物業(yè)住宅小區(qū)維修基金MicrosoftOfficePowerPoint97-2003演示文稿

1、住宅專項維修基金的有關問題 主講人：時志明 博士一、住宅專項維修資金的概念和立法依據(jù)（一）概念：住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 （二）立法依據(jù)：中華人民共和國住建部、財政部依據(jù)物權法、物業(yè)管理條例制定了住宅專項維修資金管理辦法，于2008年2月1日起實行。（三）共用部位的概念：根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（四）共用設施設備的概念：指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)

2、主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。（五）住宅專項維修資金的管理：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。 縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。 附一：蘇州市維修資金管理權屬 市住房和城鄉(xiāng)建設部門是本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金行政主管部門，負責全市維修資金的指導和監(jiān)督工作，具體負責平江、滄浪、金閶區(qū)行政區(qū)域內(nèi)維修資金的監(jiān)督管理；平江、滄浪、金閶區(qū)住房和建設

3、部門負責本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用事項的受理和審核。 縣級市、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門是本轄區(qū)內(nèi)維修資金行政主管部門，負責維修資金的監(jiān)督管理。 吳江區(qū)的住宅專項維修資金的監(jiān)督管理單位依法為吳江區(qū)住建局。 市、縣級市、區(qū)維修資金行政主管部門所屬的維修資金管理機構(gòu)，具體實施維修資金的日常管理工作。 財政、審計部門對維修資金的管理、使用進行監(jiān)督。 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（社區(qū)工委）協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的指導和監(jiān)督工作，可以委托居（村）民委員會具體實施。 附二：吳江區(qū)住宅維修專項資金繳存金融單位名錄：n各房產(chǎn)開發(fā)單位：n 為做好住宅專項維修資金歸集工作，更好

4、地為企業(yè)服務，現(xiàn)將住宅專項維修資金交存銀行的名單公示如下:n（一）吳江工行營業(yè)部 1102022029000523853n（二）吳江中行北門支行 546958196270n（三）吳江建行營業(yè)部 32201997636059000115n（四）吳江交行營業(yè)部 389683601018010049851n（五）吳江中信實業(yè)銀行 7324110182600079897n（六）吳江農(nóng)商行營業(yè)部 0706678011120100472180n（七）吳江郵政儲蓄銀行 100299225610010001n（八）吳江農(nóng)行營業(yè)部 543101040033862n（九）招商銀行股份有限公司吳江支行 512904

5、736810201n 維修資金交存銀行專戶名稱統(tǒng)一為：“蘇州市吳江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局住宅維修基金專戶”。（2011年12月發(fā)布） 二、住宅維修專項資金的繳存辦法（一）繳納對象：下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：1.住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；2.住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。（二）繳存比例：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ?/p>

6、安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。附：附：蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法n第七條 首期維修資金交存標準按照住宅建筑安裝工程每平方米造價的一定比例計算，其中：不配備電梯的房屋按照5交存，配備電梯的房屋按照8交存，住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權獨立式房屋按照2交存，半地下室（車庫）、地下室（車庫）按照3交存。n（各類房屋不作區(qū)分，確定1500元為每平方米造價，按有無電梯區(qū)分5%和8%繳存比例）n維修資金的交存數(shù)額按照產(chǎn)權登記的建

7、筑面積計算。未計入產(chǎn)權登記建筑面積的閣樓、地面車庫，按照房產(chǎn)測繪機構(gòu)提供的套內(nèi)建筑面積計算交存。市維修資金行政主管部門應當根據(jù)實際情況，適時合理確定首期商品房維修資金交存的標準，報市人民政府批準后公布。 n2014年蘇州市根據(jù)國家新規(guī)調(diào)整繳存辦法：購買不配備電梯房屋的購房人按75元/平方米（按房屋建筑面積計）交存；購買配備電梯房屋的購房人按120元/平方米（按房屋建筑面積計）交存。對定銷商品房（含動遷安置房等）不配備電梯的房屋，購房人按40元/平方米（按房屋建筑面積計）交存；配備電梯的房屋，購房人按90元/平方米（按房屋建筑面積計）交存。n 除業(yè)主交存商品房維修資金外，住宅小區(qū)可根據(jù)實際情況設

8、立小區(qū)共有維修資金，下列各項應當作為住宅小區(qū)共有維修資金：（一）利用共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，經(jīng)營所得收益的70，物業(yè)服務合同另有約定的除外；（二）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值；（三）其他應當計入小區(qū)共有維修資金的資金。n（三）維修資金的收繳應規(guī)范： 維修資金行政主管部門應當開具省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。開發(fā)建設單位在向購房人辦理房屋交付手續(xù)時，應當出具由維修資金行政主管部門開具的省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制專用票據(jù)，向業(yè)主收回已代交的維修資金。開發(fā)建設單位不得用專用票據(jù)以外的其他票據(jù)向業(yè)主收取維修資金。三、維修資金的管理（一）維修資金前期管理： 業(yè)主大會成立前，維修資金由維修資金行政主管部

9、門代管。維修資金行政主管部門應當委托當?shù)厣虡I(yè)銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并開設維修資金專戶。第十六條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以依法決定自行管理維修資金，也可以決定繼續(xù)由維修資金行政主管部門代管。業(yè)主大會依法決定自行管理維修資金的，由業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會代為辦理維修資金劃轉(zhuǎn)申請，并向維修資金行政主管部門提交以下資料： 1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請書； 2.業(yè)主委員會成立的備案文件；n 3.經(jīng)小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，形成的業(yè)主大會自主管理維修資金的決議； 4.業(yè)主分戶表決情況、產(chǎn)權證號碼、身份證號碼、聯(lián)系方式等； 5 .業(yè)主大會依法

10、確定的業(yè)主委員會主任、副主任行使維修資金管理權的決議； 6.業(yè)主大會依法通過的小區(qū)維修資金管理規(guī)約； 7.業(yè)主委員會確定的維修資金賬目管理機構(gòu)及專戶管理銀行的資格證明； 8.需要提供的其他材料。（二）維修資金自我管理的辦法： 維修資金行政主管部門應當采用網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)等管理手段，依法規(guī)范維修資金管理程序。維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，業(yè)主委員會與專戶管理銀行應當使用維修資金行政主管部門提供的網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)，管理維修資金。 維修資金以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的以公安門牌設賬，分別按照幢、單元、房屋戶號設立分戶賬。小區(qū)共有維修資金，以物業(yè)管

11、理區(qū)域為單位設賬。 （三）維修資金的保管增殖途徑：在保證維修資金正常使用的前提下，維修資金可用于購買國債和轉(zhuǎn)存銀行定期存款，除此之外不得用于其他投資。 購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意，并報維修資金行政主管部門審核，且限購買一級市場國債，并持有到期。 禁止將購買的國債和銀行定期存單用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。 （四）維修資金后期管理： 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，賬目管理單位由業(yè)主委員會決定，但應當符合中華人民共和國會計法規(guī)定。業(yè)主大會開設的維修資金賬戶，應當接受維修資金行政主管部門的監(jiān)督。維修資金的財務管理、票據(jù)管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門有關規(guī)定。業(yè)主委員會換屆或者業(yè)主委員會主任、副主任變更

12、時，相關業(yè)主對業(yè)主委員會管理維修資金提出異議的，業(yè)主委員會應當委托具有相應資質(zhì)的社會審計機構(gòu)對維修資金收支和管理情況進行審計。審計報告應當公示不少于7天，并留存業(yè)主委員會，接受業(yè)主查詢。三、維修資金的使用n（一）維修資金?？顚Ｓ茫?維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權獨立式房屋業(yè)主交存的維修資金，專項用于小區(qū)共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造；半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修資金，專項用于半地下室（車庫）、地下室（車庫）及其專用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。n 小區(qū)共有維修資金，專項用于小區(qū)共用設施設

13、備保修期滿后的維修和更新、改造，以及小區(qū)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后維修資金收支審計的審計費用。 住宅共用部位、共用設施設備保修期年限自通過商品住宅交付使用備案之日起計算。（二）維修資金的分攤辦法： 維修資金按照以下原則分攤： 1.單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同分攤。 2.單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主

14、按照各自擁有房屋建筑面積的比例分攤。3.單幢房屋共用屋面（不含業(yè)主單獨使用露臺）的維修，由屋面庇護范圍下各層的相關業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。 4.單幢房屋基礎、外墻的維修，由單幢房屋全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。 5.與房屋結(jié)構(gòu)相連的地面車庫的維修費用，涉及房屋基礎結(jié)構(gòu)的，按照本條第四項規(guī)定進行分攤；其他性質(zhì)的由相關業(yè)主按照各自擁有車庫（位）建筑面積的比例共同分攤。半地下室（車庫）、地下室（車庫）的維修費用，由相關業(yè)主按照各自擁有建筑面積比例共同分攤。 6.應當由住宅小區(qū)全體業(yè)主承擔的維修和更新、改造費用，先在小區(qū)共有維修資金賬戶內(nèi)分攤；小區(qū)共有維修資金不足

15、的，再由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。（三）維修資金個人分攤來源： 部分未交存維修資金或者續(xù)籌不足，發(fā)生應當分攤維修費用的，由維修涉及范圍內(nèi)相關業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積以自有資金分攤承擔。 已交存住房公積金的業(yè)主，在使用維修資金不敷支出時，經(jīng)業(yè)主（含配偶）申請和住房公積金管理機構(gòu)核準，可將業(yè)主（含配偶）的住房公積金（以使用缺額為限）劃轉(zhuǎn)至業(yè)主維修資金賬戶。 （四）維修資金使用分攤的其它情況： 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤承擔維修和更新、改造費用。 業(yè)主對分攤、承擔

16、維修費用有分歧的，應當依法通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。 需要使用維修資金的，由物業(yè)服務企業(yè)或者使用分攤范圍內(nèi)的相關業(yè)主作為申請人。業(yè)主作為申請人的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)辦理相關手續(xù)。n（六）維修資金使用申請程序：n第三十四條 申請使用維修資金一般按照下列程序辦理： 1. 物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)業(yè)主意見及查勘結(jié)果制定使用方案、費用分攤清冊。沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由提出申請的相關業(yè)主制定使用方案、費用分攤清冊。 2. 使用方案經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，并公示不少于7天。 3. 公示期滿，業(yè)主委員會對業(yè)主表決和公示情況進行核實，并由所

17、在地居（村）民委員會鑒證；未成立業(yè)主委員會的，直接由居（村）民委員會核實。n 4. 申請人持相關材料向所在地維修資金行政主管部門提出維修資金使用備案。其中：平江、滄浪、金閶區(qū)的項目由所在地的區(qū)住房和建設部門受理初審，由市維修資金行政主管部門審核；其他行政區(qū)域的項目直接由所在地維修資金行政主管部門受理審核。 5.符合維修資金使用條件的，維修資金行政主管部門出具蘇州市商品住宅專項維修資金使用備案通知(以下簡稱備案通知)；不符合使用條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。n 6.申請人取得備案通知后，按照已備案的方案實施維修，并持相關材料申請維修資金結(jié)算。其中：維修資金行政主管部門代

18、管維修資金的，由申請人向維修資金行政主管部門申請結(jié)算；業(yè)主大會自行管理維修資金的，由申請人向業(yè)主委員會申請結(jié)算。 7.維修資金行政主管部門、業(yè)主委員會在受理維修資金結(jié)算申請后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。專戶管理銀行審驗相關材料后，將維修資金劃轉(zhuǎn)至相關維修單位，并將維修費用在使用分攤范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金專戶中扣減。（七）維修資金特殊情況的使用： 第三十五條 有下列情形之一,需要使用維修資金的，申請人應當制定維修資金使用方案、費用分攤清冊并公示7天，公示期滿后，按照本辦法第三十四條第四、五、六、七項的規(guī)定申請使用維修資金： 1. 單筆使用維修資金在2000元以下，且分攤范圍內(nèi)單戶業(yè)主年

19、度累計使用金額未超過50元的; 2.單筆使用維修資金在20000元以下，且分攤范圍內(nèi)單戶業(yè)主年度累計使用金額未超過20元的。（八）危機情況下的維修資金使用 第三十六條 有下列危及房屋安全、影響業(yè)主日常生活等緊急情形的，可以按照本辦法第三十四條第一、四、五、六、七項的規(guī)定申請使用維修資金： 1.電梯、屬于小區(qū)管理范圍的供排水設施發(fā)生故障影響正常使用，經(jīng)有關主管部門或者其委托機構(gòu)確認的； 2.共用屋面防水層、外墻破損造成大面積滲漏嚴重影響業(yè)主生活，或者外墻墻面有脫落危險，經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)出具證明的； 3.因共用消防設施故障存在重大火災隱患，經(jīng)公安機關消防機構(gòu)書面通知或者書面確認的； 4.法律、法

20、規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他需要立即維修和更新、改造的情形。 申請人按照前款規(guī)定申請使用維修資金的，應當經(jīng)業(yè)主委員會確認；沒有業(yè)主委員會的，應當經(jīng)當?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會鑒證確認。 按照第一款規(guī)定使用維修資金的，申請人應當將維修資金使用的費用分攤情況公示7天。（九）大額維修資金的使用： 第三十七條 住宅小區(qū)單項維修和更新、改造，使用金額50萬元以上的項目，申請人應當通過招標形式選擇維修隊伍；使用金額20萬元以上的項目，申請人應當聘請工程監(jiān)理機構(gòu)對工程進行監(jiān)理；使用金額3萬元以上的項目，申請人應當聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)對工程決算進行審價 （十）維修資金不同情況下申請需要提交的材料 ：第三十九條 按照本辦法第三十四條提出使用維修資金備案申請的，申請人應當提交下列材料： 1.維修和更新、改造方案及費用分攤清冊； 2.業(yè)主書面確認結(jié)果表； 3.維修資金使用公示； 4.維修資金使用公示證明； 5.維修資金使用備案申請表； 6.物業(yè)管理服務合同； 7.需要提供的其他材料。 按照本辦法第三十五條提出使用維修資金備案申請的，申請人應當提交前款所規(guī)定的第一、三、四、五、六、七項材料。 按照本辦法第三十六條提出使用維修資金備案申請的