對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告

1、針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研 總結(jié)6月1日-10日新陽光實(shí)業(yè)集團(tuán)策劃部2015年 6月 11日? 調(diào)研目的： 針對包頭市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局、銷售經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)研，為我司鹿港小鎮(zhèn)南側(cè)地塊項(xiàng)目定位提供數(shù)據(jù)參考，分析商業(yè)生存發(fā)展條件，就項(xiàng)目地塊分析得出定位建議。? 調(diào)研時(shí)間： 2010年 6 月 1 日 3 日? 調(diào)研范圍： 昆區(qū)、青山、東河區(qū)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)? 調(diào)研對象： 包百、王府井、為一商廈、娜琳商廈、 開來購物、九星電子大樓、東河太平寺東方紅 CBD、萬達(dá)廣場、時(shí)代財(cái)富城、燕趙大廈、傳媒大廈、金榮財(cái)富城? 調(diào)研主體： 李金瑾（一）本案基本情況參數(shù)介紹：規(guī)劃用地: 18000建設(shè)總用地: 18000用地性質(zhì)

2、：商業(yè)用地地理位置：包頭市稀土高新區(qū)新光東路北側(cè)，如圖所示景苑花園現(xiàn)代城地稅小區(qū)金碧花園日月豪庭鹿港小鎮(zhèn)本案高新中學(xué)位處高新區(qū)未來核心居住區(qū)，周邊有中端社區(qū)日月豪庭、鹿港小鎮(zhèn)、地稅小區(qū)、東?；▓@、現(xiàn)代城，大型超市、重點(diǎn)中學(xué)、醫(yī)院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量較大。交通狀況： 131、43、29，交通狀況一般，只有3 條公交線路，且線路發(fā)車頻率較低。生活配套： 周邊生活配套正在逐步完善中。（二）包頭市現(xiàn)有代表性商業(yè)調(diào)研信息表：項(xiàng)目名稱包百大樓王府井大樓為一商廈泰富購物榮資商廈老鼠街購物娜琳商廈寶林商廈東河太平寺九星電子大樓位置/商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百步行街包百步行街娜

3、琳商圈娜琳商圈火車站附近九星商圈行業(yè)類別綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨綜合性百貨小商品批發(fā)電子綜合商場經(jīng)營面積建面 3萬經(jīng)建面萬，經(jīng)營建面萬平，經(jīng)建面千平經(jīng)建萬平經(jīng)面建 6500平經(jīng)經(jīng)面 2萬平米建面 6千平經(jīng)建面 6000平40000平米營萬萬平營萬平營千平萬平米面5500平米面 4500平米經(jīng)面 4500平商家數(shù)量1-4 樓 215家410 家144家225家370 家231家400家160 家160家1200家倉庫情況統(tǒng)一倉儲(chǔ)統(tǒng)一倉儲(chǔ)統(tǒng)一倉儲(chǔ)無無無無無無5樓為倉儲(chǔ)扣點(diǎn)，珠寶珠寶 8%；服裝租金均價(jià) 1601、 2樓租 1202、 3樓均價(jià)負(fù)一、三層

4、租20-30 平租價(jià)均170元/平400-800 元/ 月/租金價(jià)格8%，其他元 +2%物管費(fèi)元 /m2/ 月；2、160元， 4、 5價(jià)24元，層 7020%至25%；4萬-5 萬包物管、稅柜臺(tái)20-23%用3樓27%扣點(diǎn)；樓 20元/元、開業(yè)時(shí)間1959年2002年2003年2007年2000年2006年開業(yè)已 18年2000年1995年2006年45家，珠寶名80家珠寶、箱37家化妝品60家黃金珠51家飾品化120 家包、鞋、70家女裝內(nèi)1區(qū) 100家綜500家國美、電1F包、女鞋黃金珠寶寶、美容民族妝品， 30-50家電、飾品衣男裝 30-40合小商品零品， 70-90 平腦、手機(jī)、數(shù)

5、碼70-90 平70-90 平服飾 70-90平15-20 平平售50平60家，內(nèi)衣飾120家女裝內(nèi)40家，男裝、整體休閑品80家男裝、箱80家休閑、男80家女裝羊90家女裝羽2區(qū)鞋類批600家，音像、業(yè)2F品彩妝 45-50衣箱包 35-40牌為主，一到絨內(nèi)衣 20-30箱包 35-80 平包35-40 平裝， 10-30 平絨服 20-30 平發(fā)零售 50 平電子產(chǎn)品態(tài)平平3樓均 60家，平布60家，鞋、少120家休閑、47家，少淑女四樓 45家，面60家床品、居80家攝影美80家男裝、休31家家具局3F淑裝、休閑裝飾品、美容院裝飾品 35-40積集中與家、飾品發(fā)女裝 10-30無閑、 2

6、0-30 平100-300 平45-50 平35-40 平平70-90 平之間35-40 平平50家男裝絨90家男裝絨19家毛衫、內(nèi)50家青少年100家童裝、43家家具4F衣貂皮 70-90服飾、羽絨服無無衫 70-90 平衫35-40 平羽絨服 30平100-300 平平70-90 平負(fù)一層與 5層負(fù) 1F包百超市無無無為兒童服飾20家，鞋，40家布藝美無餐飲區(qū) 80家，90150食30平70-90 平經(jīng)營檔次中高檔中高檔中檔中檔中檔中低檔中高檔中低檔低擋中檔休閑、女裝、中國銀行快快餐、休閑服快餐、休閑服KFC休閑服餐飲音像辦底店業(yè)態(tài)珠寶休閑女裝餐飾飾休閑品牌店飾公餐飲統(tǒng)一經(jīng)管、扣統(tǒng)一經(jīng)管、

7、扣統(tǒng)一經(jīng)管，收按銷售額 2%統(tǒng)一管理自統(tǒng)一管理自統(tǒng)一管理自自主經(jīng)營統(tǒng)一2%管理費(fèi)廣經(jīng)管模式點(diǎn)點(diǎn)分層管理扣除物管費(fèi)主經(jīng)營主經(jīng)營主經(jīng)營市內(nèi)零售商管理告用商、周邊縣主要客源呼包鄂呼包鄂市內(nèi)及近郊呼包鄂市內(nèi)及近郊青年消費(fèi)群青山東河人青山東河人零售商包頭市客戶客戶體1.包頭市經(jīng)1. 定位以青費(fèi)用含在租營時(shí)間比較1. 自身商場地理位置優(yōu)休閑品牌為地理位置優(yōu)1、 產(chǎn)品全面、少年個(gè)性服金里，另收二長的百貨商品牌的拉動(dòng)越核心1. 商場贏利越價(jià)格適中飾為主次用電費(fèi)場點(diǎn)主要為 1-32.扣點(diǎn)經(jīng)營樓的攤位、沿在包頭具有2、 二樓少年電2. 扣點(diǎn)銷售商場底店租租金價(jià)格相子學(xué)習(xí)用具成更加容易激一樓珠寶區(qū)定位精準(zhǔn)，差一定的

8、品牌租金高商家更加容易激金對于包百商為很多家庭的活商家競爭規(guī)模較大異化經(jīng)營知名度，管理流動(dòng)性大以走量為贏贏利點(diǎn)活圈低日趨完善利點(diǎn)電子品消費(fèi)之意識(shí)一；3. 包頭早期3、服裝、超的高端消費(fèi)男裝及貂皮經(jīng)營檔次較老客戶，商家三四樓的家具場所， 7年的全，涵蓋了中以中檔產(chǎn)品為市為商超核為主要贏利盈利水平較運(yùn)營，積累了端、中低端產(chǎn)主吸引一定的心支柱點(diǎn)好大量忠實(shí)的品人流。消費(fèi)客戶盈利水平盈利較高盈利較高租金偏高端盈利較高盈利較高一般中等中等中等中等盈利不高，流動(dòng)較大分析總結(jié)：經(jīng)過分析總結(jié)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有成功商業(yè)共同具備以下特點(diǎn)：商業(yè)面積：包頭市現(xiàn)有綜合性商業(yè)面積集中與2 萬-3 萬商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性百貨、電子商廈、批

9、發(fā)城商業(yè)模式：綜合性商場交通條件：全部位于 包頭市核心商圈，交通便利，商業(yè)氛圍成熟客群：主要以周邊客群為基礎(chǔ)，輻射包頭市全體客群經(jīng)管模式： 大多自持，以扣點(diǎn)經(jīng)營，統(tǒng)一管理為主要運(yùn)營模式贏利點(diǎn)支撐：商家贏利點(diǎn)包含品牌運(yùn)營、誠信運(yùn)營、差異化商品運(yùn)營等，而其中太平寺為批發(fā)商城，更以交通便利為主要支撐點(diǎn)，周邊立體式交通火車站、飛機(jī)場、汽車站等發(fā)達(dá)，通往內(nèi)蒙古全國各個(gè)省縣市，盈利較高商家除了太富商場之外都經(jīng)營8 年以上，太富采取差異化經(jīng)營，引進(jìn)知名休閑品牌支撐，剩余盈利中等一般的商場大多于2000年以后，揭示其開業(yè)5 年之內(nèi)均在進(jìn)行著客戶維系與經(jīng)營磨合中。（三）現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目東方紅 CBD地理位置占地

10、面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1、提前與維多利1、率先引進(jìn)酒店 32層 5萬、公1、公寓、酒店、商1、公寓出售進(jìn)行意向溝通CBD 概念一棟公寓、一棟酒場為雙塔式建筑2、酒店自營2、住宅 70年，已開2、地段得天獨(dú)包百商圈王府寓一棟 32層 3萬、6萬店、商場為時(shí)尚休閑2、其中商場包含美3、商場與維多利售完厚，商業(yè)氛圍濃井對面商場 5層 6萬，住宅購物食、購物、不夜城、合作經(jīng)營，扣點(diǎn)招3、公寓 40年， 37厚7棟 19萬淘秀城商、 49精裝 62003、先進(jìn)行住宅元均價(jià)剩余 20%銷售萬達(dá)廣場地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注萬仟百貨與內(nèi)街式

11、1、進(jìn)行全渠道覆蓋營銷模式，商業(yè)街同層成半圍1、一期住宅70年合狀態(tài)布局、其中萬1、公寓、住宅、住銷售罄廣告投資年 1千總建筑面積 65萬平萬以上10棟仟百貨一樓珠寶化宅底商出售一期 4棟公寓、2、公寓精裝修 40米，其中一期居住萬妝品鞋；二、三樓品2、萬仟百貨、步行2、憑借萬達(dá)強(qiáng)銀河廣場附近11萬、商場步行街住宅、商場 3層、商年， 30-90剛開盤3層牌女裝；四樓男裝；街扣點(diǎn)招商，扣點(diǎn)大的品牌戰(zhàn)略聯(lián)場內(nèi)部包含萬千百均價(jià) 6900元萬平米 ,公寓 4棟 12萬五樓家紡小家電，步比例根據(jù)品類不同盟進(jìn)行商業(yè)招商貨與內(nèi)街式步行街3、商業(yè)開始招租，行街一二樓服飾、生而定10月試營業(yè)、3、先銷售住宅1

12、1月活配套餐飲；三樓生正式開業(yè)與公寓，資金回籠后進(jìn)行商業(yè)運(yùn)活配套餐飲營時(shí)代財(cái)富城地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1主體樓 1-4 層進(jìn)行返租銷售：返租期為1、住宅 70年，陰面10 年，1-3 年返每年返3980元一口價(jià)，陽還總房價(jià) 8%，4-7 年面均價(jià) 5000元每年返還總房價(jià)2、公寓毛坯 70年，商場 -1層為沃爾瑪超10%,8-10 年每年返還31-82銷售過半，1、自身位處青萬， 1-4層商業(yè) 7萬市， 1-4層為商場， 業(yè)總房價(jià) 12%，銷售房青山娜琳商廈住宅 3棟，公寓 4棟，5590元山成熟核心商圈萬、住宅萬、 公寓態(tài)規(guī)劃為購物、休款中加返租款，

13、半年對面-1到 4層商場3、商場 50年銷售2、引進(jìn)沃爾瑪作萬閑、娛樂、餐飲為一返租一次。相關(guān)稅收90%，開盤起價(jià)為強(qiáng)大支撐點(diǎn)體扣除為單次返租總額9000，現(xiàn)均價(jià) 18000的 18%19%。元2住宅與公寓進(jìn)行傳4、底商均價(jià) 55000統(tǒng)銷售。元3. 地下一層整體為沃爾瑪超市出租燕趙大廈地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1、寫字樓內(nèi)定剩1、開發(fā)商為河1/3北商會(huì)，大部分1、公寓一棟 6-25層1-4層為商場，未規(guī)2、公寓內(nèi)定剩 1/3公寓寫字樓都由友誼大街與富2、寫字樓一棟 6-233、商場整體出售商會(huì)會(huì)員內(nèi)定，萬萬，劃，內(nèi)部可隔單間，出售強(qiáng)路交叉口層正在洽談，購

14、買意單價(jià)為 3千多5層為設(shè)備及辦公間3、商業(yè) 1-4層向明確2、位處友誼大4、大概 6月底開盤街金榮建材城商5、對外價(jià)格未定圈傳媒大廈地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1、酒店已經(jīng)出售1、寫字樓 700套（其2、 3-4層家居超市1、項(xiàng)目為青山出售 8800元 -10000區(qū)傳媒業(yè)招商項(xiàng)中電視臺(tái)、 自己公司1、商場業(yè)態(tài)規(guī)劃為元意向初定（可能目各占 5層）建材為整體出售也可能2、內(nèi)蒙古電視友誼大街與富2、居家公寓 220套2、一二層為一拖二3萬17萬出售租一半售一半）臺(tái)、動(dòng)漫等傳媒強(qiáng)路交叉口3、純公寓 700套式底商3、一拖二底商 296類商家入駐免稅4、一拖二底商

15、 1萬3、 3-4層為家居超以上，單價(jià)萬萬政策扶植平米， 入深 16米以上市，整體出售元，銷售不暢3、依托金榮建5、 3-4層商場 3萬4、居家公寓均價(jià)材城成熟商圈4800元金榮建材城地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1、 1層為底商，大部1、依托金榮建材分為 300左右1、底商剩余 450 2城成熟商圈，同1、建材主題商城萬、 2-4層為建材商場1、1層底商出售間，價(jià)格萬元 /友誼大街與富2時(shí)兼具金榮建材萬萬、 5-22層為公寓 7002、2-4層商業(yè)出租2、商場租金未定強(qiáng)路交叉口3城商戶資源2、商住公寓萬3、公寓全部出售3、公寓剩余 10%，套，其中 5-9層為2、公寓推陳出新LOFT 公寓， 6000均價(jià) 6000元 /LOFT 公寓，面積集LOFT 火爆銷售中于 40-130平米之間左岸綠洲地理位置占地面積總建面積商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)布局經(jīng)營模式銷售情況備注1、 40年產(chǎn)權(quán)公寓40-90報(bào)價(jià) 5200幸福路與友誼1、一層為底商元，精裝修1、依托友誼大街汽車配件城，公寓2、 2-3層為商場出售2、底商萬萬元 /平西北汽車城現(xiàn)有大街較差口3、 4層到 18層為公寓米商圈3、商場 6000-13000元 /調(diào)研總結(jié)：1、以上商業(yè)地產(chǎn)全部有自身的資源支撐2、以公寓為資金回籠基礎(chǔ)，支撐商業(yè)地產(chǎn)的高成本，長期運(yùn)作。3、地理位置均處于交通便利