2021年房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理2

1、*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理歐陽光明(2021.03.07)孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授第一部分企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標(biāo)?*什么是風(fēng)險?可十么是稅務(wù)風(fēng)險？*那些因素形成稅務(wù)風(fēng)險?*如何有效掌控防范稅務(wù)風(fēng)險客企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)成本關(guān)系?*稅務(wù)成本與內(nèi)控管理關(guān)系?*貴公司稅務(wù)工作目前是哪個部門負(fù)責(zé)?*您認(rèn)為稅務(wù)規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務(wù)風(fēng)險控制的工作應(yīng)哪個部門負(fù)責(zé)?您心中稅務(wù)管理工作的愿景是什么?稅務(wù)規(guī)劃操作方式:汽殳計(jì)建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù)內(nèi)控制度）*稅收政策在日常業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)運(yùn)用及操作（核算、申報表.業(yè)務(wù)運(yùn)作、合

2、同簽訂等）*非常規(guī)業(yè)務(wù)的操作 第二部分某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理、職責(zé)劃分*董事會一制定、實(shí)施、完善*總經(jīng)理一落實(shí)、推進(jìn)、檢查*各職能部門一負(fù)責(zé)制定、完善、實(shí)施本專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險管理和控 制制度二房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容:勺、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理）*2.業(yè)務(wù)控制（工程管理類：包括設(shè)計(jì)工程管理.目標(biāo)成本管理、 過程控制制度；項(xiàng)目發(fā)展類：包括項(xiàng)目發(fā)展制度、投標(biāo)和競拍管理 辦法.項(xiàng)目跟蹤管理制度；集團(tuán)辦公類：包括投訴處理制度、文件 管理程序）*3、會計(jì)系統(tǒng)控制（會計(jì)核算控制、財(cái)務(wù)管理控制，包 括預(yù)算管理、資產(chǎn)項(xiàng)目管理、負(fù)債權(quán)益項(xiàng)目管理、稅務(wù)管理） 糾、電子信息系統(tǒng)控制巧、信息傳遞控制*6、內(nèi)部審計(jì)

3、控制第三部分稅務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)叫殳疔稅務(wù)管理部門或崗位.工作職責(zé)為：勺、制定和完善稅務(wù)管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務(wù)風(fēng)險*2、建立調(diào)整具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*3.參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務(wù)影響分析，提供稅務(wù) 規(guī)劃方案*4、組織實(shí)施企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的識別、評估、監(jiān)測*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*5、協(xié)助財(cái)務(wù)部門的有關(guān)稅務(wù)工作*6、向企業(yè)其他部門提供稅務(wù)咨詢第四部分建立稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)成本的評估體系*稅務(wù)風(fēng)險的評佶建立內(nèi)部評估體系：見附件關(guān)注外部評估體系：稅務(wù)納稅評估*稅務(wù)成本的評估參考房地產(chǎn)納稅評估指標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)成本評佶體系，做橫向和縱

4、向的比較分析第五部分項(xiàng)目開發(fā)全流程稅務(wù)內(nèi)控制度的建立集團(tuán)整體管理集團(tuán)公司年度經(jīng)營計(jì)劃中，需要有稅收計(jì)劃和指標(biāo)*2、項(xiàng)目公司和各部門年度計(jì)劃中，需要有稅收計(jì)劃和指標(biāo)*3、年終考核指標(biāo)體系中，需要設(shè)置相應(yīng)的稅務(wù)指標(biāo)和考核點(diǎn)粘、集團(tuán)公司在編制全面預(yù)算時，需要各項(xiàng)目公司及涉稅業(yè)務(wù)部門，在報預(yù)算時必須報有關(guān)納稅預(yù)算*5.在年度培訓(xùn)計(jì)劃中加入有關(guān)稅務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容，分別針對稅務(wù)財(cái)務(wù)人員和相關(guān)業(yè)務(wù)人員*6、稅務(wù)人員參與擬定員工薪酬體系*7、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見乜、參與集團(tuán)或項(xiàng)目公司重要經(jīng)營決策項(xiàng)目論證*1、準(zhǔn)備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與項(xiàng)目論證，提出稅務(wù)建議*歐陽光明*創(chuàng)編202

5、1.03.072021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編*2.參與項(xiàng)目可比性研究，確定稅務(wù)成本，對稅務(wù)不確定因素進(jìn)行 充分分析取得土地使用權(quán)*1. 了解國家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方式，落實(shí)取得土 地是凈地還是毛地，確認(rèn)土地拆遷成本客取得出讓土地使用權(quán)*取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：*例如：拆遷方式取得土地使用權(quán)*1、法規(guī)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例乜、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議弓、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換糾、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）*1）貨幣補(bǔ)償*2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換*例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000 元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總 可售面積8

6、萬平米。*拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出：5000*8000=4000萬元*視同銷售收入：5000*8000=4000萬元*單位可售積計(jì)稅成本二（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米*視同銷售成本：4000*5000=2000萬元*視同銷售所得：4000-2000=2000萬元*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得2000萬元。*2、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析吒卩花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)鍥稅：* 土地使用稅：竊承諾負(fù)擔(dān)對方稅收的冋題*3、不同方式取得土地稅務(wù)成本比較*出讓招拍掛方式客購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式*購買股權(quán)方式

7、：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%合并公司方式*分立公司方式水租賃方式巧主意事項(xiàng)：國稅函【2000】 687、2010年27號公告* 國稅發(fā)【2011】50、2011年13號51號公告前期報批建準(zhǔn)備工作*1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案杲項(xiàng)目的整體規(guī)劃，在方案設(shè)計(jì)過程中，稅務(wù)人員需要參加設(shè)計(jì)審查乜、稅務(wù)人員的審核是設(shè)計(jì)合同審核的一個環(huán)節(jié)，特別是境外設(shè)計(jì) 合同*3.設(shè)計(jì)費(fèi)支付需要稅務(wù)人員的特別審核*4.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素* 土增稅的免稅政策及清算問題*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)?設(shè)計(jì)合同簽訂涉及稅務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)目施工建設(shè)開發(fā)成本核算內(nèi)容*土地征用

8、及拆遷補(bǔ)償費(fèi)客前期工程費(fèi)*基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)*建筑安裝工程費(fèi)犧己套設(shè)施費(fèi)客開發(fā)間接費(fèi)勺、稅務(wù)入員參與公司采購合同的審閱并發(fā)表意見輕、在供應(yīng)商資格審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見弓、工程采購合同簽訂前，稅務(wù)人員會同其他部門一起審核工程采購合同*4.在工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員杲招標(biāo)委員會的一員，參與審核承包商的稅務(wù)資格巧、稅務(wù)人員參與工程合同簽訂過程的會審邙、稅務(wù)入員需要在項(xiàng)目工程付款申請單中審核簽字項(xiàng)目開發(fā)成本對隊(duì)的確定勺、有關(guān)法律：計(jì)委申請立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)*2、合計(jì)核算弓、土地增值稅要求粘、所得稅要求*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07* 1）確定成本對象原則：可

9、否銷售、分類歸集.功能區(qū)分、定價 差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；* 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法.直接成本 法、預(yù)算造價法。土地征用及拆遷補(bǔ)償主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用 稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超積補(bǔ)交的地價 及相關(guān)稅費(fèi).拆遷補(bǔ)償支出.安置及動遷支出.回遷房建造支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi).危房補(bǔ)償費(fèi)等。乜、涉及稅務(wù)冋題* 1）般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意；* 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；* 3）購買股權(quán)及合并.分立方式取得土地成本注意冋題。* 4）交納土地使用稅前期工程費(fèi)“、指項(xiàng)目幵發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪.規(guī)劃.設(shè)

10、計(jì)、可 行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費(fèi) 用。乜、注意稅務(wù)事項(xiàng)* 1）從土增稅的角度考慮* 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響* 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā)L2009J 2* 4）在所得稅上分?jǐn)偡椒]有明確，可以用建筑面積*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.072021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編皋礎(chǔ)設(shè)旋費(fèi)核算注竜i可題: 勺、指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包 括幵發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水.供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明 等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。*2、注意稅務(wù)事項(xiàng)* 1） 土增稅冋題* 2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可

11、以用建筑廂積建筑安裝工程費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開 發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾國稅函 1998 53）*2、注意稅務(wù)事項(xiàng)* 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同* 2）取得發(fā)票是否合規(guī)：2011年23號公告* 3）虛開發(fā)票遺留冋題* 4）所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑廂法* 5）對單位建安成本的掌控配套設(shè)施費(fèi)*1.指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體 業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施 支出。*2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋*3.注意稅務(wù)事項(xiàng)*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光

12、明*創(chuàng)編2021.03.07* 1 ）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒? 2）是否可以所得稅前扣除* 3）人防工程處理* 4） 土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)* 1.指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，（且不能將其歸 屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出）。主要包括管理人員工資、 職工福利費(fèi).折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工 程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。乜、注意稅務(wù)事項(xiàng)* 1）合計(jì)、所得稅、土增稅徑差別* 2）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價法* 3）項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)* 4） 土地增值稅預(yù)售環(huán)節(jié)客銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動，需要 稅務(wù)人員的參與意見汰預(yù)售階段納稅要求印花稅吃、營業(yè)稅及附加*3、企業(yè)所得稅糾、土地增值稅竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，在工程驗(yàn)收資料報政府部門備案前，需要與稅 務(wù)人員通報溝通*2、工程款（包括進(jìn)度款和結(jié)算）支付環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)人員和財(cái)務(wù) 人員共同審核探財(cái)稅事項(xiàng)勺、會計(jì)業(yè)務(wù)的處