投資性房地產評估實務與案例分析

1、中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 目 錄 投資性房地產評估的規(guī)范要求 評估實務與案例分析 投資性房地產及其評估的一般概念 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 投資性房地產投資性房地產 投資性房地產評估投資性房地產評估 公允價值公允價值 投資性房地產及其 評估評估的一般概念 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產 企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第3 號號投資性房地產投資性房地

2、產 第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準 備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。 第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產：第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產： 自自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。 作為存貨的房地產。作為存貨的房地產。 投資性房地產會計角度 國際國

3、際會計準則會計準則40號號（IAS40） 投資性房地產，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè)投資性房地產，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè) 主或融資租賃的承租人）持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物主或融資租賃的承租人）持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物 的一部分，或兩者兼有）。的一部分，或兩者兼有）。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產 國際評估國際評估準則準則2011（IVS233） 投資性房地產是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目投資性房地產是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目 的的土

4、地、房屋建筑物及房地產，但不包括用于商品或勞務的生產的的土地、房屋建筑物及房地產，但不包括用于商品或勞務的生產 和供應，或者出于行政目的而使用的房地產，以及在日常業(yè)務中出和供應，或者出于行政目的而使用的房地產，以及在日常業(yè)務中出 售的房地產（售的房地產（sale in the ordinary course of business）。）。 投資性房地產評估指導意見（試行）投資性房地產評估指導意見（試行） 本指導意見所稱投資性房地產，是指本指導意見所稱投資性房地產，是指企業(yè)會計準則第企業(yè)會計準則第3 號號投資投資 性房地產性房地產及其應用指南所稱的投資性房地產，即企業(yè)為賺取租金或及其應用指南所稱

5、的投資性房地產，即企業(yè)為賺取租金或 資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 投資性房地產評估角度 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產 4種不屬于投資性房地產的情況(IAS40)： 持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中 的房地產（參見的房地產（參見國際會計準則第國際會計準則第2號號-存貨存貨，例如，為了在不久，例如，為了在不久 的將來處置或為開發(fā)和零售而專門取得的房地產）；的將來處置或為開發(fā)和零售而專門取得的房地產）； 為

6、第三方在建或在開發(fā)的房地產；為第三方在建或在開發(fā)的房地產； 自用房地產，包括（除其它資產外）持有的將來用于自用的房地產，自用房地產，包括（除其它資產外）持有的將來用于自用的房地產， 持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產，雇員占用的房地產持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產，雇員占用的房地產 （無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產；（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產； 基于融資租約而出租給另一實體的房地產。基于融資租約而出租給另一實體的房地產。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產 5種屬于投資性

7、房地產的情況(IAS40)： 為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷 售而持有的土地；售而持有的土地； 尚未確定未來用途的土地（如果尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于尚未確定將其持有的土地用于 自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為自用還是用于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為 用于資本增值）；用于資本增值）； 報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經 營租賃下租出的建筑物；營租賃下

8、租出的建筑物； 準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物；準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物； 正在建設開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產的在建工程。正在建設開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產的在建工程。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產 投資性房地產 以財務報告為目的的評估指南（試行） 第二十一條規(guī)定，注冊資產評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投第二十一條規(guī)定，注冊資產評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投 資性房地產評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并資性房地產評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的

9、土地使用權、持有并 準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。 賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產；賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產； 應當能夠單獨計量和出售；應當能夠單獨計量和出售； 在建投資性房地產。在建投資性房地產。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 投資性房地產評估 投資性房地產評估 投資性房地產評估，是指按照投資性房地產評估，是指按照以財務報告為目的的評估指以財務報告為目的的評估指 南（試行）南（試行）要求，對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地要求，對符合會計準則規(guī)定條

10、件的投資性房地 產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意 見的行為和過程。見的行為和過程。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 公允價值 公允價值 國際會計準則理事會（IASB）（國際財務報告準則第13號公允 價值計量） 國際會計準則委員會（IASC）（IAS 39、IAS 40） 美國財務會計準則委員會（FASB） 國際評估準則委員會（IVSC） 企業(yè)會計準則 以財務報告為目的的評估指南 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 公允價值

11、公允價值 熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確 定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買 賣或者一項負債可以被清償的成交價格。賣或者一項負債可以被清償的成交價格。 新會計準則的公允價值應具備的三個條件新會計準則的公允價值應具備的三個條件 ： （1）信息公開，雙方對于交易對象所了解的信息是對稱的；）信息公開，雙方對于交易對象所了解的信息是對稱的； （2）雙方自愿，若沒有相反的證據表明所進行的交易是不公正的或）雙方自愿，若沒有相反的證據表明所進

12、行的交易是不公正的或 處于非自愿的，市場交易價格即為資產或負債的公允價值。處于非自愿的，市場交易價格即為資產或負債的公允價值。 （3）對資產或負債進行公平交易。）對資產或負債進行公平交易。 公允價值既可以是基于事實性交易的真實市價，也可以是基于假設公允價值既可以是基于事實性交易的真實市價，也可以是基于假設 性交易的虛擬價格。性交易的虛擬價格。 公允價值的公允價值的本質（公允性、主觀反映于客觀的結果）。本質（公允性、主觀反映于客觀的結果）。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 公允價值 公允價值 投資性房地產評估指導意見（試行）規(guī)定投資性房地產評估

13、指導意見（試行）規(guī)定“會計準則下的投資性會計準則下的投資性 房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值”。 公允價值屬于會計計量屬性，與公允價值屬于會計計量屬性，與現值、可變現凈值、重置成本現值、可變現凈值、重置成本等屬等屬 于可比系列，與評估準則中的價值類型不屬一個范疇；于可比系列，與評估準則中的價值類型不屬一個范疇； 公允價值與市場價值公允價值與市場價值 公允價值的基本特點公允價值的基本特點“四性四性”（公平性、估計性、開放性、動（公平性、估計性、開放性、動 態(tài)性）。態(tài)性）。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Apprai

14、sal Society Welcome Back 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 投資性房地產評估指導意見投資性房地產評估指導意見 國際相關規(guī)范介紹國際相關規(guī)范介紹 投資性房地產評估 的規(guī)范要求 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 制定指導意見的必要性 適應會計準則新變化的需要 進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護各方當事人合法權益的需要 適應市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 指導思想 明確定位 突出重點，強調專業(yè) 充分銜接 借鑒國際，

15、兼顧國情 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 共六章33條，包括： 引言引言制定目的和依據；相關定義；適用范圍。制定目的和依據；相關定義；適用范圍。 基本要求基本要求 評估原則；評估原則； 從事投資性房地產評估應當具備基本知識、經驗和專業(yè)勝任能力；從事投資性房地產評估應當具備基本知識、經驗和專業(yè)勝任能力； 執(zhí)行評估業(yè)務的可行性；執(zhí)行評估業(yè)務的可行性； 了解相關會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通；了解相關會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通； 評估基準日；評估基準日； 價值類型；價值類型； 現場勘察的要求。現場勘察的要求。 - 主要內容 中 國

16、資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 評估對象評估對象評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其 公允價值的具體內容。公允價值的具體內容。 評估方法評估方法方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運用方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運用 及其基本要求。及其基本要求。 評估披露評估披露評估報告出具的基本要求；評估報告的披露內容和評估報告出具的基本要求；評估報告的披露內容和 具體要求。具體要求。 附則附則準則生效日期。準則生效日期。 主要內容 - 主要內容 中 國 資 產 評 估 協 會 CHI

17、NA Appraisal Society - 引 言 制定目的和依據 為規(guī)范注冊資產評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務行為，維為規(guī)范注冊資產評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務行為，維 護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益。護社會公共利益和資產評估各方當事人合法權益。 根據根據資產評估準則資產評估準則基本準則基本準則、資產評估準則資產評估準則不動不動 產產和和以財務報告為目的的評估指南（試行）以財務報告為目的的評估指南（試行）。 相關定義 投資性房地產投資性房地產 投資性房地產評估投資性房地產評估 公允價值公允價值 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society -

18、 引 言 適用范圍 注冊資產評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，應當遵守本注冊資產評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，應當遵守本 指導意見。指導意見。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 基本要求 評估原則 恪守獨立、客觀、公正的原則恪守獨立、客觀、公正的原則 勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎 不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤 不得以預先設定的價值作為評估結論。不得以預先設定的價值作為評估結論。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Soci

19、ety - 基本要求 從事投資性房地產評估應當具備基本知識、經驗和專業(yè)勝任能力 具備投資性房地產評估相關專業(yè)知識和相應的評估經驗，具備從具備投資性房地產評估相關專業(yè)知識和相應的評估經驗，具備從 事投資性房地產評估的專業(yè)勝任能力。事投資性房地產評估的專業(yè)勝任能力。 專業(yè)勝任能力 財務會計相關知識：財務會計相關知識： 房地產評估相關知識：房地產評估相關知識： 資產評估相關知識：資產評估相關知識： 企業(yè)經營管理相關知識：企業(yè)經營管理相關知識： 溝通能力溝通能力 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 基本要求 執(zhí)行評估業(yè)務的可行性 關注投資性房地產評估的復

20、雜性，根據自身的專業(yè)知識和經驗，審關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業(yè)知識和經驗，審 慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業(yè)務。慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業(yè)務。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 基本要求 了解相關會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通 充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的 核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經營意圖以及會計準則核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經營意圖以及會計準則 的規(guī)定對投資性房地產進行恰當分類。的規(guī)定對投資性房地產

21、進行恰當分類。 與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其 因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分 析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 基本要求 評估基準日 提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。 評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。評估基準日可以是資產負

22、債表日、投資性房地產轉換日等。 價值類型 知曉在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的知曉在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的 投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值。投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 基本要求 現場勘察 對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀 況、權益狀況和區(qū)位狀況。況、權益狀況和區(qū)位狀況。 要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾，并對權屬資料要求委托方對投資性房地

23、產的權屬做出承諾，并對權屬資料 進行必要的查驗。進行必要的查驗。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 午休時間 創(chuàng)造價值 - 評估對象 評估對象的明確 已出租的土地使用權：已出租的土地使用權：是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營 租賃方式租出的土地使用權。租賃方式租出的土地使用權。 持有并準備增值后轉讓的土地使用權：持有并準備增值后轉讓的土地使用權：是指企業(yè)取得的、準備增值后是指企業(yè)取得的、準備增值后 轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置

24、土地，不屬于持有并 準備增值后轉讓的土地使用權。準備增值后轉讓的土地使用權。 已出租的建筑物：已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑是指企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑 物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估對象 評估對象的主要特征 知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元 及其附屬設施共同構成的一個整體。及其附屬設施共同構成的一個整體。

25、 當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的 組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資 性房地產價值的影響性房地產價值的影響 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 評估對象 在建投資性房地產公允價值評估 國際會計準則國際會計準則40號號（IAS40）第）第8條將條將“正在建設開發(fā)中并且建成正在建設開發(fā)中并且建成 后擬作為投資性房地產的在建工程后擬作為投資性房地產的在建工程”納入投資性房地產科目核算，納入投資性房地

26、產科目核算，國國 際評估準則際評估準則2011也緊跟國際會計準則的這一變化，專門針對在建投資也緊跟國際會計準則的這一變化，專門針對在建投資 性房地產制定了相應的評估準則性房地產制定了相應的評估準則IVS 233。 IVS 233認為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產評估，假認為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產評估，假 設開發(fā)法和現金流折現法被認為是相對合適的方法。這一觀點有必要進設開發(fā)法和現金流折現法被認為是相對合適的方法。這一觀點有必要進 一步討論，國內評估師大多認可成本法的適用性。一步討論，國內評估師大多認可成本法的適用性。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA A

27、ppraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 方法選擇 根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰根據評估對象的具體情況、資料收集情況和數據來源等相關條件，恰 當選擇評估方法。當選擇評估方法。 把握好幾個關鍵點 要確保最大限度地使要確保最大限度地使“可觀察輸入值可觀察輸入值”客觀真實地反映評估對象的實客觀真實地反映評估對象的實 際情況；際情況； 案例、租約，以及案例、租約，以及租金水平的選取與預測租金水平的選取與預測，折現率等關鍵參數折現率等關鍵參數決定評決定評 估結論的可信度；估結論的可信度； 單一估值技術與多種估值技術；單一估值技術與多種估值技術； 評估結論既

28、可能是一個確定值，也可能是一個區(qū)間值評估結論既可能是一個確定值，也可能是一個區(qū)間值 。 交易費用不包含在公允價值中。交易費用不包含在公允價值中。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及 其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關注案例的可比性，重 點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區(qū)位狀況、

29、交易情況及 租約條件。租約條件。 運用市場法評估投資性房地產時，應當建立價值可比基礎，細化相運用市場法評估投資性房地產時，應當建立價值可比基礎，細化相 關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、關比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、 具體位置、經營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關指標參數內涵。具體位置、經營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關指標參數內涵。 市場法的運用及其基本要求 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 收益法的運用及其基本要求 對企業(yè)來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應對企業(yè)

30、來自于投資性房地產的租金收益，以及當期產生的相應 費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確 定凈收益。定凈收益。 投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應投資性房地產的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應 的房地產權益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，的房地產權益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目， 并恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。并恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 收益

31、法的運用及其基本要求 關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金 及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。及其構成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。 關注租約的合法有效性，了解實際履行狀況。對合法有效并實關注租約的合法有效性，了解實際履行狀況。對合法有效并實 際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內的租金應當采 用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正?？陀^的租金。 當約定租金與市場

32、租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因， 并進行充分披露。并進行充分披露。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 收益法的運用及其基本要求 應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用 年限等參數，及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。年限等參數，及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。 應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區(qū)應當合理確定折現率。折現率應當反映評估基準日類似地區(qū) 同類投資性房地產

33、平均回報水平和評估對象的特定風險。折現同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。折現 率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金 等因素對折現率選取的影響。等因素對折現率選取的影響。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 關于房地關系 采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土 地使用權價值。地使用權價值。 應當關注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的應當關注已出租的建筑物的

34、會計核算中是否包含建筑物所對應的 土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業(yè)管理土地使用權。如果會計核算不包含土地使用權，應當提請企業(yè)管理 層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在評估層重新分類，或者在評估結論中扣除土地使用權的價值，并在評估 報告中進行必要的披露。報告中進行必要的披露。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 排除特殊交易 采用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當排除特殊交采用市場法和收益法評估投資性房地產時，應當排除特殊交 易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折易情況

35、的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折 讓等。讓等。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估方法 替代方法 運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以 采用會計準則認可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地采用會計準則認可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地 產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性 房地產公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告房地產公允價值的區(qū)間值，得出

36、價值分析結論，并提醒評估報告 使用者關注公允價值評估結論和價值分析意見的區(qū)別。使用者關注公允價值評估結論和價值分析意見的區(qū)別。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估披露 出具報告 根據根據資產評估準則資產評估準則評估報告評估報告、資產評估準則資產評估準則不動不動 產產和和以財務報告為目的的評估指南（試行）以財務報告為目的的評估指南（試行）編制并由所編制并由所 在評估機構出具評估報告，進行恰當的披露。在評估機構出具評估報告，進行恰當的披露。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 -

37、評估披露 披露要求 應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括 企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師等，完整了解評估過企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師等，完整了解評估過 程、合理理解并恰當使用評估報告結論。程、合理理解并恰當使用評估報告結論。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估披露 披露內容 評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等；評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等； 評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息；評估對象的權屬狀況、使用狀況及租約信息；

38、價值類型的定義及其與會計準則的對應關系；價值類型的定義及其與會計準則的對應關系； 評估方法的選擇過程和依據及評估方法的具體運用；評估方法的選擇過程和依據及評估方法的具體運用； 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估披露 披露內容 評估假設，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否評估假設，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否 實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經營業(yè)態(tài)是實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經營業(yè)態(tài)是 否會發(fā)生重大改變；否會發(fā)生重大改變； 關鍵性評估參數的來源、依據和測算過程等；關鍵性評

39、估參數的來源、依據和測算過程等； 是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。是否存在缺失產權文件等方面的瑕疵或重大限制。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 評估披露 瑕疵事項 當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地當評估對象存在產權瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地 產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕產的公允價值產生重大影響時，注冊資產評估師應當對該瑕 疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關注。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Ap

40、praisal Society 創(chuàng)造價值 - 附 則 指導意見生效日 本指導意見自本指導意見自2010年年7月月1日起執(zhí)行日起執(zhí)行。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 國際相關規(guī)范介紹 國際會計準則40號（IAS40） 國際評估準則2011（IVS 233） RICS估價-專業(yè)標準2012 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society Welcome Back 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 實務應用情況實務應用情況 評估實務中的重點難點問題評估實務中的重點難點問

41、題 案例分析案例分析 投資性房地產公允價值 評估的實務與案例 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society - 實務應用情況 投資性房地產公允價值評估的實務應用 2013年，年，A股上市公司企業(yè)股上市公司企業(yè)2534家，家，有投資性房地產類資產的有投資性房地產類資產的近千近千家，家， 其中采用公允價值作為后續(xù)計量模式的僅有其中采用公允價值作為后續(xù)計量模式的僅有48家家，占比約為，占比約為1.98%。 自自2007年以來，呈持續(xù)上升趨勢。大多數上市公司聘請了相關評估年以來，呈持續(xù)上升趨勢。大多數上市公司聘請了相關評估 機構對其投資性房地產進行評估。評估機構在其中

42、發(fā)揮了主導作用。機構對其投資性房地產進行評估。評估機構在其中發(fā)揮了主導作用。 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 重點難點問題 評估對象是否界定為投資性房地產，屬于哪類？是否界定為投資性房地產，屬于哪類？ 評估基準日僅對轉換日公允價值評估，還是包括追溯以前年度？僅對轉換日公允價值評估，還是包括追溯以前年度？ 專業(yè)溝通經營意圖，與財務信息銜接，信息來源可靠性經營意圖，與財務信息銜接，信息來源可靠性 評估方法收益法還是市場法？亦或成本法？收益法還是市場法？亦或成本法？ 參數確定合理性分析，確定依據合理性分析，確定依據 信息披露披露什么？如何披露？披露什么？如何披露？ 評估結果的可驗證性披露什么？如何披露？披露什么？如何披露？ 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 - 案例分析 項目背景 選擇評估方法問題 評估過程中關鍵點的處理 選擇評估方法 評估結果 問題與答復 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisal Society 中 國 資 產 評 估 協 會 CHINA Appraisa