最全房地產(chǎn)開發(fā)流程資料

1、（本文檔由房地產(chǎn)英才網(wǎng)支持百度文庫(kù)友情提供）工作內(nèi)容及流程節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明土地價(jià)值深判可行性研究報(bào)告現(xiàn)狀圖市場(chǎng)深度調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等；項(xiàng)目最終定位根據(jù)以往及周邊項(xiàng)目成交客戶分析和產(chǎn)品分析等，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等，提出策略性方案。成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分析及比選進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的方案設(shè)計(jì)和成本測(cè)算。開發(fā)周期及付款計(jì)劃根據(jù)土地的開工條件、市場(chǎng)情況，制定開發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目方案確定現(xiàn)金流測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的總

2、體供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平等對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊進(jìn)行市場(chǎng)分析、客戶需求分析、產(chǎn)品分析、已成交客戶分析、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤詳細(xì)調(diào)查項(xiàng)目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分）項(xiàng)目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向等針對(duì)重點(diǎn)商家，進(jìn)行專向訪談，同時(shí)組織相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行專業(yè)論證。同期操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研了解相關(guān)信息重點(diǎn)訪談了解重點(diǎn)商家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的相關(guān)看法、同時(shí)了解投資客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的投資意向。項(xiàng)目定位公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定通過(guò)

3、行業(yè)發(fā)展分析、消費(fèi)需求分析，確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相關(guān)類型物業(yè)供求狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量完成公建部分業(yè)態(tài)選擇與數(shù)量確定市場(chǎng)定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位依據(jù)控規(guī)指標(biāo)，提出產(chǎn)品類型建議，完成項(xiàng)目定位工作 完成公建類配套定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算逐步細(xì)化成本測(cè)算及利潤(rùn)率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告開發(fā)計(jì)劃： 根據(jù)宗地狀況、市場(chǎng)條件和公司回款要求，初步制定土地開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃； 結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀完成項(xiàng)目公建部分開發(fā)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 按營(yíng)銷計(jì)劃和工程情況排定工期。項(xiàng)目考核指標(biāo)初定： 組織討論，初步擬定的項(xiàng)目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求及各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求資金流： 根據(jù)工期制定工程款支付計(jì)劃

4、； 制訂配套費(fèi)及土地款支付計(jì)劃。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)前期工作明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見。成設(shè)計(jì)院初步選擇明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解相關(guān)設(shè)計(jì)院的價(jià)格行情。制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃方案設(shè)計(jì)組織方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂合同文本審核,設(shè)計(jì)費(fèi)用審核設(shè)計(jì)任務(wù)書與相關(guān)技術(shù)指標(biāo)初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn)，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂依據(jù)建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃及交工標(biāo)準(zhǔn)初步確定建安、環(huán)境等成本指

5、標(biāo)；制定交工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)主要部位做法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備方案等提出建設(shè)性意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算的研討及確定對(duì)于初步測(cè)算的成本指標(biāo)逐步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià)，確保預(yù)期利潤(rùn)率。結(jié)合項(xiàng)目地塊的基本素質(zhì)、成本測(cè)算情況和預(yù)期銷售情況，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議；從施工角度，對(duì)主要部位做法提出建設(shè)性意見；提供各項(xiàng)配套費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）修建性詳規(guī)成果詳細(xì)性規(guī)劃方案的報(bào)建及確定建筑平、立面功能效果及成本測(cè)算的研討及確定各部門共同商討成本指標(biāo)，逐步深化、細(xì)化。各部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度提出合理化建議。彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批建筑方案報(bào)建圖景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定各部門

6、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從不同角度對(duì)客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出合理化建議。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目指標(biāo)確認(rèn)項(xiàng)目成本指標(biāo)確定對(duì)銷售費(fèi)用指標(biāo)，進(jìn)行討論確定；結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)客戶需求，提供有關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議；項(xiàng)目前期、工程、配套、費(fèi)用等指標(biāo)落實(shí)。項(xiàng)目考核指標(biāo)確定營(yíng)銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目自身狀況，協(xié)調(diào)其他各部門制定項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系；工程：制定工期。年度考核指標(biāo)調(diào)整營(yíng)銷：根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫(kù)存、新增、新開資源的數(shù)量制定公司年度考核指標(biāo)體系； 工程：制定工期考核標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計(jì)組織施工圖、建筑設(shè)計(jì)院選擇與

7、合同簽定進(jìn)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)；對(duì)結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備選型進(jìn)行評(píng)估；合同的審核。制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑、景觀限額指標(biāo)確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計(jì)限額指標(biāo)、景觀限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng)驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工標(biāo)準(zhǔn)的討論制定；提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定針對(duì)不同結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，選優(yōu)；結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報(bào)告組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì)勘察報(bào)告施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報(bào)建圖消防、人防報(bào)建圖施工圖審查全圖及計(jì)算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會(huì)審施工圖會(huì)審，審核對(duì)成本影響較大的項(xiàng)目，提出優(yōu)化意見；對(duì)施工圖

8、的完整性、設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化：根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期銷售均價(jià)和利潤(rùn)率要求，根據(jù)不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；圖紙優(yōu)化變更；對(duì)設(shè)計(jì)選材、選型的合理性、經(jīng)濟(jì)性及施工的可行性進(jìn)行審核。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)提供各專業(yè)局設(shè)計(jì)條件景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)成本核算及費(fèi)用控制景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化施工準(zhǔn)備階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃方案及市政方案送審設(shè)計(jì)方案(含總平面圖)申報(bào)表土地

9、出讓合同修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交10本規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，電子文件1份）申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份土地出讓合同投資計(jì)劃建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等）重要項(xiàng)目需提交模型申報(bào)單位（人）委托代理的，需提交授權(quán)委托書取得許可證投資計(jì)劃配套消防人防節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明施工準(zhǔn)備階段現(xiàn)場(chǎng)工程放線準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件首層平面圖出放線報(bào)告按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)

10、與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)移交施工單位施工許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過(guò)簽證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明）注：資金情況需滿足施工中標(biāo)價(jià)的1/3以上項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）施工圖審查質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表安全措施安全施工措施登記表企業(yè)投資項(xiàng)目備案規(guī)劃成果大配套開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項(xiàng)目：協(xié)助臨時(shí)電送電、接入水接入； 財(cái)務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費(fèi)用和成本。場(chǎng)地平整施工組織方案招投標(biāo)、簽訂合同勘察單位樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉

11、降觀測(cè)節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明施工準(zhǔn)備階段開工前期工作招標(biāo)合同備案指土建施工單位的公開招標(biāo)及合同備案確定備選單位、提供招標(biāo)資料及備案合同；確定合同約定的各項(xiàng)條款。施工圖會(huì)審組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)交底會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底，簽定交底記錄質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報(bào)建手續(xù)項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的報(bào)建手續(xù)申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨時(shí)用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工程建設(shè)階段項(xiàng)目開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明

12、墻、柱軸線位置。規(guī)劃驗(yàn)線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線樁基施工試樁施工，確定樁基施工標(biāo)準(zhǔn)樁基全面施工樁基檢測(cè)委托樁基檢測(cè)單位進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并提供樁基檢測(cè)報(bào)告開 槽土方工程支護(hù)工程降水工程基礎(chǔ)施工地基備案基礎(chǔ)施工地基處理混凝土墊層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗(yàn)收備案承建單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（基礎(chǔ)）驗(yàn)收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工程建設(shè)階段主體施工審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)鋼筋混凝土工程施工單位填

13、報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單三證（材料出廠合格證、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、建委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證）模板分項(xiàng)工程鋼筋分項(xiàng)工程預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程混凝土分項(xiàng)工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項(xiàng)工程及隱蔽工程質(zhì)量驗(yàn)收核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天面層鋼筋圖紙問(wèn)題解決圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析設(shè)計(jì)變更施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處理施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的調(diào)查分析處理方案的制定、審核、審批處理方案的實(shí)施變更簽證設(shè)計(jì)變更完成設(shè)計(jì)變更；核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析工程變更申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行變更簽證；測(cè)算變更對(duì)成本的影響，對(duì)可行性判斷。設(shè)計(jì)變更核定成本影響工程款支付工程進(jìn)度的確認(rèn)

14、工程款申請(qǐng)表審批按合同約定審核付款比例。工程款支付審核工程價(jià)款單及發(fā)票，付款。主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收備案施工單位自評(píng)監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收簽定建筑工程分部工程（主體）驗(yàn)收表節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段銷售許可證準(zhǔn)備相關(guān)文件公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計(jì)劃(計(jì)委批文)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物業(yè)備案證明工程施工達(dá)到辦證要求的形象進(jìn)度基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件按規(guī)定達(dá)到相應(yīng)的形象部位面積計(jì)算及圖紙獲取面積

15、計(jì)算成果表項(xiàng)目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備推盤策略確定產(chǎn)品策略：根據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期、階段性重點(diǎn)聚焦提合理化建議；根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、戶型賣點(diǎn)、專業(yè)設(shè)計(jì)人員支持、講解產(chǎn)品等。價(jià)格策略：協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)具體組團(tuán)、樓座、樓層、朝向等因素，制定價(jià)格體系及制作銷控；提供產(chǎn)品成本，提出售價(jià)建議。推廣策略：項(xiàng)目推廣策略的討論，提出合理化建議，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化；提供設(shè)計(jì)院背景、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品賣點(diǎn)及專業(yè)設(shè)計(jì)人員的支持。招商策略：整合外部資源，根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng)目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定制作公司尋找及確

16、定媒介公司尋找及確定根據(jù)目標(biāo)客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選擇和確定有效的媒體形式，監(jiān)控、反饋媒體實(shí)施的效果?；顒?dòng)公司尋找及確定活動(dòng)公司的溝通，各個(gè)階段活動(dòng)組織的配合協(xié)調(diào)，活動(dòng)過(guò)程的實(shí)時(shí)關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動(dòng)營(yíng)銷的內(nèi)容。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備項(xiàng)目推廣定位確定項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱根據(jù)對(duì)產(chǎn)品的理解提出合理建議。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)客戶的理解提出合理建議。項(xiàng)目核心推廣理念確定slogon確定項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定logo確定vi系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項(xiàng)目知識(shí)系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng)目賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，付款方式，法律

17、手續(xù)，銷售技巧等方面的綜合培訓(xùn)提供相關(guān)政策培訓(xùn)法：提供相關(guān)政策培訓(xùn)及統(tǒng)一口徑的法律審查；提供建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)公司、建筑風(fēng)格、各項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)、交工標(biāo)準(zhǔn)、戶型賣點(diǎn)資料、全部圖紙資料等； 提供施工材料、施工工藝、重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)、工程進(jìn)度、入住時(shí)間、交工標(biāo)準(zhǔn)等資料。銷售分賣場(chǎng)設(shè)立為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化，在合理地段設(shè)立商品房銷售展示中心提供外賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、包裝方案并協(xié)助完成，賣場(chǎng)相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架）提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議；組織

18、招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修和項(xiàng)目指引系統(tǒng)的施工；核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作；提供裝修及包裝所需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō)明系統(tǒng)協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型；組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支持；樣板間裝修成本核算及合同審批工作；沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（概念樓書、房型圖、dm單、宣傳海報(bào)等）項(xiàng)目周邊的主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng)(意向)派籌卡及紀(jì)念禮品聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備配備看房車及看房車包裝

19、組織進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位人員的培訓(xùn)和包裝意向商家簽約進(jìn)駐意向書確定項(xiàng)目亮相方案項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定。項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定項(xiàng)目亮相媒體確定項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相項(xiàng)目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯）相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì)的宣傳和安排項(xiàng)目亮相各項(xiàng)工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場(chǎng)客戶接待，活動(dòng)的協(xié)同組織等。項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備銷售內(nèi)部資料房型、房號(hào)及面積對(duì)照表銷控方案及銷控表答客戶問(wèn)客戶接待、客戶問(wèn)題匯總及反饋（統(tǒng)一說(shuō)詞）客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù)節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分

20、 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備交工標(biāo)準(zhǔn)確定價(jià)格體系確定對(duì)不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價(jià)格體系。合同準(zhǔn)備房型附圖交工標(biāo)準(zhǔn)確定交工標(biāo)準(zhǔn)交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險(xiǎn)的提示和規(guī)避；審核合同中的交樓時(shí)間及交工標(biāo)準(zhǔn)。合同、附加協(xié)議等文本審查確定商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定。開盤前銷售道具的準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終版樓書，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物業(yè)管理公約購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià)格表售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一更換(道旗、吊旗、背板等)沙盤（細(xì)化景觀及外檐）樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu)書，合同袋項(xiàng)目形象的提升及深化戶外媒體發(fā)布（

21、項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明開盤項(xiàng)目銷售階段項(xiàng)目開盤開盤慶典活動(dòng)活動(dòng)形式（演出說(shuō)明會(huì)發(fā)布會(huì)）與會(huì)人員（演藝名人專家學(xué)者）告知途徑（報(bào)廣海報(bào)門票dm）客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同工作。收定金、購(gòu)房款；簽訂購(gòu)房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)助合同、文件的簽署回款落實(shí)按每月考核指標(biāo)定時(shí)定額完成銷售量，為回款落

22、實(shí)提供支撐。日常銷售月度指標(biāo)分解根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)來(lái)電客戶分析、來(lái)訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判斷和適時(shí)調(diào)整階段性項(xiàng)目推廣總結(jié)，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣節(jié)奏和推廣方向；根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，討論協(xié)商調(diào)整價(jià)格體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售；月度操作手冊(cè)的制定根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn)價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售溝通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦銷售的重點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化階段性考核指標(biāo)調(diào)

23、整；動(dòng)態(tài)調(diào)整售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫(kù)存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整價(jià)格體系。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明項(xiàng)目銷售階段日常銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶來(lái)大批意向客戶提供dm單，海報(bào)、樓書、單體沙盤等銷售道具支持。項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)利用電話，回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作通過(guò)日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)電話回訪，邀約客戶到訪，促成簽約成交銷售費(fèi)用月度付款計(jì)劃及支付根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額度，審核付款計(jì)劃并上報(bào)集團(tuán)；合作方合同簽訂合

24、同簽訂及審批工作；商品房合同、附加協(xié)議等檢查，風(fēng)險(xiǎn)提示；確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動(dòng)，送各部門存檔。銷售回款制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款。月度指標(biāo)考核公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整按當(dāng)月完成情況逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo)編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)。項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售任務(wù)指標(biāo)；編制月度資金預(yù)算，填列各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供下月指標(biāo)落實(shí)的政府相關(guān)證件支持；提供下月指標(biāo)落實(shí)的工程節(jié)點(diǎn)支持，統(tǒng)計(jì)匯報(bào)工程指標(biāo)完成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計(jì)劃。清盤銷售清盤清盤后項(xiàng)目各種資料移交接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔。項(xiàng)目銷售、招

25、商工作問(wèn)題總結(jié)、匯報(bào)并存檔項(xiàng)目營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正，通過(guò)銷售體系例會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門例會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式做工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明甲供、甲分包材料的招標(biāo)制定招標(biāo)計(jì)劃編制招標(biāo)文件擬定投標(biāo)單位確定材料招標(biāo)技術(shù)要求確定定標(biāo)原則考察投標(biāo)單位招標(biāo)、定標(biāo)裝 修地 面基層處理找平層面層防 水基層處理防水層施工面層砂漿抹 灰基層處理抹灰飾面板（磚）排磚面磚安裝勾縫門 窗型材加工安裝窗框安裝窗扇封膠輕質(zhì)隔墻放線定位隔墻砌筑及安裝幕 墻幕墻專業(yè)設(shè)計(jì)預(yù)埋件安裝龍骨加工及安裝幕墻面材安裝封膠涂 飾基層處理底料施工面料施

26、工節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工程建設(shè)階段水、暖、電安裝室內(nèi)給水系統(tǒng)給水管道及配件安裝室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝給水設(shè)備安裝管道防腐，絕熱室內(nèi)排水系統(tǒng)排水管道及配件安裝雨水管道及配件安裝系統(tǒng)水壓試驗(yàn)及調(diào)試防腐，絕熱變配電室變壓器、箱式變電所安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝裸母線、封閉母線、插接式母線安裝電纜溝內(nèi)和電纜豎井內(nèi)電纜敷設(shè)電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn)接地裝置安裝避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)供電干線裸母線、封閉母線、插接式母線安裝橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電

27、線、電纜穿管和線槽敷線電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn)節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工程建設(shè)階段水、暖、電安裝電氣動(dòng)力成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）及控制柜安裝低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查、接線低壓氣動(dòng)力設(shè)備檢測(cè)、試驗(yàn)和空載試運(yùn)行橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜穿管和線槽敷線電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線路電氣試驗(yàn)插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝電氣照明安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線，槽板配線鋼索配線，電纜頭制作導(dǎo)線連

28、接和線路氣試驗(yàn)燈具、插座、開關(guān)、風(fēng)扇安裝建筑照明通電試運(yùn)行備用和不間斷電源安裝成套配電柜、控制柜和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝柴油發(fā)電機(jī)安裝不間斷電源的其他功能單元安裝裸母線、封閉母線、插接式母線安裝電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線電纜頭制作導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn)接地裝置安裝防雷及接地安裝接地裝置安裝避雷引下線和變配電室接地干線敷設(shè)建筑物等電位連接，接閃器安裝研發(fā)：配合驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工程建設(shè)階段智能化通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測(cè)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警控

29、制系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)電視監(jiān)控系，入侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，出入口控制（門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)纜線敷設(shè)和終接，機(jī)柜、機(jī)架、配線架的安裝，信息插座和光纜芯線終端的安裝智能化集成系統(tǒng)集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)，信息安全，功能接口電源與接地智能建筑電源，防雷及接地環(huán)境空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境，視覺照明環(huán)境，電磁環(huán)境住宅（小區(qū)）智能化系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防動(dòng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)（含電視臨近系統(tǒng)，入侵報(bào)警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)），物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)），智能家庭信

30、息平臺(tái)通風(fēng)與空調(diào)送排風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試防排煙系統(tǒng)風(fēng)管與配件制作，部件制作，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng)口、常閉正壓風(fēng)口與設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明電梯安裝招標(biāo)選定安裝單位選型及招標(biāo)提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn)圖預(yù)埋件設(shè)置、預(yù)留洞口的設(shè)置指導(dǎo)電梯井道土建施工土建交接檢驗(yàn)電梯安裝及調(diào)試驅(qū)動(dòng)主機(jī)導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對(duì)重（平衡重）安全部件，懸掛裝置，隨行電纜補(bǔ)償裝置，電氣裝置整機(jī)安裝調(diào)試、驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案會(huì)同監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。整理竣工資料及竣工圖 施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)共同驗(yàn)收。報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案與物業(yè)進(jìn)行交接。節(jié)點(diǎn)工作階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項(xiàng)分 項(xiàng)主辦部門主辦崗位協(xié)辦部門大類小類說(shuō)明工程建設(shè)階段竣工驗(yàn)收土建、給排水、采暖、電氣、空調(diào)、甲供材、各項(xiàng)分包工程結(jié)算核對(duì)各棟建筑面積，核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。（1）申請(qǐng)甲供材結(jié)算，提供四方（甲方、總包方、甲供方、監(jiān)理）簽字確認(rèn)的領(lǐng)料匯總表，及全面的現(xiàn)場(chǎng)簽證（監(jiān)理、工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)）、水電扣款等基礎(chǔ)性資料（2）