成都龍湖天街系金楠天街金楠時光個案解讀正

1、龍湖金楠天街金楠時光 正合地產(chǎn)顧問有限公司 二零一四年八月 成都市東城根上街95號成都證券大廈2、9F Chengdu Securities Building 2, 9Shangjie, , Chengdu Dongcheng root No. 95 F http:/ 內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要 1 1區(qū)位解讀區(qū)位解讀 2 2項目分析項目分析 3 3營銷推廣營銷推廣 4 4市場表現(xiàn)市場表現(xiàn) 5 5 總結(jié)總結(jié) 項目區(qū)位解讀 區(qū)位及交通區(qū)位及交通 區(qū)域區(qū)域配套配套 區(qū)域房地產(chǎn)格局區(qū)域房地產(chǎn)格局 區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀 【區(qū)位及交通區(qū)位及交通】項目位于項目位于2.52.5環(huán)環(huán)-3 -3環(huán)，外雙楠片區(qū)，近享地

2、鐵七號線環(huán)，外雙楠片區(qū)，近享地鐵七號線 及多條城市干線及多條城市干線 所處區(qū)位：所處區(qū)位：該項目地處 外雙楠片區(qū)，處于城市 西2.5環(huán)3環(huán)之間，西鄰 武侯國際新城，北接光 華和外浣花片區(qū)，東鄰 雙楠片區(qū)，南連紅牌樓 片區(qū)。 交通條件交通條件： 主要交通干道：主要交通干道：晉陽路、 2.5環(huán)、3環(huán) 軌道交通軌道交通：地鐵七號線 （依附2.5環(huán)），預(yù)計2015 年即可開通 金楠天街 金楠時光 3環(huán) 晉陽路 2.5環(huán) 地鐵7號線 光華片區(qū) 紅牌樓片區(qū) 雙楠片區(qū) 武侯國 際新城 2環(huán) 【區(qū)域配套資源區(qū)域配套資源】區(qū)域教育、醫(yī)療、公園配套區(qū)域教育、醫(yī)療、公園配套較完善較完善，檔次中低檔，檔次中低檔， 但

3、公園但公園等休閑設(shè)施相對較遠等休閑設(shè)施相對較遠 果堰中星 幼兒園 青蘋果幼 兒園 晉陽小學(xué) 太平小學(xué) 晉陽中學(xué) 省人民醫(yī)院 康骨醫(yī)院 晉陽醫(yī)院 省婦幼保健 院 成都市第三人民醫(yī) 院雙楠醫(yī)院 西南財經(jīng)大學(xué) 浣花溪公園 清水河公園 永康森林公 園 項目項目3 3公里范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、公園配套完備，公里范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、公園配套完備， 生活便捷度高生活便捷度高 教育：果堰中星幼兒園、青蘋果幼兒園、晉陽 小學(xué)、太平小學(xué)、晉陽中學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué) 醫(yī)療：晉陽醫(yī)院、省婦幼保健院、康骨醫(yī)院、 成都市第三人民醫(yī)院雙楠醫(yī)院、省人民醫(yī)院 公園：清水河公園、浣花溪公園、永康森林公 園 由周邊居民主力收入檔次所致，鄰近

4、項目區(qū)域由周邊居民主力收入檔次所致，鄰近項目區(qū)域 配套檔次偏中低檔配套檔次偏中低檔 鄰近項目的果堰中星幼兒園為老居民區(qū)的配套 幼兒園，晉陽醫(yī)院是社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，配套 檔次均偏中低。由于配套條件限制，項目或不 具備打造高檔小區(qū)的條件 【區(qū)域房地產(chǎn)格局區(qū)域房地產(chǎn)格局】區(qū)域主要由本案所在品質(zhì)住宅區(qū)、老川藏沿線區(qū)域主要由本案所在品質(zhì)住宅區(qū)、老川藏沿線 的商貿(mào)區(qū)及人民南路武侯工業(yè)園的商務(wù)辦公區(qū)組成的商貿(mào)區(qū)及人民南路武侯工業(yè)園的商務(wù)辦公區(qū)組成 空間范圍空間范圍功能定位功能定位新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài)新興房地產(chǎn)業(yè)態(tài) 商務(wù)房 地產(chǎn)提 升區(qū) 以人民南路為主軸人民南路為主軸，以科華路、漿洗街為兩翼 “商務(wù)高地”建設(shè) 的主

5、要支撐 重點發(fā)展高端寫字樓、高級酒店、國際標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)式公寓，合理布局城市綜合體及商業(yè)綜 合體 商務(wù)房 地產(chǎn)拓 展區(qū) 以武侯工業(yè)園為核心以武侯工業(yè)園為核心，包括武科六路、三環(huán)路 西二段、武侯大道順江段、武興路和草金路中 段之間的區(qū)域 “商務(wù)高地”建設(shè) 新的支撐 重點發(fā)展高端寫字樓、創(chuàng)業(yè)綜合體、城市綜 合體，適當(dāng)發(fā)展高級酒店 商貿(mào)房 地產(chǎn)集 聚區(qū) 以老川藏路為主要軸線老川藏路為主要軸線，包括二環(huán)路、武侯大 道雙楠段、三環(huán)路與百錦路、聚福路、成雙大 道之間的區(qū)域 “商務(wù)高地宜居 武侯”的有力支撐 重點發(fā)展特色商業(yè)街、主題商場、輕工精品 專業(yè)店、新型購物中心及商業(yè)綜合體，合理 布局高端寫字樓、高級酒店

6、 品質(zhì)住 宅新區(qū) 包括南北兩大新區(qū)。 北區(qū)：以機投片區(qū)和晉陽片區(qū)為核心以機投片區(qū)和晉陽片區(qū)為核心，包括二 環(huán)路、武侯大道雙楠路、武科六路以及清水河 之間的區(qū)域； 南區(qū)：以簇錦片區(qū)簇錦片區(qū)為核心，包括三環(huán)路、武侯 大道、百錦路之間的區(qū)域 “宜居武侯”的核 心組成 重點發(fā)展與“現(xiàn)代田園城市”相協(xié)調(diào)的低碳、 生態(tài)、人性、舒適的高品質(zhì)住宅，合理布局舒適的高品質(zhì)住宅，合理布局 高端商務(wù)、商貿(mào)房地產(chǎn)高端商務(wù)、商貿(mào)房地產(chǎn) 商業(yè)布局在老川藏路沿線，商務(wù)辦公主要布局在人 民南路沿線和武侯工業(yè)園 本案所在片區(qū)為品質(zhì)住宅區(qū)，主要發(fā)展高品質(zhì)住宅， 合理發(fā)展商務(wù)和商業(yè) 【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /住宅住宅】區(qū)域人口

7、區(qū)域人口數(shù)量龐大，數(shù)量龐大，但收入水平偏但收入水平偏低低，住，住 宅潛在剛性需求巨大宅潛在剛性需求巨大 社區(qū)常住人口流動人口分析 晉陽街道2.547.46 項目所在地周邊范圍內(nèi)，人口 數(shù)量超過75萬人，所在軸線晉 陽街人口達10萬人，有潛在置 業(yè)需求的流動人口占比7成以 上，但收入偏低，因此項目周項目周 邊商業(yè)具備人氣，且具有剛需邊商業(yè)具備人氣，且具有剛需 需求的大批潛在客戶需求的大批潛在客戶 雙南街道10.173.9 紅牌樓11 簇錦街道2.953.74 機頭鎮(zhèn)2.2 草塘街道3.92.1 光華街道10 東坡街道6.9 蘇坡街道2.85.8 合計75萬人 產(chǎn)業(yè)情況行業(yè)構(gòu)成收入水平 中小型成長

8、三產(chǎn)，電子 信息類主導(dǎo) 中低收入主導(dǎo)中低收入主導(dǎo) 制造 貿(mào)易 銷售及產(chǎn)業(yè)工人主導(dǎo)，收入一般銷售及產(chǎn)業(yè)工人主導(dǎo)，收入一般 少量大代理商或企業(yè)主 貿(mào)易營業(yè)員等銷售相關(guān)低收入者主導(dǎo)，中低收入營業(yè)員等銷售相關(guān)低收入者主導(dǎo)，中低收入 貿(mào)易 個體戶及銷售職員主導(dǎo) 少量汽貿(mào)大代理商，但數(shù)量有限 西部智谷西部智谷 女鞋之都女鞋之都 家居建材家居建材 汽配汽貿(mào)汽配汽貿(mào) 本案 繞城高 速 二環(huán)路 一環(huán)路 三環(huán)路 雙 楠 紅牌 樓 晉陽 機投 鎮(zhèn) 簇錦 草 堂 光 華 東 坡 蘇 坡 表：區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)人群收入情況 1、五大花園中低端居民聚集區(qū) 【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /住宅住宅】區(qū)域大型居住社區(qū)聚集，項目鄰近

9、區(qū)社區(qū)區(qū)域大型居住社區(qū)聚集，項目鄰近區(qū)社區(qū) 檔次偏中低，外圍多為中高檔和高檔成熟檔次偏中低，外圍多為中高檔和高檔成熟居住區(qū)居住區(qū) 2、武侯國際新區(qū)中高檔居住區(qū) 3、雙楠傳統(tǒng)中高端住宅區(qū) 4、高升橋、肖家河傳統(tǒng)中 高檔居住區(qū) 5、汽貿(mào)汽配、家居建材、 鞋類貿(mào)易專業(yè)市場 1 2 54 3 【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /商業(yè)商業(yè)】周圍商周圍商圈以中低檔次商業(yè)為主圈以中低檔次商業(yè)為主，業(yè)態(tài)綜合，業(yè)態(tài)綜合 功能性弱；潛在商業(yè)體量大，未來競爭激烈功能性弱；潛在商業(yè)體量大，未來競爭激烈 區(qū)域內(nèi)已形成金沙-光華、雙楠-紅牌樓兩大 成熟商圈，商圈內(nèi)商業(yè)涵蓋購物中心、百貨、 大賣場和社區(qū)底層商業(yè)，檔次以中低檔為

10、主， 較為經(jīng)營成熟； 目前商業(yè)項目均開業(yè)時間較早，體量偏小， 零售類商業(yè)占據(jù)絕對主力，業(yè)態(tài)綜合功能性 弱. 未來商業(yè)供應(yīng)量較大，達66.5萬方 項目定位體量 （萬方） 檔 次 開業(yè) 時間 主要 業(yè)態(tài) 代表商 家 千盛百 貨 購物 中心 6.2中低2007零售KFC、屈 臣氏/中影 優(yōu)品道 廣場 購物 中心 4.1中檔2009零售人人樂超 市 仁和春 天 百貨6高檔2009零售奧迪、香 奈兒 伊藤百貨4.2中檔2003零售KFC、 JEEP 人人樂大賣 場 2.5中低2003零售/ 大悅城 購物 中心 16中高預(yù)計2015年 首信匯28中檔 13中檔世界百 合尚寓 金花國 際城 社區(qū) 商業(yè) 4.

11、5中低 上風(fēng)港 時代廣 場 購物 中心 5 中高 合計在營商業(yè)23萬方，在建商業(yè)66.5萬方 雙楠伊藤 仁和春天 千盛百貨 雙楠人人 樂大賣場 優(yōu)品道廣場 大悅城 首信匯 國際金 花城 世紀(jì)百合 上風(fēng)港時代廣場 【區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域物業(yè)現(xiàn)狀/ /辦公辦公】區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)檔次較低；但區(qū)域商務(wù)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)檔次較低；但區(qū)域商務(wù) 辦公辦公需求旺盛，在租需求旺盛，在租/ /售寫字樓市場表現(xiàn)良好售寫字樓市場表現(xiàn)良好 圖：區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)入住率情況表圖：區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)入住率情況表 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 旭陽時代 富港商業(yè)中心 西物慧語 城市會所 優(yōu)博國際 力德大廈 大科

12、星創(chuàng)意園 索爾國際 西南輕汽大廈 摩爾國際 優(yōu)博廣場 創(chuàng)富中心 紅牌樓廣場1號寫字樓 紅牌樓廣場2號寫字樓 紅牌樓廣場3號寫字樓 九峰國際 紅南港 70%70% 軸線區(qū)域軸線區(qū)域項目項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 銷售情況銷售情況 均價均價 ( (元元/ /) ) 月均銷售月均銷售面積面積 （/ /月）月） 武侯大道 美麗都會工業(yè)5000 1290 陽光之心工業(yè)5200 500 鼎晟國際工業(yè)5600 聯(lián)邦財富中心工業(yè)5800 1600 可采優(yōu)城工業(yè)6000 750 西部智谷工業(yè)7000 3700 西物慧鼎工業(yè)72001450 城置匯點商業(yè)80001300 成雙大道 富頓中心工業(yè)5700 2000 大合倉

13、商館工業(yè)70003600 整體去化情 況良好，月 均去化 1300- 3700/月 在租項目在租項目 西南輕汽西南輕汽 大廈大廈 索爾國際索爾國際 富港商業(yè)富港商業(yè) 中心中心 旭陽時代旭陽時代 大科星創(chuàng)大科星創(chuàng) 意園意園 優(yōu)博國際優(yōu)博國際城市會所城市會所紅南港紅南港 紅牌樓廣紅牌樓廣 場場 九峰國際九峰國際 等級等級乙級乙級乙級乙級甲級甲級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級乙級 表1：在租辦公物業(yè)檔次等級情況表 整體以乙級為主，檔次較低 表2：在售辦公物業(yè)銷售情況 【區(qū)域總結(jié)區(qū)域總結(jié)】 人口數(shù)量大，收 入偏低 大型居住社區(qū)聚 集，鄰近中低檔 次，外圍中高檔 次 住宅住宅 休閑

14、配套缺乏休閑配套缺乏、住宅剛性需求顯著住宅剛性需求顯著 大型綜合體商業(yè)空白，商業(yè)市場競爭激烈大型綜合體商業(yè)空白，商業(yè)市場競爭激烈 辦公辦公物業(yè)市場機會較大物業(yè)市場機會較大 中低檔次商業(yè)為主， 業(yè)態(tài)綜合功能性弱 潛在大型綜合商業(yè)、 品質(zhì)商業(yè)體量大， 未來競爭激烈 商業(yè)商業(yè)辦公辦公 現(xiàn)有辦公物業(yè)檔 次較低 在租在售辦公物 業(yè)市場表現(xiàn)良好， 辦公需求旺盛 配套完善，檔次 中低等 公園休閑配套較 遠 配套配套 項目分析 項目基礎(chǔ)信息項目基礎(chǔ)信息 項目定位項目定位 項目項目地塊四至地塊四至 項目地塊條件項目地塊條件 項目整體規(guī)劃項目整體規(guī)劃 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 【項目基礎(chǔ)信息項目基礎(chǔ)信息】晉陽路綜合性大盤

15、，集住宅、商業(yè)、酒店、辦公晉陽路綜合性大盤，集住宅、商業(yè)、酒店、辦公 為一體為一體 項目項目金楠天街金楠天街金楠時光金楠時光 開發(fā)商開發(fā)商成都龍湖西晉置業(yè) 地址地址武侯晉陽路與晉吉北路交匯處 占地面積占地面積145畝36畝 建筑面積建筑面積55萬方10萬 物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃10棟24層住宅，1棟soho，1棟星 級酒店，1棟集中式商業(yè) 6棟24層住宅，3棟商 業(yè) 物業(yè)分體物業(yè)分體 量量 住宅19萬方，辦公SOHO2萬方， 商業(yè)17.6萬方，酒店2萬方 新增住宅3.7萬，商 業(yè)1.2萬方 容積率容積率4.03.5 綠化率綠化率35%35% 戶型面積戶型面積住宅：70-130，主力面積：70- 90

16、； 辦公：30-50 商業(yè)：30-501，主力面積：70- 90（目前8月加推面積區(qū)間為5-60） 住宅：50-110， 主力面積：70-90； 商業(yè)：6-170，主 力面積：30-50 電梯指標(biāo)電梯指標(biāo)2T7 未知 立面立面現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義 車位指標(biāo)車位指標(biāo)地下1000個，地上4000個， 0.9/100 1/100 金楠天街金楠時光效果圖 【項目定位項目定位】城西中產(chǎn)階級品質(zhì)生活中心城西中產(chǎn)階級品質(zhì)生活中心沿襲沿襲“天街系天街系”風(fēng)格，風(fēng)格， 代言整個區(qū)域市場，偏重商業(yè)產(chǎn)品價值代言整個區(qū)域市場，偏重商業(yè)產(chǎn)品價值挖掘挖掘 整體定位城西中產(chǎn)階級品質(zhì)生活中心城西中產(chǎn)階級品質(zhì)生活中心 西南成都的西

17、南成都的核心商業(yè)核心商業(yè)坐標(biāo)坐標(biāo) 時尚生活時尚生活樣板樣板 商業(yè)產(chǎn)品定位 城西核心一站式購物中心 生態(tài)景觀體驗式購物街區(qū) 住宅產(chǎn)品定位 璀璨天街之上的 都會華宅 【地塊四至地塊四至】東臨主干道，昭示性最強，西南通達性弱，人氣不高，東臨主干道，昭示性最強，西南通達性弱，人氣不高， 北接中央花園三期，人氣較旺北接中央花園三期，人氣較旺 晉 吉 北 路 鐵路 規(guī)劃道路 規(guī) 劃 道 路 規(guī) 劃 道 路 千盛 百貨 晉吉北路東臨千盛百貨，是集聚人氣 的重要展示面 鐵路與項目相距約100米，對項目 居住存在噪音影響 規(guī)劃道路，尚未通車 中央花園三期 【地塊地塊條件條件】地塊主地塊主展示展示面的加油站，地塊

18、邊鐵路面的加油站，地塊邊鐵路阻隔為地塊阻隔為地塊硬傷，硬傷， 但地價具成本優(yōu)勢但地價具成本優(yōu)勢 地塊東北角、晉陽路與晉吉北路 交匯點、人群主要聚集區(qū)有一處 加油站，此處是商業(yè)主力展示面， 成為地塊發(fā)展硬傷。 同時西南處的鐵路也將項目與外 部區(qū)域隔絕。 成交時成交時 間間 凈用地面凈用地面 積（畝）積（畝） 可開發(fā)面可開發(fā)面 積（）積（） 使用性使用性 質(zhì)質(zhì) 規(guī)劃要規(guī)劃要 求求限高限高起拍價起拍價成交價成交價 成交樓成交樓 面價面價 （元（元/ /） 2012 /6/10145.5388015 商業(yè)用 地兼容 二類住 宅用地 商品房 90以 下占比 70% 73米5008843389 【整體規(guī)劃

19、整體規(guī)劃/ /金楠天街金楠天街】十字分割，整體布局為十字分割，整體布局為3 3住宅組團住宅組團+1+1商業(yè)組商業(yè)組 團團+ +風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街+ +酒店公寓酒店公寓+SOHO+SOHO 項目總占地145畝，總建筑 面積55萬方，其中自持商 業(yè)部分為13萬方。產(chǎn)品線 涵蓋了高品質(zhì)住宅、大型購 物中心、峽谷風(fēng)情商業(yè)街、 臨街底商、星級酒店(據(jù)說 為五星級)和SOHO辦公等 業(yè)態(tài)。 項目地塊一分為四，開 放商業(yè)街區(qū)與外部城市道路 交匯形成八個街角開放廣場， 吸引人流走向面積等同于足 球場的中心景觀廣場，提供 九個城市公共開放空間，把 人流由外圍空間向中心廣場 集合，形成 mall、兩 街、九中心

20、的靈動格局。 【整體規(guī)劃整體規(guī)劃/ /金楠天街金楠天街】峽谷風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)接三大中庭景觀峽谷風(fēng)情商業(yè)街聯(lián)接三大中庭景觀節(jié)點，節(jié)點， 但未徹底實現(xiàn)人車分流但未徹底實現(xiàn)人車分流 晉陽路 晉吉北路 鐵路 8# 千 盛 百 貨 晉 吉 小 學(xué)、 中 學(xué) 售樓部 車行線 地下車庫出 入口 地下車庫出 入口 人行線 人行、車流交匯， 于居住私密、購 物舒適度不利 峽谷風(fēng)情商業(yè) 街 園林景觀 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 【整體規(guī)劃整體規(guī)劃/ /金楠時光金楠時光】一分為二，每部分住宅與商業(yè)互相搭配；一分為二，每部分住宅與商業(yè)互相搭

21、配； 人車實現(xiàn)分流；兩大中庭景觀節(jié)點處于各部分中心處人車實現(xiàn)分流；兩大中庭景觀節(jié)點處于各部分中心處 車行線 人行線 整體一分為二，每 部分均包括住宅與 商業(yè) 兩大景觀節(jié)點處于 每個部分的中心處 人行線與車行線分 開，人車實現(xiàn)分流 景觀節(jié)點 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】金楠天街住宅面積區(qū)間金楠天街住宅面積區(qū)間70-13070-130，金楠時光面積，金楠時光面積 50-11050-110；主力面積段；主力面積段70-9070-90占比超過六成占比超過六成 67% 11% 22% 圖圖1:1:金楠天街住宅產(chǎn)品面積占比金楠天街住宅產(chǎn)品面積占比 70-9090-110110-130 13% 61%

22、 26% 圖圖2 2：金楠時光住宅戶型面積段：金楠時光住宅戶型面積段 50-7070-9090-110 金楠天街住宅面積區(qū)間金楠天街住宅面積區(qū)間70-13070-130，主力面積段主力面積段70-9070-90占占比達比達67%67% 金金楠時光面積楠時光面積50-11050-110；主力面積段；主力面積段70-9070-90占占比達比達61%61% 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】戶型點評戶型點評 優(yōu)勢優(yōu)勢 客廳開間3.6米，大開窗，采光較好； 次臥配轉(zhuǎn)角飄窗，視景和采光效果良好； 動靜分區(qū)明顯，互無打擾。 劣勢劣勢 客廳及臥室均無陽臺，觀景效果較差； 客廳及餐廳處面積浪費嚴(yán)重； 臥室面積

23、較小，影響舒適度； 該戶型幾無贈送，性價比較低， 主臥與衛(wèi)生間對視，私密性較差，為風(fēng)水大忌； 廚房空間較小，不利用布局及使用。 優(yōu)勢優(yōu)勢 整體方正合理，入戶玄關(guān)保證私密性； 客廳和次臥均有飄窗，客廳飄窗開間達3米， 保證通風(fēng)和采光； U型廚房充分利用空間，操作便捷； 劣勢劣勢 戶型僅一面采光，主臥為全暗戶型，采光較差； 面積浪費嚴(yán)重，且無贈送，性價比低； 戶型未配置陽臺，觀景效果差； 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /住宅住宅】戶型點評（戶型點評（目前在售目前在售精裝產(chǎn)品）精裝產(chǎn)品） 優(yōu)勢優(yōu)勢 戶型通透，布局緊湊，兩房變?nèi)?，空間浪費率低； 動靜分區(qū)明顯，互無打擾； 三分離式衛(wèi)浴設(shè)計，干濕分區(qū)； 獨立陽

24、臺，觀景效果較佳。 劣勢劣勢 該戶型幾無贈送 優(yōu)勢優(yōu)勢 整體方正合理，獨立入戶玄關(guān)保證私密性； 超寬客廳開間，連同觀景陽臺，保證觀景效果； 劣勢劣勢 該戶型幾無贈送 7979三室兩廳三室兩廳 9090三室兩廳三室兩廳 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】金楠天街商業(yè)面積區(qū)間金楠天街商業(yè)面積區(qū)間30-50130-501，主力面積，主力面積70-70- 9090；金楠時光面積；金楠時光面積6-1706-170；主力面積段；主力面積段30-5030-50 金楠天街住宅面積金楠天街住宅面積區(qū)間區(qū)間30-50130-501，主力面積主力面積段段7 70-900-90占占比約為比約為20%20% 金金楠時光

25、楠時光面積面積6-170；面積；面積段段70-70-以下占比超過以下占比超過57%57%，5050以下占比最大，主力面積為以下占比最大，主力面積為 30-5030-50平方米。平方米。 圖1：金楠天街商業(yè)面積段占比圖2：金楠時光商業(yè)面積段占比 基本為30-50 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】項目集中商業(yè)共計項目集中商業(yè)共計1313萬方，采用自持經(jīng)營的方萬方，采用自持經(jīng)營的方 式，目前已確定部分類型的主力店式，目前已確定部分類型的主力店 經(jīng)營方式經(jīng)營方式：自持經(jīng)營的方 總體總體規(guī)模規(guī)模：13萬方（相當(dāng)于2.5個雙楠伊 藤），未來將作為項目甚至區(qū)域的日常 配套。 主力主力商家商家：目前招商已完

26、成70%，已簽 約入住的主力店有星巴克、永輝超市、 絲芙蘭、戀愛珠寶、新元素餐廳、常樂 足道、德仁堂美容養(yǎng)生館、CGV4D電影 院。 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /商業(yè)商業(yè)】峽谷式風(fēng)情商業(yè)街峽谷式風(fēng)情商業(yè)街3-43-4層，采用日本難波城峽谷層，采用日本難波城峽谷 式商業(yè)理念，層層退臺設(shè)計，增加購物環(huán)境的體驗感式商業(yè)理念，層層退臺設(shè)計，增加購物環(huán)境的體驗感 園林景觀 峽谷風(fēng)情商業(yè)街效果圖 層層退臺式設(shè)計，營造了開放 式商業(yè)空間，注重體驗式購物 消費。 連廊設(shè)計使得各區(qū)域交通更為優(yōu)化、 順暢，提升可達性；增強了購物的 趣味性。 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/SOHO/SOHO】SOHOSOHO產(chǎn)品臨晉陽路昭示性較

27、好產(chǎn)品臨晉陽路昭示性較好，面積控制在，面積控制在 3333，是區(qū)域較為稀缺的小戶投資產(chǎn)品是區(qū)域較為稀缺的小戶投資產(chǎn)品 均為33平方米左右的面積 臨晉陽路，昭示性較好； SOHO產(chǎn)品單層34戶，共四部電梯， 配備商務(wù)大堂、公共部分精裝修； 均為33平米的小戶型，戶型方正，無 公共衛(wèi)生間，每戶均預(yù)留上下水位置； 單層面積約1200平米，1-3層為商業(yè)， 4-20層為soho公寓， 產(chǎn)品定位：SOHO辦公公寓、酒店式 公寓 【產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析/ /細節(jié)細節(jié)】金楠時光，金楠時光，2222項精裝細節(jié)關(guān)懷，全面體現(xiàn)龍湖項精裝細節(jié)關(guān)懷，全面體現(xiàn)龍湖 便捷舒適的精裝生活便捷舒適的精裝生活 營銷推廣 目標(biāo)客目標(biāo)

28、客群定位群定位 營銷節(jié)奏及推廣營銷節(jié)奏及推廣 現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示 【目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位】商鋪主要針對區(qū)域商戶和龍湖品牌追隨者，住宅商鋪主要針對區(qū)域商戶和龍湖品牌追隨者，住宅 則鎖定在區(qū)域地緣性客群和流動人群則鎖定在區(qū)域地緣性客群和流動人群 n前提前提：項目地塊屬性為商業(yè)地塊，兼容部分住宅，且要求住宅90平米以下戶型不 低于70%，奠定了住宅為剛需首置產(chǎn)品住宅為剛需首置產(chǎn)品 n客群：周邊人口基數(shù)大，收入低，潛在剛性置業(yè)需求巨大，項目住宅產(chǎn)品的客戶項目住宅產(chǎn)品的客戶 鎖定在周邊的地緣性居住人群和區(qū)域流動人群鎖定在周邊的地緣性居住人群和區(qū)域流動人群 n住宅住宅 n前提前提：小面積，低總價小面積，

29、低總價 n客戶客戶：低總價能承受的人比較多，更能吸引各地投資者投資者 n 前提：投資價值高，前提：投資價值高，5-8年固定租約，起始回報率5% n客群：針對城西的生意人用以自買自營，同時也有龍湖品牌影響力帶動的投資者針對城西的生意人用以自買自營，同時也有龍湖品牌影響力帶動的投資者 n SOHOSOHO n 商鋪商鋪 【營銷及推廣營銷及推廣】密集密集開盤開盤，線上線下結(jié)合推廣，極力突出龍湖地產(chǎn)，線上線下結(jié)合推廣，極力突出龍湖地產(chǎn) 的品牌影響力、天街產(chǎn)品的市場口碑和雙的品牌影響力、天街產(chǎn)品的市場口碑和雙楠區(qū)位超大整體三大賣點楠區(qū)位超大整體三大賣點 核心賣點：龍湖龍湖“天街天街”系系+ +雙楠雙楠+

30、 +超大綜合體超大綜合體 線上媒體動作：線上媒體動作： 報紙硬廣/公交站臺/軟文炒作/聯(lián)手 新浪樂居等網(wǎng)絡(luò)媒體進行購房優(yōu)惠 線下推廣活動：線下推廣活動： 城西及城中人群聚集區(qū)小型展示和 派單 售樓部開放，開始 辦理VIP卡 2012.12.28 樣板間呈現(xiàn) 2013.1.12 第一批次住宅 開盤（77、78 套二，89、 109套三） 2012.12.62013.1月底 推出首批次商 業(yè)，30-300平 米 2013.3.10 加推二批次住 宅（77、78套 二，89、109 套三） 2013.3.16 加推二批次商 鋪，70-200平 米 2013.4.20 二期【楓香庭】 住宅產(chǎn)品77-

31、109平米開盤 龍湖金楠星座 SOHO 2013.5.252013.62013.8.172014.4.192014.7.26 金楠時光1號 樓200戶住宅 開盤 加推住宅（77、 89、109） 加推住宅 （77-109） 一批次 開盤進度時間表 【營銷營銷現(xiàn)場展示現(xiàn)場展示】打造品質(zhì)感打造品質(zhì)感極強售樓部極強售樓部，樣板間重點凸顯開闊橫樣板間重點凸顯開闊橫 廳和轉(zhuǎn)角窗的觀景效果，極具感染力廳和轉(zhuǎn)角窗的觀景效果，極具感染力 售樓部外景 橫廳 景觀層次 主臥轉(zhuǎn)角飄窗 晉陽路 晉吉北路 鐵路 千 盛 百 貨 售樓部 樣板景觀 樣板間 市場表現(xiàn) 本項目量價表現(xiàn)本項目量價表現(xiàn) 本本項目客戶情況項目客戶情

32、況 競爭市場競爭市場 【項目量價表現(xiàn)項目量價表現(xiàn)】本本項目價格偏高；但入市暢銷，各物業(yè)類型走量項目價格偏高；但入市暢銷，各物業(yè)類型走量 十分可觀，市場十分可觀，市場接受度接受度較高較高 項目項目產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別面積區(qū)間（）面積區(qū)間（） 主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間 （）（） 銷售均價（元銷售均價（元 / /） 月均去化（月均去化（ / /月）月） 金楠天街 住宅70-13070-9091579450 SOHO30-403397251481 商業(yè)30-50170-90 1F：5-8萬 2F：3萬 3F：2萬 2196 金楠時光 住宅50-11070-9094636706 商業(yè)6-17030-50 暢

33、銷：住宅暢銷：住宅月均去化月均去化67006700/ /月以上月以上，SOHOSOHO月均去月均去化化14811481 / /月，商鋪月均去化月，商鋪月均去化 21962196 / /月月 價格：均價偏高，住宅及價格：均價偏高，住宅及SOHOSOHO單價超過單價超過90009000元元/ / 價格偏高暢銷 【項目客戶情況項目客戶情況】城西地緣性客戶為主，占比接近城西地緣性客戶為主，占比接近60%60% 59% 7% 10% 8% 5% 5% 6% 城西城南城北城東近郊客戶城內(nèi)二級城市外省 圖1：項目客戶情況 物業(yè)類型物業(yè)類型客戶情況客戶情況 住宅住宅作為剛需產(chǎn)品客戶鎖定在項目周邊的地緣性居住人

34、群和區(qū)域流動人群，項目客戶組成 也印證了這一點，城西客戶占比近城西客戶占比近6 6成；成； 商鋪商鋪主要針對城西的生意人用以自買自營，同時也有龍湖品牌影響力帶動的投資者城西的生意人用以自買自營，同時也有龍湖品牌影響力帶動的投資者。而 依據(jù)兩者的購買力差異及現(xiàn)場銷售人員反映，投資者對商鋪產(chǎn)品的消化能力相對更強 SOHOSOHO購買者也以地緣性客戶居多，購買目的絕大部分為投資。 n 地緣地緣 n 1、生活在項目附近 n 2、工作在項目附近 n 3、出行動線經(jīng)常經(jīng)過項目 n 4、有親密的親戚居住于項目附近 【競爭項目表現(xiàn)競爭項目表現(xiàn)/ /住宅住宅】適價暢銷，綜合價格、區(qū)位優(yōu)勢及龍湖品適價暢銷，綜合價

35、格、區(qū)位優(yōu)勢及龍湖品 牌效應(yīng)三大優(yōu)勢搶占剛需客戶市場牌效應(yīng)三大優(yōu)勢搶占剛需客戶市場 區(qū)域區(qū)域項目項目 均價均價 （元（元/ /） 月均去月均去化化 （/ /月）月） 主力主力面積面積 （）（） 總價總價 （萬元）萬元） 武侯新區(qū) 金楠尚府8168217970-9056-72 金楠繽紛8110375750-7039-55 天際首府74561564110-13083-98 藍光金雙楠9741688850-7048-65 世豪嘉伯6927513370-9049-63 華宇靜苑8950211670-9063-81 雙楠尚品廣場8427312590-11072-88 中筑西府蘭庭8425531970-9

36、061-79 中糧祥云國際生活區(qū)10401386190-11090-110 華府雙楠1179394270-9077-100 紅牌樓 新界11920141270-9065-90 麗都世家9379643770-9063-81 中糧香頌麗都12051215870-9088-113 外雙楠 金輝楓尚（融輝置業(yè)）8068168890-11081-100 西城錦繡（華明實業(yè)）9058262770-9063-81 會所金瀾苑（成都安堅商貿(mào)）8522231870-9059-76 金楠天街（龍湖)9157945070-9063-81 金楠時光（龍湖）9463670670-9064-82 與紅牌樓片區(qū)相比，本案在

37、價格上更具有優(yōu)勢；與武侯國際新區(qū)相比，不具備價格優(yōu)勢，但區(qū) 位條件更優(yōu)；外雙楠片區(qū)內(nèi)，龍湖品牌效應(yīng)更具優(yōu)勢。 注：數(shù)據(jù)來源于整合數(shù)據(jù)庫及踩盤數(shù)據(jù) 【競爭項目表現(xiàn)競爭項目表現(xiàn)/ /商業(yè)商業(yè)】高價暢銷，憑借龍湖天街系的品牌效應(yīng)及高價暢銷，憑借龍湖天街系的品牌效應(yīng)及 區(qū)位優(yōu)勢，金楠天街吸引了大批龍湖跟隨者區(qū)位優(yōu)勢，金楠天街吸引了大批龍湖跟隨者 區(qū)域區(qū)域項目項目 均價均價 （元（元/ /） 月均去月均去化化 （/ /月）月） 主力主力面積面積 （）（） 總價總價 （萬元）萬元） 客戶情況客戶情況 武侯新區(qū) 首信匯 2377031670-9070-120自我經(jīng)營為主 世界百合尚寓 2554977430-

38、50166-214自我經(jīng)營為主 金花國際城 24916518230-5072-140自我經(jīng)營為主 上風(fēng)港時代廣 場 2277795930-4060-115自我經(jīng)營為主 外雙楠 龍湖金楠天街37047219670-90250-300自我經(jīng)營為主 金楠時光30-50 競品主要集中在武侯新區(qū)，金楠天街更具區(qū)位優(yōu)勢，主力面積較大，總價較高，但銷量可觀 買商鋪的人一般經(jīng)濟基礎(chǔ)都還算好，更看重的是未來商業(yè)的投資價值，人們對龍湖天街系商業(yè) 的投資價值很看好。對于這類投資者來說，價格不是問題。我們還有一些客戶是以前的業(yè)主帶 來的。 置業(yè)顧問訪談 注：數(shù)據(jù)來源于整合數(shù)據(jù)庫及踩盤數(shù)據(jù) 【競爭項目表現(xiàn)競爭項目表現(xiàn)/

39、 /辦公類辦公類】高價平銷，辦公高價平銷，辦公物業(yè)物業(yè)采用控面積控總價采用控面積控總價 的策略，減少客群向周邊項目分流的策略，減少客群向周邊項目分流 區(qū)域區(qū)域項目項目 均價均價 （元（元/ /） 月均去月均去化化 （/ /月）月） 主力主力面積面積 （）（） 總價總價 （萬元）萬元） 客戶情況客戶情況 武侯新區(qū) 優(yōu)博VILLAGE618545840-5024.7-31.0鞋業(yè)、裝修、設(shè)計公司自用為主 世豪嘉柏6500-660021340-5026.2-32.7 稅務(wù)類自用或酒店類投資，投資比例 稍高 合力達新銳603961335-5021.2-30.1 投資約占6成，自用約占4成（醫(yī)藥和 律師事務(wù)所） 匯點7300117850-7036.5-51.1 建筑、家裝、汽車類公司自用辦公較 多，80%以上 世紀(jì)百合尚寓6300228