淺析建筑物區(qū)分所有權之業(yè)主的共有權探析

1、淺析建筑物區(qū)分所有權之業(yè)主的共有權探析論文摘要 我國物權法對“建筑物區(qū)分所有權”做出了相關規(guī)定，那么作為“業(yè)主”所享有的共有權與“建筑物區(qū)分所有權”是何種關系，“業(yè)主”的共有權該如何保護？本文論述了“業(yè)主”的共有權的歸屬、行使主體，并提出了共有權的行使原則。 論文關鍵詞 區(qū)分所有權 業(yè)主 共有權 現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮以及由于城市化進程的加快產(chǎn)生了非常復雜的建筑物區(qū)分所有權問題。建筑物區(qū)分所有權作為現(xiàn)代民法一項重要的不動產(chǎn)所有權形式，目前已經(jīng)被世界各國的民事立法所普遍確立。我國物權法對建筑物區(qū)分所有權的概念作出了明確的規(guī)定。那么，什么是區(qū)分所有權？區(qū)分所有權的主體是哪些？區(qū)分所有權之共有權應如何

2、行使及保護？等等，是筆者探討的主要問題。 一、共有權的歸屬業(yè)主 “業(yè)主”一詞，在中國古代已經(jīng)存在，傳來于香港地區(qū)，我國物權法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章中的十四條條文均使用了“業(yè)主”一詞。既然我國物權法及相關法律法規(guī)高頻率的使用了“業(yè)主”一詞，那么“業(yè)主”一詞的內(nèi)涵及外延如何界定，與“業(yè)主”一詞相關的權利義務的合理輪廓該如何勾勒，就是民法學者必須完成的任務。 （一）房屋所有權人 我國物權法第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！卑凑找陨弦?guī)定，擁有房屋產(chǎn)權登記證書的所有權人理所當然的就是我國物權法規(guī)定的

3、“業(yè)主”。我國物業(yè)管理條例第六條規(guī)定：“房屋的所有權人為業(yè)主”，該規(guī)定與物權法的規(guī)定大體一致。 （二）非房屋所有權人的專有部分所有權人 如前所述，我國物權法關于“業(yè)主”的表述是“建筑物區(qū)分所有權人”，而物業(yè)管理條例的表述是“房屋所有權人”，筆者認為“建筑物區(qū)分所有權”與“房屋所有權”雖然大體意思相同，但是物權法的規(guī)定明顯比物業(yè)管理條例的規(guī)定更加準確，也更加反映了客觀事實，是我國立法進步的體現(xiàn)。 傳統(tǒng)理論上，建筑物區(qū)分所有權包含專有權、共有權和成員權。專有權，指單個權利人對于專有部分的單獨所有權，房屋所有權只是專有權的一種類型。專有部分，指在構造上能夠明確區(qū)分，可以獨立使用的建筑物部分，其以構造

4、上的獨立性和利用性為要件，而滿足這一要件的并不僅限于房屋。筆者認為，若車庫、車位在客觀上能夠區(qū)分其范圍，能夠將其區(qū)分為一個獨立的專有部門，那么該車庫、車位的所有人人便可為“業(yè)主”。 綜上，筆者認為若將物業(yè)管理條例第六條中的“房屋所有權人”修訂為“建筑物區(qū)分所有權人”，則物業(yè)管理條例便能與物權法保持一致，并可解釋實踐中存在的“車庫”、“車位”的所有權人的“業(yè)主”資格問題。 （三）已簽訂買賣合同、未辦理所有權登記但已合法占有專有部分的人 最高院區(qū)分所有權解釋第一條規(guī)定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱

5、的業(yè)主?！蔽覈餀喾▽ⅰ皹I(yè)主”范圍擴張至所有權人之外，具有突破意義。 現(xiàn)實生活中，建設單位向買受人交付房屋后，可能還要經(jīng)歷一段時間，才能辦理房屋所有權登記。若在該段時間內(nèi)不承認買受人的“業(yè)主”資格，那么買受人的權益將嚴重受損。因為，在該段時間內(nèi)，買受人與已登記的“業(yè)主”的實際需求和利益狀態(tài)并無二致，由此可見，最高院區(qū)分所有權解釋第一條將合法占有建筑物專有部分但未辦理所有權登記的買受人認定為業(yè)主，是有理論和實踐依據(jù)的。 （四）建設單位（開發(fā)商） 建設單位在尚未銷售專有部分或者尚未向買受人交付房屋時，由于其此時是整棟建筑物的權利人，確定物權法意義上的“業(yè)主”身份就喪失了實際意義。若建設單位已經(jīng)將整

6、棟建筑物的房屋全部銷售完畢，那么其也當然不享有物權法意義上的“業(yè)主”身份。但是，當建設單位已經(jīng)銷售了部分專有部分并已經(jīng)交付，尚余部分房屋未銷售的情況下，此時建設單位是否是“業(yè)主”呢？筆者認為答案是肯定的。部分學者認為，此時認定建設單位的“業(yè)主”身份有欠妥當。 部分持反對意見的學者認為建設單位并不是為了“生活消費”的目的而持有物業(yè)的，其就當然不具備“業(yè)主”資格。筆者認為，此種觀點難稱妥當。當今社會，許多個人購房者并不是為了“生活消費”的目的而購買房屋，恰恰相反，在我國現(xiàn)階段為了投資、保值或購房出租而購買房屋的個人大有人在，難道我們能將這些人排除在“業(yè)主”之外嗎？另外，我國物權法第七十條規(guī)定：“業(yè)

7、主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權?！庇纱丝梢?，立法者在立意之初就是將“經(jīng)營性用房”的所有權人這種非“生活消費”目的的購房者作為“業(yè)主”對待的。 另外，部分反對將建設單位作為“業(yè)主”對待的學者提出的一點擔憂是：由于建設單位掌控的專有部分面積較多，其可能在業(yè)主大會中利用這一優(yōu)勢，損害其他業(yè)主的合法權益。筆者認為，建設單位在一定期間具有“業(yè)主”身份，這是必須的，也是正常的，學者的這種擔心有欠公道，我國物權法及建筑物區(qū)分所有權解釋已經(jīng)對該問題給予了很好的解決。 我國物權法第七十六條規(guī)定了應當由業(yè)主共同決定的事項并且規(guī)定在業(yè)主大會的討論中實施雙重多數(shù)決原則。 最高院區(qū)分所有權解釋第九條

8、規(guī)定：“業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。”從該法條內(nèi)容的本身可以看出，立法者已經(jīng)將尚有未出售或未交付專有部分的建設單位視為業(yè)主；并且，無論建設單位擁有的專有部分的面積有多大，房屋有多少套，在“業(yè)主”人數(shù)上只能算一人。這就從法律上消除了開發(fā)商利用房屋數(shù)量或面積優(yōu)勢通過于己有利而損害其他業(yè)主的決議的可能性。二、共有權的代表業(yè)主委員會的法律探討 （一）業(yè)主委員會的相關法律規(guī)定 物權法第七十五條、物業(yè)管理條例第十條、第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的權利來源于業(yè)主和業(yè)主大會在法律范圍內(nèi)的授

9、權，它主要執(zhí)行事務性的工作，類似于委托。同時明確了業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主擔任物業(yè)服務合同的法定一方當事人的角色。 （二）業(yè)主委員會的法律地位 2009年10月1日實施的最高人民法院關于審理物業(yè)服務業(yè)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋對業(yè)主委員會的訴訟主體資格已經(jīng)有了明確的確認：一是明確了業(yè)主委員會的民事訴訟主體地位，即業(yè)主委員會既可以充當原告，也可以充當被告；二是明確了業(yè)主委員會參與民事訴訟的范圍，即限于與物業(yè)管理相關的法律關系糾紛，其在訴訟中的相對方當事人主要是物業(yè)服務企業(yè)。 從國內(nèi)外的物業(yè)管理經(jīng)驗和可借鑒的處理方式而言，業(yè)主委員會有逐漸法人化的趨勢。業(yè)主委員會法人化適應了現(xiàn)代物業(yè)管理的

10、趨勢：（1）業(yè)主委員會以自身法人身份對外實施法律行為，使其取得權利及簽訂契約極為便利；（2）使代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會自身成為權利義務的歸屬點，從而增加了交易相對人的便利性和安全感，使業(yè)主成為物業(yè)管理中的“局中人”而非“旁觀者；（3）使其基于對于區(qū)分所有權建筑物的使用、管理所發(fā)生糾紛時可以代替業(yè)主對外進行訴訟，維護權利業(yè)主的權益。 三、共有權的行使原則 任何權利的行使都必須遵守一定的原則才不至于被濫用，現(xiàn)代法律考慮到國家和社會公益以及善良風俗已對物權的行使設置了越來越多的限制，共有權作為物權的一種，在行使過程中也應遵循一定的原則： （一）法定原則 這一原則要求權利人在行使權利時必須遵守法律

11、的規(guī)定。就我國而言，就是要求區(qū)分所有權人嚴格按照物權法及其他法律規(guī)范對共有權行使的規(guī)定，不得超越法律的授權行使權利。 （二）約定原則 在不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的前提下，全體建筑物區(qū)分所有權人可以通過約定的方式行使權利，從而最大限度地發(fā)揮共有部分的價值。 （三）不得違反法律、社會公共利益、善良風俗的原則 建筑物區(qū)分所有權人在行使共有權實現(xiàn)自身利益的同時要遵守法律的規(guī)定和善良風俗，不能以維護自身利益而破壞社會公共利益和他人合法權益，否則應承擔相應的法律責任。 （四）整體效益優(yōu)先原則 共有權人在利用共有部分時也應注意維護整個小區(qū)的利益，當部分共有權人為了其利益而損害了整個小區(qū)的利益時，其他區(qū)分所有

12、權人可以對侵害小區(qū)利益的共有權人提出抗辯。 建筑物區(qū)分所有權是一種重要的有別于其他物權所有權類型，他突破了傳統(tǒng)民法上實行的一物一權主義，其中的區(qū)分所有權人之共有權法律制度，法律關系復雜。物權法的制定，為解決我國現(xiàn)實生活中紛繁復雜的建筑物區(qū)分所有權之共有權糾紛提供了法律依據(jù)。區(qū)分所有權理論，很好的解決了業(yè)主與業(yè)主之間、個體與集體之間以及共同管理權行使中的一些常見的糾紛和關鍵性問題，避免和瓦解了現(xiàn)實生活中一些矛盾沖突的隱患，及時的保護了業(yè)主的合法權益，維護了社會的和諧穩(wěn)定。c29c91afe4ced1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad

13、9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afedd1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af95ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795a1afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91af

14、e4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795a

15、d29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c9

16、1afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1d91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c871afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8

17、795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91a

18、fb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8791afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afc91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91f

19、e4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c

20、91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6

21、c8d1b6c8795ad9c91afe4ced15ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced195ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6cd1b6c879

22、5ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af8795ad9c91fe4ced1d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c87d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af5d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afad9c91fe4

23、ced1b6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afb6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91affe4ced1b6c8795ad29c91afc8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91afd1b6c8795ad9c91afed1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8d1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8795ad91afe4ced1b6c8795ad9c91fe4ced1b6c8795ad29c91af795ad9c91fe4ced1b6c8795add1b6c8795ad9c91afe4ced1b6c8