多元化現(xiàn)代物流基地

1、多元化現(xiàn)代物流基地項(xiàng)目名稱：多元化現(xiàn)代物流基地建設(shè)地址：投資總額： 10 億元建設(shè)期限： 3 年建設(shè)內(nèi)容： 該項(xiàng)目主要建設(shè)辦公樓、 廠房及配套設(shè)施， 計(jì)劃總投資 10 億元， 其中固定資產(chǎn)投資 10億元，占地面積 230 畝，建設(shè)規(guī)模 15萬(wàn)平方 米，建設(shè)為多元性倉(cāng)庫(kù) , 滿足集團(tuán)未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展需要及市場(chǎng)需求。 該 項(xiàng)目建設(shè)期限為 3 年，達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年納稅可達(dá) 5 億元。 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)：1、項(xiàng)目建設(shè)背景 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)日前發(fā)布的 最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年全國(guó)社會(huì)物流總額萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %， 反映出物流需求在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，企穩(wěn)回升步伐有所加快。（1）在

2、全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快、高新技術(shù)迅猛發(fā)展的形 勢(shì)下，以電子商務(wù)為代表的新經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展成一種嶄新的運(yùn)作方式 和商務(wù)模式，已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力，同時(shí)也引發(fā)了經(jīng) 濟(jì)領(lǐng)域里自工業(yè)革命以來(lái)最廣泛、最深刻的一場(chǎng)變革。隨著信息技 術(shù)的普及應(yīng)用和電子商務(wù)的發(fā)展，在實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流快 速轉(zhuǎn)型的同時(shí)，物流業(yè)也被提到了前所未有的高度，越來(lái)越顯示出其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用和戰(zhàn)略地位。（2）目前國(guó)際上普遍認(rèn)為，物流業(yè)的發(fā)達(dá)程度和水平高低是一 個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一，現(xiàn)代物流已經(jīng)成為 發(fā)達(dá)國(guó)家最具普遍影響力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。 在世紀(jì)之交 的這幾年，特別是我國(guó)加入世貿(mào)組織

3、以來(lái)，現(xiàn)代物流發(fā)展的機(jī)遇與 挑戰(zhàn)日益明顯?？鐕?guó)公司加快進(jìn)入我國(guó)，外資、外貿(mào)持續(xù)高速增長(zhǎng) 和跨國(guó)采購(gòu)中心紛紛落戶我國(guó)，對(duì)物流環(huán)境提出了新的要求，也給 國(guó)內(nèi)物流市場(chǎng)注入新的活力。（3）目前企業(yè)物流已成為我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的瓶頸，在我國(guó)物流 分為社會(huì)物流和企業(yè)物流，企業(yè)物流是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，物品 從原材料供應(yīng)，經(jīng)過(guò)生產(chǎn)加工到產(chǎn)成品的銷售，以及伴隨生產(chǎn)消費(fèi) 過(guò)程中所產(chǎn)生的廢棄物的回收及再利用的完整循環(huán)活動(dòng)，包括物料 在倉(cāng)庫(kù)與車間之間每個(gè)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)、移動(dòng)和儲(chǔ)存 （ 含停滯、等待 ） 及 有關(guān)的咨詢管理活動(dòng)，它由采購(gòu)物流、生產(chǎn)物流、銷售物流、回收 物流等組成，是一個(gè)集商流、信息流、資金流、實(shí)物流、人才流為

4、 一體的供應(yīng)鏈?，F(xiàn)階段社會(huì)物流左右著物流業(yè)的發(fā)展方向，是物流 業(yè)的領(lǐng)頭羊。這就顯得在社會(huì)物流蓬勃發(fā)展的今天，企業(yè)物流已成 為我國(guó)物流業(yè)發(fā)展的瓶頸。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：a）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的企業(yè)物流已經(jīng)越來(lái)越不能滿足顧客 對(duì)物流服務(wù)的要求越來(lái)越個(gè)性化、多樣化。b）企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施落后，物流效率低下。從運(yùn)輸方面看，我國(guó)許多企業(yè)僅擁有一些單一的運(yùn)輸手段，運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)也不完善，重復(fù)、 對(duì)流運(yùn)輸比率較高，有數(shù)字顯示目前我國(guó)貨運(yùn)汽車空駛率高達(dá)37%， 返空現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，倉(cāng)庫(kù)空間浪費(fèi)大、保管不合理；大多數(shù)企業(yè) 物料出、入庫(kù)仍然由一些簡(jiǎn)易的機(jī)械設(shè)備來(lái)完成；很多企業(yè)的倉(cāng)庫(kù) 僅具有傳統(tǒng)的存儲(chǔ)功能，還未向流轉(zhuǎn)型

5、轉(zhuǎn)變。2008 年，c）企業(yè)物流的信息化程度低。由于我國(guó)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較晚， 大部分企業(yè)還未能實(shí)施數(shù)字化的物流管理，先進(jìn)的電子數(shù)據(jù)交換、 自動(dòng)識(shí)別和條碼技術(shù)、全球定位系統(tǒng)等更無(wú)從談起。這就使得企業(yè) 無(wú)法對(duì)自己的物流進(jìn)行快速反應(yīng)。在這種情況下介入物流業(yè)將給企業(yè)找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。（4）現(xiàn)有物流倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)格低，供應(yīng)能力差，投資物流倉(cāng)儲(chǔ)，尤其 是高端設(shè)施機(jī)遇好、空間大。（ 5）企業(yè)總部向一線城市遷移， 制造基地向二、 三線城市轉(zhuǎn)移， 將增加對(duì)總部基地和研發(fā)樓宇等工業(yè)地產(chǎn)的需求。（6）外資物流企業(yè)同樣看好中國(guó)物流市場(chǎng)，正準(zhǔn)備繼續(xù)深入中 國(guó)工業(yè)地產(chǎn)。（7）我國(guó)物流發(fā)展的政策環(huán)境有了很大的改善。國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)

6、院各相關(guān)部委對(duì)物流發(fā)展給予了高度重視。物流發(fā)展的合力正在逐 步形成。國(guó)務(wù)院 2009 年 3 月發(fā)布物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃 ，對(duì)發(fā) 展物流提供了一系列支持，實(shí)施物流業(yè)的調(diào)整和振興、實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)物 流業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的轉(zhuǎn)變，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。2、項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性（1）發(fā)展物流是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要全社會(huì)物流總費(fèi)用與 GDP的比率，由2000年的F降到2009年的 %，物流費(fèi)用成本呈下降趨勢(shì)，物流業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)。 全國(guó)社會(huì)物流總額達(dá)萬(wàn)億元， 比 2000 年增長(zhǎng)倍， 年均增長(zhǎng) 23%。2009 年我國(guó)社會(huì)物流總額萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)。然而我國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施 能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、

7、能力充分、高效便捷的 綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)。物 流需求快速發(fā)展與我國(guó)物流行業(yè)尚且薄弱的矛盾需要我國(guó)大力發(fā)展 物流行業(yè)。（2）企業(yè)物流是我國(guó)企業(yè)發(fā)展的需要 傳統(tǒng)的物流服務(wù)已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)作模式。傳統(tǒng) 企業(yè)多數(shù)是按計(jì)劃進(jìn)行生產(chǎn)、 制造等活動(dòng)， 不重視訂單管理的作用， 導(dǎo)致了物料不能立即進(jìn)入生產(chǎn)線，產(chǎn)成品也無(wú)法即時(shí)流通，增加了 企業(yè)的物流成本，降低了整體盈利能力。據(jù)資料顯示，在英國(guó)，各 種物流開(kāi)支平均占貨價(jià)總額的 14 8；在美國(guó)，各種商品的物流 費(fèi)用百分比最低占 10， 最高可達(dá) 32；在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的珠 江三角洲地區(qū)，一般商品物流成本占商品總成本

8、多在50%60%以上，而水果、食品等商品則高達(dá)70?，F(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)制造要求從MTO（Madetoorder ，按訂單生產(chǎn) ） 出發(fā)，選用 JIT（ 準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn) ）或 MRP（ManufacturingResourcePlanning ，生產(chǎn)資源計(jì)劃 ） 或 LP（LeanProduction ，精益生產(chǎn) ） 等生產(chǎn)方式，實(shí)施準(zhǔn)時(shí)化采購(gòu)和配 送，將購(gòu)買、生產(chǎn)、銷售三者協(xié)調(diào)起來(lái)，達(dá)成與供應(yīng)商和下游企業(yè) 橫向的雙贏物流戰(zhàn)略聯(lián)盟，提高整個(gè)供應(yīng)鏈的效率。（3）建設(shè)本項(xiàng)目是市場(chǎng)發(fā)展的需要 中國(guó)第三方物流尚處在初級(jí)階段，規(guī)模小、發(fā)展速度快，市場(chǎng)潛力大4）發(fā)展物流業(yè)是集團(tuán)戰(zhàn)略 , 從以制造業(yè)的物流服務(wù)，轉(zhuǎn)型以

9、滿足客戶、用戶的物流增值服務(wù)，通過(guò)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)布局與重點(diǎn)倉(cāng)儲(chǔ)資 源的建置，建立深網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)化、高效能的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)作核心競(jìng)爭(zhēng)力， 用來(lái)實(shí)現(xiàn)即需即供、零延誤、零失誤的多元化的物流服務(wù)，滿足日 益?zhèn)€性化的市場(chǎng)與客戶需求。（ 5）在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的電子商務(wù)模式將是21 世紀(jì)消費(fèi)的主要方式，電子商務(wù)模式將對(duì)物流配送模式提出新的要求。目前，電子 商務(wù)發(fā)展迅速，但是物流配送本身發(fā)展卻顯得有些滯后。電子商務(wù) 的發(fā)展，需要一個(gè)完善的物流配送體系來(lái)支撐整個(gè)商務(wù)流程的交易 活動(dòng)，在這樣的需求下，電子商務(wù)對(duì)物流配送提出了新要求。物流 配送的全面信息化、物流配送網(wǎng)絡(luò)化和社會(huì)化、物流配送智能化和 柔性化。（6）目前我國(guó)物流行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

10、十分激烈，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)不斷發(fā)展 壯大擴(kuò)張市場(chǎng)，國(guó)外大型物流企業(yè)看好國(guó)內(nèi)物流發(fā)展的巨大空間加 入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行列。家電行業(yè)今年來(lái)利潤(rùn)從暴利到微利，產(chǎn)品從簡(jiǎn)單 到豐富，家電行業(yè)步入了近乎慘烈的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，加之最近幾年的原 材料和燃油電力成本的不斷攀升，而家電產(chǎn)品的價(jià)格卻逐年走低， 從而使我國(guó)家電行業(yè)的利潤(rùn)水平被壓至最低。家電企業(yè)開(kāi)始了其家 電物流的發(fā)展、創(chuàng)新之路。我國(guó)涌現(xiàn)出了一批專業(yè)的或在家電物流 方面運(yùn)作得比較成功的物流企業(yè)，安得物流、安泰達(dá)物流、中電物 流、中遠(yuǎn)物流、南方物流、寶供物流等國(guó)外UPS DHL TNT等也紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 ?3 、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：承接集團(tuán)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)三網(wǎng)價(jià)值服務(wù)平臺(tái)，打造沈

11、陽(yáng)物流園項(xiàng)目 為一個(gè)具有專業(yè)第三方功能的現(xiàn)代物流服務(wù)平臺(tái)。能支持多元化業(yè)務(wù)的物流服務(wù) , 為供需互動(dòng)的信息化平臺(tái)， 搭建 B2B B2C的業(yè)務(wù)模式，建立直送鄉(xiāng)村的流通體系。推動(dòng)三方物流的 發(fā)展，以建立一個(gè)高品質(zhì)、高效率、快速服務(wù)、低運(yùn)作成本、具綜 效的物流營(yíng)運(yùn)模板，為推動(dòng)我國(guó)物流行業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。4、商業(yè)模式定位 :通過(guò)物流園的整體規(guī)劃 , 以區(qū)域性專業(yè)化物流服務(wù)公司的定位 , 結(jié)合實(shí)網(wǎng)與虛網(wǎng)信息平臺(tái)，建立多元化（ B2BB2CB2B2C客戶、用 戶增值服務(wù)； 并提供少量多樣快速配送服務(wù) , 營(yíng)銷上滿意度提升進(jìn)而 有效擴(kuò)大市場(chǎng)銷售份額；物流營(yíng)運(yùn)上 , 因設(shè)備機(jī)制導(dǎo)入 , 有效的降低 整體營(yíng)運(yùn)

12、成本及提高庫(kù)存周轉(zhuǎn)；進(jìn)而帶動(dòng)整體市場(chǎng)的物流運(yùn)作的成 本效率。經(jīng)濟(jì)效益分析：1、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目建設(shè)期限為 3 年，達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年納稅可達(dá) 5 億元。 租賃費(fèi)收入實(shí)行營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率 5；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7；教育費(fèi)附加費(fèi)率 3。所得稅稅率 25%，房產(chǎn)稅、土地使用稅、 印花稅等計(jì)入管理費(fèi)用。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃， 建設(shè)開(kāi)始起第二年投如運(yùn)營(yíng)， 出租率按 平面庫(kù)、立體庫(kù)、其他分別計(jì)算。固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法。建筑工程折舊年限 20 年，設(shè)備 折舊年限 15 年；殘值率為 5%。 2 修理費(fèi)用的選取修理費(fèi)用按折舊費(fèi)用的 15計(jì)算。預(yù)測(cè)投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，全部投資所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率 %；投資回收期年，貸款償還期年，均含建設(shè)期。不確定性分析 表明，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。可見(jiàn)，本工程在控制投資，確保 預(yù)計(jì)收益的情況下財(cái)務(wù)效益是很好的，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2、風(fēng)險(xiǎn)分析目前沈陽(yáng)項(xiàng)目規(guī)劃的物流園區(qū)主要圍繞日日順、3C、IT 、零配件等進(jìn)行運(yùn)作，對(duì)于上述運(yùn)營(yíng)模式將通過(guò)政策及渠道的完善以達(dá)成上 述運(yùn)營(yíng)。對(duì)于空倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)，主要有如下