物業(yè)管理中的智能化設(shè)施的管理與維修方案

1、第六節(jié) 智 能 化 設(shè) 施 的 管 理 與 維 修 方 案一、人員配備配備專業(yè)的智能化技術(shù)人員對智能化設(shè)備進行管理、 維護與維修， 保障智能化設(shè)備的長期、 可 靠、有效運行。二、材料儲備根據(jù)智能化設(shè)備的實際情況， 有預(yù)見性的儲備部分易損件， 以保證及時排除智能化設(shè)備運行中出現(xiàn) 的故障。三、運行管理1 、 門禁對講系統(tǒng)： 至少每兩天一次對各門禁對講主機進行巡視檢 查，并對巡視檢查的情況 按實予以記錄。巡視檢查時發(fā)現(xiàn)問題馬上組織處理。2 、 安防監(jiān)控系統(tǒng)： 配備專人對監(jiān)控設(shè)備進行實時管理， 隨時將異 常情況反饋給專業(yè)技術(shù)人 員進行處理。3 、 停車場管理系統(tǒng)：配備專人對停車場管理系統(tǒng)進行實時管理，

2、 隨時將異常情況反饋給專 業(yè)技術(shù)人員處理。四、定期維護1 、門禁對講系統(tǒng)：（1）、每季一次門禁對講系統(tǒng)設(shè)備除塵、 清理。包括管理主機、 樓宇主機、層間解碼器等。 （2）、每季一次樓宇門禁對講主機、門禁讀卡器內(nèi)部電子器件檢查。3）、每月一次樓宇門禁對講主機按鍵靈敏度測試。（4）、每月一次根據(jù)樓宇門禁對講系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)進行功能測試，及時發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 （5）、每月一次門禁系統(tǒng)電控鎖、磁力鎖調(diào)整、檢修及可靠性測試。（6）、每月一次管理主機軟件維護，包括查毒、殺毒、軟件升級。2 、安防監(jiān)控系統(tǒng)：（1）、每季度一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對攝像機、防護罩等部件 要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之

3、后用無水酒精棉將各個鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機器運轉(zhuǎn)、靜 電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機體內(nèi)，確保機器正常運行。同時檢查監(jiān)控機房通風(fēng)、散熱、凈塵、 供電等設(shè)施。室外溫度應(yīng)在 20 60，相對濕度應(yīng)在 10 100；室內(nèi)溫度應(yīng)控制在 5 35，相對濕度應(yīng)控制在 10 80。（ 2）、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，確保各部份設(shè)備各項功能良好，能夠正常運行。（3）、對容易老化的監(jiān)控設(shè)備部件每月一次進行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時更換、維 修，如視頻頭等。（4）、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜

4、電作用，會 有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器， 校對監(jiān)視器的顏色及亮 度。（ 5）、對長時間工作的監(jiān)控設(shè)備每月定期維護一次，如硬盤錄像機長時間工作會產(chǎn)生較多的熱量，一旦其電風(fēng)扇有故障，會影響排熱，以免硬盤錄像機工作不正常。6）、對監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備的運行情況進行監(jiān)控，分析運行情況，及時發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設(shè)。桌面系統(tǒng)的運行檢查，網(wǎng)絡(luò)及桌面系統(tǒng)的病毒防御。3 、停車場管理系統(tǒng)（1）、每月一次設(shè)備除塵、清理，掃凈管理電腦、發(fā)卡機、讀卡機、閘機內(nèi)部塵土。對出入口 攝像機、防護罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個鏡頭擦

5、干凈，調(diào)整清晰度， 防止由于機器運轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入設(shè)備機體內(nèi)，確保機器正常運行。（ 2）、根據(jù)停車場管理系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項技術(shù)參數(shù)及停車場管理系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助收費主管設(shè)定使用級別等各種數(shù)據(jù)， 確保各部份設(shè)備各項功 能良好，能夠正常運行。（3）、對停車場管理系統(tǒng)設(shè)備每月至少斷電停機一次，每次不低于2 小時，以延長設(shè)備使用壽命。（ 4）、每月一次管理軟件維護，包括查毒、殺毒、軟件升級。（5）、每月對道閘機進行一次全面檢查、調(diào)整，測試道閘起落閘桿的準確性和可靠性。（6）、每月測試一次地感線圈的工作性能五、故障維修配備專人跟進智能化系統(tǒng)設(shè)備故障， 一般

6、故障確保 8 小時內(nèi)組織修復(fù)。 重大故障根據(jù)實際情況盡快組織修復(fù)。具體實施方案智能化設(shè)施設(shè)備整體歸屬于設(shè)施設(shè)備管理監(jiān)控系統(tǒng)（攝像機、錄像儲存設(shè)備、閉路電視等）可視監(jiān)控系統(tǒng)是技術(shù)防范系統(tǒng)的重要組成部分， 可通過清晰視頻圖像實時反饋現(xiàn)場情況， 為管 理決策提供直接有力的信息，同時長期記錄現(xiàn)場信息，提供追索查詢證據(jù)， 給犯罪分子震懾并防范 于未然。管理與維修方案：1 、 清點設(shè)備，建立設(shè)備臺賬 。2 、檢查設(shè)備，測試機械、回路部分動作是否流暢，測試系統(tǒng)方面操作是否正常，檢測數(shù)據(jù)庫 及信息是否準確，確定所有設(shè)備正常與供應(yīng)商建立設(shè)備移交清單 。3 、 創(chuàng)建供應(yīng)商通訊錄， 分別記錄設(shè)備的售后服務(wù)、 維修人

7、員、工程師、銷售經(jīng)理的聯(lián)系方式 。4 、建立設(shè)備故障記錄，記錄設(shè)備故障現(xiàn)象、發(fā)生時間、原因、維修時間。定期對記錄進行統(tǒng) 計，算出設(shè)備完好率。5 、與供應(yīng)商協(xié)商，要求提供一定數(shù)量的易損部件。6 、 與維保方溝通，建立設(shè)備維保計劃 。7 、確定消防聯(lián)動關(guān)系 。8 、建立監(jiān)控點位分布圖，掌握所有攝像頭的分布、監(jiān)控區(qū)域及主要監(jiān)控目的。9 、統(tǒng)計周邊人流量高峰低峰時間段及低峰時間段園區(qū)閉路電視監(jiān)控重點， 閉路電視時間節(jié)點10 、將各監(jiān)視點設(shè)于的各主要出入通道、車庫、電梯等地 , 對人流進行動態(tài)控制。11 、建立監(jiān)控設(shè)備清單并入庫存檔 宣傳監(jiān)控設(shè)備的正常使用方法12 、培訓(xùn)操作人員對系統(tǒng)操作、 檢修，專人

8、需要進行設(shè)備結(jié)構(gòu)、 性能、操作方法等方面的知識， 考核合格后方可操作。13 、 建立定期檢查制度，要求操作人員對系統(tǒng)監(jiān)控記錄進行定期實時、回放檢查，檢查時要 填好監(jiān)控記錄定期檢查登記表， 如發(fā)現(xiàn)有故障、 特殊事件須或重大隱患的情況須通知相關(guān)上級進行 及時處理。14 、建立視頻記錄查看程序，緊急情況可直接通過業(yè)主委員同意進行查看。15 、 妥善保管系統(tǒng)設(shè)備，不得隨意拷貝、刪除監(jiān)控信息或在計算機上安裝其他軟件，建立交 接班制度，防止設(shè)備損壞和丟失。16 、對設(shè)備設(shè)施建立維護計劃，小至清潔除塵、數(shù)據(jù)備份；大至設(shè)備更新線路整改。發(fā)生口角、斗毆時可步移至監(jiān)控范圍可讓監(jiān)控中心發(fā)覺及時前往救助，且錄像可作為