房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù) 圣圣 才才 財財 務(wù)務(wù) sant & talent 主講人：尹穎主講人：尹穎 mbe-mail:2021-10-191厚積薄發(fā)，成會計英才厚積薄發(fā)，成會計英才第一模塊：會計科目設(shè)置與稅種第一模塊：會計科目設(shè)置與稅種一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點 業(yè)務(wù)種類 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃 房屋的開發(fā)、銷售與出租 住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓 其他建筑物、附著物等配套設(shè)施 代建工程 周轉(zhuǎn)房 業(yè)務(wù)特點 開發(fā)周期長 風(fēng)險高 產(chǎn)品為不動產(chǎn)，位置固定 投資額大 單價高 產(chǎn)品具有多樣性2021-10-

2、19厚積薄發(fā)，成會計英才2二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才3公司注冊獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設(shè)置三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設(shè)置 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進 19831983年底前年底前 基本建設(shè)簡易會計制度基本建設(shè)簡易會計制度 1984.1.1 1988 1984.1.1 1988年底年底 國營建設(shè)單位會計制度國營建設(shè)單位會計制度 - - - - 會計科目和會計報表會計科目和會計報表 1989.1.1 1989.1.1 國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度國

3、營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度 - - - - 會計科目和會計報表會計科目和會計報表 1992 1992 企業(yè)會計準(zhǔn)則企業(yè)會計準(zhǔn)則和和企業(yè)財務(wù)通企業(yè)財務(wù)通 則則，分行業(yè)會計制度與分行業(yè)分行業(yè)會計制度與分行業(yè) 財務(wù)制度財務(wù)制度即兩則兩制即兩則兩制 1993.1.7 1993.1.7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 1 1998.1.27998.1.27 股份有限公司會計制度股份有限公司會計制度 - - - - 會計科目和會計報表會計科目和會計報表 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才4 2001.1.1 2001.1.1 企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度 2006.2.25 2006.2.

4、25 基本會計準(zhǔn)則及基本會計準(zhǔn)則及3838項具體準(zhǔn)則項具體準(zhǔn)則 目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是企業(yè)會計準(zhǔn)則企業(yè)會計準(zhǔn)則（20062006）、企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度或或房地產(chǎn)開發(fā)企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度業(yè)會計制度。 房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置 除會計準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)除會計準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設(shè)以下會計科目：企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設(shè)以下會計科目：2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才5一、存貨類 材料采購材料采購 在途材料在途材料 原材料原材料 材料成本差異材料成本差異 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品

5、分期收款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品 委托加工物資委托加工物資 周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房二、非流動資產(chǎn)類二、非流動資產(chǎn)類 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才6 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 長期應(yīng)收款長期應(yīng)收款 在建工程在建工程 工程物資工程物資 三、成本類三、成本類 開發(fā)成本開發(fā)成本 開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 工程施工工程施工 工程結(jié)算工程結(jié)算四、兩個成本類二級明細科目四、兩個成本類二級明細科目 成本類兩個重要科目必須進行詳細的明細核算，歸成本類兩個重要科目必須進行詳細的明細核算，歸集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本

6、，具體如下：集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才7房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本- - - - -土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 - - -前期工程費前期工程費 - - - - - - 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 - - - - - - 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 - - - - - - 公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費 - - - - - - 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 - - - - - - 人工費人工費 - - - - - - 折舊費折舊費 - - - - - - 辦公費辦公費 - - - - - - 水電費水電費 - - - - -

7、 - 勞保費勞保費 - - - - - - 其他其他2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才8 房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率 一、主要稅種 營業(yè)稅營業(yè)稅 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 土地增值稅土地增值稅 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅耕地占用稅 印花稅印花稅 契稅契稅 城建稅城建稅 教育費附加與河道管理費教育費附加與河道管理費2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才9二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段納稅稅種與稅率第一階段：企業(yè)設(shè)立階段第一階段：企業(yè)設(shè)立階段 稅種稅種 計算依據(jù)計算依據(jù) 1. 1.權(quán)利與許可證照權(quán)利與許可證照 5 5元元/ /件件 2.2.記錄資金的賬簿記錄

8、資金的賬簿 ( (實收資本實收資本 印花稅印花稅 + +資本公積資本公積) )* *0.50.5,其他其他5 5元元/ /件件 3.3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同, , 合同金額的合同金額的0.50.5 契稅契稅 1. 1. 自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅 2. 2.接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。 按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋 買賣價的買賣價的3%- -5%3%- -5%2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才10第二階段：獲取土地階段第二階段：獲取土地階段 稅種稅種 計算

9、依據(jù)計算依據(jù) 印花稅印花稅 同上同上 契稅契稅 同上同上 耕地占用稅耕地占用稅 1.1.獲取土地使用權(quán)，符合獲取土地使用權(quán)，符合耕地條件的，根據(jù)面積和稅額一次性繳納；耕地條件的，根據(jù)面積和稅額一次性繳納；2.2.不合條件，不繳納。不合條件，不繳納。 第三階段：開發(fā)建設(shè)階段第三階段：開發(fā)建設(shè)階段2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才11 稅種稅種 計算依據(jù)計算依據(jù) 印花稅印花稅 據(jù)各類合同的據(jù)各類合同的0.3-0.5 0.3-0.5 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 從取得的紅線圖次月起，從取得的紅線圖次月起， 據(jù)實際占用面積與定額據(jù)實際占用面積與定額 稅率計算稅率計算 第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段第

10、四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段 稅種稅種 計算依據(jù)計算依據(jù) 營業(yè)稅營業(yè)稅 5%5% 城建稅城建稅 7%7%、5%5%、1%1% 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才12 教育費附加教育費附加 營業(yè)稅的營業(yè)稅的3%3% 土地增值稅土地增值稅 查賬征收：查賬征收：1.1.項目全部項目全部 竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)收入，預(yù)征；產(chǎn)收入，預(yù)征；2.2.待項待項 目全部竣工且辦理結(jié)算目全部竣工且辦理結(jié)算 后進行清算，多退少補后進行清算，多退少補 核定征收核定征收 印花稅印花稅 同上同上 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 查賬征收：查賬征收：1.1.銷售未完工銷售未完工 產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計產(chǎn)品取得收入

11、，按預(yù)計 計稅毛利率，計算毛利額，計稅毛利率，計算毛利額，2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才13項目完工后計算實際毛利，項目完工后計算實際毛利， 調(diào)整以前毛利合并到其項目計入當(dāng)調(diào)整以前毛利合并到其項目計入當(dāng) 年損年損益計算納稅益計算納稅 2. 2.銷售完工。稅率銷售完工。稅率25%25%核定征收核定征收 印花稅印花稅 同上同上第五階段：房產(chǎn)持有階段第五階段：房產(chǎn)持有階段2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才14 稅種稅種 計算依據(jù)計算依據(jù) 營業(yè)稅營業(yè)稅 租金的租金的5%5% 城建稅城建稅 7%7%、5%5%、1%1% 教育費附加教育費附加 營業(yè)稅的營業(yè)稅的3%3% 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土

12、地使用稅 同上同上 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 自用：計稅余值自用：計稅余值 * *1.2%1.2% 出租：租金的出租：租金的12%12% 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才15第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與納稅計算第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與納稅計算 自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，系統(tǒng)講解各階段的實務(wù)案例。在講解案例前，系統(tǒng)講解各階段的實務(wù)案例。在講解案例前，請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)- - 萬萬科科20102010年的年報。年的年報。 之后，我們將系統(tǒng)講解案例：之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設(shè)立階段設(shè)

13、立階段 獲取土地階段獲取土地階段 開發(fā)與建設(shè)階段開發(fā)與建設(shè)階段 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓與銷售階段讓與銷售階段 持有階段持有階段 投資性房投資性房地產(chǎn)地產(chǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn) 利潤形成與利潤形成與分配分配 所得稅匯算階段所得稅匯算階段 納稅籌劃納稅籌劃2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才16一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式 房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī) 公司法公司法 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 出資方式出資方式 貨幣出資貨幣出資 30% 30%的注冊資金的注冊資金 非貨幣

14、財產(chǎn)非貨幣財產(chǎn) 實物實物 知識產(chǎn)權(quán)知識產(chǎn)權(quán) 非專利技術(shù)非專利技術(shù) 工業(yè)產(chǎn)權(quán)工業(yè)產(chǎn)權(quán) 土地使用權(quán)土地使用權(quán)2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才17非貨幣出資的程序：非貨幣出資的程序：如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦理：理：房地產(chǎn)資質(zhì)：房地產(chǎn)資質(zhì)：1 1、2 2、3 3、4 4共四個等級，經(jīng)營范共四個等級，經(jīng)營范圍，資質(zhì)年檢圍，資質(zhì)年檢 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才18貨幣出資公司注冊成立財產(chǎn)評估辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)審計驗資營業(yè)執(zhí)照變更二、設(shè)立階段納稅案例二、設(shè)立階段納稅案例案例一：上海發(fā)達房地產(chǎn)公司于案例一：上海發(fā)達房地產(chǎn)公司于2012

15、2012年年1 1月月1 1日日設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金50005000萬，萬，其中其中20002000萬為甲股東以土地使用權(quán)出資。會計萬為甲股東以土地使用權(quán)出資。會計開設(shè)賬本開設(shè)賬本1010個，總賬記賬資金，其他明細賬本個，總賬記賬資金，其他明細賬本與日記賬與日記賬9 9個，于個，于1 1月月3131日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個。印花，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個。印花稅一共繳納多少？（契稅在下章）稅一共繳納多少？（契稅在下章）答案：（答案：（5000 5000 萬萬+2000+2000萬）萬）* *0

16、.50.5+(9+1+2)+(9+1+2)* *5 5 元元=35000+60=35060=35000+60=35060元元2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才19三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例 此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務(wù)：此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務(wù)：案例二：上海發(fā)達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由案例二：上海發(fā)達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設(shè)甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設(shè)立，三股東分別持股比例為立，三股東分別持股比例為50%50%、30%30%、20%20%。20122012年年1 1月月1 1日，三個股東以貨幣資

17、金一次性日，三個股東以貨幣資金一次性繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。財務(wù)程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一財務(wù)程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一將出資款存入臨時賬戶，會計師事務(wù)所審計驗將出資款存入臨時賬戶，會計師事務(wù)所審計驗資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才20開立臨時驗資戶：開立臨時驗資戶： dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -驗資戶驗資戶 10 000 00010 000 000 cr: cr:實收資本實收資本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000

18、- - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - - 張凱張凱 2 000 0002 000 000原始憑證：原始憑證：現(xiàn)金繳款單現(xiàn)金繳款單、銀行進賬單銀行進賬單、公司章程公司章程等等基本戶開好后臨時驗資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶：基本戶開好后臨時驗資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶： dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -工商銀行工商銀行8976 10 000 0008976 10 000 000 cr: cr:銀行存款銀行存款- - -驗資戶驗資戶 10 000 00010 000 000原始憑證：原始憑證：銀行轉(zhuǎn)賬憑證銀行轉(zhuǎn)賬憑證、驗資報告驗資報告復(fù)印件等復(fù)印件等2021-10-1

19、9厚積薄發(fā)，成會計英才21案例三：發(fā)行股票融資案例三：發(fā)行股票融資長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20 000 20 000 000000股，每股面值為股，每股面值為1 1元，發(fā)行價格為元，發(fā)行價格為6 6元。股元。股款款120 000 000120 000 000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)生的相關(guān)稅費生的相關(guān)稅費60 00060 000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？解析：計入股本金額解析：計入股本金額20 000 00020 000 000* *1=20 000 0001=20 000 000元，計入資本公積的金額元

20、，計入資本公積的金額= =（6-16-1）* *20 000 000-60 000=99 940 00020 000 000-60 000=99 940 000元元dr:dr:銀行存款銀行存款- -* * *銀行銀行 119 940 000119 940 000 cr: cr: 股本股本- - -普通股普通股 20 000 00020 000 000 資本公積資本公積- - -股本溢價股本溢價 99 940 00099 940 0002021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才22案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有甲、乙、丙三公

21、司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊資本限責(zé)任公司，注冊資本10 000 00010 000 000元，甲、乙元，甲、乙以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價值為值為2 100 0002 100 000元。元。20112011年年9 9月月2020日，東方房地日，東方房地產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項，產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項，丙于丙于20112011年年5 5月月6 6日辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做日辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做賬？賬？解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時驗資解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金

22、存入臨時驗資戶，根據(jù)銀行進賬單與會計師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗資戶，根據(jù)銀行進賬單與會計師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗資報告：報告：2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才23dr:dr:銀行存款銀行存款- - -銀行銀行 8 000 0008 000 000 cr: cr: 實收資本實收資本- - -甲公司甲公司 5 000 0005 000 000 - - - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000第二步：第二步：1.1.聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所評估資產(chǎn)聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所評估資產(chǎn) 2. 2.辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù) 3. 3.財產(chǎn)清單財產(chǎn)清單 dr: dr: 固定資產(chǎn)固定資

23、產(chǎn) - - - - -設(shè)備設(shè)備 2 100 000 2 100 000 cr: cr: 實收資本實收資本 - - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 000 資本公積資本公積 - - - - - - 資本溢價資本溢價 100 000100 000案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才24甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊資金司，注冊資金10 000 00010 000 000元，甲、乙、丙持股元，甲、乙、丙持股比例分別為比例分別為50%50%、30%30

24、%、20%20%。甲以土地使用。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價值為權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價值為5 000 0005 000 000元元，乙、丙以貨幣資金出。，乙、丙以貨幣資金出。20112011年年3 3月月2020日，新日，新注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨幣資金出資，甲公司于幣資金出資，甲公司于20112011年年5 5月月6 6日辦理了財日辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。解析：第一步：乙、丙貨幣出資解析：第一步：乙、丙貨幣出資 dr: dr: 銀行存款銀行存款- - -銀行銀行

25、5 000 0005 000 000 cr: cr:實收資本實收資本- - -乙公司乙公司 3 000 0003 000 000 - - - -丙公司丙公司 2 000 0002 000 0002021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才25第二步：土地使用權(quán)出資第二步：土地使用權(quán)出資 dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本 - -土地開發(fā)土地開發(fā) 5 000 000 cr: 實收資本實收資本- -甲公司甲公司 5 000 000備注：如果土地是用來出租，則使用科目備注：如果土地是用來出租，則使用科目“投投資性房地產(chǎn)資性房地產(chǎn)”案例五：以債權(quán)出資案例五：以債權(quán)出資20062006年年7 7月月1 1日，甲公司應(yīng)

26、收乙公司賬款的賬面日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面余額余額60 00060 000元，由于乙公司發(fā)生財務(wù)困難，無元，由于乙公司發(fā)生財務(wù)困難，無法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務(wù)將乙法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務(wù)將乙公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進行債務(wù)公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進行債務(wù)2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才26重組，假定乙公司普通股的面值為重組，假定乙公司普通股的面值為1 1元，乙公司元，乙公司以以20 00020 000股抵償該項債務(wù)，股票每股市價為股抵償該項債務(wù)，股票每股市價為2.52.5元。甲公司對該項應(yīng)收賬款計提壞賬準(zhǔn)備元。甲公司對該項應(yīng)收賬款計提壞賬準(zhǔn)

27、備2 0002 000元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作為長期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？為長期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？解析：解析：1. 1. 資本公積增加（資本公積增加（2.5-12.5-1）* *20 000=20 000= =30 000 =30 000元。元。 2. 2.債務(wù)重組利得債務(wù)重組利得=60 000- 2.5=60 000- 2.5* *20 00020 000 =10 000 =10 000元元 分錄如下：分錄如下：2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才27dr: 應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款 60 000 cr: 股本股本

28、20 000 資本公積資本公積- -股本溢價股本溢價 30 000 營業(yè)外收入營業(yè)外收入- - 債務(wù)重組利得債務(wù)重組利得 10 000案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或股本案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或股本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為資本為1 0001 000萬，甲乙丙分別出資萬，甲乙丙分別出資500500萬、萬、300300萬、萬、200200萬。未來擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東萬。未來擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增資本。該業(yè)務(wù)如何處理？資本。該業(yè)務(wù)如何處理？202

29、1-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才28 公司作出公司作出股東會決議股東會決議 會計師事務(wù)所審計驗資，出具會計師事務(wù)所審計驗資，出具驗資報告驗資報告 dr: dr: 資本公積資本公積 5 000 0005 000 000 cr: cr: 實收資本實收資本- - -甲甲 2 500 0002 500 000 - - - -乙乙 1 500 0001 500 000 - - - -丙丙 1 000 0001 000 000 案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙持股比例分別為持股比例分別為50%50

30、%、30%30%、20%20%，20112011年年3 3月月2020日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積500500萬轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？萬轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才29dr: 盈余公積 5 000 000 cr: 實收資本- -甲 2 500 000 - -乙 1 500 000 - -丙 1000 000附件：附件：1.1.股東會議決議股東會議決議 2. 2.驗資報告驗資報告案例八：實收資本減少案例八：實收資本減少- - - - -減資減資例例1 1：一公司注冊資金：一公司注冊資金100100萬，實收資本萬

31、，實收資本5050萬，根據(jù)萬，根據(jù)公司法公司法 2 2年內(nèi)必須出資完畢，年內(nèi)必須出資完畢，2 2年快到期了，年快到期了，5050萬因缺乏資金無萬因缺乏資金無 法增資。怎么辦？法增資。怎么辦？ 答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財務(wù)無需做任何賬務(wù)處理。務(wù)無需做任何賬務(wù)處理。2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才302.2.一公司注冊資金一公司注冊資金10001000萬，實際到位萬，實際到位10001000萬萬 ，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金500500萬。萬。20112011年年8 8月月3030日所有手

32、續(xù)辦理完畢。如何處理日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理該筆業(yè)務(wù)？該筆業(yè)務(wù)？解析：第一步：股東作出減資決議解析：第一步：股東作出減資決議 第二步：向工商局申請減資第二步：向工商局申請減資 第三步：稅務(wù)備案并進行賬務(wù)處理第三步：稅務(wù)備案并進行賬務(wù)處理 dr: dr: 實收資本實收資本 500500 cr cr：銀行存款：銀行存款 5005002021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才313.3.東方股份有限公司截至到東方股份有限公司截至到20082008年年1212月月3131日共同日共同發(fā)行股票發(fā)行股票10 000 00010 000 000股，股票面值股，股票面值1 1元，資本公元，資本公積（股本溢價

33、）積（股本溢價）1 500 0001 500 000元，盈余公積元，盈余公積1 000 1 000 000000元。經(jīng)股東大會批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)元。經(jīng)股東大會批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金回購本公司股票金回購本公司股票2 000 0002 000 000股并注銷。假定東股并注銷。假定東方房地產(chǎn)按照每股方房地產(chǎn)按照每股0.80.8元回購股票，不考慮其他元回購股票，不考慮其他因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？簡析如下：庫存股成本簡析如下：庫存股成本=2 000 000=2 000 000* *0.80.8 =1 600 000 =1 600 000元元202

34、1-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才321.1.回購股份時回購股份時 dr: dr: 庫存股庫存股 1600 0001600 000 cr: cr: 銀行存款銀行存款 1600 0001600 0002. 2. 注銷股份時注銷股份時 dr: dr: 股本股本 2 000 0002 000 000 cr: cr: 庫存股庫存股 1600 0001600 000 資本公積資本公積- - -股本溢價股本溢價 400 000400 0003.3.如果東方股份以每股如果東方股份以每股2.52.5元回購股票，其他條元回購股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？2021

35、-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才333.1 3.1 回購股份回購股份 dr: dr: 庫存股庫存股 5000 0005000 000 cr: cr: 銀行存款銀行存款 5 000 0005 000 0003.2 3.2 注銷股份注銷股份 dr: dr: 股本股本 2000 0002000 000 資本公積資本公積- - -股本溢價股本溢價 1500 0001500 000 盈余公積盈余公積 1 000 0001 000 000 利潤分配利潤分配- - -未分配利潤未分配利潤 500 000500 000 cr: cr: 庫存股庫存股 5 000 0005 000 0002021-10-19厚積

36、薄發(fā)，成會計英才34案例九：開辦費的核算開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用，開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用，一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費、辦公費、培訓(xùn)費、印刷費、注冊登記費以及、辦公費、培訓(xùn)費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。發(fā)生時：發(fā)生時：dr: dr: 管理

37、費用管理費用- - -開辦費開辦費- - -* * *費用費用 cr: cr:現(xiàn)金（銀行存款現(xiàn)金（銀行存款oror其他應(yīng)付款）其他應(yīng)付款）2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才35案例十：印花稅的賬務(wù)處理案例十：印花稅的賬務(wù)處理本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅在獲取土地使用權(quán)階段詳細說明。在獲取土地使用權(quán)階段詳細說明。 dr: dr: 管理費用管理費用- - -印花稅印花稅 cr: cr: 庫存現(xiàn)金庫存現(xiàn)金 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才36第三模塊：獲取土地階段第三模塊：獲取土地階段第一部分：土地制度第一部分：土地制度 土地所有權(quán)與

38、使用權(quán)制度土地所有權(quán)與使用權(quán)制度 國有土地國有土地 農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體所有 土地獲取方式土地獲取方式 招、拍、掛出讓制度招、拍、掛出讓制度 以劃撥方式取得以劃撥方式取得 以轉(zhuǎn)讓方式取得以轉(zhuǎn)讓方式取得 投資者入股取得投資者入股取得 并購重組取得并購重組取得2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才37第二部分：獲取土地階段納稅第二部分：獲取土地階段納稅 契稅契稅 中華人民共和國契稅暫行條例中華人民共和國契稅暫行條例 稅率稅率 3%-5%3%-5% 征收對象：房地產(chǎn)征收對象：房地產(chǎn) 納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，同憑證的

39、當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，1010日內(nèi)日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納向土地或房產(chǎn)管理部門繳納案例一：案例一：20092009年年6 6月月2020日，甲公司以賬面價值日，甲公司以賬面價值為為10001000萬元、評估確認價值為萬元、評估確認價值為12001200萬元的土地萬元的土地使用權(quán)對東方房地產(chǎn)公司進行投資入股，當(dāng)?shù)厥褂脵?quán)對東方房地產(chǎn)公司進行投資入股，當(dāng)?shù)?021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才38人民政府規(guī)定的契稅稅率為人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%4%。請問該公。請問該公司如何計算和繳納契稅？司如何計算和繳納契稅？解析：解析：1.1.納稅主體與時限納稅主體與時限 納稅主體：東方房地產(chǎn)公司納稅

40、主體：東方房地產(chǎn)公司 時限：時限：20092009年年6 6月月3030日日 2. 2.納稅金額計算納稅金額計算 應(yīng)納契稅應(yīng)納契稅=1200=1200* *4%=484%=48萬萬案例二：東方房地產(chǎn)公司案例二：東方房地產(chǎn)公司20102010年年1212月摘牌月摘牌取得某市取得某市200200畝的綜合用地的土地使用權(quán)畝的綜合用地的土地使用權(quán)，2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才39每畝地價每畝地價3030萬元，該公司按照規(guī)定繳納了萬元，該公司按照規(guī)定繳納了契稅。契稅。20112011年年7 7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅市支路，

41、該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅用地，該公司按照要求對該宗土地進行評估，用地，該公司按照要求對該宗土地進行評估，按照住宅用地評估后地價為按照住宅用地評估后地價為11 00011 000萬元，按照萬元，按照綜合用地評估后地價為綜合用地評估后地價為9 0009 000萬元，該公司根萬元，該公司根據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果補交了據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果補交了20002000萬元的萬元的土地出讓金。該市契稅征收率為土地出讓金。該市契稅征收率為4%4%，東方地產(chǎn)，東方地產(chǎn)公司補繳契稅多少？公司補繳契稅多少？解析：應(yīng)納契稅解析：應(yīng)納契稅= =（11 000-9 00011 000-9 000）* *4%=8

42、04%=80萬萬2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才40 印花稅印花稅 （財稅（財稅【20062006】162162號）號）財政部財政部 國家稅務(wù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知總局關(guān)于印花稅若干政策的通知的規(guī)定，對的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.50.5貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件許可證按件貼花，每件5 5元。元。案例三：案例三：20092009年年1 1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競標(biāo)月

43、東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競標(biāo)取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)100100畝，地價為畝，地價為60006000萬，萬，3 3月月取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納厚積薄發(fā)，成會計英才41印花稅如何計算？印花稅如何計算？解析：解析：1 1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時簽訂土地使用權(quán)出讓合同時 應(yīng)納印花稅應(yīng)納印花稅=6 000=6 000* *0.5=30.5=3萬元萬元 2 2 取得土地使用證應(yīng)納稅取得土地使用證應(yīng)納稅5 5元。元。第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用

44、權(quán)獲取土地成本借計入獲取土地成本借計入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土土地征用及拆遷補償費地征用及拆遷補償費” ”科目，同時貸記科目，同時貸記“ “銀行存款銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付賬款” ”科目?？颇?。2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才42東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100100畝用于開發(fā)商品性土地總價款畝用于開發(fā)商品性土地總價款5 0005 000萬，萬，單價單價5050萬萬/ /畝畝, ,契稅稅率契稅稅率4%,4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額占用稅稅額22.522.5元元/ /平方米平

45、方米, ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費. .解析解析:1. :1. 支付土地出讓金支付土地出讓金 dr: dr:開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及土地征用及 拆遷補償拆遷補償 5000 5000 cr: cr:銀行存款銀行存款 500050002021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才43 2. 2. 應(yīng)交納契稅應(yīng)交納契稅=5000=5000* *4%=2004%=200萬萬 dr: dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及拆遷補土地征用及拆遷補償償 200 200 cr: cr:

46、銀行存款銀行存款 200200 3. 3.應(yīng)繳納耕地占用稅應(yīng)繳納耕地占用稅100100* *666.67666.67* *22.5=15022.5=150萬萬dr:dr:開發(fā)成本開發(fā)成本- - - - 土地開發(fā)土地開發(fā)- - -土地征用及拆遷補土地征用及拆遷補償償 150150cr: cr: 銀行存款銀行存款 1501502021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才444.簽訂出讓合同繳納印花稅 5000*0.5=2.5萬 dr:管理費用- -印花稅 25000 cr:銀行存款 25000案例二:獲取土地用于商品房開發(fā)獲取土地用于商品房開發(fā)則計入”開發(fā)成本- -房屋開發(fā)- -土地征用及拆遷補償”科

47、目.2008年6月,東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才45使用權(quán)用于商品房開發(fā)使用權(quán)用于商品房開發(fā), ,價款價款25002500萬元萬元, ,契契稅稅率稅稅率4%,4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅22.522.5元元/ /平方米平方米, ,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓讓金及相關(guān)稅費金及相關(guān)稅費. .解析解析: 1.: 1.計入房屋開發(fā)成本計入房屋開發(fā)成本= =土地買價土地買價+ +契契 稅稅+ +耕地占用稅耕地占用稅 =2500+2500 =2500+2500* *4%+854%+85* *666.67666.67* *

48、22.522.5 =2727.5 =2727.5萬萬 2. 2.印花稅印花稅=2500=2500* *0.50.52021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才463.3.合并賬務(wù)處理合并賬務(wù)處理dr: dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本- - -房屋開發(fā)房屋開發(fā)- - -土地征用及拆遷補土地征用及拆遷補 償償 2727.52727.5 cr: cr: 銀行存款銀行存款 2727.52727.54. 4. 簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅 2500 2500* *0.50.5=1.25=1.25萬萬dr: dr: 管理費用管理費用- - -印花稅印花稅 1.251.25萬萬 c

49、r: cr: 銀行存款銀行存款 1.251.25萬萬案例三：土地用于自建用房案例三：土地用于自建用房2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才47如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則取得的土地及相關(guān)稅費計入取得的土地及相關(guān)稅費計入“ “無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)- - -土地使土地使用權(quán)用權(quán)” ”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而作為上建筑物合并計算成本，而作為“ “無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)” ”核算核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷及計，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷及計提折舊。契稅及耕地占用稅也

50、計入無形資產(chǎn)成提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成本。本。例：例：20082008年年3 3月月1212日，東方房地產(chǎn)公司以出讓日，東方房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支付付500500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才48，發(fā)生建筑工程支出，發(fā)生建筑工程支出11001100萬。兩幢辦公萬。兩幢辦公樓已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定樓已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)使用年限土地使用權(quán)使用年限5050年，無殘值，寫字年，無殘值，寫字樓的使

51、用年限樓的使用年限2525年，預(yù)計殘值年，預(yù)計殘值100100萬。采萬。采用直線法計提折舊和攤銷。契稅率用直線法計提折舊和攤銷。契稅率4%4%。解析：解析：1. 1. 支付土地出讓金支付土地出讓金 dr: dr: 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán) 500500 cr: cr: 銀行存款銀行存款 5005002021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才492.2.繳納契稅繳納契稅 500 500* *4%=204%=20萬萬 dr: dr: 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán) 2020 cr: cr: 銀行存款銀行存款 20203. 3. 簽訂合同繳納印花稅簽訂合同繳納印花

52、稅 500 500* *0.50.5=0.25=0.25萬萬 dr: dr: 管理費用管理費用- - -印花稅印花稅 0.250.25 cr: cr: 銀行存款銀行存款 0.250.254.4.建造辦公樓支出建造辦公樓支出2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才50先計入在建工程后固定資產(chǎn)即先計入在建工程后固定資產(chǎn)即dr: dr: 在建工程在建工程 11001100cr:cr:銀行存款（應(yīng)付賬款等）銀行存款（應(yīng)付賬款等） 110011005. 5. 辦公樓完工達到可使用狀態(tài)辦公樓完工達到可使用狀態(tài)dr: dr: 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)- - -辦公樓辦公樓 11001100cr: cr: 在建工程在

53、建工程 - - -辦公樓辦公樓 110011006. 6. 每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對辦公樓計提折每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對辦公樓計提折舊舊 dr: dr: 管理費用管理費用- - -無形資產(chǎn)攤銷無形資產(chǎn)攤銷10.410.4 - - - - 折舊費折舊費 40402021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才51 cr: cr: 累計攤銷累計攤銷 10.410.4 累計折舊累計折舊 4040案例四：土地用于賺取租金案例四：土地用于賺取租金企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對外出租，應(yīng)計入外出租，應(yīng)計入“ “投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” ”科目?？颇?。例：東方房地產(chǎn)公司例：東

54、方房地產(chǎn)公司20072007年年1010月取得土地月取得土地使用權(quán)使用權(quán)9 0009 000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800800萬。萬。因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才52開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。20082008年年2 2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期自自20082008年年2 2月月1

55、1日開始，租賃期日開始，租賃期2 2年。年。解析：解析： 1. 1. 支付出讓金支付出讓金 dr: dr: 開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土地開發(fā)土地開發(fā) 90009000 cr: cr:銀行存款銀行存款 90009000 2. 2. 支付土地開發(fā)成本支付土地開發(fā)成本 2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才53dr: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 8 00 cr: 銀行存款 8003. 自2008年2月1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn) dr: 投資性房地產(chǎn)- - 土地使用權(quán) 9800 cr: 開發(fā)成本- -土地開發(fā) 9800 案例五：暫時沒有確定土地使用權(quán)的土地2021-10-19厚積薄發(fā)，成會

56、計英才54先計入先計入“ “無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán)” ”，后根據(jù)結(jié)，后根據(jù)結(jié) 果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說明：關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說明：1.1.契稅一般不通過契稅一般不通過“ “ 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費” ”科目核算科目核算2.2.具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計入什么科目。權(quán)的具體用途決定計入什么科目。3.3.如果是土地開發(fā)，則計入如果是土地開發(fā)，則計入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -土土地開發(fā)地開發(fā)” ”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入，如果是房屋開發(fā)，自用則計

57、入“ “無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)- - -土地使用權(quán)土地使用權(quán)” ”。如果是。如果是2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才55計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“ “開發(fā)成本開發(fā)成本- - -房屋開發(fā)房屋開發(fā)“ “。4.4.土地使用稅賬務(wù)處理土地使用稅賬務(wù)處理 先計提：先計提： dr: dr:管理費用管理費用- - -土地使用稅土地使用稅 cr: cr:應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費- - -應(yīng)交土地使用稅應(yīng)交土地使用稅 后上交：后上交： dr: dr:應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費- - -應(yīng)交土地使用稅應(yīng)交土地使用稅 cr: cr: 銀行存款銀行存款2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才56第四模塊：開

58、發(fā)建設(shè)階段第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段本階段重點核算內(nèi)容：本階段重點核算內(nèi)容： 工程發(fā)包核算工程發(fā)包核算 材料核算材料核算 設(shè)備核算設(shè)備核算 往來賬核算往來賬核算 開發(fā)產(chǎn)品與費用核算開發(fā)產(chǎn)品與費用核算 土地使用稅核算土地使用稅核算 印花稅核算印花稅核算 房產(chǎn)稅核算房產(chǎn)稅核算 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才57一、報批報建手續(xù)一、報批報建手續(xù) 1. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2. 國有土地使用證國有土地使用證 3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4. 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證二、二、 項目施工建設(shè)項目施工建設(shè) 1. 材料及設(shè)備供

59、應(yīng)材料及設(shè)備供應(yīng) 2. 工程發(fā)包工程發(fā)包 結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算 3. 工程分包工程分包2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才58三、竣工驗收備案三、竣工驗收備案 四、四、 產(chǎn)權(quán)初始登記產(chǎn)權(quán)初始登記成本費用核算成本費用核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才59二、成本核算過程二、成本核算過程 開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補償費 2. 前期工程費 3.建筑安裝工程 4.基礎(chǔ)設(shè)施費 5

60、.公共配套設(shè)施費 6.開發(fā)間接費用 未建 在建 已完工（開發(fā)產(chǎn)品）2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才60實際發(fā)生的各項支出成本期間費用直接成本間接成本各成本的具體項目為：各成本的具體項目為：土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 土地出讓金 拆遷補償費 安置費 城市基礎(chǔ)設(shè)施費或征地費前期工程費前期工程費可行性研究規(guī)劃設(shè)計水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察、測繪通水、通電、通路清理平整建設(shè)用地2021-10-19厚積薄發(fā)，成會計英才61基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)小區(qū)道路開發(fā)小區(qū)道路供水、電、氣、排污、排洪供水、電、氣、排污、排洪通訊照明工程（以上簡稱通訊照明工程（以上簡稱“七通七通”）環(huán)衛(wèi)與綠化工程環(huán)衛(wèi)