商圈調(diào)查與選址

1、商圈調(diào)查與選店一、商圈調(diào)查的目的做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè) 商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)未來店鋪位置的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟變項及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等。2、確定未來店鋪的消費檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點。3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。4、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：A、道路設(shè)施不便。B、人口擁擠。C、交通過度擁塞。6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市 規(guī)劃一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締。7、

2、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、 供應(yīng)商位置、運輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補齊所需物 品，及停車場是否寬廣等。二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍確定店鋪意向后進行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團隊工作，初期可能是專門的人員，形 成規(guī)范的流程。1、商圈情報之主動收集，對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，預(yù)計未來地區(qū)或 者城市的商圈重點。2、商圈資料之建立，不斷修正。3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報告。4、未來整體公司發(fā)展的布點策略。5、商圈地點選擇、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。6、

3、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。7、租金行情之分析了解和呈報。8、競爭廠商店鋪開店情報之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動。10、和房東之租店談判。11、與法務(wù)訂定租店合同。12、執(zhí)行開店管理及制度。13、不良店之遷移和淘汰。14、其它有關(guān)的開店事項。簡單說說，人口與購買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶 藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：1、常住人口數(shù)2、家庭及構(gòu)成3、人口密度4、教育程度5、從事行業(yè)6、自然增加率7、社會增加率8、家庭人均收人9、白天流動人口數(shù)10、年齡構(gòu)成11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就一些主要項目分述如下：1家庭

4、人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、 收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。 如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。 家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家 庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭（有一個獨生子女），則 其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比 如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭 則重點投資于兒童食品、玩具等。2人口密度一個

5、地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口 密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上 學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之 內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)， 應(yīng)分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度 低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3客流量一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。

6、人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：(1)各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。(2)上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。(3)上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會 減少。(4)根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：(1)居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。(2)日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚 集地區(qū)。(3)火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集 之處。(4)體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

7、4購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水 平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊 某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽 取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約 占50，5001000元的占 20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的 10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭， 屬于中等收入水平。在選擇戶外店鋪的立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高， 可支配收入較多者居住區(qū)

8、域作為優(yōu)先選址為佳。四、商圈的定義商圈(trade area )是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1主要商圈(primary trading area) ：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客 數(shù)的 5570%。2次要商圈(secondary trading area) ：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧 客數(shù)的1525%。3邊緣商圈(fringe trading area) ：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余 的顧客所構(gòu)成區(qū)域。注：商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或 地形式來為商圈推算。五、商圈調(diào)查重點與調(diào)查方式A

9、、商圈范圍劃分確定商圈的實際位置會有以下各情況限制, 設(shè)立不同商圈范圍的劃分點：1.商圈范圍A.集中型商圈，主要商圈半徑在1000米以內(nèi)，次要商圈半徑在1000米2000米 之間，邊緣商圈在2000米以外。B.分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。2.馬路之分界，凡超過40 米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、 主要干道。3.鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔, 使人們交通受阻而劃分成兩 個不同商圈。4.高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不 同商圈。5.安全島之阻隔， 因安全島阻隔，

10、使人潮流動不易而劃分成不同商圈。6.大水溝，因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。7.單行道，因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。8.人潮走向，由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立 商圈。B 、商圈之界定方法Compass 法則 是從各家競爭店鋪規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的不同點， 設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便 可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。接著來說說商圈的界定, 上面提到了Compass法 則是從各家競爭店鋪規(guī)模 power開始，掌握吸引力方面的不同點，設(shè)定領(lǐng)域的境界的方式，其計算公式如下列

11、所 示。路程距離的測量利用出租車的里程表便可簡單的測出。又提到了商圈的境界點的計 算公式。下面來舉例說明,我們準備開的店鋪, 稱為計劃店,在計劃店的附近已經(jīng)存在了 兩家戶外用品店,A 店距離計劃店1,000米,店鋪的面積為60平;B店距離計劃店600米, 店鋪的面積為20平。這里得說明Compass法 則 的限制：1. 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。2. 顧客認知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧 客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。并不能完全按照計算數(shù)字來核定結(jié)果, 到時候老錢可承擔(dān)不起。C、繪制簡圖這個時候開始動手了。1、集中

12、型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖2、標出重要建筑物及樓別(金融大樓，辦公大樓)3、著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征(戲院、百貨公司)4、人潮匯集之地段商店群及大型集客場所(超級市場, 娛樂區(qū)之同等類)5、可與自己的計劃戶外店有互補作用之門店7 、政府重要之行政中心8、車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所9、標出街道之行進方向(單行道方向), 不要簡單只是車道.10、標出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點D.抽樣點及發(fā)DM點之選擇確定1. 抽樣點之選擇(1)辦公人口或上班族匯集之地點(未來適合設(shè)店之地點)(2)人潮走向匯集地點(3)固定人口較集中流動之地點

13、(4)可能形成未來的商店群之地段(5)預(yù)定三四個抽樣點(6)其中盡量以一個抽樣點為同性質(zhì)之商店2. 發(fā) DM點之選擇(1)主消費群走動頻繁之點(2)次消費群走動頻繁之點(3)區(qū)分消費群活動頻繁之時段E 、商圈特征：1、商店特色及分布情況(1)建筑型態(tài)a 、于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度b 、新建筑樓與舊式建筑之分布c 、目前之改建情況d 、 一三年內(nèi)可能改建之趨式，中國的城市發(fā)展進入高速期，一定要放長眼 光。(2)行業(yè)型態(tài)a 、于主要商業(yè)街、干道之行業(yè)類型b 、以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次(3)分布家數(shù)a 、以抽樣點之平行道路為主要調(diào)查對象b 、主要道路之商店分布明細a 、將商店

14、分門別類記錄b. 并將其統(tǒng)計填入明細表C 、于主要干道、大馬路、相同商店之家數(shù)D 、商店匯集地帶之概述E 、以商店(輔助店、競爭店)正確所在位置標注于商圈簡圖(4)地點類型A 、孤立店B 、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)C 、規(guī)劃購物中心2.住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)(1)建物型態(tài)A 、實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)之建筑型態(tài)a 、建筑高度，樓數(shù)b 、建筑型式為新式或舊式c 、分布區(qū)域B 、目前之改建情況C 、一三年內(nèi)可能改建之趨式（2）分布情況A 、實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況B 、將該商圈分為a 、商店區(qū)，以（甲）為代碼b 、辨公區(qū)（甲）為代碼c 、新式住宅區(qū)以（乙）為代碼d 、舊式住宅區(qū)以（乙

15、）為代碼e 、文教區(qū)，以（丙）為代碼C 、于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈D 、并于圖上注明建筑物之樓別3 、集會場所（1）場所類型A. 本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型a 、商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）b 、戲院c 、政府之行政機關(guān)d 、展覽會場e 、學(xué)校、文教機關(guān)、公園f 、補習(xí)班g 、表演、競技，比賽場所h 、菜市場，超級市場i、證券公司B. 聚集人口類型a 、青少年b 、上班族c 、特定行業(yè)人士d 、家庭主婦(2)動線A 、人潮匯集流動之路線B 、人潮匯集流動之主要方向4、競爭者分析了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強弱勢評估、短期及長期的展望、 飽和的程度。(1)賣場氣氛，本區(qū)內(nèi)對

16、本企業(yè)較有影響性之競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、 服務(wù)態(tài)度(2)來客數(shù)，該競爭店每日之成交客戶數(shù)(3)平均消費額：A 、了解該店之各類客數(shù)與消費金額比例B 、根據(jù)此比例再分別乘其價格C 、加總后求其平均值即為平均消費額(4)營業(yè)額： 來客數(shù)平均消費額每日營業(yè)額 每日營業(yè)額每月工作天數(shù)每月營業(yè)額5.商店組合商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。F 、人潮狀況(實地抽樣方式)1、主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮狀況A 、將一周之時間區(qū)分為段a 、周一周五b 、周六、

17、周日、國定假日B 、以 AM7 PM12點每兩小時細分為一個小段。C 、以 15分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際經(jīng)過人數(shù)、摩托車、汽車、助動車、腳踏車。D 、抽樣時將女性人潮分為15-24歲，25-35歲，34-45歲，45 歲以上見附件表格 四。E 、將每抽樣之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)變成以個小時之人潮流動數(shù) 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為Y，將Y8 Z，則為其可能之人口流動 數(shù)。F 、將其數(shù)字依時段填入(人潮流動抽樣表)G 、將人潮流動抽樣之?dāng)?shù)字以線圖表示(人潮分布圖)2、人口、住家戶數(shù)推算(集中型商圈可不用調(diào)查)(1)固定住家a 、該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖覒魯?shù)b 、以戶數(shù)3 得當(dāng)?shù)仡A(yù)估

18、人口數(shù)c 、將各抽樣點人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得外來流動人數(shù)(2)辦公戶數(shù)a 、計算該區(qū)之公司家數(shù)b 、該區(qū)公司家數(shù)(1020 人)該區(qū)辦公人口 c 、該區(qū)辦公人口即為該區(qū)之半固定人口3、交通狀況(1)公車之往返方向A 、經(jīng)過該商圈公車之起站與經(jīng)過路線B 、經(jīng)蒙倘抵惺宦廢哂脛盞閼荊(2)下車后之走向A 、為轉(zhuǎn)車之目的行經(jīng)之路線B 、為休閑、購物之目的行經(jīng)之路線C 、為回家之目的行經(jīng)之路線(3)未來交通運輸系統(tǒng)之影響A 、捷運系統(tǒng)之出入口，可能帶動之人潮B 、重要道路可能拓寬辟建，帶動之人潮(4)該商圈能停車之場所G.、消費特征與人口特征，以女性為例1、該區(qū)住戶人口女性所得(A)、高所得，達平均國

19、民所得4 倍以上所占比率(B)、中上所得、達平均國民所得2 倍以上所占比率2. 該區(qū)往來、居住人口女性之消費習(xí)慣(A) 、對便利性、服務(wù)品質(zhì)及門店氣份之訴求概況(B) 、習(xí)慣消費(C)、性別分配情形(D)、教育程度分配表與圖(E)、職業(yè)分配表與圖3 、外來流動人口女性之消費習(xí)慣、特征A)、年齡分布情況B)、消費之種類C)、收入所得的高低H.商圈類型1 、集中型商圈a 、商圈內(nèi)流動人口多( 每分鐘約 3040位以上)b 、商圈內(nèi)住宅人口( 約 24000以上)c 、區(qū)內(nèi)之建筑物高且密集d 、商店集中且范圍大e 、與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店多，且規(guī)模大( 大型購物中心、超級市場、百貨公司) f 、交通頻繁，車輛流量大g 、商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住2. 分散型商圈a 、商圈內(nèi)流動人口少b 、商圈內(nèi)腹地分散c 、區(qū)內(nèi)之建筑物普通、老舊且高度樓以下 d 、商店分散且范圍小e 、與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店少，且規(guī)模小f 、交通不頻繁，車輛流量少g 、商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住I 、預(yù)估收入、支出與可能凈利1 、以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調(diào)查(1) 與目前承租人洽詢(2)與所有人洽詢2、預(yù)估每次消費金額(1) 先評估本商圈抽樣點適合開何類型之店(2) 本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位3、每日來客人數(shù)預(yù)估(1) 了解