城市土地經(jīng)濟(jì)-6

1、v城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究城市土地利用的過程與方式，以城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究城市土地利用的過程與方式，以及在城市區(qū)域內(nèi)因利用土地而引起的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)及在城市區(qū)域內(nèi)因利用土地而引起的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并研究對(duì)于這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段及調(diào)節(jié)過程。系，并研究對(duì)于這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段及調(diào)節(jié)過程。v城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容主要包括：城市土地的一般城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容主要包括：城市土地的一般理論，土地利用經(jīng)濟(jì)，土地制度，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移及收益分理論，土地利用經(jīng)濟(jì)，土地制度，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移及收益分配中的經(jīng)濟(jì)問題。配中的經(jīng)濟(jì)問題。絕對(duì)地租是指由于絕對(duì)地租是指由于土地私有權(quán)土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必

2、須繳納的存在，租種任何土地都必須繳納的地租，其實(shí)體是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值超過社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格以上的那部分超的地租，其實(shí)體是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值超過社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格以上的那部分超額利潤(rùn)，即土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租。土額利潤(rùn)，即土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租。土地所有者對(duì)于他的土地，不論是優(yōu)等地或劣等地，總要取得一定地所有者對(duì)于他的土地，不論是優(yōu)等地或劣等地，總要取得一定的地租，否則，他寧愿讓土地長(zhǎng)期閑置，也不肯讓別人無償使用。的地租，否則，他寧愿讓土地長(zhǎng)期閑置，也不肯讓別人無償使用。這種導(dǎo)源于土地私有權(quán)壟斷的地租，稱之為絕對(duì)地租。這種導(dǎo)源于土地私有權(quán)壟斷的地租，稱之為絕對(duì)地租。城市土地絕對(duì)地租

3、與農(nóng)業(yè)地租來源不同，城市絕對(duì)地租來城市土地絕對(duì)地租與農(nóng)業(yè)地租來源不同，城市絕對(duì)地租來源于產(chǎn)業(yè)部門創(chuàng)造的產(chǎn)品利潤(rùn)，但不同行業(yè)也有所不同。源于產(chǎn)業(yè)部門創(chuàng)造的產(chǎn)品利潤(rùn)，但不同行業(yè)也有所不同。具體來說，工業(yè)用地地租來源于工業(yè)產(chǎn)品利潤(rùn)的一部分；具體來說，工業(yè)用地地租來源于工業(yè)產(chǎn)品利潤(rùn)的一部分；商業(yè)用地地租來源于產(chǎn)業(yè)部門勞動(dòng)者創(chuàng)造后轉(zhuǎn)移過來的，商業(yè)用地地租來源于產(chǎn)業(yè)部門勞動(dòng)者創(chuàng)造后轉(zhuǎn)移過來的，商業(yè)部門本身并不直接創(chuàng)造地租；城市服務(wù)業(yè)和銀行保險(xiǎn)商業(yè)部門本身并不直接創(chuàng)造地租；城市服務(wù)業(yè)和銀行保險(xiǎn)業(yè)來源與商業(yè)用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，業(yè)來源與商業(yè)用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，是必要?jiǎng)趧?dòng)部分創(chuàng)

4、造的價(jià)值部分是必要?jiǎng)趧?dòng)部分創(chuàng)造的價(jià)值部分 馬克思把少數(shù)利用瀑布作動(dòng)力的企業(yè)和多數(shù)利用蒸汽作動(dòng)力的企業(yè)相對(duì)比，說明了級(jí)差地租的形成過程。少數(shù)企業(yè)由于利用了瀑布這種自然力進(jìn)行生產(chǎn)，具有成本價(jià)格低、勞動(dòng)生產(chǎn)率高的優(yōu)勢(shì)，是生產(chǎn)條件特別有利的企業(yè)，其產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于多數(shù)企業(yè)產(chǎn)品決定的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，在產(chǎn)品按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出售時(shí)，少數(shù)生產(chǎn)條件特別有利的企業(yè)，除獲得平均利潤(rùn)外，還獲得一個(gè)超額利潤(rùn)。 這個(gè)超額利潤(rùn)的形成原因，在于少數(shù)企業(yè)對(duì)瀑布這種自然力實(shí)行經(jīng)營(yíng)壟斷。這種自然力的特別有利的生產(chǎn)條件，具有有限性和不能隨意創(chuàng)造的特點(diǎn)，對(duì)它的經(jīng)營(yíng)壟斷，阻礙資本自由競(jìng)爭(zhēng)，因而所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)不參加社會(huì)上的利潤(rùn)平均化，

5、能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地保留在少數(shù)對(duì)這種自然力進(jìn)行經(jīng)營(yíng)壟斷的企業(yè)中。 這個(gè)超額利潤(rùn)的形成歸功于瀑布這種自然力，而這這個(gè)超額利潤(rùn)的形成歸功于瀑布這種自然力，而這又是跟土地分不開的。在資本主義社會(huì)，一部分土地由又是跟土地分不開的。在資本主義社會(huì)，一部分土地由土地所有者占有，形成土地所有權(quán)壟斷。上述超額利潤(rùn)土地所有者占有，形成土地所有權(quán)壟斷。上述超額利潤(rùn)不是由資本本身產(chǎn)生的，而是由資本對(duì)瀑布這種自然力不是由資本本身產(chǎn)生的，而是由資本對(duì)瀑布這種自然力壟斷經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的。因此，這個(gè)超額利潤(rùn)便落入瀑布的土壟斷經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的。因此，這個(gè)超額利潤(rùn)便落入瀑布的土地所有者手中，轉(zhuǎn)化為地租。馬克思把這樣形成的地租地所有者手中，轉(zhuǎn)化為

6、地租。馬克思把這樣形成的地租叫作級(jí)差地租?？梢姡?jí)差地租是由對(duì)土地的資本經(jīng)營(yíng)叫作級(jí)差地租?？梢姡?jí)差地租是由對(duì)土地的資本經(jīng)營(yíng)壟斷產(chǎn)生的、由土地和資本生產(chǎn)率等級(jí)差別形成的、轉(zhuǎn)壟斷產(chǎn)生的、由土地和資本生產(chǎn)率等級(jí)差別形成的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式。歸土地所有者占有的超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形式。級(jí)差地租由于其形成的條件不同分為級(jí)差地租和級(jí)差地租級(jí)差地租由于其形成的條件不同分為級(jí)差地租和級(jí)差地租級(jí)差地租的形成條件：級(jí)差地租的形成條件：一是不同地塊的土地肥力程度的差別。一是不同地塊的土地肥力程度的差別。具有不同肥力的土地，首先是自然歷史的產(chǎn)物，其面積又是有限的。由于肥力的差具有不同肥力的土地，首先

7、是自然歷史的產(chǎn)物，其面積又是有限的。由于肥力的差異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會(huì)出現(xiàn)差異，肥力較高的土地因其具有較高異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會(huì)出現(xiàn)差異，肥力較高的土地因其具有較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率而獲得超額利潤(rùn)。的勞動(dòng)生產(chǎn)率而獲得超額利潤(rùn)。二是不同地塊的地理位置的差別。二是不同地塊的地理位置的差別。即指距市場(chǎng)遠(yuǎn)近的差別。即使土地肥力相同、產(chǎn)量相同的地塊，由于距市場(chǎng)遠(yuǎn)近不即指距市場(chǎng)遠(yuǎn)近的差別。即使土地肥力相同、產(chǎn)量相同的地塊，由于距市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同，其運(yùn)費(fèi)和收益也會(huì)出現(xiàn)差異。由于距市場(chǎng)較近的地塊運(yùn)費(fèi)較少，因而可獲得超額利同，其運(yùn)費(fèi)和收益也會(huì)出現(xiàn)差異。由于距市場(chǎng)較近的地塊運(yùn)費(fèi)較少，因而

8、可獲得超額利潤(rùn)。潤(rùn)。級(jí)差地租級(jí)差地租的形成條件：的形成條件：在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤(rùn)。這種由于在同一塊土地上，各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)等地的生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤(rùn)。這種由于在同一塊土地上，各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)化為地租，即為級(jí)差地租生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)化為地租，即為級(jí)差地租。級(jí)差地租與級(jí)差地租級(jí)差地租與級(jí)差地租的關(guān)系：的關(guān)系：級(jí)差地租與級(jí)差地租級(jí)差地租與級(jí)差地租，雖然各有不同的表現(xiàn)形式，但是二者在本質(zhì)上是一致的，雖

9、然各有不同的表現(xiàn)形式，但是二者在本質(zhì)上是一致的，它們由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的。在二者它們由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所形成的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的。在二者的關(guān)系上，級(jí)差地租的關(guān)系上，級(jí)差地租要以級(jí)差地租要以級(jí)差地租為前提和基礎(chǔ)，馬克思指出：為前提和基礎(chǔ)，馬克思指出：“級(jí)差地租級(jí)差地租的基的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，不僅從歷史上來說，而且就級(jí)差地租在任何一個(gè)一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，不僅從歷史上來說，而且就級(jí)差地租在任何一個(gè)一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，都是級(jí)差地租都是級(jí)差地租?！眝土地是人類社會(huì)生存與發(fā)展的自然基礎(chǔ)。西方古典經(jīng)濟(jì)土地是人類社會(huì)生存與發(fā)展的自然基

10、礎(chǔ)。西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家最早論述土地問題的是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉學(xué)家最早論述土地問題的是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉配弟（配弟（16231687），他于），他于17世紀(jì)末首先提出了級(jí)差地租的概念，并世紀(jì)末首先提出了級(jí)差地租的概念，并對(duì)級(jí)差地租、土地價(jià)格做了初步研究。對(duì)級(jí)差地租、土地價(jià)格做了初步研究。v法國的杜爾哥（法國的杜爾哥（17271781）初步揭示了地租與土地所）初步揭示了地租與土地所有權(quán)的關(guān)系。有權(quán)的關(guān)系。v英國的亞當(dāng)英國的亞當(dāng)斯密（斯密（17231790）發(fā)現(xiàn)了絕對(duì)地租的存在。）發(fā)現(xiàn)了絕對(duì)地租的存在。v大衛(wèi)大衛(wèi)李嘉圖（李嘉圖（17721823）運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值理論對(duì)級(jí)差地）運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值理論對(duì)級(jí)差地租做了完整

11、而系統(tǒng)的研究。租做了完整而系統(tǒng)的研究。v馬克思則在批判和繼承西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，馬克思則在批判和繼承西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，形成了馬克思主義的土地經(jīng)濟(jì)理論。形成了馬克思主義的土地經(jīng)濟(jì)理論。v真正關(guān)于城市土地的研究開始于真正關(guān)于城市土地的研究開始于2020世紀(jì)初。由于城市世紀(jì)初。由于城市人口的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地的增長(zhǎng)速度，形成了人口的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地的增長(zhǎng)速度，形成了城市土地需求的巨大壓力，產(chǎn)生了如住房擁擠、街道狹城市土地需求的巨大壓力，產(chǎn)生了如住房擁擠、街道狹窄等城市病。同時(shí)，由于城市土地的稀缺性，在對(duì)城市窄等城市病。同時(shí)，由于城市土地的稀缺性，在對(duì)城市土地的占有和使

12、用上又產(chǎn)生了一系列經(jīng)濟(jì)問題。土地的占有和使用上又產(chǎn)生了一系列經(jīng)濟(jì)問題。第一節(jié)第一節(jié) 城市土地的經(jīng)濟(jì)分析城市土地的經(jīng)濟(jì)分析 一、城市土地的涵義與特性一、城市土地的涵義與特性城市土地是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的最基本要素。城市土地是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的最基本要素。（一）涵義（一）涵義城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)陸地和水域以及地上、地下的空間城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)陸地和水域以及地上、地下的空間總稱。從地域上看，城市土地有三個(gè)層次：總稱。從地域上看，城市土地有三個(gè)層次：v城市市區(qū)（建成區(qū)）的土地，即城市建設(shè)用地；狹義的理城市市區(qū)（建成區(qū)）的土地，即城市建設(shè)用地；狹義的理解。解。v城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前大部分仍為農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和村鎮(zhèn)占

13、用的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前大部分仍為農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和村鎮(zhèn)占用的土地；土地；v城市行政區(qū)的土地，包括城市規(guī)劃區(qū)和城郊土地。城市行政區(qū)的土地，包括城市規(guī)劃區(qū)和城郊土地。（二）城市土地的特征（二）城市土地的特征1、自然特性、自然特性不以人們意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性不以人們意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性v土地的不可再生性和土地自然供給的有限性。土地的不可再生性和土地自然供給的有限性。v土地位置的固定性。這使得由于位置不同，其使用存在土地位置的固定性。這使得由于位置不同，其使用存在差異。差異。v城市土地主要以其承載力服務(wù)于人們，并為人們的各項(xiàng)城市土地主要以其承載力服務(wù)于人們，并為人們的各項(xiàng)活動(dòng)提供場(chǎng)所，為城市建設(shè)提供地基和空

14、間?；顒?dòng)提供場(chǎng)所，為城市建設(shè)提供地基和空間。v土地利用的永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性。2、城市土地的經(jīng)濟(jì)特性、城市土地的經(jīng)濟(jì)特性v土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性首先，供給人們從事各種城市活動(dòng)的土地面積是有限首先，供給人們從事各種城市活動(dòng)的土地面積是有限的；的；其次，特定地段不同用途的土地面積也是有限的。其次，特定地段不同用途的土地面積也是有限的。因此，在供給稀缺性和位置固定性基礎(chǔ)上出現(xiàn)了土地因此，在供給稀缺性和位置固定性基礎(chǔ)上出現(xiàn)了土地占有的壟斷性和地價(jià)的昂貴性。占有的壟斷性和地價(jià)的昂貴性。v土地的資產(chǎn)性。土地的資產(chǎn)性。土地作為財(cái)產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值；土地作為財(cái)產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交

15、換價(jià)值；土地可以被占有和控制，具有保值性。同時(shí)可流通，土地可以被占有和控制，具有保值性。同時(shí)可流通，可以增值；可以增值；v土地的資產(chǎn)性土地的資產(chǎn)性土地的位置影響其價(jià)值，從而產(chǎn)生土地級(jí)差收入。土地的位置影響其價(jià)值，從而產(chǎn)生土地級(jí)差收入。v土地報(bào)酬的遞減性，即在一定條件下土地集約利用的限土地報(bào)酬的遞減性，即在一定條件下土地集約利用的限度。度。3、城市土地的法律特性、城市土地的法律特性主要表現(xiàn)為一塊土地在其所有權(quán)的基礎(chǔ)上通過立法可以主要表現(xiàn)為一塊土地在其所有權(quán)的基礎(chǔ)上通過立法可以衍生出其他權(quán)力，其中包括使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、衍生出其他權(quán)力，其中包括使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)等。處置權(quán)等。二、城

16、市土地的供給與需求二、城市土地的供給與需求（一）城市土地供給（一）城市土地供給v指城市范圍內(nèi)提供給人們可資利用的各類生產(chǎn)和生活用指城市范圍內(nèi)提供給人們可資利用的各類生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量，以及可供每一項(xiàng)用途的土地?cái)?shù)量。地的數(shù)量，以及可供每一項(xiàng)用途的土地?cái)?shù)量。v土地供給劃分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。前者是自然實(shí)際土地供給劃分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。前者是自然實(shí)際所能供給的各類型土地的數(shù)量。它是無彈性的。后者指所能供給的各類型土地的數(shù)量。它是無彈性的。后者指土地具有多種用途，用途可以相互競(jìng)爭(zhēng)和相互置換，它土地具有多種用途，用途可以相互競(jìng)爭(zhēng)和相互置換，它是動(dòng)態(tài)的和有彈性的。是動(dòng)態(tài)的和有彈性的。（二）城市土地

17、需求（二）城市土地需求v城市土地需求是一種引致需求，是人們對(duì)城市土地產(chǎn)品城市土地需求是一種引致需求，是人們對(duì)城市土地產(chǎn)品的需求所引起的。所謂土地產(chǎn)品主要包括各類房屋在內(nèi)的的需求所引起的。所謂土地產(chǎn)品主要包括各類房屋在內(nèi)的地上構(gòu)筑物。地上構(gòu)筑物。v因此，將人們必須使用城市土地才能進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)因此，將人們必須使用城市土地才能進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，以維持生存與發(fā)展而對(duì)土地的需要稱為土地需求。活動(dòng)，以維持生存與發(fā)展而對(duì)土地的需要稱為土地需求。v影響土地需求的因素有：影響土地需求的因素有：城市人口數(shù)量和人口密度；城市人口數(shù)量和人口密度；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展規(guī)模；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展規(guī)模；土地質(zhì)量

18、。質(zhì)量好，需求高。土地質(zhì)量。質(zhì)量好，需求高。（三）城市土地供求平衡（三）城市土地供求平衡v城市土地供求運(yùn)動(dòng)的趨勢(shì)城市土地供求運(yùn)動(dòng)的趨勢(shì)從非均衡趨向于均衡，從非均衡趨向于均衡，是一種動(dòng)態(tài)的平衡。帕雷托最優(yōu)？是一種動(dòng)態(tài)的平衡。帕雷托最優(yōu)？v市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的情況下，土地供求關(guān)系決定土地價(jià)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的情況下，土地供求關(guān)系決定土地價(jià)格，土地價(jià)值影響土地供求關(guān)系。格，土地價(jià)值影響土地供求關(guān)系。三、城市土地價(jià)格三、城市土地價(jià)格（一）城市土地價(jià)格的本質(zhì)、理論構(gòu)成與分類（一）城市土地價(jià)格的本質(zhì)、理論構(gòu)成與分類v理論上，城市土地價(jià)格的本質(zhì)，是土地出讓年限內(nèi)地理論上，城市土地價(jià)格的本質(zhì)，是土地出讓年限內(nèi)地租的貼現(xiàn)值

19、總和，即地租的資本化。此處的地租包括絕租的貼現(xiàn)值總和，即地租的資本化。此處的地租包括絕對(duì)地租（最差的土地最低限度的地租）、級(jí)差地租對(duì)地租（最差的土地最低限度的地租）、級(jí)差地租（位置較好的高于絕對(duì)地租的差別地租）（位置較好的高于絕對(duì)地租的差別地租） 、級(jí)差地租、級(jí)差地租（同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的級(jí)差收益）（同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的級(jí)差收益）和壟斷地和壟斷地租（少數(shù)黃金地段所要求的額外地租）所構(gòu)成。租（少數(shù)黃金地段所要求的額外地租）所構(gòu)成。v土地基準(zhǔn)價(jià)格是政府根據(jù)土地市場(chǎng)狀況和收益情況，土地基準(zhǔn)價(jià)格是政府根據(jù)土地市場(chǎng)狀況和收益情況，在每個(gè)地區(qū)土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，定期確定的不同等在每個(gè)地區(qū)

20、土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，定期確定的不同等級(jí)的平均土地價(jià)格。級(jí)的平均土地價(jià)格。（二）中國城市土地價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成與地價(jià)的實(shí)現(xiàn)（二）中國城市土地價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成與地價(jià)的實(shí)現(xiàn)v城市土地價(jià)格的形成是一個(gè)由地租資本化開始，經(jīng)土地城市土地價(jià)格的形成是一個(gè)由地租資本化開始，經(jīng)土地投入而不斷增加價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)更大土地收入的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)投入而不斷增加價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)更大土地收入的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程。過程。v這個(gè)過程包括土地征用、土地開發(fā)、城市建設(shè)配套階段，這個(gè)過程包括土地征用、土地開發(fā)、城市建設(shè)配套階段，從而包括三個(gè)費(fèi)用。從而包括三個(gè)費(fèi)用。v城市土地的實(shí)際地價(jià)土地征用費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)城市城市土地的實(shí)際地價(jià)土地征用費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)城市建設(shè)

21、配套費(fèi)建設(shè)配套費(fèi)+土地位置差價(jià)土地位置差價(jià)（三）影響城市土地價(jià)格的因素（三）影響城市土地價(jià)格的因素1、土地區(qū)位。宏觀層面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；微觀層面，、土地區(qū)位。宏觀層面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；微觀層面，城市中不同地段由于位置、交通、景觀等的差異。城市中不同地段由于位置、交通、景觀等的差異。2、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件。公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件。公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的完善配套程度，質(zhì)與量的水平不僅影響開發(fā)建設(shè)的設(shè)施的完善配套程度，質(zhì)與量的水平不僅影響開發(fā)建設(shè)的投資成本，也會(huì)影響投資效益。投資成本，也會(huì)影響投資效益。3、規(guī)劃條件。政府通過城市規(guī)劃合理組織城市各項(xiàng)用地，、規(guī)劃

22、條件。政府通過城市規(guī)劃合理組織城市各項(xiàng)用地，這使得規(guī)劃可能給予某些土地最大的開發(fā)收益而相應(yīng)限制這使得規(guī)劃可能給予某些土地最大的開發(fā)收益而相應(yīng)限制某些土地的開發(fā)。如土地使用功能、土地開發(fā)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指某些土地的開發(fā)。如土地使用功能、土地開發(fā)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等）。標(biāo)（容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等）。4、投資環(huán)境。包括投資所在地區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)和政、投資環(huán)境。包括投資所在地區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策等的完整性、配套性、連續(xù)性，勞動(dòng)力、原材料和技術(shù)策等的完整性、配套性、連續(xù)性，勞動(dòng)力、原材料和技術(shù)服務(wù)市場(chǎng)的條件和水平。服務(wù)市場(chǎng)的條件和水平。第二節(jié)第二節(jié) 城市土地利用

23、模式城市土地利用模式 一、競(jìng)價(jià)地租和土地使用模式（阿朗索）一、競(jìng)價(jià)地租和土地使用模式（阿朗索）五、城市土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展五、城市土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展v城市土地利用程度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)或制約作城市土地利用程度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)或制約作用。用。v城市土地利用結(jié)構(gòu)直接影響城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)。城市土地利用結(jié)構(gòu)直接影響城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)。（比例關(guān)系、空間結(jié)構(gòu)）（比例關(guān)系、空間結(jié)構(gòu)）v城市土地的市場(chǎng)運(yùn)作會(huì)為城市籌集更多的資金，為城市城市土地的市場(chǎng)運(yùn)作會(huì)為城市籌集更多的資金，為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供啟動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供啟動(dòng)力。v城市土地利用是城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是城市居民消費(fèi)城市土地利用是城市

24、生態(tài)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是城市居民消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不可缺少的條件。經(jīng)濟(jì)不可缺少的條件。v城市土地利用直接影響城市企業(yè)的外部聚集經(jīng)濟(jì)效益。城市土地利用直接影響城市企業(yè)的外部聚集經(jīng)濟(jì)效益。第三節(jié)第三節(jié) 城市土地市場(chǎng)城市土地市場(chǎng) v城市土地市場(chǎng)是城市土地這一最基本要素配置和交易的城市土地市場(chǎng)是城市土地這一最基本要素配置和交易的場(chǎng)所，也是城市土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的核心。從理論上講，城市場(chǎng)所，也是城市土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的核心。從理論上講，城市土地市場(chǎng)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。v城市土地市場(chǎng)研究的重點(diǎn)包括一級(jí)市場(chǎng)的土地供給，二、城市土地市場(chǎng)研究的重點(diǎn)包括一級(jí)市場(chǎng)的土地供給，二、三級(jí)市場(chǎng)存量

25、土地和房產(chǎn)的調(diào)整與重新配置，以及與其有三級(jí)市場(chǎng)存量土地和房產(chǎn)的調(diào)整與重新配置，以及與其有關(guān)的配套市場(chǎng)等。因此，實(shí)際研究中，常常涉及到房產(chǎn)。關(guān)的配套市場(chǎng)等。因此，實(shí)際研究中，常常涉及到房產(chǎn)。一、城市土地市場(chǎng)的內(nèi)涵一、城市土地市場(chǎng)的內(nèi)涵v在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地市場(chǎng)是以土地公在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地市場(chǎng)是以土地公有制為基礎(chǔ)（所有權(quán)歸國家和集體所有），以土地其他權(quán)有制為基礎(chǔ)（所有權(quán)歸國家和集體所有），以土地其他權(quán)利的讓渡、租賃、抵押、證券化作為基本內(nèi)容，允許與其利的讓渡、租賃、抵押、證券化作為基本內(nèi)容，允許與其他生產(chǎn)要素合理組合，鼓勵(lì)公開、公平競(jìng)爭(zhēng)以及具有較強(qiáng)他生產(chǎn)要素合理組合，

26、鼓勵(lì)公開、公平競(jìng)爭(zhēng)以及具有較強(qiáng)約束力的規(guī)范性市場(chǎng)。約束力的規(guī)范性市場(chǎng)。v市場(chǎng)的核心是：市場(chǎng)的核心是：土地最終所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上相分離的；土地最終所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上相分離的；其他權(quán)利來自于土地所有權(quán)派生出來的相關(guān)權(quán)能。如其他權(quán)利來自于土地所有權(quán)派生出來的相關(guān)權(quán)能。如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。作為市場(chǎng)客體的其他權(quán)利實(shí)行有償、有期限并帶有約作為市場(chǎng)客體的其他權(quán)利實(shí)行有償、有期限并帶有約束條件的流動(dòng)，到期后最終所有者有權(quán)收回或者重新簽束條件的流動(dòng)，到期后最終所有者有權(quán)收回或者重新簽約等方式以繼續(xù)使用或經(jīng)營(yíng)。約等方式以繼續(xù)使用或經(jīng)營(yíng)。v市場(chǎng)的核心是：市場(chǎng)的核

27、心是：市場(chǎng)主體應(yīng)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，能自主經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)主體應(yīng)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，能自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二、三級(jí)市場(chǎng)在一般情況下房地不可分的。二、三級(jí)市場(chǎng)在一般情況下房地不可分的。v城市土地市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、層次分明、銜城市土地市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、層次分明、銜接緊密、運(yùn)作有序，并具有一定廣度和深度的完整的接緊密、運(yùn)作有序，并具有一定廣度和深度的完整的市場(chǎng)體系。市場(chǎng)體系。二、城市土地市場(chǎng)的公共干預(yù)與調(diào)控二、城市土地市場(chǎng)的公共干預(yù)與調(diào)控v城市土地市場(chǎng)是城市土地資源優(yōu)化配置的場(chǎng)所，但由于城市土地市場(chǎng)是城市土地資源優(yōu)化配置的場(chǎng)所，但由于城市土地的特性，及土地使用所涉

28、及到的更廣泛的公共利城市土地的特性，及土地使用所涉及到的更廣泛的公共利益，就需要政府對(duì)土地資源配置進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。益，就需要政府對(duì)土地資源配置進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。v任何國家都不存在完全自由交易的土地市場(chǎng)。由于土地任何國家都不存在完全自由交易的土地市場(chǎng)。由于土地較一般商品的特殊屬性，各國土地交易市場(chǎng)和使用方式都較一般商品的特殊屬性，各國土地交易市場(chǎng)和使用方式都受到了政府的干預(yù)，差別只在于政府干預(yù)的方式和程度不受到了政府的干預(yù)，差別只在于政府干預(yù)的方式和程度不同。同。v政府干預(yù)的目的在于修正市場(chǎng)的失敗，避免因土地市場(chǎng)政府干預(yù)的目的在于修正市場(chǎng)的失敗，避免因土地市場(chǎng)行為中單純追求經(jīng)濟(jì)效益而損害了供給利益

29、或帶來消極的行為中單純追求經(jīng)濟(jì)效益而損害了供給利益或帶來消極的外部效應(yīng)，遏制市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)和防止由于市場(chǎng)投資所帶外部效應(yīng)，遏制市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)和防止由于市場(chǎng)投資所帶來的土地配置失誤，并提供市場(chǎng)所不能提供的公共物品。來的土地配置失誤，并提供市場(chǎng)所不能提供的公共物品。v主要手段主要手段法律法規(guī)。為保障土地效益的合法性，必須以法律法規(guī)法律法規(guī)。為保障土地效益的合法性，必須以法律法規(guī)為配置土地資源的主要手段。為配置土地資源的主要手段。制定城市總體規(guī)劃與城市土地使用規(guī)劃。城市宏觀配置制定城市總體規(guī)劃與城市土地使用規(guī)劃。城市宏觀配置和微觀配置的龍頭。和微觀配置的龍頭。其他如，提高土地公有比例、推行各種地價(jià)政

30、策（如制其他如，提高土地公有比例、推行各種地價(jià)政策（如制定基準(zhǔn)地價(jià)）、稅收政策（征收土地增值稅和土地閑置定基準(zhǔn)地價(jià)）、稅收政策（征收土地增值稅和土地閑置稅）等是政府干預(yù)土地市場(chǎng)的常用手段。如英國的新城稅）等是政府干預(yù)土地市場(chǎng)的常用手段。如英國的新城建設(shè)、香港的公屋計(jì)劃等。建設(shè)、香港的公屋計(jì)劃等。三、中國土地市場(chǎng)體系及存在的問題三、中國土地市場(chǎng)體系及存在的問題（一）城市土地市場(chǎng)體系（一）城市土地市場(chǎng)體系（二）當(dāng)前城市土地市場(chǎng)中存在的問題（二）當(dāng)前城市土地市場(chǎng)中存在的問題1、城市規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃滯后，大量土地出讓、城市規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃滯后，大量土地出讓引起失控引起失控2、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模

31、糊，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范3、土地價(jià)格偏低，缺乏科學(xué)的價(jià)格評(píng)估體系、土地價(jià)格偏低，缺乏科學(xué)的價(jià)格評(píng)估體系4、土地供給、土地供給“雙軌制雙軌制”，隱形市場(chǎng)活躍，隱形市場(chǎng)活躍v雙軌制是指國家向土地使用者供給土地的兩種方式，雙軌制是指國家向土地使用者供給土地的兩種方式，一種是傳統(tǒng)的行政劃撥土地使用權(quán)，另一種是有償出讓一種是傳統(tǒng)的行政劃撥土地使用權(quán)，另一種是有償出讓一定年限的土地使用權(quán)。一定年限的土地使用權(quán)。 第四節(jié)第四節(jié) 中國城市土地制度與政策中國城市土地制度與政策 一、傳統(tǒng)的城市土地使用制度特征一、傳統(tǒng)的城市土地使用制度特征v對(duì)土地實(shí)行行政劃撥對(duì)土地實(shí)行行政劃撥v

32、無償無限期使用無償無限期使用v禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。v其弊端在于：其弊端在于： 不利于土地的有效利用和合理配置；不利于土地的有效利用和合理配置； 不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均；不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均； 不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)；不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)； 不利于廉政建設(shè)；不利于廉政建設(shè)； 不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。二、城市土地使用制度改革的進(jìn)程二、城市土地使用制度改革的進(jìn)程（一）征收土地費(fèi)（一）征收土地費(fèi)v起初是針對(duì)中外合營(yíng)企業(yè)提出的，起初是針對(duì)中外合營(yíng)

33、企業(yè)提出的，1982年從深圳開年從深圳開始，始，1984年后，撫順、廣州等城市也先后推行。年后，撫順、廣州等城市也先后推行。v1988年年11月月1日，日，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例開開始實(shí)施，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。始實(shí)施，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。v1987年下半年深圳特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，國家轉(zhuǎn)讓土年下半年深圳特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，國家轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓年限，允許土地使用權(quán)出讓和抵押；地使用權(quán)出讓年限，允許土地使用權(quán)出讓和抵押；v1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天年福州、?？?、廣州、廈門、上海、天津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)。津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)。（二）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)（

34、二）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)v1987年年11月月29日，上海首先發(fā)布日，上海首先發(fā)布上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法辦法；v此后此后1987年深圳特區(qū)，年深圳特區(qū)，1988年海南省、海口市、廈門市、廣州年海南省、?？谑小B門市、廣州市、天津市相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。市、天津市相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。（三）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)（三）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)v1990年年5月月19日，國務(wù)院頒布了日，國務(wù)院頒布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例暫行條例和和外商投資開發(fā)經(jīng)

35、營(yíng)成片土地暫行管理辦法外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法；v1994年年7月月5日，全國人大常委會(huì)通過了日，全國人大常委會(huì)通過了城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法，明確規(guī)定明確規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度”。（四）修改憲法和土地管理法（四）修改憲法和土地管理法v1988年年4月月12日，七屆全國人大通過憲法修正案，刪去不得出租日，七屆全國人大通過憲法修正案，刪去不得出租土地的規(guī)定，改為土地的規(guī)定，改為“土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；v1988年年12月月29日，土地管理法也做了相應(yīng)的修改。日，土地管理法也做了相應(yīng)的修改。（五）制定全國性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓條例（五）制定全國性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓條例三、新的土地使用制度三、新的土地使用制度（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓v是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用限內(nèi)讓與土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用權(quán)