信義萬仕嘉建材物流園項目申請可行性商業(yè)計劃書

1、 福建省莆田市 信義萬仕嘉建材物流園項目申請 可 行性商業(yè)計劃書 目 錄第一章 項目總論一，項目概況 二項目發(fā)起 三項目支持： 第二章 項目背景及意義： 一：項目背景 二，項目意義 第三章 項目可行性研究一項目申請的理由 二項目編制依據(jù) 第四章 項目建設(shè)原則和策略 一主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 二建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 三、項目的環(huán)境營造 四項目投資資本總量 五項目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢 第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一土地資源開發(fā)利用方案 二資源節(jié)約措施 三土地資源利用合理性分析 第六章 社會影響分析 一社會影響效果分析 二。社會適應(yīng)性分析 三社會風(fēng)險及對策分析 四工程初步建造方案及開發(fā)計劃 第七章 結(jié)語 第

2、一章 項目總論一，項目概況（一）項目名稱：福建省信義萬仕嘉建材物流園（二）建設(shè)單位：福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司（三）法人代表： 謝富登（四）注冊地址：莆田市涵江區(qū)（五）項目占地面積：12萬m（約合180畝）（六）項目總投資; 預(yù)計5億元人民幣(七)建設(shè)地點及使用方式：永久性市場本項目欲選址于地扼福廈路要沖的涵江區(qū)。依據(jù)莆田市總規(guī)劃，由涵江區(qū)政府以優(yōu)惠的價格向本項目開發(fā)商出讓永久性市場所需土地。由本項目開發(fā)商對市場進行重新規(guī)劃，全新策劃和建設(shè)。（八）經(jīng)營范圍： 建筑建材、裝飾材料、物流運輸、餐飲娛樂、金融服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營、租賃、物業(yè)管理等。（九）業(yè)態(tài)定位主要有建材銷售、家裝公司、家具及

3、家電賣場、客服中心、物流中心、市場管理中心、商務(wù)中心、結(jié)算中心、休閑中心、餐飲中心、信息中心等?！疽话阈越?jīng)營項目】：1. 鋼材金屬類（建筑、工業(yè)用鋼材、有色金屬材料、不銹鋼）2. 基礎(chǔ)建材類（林產(chǎn)加工品類、木質(zhì)建材品、鋁塑型材、塑鋼配件）3. 陶瓷類 (衛(wèi)潔具、墻地磚)4. 輔料類（油漆、涂料、膠、鐵件、石材、）5. 五金類（五金配件、掛件、鎖具、開關(guān)電器等）6. 燈飾類（燈具、燈飾）7. 廚衛(wèi)用品類（櫥柜，廚衛(wèi)電器、燃氣具、灶具、壁柜門暖通等）8. 居家飾品與家具(布藝、藝術(shù)玻璃、常規(guī)家具)9，機械汽配類（各類工民用機械總成、配件、汽車配件）【企業(yè)服務(wù)支持保障體系】：10.金融服務(wù)（投資擔(dān)保

4、、配套扶持）11.信息服務(wù)（高端電子商務(wù)平臺、實體網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動）12.市場管理（資產(chǎn)租賃、設(shè)施租賃、園區(qū)生活后勤保障、物業(yè)管理）13.物流運輸（水上運輸、公路、鐵路運輸?shù)攘Ⅲw運輸網(wǎng)絡(luò)、特快專遞、貨運代理、裝卸裝配、搬運周轉(zhuǎn)） 14.配套產(chǎn)業(yè) （工程設(shè)計，施工估算、監(jiān)理、施工一條龍服務(wù)）（十）項目理念：1讓入駐批發(fā)，零售企業(yè)：無憂經(jīng)營，快樂生活2實現(xiàn)所有的客戶上門“一站式”采購，vip享受采購（十一）項目宗旨：倡導(dǎo)綠色環(huán)保,極力打造大型高端建材貿(mào)易平臺（十二）項目概況 園區(qū)將由臨街商務(wù)寫字樓辦公區(qū)，貿(mào)易區(qū)（零售、廠商批發(fā)）、生產(chǎn)生活基地（餐飲，娛樂，學(xué)前教育）、物流中心（運輸、裝卸、倉儲、加工、包裝

5、）管理中心（市場管委會、市場監(jiān)督、廠商網(wǎng)點）的主要功能區(qū)塊組成。五大功能區(qū)著重于服務(wù)，各自獨立，又互為一體。本項目完成后，莆田市涵江區(qū)境內(nèi)將矗立起一座建筑精美，綜合服務(wù)體系完備，大規(guī)模、上檔次、建材經(jīng)營品種達數(shù)十萬的現(xiàn)代化高端商業(yè)領(lǐng)地，并勢必成為福建省富有影響力區(qū)鎮(zhèn)經(jīng)濟新中心。 為了本項目的開發(fā)建設(shè)，設(shè)立福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司，負責(zé)項目資金的運作?；I組福建省信義萬仕嘉建材物流園管委會 設(shè)立經(jīng)濟發(fā)展部，負責(zé)制定招商政策和招商計劃，招商引資、宣傳促銷、投資咨詢，辦理審批和跟蹤服務(wù)；規(guī)劃建設(shè)部，負責(zé)園區(qū)內(nèi)市場的總體規(guī)劃，各項基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)并實施日常維護管理，幫助入園企業(yè)辦理

6、工商注冊和稅務(wù)登記等工作；財資綜合部，負責(zé)園區(qū)資產(chǎn)管理，預(yù)決算、資金籌措和財務(wù)會計工作物流中心配置 物流貨運部：自組30輛多噸位貨運汽車結(jié)合地方社會貨運車輛，將全天候服務(wù)滿足于園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)與采購客戶的貨運需求；倉儲管理：一區(qū)：鋼材堆場：將設(shè)計安裝2035噸位龍門吊車12臺，加工配送區(qū)設(shè)計安裝1套開平設(shè)備，裝卸收發(fā)區(qū)將裝置100噸地中衡1臺，配備3輛多噸位裝卸叉車. 二區(qū)：一般性建材儲運庫：，配備18輛多噸位裝卸叉車.以及適量的各類倉儲包裝機械設(shè)備。同期規(guī)劃建設(shè)占地20畝通航能力1000噸以上的專屬碼頭區(qū)。園區(qū)內(nèi)物資裝卸、轉(zhuǎn)運、堆碼都將在完全實行機械化作業(yè)，全程監(jiān)控下作業(yè)。以保證各類物資進出安

7、全、方便、快捷。竭誠為進場企業(yè)提供全面的生產(chǎn)和生活配套服務(wù)。二項目發(fā)起（一）項目發(fā)起1.項目發(fā)起人：本項目發(fā)起人謝富登（上海市金山南平建材商會常務(wù)副會長，福建省寧德市商會副會長）在上海建材投資經(jīng)營多年，事業(yè)上取得了長足的發(fā)展，擁有了優(yōu)異的投資業(yè)績，具備較大的投資實力，在業(yè)界已豎起了年輕有為的典范，獲得了誠信重義的上品口碑。對于本項目其萌發(fā)強烈的投資意愿.2.項目發(fā)起：面對臨海大工業(yè)的崛起，伴隨著莆田市“三灣”港口岸線的大開發(fā)、大發(fā)展，莆田市各區(qū)城鎮(zhèn)化的推進，城鄉(xiāng)已于大規(guī)模建設(shè)階段。經(jīng)過長達一年對莆田市及毗鄰各縣市建材市場的考察研究，當(dāng)立潮頭的謝富登決定并發(fā)起了本項目的建設(shè)建議，在獲得廣泛共識后

8、，現(xiàn)已展開籌備成立福建省信義萬仕嘉建材物流園管理有限公司的工作，勵志回報家鄉(xiāng)并積極投身于“小上?！闭衽d建設(shè)的事業(yè)中。3.發(fā)起人背景：本項目發(fā)起人從2000年入滬投身商場自今，已先后在上海，無錫，福州等地投資成功創(chuàng)辦數(shù)家生產(chǎn)貿(mào)易、投資擔(dān)保企業(yè)。投資上海金山鋼材市場經(jīng)營管理有限公司并主持運營管理、深度參與上海泗涇五金城、無錫萬仕達鋼材市場的建設(shè)與運營。多年來其所在建材行業(yè)的專業(yè)背景已積累了豐富的建材市場的開發(fā)、經(jīng)營及企管經(jīng)驗。4.申請事項：誠請莆田市涵江區(qū)政府對本項目予以立項，對土地使用、企業(yè)注冊、工商登記等事項進行積極協(xié)調(diào)，并予以相關(guān)的扶持優(yōu)惠政策。三項目支持：1，本項目已獲得了上海市金山南平建

9、材商會，福建省寧德市商會兩單位的協(xié)助和大力支持，上海市金山南平建材商會向本項目提供專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)、并予以最全面的行業(yè)資源整合（積極組織和邀請了遍及全國數(shù)百家建筑建材生產(chǎn)企業(yè)成員單位入駐本項目）.上海市金山南平建材商會也力邀逾500多位在滬經(jīng)營的閩商精英返閩進駐本項目延伸事業(yè)。2.本項目法人代表自有的“上海巨本投資管理有限公司”及其它多家控股投資管理有限公司將為本項目提供達4.6億元人民幣的運作保障資金。第二章 項目背景及意義：一.項目背景1.在國家所實施的一系列戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下,國內(nèi)建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已成為我國市場經(jīng)濟中發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動市場消費的作用已是十分顯著。根據(jù)國家十二五規(guī)劃：“發(fā)展

10、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進經(jīng)濟增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變”，“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，加快推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進區(qū)域良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展堅持擴大內(nèi)需特別是消費需求的戰(zhàn)略，必須充分挖掘我國內(nèi)需的巨大潛力，著力破解制約擴大內(nèi)需的體制機制障礙，加快形成消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟增長新局面。建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點，進一步釋放城鄉(xiāng)民消費潛力”,建筑材料產(chǎn)業(yè)更是面臨新的盈利時代。當(dāng)然，機遇與巨大的挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勝劣汰永遠是市場經(jīng)濟的法則。市場的重新洗牌，資源的優(yōu)化整合，商家對產(chǎn)品與市場的精準(zhǔn)定位等等，都將是接下來國內(nèi)眾多建材

11、生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)必將面臨與接受的洗禮。2.莆田，自古商業(yè)發(fā)達，依靠華僑優(yōu)勢、平原優(yōu)勢、以及通達省會福州必經(jīng)之路的交通優(yōu)勢，商業(yè)一直是處于蓬勃發(fā)展之勢。在當(dāng)前福建沿海各地如火如荼的城鄉(xiāng)建設(shè)大潮中，區(qū)域內(nèi)建材市場的景象更是出現(xiàn)了前所未有的欣榮。雖目前莆田市已有大小不等的專業(yè)建材市場，數(shù)百家門店集市型建材商家，但整體市場呈現(xiàn)出的卻是良莠不齊，魚龍混雜的格局。作為一項新興的產(chǎn)業(yè)，一眾商家在具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢下，卻始終沒能將地方經(jīng)濟更大化的效益創(chuàng)收提升到應(yīng)有的高度。區(qū)間內(nèi)建材貿(mào)易相對來說是一直處于門內(nèi)搏殺狀態(tài)。種種弊端，如商區(qū)布局零亂，缺乏品牌競爭力，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保

12、障，市場信譽度低等早已暴露無遺。這些問題，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著地域經(jīng)濟的發(fā)展、競爭，這種對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力的產(chǎn)業(yè)市場，是難以為繼的。毫不夸張說，若要讓產(chǎn)業(yè)永不滯后，本市建材行業(yè)的經(jīng)營模式的大調(diào)整與市場發(fā)展升級接軌是行業(yè)的必由之痛。當(dāng)然，重要的還是這期間本市建材市場需要一個集約化，資源整合型的高端品牌的大型建材貿(mào)易集團來發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。二.項目意義（一）產(chǎn)業(yè)市場的升級換代必將是經(jīng)濟增長點的需要，推進本市專業(yè)建材市場的健康發(fā)展。 當(dāng)前莆田市內(nèi)建材市場普遍存在以下幾個問題：一是絕大多數(shù)經(jīng)營市場缺乏企業(yè)形象品牌、產(chǎn)品質(zhì)量把握失控假冒偽劣充斥其間、市場整體形象欠

13、佳。二是批發(fā)零售功能不清，缺乏更大市場份額的拓展能力。三是配送功能沒有得道良好的發(fā)揮，物流功能不能合理有效的分離出來。這些雖說是市場的培育、發(fā)展期間不可避免而出現(xiàn)的問題，但它卻深深的制約著產(chǎn)業(yè)市場效益的提高，制約著產(chǎn)業(yè)市場的成熟與發(fā)展。信義萬仕嘉建材物流園的順勢而出，將一改現(xiàn)有市場的格局。立足涵江區(qū)，定位商品市場涵蓋閩中南，以高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格的多元化專業(yè)化的市場錯位經(jīng)營，來滿足社會的需要。此定位明確的品牌發(fā)展之路，勢必形成商品路徑貫達福州、長樂、福清、泉州、廈門等地的完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，它將一定能成為提升本區(qū)域行業(yè)整體品質(zhì)，帶動產(chǎn)業(yè)騰飛的新興商業(yè)中心。（二）抓住機遇，順勢構(gòu)建福建省莆田市建材產(chǎn)業(yè)鏈，供

14、應(yīng)鏈；打造閩中南建材市場的新高地隨著社會的進步和人民生活水平不斷的提高，據(jù)預(yù)測，未來10-15年里僅莆田”三灣”一帶的綜合建設(shè)的資金流量就將達到3000多億，積極發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，努力繁榮城鄉(xiāng)市場的建設(shè)大手筆下，僅必需的大量建材這一項，就可讓整個莆田市內(nèi)的建材產(chǎn)業(yè)發(fā)生日新月異的變化。本項目的發(fā)展方向和目標(biāo)就是以鋼鐵貿(mào)易市場、家居建材批發(fā)基地，建材超市為主業(yè)，同時發(fā)展關(guān)聯(lián)行業(yè)，形成建筑建材、家居建材超市、家裝公司、房地產(chǎn)及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。集約化專業(yè)市場的定位將促進本項目所有商品更大范圍的輻射。有效解決建材商品在商業(yè)化運作模式下的成本壓力，提高市場的綜合抵抗力。信義萬

15、仕嘉建材商貿(mào)物流園管理有限公司的中期戰(zhàn)略目標(biāo)是：將在8年內(nèi)發(fā)展成為國內(nèi)建材行業(yè)銷售業(yè)績前十強的集團化企業(yè)。（三）解決區(qū)域內(nèi)的就業(yè)需要1.區(qū)域內(nèi)提供創(chuàng)業(yè)型崗位：本項目的兩期工程完全結(jié)束后，可以為本地區(qū)人員提供近300多戶的場所和創(chuàng)業(yè)崗位。2.入駐本項目企業(yè)所提供的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位：入駐本項目的每個商家，需配備相應(yīng)的管理人員，營銷人員、銷售人員、配送人員、財務(wù)人員等.按本項目初期入駐500-800個商家估算，本項目初期就能直接為涵江區(qū)提供就業(yè)崗位約3000-5000個3.本項目配套服務(wù)所產(chǎn)生的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位：為本項目配套的服務(wù)將有物流配送、安保、保潔、餐飲等系列服務(wù)項目，預(yù)計將向涵江區(qū)內(nèi)提供近500

16、個創(chuàng)業(yè)及就業(yè)崗位。第三章 項目可行性研究一項目申請的理由（一）莆田市是福建省近臺臨廈的一個重要的經(jīng)濟中心城市，也是福建省重要的工業(yè)城市，其經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，已盡顯不減的活力和巨大的潛力。當(dāng)然要與城市發(fā)展進程相匹配的城市服務(wù)體系，尚需更多的流通環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的侍服企業(yè)。（二）莆田作為福建乃至沿海諸省市中經(jīng)濟活躍的城市之一，處于高速發(fā)展階段的城市基礎(chǔ)建設(shè)，對于工民用鋼材以及建筑裝飾用材料正處于需求旺盛期，區(qū)域市場內(nèi)，亟需一個專業(yè)化大型經(jīng)營的高端品牌建材流通企業(yè)，為當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)濟繁榮奉獻創(chuàng)新服務(wù)理念。（三）項目法人自身雄厚的經(jīng)濟實力將是本項目穩(wěn)步發(fā)展的資本；項目法人投資企業(yè)：福建省永誠信融資擔(dān)保有限公

17、司（注冊實收資本1億元人民幣）攜同另三家本項目法人投資的企業(yè)【上海巨本投資管理有限公司,上海金山鋼材市場經(jīng)營管理有限公司,上海鑫泰融資擔(dān)保有限公司】不僅為本項目正常運營建立保障機制，也同時為入駐本項目經(jīng)營的優(yōu)秀商家進行保駕護航，更為地方一隅經(jīng)濟環(huán)境打造良好的權(quán)責(zé)保障體系。（四）良好的企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益相得益彰；園區(qū)一期建成后將實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)年貿(mào)易額300億元，二期建設(shè)完成后全項目可實現(xiàn)400-600億元的年銷售額。與之相呼應(yīng)的是，園區(qū)僅一期建成投產(chǎn)后數(shù)百億的資金流動量將可作為杠桿，輕舉撬動莆田市內(nèi)相關(guān)服務(wù)性企業(yè)年入上億的經(jīng)濟小輪轂?！拔鑴右稽c，活力一片”，這就是本項目發(fā)起的本真意愿。（五）企

18、業(yè)自我的價值標(biāo)準(zhǔn)承脈于基本的社會責(zé)任；本項目完全運營后，在完成自身使命的同時，本項目也將會打開一個與社會經(jīng)濟個體多重共贏的美好局面。二項目編制依據(jù)1.市場需求及發(fā)展前景本地市場莆田市幅員面積4119平方公里，海域面積1.1萬平方公里，海岸線總長534.5公里。轄五區(qū)一縣，人口306.97萬，涵江區(qū)人口 60 萬。 1）.建筑裝飾材料市場所處的行業(yè)態(tài)勢近年來，莆田市房地產(chǎn)市場呈顯出強勁的發(fā)展勢頭，各類樓盤的相繼推出為建筑裝飾及建材市場打開一個廣闊的空間。序號事項調(diào)查來源調(diào)查情況備注1全市每年房地產(chǎn)開發(fā)總量房管局2008年 191.52萬m空置率 5.862009年 176.23萬m空置率 5.4

19、22010年 195.69萬m空置率 6.543入住率房管局2008年 97*0.62009年 97*0.62010年 96*0.62）.本項目鋼鐵板塊的行業(yè)態(tài)勢及項目所駐市場的前景2011年全球鋼鐵需求全面恢復(fù)，海外鋼廠產(chǎn)能利用率逐步提高.鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域整合以及企業(yè)重組進程的提速，利好整個行業(yè)的長期前景。短期來看，由于重組題材涉及面較廣，整個鋼鐵板塊都受到重組加速預(yù)期的提振。從長期來看，2009年開始的諸多鋼鐵企業(yè)的架構(gòu)重組，鋼鐵產(chǎn)業(yè)集中得以提升，鋼鐵行業(yè)在大市場產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐步提高，溢價能力增強，從屬鋼鐵企業(yè)長期發(fā)展前景趨好。在這個進程中，涉及公司面較廣，整個社會都將受益。鋼鐵行業(yè)是

20、城市建設(shè)發(fā)展階段不可或缺的一項傳統(tǒng)行業(yè)，也是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。保持鋼鐵行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展對促進社會經(jīng)濟發(fā)展和改善人們的生活條件具有十分重要的作用。鋼鐵行業(yè)作為經(jīng)濟從復(fù)蘇走向繁榮的標(biāo)志，它關(guān)系到許多行業(yè)的生存例如公民用建筑、汽車、家電、機械等行業(yè)。當(dāng)前，城市基建用鋼需求依舊維持高位，預(yù)計2012年商品房用鋼量同比增長12%。農(nóng)村住房和農(nóng)業(yè)建筑增長8%，城鎮(zhèn)其他建筑增長14%。整個房屋建筑板塊用鋼量將增長14%，建筑業(yè)是鋼鐵行業(yè)第一大下游行業(yè)，占粗鋼需求的36%。其次，新型及傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域的產(chǎn)品銷量結(jié)構(gòu)性增長將繼續(xù)拉動鋼鐵需求。本市生產(chǎn)型企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展中，其生產(chǎn)加工用鋼材量持續(xù)增長已是不

21、爭的事實。在目前莆田尚未具備大型的鋼貿(mào)專業(yè)市場的背景下，本項目鋼鐵板塊將以涵江為圓心， 360的向毗鄰市縣進行輻射，在未來廣闊的市場前景實難以估量。本地市場里，僅僅看莆田“三灣”港口岸線的開發(fā)建設(shè)，鋼鐵作為建設(shè)材料中必備的基礎(chǔ)材料，其市場已呈現(xiàn)巨量需求。本項目制定的“雙機運行”策略無疑已得到了利好的保證。3.項目借鑒及競爭分析本項目的完成將培養(yǎng)和造就成莆田市建材市場內(nèi)大型的，以信息化、成本集約化、物流配送先進化的新興的建材集散中心。項目建成后不僅通過引入國內(nèi)外先進專業(yè)市場信息管理與運作技術(shù)在建材市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與使用方式，而且還將引進先進的商務(wù)咨詢企業(yè)參與本項目

22、的運營管理。面對來自市場的競爭，為加強抗市場擊打能力，信義萬仕嘉建材商貿(mào)物流園將以如下方式進行提升和逐步完善： 1）.消費環(huán)境的優(yōu)雅，以高檔的物業(yè)設(shè)施讓顧客感受到前所未有的尊重。2）.集中先進的品牌展示系統(tǒng):以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主打特色改變市場過往的灰色消費模式，向時尚化，透明化方向轉(zhuǎn)變。以多元化經(jīng)營，組建本項目市場內(nèi)行業(yè)聯(lián)動，優(yōu)勢互補平臺。園區(qū)內(nèi)將有兩大分類市場：建筑材料市場，裝飾材料市場。3）.先進的信息化的經(jīng)營管理模式：建立電子商務(wù)平臺，依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系。統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務(wù)本項目市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。4).

23、提升品牌經(jīng)營層次，深度整合本項目市場與入駐商家資源，實施集約化管理模式。5).超大型規(guī)模經(jīng)營倉儲管理，包容所有入住商戶的商品配送。6).跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。第四章 項目建設(shè)原則和策略一主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 本項目土地將為政府出讓取得，項目場地?zé)o不良地質(zhì)條件，項目規(guī)劃總圖以商務(wù)租賃辦公樓區(qū)、室內(nèi)外倉儲交易區(qū)、生產(chǎn)生活配套區(qū)等科學(xué)劃分的形式布置，所有建筑物追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風(fēng)格。總體規(guī)劃中鋼鐵金屬內(nèi)的堆場和建筑裝飾材料倉儲交易區(qū)分別集中，但整體又要形成分合有致，功能和客源互補支持的現(xiàn)代格局。盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達與經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合并可持

24、續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化建材物流園。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下： 指標(biāo)類別項目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)總建筑面積m1660用于出售40自營容積率1.65建筑密度41.9建設(shè)工期月24經(jīng)濟效益指標(biāo)項目總投資萬元4860年均收入額萬元7000正常營運年二建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目實施方案滿足國家及省市法律法規(guī)要求。考慮到城市景觀要求，各功能分區(qū)將通過道路自然分開，并適當(dāng)加以綠化及內(nèi)部景觀元素等，既保證環(huán)境的通透舒適性，同時也要集約化利用土地形成連續(xù)的空間建筑群，項目整體布局與基地良好的結(jié)合。著力體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)不僅追求外在的經(jīng)濟效益，同時亦會展示對精神文化層面上的追求。立項后，將規(guī)劃為兩期建設(shè)完成。區(qū)域內(nèi)的所有建筑定位為內(nèi)部

25、功能齊備，品質(zhì)優(yōu)良的城市作品。積極推進建筑節(jié)能，外觀立面以功能設(shè)計為語言，凸顯企業(yè)求真務(wù)實的新風(fēng)貌，力求典雅莊重的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，形成一片與莆田市城市建設(shè)定位相適宜 的現(xiàn)代化生產(chǎn)辦公為一體的新地標(biāo)。三、項目的環(huán)境營造在總體環(huán)境營造上和設(shè)計上追求“全、專、精、雅”四字情調(diào)，并努力使之成為本項目的環(huán)境特色。 “全”，是指服務(wù)項目和經(jīng)營范圍的全面和專業(yè)，結(jié)算、物流、銀行網(wǎng)點等。 “?！?，是指的管理和專業(yè)性能很強，都是集行業(yè)的精華，人員和服務(wù)力求專業(yè)，商品供給力求專業(yè)，流通專業(yè)，配送專業(yè)。 “精”，指超市休閑區(qū)和購物區(qū)的建筑、設(shè)備、服務(wù)、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯

26、示科技和專業(yè)的檔次，打造本項目的品位和檔次。 “雅”，指市場的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念，讓休閑和購物在一個檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動。四項目投資資本總量項目總投資為 5億元，市場注冊資金5000萬。項目建設(shè)周期兩年，建設(shè)面積達3.3萬平方米的商務(wù)寫字樓，招商企業(yè)150戶；建設(shè)1.5萬平方米的露天鋼材堆場；12萬平方米的三層門鋪商業(yè)樓，800個商家及客戶停車位1.5萬平方米；2萬平方米的倉儲中心庫區(qū)和管理中心，以及生活基地。開建10000多平米的建材超市，門店鋪面將招商建材經(jīng)營戶500戶，鋼貿(mào)商戶200戶。一般性建材經(jīng)營戶企業(yè)注冊資金不得低于30萬，所有入駐鋼貿(mào)企業(yè)

27、注冊資金不低于500萬元。市場內(nèi)部總資本逾50億元。項目實施資金籌措擬由本項目管理有限公司自籌，資金籌措方案切實可行。五項目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢 本項目法人代表及項目組建團隊全為福建寧德市周寧縣的在滬經(jīng)營多年的商界翹楚。 22萬多在外從事經(jīng)營的人口中就有近7萬的鄉(xiāng)鄰成為環(huán)長三角區(qū)域經(jīng)營從事鋼貿(mào)，物流，融資擔(dān)保等專業(yè)領(lǐng)域里的精英，本項目鎖定的招商目標(biāo)客戶：在滬經(jīng)營多年的閩籍的企業(yè)成功人士；莆田本地經(jīng)營多年的企業(yè)成功人士。前景無限的項目選址，雄厚的企業(yè)資本，豐富的從業(yè)經(jīng)驗，再膠著項目團隊廣袤的行業(yè)脈絡(luò)等所有這些過硬的資本，都將成為本項目長盛鼎興的王牌。第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析一土地資源開發(fā)利用方案 依據(jù)節(jié)約型社會及節(jié)能省地的要求，充分論證項目土地、利用模式，基礎(chǔ)設(shè)施配置，項目平面布置及戶型功能分區(qū)等方案的優(yōu)劣，做到優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局、合理確定建筑密度以提升環(huán)境品質(zhì)，以強化節(jié)約和集約利用土地資源。二資源節(jié)約措施 在充分兼顧資源條件和環(huán)境承載力的情況下，項目優(yōu)選布局方案，開拓建筑空間，適當(dāng)控制強度。根據(jù)規(guī)劃要求，嚴格控制各項建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，采用當(dāng)今最科學(xué)、最有效的措施積極推進建筑節(jié)能，盡量營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色和文化品味的大型商貿(mào)空間，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境效益良性互動，真正做到可持續(xù)發(fā)展。三土地資源利用合理性分析 1.人文商業(yè)、生態(tài)商業(yè)居住區(qū)2.集約