購物中心經(jīng)營管理注意事項錦集

1、高級購物中心經(jīng)營管理注意事項 一、投資回收期長、對自有資金回報率是個考驗高級購物中心，作為企業(yè)持有物業(yè)是長線投資，資金的長期沉淀需要較長的時期，未來收益主要來自兩點：一是今后長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，二是資產(chǎn)的變現(xiàn)。當(dāng)然，如果能進行公允價值記帳，長期沉淀資本也可以在企業(yè)賬面價值進行體現(xiàn)。二、選址與市場定位購物中心選址非常重要，首先是交通與區(qū)域環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更強于住宅和酒店，在交通便利、人流密集、資訊發(fā)達的成熟商業(yè)區(qū)為首選，在城市規(guī)劃新區(qū)選址面臨未來城市規(guī)劃實現(xiàn)可能性的風(fēng)險很大。目標(biāo)消費群體影響購物中心的市場定位與開發(fā)檔次。高級購物中心的消費者的消費行為完全不同于大賣場，沃爾瑪、家樂福主要是

2、針對大眾客戶，高級購物中心客戶是高端消費者，兩者消費群體的差異不僅表現(xiàn)在客流量，更體現(xiàn)在產(chǎn)品類別、服務(wù)方式、裝修水平、購物體驗上，同時在業(yè)態(tài)引進中也有區(qū)別，如餐飲、娛樂、休閑產(chǎn)品。通過招租經(jīng)營是購物中心運營的主要方式，因此在規(guī)模上要適度控制，尤其是層高與層數(shù)。一般來說，規(guī)模越大的購物中心越難管理，國內(nèi)盈利性較好的購物中心規(guī)模一般在58萬平米，首層租金最貴，在北京可以達到1000元/平米/月，出租率也比較高。三、主力店決定成敗主力店不僅能為購物中心帶來人氣，更重要的是一些其他高端品牌會跟隨主力店同時進入。當(dāng)初金融街購物中心與亞洲首席時裝名店lanecrawford(連卡佛)簽約后，世界頂級品牌l

3、ouisvuitton、dior、gucci、ferragamo也紛紛進駐。主力店進駐后，接下來就是購物中心次主力店、特色店與互補產(chǎn)品店。四、購物中心規(guī)劃設(shè)計首先是交通體系規(guī)劃，包括平面交通、豎向交通、人車分流、出人口設(shè)計、停車設(shè)計、卸貨區(qū)安排。第二是層高與荷載設(shè)計，不同的業(yè)態(tài)對高度、荷載的要求是截然不同的。如果只是單純的珠寶首飾、高檔服裝、名酒超市每平米負(fù)載1200kg足夠。如果配備餐飲，在設(shè)計時還要提前考慮排油、排煙、新風(fēng)、供水、排水。五、成本控制國內(nèi)做高端購物中心的開發(fā)上，在材料選擇、檔次規(guī)劃上不遺余力，結(jié)果是成本普遍偏高，由于是經(jīng)營型物業(yè)，在以后的租金策略制定與投資回收期上會遇到麻煩，

4、因此成本控制非常重要，結(jié)合金融街購物中心的建造經(jīng)驗，在一些裝修材料選擇上，國內(nèi)品牌就可以滿足要求，石材、地板、玻璃、電梯涂料建議國產(chǎn)高級品牌。在成本控制方面，建議依托集團優(yōu)勢采取集中采購，可以和寫字樓、酒店用材保持一致，尤其是對廠商的選擇上，在施工過程中，甲方對施工隊伍的管理也很重要，圖紙會審要精細(xì)，減少今后變更的數(shù)量，同時與施工單位簽訂一次包死合同。六、物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點內(nèi)容，就是需要補充招商。任何一個店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達到20%-40%，只有

5、等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。 俗話說，謀定后動。購物中心運作成功與否，戰(zhàn)略規(guī)劃起決定性作用！來源：聯(lián)商論壇購物中心戰(zhàn)略規(guī)劃工作至少包括下列內(nèi)容：調(diào)研信息、明確定位（核心目標(biāo)客戶、邊緣目標(biāo)客戶） 、招商層次與比例規(guī)劃、招商（租戶）引入考核標(biāo)準(zhǔn)、場地規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布設(shè)計、業(yè)態(tài)比例控制、整體運營計劃、部門運營計劃以及租戶kpi、部門kpi、員工kpi，等等工作。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎(chǔ)。招商管理必須嚴(yán)格遵從購物中心的整體戰(zhàn)略規(guī)劃！物業(yè)管理、服務(wù)管理、企劃管理和商品管理（當(dāng)存在自營部分時，可能會涉及到商品的進、銷、存、價格管理及相應(yīng)的供應(yīng)商管理和專柜管理，故以其他

6、顏色顯示以示區(qū)別）是購物中心的服務(wù)核心，核心服務(wù)對象為租戶，補充服務(wù)對象為顧客。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務(wù)、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。對象明確的會員管理，不僅是提升核心目標(biāo)客戶忠誠度的有效方法，更是吸引邊緣目標(biāo)客戶轉(zhuǎn)化為核心目標(biāo)客戶的一記良方！購物中心為租戶、顧客所提供的各種服務(wù)是否有效，是否到位，最終將在財務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出來。同時，財務(wù)管理對外也是一項服務(wù)-能否清晰、準(zhǔn)確、及時的提供帳單明細(xì)（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯納金、押金、服務(wù)明細(xì)，等）、能否便捷的為租戶管理好預(yù)付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細(xì)節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。對

7、于某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的購物中心，其經(jīng)營模式是將產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給業(yè)主，然后由購物中心管理公司將產(chǎn)權(quán)反租。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報。確切的講，在實際運營中，增值過程不是一條單純的"鏈"，而是一個"環(huán)"！各種管理支撐系統(tǒng)所維護與采集的大量數(shù)據(jù)，經(jīng)過篩選、匯總與挖掘，為運營管理決策分析提供強有力的數(shù)據(jù)支持！分析>決策>提升>再分析>再決策>再提升只有遵循這樣的循環(huán)，并以此不斷的來指導(dǎo)、支持流程的優(yōu)化、效率的提高、考核的客觀調(diào)整，等。由此，管理與服務(wù)水平才會得到持續(xù)的提升！

8、上圖中每一個節(jié)點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環(huán)往復(fù)。理論上講，從第一個節(jié)點運作開始到最后一個節(jié)點結(jié)束，購物中心實現(xiàn)了盈利。那么針對不同管理機制的購物中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。下面我們來了解一下這兩種不同類型購物中心的運作增值過程。下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：規(guī)劃準(zhǔn)備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。而租戶引入工作最主要的參考和指導(dǎo)依據(jù)就是購物中心的定位。夯實了這些基礎(chǔ)，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關(guān)費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的

9、過程。同時，我們應(yīng)該注意到，所有的增值點都是依靠服務(wù)貫穿起來的。換句話說，忽視了服務(wù)或者服務(wù)不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的kpi指標(biāo)進行分析與考核，進行必要的調(diào)整、提升與淘汰。下面，我們再來看偏百貨型購物中心業(yè)務(wù)操作增值模型：顯然，偏百貨型購物中心的運作增值過程就是物業(yè)型購物中心的運作結(jié)合了自營百貨的管理。而自營百貨管理的業(yè)務(wù)核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。這些內(nèi)容討論較多，在此不再贅述。綜上所述，我們認(rèn)為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務(wù)企業(yè)！購物中心土地開發(fā)的配置由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以

10、及土地使用計劃，因此主要土地配置計劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項原則是二者皆須考慮的：（一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。（二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。（三）周邊道路系統(tǒng)與公共運輸系統(tǒng)完善。而在都會型購物中心，更需注意如下部分：（一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。（二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。（三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。（四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。同時，一個優(yōu)良的計劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街

11、道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運動中心、辦公室、旅館等。 任一項都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購物中心上建住宅，在機能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項目如下：（一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。購物中心的營業(yè)時間以外的時間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購物中心。（二）服務(wù)性的交通動線可以

12、依機能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購物中心的活動。（三）無論是在視覺上或心理上，各種機能都應(yīng)為整體的一部分。位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。一、水平配置形式水平配置形的購物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、

13、二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級市 場，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。購物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式：（一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成u形或l形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務(wù)入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其停車量容易不足。（三）建筑物平面配置同上為u形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心

14、入口在外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人行步道沿線上。（伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中間層為步行 道。以美國的經(jīng)驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如i型、t型及l(fā)型等，而

15、復(fù)雜的平面配置則不易成功。對于mall的最大長度并沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)者的角度來看，當(dāng)購物者經(jīng)過一些沒有租出去的店面，這個 mall便算太長了。而根據(jù)針對美國的mall所做的研究來看，最合適的長度是180公尺，最長不要超過240公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截斷，且量體可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。購物中心、商業(yè)街與專業(yè)市場的不同點及注意事項首先需要分析以上三類形態(tài)商業(yè)的特征：綜合購物中心是由主力店與配套業(yè)態(tài)相組合，集購物、休閑、餐飲、娛樂等于一體，能較好地滿足消費者“一站式”的消費需求；并且營業(yè)面積較大、車位要求多、所處位置一般為城區(qū)或片區(qū)的核心地段(如華潤萬象城

16、、中信城市廣場、華僑城銅鑼灣廣場等)。商業(yè)街是由不同業(yè)態(tài)相對集聚的自然組合，基本為街鋪形態(tài)，主要滿足消費者在休閑、觀光、逛街、生活體驗需求的同時實現(xiàn)購物需求，所處位置一般為城市的核心商業(yè)地段(如上海南京路商業(yè)街、深圳東門商業(yè)街、廣州上下九商業(yè)街等)；專業(yè)市場是一種特定業(yè)態(tài)，主要滿足特定業(yè)內(nèi)人士、消費者固有的消費需求，其目標(biāo)性非常強，具有行業(yè)“一站式”購買完成的特征(如家居建材市場、賽格電子廣場等)。三類形態(tài)商業(yè)的運作要注意以下幾個核心點：一、綜合購物中心1.商業(yè)體量(經(jīng)營面積)，即消費支撐力2.品牌主力店和選擇與主力店組合數(shù)量，即商業(yè)定位3.業(yè)態(tài)分布的位置與所處的樓層，即業(yè)態(tài)組合的合理化4.核

17、心商圈競爭項目的對比，經(jīng)營狀況分析(確定擬進入的細(xì)分市場)5.目標(biāo)消費群體以及可有效輻射范圍的細(xì)分6.招商代理公司的專業(yè)執(zhí)行能力以及商家資源度，即招商執(zhí)行力度7.經(jīng)營管理公司的專業(yè)管理水平8.開發(fā)商的實力二、商業(yè)街1、是否集購物、休閑、娛樂、文化、景觀、特色風(fēng)情等為一體2、交通與步行關(guān)系如何分割3、不同業(yè)態(tài)能否形成有機的商業(yè)氛圍，聚群效應(yīng)程度如何4、業(yè)態(tài)的多元化與品牌度5、宏觀的統(tǒng)一規(guī)劃與統(tǒng)一管理水平三、專業(yè)市場1、通過市調(diào)瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)鏈的價值2、消費目標(biāo)群體的集中購買特征3、社會需求的目的性購買力4、交通、物流便捷程度5、商家的品牌度與售后服務(wù)能力6、經(jīng)營管理水平 “一城一地一特色”解碼

18、中國式購物中心開發(fā)之道一般而論開發(fā)商從自己投資回報的角度來考慮，這無可厚非。但是不懂商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式及規(guī)律，仍按住宅開發(fā)的盈利模式來要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資回報注定是要失敗的。為什么呢？商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式的不同會造出不同的經(jīng)營與開發(fā)的模。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)的第一個原則就是通過統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營管理及收租金的形式來達成投資回報目的。如果違背這個原則，后果將會面臨悲劇下場，那么開發(fā)購物中心需要遵循那些原則呢？1.“以客為尊”滿足目標(biāo)消費者的需求因購物中心的體量龐大，不是單單一個品類或者單一的消費群體就能支持的，而是需要融合多種符合項目定位的業(yè)態(tài)，提供給消費者一個一站式的服務(wù)，所以要面對最

19、大限度的滿足不同程度的需求。在這里你不能單單追求產(chǎn)品的高檔化，高檔化的消費群總是少數(shù)的。2.一站式齊全的功能配套許多策劃者總是在問：功能配套怎么劃分，如果設(shè)定比例，其實這里的奧秘同樣是需要結(jié)合項目本體條件、消費者需要、項目定位、商家進駐意愿等綜合因素影響。眾多百貨與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的改變都是應(yīng)市場及消費者的消費需求變化而變化，所以揪住消費者需求的變化成為一個商場能否與時俱進，持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。3.環(huán)境營造要時尚與舒適隨著競爭態(tài)勢的提高，人們對購物的要求不音僅僅停留在目的性購物，而是將購物作為一種生活方式。一個商業(yè)項目能否將顧客的消費時間停留得更高，那么消費力將會提高。其購物功能的特征是在逛街之中完成

20、一天的休閑方式，不是象超市那樣日常需要那樣，所以不能像大賣場那樣亂，當(dāng)然也做不到如聽酒店那樣如家的舒適感。這中間要適度的把握，這里沒有一個具體的辦法，但是一定要以顧客為本，隨著市場變化而變化，你要不斷的讓消費者有新鮮感。并愿意將購物中心當(dāng)作辦公室、家外的第三交際平臺。4.大型購物中心要面向廣大顧客在操盤的過程中，很多開發(fā)商都理想化的想做高檔購物中心，覺得這樣能賺錢又賺名，有一次帶一個內(nèi)地開發(fā)商去看廣州中華廣場，他們僅僅是在商場逛了一圈，就說體量（約17萬平方米）還算可以，建筑形式一般，品牌也不是最高檔，這個不算什么吧！一聽這話，你就知道其是外行人看熱鬧，只有內(nèi)行人才能看出門道。雖然中華廣場的建

21、筑形式、經(jīng)營管理、動線設(shè)計等有諸多可以提高的地方，但你要知道在當(dāng)今中國社會里絕大多數(shù)人的消費水平相比國際上還是中下游，而購物中心的體量這么大，面向如此大的顧客群，太高檔通常無法成功。從社會財富的角度來看，畢竟高檔的顧客群并不是消費的主體，大眾才是這個社會的消費主體，世界各地的高檔大型購物中心畢竟少數(shù)，成功的購物中心反而是面向社會大眾的。 蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄

22、膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿

23、莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆蒄螞蚄衿莀蟻螇肄莆蝕罿袇節(jié)蠆蠆膂膈蚈螁羅蕆蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇蒀螃肂肀莆螂螂芅

24、芁荿襖肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈節(jié)羋蒆袁肅膄蒅肅袈薃蒄螃膃葿蒃裊羆蒞蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀薄袃芃膆蚃羅肆肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莂蕆螅羇莁蝕薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肅羅芄蚄罿羄莆衿裊肅蒈螞螁肂薀蒅膀肁莀蝕肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肅膇葿薀罿膆薁螅裊膅芁薈螁膄蒃螄螇膃薆蚆肅膃芅袂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莂蕆螅羇莁蝕薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肅羅芄蚄罿羄莆衿裊肅蒈螞螁肂薀蒅膀肁莀蝕肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肅膇葿薀罿膆薁螅裊膅芁薈螁膄蒃螄螇膃薆蚆肅膃芅袂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莂蕆螅羇莁蝕薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肅羅芄蚄罿羄莆衿裊肅蒈螞螁肂薀蒅膀肁莀蝕肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肅膇葿薀罿膆薁螅裊膅芁薈螁膄蒃螄螇膃薆蚆肅膃芅袂羈膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻襖羋薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莂