公司稅收籌劃建議書.doc

1、.稅收籌劃建議書郁金香花園開發(fā)項(xiàng)目編制單位：無錫光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司編制日期：二OO八年八月二十八日優(yōu)質(zhì)范文無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書目錄一、總論2（一）建設(shè)單位基本情況.2（二）開發(fā)項(xiàng)目概況：.2（三）稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則3（四）稅收籌劃建議書的工作目標(biāo)3二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析3（一）基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).3（二）預(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析.5（三）納稅指標(biāo)分析.7三、本開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃11（一）銷售收入的籌劃.11（二）成本費(fèi)用的籌劃.12( 三 )營業(yè)稅的稅收籌劃.14（四）土地使用稅的稅收籌劃19（五）房產(chǎn)稅的稅收籌劃.19（六）土地增值稅的稅收籌劃20（七）企業(yè)所得稅的

2、稅收籌劃23四、項(xiàng)目稅務(wù)籌劃中需要說明的問題及風(fēng)險(xiǎn).31（一）項(xiàng)目土地增值稅平均增值率偏低，開發(fā)成本存在高估31- 1 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書（二）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃實(shí)施中應(yīng)注意的問題.31（三）不能享受二免三減半的所得稅優(yōu)惠政策32一總論（一）建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。工商注冊號(hào)：企獨(dú)蘇宜第004419 號(hào)。住所：宜興環(huán)科園百合場路。所有制性質(zhì)：有限責(zé)任公司（外國法人獨(dú)資）。法寶代表人： Vahstal Johannes Joseph。注冊資金： 2710 萬美元。經(jīng)營范圍：從事房產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營本公司開發(fā)的房產(chǎn)。營業(yè)期限： 2005 年 4

3、 月 30 日至 2045 年 4 月 29 日。（二）開發(fā)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：江蘇宜興郁金香花園開發(fā)項(xiàng)目。立項(xiàng)批復(fù)：中宜環(huán)科委字（2005） 125 號(hào)。建設(shè)規(guī)模：用地面積 242253 平方米，總建筑面積 207231 平方米。建設(shè)內(nèi)容：建設(shè) 6 幢高層住宅， 29 幢景觀排屋， 122 幢獨(dú)立住宅和相應(yīng)的附屬設(shè)施。- 2 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書投資總額：暫估75000 萬元。貸款金額： 18000 萬元。建設(shè)主體：范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（三）稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則我們以范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的蘇天工咨字（ 2007） 5-61 號(hào)

4、江蘇宜興郁金香花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及貴公司工程部、財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料作為本次稅收籌劃的分析范圍及依據(jù)。通過對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從稅務(wù)和轉(zhuǎn)讓定價(jià)角度進(jìn)行進(jìn)行測試和量化研究、分析，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議。我們在報(bào)告中援引的數(shù)據(jù)均來源于上述可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。貴公司應(yīng)保證前述資料的真實(shí)性與完整性，我們并不承擔(dān)因前述資料數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而導(dǎo)致數(shù)據(jù)匡算偏差的責(zé)任。（四）稅收籌劃建議書的工作目標(biāo)通過對(duì)范思特（宜興）房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的宜興郁金香花園項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議，以協(xié)助貴公司管理層優(yōu)化項(xiàng)目稅務(wù)結(jié)構(gòu)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（一）基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目金額單位總用地面積24

5、2253- 3 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書總建筑面積207231地上建筑面積155291其中：高層住宅77894景觀排屋69845.6獨(dú)棟住宅59491.4配套公建3800其中：商鋪1080配套用房2000幼兒園720地下建筑面積45731其中：高層住宅9750景觀排屋20161獨(dú)棟住宅15820建筑占地面積56590建筑密度23.40%容積率0.641綠地面積99810其中：水面面積35290集中綠地11360宅間綠地53160綠地率41.20%總戶數(shù)675戶其中 : 高層住宅300戶景觀排屋253戶獨(dú)棟住宅122戶停車位820個(gè)其中 : 地上停車位108個(gè)地下停車位71

6、2個(gè)其中 : 高層住宅212個(gè)景觀排屋254個(gè)獨(dú)棟住宅246個(gè)自行車庫面積1260地下人防面積4600按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅2006141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)） ，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額- 4 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)上述指標(biāo)分析，貴公司的本開發(fā)項(xiàng)目不符合標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的劃分范疇，無法享受土地增值稅的優(yōu)惠政策。（二）預(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1 、經(jīng)營收入預(yù)測項(xiàng)目自實(shí)施后開始預(yù)售，房屋可銷售面積為156,68.05 2，其中獨(dú)棟別墅43,225.56

7、 2 ，景觀排屋50,546.84 2 ，高層62,995.65 2。根據(jù)現(xiàn)階段宜興市商品房市場行情預(yù)測，該項(xiàng)目銷售單價(jià)為：獨(dú)棟別墅1.5 萬元 / 2；景觀排屋0.85 萬元 / 2；高層均價(jià) 0.5 萬元 / 2，商鋪、車庫等配套設(shè)施由于管理層決定隸屬于物業(yè)管理，故未在此進(jìn)行收入預(yù)測。可銷售面積總收入預(yù)測表戶型套套型建筑面積總 面積預(yù)計(jì)單價(jià)總價(jià)(萬873310,145.191328.45獨(dú)棟住宅733126141小計(jì)1223836.351.50景觀排屋253高層住宅300合計(jì)0.89- 5 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書2、成本費(fèi)用預(yù)測：由于貴公司工程部無法提供準(zhǔn)確可行的項(xiàng)

8、目預(yù)算資料，其實(shí)測成本又與可行性報(bào)告存在較大差異，故我們無法對(duì)其成本費(fèi)用按會(huì)計(jì)科目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算，以下房屋建造成本是根據(jù)貴公司工程部提供的最新資金需求量表并結(jié)合財(cái)務(wù)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形成，其相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確可靠程度還需在項(xiàng)目的具體實(shí)施過程中進(jìn)行一定的修正。1聯(lián)排基礎(chǔ)工程19194.2m2700 元 /m213,435,940.002聯(lián)排一層結(jié)構(gòu)封頂19194.2m2600 元 /m211,516,520.003聯(lián)排主體結(jié)構(gòu)封頂31457.2m2673 元 /m221,170,695.604聯(lián)排主體裝飾69845.6m2650 元 /m245,399,640.005聯(lián)排水電按裝69845.6m280 元/

9、m25,587,648.006聯(lián)排室內(nèi)及周邊智能化按裝69845.6m245 元/m23,143,052.007別墅基礎(chǔ)工程15843.8m2700 元 /m211,090,660.008別墅一層結(jié)構(gòu)封頂21823.8m2600 元 /m213,094,280.009別墅主體結(jié)構(gòu)封頂21823.8m2730 元 /m215,931,374.0010別墅主體裝飾59491.4m2900 元 /m253,542,260.0011別墅水電按裝59491.4m2120 元 /m27,138,968.0012別墅室內(nèi)及周邊智能化按裝59491.4m250 元/m22,974,570.0013人防、高層基

10、礎(chǔ)工程10555m22500 元/m226,387,500.0014高層主體結(jié)構(gòu)77894m2350/m227,262,900.0015高層主體裝飾77894m2700/m254,525,800.0016高層管線及設(shè)備安裝77894m2180/m214,020,920.0017高層智能化77894m230/m22,336,820.0019別墅樣板房內(nèi)裝飾及家俱1712.2m24000/m26,848,800.0020別墅樣板房外及售樓處景觀約 10000m2230 元 /m22,300,000.0021樁基工程 A 區(qū)5,779,544.0022樁基工程 C 區(qū) .B 區(qū) 1-104,806,

11、070.38- 6 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書23樁基工程 B 區(qū) 11-293,276,155.7024樁基工程 D區(qū)3,020,611.9025道路硬化9500m250 元/m2475,000.0026臨建場地及臨建工程1,500,000.0027售樓處工程3,000,000.0028江蘇鑫祥3,225,000.0029江蘇宏達(dá)監(jiān)理1,720,000.0030江蘇恒鴻監(jiān)理820,000.0031小區(qū)景觀及道路雨水工程約 100000m2270 元 /m227,000,000.0032小區(qū)景觀河、 駁岸、水處理工33166.8m2120 元 /m23,980,016.00

12、33圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)9,000,000.0034供電、箱變系統(tǒng)工程207231m2260 元 /m253,880,060.0035雨水、污水系統(tǒng)工程207231m245 元/m29,325,395.0036燃?xì)庀到y(tǒng)工程高層300 戶3000 元/ 戶900,000.0037燃?xì)庀到y(tǒng)工程聯(lián)排253 戶10000 元/ 戶2,530,000.0038燃?xì)庀到y(tǒng)工程別墅122 戶25000 元/ 戶3,050,000.0039人防工程規(guī)費(fèi)93772.4m248 元/m24,501,075.2040其它項(xiàng)目工程規(guī)費(fèi)及不可預(yù)207231m240 元/m28,289,240.0040城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20

13、7231m250 元/m210,361,550.00合計(jì)498,148,066（三）納稅指標(biāo)分析一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售（轉(zhuǎn)讓）過程主要涉及以下這些稅種：契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，現(xiàn)根據(jù)貴公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)測算本項(xiàng)目所需繳納的各種稅費(fèi)：1、土地面積為242,253.00萬平方米，可銷售面積為156,768.05平方米，平均售價(jià): 獨(dú)棟 1.5 萬元 / 平方米 , 聯(lián)排 0.85- 7 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書萬元 / 平方米 , 高層 0.5 萬元 / 平方米；2、土

14、地成本為 2.419 億元 ( 其中有 38 畝按 120 萬元 / 畝暫估 ) ，建造成本平均為 : 獨(dú)棟 2712 元 / 平方米 , 聯(lián)排 2252 元 / 平方米 , 高層2302 元 / 平方米；3、注冊資本為2710 萬美元，前期資金需求約1.8 億元人民幣通過銀行貸款解決；4、實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用按售價(jià)的5%預(yù)計(jì)測算。在上述假設(shè)條件下， 整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算情況如下：1、營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加( 由于貴公司為外商投資企業(yè),暫免城建稅及教育附加)139,300.97 *5%=6,965.05萬元2、土地增值稅收入： 139,300.97萬元可扣除項(xiàng)目：土

15、地成本24,190.00萬元建造成本： 49,814.81萬元 ( 由貴公司工程部最新提供數(shù)據(jù), 暫未計(jì)算資本化利息部分)三項(xiàng)費(fèi)用：（ 24,190.00+49,814.81） *10%=7,400.48 萬元稅金及附加： 6,965.05萬元加計(jì)扣除：（ 24,190.00+49,814.81） *20%=14,800.96 萬元增值額：- 8 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67萬元增值率： 36,129.67/10,3171.30=35.02%

16、 50%所對(duì)應(yīng)的增值率30%在這里應(yīng)當(dāng)指出,作為定位于中高檔樓盤的本開發(fā)項(xiàng)目而言,其增值率是較低的, 在土地增值稅清算時(shí)可能會(huì)引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度關(guān)注，有一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅： 36,129.67*30%=10,838.90萬元3 、土地使用稅 ( 暫用土地證上面積 216,943.10 平方米 , 按 5年計(jì)算 )216,943.1*6*5/10000=650.83萬元4、印花稅 ( 暫只考慮購銷合同, 建筑安裝合同及借款合同)(139,300.97+49,814.81)*0.03%+18,000*0.005%=57.64萬元5、企業(yè)所得稅收入： 139,300.97萬元經(jīng)營成本： 49

17、,814.81+24,190.00=74,004.81萬元稅費(fèi)： 6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用： 18,000.00*7.56%*3=4,082.40萬元 ( 尚未考慮資本化 )管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用： 139,300.97*5%=6,965.05 萬元企業(yè)所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736- 9 -無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書.30 萬元企業(yè)所得稅： 35,736.30*25%=8,934.08萬元項(xiàng)目結(jié)束后，合計(jì)納稅為：18,512

18、.41+8,934.08=27,446.49萬元項(xiàng)目凈利潤為26,802.22萬元項(xiàng)目整體稅負(fù)率 =27,446.49/139,300.97=19.70% 整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算項(xiàng)目金額營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加6965.05收入139300.97土地成本24190.00建造成本49814.81可扣除項(xiàng)目利息支出 ( 計(jì)入開發(fā)間接費(fèi) )0.00三項(xiàng)費(fèi)用7400.48土地增值稅稅金及附加6965.05加計(jì)扣除14800.96小計(jì)103171.30增值額36129.67增值率35.02%所對(duì)應(yīng)的增值率30%土地增值稅10838.90土地使用稅650.83印花稅57.64經(jīng)營收入139

19、300.97經(jīng)營成本74004.81企業(yè)所得稅稅費(fèi)18512.41利息支出4082.40管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用6965.05企業(yè)所得35736.30企業(yè)所得稅8934.08項(xiàng)目結(jié)束后，合計(jì)納稅27446.49項(xiàng)目凈利潤26802.22項(xiàng)目整體稅負(fù)率19.70%由上述計(jì)算可知, 企業(yè)的利潤率是決定稅負(fù)率變化的主要因-10-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書素，一般情況下隨著利潤率的上升 , 稅負(fù)率肯定上升；納稅籌劃的目的就是在保持既定利潤率的前提下，使整體稅負(fù)率下降。三本開發(fā)項(xiàng)目的納稅籌劃（一）銷售收入的籌劃1 、 采用分期收款: 由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購買方很難一次拿出大額款項(xiàng)購置房產(chǎn)

20、，故企業(yè)一般可采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)不需按售價(jià)總額一次性確認(rèn)收入，而是按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，這樣可以起到延遲納稅, 節(jié)省資金占用成本的作用, 實(shí)際操作也較易進(jìn)行。2、分散收入：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工還沒有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以與購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，當(dāng)附屬設(shè)備及裝修完成后，再和購買者簽訂裝修合同，這樣開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范疇，不征土地增值稅，從而達(dá)到降低稅負(fù)目的。在本項(xiàng)目中土地增值稅稅率為30%，而營業(yè)稅稅率只有 5%，簡單而言，有

21、 25%的稅負(fù)差異，但應(yīng)當(dāng)提請貴公司注意的是，該方案的實(shí)施前提是最好能有自己獨(dú)立核算的裝修公司，由于近年來國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收冶理力度，這種實(shí)務(wù)操作具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，事前必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效的溝通。-11-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書由于在實(shí)務(wù)中不太容易操作，這里就不展開對(duì)該籌劃方案的詳細(xì)論述了。3、銷售價(jià)格：假設(shè)銷售收入為X，除稅金及附加外的扣除項(xiàng)目為Y，結(jié)合本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際，增值率最好控制在20%-50%之間，由于可以享受減免城建稅及教育費(fèi)附加，故此項(xiàng)目稅金暫只考慮5%的營業(yè)稅。X- （Y+5%X）/ （ Y+5%X） 20%X- （Y+5%X）/ （Y+5%X）

22、50% 求解可知： 1.2766 X/Y 1.6216即貴公司為了控制各項(xiàng)目的土地增值稅 , 最好是將收入控制在扣除項(xiàng)目金額的 1.2766-1.6216 倍之間 , 這樣土地增值稅稅率才能保持在最低的 30%,超過這個(gè)數(shù)值 , 則稅率會(huì)提高至 40%，造成更高的稅收負(fù)擔(dān)。關(guān)于這一點(diǎn)，公司財(cái)務(wù)部門一定要按期進(jìn)行必要的測算，以控制好整體稅負(fù)。（二）成本費(fèi)用的籌劃（ 1）費(fèi)用的轉(zhuǎn)化：費(fèi)用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會(huì)大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，對(duì)持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放，營銷人員的工資、獎(jiǎng)金可轉(zhuǎn)化為營業(yè)費(fèi)用，通過包干形式進(jìn)行薪酬激勵(lì)，

23、合理增加人工成本的稅前扣除額度 , 但應(yīng)當(dāng)注意對(duì)其個(gè)人所得稅的代扣代繳問題。-12-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書（ 2）資金借貸法：就是利用自己的關(guān)聯(lián)公司（最好是能享受稅收優(yōu)惠的公司或免稅公司）將資金拆借給房地產(chǎn)公司使用，由房地產(chǎn)公司支付資金占用費(fèi)，由此來加大房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（ 3）資產(chǎn)租賃法：就是由自己的關(guān)聯(lián)公司（同上）將房產(chǎn)、車輛、辦公樓租賃給房地產(chǎn)公司用，并向其收取房屋租賃費(fèi)、車輛租賃費(fèi)，這樣房產(chǎn)公司支付的租賃費(fèi)就形成了它的開支，利潤就轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)公司中，比較而言，整體稅負(fù)還是降低的。（ 4）業(yè)務(wù)招待費(fèi) : 業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的

24、開支。對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，能轉(zhuǎn)化為其他費(fèi)用項(xiàng)目列支的， 盡量不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中 , 因?yàn)榘凑招碌乃枚惙ㄒ?guī)定 : 業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除限額是其發(fā)生額的 60%，且不能超過銷售收入的 5；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過列支限額，應(yīng)于申報(bào)納稅前先行進(jìn)行納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款。（ 5）避免費(fèi)用和損失的納稅調(diào)整：費(fèi)用和損失作為收入的扣抵項(xiàng)目，一旦有與稅法不符的的事項(xiàng)被審查出來，必遭剔除，嚴(yán)重的還會(huì)受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)，且業(yè)已實(shí)現(xiàn)；凡是與形成企業(yè)當(dāng)期收入無關(guān)的費(fèi)

25、用、損失，均不得列入；對(duì)于股東或高管的個(gè)人消費(fèi)性支出或資金占用 , 財(cái)務(wù)部門一定要嚴(yán)格控制 , 以免在所得稅匯算清繳時(shí)造成不必要的稅收損失。從實(shí)際情況看來，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起貴公司管理當(dāng)-13-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書局的高度重視。( 三 ) 營業(yè)稅的稅收籌劃1、成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收款項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，常見各種代收款項(xiàng)未并入營業(yè)額中計(jì)算繳納營業(yè)稅，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)：如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)，煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修基金等。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)取得的代收款項(xiàng)，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額，除了維修基金外（國稅發(fā) 200469

26、 號(hào)），均應(yīng)征收營業(yè)稅。國稅發(fā) 1998217號(hào)文件規(guī)定： 物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取的有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等，屬代收款項(xiàng)，不征營業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅。這樣，成立物業(yè)公司后，這塊代收款項(xiàng)便可不征這5%的營業(yè)稅，以及由此產(chǎn)生的按收入額預(yù)繳的1.5%土地增值稅。由于貴公司尚未提供具體數(shù)據(jù)指標(biāo)，無法進(jìn)行進(jìn)一步量化分析。2 、建筑安裝費(fèi)用（建筑及裝飾工程營業(yè)稅）由于建筑安裝費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，故對(duì)建筑安裝營業(yè)稅的籌劃直接影響到開發(fā)成本的高低。國稅發(fā) 2002117 號(hào)文件、財(cái)稅 200316 號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其它工程

27、業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：-14-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書A、通信線路工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包括電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程， 在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的變壓器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯，玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其它設(shè)備等；D、其它工程，其范圍根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列

28、舉的材料、設(shè)備，均可適用“其它建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值”的免稅規(guī)定?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：工程直接費(fèi)（包括材料、機(jī)械、人工及乙方采購的設(shè)備） +工程管理費(fèi) +稅費(fèi) （工程直接費(fèi) +工程管理費(fèi)） * 稅率 ，這樣總結(jié)算價(jià)款就擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定不予征稅的設(shè)備材料的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、各類管線材料本身的價(jià)值。這可以通過由甲方供材的方式達(dá)到節(jié)稅的目的：（ 1）甲供設(shè)備不征收營業(yè)稅。對(duì)大量使用上述所列舉材料、設(shè)備的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。為保證工程質(zhì)量、體現(xiàn)專業(yè)性，工程涉及的玻璃幕墻、鋁

29、合金門窗、金屬結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程可以單獨(dú)發(fā)包，采取“甲供材料”（塑鋼型材、玻璃等）方式，合同金額不再包括甲供材-15-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書料。因?yàn)椴牧显诓少忂^程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購料發(fā)票及出庫單直接計(jì)入開發(fā)成本，按稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理保留部分項(xiàng)目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。（ 2）裝飾工程中甲供材不再并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。 根據(jù) 2006 年 8 月 17 日財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知財(cái)稅2006 114 號(hào)文的

30、規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額。（ 3）在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開發(fā)成本建安工程費(fèi)”科目下增設(shè)“設(shè)備（材料） ”及其它必要科目，將免稅設(shè)備與其它計(jì)稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨(dú)核算而造成稅務(wù)機(jī)關(guān)的不認(rèn)可。具體數(shù)據(jù)分析：根據(jù)貴公司工程部提供的數(shù)據(jù)分析，分包工程中電梯、防盜門及鋁合金門窗材料價(jià)款約3,533.11萬元 , 根據(jù)工程造價(jià)標(biāo)底書中的稅金3.44%核算 , 3,533.11* 3.44% = 121.54萬元 , 這樣便可節(jié)約稅金成本121.54 萬元。當(dāng)然，

31、由于稅金減少，相應(yīng)的開發(fā)成本也隨之減少121.54 萬元，為了平衡這部分增加的稅收成本， 可以通過物資公司供材加價(jià)的方式得到轉(zhuǎn)化, 具體核算見利用物資公司采購甲供材加大建安成本的籌劃。-16-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書在這里應(yīng)當(dāng)提請貴公司注意的是，由于甲供材核算的特殊性，在具體操作過程中應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的管理，切實(shí)做到以下提到的幾點(diǎn)：根據(jù)“財(cái)稅 200316 號(hào)”文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（簡稱甲方） 為了節(jié)省不必要的工程設(shè)備稅金支出，在與施工企業(yè) （簡稱乙方）簽訂建設(shè)工程承包合同以及審查工程結(jié)算、財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)應(yīng)該做到：1 、甲乙雙方簽訂建設(shè)工程承包合同時(shí)，

32、對(duì)工程設(shè)備的采購供應(yīng)方式必須明確，是采取“甲供”還是乙方自行購買。工程設(shè)備無論采取何種供應(yīng)方式，凡是符合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)（地方稅務(wù)局）要求的設(shè)備，一律不得繳納工程營業(yè)稅金。2 、甲方在審查工程結(jié)算時(shí)，必須對(duì)設(shè)備是否計(jì)稅進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的設(shè)備，計(jì)算工程造價(jià)時(shí)不能再計(jì)取營業(yè)稅金及附加。3 、甲方與乙方辦理工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)時(shí)，對(duì)工程設(shè)備的發(fā)票索取上，必須符合稅法規(guī)定，否則會(huì)形成“開發(fā)成本設(shè)備價(jià)款”不能稅前扣除的問題：（ 1）乙方購買設(shè)備時(shí)， 甲方支付設(shè)備工程款時(shí)， 必須取得“建筑業(yè)發(fā)票”或者設(shè)備的“增值稅發(fā)票”。對(duì)于乙方而言，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問題：A 、 由于建筑設(shè)備是不交納營業(yè)稅金的，因

33、此乙方開具建筑業(yè)發(fā)票，如果沒有辦理免稅手續(xù)，勢必出現(xiàn)多繳營業(yè)稅金的可能。-17-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書對(duì)于乙方多繳納的營業(yè)稅金，甲方是不能認(rèn)可的。B 、 施工企業(yè)一般說來均是增值稅的小規(guī)模納稅人，購買工程設(shè)備時(shí)取得的是“增值稅發(fā)票”，向甲方收取設(shè)備價(jià)款時(shí)，如果開具“增值稅發(fā)票”，完全有可能增加乙方的增值稅稅負(fù)。（ 2）甲方購買工程設(shè)備，應(yīng)該取得工程設(shè)備的增值稅發(fā)票。設(shè)備安裝完成后，甲方可直接將其價(jià)值轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”。4 、為了避免出現(xiàn)工程設(shè)備票據(jù)問題帶來的稅金損失，個(gè)人認(rèn)為采取工程設(shè)備均由甲方供應(yīng)或者委托乙方購買方式，即可解決該問題。同時(shí)貴公司必須更加關(guān)注的

34、是計(jì)入“開發(fā)成本”票據(jù)的合法合規(guī)性，否則有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。一般說來，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算、 土地增值稅清算時(shí)， 很關(guān)注“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”的合規(guī)合法性，其檢查內(nèi)容主要就是看發(fā)票是否是“建筑業(yè)發(fā)票”。如果不是建筑業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)是有權(quán)調(diào)整的。根據(jù)上述 3 個(gè)文件的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可以這樣理解：凡是符合上述 3 個(gè)文件而取得的非建筑業(yè)發(fā)票（如增值稅發(fā)票等）是可以計(jì)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”，會(huì)得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算的認(rèn)可。（ 3）、折扣銷售財(cái)稅 20031376 號(hào)文件規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的

35、價(jià)款為營業(yè)額，如將-18-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書折扣額另開發(fā)票的，無論在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。在實(shí)際的財(cái)務(wù)操作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng)將已開具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。（四）土地使用稅的稅收籌劃2006 年 186 號(hào)文件規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地使用時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)已部分銷售的住宅小區(qū)，是否要全額計(jì)提土地使用稅，在實(shí)務(wù)中企業(yè)一般都沒有作

36、相關(guān)的考慮。實(shí)際上稅法規(guī)定對(duì)購買戶已辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬公司所有，依土地使用稅條例規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進(jìn)度下的產(chǎn)權(quán)分割。因此及時(shí)提供土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的證據(jù)，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可公司相關(guān)土地不予計(jì)稅的行為，可以起到節(jié)省土地使用稅的目的。（五）房產(chǎn)稅的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對(duì)售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅 2005181號(hào)文件規(guī)定： 2006 年 1 月 1 日起，凡在房產(chǎn)-19-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建

37、在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅注意問題：企業(yè)為了銷售，在銷售或者工地現(xiàn)場建造簡易樣板房、售樓處并進(jìn)行裝修，銷售完畢后，再拆除。這部分樣板房，根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，是應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅的，但企業(yè)往往忽視這了部分的稅款交納。房產(chǎn)稅政策的變化使得稅收籌劃的空間變小，但稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施（包括中央空調(diào)等智能化樓宇設(shè)備） ，屬于房屋原價(jià)的一個(gè)部分，不論會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。鍋爐、圍墻、假山、道路、場地、綠化、魚池

38、等是不征收房產(chǎn)稅的，所以這些設(shè)施都應(yīng)該在會(huì)計(jì)核算時(shí)單獨(dú)列支成本，這樣可以減少房產(chǎn)原值的數(shù)額。（六）土地增值稅的稅收籌劃1、提供帶裝修房帶裝修房在香港、歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場屬主流產(chǎn)品 , 從企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益考慮，可以通過提供帶裝修房來應(yīng)對(duì)土地增值稅政策。由于土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值率的不同會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅的稅率產(chǎn)生很大影響。而企業(yè)銷售毛坯房和裝修房兩種情況下的增值率會(huì)有差異，給稅務(wù)籌劃帶來-20-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書了空間。根據(jù)國稅發(fā) 2006187號(hào)文件的規(guī)定； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，這意味著裝修費(fèi)用

39、可以同時(shí)加計(jì)20%的扣除。下面可以用一個(gè)簡單的數(shù)學(xué)模型來解釋這個(gè)問題：設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售毛坯房的銷售額為x ，未裝修時(shí)可扣除成本為 y， 裝修費(fèi)用為z，企業(yè)所得稅稅率為T，如企業(yè)帶裝修銷售時(shí)同時(shí)增加售價(jià)和成本。則企業(yè)對(duì)外銷售產(chǎn)品時(shí)有如下兩種方案：方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為X，可扣除成本為Y。方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額為X Z，據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對(duì)土地成本和開發(fā)成本可加計(jì)20扣除，則可扣除成本為Y1.2Z 。兩種情況下的增值率分別為：方案一：（ X-Y） /Y方 案 二 ： X Z-(Y+1.2Z)/(Y+1.2Z) (X-Y-0.

40、2Z)/( Y+1.2Z)毫無疑問，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即(X-Y)/Y(X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)可見，企業(yè)出售裝修房時(shí)的增值率較低, 交納的土地增值稅自然不同。-21-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書具體分析：由于本項(xiàng)目屬中高檔樓盤，消費(fèi)群體對(duì)房屋品質(zhì)要求較高，別墅項(xiàng)目完全可以采用精裝修的銷售模式，而且經(jīng)單獨(dú)測算，別墅項(xiàng)目的土地增值率已達(dá)到 59.21%，顯然適用稅率就會(huì)增加到 40%（超過原來 30%的預(yù)期），為了降低增值率，使整體項(xiàng)目稅負(fù)減少，通過裝修來加大建筑成本，無疑是一個(gè)較好的辦法。根據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料測算：獨(dú)棟別墅預(yù)測收入6.48

41、億元 , 不含裝修的扣除項(xiàng)目金額額4.07 億元 ( 其中建造成本 2.88 億元 , 三項(xiàng)費(fèi)用及加計(jì)扣除0.86 億元 , 稅金 0.33 億元 ), 增值率59.21%, 應(yīng)交土地增值稅0.72 億元。假設(shè) 122 套別墅中有50%進(jìn)行精裝修 , 以每套裝修費(fèi)用100 萬元計(jì)算 , 裝修成本總額0.61 億元 ,則增值額為2.29 億元 , 扣除項(xiàng)目 4.80 億元 , 增值率 47.65%, 應(yīng)交土地增值稅0.69 億元 , 僅此一項(xiàng)即可節(jié)省土地增值稅300 萬元。2、利息支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企

42、業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的 5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)-22-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書成本之和的l0%直接扣除成本， 其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?/p>

43、支出，實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。根據(jù)本開發(fā)項(xiàng)目， 按 1.8 億元計(jì)算的預(yù)測利息支出為4,082.40萬元 , 按地價(jià)和開發(fā)成本的5%計(jì)算為3,700.24萬元 , 這樣就應(yīng)該采用第一種計(jì)算方法, 盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息的據(jù)實(shí)扣除，由此三項(xiàng)費(fèi)用及加計(jì)扣除可增加458.59 萬元 , 按 30%的稅率計(jì)算 , 可減少土地增值稅 137.58 萬元。（七）企業(yè)所得稅的稅收籌劃1、合法地在預(yù)繳期間少預(yù)繳稅款房

44、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取據(jù)實(shí)預(yù)繳方式預(yù)繳企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入要按照國稅函2008299號(hào)規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出預(yù)繳利潤并入利潤總額預(yù)繳。企業(yè)所得稅，按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處罰的。企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。要想節(jié)省成本，增加可“流動(dòng)”-23-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上做文章。由于現(xiàn)階段外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)還是按預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳所得稅，年度清算后再實(shí)行退補(bǔ)，故貴公司應(yīng)在達(dá)到現(xiàn)銷條件時(shí)就轉(zhuǎn)現(xiàn)銷，盡可能利用國

45、稅函2008299 號(hào)的新規(guī)定，加大期間費(fèi)用的扣除額，減少所得稅的資金占用。2、售樓處及樣板房：開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。對(duì)售樓處和樣板房的會(huì)計(jì)核算來講， 就有了稅收籌劃的空間。建議企業(yè)盡可能使售樓處和樣板房能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算，作為自建固定資產(chǎn)處理，以獲得稅收上的好處。分析如下：作為自建固定資產(chǎn)處理：一般企業(yè)售樓處和樣板房往往在項(xiàng)目初期就已建成可以交付使用，因而轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可以提取折舊，獲得了折舊抵稅的好處。折舊作為期間費(fèi)用，根據(jù)本文件可以即期扣除。企業(yè)增加的成本只是按房產(chǎn)余值計(jì)算的房產(chǎn)稅。售樓處和樣板房自用或以后拆除均無須繳納營業(yè)稅，只在最終銷售時(shí)才需要繳納營業(yè)稅，不帶來營業(yè)稅的影響。如果按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，其全部成本需在項(xiàng)目結(jié)算時(shí)才能進(jìn)入計(jì)稅成本，在開發(fā)項(xiàng)目沒有結(jié)盤清算時(shí)，這部分成本無法體-24-無錫市光正稅務(wù)師事務(wù)所有限公司稅務(wù)籌劃建議書現(xiàn)，因?yàn)轭A(yù)售收入是根據(jù)預(yù)收房款按照一定的利潤率提前預(yù)繳所得稅。企業(yè)需認(rèn)真測算折舊抵稅帶來的收益與增加的房產(chǎn)稅等成本相比，看是否有節(jié)稅空