資產(chǎn)評估6-7章

1、第第六六章章 不動產(chǎn)不動產(chǎn)評估評估第一節(jié)第一節(jié) 不動產(chǎn)不動產(chǎn)評估概述評估概述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。 房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種，房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種，即土地（或地產(chǎn)）、即土地（或地產(chǎn)）、建筑物、房地合一建筑物、房地合一。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指一切與房地產(chǎn)有關的權(quán)利、利益和收益的總指一切與房地產(chǎn)有關的權(quán)利、利益和收益的總稱。稱。 房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目的對房地產(chǎn)評估，是專業(yè)評估人員為特定目

2、的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值進行估計。房地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關進行估計。房地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關權(quán)益的評估。權(quán)益的評估。 一、房地產(chǎn)評估對象及分類一、房地產(chǎn)評估對象及分類 （一）評估對象（一）評估對象土地權(quán)益土地權(quán)益建筑物建筑物房地合一權(quán)益房地合一權(quán)益 （二）土地及分類（二）土地及分類我國土地權(quán)益的特殊性我國土地權(quán)益的特殊性 在我國實行國有在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國有的制度，國有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。

3、而非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)NoImage （三）房屋建筑物及分類（三）房屋建筑物及分類 二、房地產(chǎn)特性及其評估特點二、房地產(chǎn)特性及其評估特點 （一）房地產(chǎn)特性（一）房地產(chǎn)特性 （1）位置固定性。）位置固定性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性。 （2）使用長期性。）使用長期性。 （3）投資大量性。）投資大量性。 （4）影響因素多樣性。）影響因素多樣性。 （5）保值與增值性。）保值與增值性。 （6）投資風險性。）投資風險性。 （7）難以變現(xiàn)性。）難以變現(xiàn)性。 （8）政策限制性。）政策限制性。 三、房地產(chǎn)價格種類三、房地產(chǎn)價格種類 房地

4、產(chǎn)價格有各種表現(xiàn)形式，可根據(jù)其權(quán)益、形成方房地產(chǎn)價格有各種表現(xiàn)形式，可根據(jù)其權(quán)益、形成方式和交易方式等加以分類。式和交易方式等加以分類。 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格價格、其他權(quán)利價格（如抵押價格、課稅價格、租賃價（如抵押價格、課稅價格、租賃價格等）格等） （二）按價格形成方式可分為市場交易價格、評估價（二）按價格形成方式可分為市場交易價格、評估價格格 1.市場交易價格市場交易價格 房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。 2.評估價格評估價格 對市場交易價格的模擬。對市場交易價格的模

5、擬。 （三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)（三）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格價格 1.1.土地（使用權(quán)）價格土地（使用權(quán)）價格 （1 1）基準地價）基準地價 （2 2）標定地價）標定地價 （3 3）出讓底價）出讓底價 （4 4）轉(zhuǎn)讓價格）轉(zhuǎn)讓價格 （5 5）租賃價格）租賃價格 （1 1）（）（3 3）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。）屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4 45 5屬土屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格地二級市場價格，由市場競爭決定價格。 2.建筑物價格建筑物價格 指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。指純

6、建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。 3.房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格 指建筑物連同其占用的土地的價格。指建筑物連同其占用的土地的價格。 （四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等格、樓面地價等 房地產(chǎn)總價格房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格 房地產(chǎn)單位價格房地產(chǎn)單位價格有三種情況：有三種情況： 單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格單位建筑面積的房地產(chǎn)價格 樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位，

7、又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。建筑面積上的土地價格。 樓面地價土地總價格建筑總面積樓面地價土地總價格建筑總面積 樓面地價土地單價容積率樓面地價土地單價容積率 容積率建筑總面積土地總面積容積率建筑總面積土地總面積 5其他價格類型其他價格類型 例有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為例有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為1000元元/m2，容積率為，容積率為5；乙土地的單價為；乙土地的單價為780元元/m2，容積率為容積率為3；其它條件相同。投資者應購哪塊地？；其它條件相同。投資者應購哪塊地？ 甲土地的樓面地價為甲土地的樓面地價為200元元/m2，乙土地的樓面，乙土地的樓面地價

8、為地價為260元元/m2，因此投資者應購甲地。，因此投資者應購甲地。 （二）房地產(chǎn)評估特點（二）房地產(chǎn)評估特點 非完全競爭非完全競爭 非成本因素有重要影響非成本因素有重要影響 房地不可分割性房地不可分割性 二、房地產(chǎn)評估的原則二、房地產(chǎn)評估的原則 由于土地的固定性、稀缺性、個別性等特性，房地產(chǎn)由于土地的固定性、稀缺性、個別性等特性，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭即不充分市場。市場是一個不完全競爭即不充分市場。 1獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則 2替代原則替代原則 3最高最佳原則最高最佳原則 4合法原則合法原則 5評估時點原則評估時點原則 6謹慎原則謹慎原則 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響

9、因素房地產(chǎn)價格的影響因素 影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個別因素。域因素和個別因素。 一、一般因素一、一般因素 一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素、政策因素和心理括經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素、政策因素和心理因素等。因素等。 1 1經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 （1 1）經(jīng)濟發(fā)展因素。）經(jīng)濟發(fā)展因素。 （2）財政金融因素。）財政金融因素。 （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重因素。）產(chǎn)業(yè)結(jié)

10、構(gòu)比重因素。 2社會因素社會因素 （1）人口因素。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響）人口因素。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個方面。 （2）家庭規(guī)模因素。）家庭規(guī)模因素。 （3）房地產(chǎn)投機因素。）房地產(chǎn)投機因素。 （4）教育科研因素、治安因素。）教育科研因素、治安因素。 （5）社會福利因素。）社會福利因素。 3行政因素行政因素 4心理因素心理因素 二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對經(jīng)濟、行政、技

11、術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格產(chǎn)生影響。該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格產(chǎn)生影響。 這類因素可細分為商服繁華度因素、道路通達度因素、這類因素可細分為商服繁華度因素、道路通達度因素、交通便捷度因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素等。交通便捷度因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素等。 三、個別因素三、個別因素 個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。 第三節(jié)第三節(jié) 不動產(chǎn)不動產(chǎn)評估的收益法評估的收益法 一、基本思路一、基本思路 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估。以收收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估。以收益法求取的房地產(chǎn)價格通常稱為收益價格

12、。益法求取的房地產(chǎn)價格通常稱為收益價格。 收益法的理論前提是預期收益原則。收益法的理論前提是預期收益原則。 常用計算公式：常用計算公式： PA11/（1+r）n r A：房地產(chǎn)年純收益：房地產(chǎn)年純收益 r：房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率 二、適用范圍二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價格評估。如商場、如商場、寫字樓、旅館、公寓等。寫字樓、旅館、公寓等。不適宜公益性房地產(chǎn)。不適宜公益性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)的收益和風險可以預期、量化。房地產(chǎn)的收益和風險可以預期、量化。 三、純收益三、純收益 （一）純收益的含義（一）純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)

13、的除去各種費用后的收益，一純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際般以年為單位。在確定純收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際純收益和客觀純收益的區(qū)別。純收益和客觀純收益的區(qū)別。 純收益由總收益扣除總費用求得。純收益由總收益扣除總費用求得。 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收所有收益益。求取總收益時，是以客觀收益即。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益正常收益為基為基礎，而不能以實際收益計算。礎，而不能以實際收益計算。 （三）客觀總費用（三）客觀總費用 總費用是指取得該

14、收益所必需的各項支出?？傎M總費用是指取得該收益所必需的各項支出。總費用也應該是用也應該是客觀費用客觀費用。 四、四、折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率 折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。比率。還原率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報酬率（或收益還原率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報酬率（或收益率）率）。 （一）求?。ㄒ唬┣笕≌郜F(xiàn)率折現(xiàn)率的方法的方法 1純收益與售價比率法純收益與售價比率法 2安全利率加上風險調(diào)整值法（累加法）安全利率加上風險調(diào)整值法（累加法） 資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值 無風險報酬率，也稱安全利率?？蛇x擇

15、一年期定期存無風險報酬率，也稱安全利率?？蛇x擇一年期定期存款利率或國債利率作為無風險報酬率?？罾驶驀鴤首鳛闊o風險報酬率。 3排序插入法排序插入法 （二）（二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率的種類的種類 1綜合折現(xiàn)率綜合折現(xiàn)率 2建筑物建筑物折現(xiàn)率折現(xiàn)率 3土地土地折現(xiàn)率折現(xiàn)率 r（r1Lr2B）/ （LB） 五、計算公式五、計算公式 假設年收益不變，收益年為永續(xù)。假設年收益不變，收益年為永續(xù)。 （一）評估（一）評估房地合一房地合一的房地產(chǎn)價值的房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)純收益綜合房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)純收益綜合折現(xiàn)折現(xiàn)率率 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費用房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費用

16、房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費稅金空房地產(chǎn)總費用管理費維修費保險費稅金空房損失費房損失費收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的主要技術(shù)方法 收益法中的具體方法可以分為兩大類，其一是收益法中的具體方法可以分為兩大類，其一是有限期有限期和無限期的和無限期的評估方法；其二是等額收益評估方法、非等評估方法；其二是等額收益評估方法、非等額收益方法。額收益方法。 （一）純收益不變（一）純收益不變（1）PA11/（1+r）n r =A*(P/A,r,n) 有限期，有限期，r0 （2）PAr 無限期，無限期，r0 （3）PA n r=0 年 金(各年相等的純收益)年金現(xiàn)值系數(shù) （二）單獨評估土地的價值（二）單獨評估

17、土地的價值 1由由土地收益土地收益評估土地價值評估土地價值 土地價值土地純收益土地土地價值土地純收益土地折現(xiàn)折現(xiàn)率率 土地純收益土地總收益土地總費用土地純收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費維護費稅金土地總費用管理費維護費稅金 2由房地產(chǎn)收益評估土地價值由房地產(chǎn)收益評估土地價值 （1）土地價值房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值土地價值房地產(chǎn)價格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物重置價年折舊建筑物現(xiàn)值建筑物重置價年折舊已使用年數(shù)已使用年數(shù) 年折舊費（建筑物重置價殘值）年折舊費（建筑物重置價殘值）/ /耐用年限耐用年限 （2）土地價值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收土地價值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）土地益）土地折現(xiàn)折

18、現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值（建筑物（建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建建筑物年折舊率）（總費用未包含建筑物折舊費）筑物年折舊率）（總費用未包含建筑物折舊費） 例題例題 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000200012001200240240（萬元），該建筑物尚可使用（萬元），該建筑物尚可使用2020年，年，折現(xiàn)折現(xiàn)率率1212，土地的，土地的折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利

19、率為1010。假定該房地產(chǎn)。假定該房地產(chǎn)以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米100100元的租金標準元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的出租，使用面積為建筑面積的6060，不含折舊費的年，不含折舊費的年租賃費用為租賃費用為7272萬元。確定土地的價格。萬元。確定土地的價格。（1 1）計算房地合一純收益）計算房地合一純收益 100 10020002000606012127200007200007272（萬元）（萬元）（2 2）計算建筑物的純收益）計算建筑物的純收益 240 240（1212+1/20+1/20）40.8040.80（萬元）（萬元）（3 3）計算屬于土地的

20、純收益）計算屬于土地的純收益 72 7240.8040.8031.2031.20（萬元）（萬元）（4 4）土地的價格為：）土地的價格為：31.231.21010312312（萬元）（萬元） 單價為：單價為：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2） （三）單獨評估建筑物的價值（三）單獨評估建筑物的價值 1 1建筑物評估值房地產(chǎn)價格一土地價格建筑物評估值房地產(chǎn)價格一土地價格 2 2建筑物評估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年建筑物評估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益）建筑物純收益）建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率（總費用已包含建筑物折率（總費用已包含建筑物折舊費）舊費）3 3建筑物評估值（房地

21、產(chǎn)年純收益一土地年純建筑物評估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益）收益） （建筑物（建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建筑物年折舊率）（總建筑物年折舊率）（總費用未包含建筑物折舊費）費用未包含建筑物折舊費） 例例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面積面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地元，土地折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為8 8，建筑，建筑物物折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為1010，建筑物評估時的剩余使用年限為，建筑物評估時的剩余使用年限為2525年。年。年房租總收入年房租總收入4800480012125760057600

22、（元）（元）年總費用：年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）房租損失準備費（以半月租金計）24002400（元）（元）房產(chǎn)稅（按年租金的房產(chǎn)稅（按年租金的1212計）計）5760057600121269126912（元）（元）土地使用稅（每年按每平方米土地使用稅（每年按每平方米2 2元計）元計）2002002 2400400（元）（元）管理費（按年租金管理費（按年租金3 3計）計）57600576003 317281728（元）（元）修繕費（按年租金修繕費（按年租金4 4計）計）57600576004 423042304（元）（元）保險費每年保險費每年576576（元）（元）另運用市場比較法

23、求得土地價格為每平方米另運用市場比較法求得土地價格為每平方米12001200元。元。評估該建筑物價格。評估該建筑物價格。年總費用年總費用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280（元）（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米另運用市場比較法求得土地價格為每平方米12001200元，則土地總價為：元，則土地總價為： 1200 1200200200240000240000（元）（元）歸屬于土地的年純收益為：歸屬于土地的

24、年純收益為： 240000 2400008 81920019200（元）（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280 4328019200192002408024080（元）（元）建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價格建筑物價格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000 =1720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米價格為：建筑物每平方米價格為： 165498.4 165498.4240240689.58689.58（元）（元）五

25、、收益期的確定五、收益期的確定單獨評建筑物單獨評建筑物建筑物的經(jīng)濟壽命建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評土地單獨評土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 例某房地產(chǎn)公司于例某房地產(chǎn)公司于 1998年年2月以出讓方式取得月以出讓方式取得一塊土地一塊土地 50年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于2000年年2月在此地塊上建月在此地塊上建成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3800元，元，經(jīng)濟耐用年限為經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米為每平方米4200元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為5000平方米，平方米，全部用于

26、出租，平均每天租金為全部用于出租，平均每天租金為9600元。據(jù)調(diào)查，當元。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫椎赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空元，空置率在置率在10左右，每年需支付的管理費用一般為年租左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的金的3.5，維修費為建筑物重置價的，維修費為建筑物重置價的1.5 ，房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅為租金收入的為租金收入的12，其他稅為租金收入的，其他稅為租金收入的6，保險，保險費為建筑物重置價的費為建筑物重置價的0.2，折現(xiàn)折現(xiàn)率確定為率確定為8。試根據(jù)以上資料試根據(jù)以上資料用收益法用收益法評估該寫字樓在評估該寫字樓在2005年年2月月的價格的

27、價格。 1估算年總收益估算年總收益 年總收益年總收益23655000（110）3285000（元）（元） 2估算年營運費用估算年營運費用 （1）管理費：）管理費： 年管理費年管理費32850003.5114975（元）（元） （2）維修費）維修費420050001.5315000（元）（元） （3）保險費：）保險費： 年保險費年保險費420050000.242000（元）（元） （4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金3285000（126）591300（元）（元） （5）年營運費用：）年營運費用： 年營運費用年營運費用11497531500042000591300 1063275（元）（元） 3估

28、算凈收益估算凈收益 年凈收益等于年總收益減去年營運費用，即：年凈收益等于年總收益減去年營運費用，即： 年凈收益年凈收益328500010632752221725（元）（元） 4計算房地產(chǎn)價格計算房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為43年，則：年，則：房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格2221725/8（11（18）43 26756766（元）（元）房地產(chǎn)價格（單價）房地產(chǎn)價格（單價）267567665000 5351.35 （元）（元） 5評估結(jié)果評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2005年年2月的價格為月的價格為26756766元，元，單價為每平方米單價為每平方米5

29、351.35元。元。第第四四節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法房地產(chǎn)評估的市場法 一、基本思路一、基本思路 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎對其價格進行調(diào)整對其價格進行調(diào)整修正，修正，估算被估房地產(chǎn)價值。估算被估房地產(chǎn)價值。 由市場法評估得到的價格，稱為比準價格。由市場法評估得到的價格，稱為比準價格。 市場法的理論依據(jù)是替代原理。市場法的理論依據(jù)是替代原理。 二、適用對象及條件二、適用對象及條件 （一）市場條件：成熟活躍的房地產(chǎn)市場，能夠找（一）市場條件：成熟活躍的房地產(chǎn)市場，能夠找到交易案例到交易案例 （二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房

30、地產(chǎn) 三、市場法的步驟三、市場法的步驟 （一）收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料（一）收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料 （二）選擇可供比較參考的交易實例（二）選擇可供比較參考的交易實例 參照實例不少于參照實例不少于3 3個。應符合的條件：個。應符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同，正常交易（或可修正），籌資條件相價值類型相同，正常交易（或可修正），籌資條件相似，接近評估基準日。似，接近評估基準日。 （三）差異因素的比較修正（三）差異因素的比較修正 對交易情況、期日、區(qū)域因素、個別因素分別進行對交易情況、期日、區(qū)域因素、個別

31、因素分別進行修正。修正。 （四）計算比準價格，確定評估值（四）計算比準價格，確定評估值 四、差異修正的方法四、差異修正的方法 1. 1.交易情況修正交易情況修正 2. 2.交易日期修正交易日期修正 （1）采用逐期遞增或遞減的價格變動率（環(huán)比價格指數(shù)）采用逐期遞增或遞減的價格變動率（環(huán)比價格指數(shù)）進行調(diào)整的公式進行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = （1 1價格變動率）價格變動率）期數(shù)期數(shù) 如果各期指數(shù)不等，則如果各期指數(shù)不等，則 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = (1a1) (1a2) (1a3) .(1+an) （2）采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行調(diào)整的公）采用期內(nèi)平均上升或下

32、降的價格變動率進行調(diào)整的公式式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=1=1價格變動率價格變動率 期數(shù)期數(shù) （3）采用采用定基價格指數(shù)進行調(diào)整的公式定基價格指數(shù)進行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= =評估時點的定基價格指數(shù)評估時點的定基價格指數(shù)成交時點的定基成交時點的定基價格指數(shù)價格指數(shù) S%1 1交易情況修正系數(shù)3.3.區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正直接比較法：直接比較法： 間接比較法：間接比較法： 4.4.個別因素修正個別因素修正（1 1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價的關系求得）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價的關系求得（2 2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 Q%11區(qū)域因素修正系數(shù)100 10

33、0修正系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價對象狀況交易案例狀況 五、基本計算公式五、基本計算公式 市場法的基本計算公式是：市場法的基本計算公式是： P可比實例單價可比實例單價交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)期日修正期日修正系數(shù)系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)。個別因素修正系數(shù)。 將比準價格進行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評估值。將比準價格進行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評估值。 例例待評估宗地為一塊商業(yè)用途的空地（剩余使待評估宗地為一塊商業(yè)用途的空地（剩余使用年限用年限30年，容積率為年，容積率為5） ，面積為，面積為3000平方米，要平方米，要求評估其求評估其20

34、02年年12月的公開市場價格。評估人員通過月的公開市場價格。評估人員通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選出收集有關數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例個交易實例A（剩余使用年（剩余使用年限限35年，容積率為年，容積率為5 ）、）、B（30年，容積率為年，容積率為4.5 ）、）、C（35年，容積率為年，容積率為4.5 ）作為比較參照物，交易時間分）作為比較參照物，交易時間分別為別為2001年年10月、月、 2001年年12月、月、 2002年年5月。月。 2001年年10月以來，土地價格平均每月上漲月以來，土地價格平均每月上漲1%。各交易實例的。各交易實例的交易情況正常。交易實例交易情況正常。交易實例A、B、C的區(qū)域

35、修正系數(shù)分的區(qū)域修正系數(shù)分別為別為1、1.163、1.075。 交易實例交易實例A、B、C的價格分別為的價格分別為1550元元m2 ，1200元元m2 ，1400元元m2。關于個別因素，由關于個別因素，由于待估宗地的面積（于待估宗地的面積（3000 米米2）大于大于3個交易實例個交易實例的面積，面積因素使得待估宗地的價格會比各交的面積，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格多易實例價格多3。經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計。經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在45之間，容積率增加之間，容積率增加0.1，則地價增加，則地價

36、增加2。假定假定折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為8%。 1進行交易情況修正進行交易情況修正 由于交易實例的交易情況正常，故無需修正。由于交易實例的交易情況正常，故無需修正。 2進行交易時間修正進行交易時間修正 A交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)114/1001.14 B交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)112/1001.12 C交易時間修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)107/1001.07 3進行區(qū)域因素修正進行區(qū)域因素修正 4進行個別因素修正進行個別因素修正 （1）關于面積因素的修正。）關于面積因素的修正。 （2）關于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實例）關于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實例A和和C均需均需作使用年限

37、因素修正。作使用年限因素修正。 交易實例交易實例A及及C的使用年限修正系數(shù)的使用年限修正系數(shù) 1 1（18%）30/ 1 1（18%）350.9659 （3）關于容積率因素的修正。交易實例關于容積率因素的修正。交易實例A與待估宗地的容積與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，的容積率與待估宗地不同，應進行修正。應進行修正。 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1101001.1 個別因素修正系數(shù)計算如下：個別因素修正系數(shù)計算如下： A的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 B的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正

38、系數(shù)1.03 1.0 1.11.133 C的個別因素修正系數(shù)的個別因素修正系數(shù)1.03 0.9695 1.11.098 5計算比準價格計算比準價格 A15501.01.141.00.9951758（元（元m2） B12001.01.121.1631.1331771 （元（元m2） C14001.01.071.0751.0981768 （元（元m2） 6采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 待估宗地評估價（單價）（待估宗地評估價（單價）（175817711768）31766 （元（元m2） 待估宗地評估價（總價）待估宗地評估價（總價）176830005298000（元）（元）第第

39、五五節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法房地產(chǎn)評估的成本法 一、基本思路一、基本思路 成本法是求取評估對象在評估基準日的成本法是求取評估對象在評估基準日的重新購建價格重新購建價格，然后扣除損耗然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。用成本法估價求取的價格稱為積算價格。方法。用成本法估價求取的價格稱為積算價格。 評估值重新購建價格建筑物貶值評估值重新購建價格建筑物貶值 成本法的評估原理以重置成本為理論依據(jù)。成本法的評估原理以重置成本為理論依據(jù)。 二、適用范圍二、適用范圍 成本法與其他估價方法相比具有特殊用途，一般適用于成本法與其他估價方法相比具有特殊用途

40、，一般適用于房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、，無法利用市場法、收益法等方法進行估價的情況。收益法等方法進行估價的情況。 三、土地評估中成本法操作步驟三、土地評估中成本法操作步驟 基本公式為：基本公式為： 土地價格土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地價格土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益 （一）計算土地取得費用（一）計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。 （1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用。）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村

41、集體經(jīng)濟組織的費用。 （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。費用。 （二）計算土地開發(fā)費用（二）計算土地開發(fā)費用 包括基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套包括基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。費。 （三）稅費（三）稅費 （四）計算開發(fā)利潤（四）計算開發(fā)利潤 該利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。該利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。 （五）計算投資利息（五）計算投資利息 哪些應該計算利息？哪些應該計算利息？ 土地取得費的計息期應為整個開發(fā)期。土地開發(fā)費和稅土地取得費的計息期應為整個開發(fā)期。

42、土地開發(fā)費和稅費的計息期為開發(fā)期的一半。費的計息期為開發(fā)期的一半。 （六）土地所有權(quán)收益確定（六）土地所有權(quán)收益確定 據(jù)計算公式，前五項之和為成本價格，成本價格乘以土據(jù)計算公式，前五項之和為成本價格，成本價格乘以土地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為1025。 四、新建房地產(chǎn)評估中成本法操作步驟四、新建房地產(chǎn)評估中成本法操作步驟 基本公式為：基本公式為： 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本新建房地產(chǎn)價格土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理費用管理費用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費銷售稅費+

43、 +正常利潤正常利潤 新建建筑物價格建筑物建造成本新建建筑物價格建筑物建造成本+ +管理費用管理費用+ +資資金成本金成本+ +銷售稅費銷售稅費+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1. 1.勘察設計和前期工程費勘察設計和前期工程費 2.2.基礎設施建設費基礎設施建設費 3. 3.建安工程費建安工程費 4.4.公共設施建設費公共設施建設費 5.5.其他工程費其他工程費 6. 6.開發(fā)過程的稅費開發(fā)過程的稅費（三）估算管理費（三）估算管理費（四）估算資金成本（四）估算

44、資金成本（五）估算銷售稅費（五）估算銷售稅費 1. 1.銷售費用銷售費用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3. 3.其他銷售稅費其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤（六）估算開發(fā)利潤 五、舊建筑物評估中成本法操作步驟五、舊建筑物評估中成本法操作步驟 建筑物評估值重置成本建筑物評估值重置成本-實體性損耗實體性損耗-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)經(jīng)濟性損耗濟性損耗 （一）建筑物重置成本的估算（一）建筑物重置成本的估算 1. 1.預決算調(diào)整法預決算調(diào)整法 2.重編預算法重編預算法 3.價格指數(shù)調(diào)整法價格指數(shù)調(diào)整法（二）建筑物成新率的估算（二）建筑物成新率的估算 （1 1）使用年限法（直線法）使用年限法（直

45、線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟壽命建筑物總經(jīng)濟壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟壽建筑物總經(jīng)濟壽命命100% 年限法計算建筑物每年的折舊額為：年限法計算建筑物每年的折舊額為： D（CS）NC（1R）N D D：年折舊額；：年折舊額；C C：重置成本；：重置成本；S S：建筑物殘值；：建筑物殘值；R R：殘值率；：殘值率；N N：建筑物經(jīng)濟耐用年限建筑物經(jīng)濟耐用年限 例某建筑物的建筑面積例某建筑物的建筑面積100 m2 ，有效經(jīng)，有效經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價

46、格年，單位建筑面積的重置價格500元元m2，經(jīng)濟壽命，經(jīng)濟壽命30年，殘值率年，殘值率 5。試用年限法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，試用年限法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。并計算其現(xiàn)值。 解已知：解已知：C50010050000（元）；（元）；R5；N30年；年；t10年。年。 則：年折舊額則：年折舊額DC（1R）/N 50000（15）30 1583（元）（元） 折舊總額折舊總額C（1R）t/N 50 000 （15） 1030 15830（元）（元）建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值VC1（1R）t/N 500001 （15%） 10 30 34170（元）（元） （2 2）技術(shù)測

47、定法（）技術(shù)測定法（打打分法）分法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計得分G+G+裝修部分合計得分裝修部分合計得分S+S+設備部分合計得分設備部分合計得分B B 例例 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察評分，結(jié)構(gòu)部分察評分，結(jié)構(gòu)部分8080分，裝修部分分，裝修部分7070分，設備部分分，設備部分6060分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13， 成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）100100100

48、10076.276.2 （3 3）綜合成新率法）綜合成新率法 綜合成新率綜合成新率A A1 1技術(shù)測定成新率技術(shù)測定成新率 A A2 2年限法年限法成新率成新率A A1 1 、A A2 2為權(quán)重系數(shù)，為權(quán)重系數(shù)，A A1 1A A2 2 1 1。 例某地塊面積為例某地塊面積為60000平方米，是通過城鎮(zhèn)土平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為地出讓而取得的，出讓金為10萬元畝，拆遷費萬元畝，拆遷費5萬萬元畝，開發(fā)費元畝，開發(fā)費3億元平方公里，其他費用（包括億元平方公里，其他費用（包括稅費）稅費）3萬元畝，土地開發(fā)周期為萬元畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入年，第一年投入資金占總開發(fā)費的資

49、金占總開發(fā)費的60%，目前，市場上地產(chǎn)開發(fā)的，目前，市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為投資報酬率為10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%，試評估該，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。土地經(jīng)開發(fā)后的價格。（一畝等于（一畝等于666.67平方米）平方米） 1估算土地取得成本估算土地取得成本土地取得成本出讓金拆遷費土地取得成本出讓金拆遷費10515（萬元畝）（萬元畝）225元平方米元平方米 2估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元平方公里億元平方公里3萬元畝萬元畝 300元平方米十元平方米十45元平方米元平方米 345（元平方米）（元平方米） 3估算投

50、資利息估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因此計息期為兩年，假定土地取得成本一次性投入，因此計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息投資利息225（16%）21 34560（16%）1.5134540% （16%）0.51 27.8118.914.08 50.80（元平方米）（元平方米） 4估算開發(fā)利潤估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（225345） 10 57.0（元平方米）（元平方米） 5計算土地價格計算土地價格 土地單價土地單價22534550.8057.0677.8（元平方米）（元平方米） 土地總價土地總價677.860000406

51、68000（元）（元）第七章第七章 其他資產(chǎn)評估其他資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估概述無形資產(chǎn)評估概述 一、無形資產(chǎn)的定義一、無形資產(chǎn)的定義 無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。（1 1）由特定主體控制；（）由特定主體控制；（2 2）非實物形態(tài)；（）非實物形態(tài)；（3 3）帶來超額或壟斷利潤）帶來超額或壟斷利潤 二、無形資產(chǎn)的特性二、無形資產(chǎn)的特性 1.1.附著性附著性 2.2.共益性共益性 3 3、積累性、積累性 4 4、替代性、替代性 五、影響無形資產(chǎn)評估

52、價值的因素五、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素 （一）無形資產(chǎn)的取得成本（一）無形資產(chǎn)的取得成本 一般這些成本項目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護成本、發(fā)行一般這些成本項目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護成本、發(fā)行推廣成本等。推廣成本等。 （二）機會成本（二）機會成本 （三）效益因素（三）效益因素 （四）使用期限（四）使用期限 （五）技術(shù)成熟程度（五）技術(shù)成熟程度 （六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素 從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓過程中有關條款的規(guī)定，會直接影響其評估值。讓。在轉(zhuǎn)讓過程中有關條款的規(guī)定，會直接影響其評估值。 （

53、七）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況（七）國內(nèi)外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況 （八）市場供需狀況（八）市場供需狀況 （九）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格（九）同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格 六、無形資產(chǎn)評估目的與前提六、無形資產(chǎn)評估目的與前提 （一）無形資產(chǎn)的評估目的（一）無形資產(chǎn)的評估目的 以以轉(zhuǎn)讓和投資轉(zhuǎn)讓和投資為目的的評估為主，以成本攤銷為目為目的的評估為主，以成本攤銷為目的的評估受財會制度、稅收制度的制約。的的評估受財會制度、稅收制度的制約。 （二）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提（二）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提 1. 1.能夠帶來超額利潤（追加利潤）能夠帶來超額利潤（追加利潤）

54、2. 2.能夠帶來壟斷利潤能夠帶來壟斷利潤 七、無形資產(chǎn)評估的程序七、無形資產(chǎn)評估的程序 （一）明確評估目的（一）明確評估目的 轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動、法律訴訟等。轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動、法律訴訟等。 （二）鑒定無形資產(chǎn)（二）鑒定無形資產(chǎn) 1. 1.確認無形資產(chǎn)存在確認無形資產(chǎn)存在 2. 2.鑒別無形資產(chǎn)種類鑒別無形資產(chǎn)種類 3.3.確定無形資產(chǎn)有效期限確定無形資產(chǎn)有效期限 （三）搜集相關資料（三）搜集相關資料 （四）確定評估方法，計算評估值（四）確定評估方法，計算評估值 雖然三種方法均可用于無形資產(chǎn)的評估，但是由于：無形資產(chǎn)雖然三種方法均可用于無形資產(chǎn)的評估，但是由于：無形資產(chǎn)的成本與效

55、用的非對稱性；大多數(shù)無形資產(chǎn)難以復制；市場交易的成本與效用的非對稱性；大多數(shù)無形資產(chǎn)難以復制；市場交易案例難以搜集，因此最合適的方法是案例難以搜集，因此最合適的方法是收益法收益法。新近形成的無形資。新近形成的無形資產(chǎn)有可能采用成本法。市場法則取決于是否能尋找到具有可比性產(chǎn)有可能采用成本法。市場法則取決于是否能尋找到具有可比性的交易案例。的交易案例。 （五）撰寫評估報告（五）撰寫評估報告第二節(jié)第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的收益法無形資產(chǎn)評估的收益法 一、概述一、概述 無形資產(chǎn)收益通過直接預測或間接預測得到。無形資產(chǎn)收益通過直接預測或間接預測得到。 （一）（一）收益來源于使用該無形資產(chǎn)的超額收益收益來源于

56、使用該無形資產(chǎn)的超額收益 無形資產(chǎn)評估值無形資產(chǎn)評估值 R Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t （二）（二）收益來源于使用該無形資產(chǎn)的總收益分成收益來源于使用該無形資產(chǎn)的總收益分成無形資產(chǎn)評估值無形資產(chǎn)評估值 K KR Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t K K為無形資產(chǎn)分成率為無形資產(chǎn)分成率 最低收費額的確定最低收費額的確定 （一）重置成本凈值（一）重置成本凈值 （二）機會成本（二）機會成本 無形資產(chǎn)最低收費額重置成本凈值無形資產(chǎn)最低收費額重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分攤轉(zhuǎn)讓成本分攤率無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本率無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本 轉(zhuǎn)讓成本分攤率購買方運用無形

57、資產(chǎn)的設計能力轉(zhuǎn)讓成本分攤率購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力運用無形資產(chǎn)的總設計能力運用無形資產(chǎn)的總設計能力100100 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用 二、收益法應用中各項技術(shù)經(jīng)濟指標的確定二、收益法應用中各項技術(shù)經(jīng)濟指標的確定 （一）無形資產(chǎn)收益額的確定（一）無形資產(chǎn)收益額的確定 無形資產(chǎn)收益額的測算，是采用收益法評估無無形資產(chǎn)收益額的測算，是采用收益法評估無形資產(chǎn)的關鍵步驟。形資產(chǎn)的關鍵步驟。 1直接估算法直接估算法 通過未使用無形資產(chǎn)與使用無形資產(chǎn)的通過未使用無形資產(chǎn)與使用無形資產(chǎn)的前后收

58、前后收益情況對比分析益情況對比分析，確定無形資產(chǎn)帶來的收益額。，確定無形資產(chǎn)帶來的收益額?？梢詫o形資產(chǎn)劃分為可以將無形資產(chǎn)劃分為收入增長型和費用節(jié)約型收入增長型和費用節(jié)約型。 （1）收入增長型收入增長型無形資產(chǎn)是指無形資產(chǎn)應用于生無形資產(chǎn)是指無形資產(chǎn)應用于生產(chǎn)經(jīng)營過程，能夠使得產(chǎn)品的產(chǎn)經(jīng)營過程，能夠使得產(chǎn)品的銷售收入增加銷售收入增加。原因在。原因在于兩方面。于兩方面。 第一種原因形成的超額收益可以用公式計算：第一種原因形成的超額收益可以用公式計算： R（P2P1）Q （1-T） 第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算：第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算： R（Q2Q1）（PC）

59、（1-T） （二）（二）費用節(jié)約型費用節(jié)約型無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應用，使無形資產(chǎn)，是指無形資產(chǎn)的應用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用減少，從而形成超額收益。得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用減少，從而形成超額收益。 R（ C1 C2）Q （1-T） 2.差額法差額法 采用無形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與采用無形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與行業(yè)平行業(yè)平均收益均收益進行比較，可得到無形資產(chǎn)獲利能力，即進行比較，可得到無形資產(chǎn)獲利能力，即“超額收超額收益益”。 無形資產(chǎn)帶來超額收益無形資產(chǎn)帶來超額收益經(jīng)營利潤資產(chǎn)總額經(jīng)營利潤資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤率行業(yè)平均資金利潤率 3.分成率法分成率法 無形資產(chǎn)收

60、益通過無形資產(chǎn)收益通過分成率分成率來獲得。來獲得。兩個口徑的計算結(jié)果相同。兩個口徑的計算結(jié)果相同。 收益額收益額銷售收入銷售收入* *銷售收入分成率銷售收入分成率 銷售利潤銷售利潤* *銷售利潤分成率銷售利潤分成率并且可以互相轉(zhuǎn)換：并且可以互相轉(zhuǎn)換：銷售收入分成率銷售收入分成率= =銷售利潤分成率銷售利潤分成率* *銷售利潤率銷售利潤率分成的基礎：銷售收入、銷售利潤、銷售量。分成的基礎：銷售收入、銷售利潤、銷售量。 （二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定（二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率的內(nèi)涵是折現(xiàn)率的內(nèi)涵是投資報酬率投資報酬率。 與有形資產(chǎn)相比，無形資產(chǎn)的收益較高，風險也較大，與有形資產(chǎn)相比