外工程費等，硬地面積以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計算，以150元/卅計算；綠化面積按照規(guī)劃要求，規(guī)劃面積約為占地面積的25以上，以 120 元/卅計算成本。建安工程費 建筑安裝工程全部按照框架結(jié)構(gòu)計算，參照桂林市其它項目的投資成本指標(biāo)，小高層17層主體部分（含水電安裝）按1300元/叭地下室按照1500元加分 析，多層套式住宅

12、按照830元/卅分析，4.5F疊加別墅按照680元/卅分析。（4）不可預(yù)見費項目保留一部分費用作為市場發(fā)生不可預(yù)見情況或設(shè)備漲價而發(fā)生的費用， 不可預(yù)見費按前期費用與工程費用之和的 3%計算。（5）營銷費用本項目的營銷費用包括項目的廣告推廣、營銷代理等費用，廣告推廣費用以 銷售總額的 1.5計入成本，營銷代理費用以銷售總額的1.5計入成本。（ 6） 項目管理費項目的管理費包括運營管理費與工程監(jiān)理費等費用， 運營管理費按工程費用 的 3%計，工程監(jiān)理費按工程費用的 1.5計，項目的管理費合計為 4.5。3.2投資成本計算表1總投資分析表序號費用名稱單位造價工程量總造價備注(元 / m2)(m):

13、（萬兀）:一土地費用134401.1土地費80萬/畝168畝13440含土地相關(guān)所有費用1.2土地出讓金C0二前期費用1952.942.1前期拆遷費用252.2前期顧問費202.3平整場地建圍墻152.4前期評估費202.5前期鉆探費402.6前期規(guī)劃費402.7前期業(yè)務(wù)費502.8建筑設(shè)計費16202668.3324.26|平均設(shè)計費:2.9 報建費70202668.31418.68三工程費用22031.523.1市政配套費20112356.65405.463.1.1硬地工程費15037077.69556.16含道路，按33%分析3.1.2綠化工程費12047189.79566.28按42

14、%計算3.1.3室外工程費50112356.65561.78供水電、氣、電信等3.2建安工程費19941.843.2.1疊加別墅（磚混）68063439.24313.863.2.2多層磚混（含底框）83052591.54365.093.2.3小咼層商住（電梯）130086637.611262.8917.5F 層四建設(shè)規(guī)費3574.432.4.13%019941.84 萬598.26建安費的3%城市配套費2.4.2教育附加費2202668.340.52U2.4.3規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費1202668.320.262.4.4白蟻防治費2202668.340.522.4.5勞保費2%19941.84 萬39

15、8.83建安費的2%2.4.6建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費0.00319941.84 萬58.83建安費的3%。2.4.7墻改費4.6202668.393.232.4.8散裝水泥保證金0.75202668.315.2建人防地下室，可免2.4.9人防費80028113.12249.05繳納.按建筑占地800元/ 計算序號費用名稱單位造價工程量總造價備注(元 / m2)(tf)（萬元）880元/月，工期暫按照2.4.10噪音超標(biāo)排污880元/月48月42 I48個月計算2.4.11垃圾處理費0.5202668.310.13分析值2.4.12施工圖審查費14%324.26萬45.4設(shè)計費的14%五不可預(yù)見費3

16、%22031.52660.95工程費用的3%六管理費用991.426.1運營管理費3%22031.52萬660.95工程費用的3 %6.2項目監(jiān)理費1.5%22031.52萬330.47工程費用的1.5%總投資一 +二 +三+四+五+六=39076.8 萬元四、可銷售收入分析4.1可銷售物業(yè)價格推導(dǎo)本項目的價格將采用市場比較法、成本導(dǎo)向法加權(quán)比較后得出。（1）市場比較法主要根據(jù)本項目附近正在交易的房地產(chǎn)項目經(jīng)過加權(quán)修正后得出本項目的合理市場定價。與本項目有可比性的正在開發(fā)交易的項目有書香畫苑、上東國際。與本項目有可參照性的物業(yè)主要有 2004年開發(fā)銷售完的豐澤園、屏風(fēng)花園， 以及羊角山小區(qū)的二

17、手房。根據(jù) 2006年3月份的調(diào)查，已接近尾盤的書香畫苑 售價為3200元/m2;上東國際的內(nèi)部銷售價格2800元/m2; 2004年開發(fā)的豐澤園、 屏風(fēng)花園銷售價格為 2300元/m2;與本項目毗鄰的三里店現(xiàn)樓盤銷售價格均在 3500元/m2以上；羊角山小區(qū)的二手房的現(xiàn)銷售價格為2600元/m2；從發(fā)展角度而言，本項目2007年下半年的銷售價格保守定位：多層住宅2800 元/m2;高層商住樓3200元/m2;疊加別墅3300元/m2。（2）成本導(dǎo)向法本項目按照成本法，按照房地產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)較合理的利潤值估算，本項目較合理的稅后利潤值約 項目總投資的15%。（3）加權(quán)后價格按照各種方法在定價過程

18、中比較合理的比例關(guān)系加權(quán)，得到銷售價格：多層住宅2800元/m2;高層商住樓3100元/m2;疊加別墅3300元/m2。4.2可銷售收入計算表2可銷售物業(yè)收入序號名稱面積（m2）單價（元 / m2）銷售額 （萬元）備注1多層公寓61145.1280017120.62咼層商住86637.6310026857.73疊加別墅54885.6330018112.24商業(yè)暫不計入5露天停車位暫不計入6車庫（個）暫不計入合計202668.362090.5由上表計算可得，本項目2007年下半年的靜態(tài)銷售總收入可達(dá) 62090.5萬元人民幣。五、項目投資靜態(tài)收益分析綜合表1、表2,可計算本項目2007年下半年的

19、靜態(tài)投資收益值和項目投資 靜態(tài)利率。表3投資收益分析序號名稱金額（萬元）備注1項目銷售總收入62090.52項目總成本49383.92.1項目總投資39076.82.2項目營銷成本1862.82.2.1廣告推廣費931.4銷售收入的1.5%2.2.2營銷代理費931.4銷售收入的1.5%2.3銷售稅費8444.3按銷售總收入的13.6%4項目靜態(tài)總收益12706.6項目銷售總收入一項目總成本5項目靜態(tài)利率25.73%（項目總收益/項目總成本）x100%六、項目開發(fā)周期與投資計劃分析6.1 開發(fā)周期本項目總地塊面積為168畝，概念性規(guī)劃總面積為202668.3平方米，是較 具規(guī)模的大型商住小區(qū)，

20、從市場銷售角度和投資角度綜合考慮，應(yīng)該進(jìn)行分期開發(fā)，整個規(guī)劃設(shè)計必須考慮整體、分階段原則，各開發(fā)期產(chǎn)品、地形的選擇必須 科學(xué)，尤為重要的是第一期，應(yīng)該選擇開發(fā)周期短、投資回收快，且能反應(yīng)小區(qū) 品質(zhì)的產(chǎn)品。根據(jù)概念性規(guī)劃，本項目分四期開發(fā)。第一期：以現(xiàn)宗地足球場為中心，開發(fā)前兩排多層住宅和后三排4.5F疊加 別墅。可開發(fā)建筑面積計 55815.8 m2 （詳見總評圖）：第一期4.5F疊加別墅建筑面積為25660.8 m,計144戶；第一期 6.5F 多層住宅建筑面積為 30155m：第一期6.5F多層住宅建筑面積為16640 m （第二排）；第一期 6.5F 多層住宅建筑面積為 1 371 5

21、m （第一排沿街）； 第一期開發(fā)周期約為 1 年。第二期 : 西主入口延伸的主干道以西地塊，南兩排多層住宅和圍合式中高層（17.5F）組群?？砷_發(fā)建筑面積計 59380.3 m （詳見總評圖）：第二期 17.5F 中高層商住建筑面積為 43318.8 m；第二期 6.5F 多層住宅建筑面積為 16061.5 m：第二期6.5F多層住宅建筑面積為9886.5 m （第二排）；第二期6.5F多層住宅建筑面積為6175 m （第一排沿街）； 第二期開發(fā)周期約為 1 年。第三期 : 東主入口延伸的小區(qū)干道以東地塊，南北多層住宅和中央圍合式中高層（17.5F）組群?？砷_發(fā)建筑面積計 58247.4 m

22、（詳見總評圖）：第三期 17.5F 中高層商住建筑面積為 43318.8 m；第三期 6.5F 多層住宅建筑面積為 14928.6 m：第三期6.5F多層住宅建筑面積為9442.6 m （北二排多層）；第三期 6.5F 多層住宅建筑面積為 5486m （南一排沿街） ； 第三期開發(fā)周期約為 1 年。第四期：開發(fā)山周邊4.5F疊加別墅?？砷_發(fā)建筑面積計 29224.8 m（詳見 總評圖 ）：第四期4.5F疊加別墅建筑面積為29224.8 m；開發(fā)周期計劃為半年。6.2 投資計劃第一期投資：（一）所需資金為：（1 + 2 + 3 + 4+ 5+ 6+ 7+ 8 + 9） =6165.30 萬元1、

23、土地費用：3701.4萬元；（按開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、前期顧問費：20萬元；3、前期評估費：20萬元；4、前期鉆探費：40萬元；5、規(guī)劃設(shè)計費：40萬元；6、建筑設(shè)計費：55815.8m2X16元/m2 =89.31萬元7、開發(fā)報建費：55815.8mx70元/m =390.71萬元&前期配套費：164.76萬元（按開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、建安工程費用1699.12萬元（1）首期工程建安工程總費用4247.80萬元4.5F 住宅 25660.8 mx 680 元 / m =1744.93 萬元6.5F 住宅樓 30155 mx 830 元 / m =2502.87 萬元（2）首期所需資金=（1）

24、X 40%=1699.12萬元（二）第一期開發(fā)回款（按銷售目標(biāo)完成 60% : 10146.88萬元1、4.5F 住宅銷售收入 25660.8 mx 3300元/ m =8468.06 萬元2、6.5F多層住宅銷售收入 30155 mx 2800元/ m =8443.40萬元3、首期可回款（1+ 2）x 60%=10146.88萬元（三） 第一期開發(fā)回款中可滾動到第二期開發(fā)的資金：10146.88萬元第二期投資：（一）所需資金為：（1 + 2+ 3+ 4+ 5+ 6+ 7+ 8） =9164.59 萬元1、土地費用：3937.8萬元（按開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、 建筑設(shè)計費：59380.3 m2

25、X 16 元/ m2 =95.01 萬元；3、開發(fā)報建費：59380.3 mx 70元/ m =415.66萬元；4、建設(shè)規(guī)費：1047.28萬元；5、管理費用：563.52萬元（按前兩期開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、第一期營銷費用:16911.46 X 3%=507.34萬元；7、前兩期不可預(yù)見費:375.68萬元（按前兩期開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?建安工程費用2785.82萬元（2）第二期工程建安工程總費用 6964.54萬元17.5F 住宅 43318.8 mx 1300元/ m =5631.44 萬元6.5F 住宅樓 16061.5 mx 830元/ m =1333.10 萬元二期建安所需資金=

26、（2）X 40%=2785.82萬元（二）第二期回款（按銷售目標(biāo)完成 60% :（ 3+4） =17520.20萬元1、17.5F 住宅銷售收入 43318.8 mx 3100元/ m =13428.82 萬元2、6.5F多層住宅銷售收入16061.5 mx 2800元/ m =4497.22萬元3、期開發(fā)建設(shè)銷售可回款（1+ 2）x 60%=10755.62萬元4、第一期余盤銷售回款6764.58萬元（三）第二期開發(fā)回款中可滾動到第三期開發(fā)的資金：17520.20萬元第三期投資：（一）所需資金為：（1 + 2+ 3+ 4+ 5+ 6+ 7+ 8） =9093.30 萬元1、土地費用：3833.95萬元（按開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、 建筑設(shè)計費：58247.4 m2X 16 元/ m2 =93.20 萬元；3、開發(fā)報建費：58247.4 mx 70元/ m =407.73萬元；4、建設(shè)規(guī)費：998.55萬元；5、管理費用：284.93萬元（按第三期開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?第二期營銷費用:17926.04 X 3%=537.78萬元；7、第三期不可預(yù)見費：189.96萬元（按前兩期開發(fā)建筑比例分?jǐn)偅?、建安工程費用2748.20萬元（3）第三期工程建安工程總費用 6870.51萬元17.