房屋維修管理規(guī)程

1、房屋維修管理規(guī)程物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的 維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身，其管理的目的是為 了物業(yè)的保值和增值。一、房屋維修管理房屋維修管理又稱房屋修繕管理， 它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對(duì)其所經(jīng) 營(yíng)管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工 管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過(guò)程中，搞好房屋 的維修管理，不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化 環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā) 展。

2、（一）房屋維修管理的內(nèi)容1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定 期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、 隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā) 生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長(zhǎng)房屋壽命。2房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕 計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕?lè)桨?。在施工過(guò)程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低 成本，對(duì)于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門應(yīng)嚴(yán)格對(duì)其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用 戶的使用安全。3房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行 的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人

3、負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對(duì)于房屋 所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕， 或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻 撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)， 房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施， 費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任（二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定， 以便進(jìn)一步制定房 屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。 房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分 的等級(jí)， 即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。 評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、 統(tǒng)一的項(xiàng)目、 統(tǒng)一的評(píng)定方法， 對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和

4、損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù) 性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，又有定性定量的分析。目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó) 家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部 1985 年制定頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)的。1房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程 度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀 良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。（2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油 漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。（3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)

5、一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨， 裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老 化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。（4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán) 重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、 器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。（5）危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌 可能，不能確保使用安全的房屋。2房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評(píng)定。（l ）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部

6、分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房 屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。（2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng) 完損度下降一個(gè)等級(jí)， 其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí) 按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。（3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)， 其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合 上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。（4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)， 其余各分項(xiàng)完損程度可有高

7、出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、 承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。3房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí) 則以幢作為評(píng)定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一 個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。（三）房屋維修的施工管理1房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、 中修、大修、翻修及綜合維修五類。（1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完 損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間

8、要求緊 迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的 維修。 小修工程工程雖小， 但關(guān)系到用戶的使用便利， 眼務(wù)性很強(qiáng)， 因此必須及時(shí)修理， 力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過(guò)夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi) 用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的 1以下。（2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維 修，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程 的特點(diǎn)是：工地較為集中， 項(xiàng)目較少，工程量較多， 帶有周期性。 如屋面的局部面層重做， 整幢樓門窗整修等工程。 中修工程適用于一般損壞房屋， 一次費(fèi)用在該建筑

9、物同類結(jié)構(gòu) 新建造價(jià)的 20以下；中修后的房屋， 70以上必須符合基本完好或完好房的要求。（3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；公 用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類 工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目 齊全，具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相 結(jié)合。 大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。 房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的 要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25以上。（4）翻修工程。指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或

10、移動(dòng)后更新建造的工 程。 當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)， 往往采用翻 修的方式。 翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料， 其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。 翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。（5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，進(jìn) 行有計(jì)劃的成片維修和為改變?cè)撈ù保┓课莸拿婷驳木S修工程，也就是指大、中、小 修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要 求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20左右。2維修工程的施工管理。（1）編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，

11、編制維修投資計(jì)劃與 維修施工計(jì)劃。維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問(wèn)題。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修 投資計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)（或單個(gè)業(yè)主）審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來(lái)源 于物業(yè)的委托人 （業(yè)主或使用者） ，對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)， 則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)?。維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總 進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。（2）落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些 小修任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為 甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。維修施工隊(duì)伍的選擇， 最好也應(yīng)

12、采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取 得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī) 構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。（3）施工過(guò)程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色， 故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中 規(guī)完的工期、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。 在施工中， 應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、 施工質(zhì)量、 關(guān)鍵工序的施工時(shí)間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素， 從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施 工效果。、房屋設(shè)備管理 房屋設(shè)備一般包括：供電設(shè)備、給排水設(shè)備、供暖設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè) 備等。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，一些物業(yè)中尚安裝有報(bào)警、自控、現(xiàn)代化通信技術(shù)等高技 術(shù)設(shè)備和設(shè)施。房屋設(shè)備的管理，是按照科學(xué)的管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理 要求，對(duì)上述設(shè)備進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)和維修。房屋設(shè)備管理的主要內(nèi)容有：基礎(chǔ)資料管理，設(shè)備維修管理，設(shè)備運(yùn)行管理，設(shè)備運(yùn)行指標(biāo)管理，文明安全管理。在運(yùn)作中，設(shè)備維修和設(shè)備運(yùn)行既可以統(tǒng)一管理，也可以分 別管理，此外，房屋設(shè)備管理均為專業(yè)化管理方式，需要按一定的管理制度運(yùn)行。一般的管 理制度為：預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，值班制度，交接班制度，報(bào)告制度等。上述管理制度 的制訂和實(shí)施，將能使房屋設(shè)備保持良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，