城市土地經(jīng)濟(jì)-6

1、v城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究城市土地利用的過程與方式，以城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究城市土地利用的過程與方式，以及在城市區(qū)域內(nèi)因利用土地而引起的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)及在城市區(qū)域內(nèi)因利用土地而引起的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并研究對于這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段及調(diào)節(jié)過程。系，并研究對于這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)節(jié)手段及調(diào)節(jié)過程。v城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究內(nèi)容主要包括：城市土地的一般城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究內(nèi)容主要包括：城市土地的一般理論，土地利用經(jīng)濟(jì)，土地制度，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移及收益分理論，土地利用經(jīng)濟(jì)，土地制度，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移及收益分配中的經(jīng)濟(jì)問題。配中的經(jīng)濟(jì)問題。絕對地租是指由于絕對地租是指由于土地私有權(quán)土地私有權(quán)的存在，租種任何土地都必

2、須繳納的存在，租種任何土地都必須繳納的地租，其實(shí)體是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值超過社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格以上的那部分超的地租，其實(shí)體是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值超過社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格以上的那部分超額利潤，即土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租。土額利潤，即土地所有者憑借土地私有權(quán)的壟斷所取得的地租。土地所有者對于他的土地，不論是優(yōu)等地或劣等地，總要取得一定地所有者對于他的土地，不論是優(yōu)等地或劣等地，總要取得一定的地租，否則，他寧愿讓土地長期閑置，也不肯讓別人無償使用。的地租，否則，他寧愿讓土地長期閑置，也不肯讓別人無償使用。這種導(dǎo)源于土地私有權(quán)壟斷的地租，稱之為絕對地租。這種導(dǎo)源于土地私有權(quán)壟斷的地租，稱之為絕對地租。城市土地絕對地租

3、與農(nóng)業(yè)地租來源不同，城市絕對地租來城市土地絕對地租與農(nóng)業(yè)地租來源不同，城市絕對地租來源于產(chǎn)業(yè)部門創(chuàng)造的產(chǎn)品利潤，但不同行業(yè)也有所不同。源于產(chǎn)業(yè)部門創(chuàng)造的產(chǎn)品利潤，但不同行業(yè)也有所不同。具體來說，工業(yè)用地地租來源于工業(yè)產(chǎn)品利潤的一部分；具體來說，工業(yè)用地地租來源于工業(yè)產(chǎn)品利潤的一部分；商業(yè)用地地租來源于產(chǎn)業(yè)部門勞動(dòng)者創(chuàng)造后轉(zhuǎn)移過來的，商業(yè)用地地租來源于產(chǎn)業(yè)部門勞動(dòng)者創(chuàng)造后轉(zhuǎn)移過來的，商業(yè)部門本身并不直接創(chuàng)造地租；城市服務(wù)業(yè)和銀行保險(xiǎn)商業(yè)部門本身并不直接創(chuàng)造地租；城市服務(wù)業(yè)和銀行保險(xiǎn)業(yè)來源與商業(yè)用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，業(yè)來源與商業(yè)用地基本相同；住宅用地地租來源于工資，是必要?jiǎng)趧?dòng)部分創(chuàng)

4、造的價(jià)值部分是必要?jiǎng)趧?dòng)部分創(chuàng)造的價(jià)值部分 馬克思把少數(shù)利用瀑布作動(dòng)力的企業(yè)和多數(shù)利用蒸汽作動(dòng)力的企業(yè)相對比，說明了級差地租的形成過程。少數(shù)企業(yè)由于利用了瀑布這種自然力進(jìn)行生產(chǎn)，具有成本價(jià)格低、勞動(dòng)生產(chǎn)率高的優(yōu)勢，是生產(chǎn)條件特別有利的企業(yè)，其產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于多數(shù)企業(yè)產(chǎn)品決定的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，在產(chǎn)品按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格出售時(shí)，少數(shù)生產(chǎn)條件特別有利的企業(yè)，除獲得平均利潤外，還獲得一個(gè)超額利潤。 這個(gè)超額利潤的形成原因，在于少數(shù)企業(yè)對瀑布這種自然力實(shí)行經(jīng)營壟斷。這種自然力的特別有利的生產(chǎn)條件，具有有限性和不能隨意創(chuàng)造的特點(diǎn)，對它的經(jīng)營壟斷，阻礙資本自由競爭，因而所產(chǎn)生的超額利潤不參加社會(huì)上的利潤平均化，

5、能夠長期穩(wěn)定地保留在少數(shù)對這種自然力進(jìn)行經(jīng)營壟斷的企業(yè)中。 這個(gè)超額利潤的形成歸功于瀑布這種自然力，而這這個(gè)超額利潤的形成歸功于瀑布這種自然力，而這又是跟土地分不開的。在資本主義社會(huì)，一部分土地由又是跟土地分不開的。在資本主義社會(huì)，一部分土地由土地所有者占有，形成土地所有權(quán)壟斷。上述超額利潤土地所有者占有，形成土地所有權(quán)壟斷。上述超額利潤不是由資本本身產(chǎn)生的，而是由資本對瀑布這種自然力不是由資本本身產(chǎn)生的，而是由資本對瀑布這種自然力壟斷經(jīng)營產(chǎn)生的。因此，這個(gè)超額利潤便落入瀑布的土壟斷經(jīng)營產(chǎn)生的。因此，這個(gè)超額利潤便落入瀑布的土地所有者手中，轉(zhuǎn)化為地租。馬克思把這樣形成的地租地所有者手中，轉(zhuǎn)化為

6、地租。馬克思把這樣形成的地租叫作級差地租?？梢?，級差地租是由對土地的資本經(jīng)營叫作級差地租?？梢?，級差地租是由對土地的資本經(jīng)營壟斷產(chǎn)生的、由土地和資本生產(chǎn)率等級差別形成的、轉(zhuǎn)壟斷產(chǎn)生的、由土地和資本生產(chǎn)率等級差別形成的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。歸土地所有者占有的超額利潤的轉(zhuǎn)化形式。級差地租由于其形成的條件不同分為級差地租和級差地租級差地租由于其形成的條件不同分為級差地租和級差地租級差地租的形成條件：級差地租的形成條件：一是不同地塊的土地肥力程度的差別。一是不同地塊的土地肥力程度的差別。具有不同肥力的土地，首先是自然歷史的產(chǎn)物，其面積又是有限的。由于肥力的差具有不同肥力的土地，首先

7、是自然歷史的產(chǎn)物，其面積又是有限的。由于肥力的差異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會(huì)出現(xiàn)差異，肥力較高的土地因其具有較高異，在同等投資的情況下，其產(chǎn)量和收益也會(huì)出現(xiàn)差異，肥力較高的土地因其具有較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率而獲得超額利潤。的勞動(dòng)生產(chǎn)率而獲得超額利潤。二是不同地塊的地理位置的差別。二是不同地塊的地理位置的差別。即指距市場遠(yuǎn)近的差別。即使土地肥力相同、產(chǎn)量相同的地塊，由于距市場遠(yuǎn)近不即指距市場遠(yuǎn)近的差別。即使土地肥力相同、產(chǎn)量相同的地塊，由于距市場遠(yuǎn)近不同，其運(yùn)費(fèi)和收益也會(huì)出現(xiàn)差異。由于距市場較近的地塊運(yùn)費(fèi)較少，因而可獲得超額利同，其運(yùn)費(fèi)和收益也會(huì)出現(xiàn)差異。由于距市場較近的地塊運(yùn)費(fèi)較少，因而

8、可獲得超額利潤。潤。級差地租級差地租的形成條件：的形成條件：在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率必然會(huì)有差異，只要高于劣等地的生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤。這種由于在同一塊土地上，各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)等地的生產(chǎn)率水平，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤。這種由于在同一塊土地上，各個(gè)連續(xù)投資勞動(dòng)生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤化為地租，即為級差地租生產(chǎn)率的差異而產(chǎn)生的超額利潤化為地租，即為級差地租。級差地租與級差地租級差地租與級差地租的關(guān)系：的關(guān)系：級差地租與級差地租級差地租與級差地租，雖然各有不同的表現(xiàn)形式，但是二者在本質(zhì)上是一致的，雖

9、然各有不同的表現(xiàn)形式，但是二者在本質(zhì)上是一致的，它們由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所形成的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的。在二者它們由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額所形成的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的。在二者的關(guān)系上，級差地租的關(guān)系上，級差地租要以級差地租要以級差地租為前提和基礎(chǔ)，馬克思指出：為前提和基礎(chǔ)，馬克思指出：“級差地租級差地租的基的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，不僅從歷史上來說，而且就級差地租在任何一個(gè)一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)，不僅從歷史上來說，而且就級差地租在任何一個(gè)一定時(shí)期內(nèi)的運(yùn)動(dòng)來說，都是級差地租都是級差地租?！眝土地是人類社會(huì)生存與發(fā)展的自然基礎(chǔ)。西方古典經(jīng)濟(jì)土地是人類社會(huì)生存與發(fā)展的自然基

10、礎(chǔ)。西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家最早論述土地問題的是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉學(xué)家最早論述土地問題的是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉配弟（配弟（16231687），他于），他于17世紀(jì)末首先提出了級差地租的概念，并世紀(jì)末首先提出了級差地租的概念，并對級差地租、土地價(jià)格做了初步研究。對級差地租、土地價(jià)格做了初步研究。v法國的杜爾哥（法國的杜爾哥（17271781）初步揭示了地租與土地所）初步揭示了地租與土地所有權(quán)的關(guān)系。有權(quán)的關(guān)系。v英國的亞當(dāng)英國的亞當(dāng)斯密（斯密（17231790）發(fā)現(xiàn)了絕對地租的存在。）發(fā)現(xiàn)了絕對地租的存在。v大衛(wèi)大衛(wèi)李嘉圖（李嘉圖（17721823）運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值理論對級差地）運(yùn)用勞動(dòng)價(jià)值理論對級差地租做了完整

11、而系統(tǒng)的研究。租做了完整而系統(tǒng)的研究。v馬克思則在批判和繼承西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，馬克思則在批判和繼承西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的基礎(chǔ)上，形成了馬克思主義的土地經(jīng)濟(jì)理論。形成了馬克思主義的土地經(jīng)濟(jì)理論。v真正關(guān)于城市土地的研究開始于真正關(guān)于城市土地的研究開始于2020世紀(jì)初。由于城市世紀(jì)初。由于城市人口的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地的增長速度，形成了人口的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市土地的增長速度，形成了城市土地需求的巨大壓力，產(chǎn)生了如住房擁擠、街道狹城市土地需求的巨大壓力，產(chǎn)生了如住房擁擠、街道狹窄等城市病。同時(shí)，由于城市土地的稀缺性，在對城市窄等城市病。同時(shí)，由于城市土地的稀缺性，在對城市土地的占有和使

12、用上又產(chǎn)生了一系列經(jīng)濟(jì)問題。土地的占有和使用上又產(chǎn)生了一系列經(jīng)濟(jì)問題。第一節(jié)第一節(jié) 城市土地的經(jīng)濟(jì)分析城市土地的經(jīng)濟(jì)分析 一、城市土地的涵義與特性一、城市土地的涵義與特性城市土地是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的最基本要素。城市土地是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的最基本要素。（一）涵義（一）涵義城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)陸地和水域以及地上、地下的空間城市土地是指城市區(qū)域內(nèi)陸地和水域以及地上、地下的空間總稱。從地域上看，城市土地有三個(gè)層次：總稱。從地域上看，城市土地有三個(gè)層次：v城市市區(qū)（建成區(qū)）的土地，即城市建設(shè)用地；狹義的理城市市區(qū)（建成區(qū)）的土地，即城市建設(shè)用地；狹義的理解。解。v城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前大部分仍為農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和村鎮(zhèn)占

13、用的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，目前大部分仍為農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)和村鎮(zhèn)占用的土地；土地；v城市行政區(qū)的土地，包括城市規(guī)劃區(qū)和城郊土地。城市行政區(qū)的土地，包括城市規(guī)劃區(qū)和城郊土地。（二）城市土地的特征（二）城市土地的特征1、自然特性、自然特性不以人們意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性不以人們意志為轉(zhuǎn)移的自然屬性v土地的不可再生性和土地自然供給的有限性。土地的不可再生性和土地自然供給的有限性。v土地位置的固定性。這使得由于位置不同，其使用存在土地位置的固定性。這使得由于位置不同，其使用存在差異。差異。v城市土地主要以其承載力服務(wù)于人們，并為人們的各項(xiàng)城市土地主要以其承載力服務(wù)于人們，并為人們的各項(xiàng)活動(dòng)提供場所，為城市建設(shè)提供地基和空

14、間?；顒?dòng)提供場所，為城市建設(shè)提供地基和空間。v土地利用的永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性。2、城市土地的經(jīng)濟(jì)特性、城市土地的經(jīng)濟(jì)特性v土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性首先，供給人們從事各種城市活動(dòng)的土地面積是有限首先，供給人們從事各種城市活動(dòng)的土地面積是有限的；的；其次，特定地段不同用途的土地面積也是有限的。其次，特定地段不同用途的土地面積也是有限的。因此，在供給稀缺性和位置固定性基礎(chǔ)上出現(xiàn)了土地因此，在供給稀缺性和位置固定性基礎(chǔ)上出現(xiàn)了土地占有的壟斷性和地價(jià)的昂貴性。占有的壟斷性和地價(jià)的昂貴性。v土地的資產(chǎn)性。土地的資產(chǎn)性。土地作為財(cái)產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交換價(jià)值；土地作為財(cái)產(chǎn)，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和交

15、換價(jià)值；土地可以被占有和控制，具有保值性。同時(shí)可流通，土地可以被占有和控制，具有保值性。同時(shí)可流通，可以增值；可以增值；v土地的資產(chǎn)性土地的資產(chǎn)性土地的位置影響其價(jià)值，從而產(chǎn)生土地級差收入。土地的位置影響其價(jià)值，從而產(chǎn)生土地級差收入。v土地報(bào)酬的遞減性，即在一定條件下土地集約利用的限土地報(bào)酬的遞減性，即在一定條件下土地集約利用的限度。度。3、城市土地的法律特性、城市土地的法律特性主要表現(xiàn)為一塊土地在其所有權(quán)的基礎(chǔ)上通過立法可以主要表現(xiàn)為一塊土地在其所有權(quán)的基礎(chǔ)上通過立法可以衍生出其他權(quán)力，其中包括使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營權(quán)、衍生出其他權(quán)力，其中包括使用權(quán)、租賃權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)等。處置權(quán)等。二、城

16、市土地的供給與需求二、城市土地的供給與需求（一）城市土地供給（一）城市土地供給v指城市范圍內(nèi)提供給人們可資利用的各類生產(chǎn)和生活用指城市范圍內(nèi)提供給人們可資利用的各類生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量，以及可供每一項(xiàng)用途的土地?cái)?shù)量。地的數(shù)量，以及可供每一項(xiàng)用途的土地?cái)?shù)量。v土地供給劃分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。前者是自然實(shí)際土地供給劃分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。前者是自然實(shí)際所能供給的各類型土地的數(shù)量。它是無彈性的。后者指所能供給的各類型土地的數(shù)量。它是無彈性的。后者指土地具有多種用途，用途可以相互競爭和相互置換，它土地具有多種用途，用途可以相互競爭和相互置換，它是動(dòng)態(tài)的和有彈性的。是動(dòng)態(tài)的和有彈性的。（二）城市土地

17、需求（二）城市土地需求v城市土地需求是一種引致需求，是人們對城市土地產(chǎn)品城市土地需求是一種引致需求，是人們對城市土地產(chǎn)品的需求所引起的。所謂土地產(chǎn)品主要包括各類房屋在內(nèi)的的需求所引起的。所謂土地產(chǎn)品主要包括各類房屋在內(nèi)的地上構(gòu)筑物。地上構(gòu)筑物。v因此，將人們必須使用城市土地才能進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)因此，將人們必須使用城市土地才能進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，以維持生存與發(fā)展而對土地的需要稱為土地需求?；顒?dòng)，以維持生存與發(fā)展而對土地的需要稱為土地需求。v影響土地需求的因素有：影響土地需求的因素有：城市人口數(shù)量和人口密度；城市人口數(shù)量和人口密度；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展規(guī)模；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和發(fā)展規(guī)模；土地質(zhì)量

18、。質(zhì)量好，需求高。土地質(zhì)量。質(zhì)量好，需求高。（三）城市土地供求平衡（三）城市土地供求平衡v城市土地供求運(yùn)動(dòng)的趨勢城市土地供求運(yùn)動(dòng)的趨勢從非均衡趨向于均衡，從非均衡趨向于均衡，是一種動(dòng)態(tài)的平衡。帕雷托最優(yōu)？是一種動(dòng)態(tài)的平衡。帕雷托最優(yōu)？v市場自由競爭的情況下，土地供求關(guān)系決定土地價(jià)市場自由競爭的情況下，土地供求關(guān)系決定土地價(jià)格，土地價(jià)值影響土地供求關(guān)系。格，土地價(jià)值影響土地供求關(guān)系。三、城市土地價(jià)格三、城市土地價(jià)格（一）城市土地價(jià)格的本質(zhì)、理論構(gòu)成與分類（一）城市土地價(jià)格的本質(zhì)、理論構(gòu)成與分類v理論上，城市土地價(jià)格的本質(zhì)，是土地出讓年限內(nèi)地理論上，城市土地價(jià)格的本質(zhì)，是土地出讓年限內(nèi)地租的貼現(xiàn)值

19、總和，即地租的資本化。此處的地租包括絕租的貼現(xiàn)值總和，即地租的資本化。此處的地租包括絕對地租（最差的土地最低限度的地租）、級差地租對地租（最差的土地最低限度的地租）、級差地租（位置較好的高于絕對地租的差別地租）（位置較好的高于絕對地租的差別地租） 、級差地租、級差地租（同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的級差收益）（同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的級差收益）和壟斷地和壟斷地租（少數(shù)黃金地段所要求的額外地租）所構(gòu)成。租（少數(shù)黃金地段所要求的額外地租）所構(gòu)成。v土地基準(zhǔn)價(jià)格是政府根據(jù)土地市場狀況和收益情況，土地基準(zhǔn)價(jià)格是政府根據(jù)土地市場狀況和收益情況，在每個(gè)地區(qū)土地分等定級的基礎(chǔ)上，定期確定的不同等在每個(gè)地區(qū)

20、土地分等定級的基礎(chǔ)上，定期確定的不同等級的平均土地價(jià)格。級的平均土地價(jià)格。（二）中國城市土地價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成與地價(jià)的實(shí)現(xiàn)（二）中國城市土地價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成與地價(jià)的實(shí)現(xiàn)v城市土地價(jià)格的形成是一個(gè)由地租資本化開始，經(jīng)土地城市土地價(jià)格的形成是一個(gè)由地租資本化開始，經(jīng)土地投入而不斷增加價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)更大土地收入的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)投入而不斷增加價(jià)值，最后實(shí)現(xiàn)更大土地收入的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程。過程。v這個(gè)過程包括土地征用、土地開發(fā)、城市建設(shè)配套階段，這個(gè)過程包括土地征用、土地開發(fā)、城市建設(shè)配套階段，從而包括三個(gè)費(fèi)用。從而包括三個(gè)費(fèi)用。v城市土地的實(shí)際地價(jià)土地征用費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)城市城市土地的實(shí)際地價(jià)土地征用費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)城市建設(shè)

21、配套費(fèi)建設(shè)配套費(fèi)+土地位置差價(jià)土地位置差價(jià)（三）影響城市土地價(jià)格的因素（三）影響城市土地價(jià)格的因素1、土地區(qū)位。宏觀層面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；微觀層面，、土地區(qū)位。宏觀層面，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；微觀層面，城市中不同地段由于位置、交通、景觀等的差異。城市中不同地段由于位置、交通、景觀等的差異。2、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件。公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件。公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的完善配套程度，質(zhì)與量的水平不僅影響開發(fā)建設(shè)的設(shè)施的完善配套程度，質(zhì)與量的水平不僅影響開發(fā)建設(shè)的投資成本，也會(huì)影響投資效益。投資成本，也會(huì)影響投資效益。3、規(guī)劃條件。政府通過城市規(guī)劃合理組織城市各項(xiàng)用地，、規(guī)劃

22、條件。政府通過城市規(guī)劃合理組織城市各項(xiàng)用地，這使得規(guī)劃可能給予某些土地最大的開發(fā)收益而相應(yīng)限制這使得規(guī)劃可能給予某些土地最大的開發(fā)收益而相應(yīng)限制某些土地的開發(fā)。如土地使用功能、土地開發(fā)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指某些土地的開發(fā)。如土地使用功能、土地開發(fā)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等）。標(biāo)（容積率、建筑密度、人口密度、綠地率等）。4、投資環(huán)境。包括投資所在地區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)和政、投資環(huán)境。包括投資所在地區(qū)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策等的完整性、配套性、連續(xù)性，勞動(dòng)力、原材料和技術(shù)策等的完整性、配套性、連續(xù)性，勞動(dòng)力、原材料和技術(shù)服務(wù)市場的條件和水平。服務(wù)市場的條件和水平。第二節(jié)第二節(jié) 城市土地利用

23、模式城市土地利用模式 一、競價(jià)地租和土地使用模式（阿朗索）一、競價(jià)地租和土地使用模式（阿朗索）五、城市土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展五、城市土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展v城市土地利用程度對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)或制約作城市土地利用程度對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)或制約作用。用。v城市土地利用結(jié)構(gòu)直接影響城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)。城市土地利用結(jié)構(gòu)直接影響城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和功能結(jié)構(gòu)。（比例關(guān)系、空間結(jié)構(gòu)）（比例關(guān)系、空間結(jié)構(gòu)）v城市土地的市場運(yùn)作會(huì)為城市籌集更多的資金，為城市城市土地的市場運(yùn)作會(huì)為城市籌集更多的資金，為城市經(jīng)濟(jì)增長提供啟動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)增長提供啟動(dòng)力。v城市土地利用是城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是城市居民消費(fèi)城市土地利用是城市

24、生態(tài)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，是城市居民消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不可缺少的條件。經(jīng)濟(jì)不可缺少的條件。v城市土地利用直接影響城市企業(yè)的外部聚集經(jīng)濟(jì)效益。城市土地利用直接影響城市企業(yè)的外部聚集經(jīng)濟(jì)效益。第三節(jié)第三節(jié) 城市土地市場城市土地市場 v城市土地市場是城市土地這一最基本要素配置和交易的城市土地市場是城市土地這一最基本要素配置和交易的場所，也是城市土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的核心。從理論上講，城市場所，也是城市土地經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的核心。從理論上講，城市土地市場包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)市場。土地市場包括地產(chǎn)和房產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)市場。v城市土地市場研究的重點(diǎn)包括一級市場的土地供給，二、城市土地市場研究的重點(diǎn)包括一級市場的土地供給，二、三級市場存量

25、土地和房產(chǎn)的調(diào)整與重新配置，以及與其有三級市場存量土地和房產(chǎn)的調(diào)整與重新配置，以及與其有關(guān)的配套市場等。因此，實(shí)際研究中，常常涉及到房產(chǎn)。關(guān)的配套市場等。因此，實(shí)際研究中，常常涉及到房產(chǎn)。一、城市土地市場的內(nèi)涵一、城市土地市場的內(nèi)涵v在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地市場是以土地公在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地市場是以土地公有制為基礎(chǔ)（所有權(quán)歸國家和集體所有），以土地其他權(quán)有制為基礎(chǔ)（所有權(quán)歸國家和集體所有），以土地其他權(quán)利的讓渡、租賃、抵押、證券化作為基本內(nèi)容，允許與其利的讓渡、租賃、抵押、證券化作為基本內(nèi)容，允許與其他生產(chǎn)要素合理組合，鼓勵(lì)公開、公平競爭以及具有較強(qiáng)他生產(chǎn)要素合理組合，

26、鼓勵(lì)公開、公平競爭以及具有較強(qiáng)約束力的規(guī)范性市場。約束力的規(guī)范性市場。v市場的核心是：市場的核心是：土地最終所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上相分離的；土地最終所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上相分離的；其他權(quán)利來自于土地所有權(quán)派生出來的相關(guān)權(quán)能。如其他權(quán)利來自于土地所有權(quán)派生出來的相關(guān)權(quán)能。如占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。作為市場客體的其他權(quán)利實(shí)行有償、有期限并帶有約作為市場客體的其他權(quán)利實(shí)行有償、有期限并帶有約束條件的流動(dòng)，到期后最終所有者有權(quán)收回或者重新簽束條件的流動(dòng)，到期后最終所有者有權(quán)收回或者重新簽約等方式以繼續(xù)使用或經(jīng)營。約等方式以繼續(xù)使用或經(jīng)營。v市場的核心是：市場的核

27、心是：市場主體應(yīng)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，能自主經(jīng)營、市場主體應(yīng)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，能自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。二、三級市場在一般情況下房地不可分的。二、三級市場在一般情況下房地不可分的。v城市土地市場應(yīng)該是一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、層次分明、銜城市土地市場應(yīng)該是一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、層次分明、銜接緊密、運(yùn)作有序，并具有一定廣度和深度的完整的接緊密、運(yùn)作有序，并具有一定廣度和深度的完整的市場體系。市場體系。二、城市土地市場的公共干預(yù)與調(diào)控二、城市土地市場的公共干預(yù)與調(diào)控v城市土地市場是城市土地資源優(yōu)化配置的場所，但由于城市土地市場是城市土地資源優(yōu)化配置的場所，但由于城市土地的特性，及土地使用所涉

28、及到的更廣泛的公共利城市土地的特性，及土地使用所涉及到的更廣泛的公共利益，就需要政府對土地資源配置進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。益，就需要政府對土地資源配置進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。v任何國家都不存在完全自由交易的土地市場。由于土地任何國家都不存在完全自由交易的土地市場。由于土地較一般商品的特殊屬性，各國土地交易市場和使用方式都較一般商品的特殊屬性，各國土地交易市場和使用方式都受到了政府的干預(yù)，差別只在于政府干預(yù)的方式和程度不受到了政府的干預(yù)，差別只在于政府干預(yù)的方式和程度不同。同。v政府干預(yù)的目的在于修正市場的失敗，避免因土地市場政府干預(yù)的目的在于修正市場的失敗，避免因土地市場行為中單純追求經(jīng)濟(jì)效益而損害了供給利益

29、或帶來消極的行為中單純追求經(jīng)濟(jì)效益而損害了供給利益或帶來消極的外部效應(yīng)，遏制市場不公平競爭和防止由于市場投資所帶外部效應(yīng)，遏制市場不公平競爭和防止由于市場投資所帶來的土地配置失誤，并提供市場所不能提供的公共物品。來的土地配置失誤，并提供市場所不能提供的公共物品。v主要手段主要手段法律法規(guī)。為保障土地效益的合法性，必須以法律法規(guī)法律法規(guī)。為保障土地效益的合法性，必須以法律法規(guī)為配置土地資源的主要手段。為配置土地資源的主要手段。制定城市總體規(guī)劃與城市土地使用規(guī)劃。城市宏觀配置制定城市總體規(guī)劃與城市土地使用規(guī)劃。城市宏觀配置和微觀配置的龍頭。和微觀配置的龍頭。其他如，提高土地公有比例、推行各種地價(jià)政

30、策（如制其他如，提高土地公有比例、推行各種地價(jià)政策（如制定基準(zhǔn)地價(jià)）、稅收政策（征收土地增值稅和土地閑置定基準(zhǔn)地價(jià)）、稅收政策（征收土地增值稅和土地閑置稅）等是政府干預(yù)土地市場的常用手段。如英國的新城稅）等是政府干預(yù)土地市場的常用手段。如英國的新城建設(shè)、香港的公屋計(jì)劃等。建設(shè)、香港的公屋計(jì)劃等。三、中國土地市場體系及存在的問題三、中國土地市場體系及存在的問題（一）城市土地市場體系（一）城市土地市場體系（二）當(dāng)前城市土地市場中存在的問題（二）當(dāng)前城市土地市場中存在的問題1、城市規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃滯后，大量土地出讓、城市規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃滯后，大量土地出讓引起失控引起失控2、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模

31、糊，市場主體行為不規(guī)范、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，市場主體行為不規(guī)范3、土地價(jià)格偏低，缺乏科學(xué)的價(jià)格評估體系、土地價(jià)格偏低，缺乏科學(xué)的價(jià)格評估體系4、土地供給、土地供給“雙軌制雙軌制”，隱形市場活躍，隱形市場活躍v雙軌制是指國家向土地使用者供給土地的兩種方式，雙軌制是指國家向土地使用者供給土地的兩種方式，一種是傳統(tǒng)的行政劃撥土地使用權(quán)，另一種是有償出讓一種是傳統(tǒng)的行政劃撥土地使用權(quán)，另一種是有償出讓一定年限的土地使用權(quán)。一定年限的土地使用權(quán)。 第四節(jié)第四節(jié) 中國城市土地制度與政策中國城市土地制度與政策 一、傳統(tǒng)的城市土地使用制度特征一、傳統(tǒng)的城市土地使用制度特征v對土地實(shí)行行政劃撥對土地實(shí)行行政劃撥v

32、無償無限期使用無償無限期使用v禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。v其弊端在于：其弊端在于： 不利于土地的有效利用和合理配置；不利于土地的有效利用和合理配置； 不利于正確評價(jià)企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均；不利于正確評價(jià)企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均； 不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)；不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)； 不利于廉政建設(shè)；不利于廉政建設(shè)； 不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。不利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革的順利進(jìn)行。二、城市土地使用制度改革的進(jìn)程二、城市土地使用制度改革的進(jìn)程（一）征收土地費(fèi)（一）征收土地費(fèi)v起初是針對中外合營企業(yè)提出的，起初是針對中外合營

33、企業(yè)提出的，1982年從深圳開年從深圳開始，始，1984年后，撫順、廣州等城市也先后推行。年后，撫順、廣州等城市也先后推行。v1988年年11月月1日，日，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例開開始實(shí)施，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。始實(shí)施，土地使用費(fèi)改征土地使用稅。v1987年下半年深圳特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，國家轉(zhuǎn)讓土年下半年深圳特區(qū)實(shí)行試點(diǎn)，國家轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓年限，允許土地使用權(quán)出讓和抵押；地使用權(quán)出讓年限，允許土地使用權(quán)出讓和抵押；v1988年福州、海口、廣州、廈門、上海、天年福州、?？?、廣州、廈門、上海、天津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)。津等城市相繼進(jìn)行試點(diǎn)。（二）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)（

34、二）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)v1987年年11月月29日，上海首先發(fā)布日，上海首先發(fā)布上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法辦法；v此后此后1987年深圳特區(qū)，年深圳特區(qū)，1988年海南省、?？谑?、廈門市、廣州年海南省、海口市、廈門市、廣州市、天津市相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。市、天津市相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。（三）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)（三）制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)v1990年年5月月19日，國務(wù)院頒布了日，國務(wù)院頒布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例暫行條例和和外商投資開發(fā)經(jīng)

35、營成片土地暫行管理辦法外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法；v1994年年7月月5日，全國人大常委會(huì)通過了日，全國人大常委會(huì)通過了城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法，明確規(guī)定明確規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度”。（四）修改憲法和土地管理法（四）修改憲法和土地管理法v1988年年4月月12日，七屆全國人大通過憲法修正案，刪去不得出租日，七屆全國人大通過憲法修正案，刪去不得出租土地的規(guī)定，改為土地的規(guī)定，改為“土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)可以依據(jù)法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；v1988年年12月月29日，土地管理法也做了相應(yīng)的修改。日，土地管理法也做了相應(yīng)的修改。（五）制定全國性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓條例（五）制定全國性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓條例三、新的土地使用制度三、新的土地使用制度（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓v是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用限內(nèi)讓與土地使用者，并由使用者向國家支付土地使用權(quán)