酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、 酒店式服務(wù)公寓 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004一、 酒店式服務(wù)公寓市調(diào)范圍簡述：據(jù)中原顧問統(tǒng)計(jì)，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目余個(gè)，其中酒店式服務(wù)公寓有40個(gè)，共提供近萬個(gè)住宅單位。主要集中在六個(gè)城區(qū)，其中朝陽區(qū)和東城兩區(qū)擁有的高級(jí)公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的，但均以入住，僅有少量的新供應(yīng)量上市。隨著中關(guān)村地區(qū)商務(wù)氛圍持續(xù)發(fā)展，酒店式服務(wù)公寓開始在該區(qū)域內(nèi)大量的出現(xiàn)，因此，本次調(diào)研的樣本主要采集于朝陽區(qū)和中關(guān)村區(qū)域，以及上海地區(qū)的部分代表項(xiàng)目，典型案例共13個(gè)。 北京地區(qū)：朝陽區(qū)：北京雅詩閣、北京盛捷福景苑、麗舍、晶都國際、戀日國際、金橋國際公寓、中關(guān)村： 遠(yuǎn)中悅

2、萊、紐約客、新中關(guān)上海地區(qū)：浦東雅詩閣、盛捷高級(jí)服務(wù)公寓、徐匯盛捷服務(wù)公寓 本次酒店式服務(wù)公寓的調(diào)研內(nèi)容從6個(gè)方面展開：l 項(xiàng)目規(guī)模l 市場(chǎng)推廣l 戶型配比l 經(jīng)營方式l 客群特征及比例l 服務(wù)內(nèi)容備注：（以上調(diào)研項(xiàng)目有個(gè)別項(xiàng)目內(nèi)容不詳） 二、 酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)綜述l 從市場(chǎng)調(diào)研的項(xiàng)目來看，酒店式公寓這類產(chǎn)品已被開發(fā)商作為新的賣點(diǎn)（物業(yè)服務(wù)l 2004年北京、上海、廣州的酒店式物業(yè)可謂是一路飄紅。根據(jù)對(duì)發(fā)達(dá)國家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個(gè)國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長期發(fā)展和存在的一個(gè)物業(yè)類型，目前在我國剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價(jià)格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次

3、人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)。品質(zhì)得到提升），作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點(diǎn)。 2酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004三、 酒店式服務(wù)公寓的概念（）l 服務(wù)式公寓起源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客提供其臨時(shí)休憩的物業(yè)。但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了服務(wù)式公寓的雛形。 服務(wù)式公寓 酒店式服務(wù)公寓的概念（） 客人選擇酒店式服務(wù)公寓的理由： 家居的氛圍 個(gè)人隱私 高質(zhì)量生活品質(zhì)的體驗(yàn) 低總價(jià)、投資風(fēng)險(xiǎn)小 酒店式

4、的服務(wù)，公寓式的管理 3酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004四、北京市酒店式公寓現(xiàn)狀1. 市場(chǎng)概況經(jīng)過10余年的發(fā)展，北京酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段，形成了cbd、中關(guān)村、亞北及燕沙麗都幾大特色鮮明的區(qū)域市場(chǎng)，金融街作為新興市場(chǎng)同樣具有后來居上的勢(shì)頭，上述區(qū)域集中了北京80以上的酒店式服務(wù)公寓。 2. 供應(yīng)特點(diǎn)酒店式公寓具有回收成本快、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，其良好的市場(chǎng)前景引起了開發(fā)商的普遍關(guān)注，包括美國萬豪、法國雅高，新加坡雅詩閣、君悅等在內(nèi)的眾多國際知名酒店管理集團(tuán)紛紛在京推出國際品牌的酒店式公寓。 表1：北京市酒店式服務(wù)公寓區(qū)域特征4酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃

5、銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 3. 金融街區(qū)域1）概況金融街區(qū)域在經(jīng)歷長期的總部發(fā)展以后，區(qū)域內(nèi)嚴(yán)重匱乏的居住及休閑類物業(yè)在區(qū)政府的大力扶持下（關(guān)于加快北京金融街建設(shè)的意見<2001.12.27 北京市西城區(qū)人民政府 西政發(fā)200129號(hào)文件印發(fā)>），包括酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等配套服務(wù)業(yè)近幾年來取得了長足的發(fā)展。包括金融街中心廣場(chǎng)金融家公寓、威斯汀酒店公寓在內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)有效填補(bǔ)了這一區(qū)域純粹服務(wù)式公寓的市場(chǎng)空白，而威斯汀酒店以及作為世界頂級(jí)酒店集團(tuán)萬豪酒店管理集團(tuán)旗下最顯赫和代表了頂級(jí)消費(fèi)的麗茲卡爾頓酒店進(jìn)駐金融街同樣為這一區(qū)域居住、消費(fèi)類場(chǎng)所的匱乏帶來了一片艷陽天。 2）娛樂

6、休閑金融街中心廣場(chǎng)內(nèi)包括28000平方米具有休閑、文化、娛樂功能的公園（上頁圖中麗茲卡頓酒店北側(cè)，金融家公寓西側(cè)區(qū)域），以及公園北側(cè)集餐飲、娛樂休閑、購物等為一體5酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 的步行街，公園南側(cè)10萬平方米活動(dòng)中心（具有健身、娛樂、展覽、劇場(chǎng)、電影廳等設(shè)施），成為未來金融街區(qū)域休閑和娛樂的核心地帶。 3）交通金融街將在中心區(qū)內(nèi)對(duì)人流、車流實(shí)現(xiàn)三個(gè)層面的立體輸送。中心區(qū)的地下一層，將建起面積達(dá)58萬平方米的一體化無障礙車庫；地面上除必要的出租車等候區(qū)外，取消一切車位線；地上二層建成總長1000多米、寬度15米至20米的空中走廊。由此，到2007以前

7、，所有工程建設(shè)完畢后，將大大緩解目前金融街交通擁擠的現(xiàn)象。 4）綠化隔離帶在金融街中心區(qū)的西側(cè)、二環(huán)路的東側(cè)，2004年已建成46000平方米的綠地，2005年還將完成15000平方米，不僅有效改善了區(qū)域生態(tài)環(huán)境，同時(shí)也在西二環(huán)和金融街區(qū)域內(nèi)形成了一個(gè)有效的綠化隔離帶。 5）同周邊的關(guān)系金融街在完成區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)同時(shí)，也與周邊環(huán)境形成了一個(gè)有機(jī)的整體。表2：北京租住酒店式服務(wù)公寓客群構(gòu)成 資料來源：香江國際發(fā)展有限公司副總經(jīng)理/總工程師鮑莜斌公開培訓(xùn)講座資料 4、客戶群分析酒店式服務(wù)公寓的購買客戶中，投資者占絕大多數(shù)，根據(jù)北京中原的調(diào)研結(jié)果分析，投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客

8、戶，主要由個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者組成，個(gè)人投資者年齡在2535歲范圍內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中小型企業(yè)。他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中酒店的增值潛力，他們的預(yù)期投資回報(bào)率一般在815左右。第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個(gè)人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平米以上的較大戶型，預(yù)期投資回報(bào)率多在10以下，最看中項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿?。除投資型客戶，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的的私營業(yè)主，辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團(tuán)客戶等等。北京服務(wù)公寓的

9、目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級(jí)員工，國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司負(fù)擔(dān)高額的房租費(fèi)用，同時(shí)自己在異地沒有買房定居的需求，其中，歐美人占到65，其他是港臺(tái)人、日本人和華裔等。鑒于這些特征，北京的外租型酒店服務(wù)公寓無論是地理位置、配套設(shè)施、相關(guān)服務(wù)等方面，均提供了等同于國外酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，尤其是為了突出強(qiáng)調(diào)居住的功能性和舒適性，在戶性規(guī)劃方面均比6酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004較大。5結(jié)論1）出租市場(chǎng)現(xiàn)狀北京服務(wù)公寓的目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級(jí)員

10、工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用，同時(shí)自己在異地沒有買房定居的需要。表3：北京經(jīng)營類公寓出租率比較2）出租型酒店式公寓主力戶性面積較大表4：北京經(jīng)營類公寓主力戶型面積及比例 由此可以看出，各項(xiàng)目中，只有國貿(mào)世紀(jì)公寓為小戶性設(shè)計(jì)，萬國公寓為大戶型設(shè)計(jì)，其他項(xiàng)目的戶性面積比較集中，一居室面積在100平米左右，二居室面積在150平米左右，三居室在200平米左右，四居室在300平米以上。 7酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004調(diào)研項(xiàng)目一：上海雅詩閣 雅詩閣集

11、團(tuán)是一家專門從事服務(wù)公寓國際性連鎖經(jīng)營和管理的公司。在亞洲、澳大利亞、新西蘭、歐洲的16個(gè)國家的39個(gè)城市里擁有或管理著13，800多套服務(wù)公寓。在中國，雅詩閣集團(tuán)是最大的服務(wù)公寓運(yùn)營者。目前在北京、上海、天津、大連已擁有超過1600套的公寓。服務(wù)公寓不僅可以讓客人及其家庭成功地融入陌生的城市，而且還能幫助他們建立自己的人際網(wǎng)絡(luò)，了解當(dāng)?shù)氐奈幕约跋硎芗彝蕵返臉啡ぁＲ?、戶型格局：the ascott pudong, shanghai上海浦東雅詩閣 客戶群：專門針對(duì)個(gè)人（散戶）服務(wù)的酒店式公寓雅詩閣在新加坡的酒店式服務(wù)公寓外觀 8酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004房價(jià)（

12、租） 酒店便利設(shè)施：兒童游樂區(qū)孩子們的快樂天地. 對(duì)住戶免費(fèi)開放并由雅詩閣的員工管理。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客免費(fèi)開放。 聯(lián)系方式 ： 服務(wù)臺(tái) 電話 ： 86-21-68860088 營業(yè)時(shí)間 ：7.00 am - 10.00 健身房完善的設(shè)備，可以充分的放松您的疲勞和緊張的精神壓力。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客和會(huì)員免費(fèi)開放。 聯(lián)系人 ： 穆小姐 電話 ： (86-21) 68860088 營業(yè)時(shí)間 ： 7.00 am - 10.00 pm室內(nèi)游泳池室內(nèi)溫水游泳池，給您一個(gè)溫暖、寧靜的休息空間。同時(shí)我們還為孩子們準(zhǔn)備了娃娃池。 注意事項(xiàng) ： 對(duì)住戶和會(huì)員免費(fèi)開放。 聯(lián)系人 ： 穆小姐 電話 ：(86-2

13、1) 68860088 營業(yè)時(shí)間 ： 7.00 am - 10.00 pm9酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 按摩浴池一天辛苦的工作結(jié)束后，來按摩浴池盡情的放松自己。注意事項(xiàng)：對(duì)住戶和會(huì)員免費(fèi)開放聯(lián)系人：穆小姐電話：86-21-68860088營業(yè)時(shí)間：7.00 am - 10.00 pm 休閑區(qū)您想和朋友聊天或認(rèn)識(shí)更多的鄰居嗎？在休閑區(qū)溫暖、愜意的環(huán)境中更讓您輕松健談。注意事項(xiàng)：對(duì)住戶免費(fèi)開放營業(yè)時(shí)間：9.00am 10.00pm電話：86-21-68860088聯(lián)系人：前臺(tái) 會(huì)議室提供全方位的服務(wù)和設(shè)施，視聽和多媒體設(shè)備，如果需要并提供完善的互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù).我們也

14、能根據(jù)您的個(gè)別需要，提供個(gè)性化服務(wù)，確保您的會(huì)議順利進(jìn)行會(huì)議室收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)議室1/會(huì)議室2：人民幣150/小時(shí)會(huì)議室3：人民幣200/小時(shí)會(huì)議套價(jià)：半天（四小時(shí)）人民幣500 （會(huì)議室1/會(huì)議室2），人民幣700 （會(huì)議室3）全天（八小時(shí)）人民幣900 （會(huì)議室1/會(huì)議室2），人民幣1400 （會(huì)議室3）以上收費(fèi)均包含書寫紙、鉛筆、冰水或茶水會(huì)議期間咖啡或茶和小點(diǎn)心人民幣10/位會(huì)議室可容納人數(shù)：會(huì)議室1：5人會(huì)議室2：8人會(huì)議室3：12人 10酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004接待處我們友好的接待員可以為您提供您所需要的任何信息并協(xié)助您完成關(guān)于交通、住宿、通訊、當(dāng)?shù)氐?/p>

15、旅游服務(wù)和任何您所需要的服務(wù)。* 24小時(shí)的個(gè)性化服務(wù)* 機(jī)場(chǎng)接送* 寬帶接入* 市內(nèi)交通* 當(dāng)日洗衣服務(wù)* 接受信用卡支付* 為長住客提供一份免費(fèi)的當(dāng)?shù)貓?bào)紙聯(lián)系人 ： 服務(wù)臺(tái)電話 ：86-21-68860088營業(yè)時(shí)間 ：24 小時(shí) 餐廳公寓內(nèi)的餐廳, 提供美味的法國和西式菜肴款待各位來賓。注意事項(xiàng) ： 請(qǐng)出示您的住戶卡以享受折扣或其他優(yōu)惠信息查詢 ： 服務(wù)臺(tái)電話 ： 86-21-68860088 桑拿浴在這里您可以真正的放松下來，這里有清新的裝飾，寬敞明亮，桑拿對(duì)您的身體十分有利。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客和會(huì)員免費(fèi)開放. 網(wǎng)球場(chǎng)運(yùn)動(dòng)可以松弛您的緊張神經(jīng)，我們擁有的完善設(shè)備，可以充分的放松您的疲

16、勞和緊張的精神壓力。聯(lián)系人 ： 穆小姐電話 ： (86-21) 68860088營業(yè)時(shí)間 ： 7.00 am - 10.00 pm收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住戶價(jià)：人民幣50/每小時(shí) （前2小時(shí)免費(fèi)）受邀客人價(jià)：人民幣100/每小時(shí) 11酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 12酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 調(diào)研項(xiàng)目二：上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓 the ascott pudong, shanghai上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓 客戶群：專門針對(duì)商務(wù)公司的高級(jí)服務(wù)公寓13酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 具體戶型見下圖： 14酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)

17、告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004各房間內(nèi)配置內(nèi)容：房價(jià)（租） 酒店便利設(shè)施 酒吧當(dāng)您下班歸來或晚飯后，正需要這樣的地方來放松自己。 營業(yè)時(shí)間：周一-周五 6.00pm2.00am 周六周日 12.00am2.00am 信息問訊：前臺(tái) 電話：86-21-63856888 注意事項(xiàng)：請(qǐng)出示您的住戶卡以享受折扣或其他優(yōu)惠 美容美發(fā)在陽光美發(fā)廳時(shí)尚舒適的環(huán)境里，您可以享受美容美發(fā)服務(wù)。完善細(xì)致的服務(wù)使您徹底放松，精神煥發(fā)。 信息查詢：服務(wù)臺(tái) 電話：86-21-63856888 營業(yè)時(shí)間：10:00 am11:30pm地理位置: 上海盛捷高級(jí)服務(wù)公寓西苑2樓15酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心

18、/市場(chǎng)部 no:004兒童游樂場(chǎng)這里是孩子們的快樂天地. 專業(yè)設(shè)計(jì)的游戲場(chǎng)所，擁有完善的設(shè)施和專業(yè)的管理。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客免費(fèi)開放。聯(lián)系方式 ： 服務(wù)臺(tái)電話 ： 86-21-63856888營業(yè)時(shí)間 ：7.00 am - 10.00 pm我們同時(shí)還擁有一家國際性的幼兒園。營業(yè)時(shí)間:上午8點(diǎn)30分至下午5點(diǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 美金30元/小時(shí) 聯(lián)系人:前臺(tái)電話: 86-21-63856888注意事項(xiàng): 最少3個(gè)小時(shí)夜間照看服務(wù)雙賠收費(fèi)。 香啡閣最適合聚會(huì)的場(chǎng)所，提供各種咖啡和飲料。注意事項(xiàng)：請(qǐng)出示您的住戶卡以享受折扣或其他優(yōu)惠營業(yè)時(shí)間：7.00am 12.00pm電話：86-21-63856888

19、棋牌室收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人民幣20元/每小時(shí)營業(yè)時(shí)間：上午7點(diǎn)至晚上10點(diǎn)電話：86-21-63856888聯(lián)系人：會(huì)所的前臺(tái)注意事項(xiàng)：至多4人使用 健身房完善的設(shè)備，可以充分的放松您的疲勞和緊張的精神壓力。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客和會(huì)員免費(fèi)開放。聯(lián)系人 ： 許先生電話 ： 86-21-63856888營業(yè)時(shí)間 ： 上午7點(diǎn)至晚上10點(diǎn) 游泳館室內(nèi)溫水游泳池，給您一個(gè)溫暖、寧靜的休息空間。還有為孩子準(zhǔn)備的娃娃池注意事項(xiàng) ：住戶和會(huì)員免費(fèi)使用。聯(lián)系人 ： 許先生電話 ：86-21-63856888營業(yè)時(shí)間 ： 6.00 am - 10.00 pm 16酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:00

20、4 按摩浴池一天辛苦的工作結(jié)束后，來按摩浴池盡情的放松自己。注意事項(xiàng)：對(duì)住戶和會(huì)員免費(fèi)開放聯(lián)系人：會(huì)所前臺(tái)電話：86-21-63856888營業(yè)時(shí)間：上午7點(diǎn)至晚上10點(diǎn) 休閑區(qū)您想和朋友聊天或認(rèn)識(shí)更多的鄰居嗎？在休閑區(qū)溫暖、愜意的環(huán)境中更讓您輕松健談。注意事項(xiàng)：對(duì)住戶免費(fèi)開放營業(yè)時(shí)間：周一至周五上午7點(diǎn)至晚上10點(diǎn)周六、周日上午8點(diǎn)至晚上11點(diǎn)電話: 86-21-63856888聯(lián)系人: 前臺(tái) 會(huì)議室提供全方位的服務(wù)和設(shè)施，視聽和多媒體設(shè)備，如果需要并提供完善的互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù).我們也能根據(jù)您的個(gè)別需要，提供個(gè)性化服務(wù)，確保您的會(huì)議順利進(jìn)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人民幣100/每小時(shí),包含書寫紙和鉛筆、冰

21、水或茶水。注意事項(xiàng)：至多10人使用聯(lián) 系 人 ： 銷售部電話 ： 86-21-63856888營業(yè)時(shí)間 ： 上午9點(diǎn)至下午6點(diǎn) 接待處我們友好的接待員可以協(xié)助您完成您自己安排的所有關(guān)于運(yùn)輸?shù)男畔⒑蛶椭?，住宿，通訊，?dāng)?shù)氐穆糜畏?wù)和任何額外服務(wù)。* 個(gè)性化服務(wù)* 機(jī)場(chǎng)接送* 寬帶接入* 市內(nèi)交通* 當(dāng)日洗衣服務(wù)* 接受信用卡支付聯(lián)系人 ： 服務(wù)臺(tái)電話 ：86-21-63856888營業(yè)時(shí)間 ：24 小時(shí) 餐廳公寓內(nèi)的餐廳, 提供美味的法國和西式菜肴款待各位來賓。注意事項(xiàng) ： 請(qǐng)出示您的住戶卡以享受折扣或其他優(yōu)惠信息查詢 ： 服務(wù)臺(tái)電話 ： 86-21-68860088 17酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告

22、 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004桑拿浴在這里您可以真正的放松下來，這里有清新的裝飾，寬敞明亮，桑拿對(duì)您的身體十分有利。注意事項(xiàng) ： 對(duì)住客和會(huì)員免費(fèi)開放. 英式桌球收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：人民幣20元/每小時(shí) （至多4人使用）營業(yè)時(shí)間：上午7點(diǎn)至晚上10點(diǎn)電話：86-21-63856888聯(lián)系人：會(huì)所前臺(tái) 網(wǎng)球場(chǎng)運(yùn)動(dòng)可以松弛您的緊張神經(jīng)，我們擁有的完善設(shè)備，可以充分的放松您的疲勞和緊張的精神壓力。聯(lián)系人：會(huì)所前臺(tái)電話: 86-21-63856888營業(yè)時(shí)間&收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：上午7點(diǎn)至下午6點(diǎn) 人民幣20元/小時(shí)下午6點(diǎn)至晚上10點(diǎn) 人民幣30元/小時(shí)注意事項(xiàng)： * 至多4人使用* 網(wǎng)球拍租借費(fèi)用為人民

23、幣20元/只/次* 網(wǎng)球陪打費(fèi)用為人民幣100/每小時(shí) 18酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004調(diào)研項(xiàng)目三：上海徐匯盛捷服務(wù)公寓 somerset xu hui,shanghai 上海徐匯盛捷服務(wù)公寓 客戶群：專門針對(duì)商務(wù)公司的高級(jí)服務(wù)公寓 具體戶型見下圖：19酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 20酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 備注：服務(wù)內(nèi)容與前相同，會(huì)員另有優(yōu)惠。21酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004調(diào)研項(xiàng)目四：北京雅詩閣 the ascott pudong,beijing 北京雅詩閣 客戶

24、群：專門針對(duì)個(gè)人（散戶）服務(wù)的酒店式公寓 客房面積（不詳）樓層平面： 22酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 備注：服務(wù)內(nèi)容與前相同，會(huì)員另有優(yōu)惠。 23酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 調(diào)研項(xiàng)目五：北京盛捷福景苑服務(wù)公寓 somerset fortune garden beijing 北京盛捷福景苑服務(wù)公寓 客戶群：專門針對(duì)商務(wù)公司的高級(jí)服務(wù)公寓客房配置裝修風(fēng)格件 24酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004酒店便利設(shè)施： 備注：服務(wù)北京麗舍服務(wù)公寓 二、市場(chǎng)推廣：雅詩閣旗下的8個(gè)項(xiàng)目，從戶型、推廣短幾乎一致。保持很低調(diào)的宣

25、傳推廣模式，并為在大型的報(bào)紙和雜志上看到他的廣告。從另外的角度調(diào)查，雅詩閣的市場(chǎng)推廣基本上是靠本身其母公司嘉德置地以及其兄弟公司的內(nèi)部消化和口碑傳播；三、客戶特征：因?yàn)檠旁婇w酒店式服務(wù)公寓分得比較細(xì)，雅詩閣主要吸引25酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 的是來華生活、讀書的個(gè)人；而盛捷高級(jí)服務(wù)式公寓主要針對(duì)的是來華辦公的商務(wù)人士。所以客戶特征主要是在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等，一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)； 四、客戶群分布：雅詩閣的客戶的分布如下：歐洲：

26、30%、亞洲：20%、美洲：32%、其他：18%；長期居住，半年以上。 六、經(jīng)營模式雅詩閣所經(jīng)營的8家酒店式服務(wù)公寓均采用兩種方式1.自己銷售、經(jīng)營，只租不賣租的方式來操作；2. 與實(shí)力雄厚的開發(fā)商合作，入股或買斷的方式直接介入項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓后期的經(jīng)營管理。 調(diào)研項(xiàng)目六：遠(yuǎn)中悅?cè)R 項(xiàng)目外景圖 一 項(xiàng)目介紹： 1.基本情況介紹： 26酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 2. 規(guī)劃內(nèi)容：本項(xiàng)目規(guī)劃共3棟樓，中間1棟開發(fā)商留用，其余2棟全部為酒店式公寓。 1號(hào)樓共19層，精裝，包租三年； 3號(hào)樓共19層，精裝，不包租。3. 戶型格局：本項(xiàng)目主力戶型為：60平方米 戶型圖：

27、27酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 28酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:0044. 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 二、市場(chǎng)推廣：推廣主題：中關(guān)村國際酒店公寓首府推廣媒體：以戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)宣傳為主 三、客戶特征：本項(xiàng)目客群有兩個(gè)明顯特征：中關(guān)村本區(qū)域的客群占有很大的比例，臺(tái)灣投資商的比例較高。在購買群體中，投資者比例占有70左右。 四、客戶群分布：鑒于開發(fā)商及物業(yè)公司均為臺(tái)商，故此項(xiàng)目客戶多以臺(tái)灣投資商為主 五、居住時(shí)間：目前尚未入住 六、經(jīng)營模式采用兩種方式1. 包租 ：均價(jià)為14000元/平米，包租三年，年投資回報(bào)率依次為：6，7，82. 不包租：

28、均價(jià)為13000元/平米29酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004七、酒店式服務(wù)公寓服務(wù)內(nèi)容：五星級(jí)酒店全程經(jīng)營管理，移植臺(tái)灣管理名家經(jīng)驗(yàn)，擁有曾經(jīng)服務(wù)過美國前國務(wù)卿基辛格博士的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和專家。 調(diào)研項(xiàng)目七：新中關(guān) 樓盤外景圖 一、 項(xiàng)目介紹： 30酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 二規(guī)劃新中關(guān)之“匯峰閣”酒店式公寓按4星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)配置，酒店式公寓全部朝南，采光充分。將引入國際先進(jìn)的管理集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營管理，滿足核心區(qū)商務(wù)人士的居住需求。三配套設(shè)施：周邊配套:中、小學(xué):清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)等68所大學(xué)商場(chǎng):當(dāng)代、雙安商場(chǎng)、2003年底開業(yè)的有家

29、樂福、華宇、翠微杜丹園店 銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 醫(yī)院：海淀醫(yī)院、北醫(yī)三院、海淀婦產(chǎn)醫(yī)院其他:海淀圖書城、海淀劇院、華星電影院、五道口俱樂部、北圖、燕山大酒店、友誼賓館、翠宮飯店交通：地鐵4號(hào)線 地鐵10號(hào)線 四. 戶型格局：本項(xiàng)目主力戶型為：60平方米 五裝修標(biāo)準(zhǔn)： 31酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004普通精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 調(diào)研項(xiàng)目八：金橋國際 32酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004一項(xiàng)目介紹： 二. 戶型格局：本項(xiàng)目主力戶型為：60平方米 戶型圖：33酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 4. 裝修標(biāo)

30、準(zhǔn)：所有戶型全部精裝修并配送名牌冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、微波爐等白色家電 精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 地面：玄關(guān)：米黃系列?；u起居室：高檔實(shí)木地板臥室：美國進(jìn)口地毯陽臺(tái)：白色廣場(chǎng)磚廚房：黑色/白麻/褐色地磚衛(wèi)生間：駝色/藍(lán)色地磚墻面： 廳房：多彩環(huán)保乳膠漆廚房：米黃色/白色面磚衛(wèi)生間：米色釉面磚34酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 頂棚： 廳房：白色環(huán)保乳膠漆、局部石膏板吊頂廚房：防水石膏板吊頂，面層刷環(huán)保乳膠漆衛(wèi)生間：防水石膏板吊頂，面層刷環(huán)保乳膠漆門窗：入戶門：為裝飾四防門（防火、防盜、隔音、隔熱）室門：為鑲板木門陽臺(tái)門：為上旋式中空隱框門配德國原裝roto五金件窗：為中空隱框窗

31、廚房： 國產(chǎn)整體廚房含海爾同等品牌冰箱一臺(tái)、西門子同等品牌洗衣機(jī)一臺(tái)、惠爾同等品牌微波爐一臺(tái)、歐帝同等品牌油煙機(jī)及灶臺(tái)、弗蘭卡同等品牌龍頭及水盆衛(wèi)生間： toto/科勒同等品牌座便器、洗面盆、淋浴花灑及龍頭，淋浴房、雙頭浴霸、低音換氣扇 調(diào)研項(xiàng)目九：和喬麗晶 項(xiàng)目外景圖 一項(xiàng)目介紹：35酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 二. 戶型圖： 36酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 三. 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)澆電梯： 日立永大電梯外墻： 石材、面磚大堂： 精裝采暖： 集中供暖內(nèi)墻： 精裝門窗： 雙層氣密窗供電： 市政衛(wèi)生間： 精裝，科勒按摩浴缸供水：

32、 市政供氣： 管道通訊： 2部電話線入戶廚房： 精裝 37酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 調(diào)研項(xiàng)目十：晶都國際 項(xiàng)目外景圖 一 項(xiàng)目介紹：38酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 簡介:酒店公園，金牌管家，酒店品質(zhì)，70產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)客房、行政套房。 晶都國際hoter park包括456套四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)客房，低本投資安全理財(cái)。以50平米左右酒店格局設(shè)計(jì)，由金牌酒店管家以酒店標(biāo)準(zhǔn)來全面經(jīng)營，包括客房出租、酒店管理等，以其酒店品質(zhì)樹立整個(gè)社區(qū)的高檔形象，帶動(dòng)行政套房的經(jīng)營品質(zhì)。另有444套自主式投資行政套房，滿足高端人士的星級(jí)服務(wù)需求。106平米左右舒適兩

33、居為主，有著特殊的酒店 題購物長廊 (1) 酒店部分（1號(hào)樓）投資理念：針對(duì)1號(hào)樓酒店公寓定制式酒店客房。公寓大部分戶型面積小、配置高、總價(jià)低，主要面向的是投資型客戶。1、每年向業(yè)主給予固定回報(bào)2、每月為業(yè)主回報(bào)貸款20年的月供款； 3、業(yè)主每年享受30天的免費(fèi)住宿；4、免物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)視費(fèi)、寬帶費(fèi)等5、業(yè)主是酒店金卡會(huì)員，可享受在酒店購物、餐飲等各項(xiàng)星級(jí)簽單優(yōu)惠服務(wù)及綜合服務(wù)消費(fèi)折扣。39酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004(2) 行政公寓（2號(hào)樓、3號(hào)樓）投資理念：這是一種將酒店式公寓與soho相結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品。它在充分考慮了滿足各種商務(wù)個(gè)性化的需求的

34、同時(shí)，也將滿足人們對(duì)高檔住宿的需求，它不僅可以為行政人員提供居住，并且具備一定的行政功能。既具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)，又滿足了soho的高級(jí)商務(wù)區(qū)，同時(shí)還配備了四星級(jí)酒店氛圍。更引人注目的是增加了全新概念的24小時(shí)商務(wù)中心，可以享受到24小時(shí)秘書服務(wù)、24小時(shí)翻譯服務(wù)以及24小時(shí)會(huì)議服務(wù)等。 三戶型圖：40酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 41酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004調(diào)研項(xiàng)目十一：紐約客 項(xiàng)目外景圖 一 項(xiàng)目介紹：42酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004二. 規(guī)劃內(nèi)容：本項(xiàng)目分a、b兩區(qū)，北側(cè)a區(qū)是國內(nèi)第一家

35、全復(fù)式四星級(jí)的novotel海潤商務(wù)酒店，南側(cè)b區(qū)為酒店式公寓，全部由法國accor(雅高)酒店管理集團(tuán)novotel酒店提供標(biāo)準(zhǔn)化、國際化的酒店管理。主樓地下3層，地上15層，地下1層為超市，2、3層為車庫；地上1-3層為商業(yè)配套，4-5層為辦公區(qū)，6-15層為酒店。 三. 戶型格局： 本項(xiàng)目主力戶型為：54平米、60平米 43酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 4. 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 44酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004其他賣點(diǎn)：大堂：挑高16米，大理石地面、墻面，造型吊頂，豪華燈飾；電梯：三洋、東芝、日立或同等品牌品質(zhì)的磁卡電梯，

36、5部電梯，其中包括2部觀光電梯； 空調(diào)：特靈、約客的中央空調(diào)系統(tǒng)。酒店6層設(shè)有獨(dú)具特色的自助廚房與觀景游泳池為酒店客人服務(wù)二、市場(chǎng)推廣：推廣主題：走下神壇的酒店投資/cbd失落的投資機(jī)遇推廣媒體：以戶外廣告和網(wǎng)絡(luò)、雜志宣傳為主，目前正處于推廣熱銷期參加了國貿(mào)4月7日10日春季房展會(huì)。三、客戶特征：本項(xiàng)目客群的明顯特征是投資者的比例幾乎為100。四、經(jīng)營模式不包租：均價(jià)為13000元/平米，為客戶分析投資回報(bào)率可以到達(dá)1245酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004調(diào)研項(xiàng)目十三：戀日國際 樓盤外景圖一項(xiàng)目介紹： 特點(diǎn)：該項(xiàng)目是cbd核心區(qū)域內(nèi)第一個(gè)旗幟鮮明地推出“定制化產(chǎn)品”和

37、“獨(dú)立式公寓”的項(xiàng)目。70平方米的國際化標(biāo)準(zhǔn)一居、高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化全套精裝修、”五件套”標(biāo)準(zhǔn)化電器配置以及高品質(zhì)的商務(wù)配套服務(wù)。幾乎可以這樣認(rèn)為：“戀日國際”是目前在為目標(biāo)客戶“量體46酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 裁衣”方面做得最徹底和最“標(biāo)準(zhǔn)化”的項(xiàng)目。 二規(guī)劃內(nèi)容：整棟建筑高度為72.6米，地上22層，地下3層。地下2、3層為車庫及設(shè)備用房；地下1層和地上1層為配套公建部分；地上2-6層為大開間布局，配備專用的觀光電梯及大堂，適于商務(wù)、辦公；7層以上為高檔公寓，擁有獨(dú)立的大堂、出入口。項(xiàng)目總共配置5部電梯，2部生活電梯直達(dá)居住區(qū)，專門服務(wù)于222戶公寓；2部觀光

38、服務(wù)電梯供公共、商務(wù)設(shè)施的使用；此外還有1部消防服務(wù)電梯，保證了各功能分區(qū)的獨(dú)立使用。 三配套設(shè)施：周邊配套:中、小學(xué): 日壇中學(xué)；商場(chǎng): 貴友、賽特、國貿(mào)；銀行：民生銀行、招商銀行；醫(yī)院：北京醫(yī)院、同仁醫(yī)院、朝陽醫(yī)院郵局： 大北窯郵局；交通：地鐵1號(hào)線 四.戶型格局： 戶型圖47酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004 五裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/平米精裝修，配送進(jìn)口家電：冰箱、洗衣機(jī)、燃?xì)庠睢⑽⒉t、油煙機(jī) 六客戶群分析主要以國48酒店式服務(wù)公寓調(diào)研報(bào)告 策劃銷售中心/市場(chǎng)部 no:004c）、獨(dú)立建筑：“一樣的階層，同樣的夢(mèng)想，我們一起成長”； 【主題語二】：“獨(dú)立式公寓”

39、來到中國：“apartment（獨(dú)立式公寓），最早起源于美洲大陸，建筑形式一般是獨(dú)棟的、高品質(zhì)、自住或投資性的住宅：*我們?cè)谧罹邍H化的北京cbd核心區(qū)；*我們222戶的鄰居都是社會(huì)同一個(gè)階層的精英；*我們擁有同樣的空間，70大小的戶型；*我們每一戶都有完備的生活設(shè)施；*我們享有充分的公共空間，保證鄰里交往與溝通；*我們享受酒店式的管理和服務(wù)?！?【主題語三】：價(jià)值共享的時(shí)代“21世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們尊崇價(jià)值的“共享”；（1）共享環(huán)境資源和自然景觀：在“戀日國際獨(dú)立式公寓”，您漫步在水岸長堤，與大自然同在，共享日出月升的驚喜；（2）共享社會(huì)資源和商務(wù)便利：在“戀日國際獨(dú)立式公寓”，您徘徊在c

40、bd街區(qū)，與大社會(huì)共融合，共享財(cái)富增埴的快樂?！?2、宣傳渠道：主要采用“交通指示牌”和媒體廣告的方式，其中，路牌主要發(fā)布在以下重點(diǎn)區(qū)域：（1） 東三環(huán)與項(xiàng)目入口的交集處。（2） 長安街延長線與項(xiàng)目入口的交集處。（3） 項(xiàng)目鄰近區(qū)域各主要交通路口。 49 肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿

41、羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇

42、莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄

43、羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿

44、節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈膅芄薅肅羈蚃薄袃膃蕿薃羅肆蒅薂肇芁莁薁螇肄芇薀衿芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚄袀膇莀蚄羂莃芆螃肅膆薄螂螄罿蒀螁袇膄蒆螀聿羇莂蝿蝿節(jié)羋螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肅荿袆螅艿芅裊袈肂薄襖羀芇薀袃膂肀蒅袂袂蒞莁葿羄膈芇蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薆袈莂莈薆羈