8月份北京房地產(chǎn)市場總結(jié)北京房地產(chǎn)首頁

1、 北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司8月份北京房地產(chǎn)市場總結(jié)一、市場總體概況1、8月份成交總量統(tǒng)計(jì) 根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，8月份北京市預(yù)售房屋（商品房+經(jīng)濟(jì)適用房+商鋪寫字樓）總成交量13769套，總成交面積180萬平方米。和今年7月份的13597套相比較，總成交量上升1.2%，而相對于近期成交量較高的4月份來說，則成交量下降了49%。 從表中我們可明顯看出在經(jīng)歷了5月新政的短期波動(dòng)之后，京城房地產(chǎn)市場回暖趨勢越加明顯，7月的套數(shù)小幅下降在8月已開始上揚(yáng)，而隨著金九銀十的傳統(tǒng)旺銷季節(jié)到來后，相信上漲的態(tài)勢還將有更進(jìn)一步的顯現(xiàn)。2、8月份成交面積統(tǒng)計(jì) 8月份的成交面積相比7月份有了近10

2、%的增長，從5月到6月市場已形成了兩個(gè)波峰和波谷，事實(shí)上國八條的出臺(tái)確實(shí)讓京城的消費(fèi)者興奮了好一陣子，上海杭州房價(jià)的下降更是眾多觀望人士看到了京城房價(jià)下調(diào)的希望，可在等待之后卻忽然發(fā)現(xiàn)并不是那么一回事，該賣得還在賣，該漲的也降不了，于是乎從積極等待開始向積極購買逐漸靠近，8月初相關(guān)政府官員表示北京房價(jià)目前沒有下跌的理由和趨勢，加之市場上新盤叢立和項(xiàng)目旺銷的事實(shí)和宣傳的甚囂呈上，更使得原本就不太自信的消費(fèi)者如坐針氈，消費(fèi)量的不斷增加在這一態(tài)勢下就顯得合情合理。二、各物業(yè)體的細(xì)化分析1、住宅商品房預(yù)售交易量統(tǒng)計(jì)8月住宅商品房相比7月有了近12%的上漲，預(yù)售套數(shù)的總比數(shù)占到了本月總體成交比的97%，

3、而相比7月卻只占82%的比例，由此可以看出本月是住宅商品房銷售的相對旺季，住宅商品房成為了各物業(yè)類型中的消費(fèi)大戶，分析出現(xiàn)上述現(xiàn)象的背景主要就是：事實(shí)上自3月以來商品房就一直以80%以上的成交量占據(jù)著物業(yè)類型的榜首位置，而本月則是著近半年來的最高點(diǎn)，基本可以說明新政后的市場回暖現(xiàn)象正在加??；再就產(chǎn)品而言，由于對大戶型住宅交易出現(xiàn)了政策限制，因此新近開盤的一些項(xiàng)目也適時(shí)地調(diào)整了產(chǎn)品定位和放盤策略，各種中小型的適中戶型成為了新盤的主要供給品，而開發(fā)商又基于新政頒布后的輿論壓力，對產(chǎn)品定價(jià)又多了幾分謹(jǐn)慎，這也從一個(gè)側(cè)面迎合了市場的需求。本月預(yù)售成交面積隨預(yù)售套數(shù)的增長而水漲船高，相比上月有了12%的

4、上漲，和成交面積的增長保持了相同的比例。2、經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售交易量統(tǒng)計(jì) 從今年的經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)走勢圖我們可以看出：經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)永遠(yuǎn)是波峰波谷的正常走勢，且這種走勢相比于商品房來說節(jié)奏性是非常明顯的，這說明了市場對于經(jīng)濟(jì)適用房具有的強(qiáng)大的消化能力，同時(shí)也放映了了經(jīng)濟(jì)適用房放量的周期性和計(jì)劃性。 1-7月，全市住宅供地為297.3公頃，規(guī)劃建筑面積500.4萬平方米，劃撥經(jīng)濟(jì)適用房用地117.2公頃，規(guī)劃建筑面積225.4萬平方米，就半年來說經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積可謂不小，但就全年比較今年經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)面積卻只占到商品房土地面積的11%，相比而言這個(gè)數(shù)據(jù)就顯得太過稀少，事實(shí)上供給相比需求的

5、嚴(yán)重不足是此類產(chǎn)品長期供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因，而隨著近期商品房價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升又不可避免的將一部分商品房消費(fèi)人群納入到了經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)體系當(dāng)中，消費(fèi)人群的不斷增加將愈發(fā)刺激經(jīng)濟(jì)適用房消費(fèi)進(jìn)度，如此看來，經(jīng)濟(jì)適用房的供需矛盾短期內(nèi)不但不會(huì)減弱反而會(huì)增加，這對于原本就微小的市場供應(yīng)量來說不見得就是什么真正的利好消息。 3、寫字樓及商業(yè)物業(yè)預(yù)售量統(tǒng)計(jì) 8月寫字樓商鋪的銷售套數(shù)相比7月來說有所下降，下降幅度為29%，而整體的銷售面積相比于上月來說卻有了很大程度的上升，整體漲幅額度為250%，因此總的來看本月的寫字樓商鋪的成交量是相對優(yōu)于上月的。事實(shí)上新政的出臺(tái)不但對住宅商品房的投資行為進(jìn)行了干擾和打擊

6、，同時(shí)也在一定程度上對商鋪寫字樓的消費(fèi)群產(chǎn)生了一定程度上的心理影響，使得消費(fèi)和投資趨于觀望和等待，但從目前的市場形勢來看，消費(fèi)者已逐漸從市場觀望回歸到了消費(fèi)本身上，分析個(gè)中原因如下：房地產(chǎn)政策的調(diào)控是真正的多刃劍，明言看是打壓了房地產(chǎn)，但負(fù)面作用難免禍及包括銀行、鋼鐵、水泥在內(nèi)的高值行業(yè)，這種一損俱損的做法最大的受害者長期來說并不是消費(fèi)者本身；上半年市場形勢總體看好，階段性的下降已不能掩蓋價(jià)格整體上漲的市場事實(shí)；觀望和等待的前提畢竟是要以犧牲使用時(shí)間為前提的，而市場卻告訴了消費(fèi)者這有可能是蝕本的買賣，與其搭著時(shí)間看價(jià)格水漲，倒不如早買早受益。因此基于以上的這些分析和目前市場的具體狀況，我們可以

7、預(yù)測在8月之后寫字樓和商鋪銷售也可能出現(xiàn)回暖和向上的變化。 成業(yè)行市場拓展中心三、8月份新盤項(xiàng)目序 號項(xiàng)目名稱位 置物業(yè)類型建筑面積（萬m2）容積率建筑形式均 價(jià)（元/m2）裝修程度1世爵源墅朝陽別墅10.80.84聯(lián)排、疊拼5000毛坯2主語城海淀公寓、別墅422.88板樓、塔樓、聯(lián)排13000精裝3豐僑公寓西城區(qū)公寓117.3板塔結(jié)合16000精裝4曦景長安石景山普通住宅7.82.63板樓、塔樓5800毛坯5布洛城（一期）大興區(qū)普通住宅11.62.91板樓3600毛坯6嘉林海德大道朝陽公寓9.14.59塔樓13500精裝7時(shí)代龍和大道大興普通住宅33.152板樓4600毛坯8運(yùn)河明珠家園通

8、州普通住宅122.14板樓3800毛坯9諾亞新洲海淀普通住宅27.72.7板塔結(jié)合7800毛坯10華業(yè)玫瑰東方朝陽公寓252.78板樓9800精裝1） 新盤統(tǒng)計(jì) 本月新開樓盤共10個(gè)，相比上月的20個(gè)新開樓盤數(shù)量下降了一半，下降比例為50%，相比6月下降了23%，分析下降的主要原因是：8月過后房地產(chǎn)將迎來金九銀十的最旺銷季，出于項(xiàng)目人氣度、媒體關(guān)注度、銷售時(shí)節(jié)度和秋季展會(huì)的綜合考慮，多數(shù)開發(fā)商會(huì)在8月進(jìn)行客戶的積累，而利用9月的旺銷時(shí)節(jié)進(jìn)行新盤入世，最大化的吸引媒體和目標(biāo)人群的關(guān)注。因此總的來說，8月份是全年市場的過渡期，而基于市場和政策的不斷變化，多數(shù)開發(fā)商會(huì)盡可能利用目前市場春萌狀態(tài)盡早入

9、世，盡可能的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)和達(dá)到現(xiàn)金回流的目的，目前較低的新盤入世量在一定程度上蘊(yùn)含年末更多的新盤爆發(fā)，2） 新盤區(qū)域分布和新盤類別分析 本月新盤投入量最大的區(qū)域是朝陽區(qū)，海淀區(qū)和大興區(qū)緊隨其后，西城、石景山和通州則各有1個(gè)新盤入世。其中朝陽區(qū)作為北京最大的城區(qū)就一直是開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，城市發(fā)展帶的定位確定和奧運(yùn)村的所屬規(guī)劃則為該區(qū)域的強(qiáng)勢發(fā)展提供了動(dòng)力，在近幾年朝陽區(qū)和與之相鄰的通州區(qū)將成為北京樓盤開發(fā)度最為密集的區(qū)域。作為海淀區(qū)而言本月雖然有兩個(gè)新開樓盤，但土地開發(fā)量有限的事實(shí)將使得該區(qū)域開發(fā)熱度的不斷減弱，該地塊將不斷向自然生活區(qū)和價(jià)格增值牢固的方向靠近。 本月市場放量的主流物業(yè)類型是普通住

10、宅和公寓，普通住宅大多在5環(huán)沿線附近，而公寓產(chǎn)品則集中在4環(huán)及4環(huán)以內(nèi)的位置，普通住宅的日趨郊區(qū)化已成為必然趨勢，相對低廉的土地成本和不必太煩憂的拆遷難度是開發(fā)商選擇近（遠(yuǎn)）郊區(qū)開發(fā)的一個(gè)重要原因，而城區(qū)內(nèi)土地少、拿地難和拆遷更難也是促成這一現(xiàn)象的主要因素。此消彼長，四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目在如今也越發(fā)顯得珍貴，開發(fā)商基于成本回收、利潤創(chuàng)造和知名捷易度打造的綜合考慮也往往將產(chǎn)品往高端方向發(fā)展，這也是這段時(shí)間高檔公寓項(xiàng)目逐漸增多的主要原因。5）新盤價(jià)格狀況 本月新開盤商品房均價(jià)為8290元/平米，相比上月7544元/平米的均價(jià)上漲了10%的比例，而相比上半年7066元的市場均價(jià)則有近17%的上漲，事實(shí)上單

11、從這個(gè)價(jià)格來說并不能代表準(zhǔn)確地市場銷售均價(jià)，只是由于本月有多個(gè)價(jià)格過萬的高端公寓集中開盤，因此拉動(dòng)了整體價(jià)格的上漲。結(jié)合目前市場供給項(xiàng)目的價(jià)格趨勢和年終前入世項(xiàng)目的產(chǎn)品類型，可以預(yù)見到，進(jìn)入9月后房價(jià)雖然不可能有大幅度的調(diào)升，但可以肯定的是一定會(huì)高于目前的價(jià)格狀態(tài)。四、8月份市場小結(jié)及9月份市場預(yù)測8月份市場小結(jié) 成交態(tài)勢愈發(fā)穩(wěn)定，市場成交量小幅上揚(yáng)，為9月規(guī)模性開盤奠定基礎(chǔ)。 住宅成交量相比之前幾月顯著增長，成為各物業(yè)類型中的主要去化產(chǎn)品。 項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域除朝陽區(qū)熱度略顯突出外，保持在全面開花的狀態(tài)。 8月底北京市國土局發(fā)布了關(guān)于解除38宗國有土地使用權(quán)出讓合同的公告，公告的頒布標(biāo)志著北京市歷史遺留項(xiàng)目處理結(jié)束，也標(biāo)志著土地規(guī)范化和制度化的開始，是北京土地市場走向成熟和穩(wěn)定的一個(gè)標(biāo)志。對于大多數(shù)手中有地卻未開發(fā)的開發(fā)商而言，這也無疑于當(dāng)頭棒喝，在規(guī)范化的操作模式壓迫之下，盡快融資開發(fā)或是轉(zhuǎn)讓將是他們亟待解決的問題，反面來看，這也從一定程度上刺激了新項(xiàng)目最終面世的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。9月份市場預(yù)計(jì) 市場放量急劇增加，項(xiàng)目多數(shù)