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1、第第六六章章 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估第一節(jié)第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述評(píng)估概述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。 房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種,房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種,即土地(或地產(chǎn))、即土地(或地產(chǎn))、建筑物、房地合一建筑物、房地合一。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分,是權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分,是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱。稱。 房地產(chǎn)評(píng)估,是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估,是專業(yè)評(píng)估人員為特定目

2、的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)進(jìn)行估計(jì)。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。權(quán)益的評(píng)估。 一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及分類一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及分類 (一)評(píng)估對(duì)象(一)評(píng)估對(duì)象土地權(quán)益土地權(quán)益建筑物建筑物房地合一權(quán)益房地合一權(quán)益 (二)土地及分類(二)土地及分類我國(guó)土地權(quán)益的特殊性我國(guó)土地權(quán)益的特殊性 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度,國(guó)有的制度,國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓,土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓,土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。

3、而非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)NoImage (三)房屋建筑物及分類(三)房屋建筑物及分類 二、房地產(chǎn)特性及其評(píng)估特點(diǎn)二、房地產(chǎn)特性及其評(píng)估特點(diǎn) (一)房地產(chǎn)特性(一)房地產(chǎn)特性 (1)位置固定性。)位置固定性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性。 (2)使用長(zhǎng)期性。)使用長(zhǎng)期性。 (3)投資大量性。)投資大量性。 (4)影響因素多樣性。)影響因素多樣性。 (5)保值與增值性。)保值與增值性。 (6)投資風(fēng)險(xiǎn)性。)投資風(fēng)險(xiǎn)性。 (7)難以變現(xiàn)性。)難以變現(xiàn)性。 (8)政策限制性。)政策限制性。 三、房地產(chǎn)價(jià)格種類三、房地產(chǎn)價(jià)格種類 房地

4、產(chǎn)價(jià)格有各種表現(xiàn)形式,可根據(jù)其權(quán)益、形成方房地產(chǎn)價(jià)格有各種表現(xiàn)形式,可根據(jù)其權(quán)益、形成方式和交易方式等加以分類。式和交易方式等加以分類。 (一)根據(jù)權(quán)益的不同,可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)(一)根據(jù)權(quán)益的不同,可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格(如抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、租賃價(jià)(如抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、租賃價(jià)格等)格等) (二)按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)(二)按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格格 1.市場(chǎng)交易價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格 房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。 2.評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模

5、擬。 (三)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)(三)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格 1.1.土地(使用權(quán))價(jià)格土地(使用權(quán))價(jià)格 (1 1)基準(zhǔn)地價(jià))基準(zhǔn)地價(jià) (2 2)標(biāo)定地價(jià))標(biāo)定地價(jià) (3 3)出讓底價(jià))出讓底價(jià) (4 4)轉(zhuǎn)讓價(jià)格)轉(zhuǎn)讓價(jià)格 (5 5)租賃價(jià)格)租賃價(jià)格 (1 1)()(3 3)屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,由政府壟斷定價(jià)。)屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,由政府壟斷定價(jià)。4 45 5屬土屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格,由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。 2.建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 指純建筑物部分的價(jià)格,不包含其占用的土地的價(jià)格。指純

6、建筑物部分的價(jià)格,不包含其占用的土地的價(jià)格。 3.房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。 (四)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)(四)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等格、樓面地價(jià)等 房地產(chǎn)總價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)格:指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格:指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格 房地產(chǎn)單位價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況:有三種情況: 單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)樓面地價(jià),又稱單位建筑面積地價(jià),是指平均到每單位,

7、又稱單位建筑面積地價(jià),是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率 容積率建筑總面積土地總面積容積率建筑總面積土地總面積 5其他價(jià)格類型其他價(jià)格類型 例有甲、乙兩塊土地,甲土地的單價(jià)為例有甲、乙兩塊土地,甲土地的單價(jià)為1000元元/m2,容積率為,容積率為5;乙土地的單價(jià)為;乙土地的單價(jià)為780元元/m2,容積率為容積率為3;其它條件相同。投資者應(yīng)購(gòu)哪塊地?;其它條件相同。投資者應(yīng)購(gòu)哪塊地? 甲土地的樓面地價(jià)為甲土地的樓面地價(jià)為200元元/m2,乙土地的樓面,乙土地的樓面地價(jià)

8、為地價(jià)為260元元/m2,因此投資者應(yīng)購(gòu)甲地。,因此投資者應(yīng)購(gòu)甲地。 (二)房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)(二)房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn) 非完全競(jìng)爭(zhēng)非完全競(jìng)爭(zhēng) 非成本因素有重要影響非成本因素有重要影響 房地不可分割性房地不可分割性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 由于土地的固定性、稀缺性、個(gè)別性等特性,房地產(chǎn)由于土地的固定性、稀缺性、個(gè)別性等特性,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。 1獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則 2替代原則替代原則 3最高最佳原則最高最佳原則 4合法原則合法原則 5評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 6謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響

9、因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通??蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通??蓜澐譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。域因素和個(gè)別因素。 一、一般因素一、一般因素 一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、政策因素和心理括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、政策因素和心理因素等。因素等。 1 1經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 (1 1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。 (2)財(cái)政金融因素。)財(cái)政金融因素。 (3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重因素。)產(chǎn)業(yè)結(jié)

10、構(gòu)比重因素。 2社會(huì)因素社會(huì)因素 (1)人口因素。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響)人口因素。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。 (2)家庭規(guī)模因素。)家庭規(guī)模因素。 (3)房地產(chǎn)投機(jī)因素。)房地產(chǎn)投機(jī)因素。 (4)教育科研因素、治安因素。)教育科研因素、治安因素。 (5)社會(huì)福利因素。)社會(huì)福利因素。 3行政因素行政因素 4心理因素心理因素 二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對(duì)經(jīng)濟(jì)、行政、技

11、術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響。該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響。 這類因素可細(xì)分為商服繁華度因素、道路通達(dá)度因素、這類因素可細(xì)分為商服繁華度因素、道路通達(dá)度因素、交通便捷度因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。交通便捷度因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。 三、個(gè)別因素三、個(gè)別因素 個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。 第三節(jié)第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的收益法評(píng)估的收益法 一、基本思路一、基本思路 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。以收收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。以收益法求取的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格

12、。益法求取的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。 收益法的理論前提是預(yù)期收益原則。收益法的理論前提是預(yù)期收益原則。 常用計(jì)算公式:常用計(jì)算公式: PA11/(1+r)n r A:房地產(chǎn)年純收益:房地產(chǎn)年純收益 r:房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率 二、適用范圍二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。如商場(chǎng)、如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。寫字樓、旅館、公寓等。不適宜公益性房地產(chǎn)。不適宜公益性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化。房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化。 三、純收益三、純收益 (一)純收益的含義(一)純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)

13、的除去各種費(fèi)用后的收益,一純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益,一般以年為單位。在確定純收益時(shí),必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際般以年為單位。在確定純收益時(shí),必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別。純收益和客觀純收益的區(qū)別。 純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。 (二)客觀總收益(二)客觀總收益 總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收所有收益益。求取總收益時(shí),是以客觀收益即。求取總收益時(shí),是以客觀收益即正常收益正常收益為基為基礎(chǔ),而不能以實(shí)際收益計(jì)算。礎(chǔ),而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 (三)客觀總費(fèi)用(三)客觀總費(fèi)用 總費(fèi)用是指取得該

14、收益所必需的各項(xiàng)支出。總費(fèi)總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出??傎M(fèi)用也應(yīng)該是用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用客觀費(fèi)用。 四、四、折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率 折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。比率。還原率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率(或收益還原率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率(或收益率)率)。 (一)求?。ㄒ唬┣笕≌郜F(xiàn)率折現(xiàn)率的方法的方法 1純收益與售價(jià)比率法純收益與售價(jià)比率法 2安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(累加法)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(累加法) 資本化率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值資本化率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,也稱安全利率??蛇x擇

15、一年期定期存無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,也稱安全利率??蛇x擇一年期定期存款利率或國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率??罾驶驀?guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 3排序插入法排序插入法 (二)(二)折現(xiàn)率折現(xiàn)率的種類的種類 1綜合折現(xiàn)率綜合折現(xiàn)率 2建筑物建筑物折現(xiàn)率折現(xiàn)率 3土地土地折現(xiàn)率折現(xiàn)率 r(r1Lr2B)/ (LB) 五、計(jì)算公式五、計(jì)算公式 假設(shè)年收益不變,收益年為永續(xù)。假設(shè)年收益不變,收益年為永續(xù)。 (一)評(píng)估(一)評(píng)估房地合一房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)純收益綜合房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)純收益綜合折現(xiàn)折現(xiàn)率率 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費(fèi)用房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費(fèi)用

16、房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)房損失費(fèi)收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的主要技術(shù)方法 收益法中的具體方法可以分為兩大類,其一是收益法中的具體方法可以分為兩大類,其一是有限期有限期和無(wú)限期的和無(wú)限期的評(píng)估方法;其二是等額收益評(píng)估方法、非等評(píng)估方法;其二是等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法。額收益方法。 (一)純收益不變(一)純收益不變(1)PA11/(1+r)n r =A*(P/A,r,n) 有限期,有限期,r0 (2)PAr 無(wú)限期,無(wú)限期,r0 (3)PA n r=0 年 金(各年相等的純收益)年金現(xiàn)值系數(shù) (二)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值(二)單獨(dú)評(píng)估

17、土地的價(jià)值 1由由土地收益土地收益評(píng)估土地價(jià)值評(píng)估土地價(jià)值 土地價(jià)值土地純收益土地土地價(jià)值土地純收益土地折現(xiàn)折現(xiàn)率率 土地純收益土地總收益土地總費(fèi)用土地純收益土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金 2由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 (1)土地價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值土地價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊已使用年數(shù)已使用年數(shù) 年折舊費(fèi)(建筑物重置價(jià)殘值)年折舊費(fèi)(建筑物重置價(jià)殘值)/ /耐用年限耐用年限 (2)土地價(jià)值(房地產(chǎn)純收益建筑物純收土地價(jià)值(房地產(chǎn)純收益建筑物純收益)土地益)土地折現(xiàn)折

18、現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值(建筑物(建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建建筑物年折舊率)(總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi))筑物年折舊率)(總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)) 例題例題 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋,根據(jù)成本法,建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為的房屋,根據(jù)成本法,建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000200012001200240240(萬(wàn)元),該建筑物尚可使用(萬(wàn)元),該建筑物尚可使用2020年,年,折現(xiàn)折現(xiàn)率率1212,土地的,土地的折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利

19、率為1010。假定該房地產(chǎn)。假定該房地產(chǎn)以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米100100元的租金標(biāo)準(zhǔn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租,使用面積為建筑面積的出租,使用面積為建筑面積的6060,不含折舊費(fèi)的年,不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為租賃費(fèi)用為7272萬(wàn)元。確定土地的價(jià)格。萬(wàn)元。確定土地的價(jià)格。(1 1)計(jì)算房地合一純收益)計(jì)算房地合一純收益 100 10020002000606012127200007200007272(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(2 2)計(jì)算建筑物的純收益)計(jì)算建筑物的純收益 240 240(1212+1/20+1/20)40.8040.80(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(3 3)計(jì)算屬于土地的

20、純收益)計(jì)算屬于土地的純收益 72 7240.8040.8031.2031.20(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(4 4)土地的價(jià)格為:)土地的價(jià)格為:31.231.21010312312(萬(wàn)元)(萬(wàn)元) 單價(jià)為:?jiǎn)蝺r(jià)為:3123123000300010401040(元(元/m/m2 2) (三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值(三)單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 1 1建筑物評(píng)估值房地產(chǎn)價(jià)格一土地價(jià)格建筑物評(píng)估值房地產(chǎn)價(jià)格一土地價(jià)格 2 2建筑物評(píng)估值(房地產(chǎn)年純收益一土地年建筑物評(píng)估值(房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益)建筑物純收益)建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率(總費(fèi)用已包含建筑物折率(總費(fèi)用已包含建筑物折舊費(fèi))舊費(fèi))3 3建筑物評(píng)估值(房地

21、產(chǎn)年純收益一土地年純建筑物評(píng)估值(房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益)收益) (建筑物(建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建筑物年折舊率)(總建筑物年折舊率)(總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi))費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)) 例例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅,宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅,宅基地面積200200平方米,房屋建筑平方米,房屋建筑面積面積240240平方米,月租金平方米,月租金48004800元,土地元,土地折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為8 8,建筑,建筑物物折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為1010,建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為,建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為2525年。年。年房租總收入年房租總收入4800480012125760057600

22、(元)(元)年總費(fèi)用:年總費(fèi)用:房租損失準(zhǔn)備費(fèi)(以半月租金計(jì))房租損失準(zhǔn)備費(fèi)(以半月租金計(jì))24002400(元)(元)房產(chǎn)稅(按年租金的房產(chǎn)稅(按年租金的1212計(jì))計(jì))5760057600121269126912(元)(元)土地使用稅(每年按每平方米土地使用稅(每年按每平方米2 2元計(jì))元計(jì))2002002 2400400(元)(元)管理費(fèi)(按年租金管理費(fèi)(按年租金3 3計(jì))計(jì))57600576003 317281728(元)(元)修繕費(fèi)(按年租金修繕費(fèi)(按年租金4 4計(jì))計(jì))57600576004 423042304(元)(元)保險(xiǎn)費(fèi)每年保險(xiǎn)費(fèi)每年576576(元)(元)另運(yùn)用市場(chǎng)比較法

23、求得土地價(jià)格為每平方米另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米12001200元。元。評(píng)估該建筑物價(jià)格。評(píng)估該建筑物價(jià)格。年總費(fèi)用年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320(元)(元)年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280(元)(元)另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米12001200元,則土地總價(jià)為:元,則土地總價(jià)為: 1200 1200200200240000240000(元)(元)歸屬于土地的年純收益為:歸屬于土地的

24、年純收益為: 240000 2400008 81920019200(元)(元)故歸屬于建筑物的年純收益為:故歸屬于建筑物的年純收益為: 43280 4328019200192002408024080(元)(元)建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格2408024080(1010+4+4)1 11/1/(1+141+14)2525 =172000 =1720000.96220.9622165498.4165498.4(元)(元)建筑物每平方米價(jià)格為:建筑物每平方米價(jià)格為: 165498.4 165498.4240240689.58689.58(元)(元)五

25、、收益期的確定五、收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物單獨(dú)評(píng)建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地單獨(dú)評(píng)土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 例某房地產(chǎn)公司于例某房地產(chǎn)公司于 1998年年2月以出讓方式取得月以出讓方式取得一塊土地一塊土地 50年使用權(quán),并于年使用權(quán),并于2000年年2月在此地塊上建月在此地塊上建成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓,當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3800元,元,經(jīng)濟(jì)耐用年限為經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前,該類型建筑的重置價(jià)格年。目前,該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米為每平方米4200元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為5000平方米,平方米,全部用于

26、出租,平均每天租金為全部用于出租,平均每天租金為9600元。據(jù)調(diào)查,當(dāng)元。據(jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫椎赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元,空元,空置率在置率在10左右,每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租左右,每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的金的3.5,維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的,維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5 ,房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅為租金收入的為租金收入的12,其他稅為租金收入的,其他稅為租金收入的6,保險(xiǎn),保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2,折現(xiàn)折現(xiàn)率確定為率確定為8。試根據(jù)以上資料試根據(jù)以上資料用收益法用收益法評(píng)估該寫字樓在評(píng)估該寫字樓在2005年年2月月的價(jià)格的

27、價(jià)格。 1估算年總收益估算年總收益 年總收益年總收益23655000(110)3285000(元)(元) 2估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 (1)管理費(fèi):)管理費(fèi): 年管理費(fèi)年管理費(fèi)32850003.5114975(元)(元) (2)維修費(fèi))維修費(fèi)420050001.5315000(元)(元) (3)保險(xiǎn)費(fèi):)保險(xiǎn)費(fèi): 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)420050000.242000(元)(元) (4)稅金:)稅金: 年稅金年稅金3285000(126)591300(元)(元) (5)年?duì)I運(yùn)費(fèi)用:)年?duì)I運(yùn)費(fèi)用: 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用11497531500042000591300 1063275(元)(元) 3估

28、算凈收益估算凈收益 年凈收益等于年總收益減去年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,即:年凈收益等于年總收益減去年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,即: 年凈收益年凈收益328500010632752221725(元)(元) 4計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為43年,則:年,則:房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格2221725/8(11(18)43 26756766(元)(元)房地產(chǎn)價(jià)格(單價(jià))房地產(chǎn)價(jià)格(單價(jià))267567665000 5351.35 (元)(元) 5評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估,該寫字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評(píng)估,該寫字樓房地產(chǎn)在2005年年2月的價(jià)格為月的價(jià)格為26756766元,元,單價(jià)為每平方米單價(jià)為每平方米5

29、351.35元。元。第第四四節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一、基本思路一、基本思路 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正,修正,估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。 由市場(chǎng)法評(píng)估得到的價(jià)格,稱為比準(zhǔn)價(jià)格。由市場(chǎng)法評(píng)估得到的價(jià)格,稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。 二、適用對(duì)象及條件二、適用對(duì)象及條件 (一)市場(chǎng)條件:成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),能夠找(一)市場(chǎng)條件:成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng),能夠找到交易案例到交易案例 (二)被評(píng)估對(duì)象:具有廣泛交易性的房地產(chǎn)(二)被評(píng)估對(duì)象:具有廣泛交易性的房

30、地產(chǎn) 三、市場(chǎng)法的步驟三、市場(chǎng)法的步驟 (一)收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料(一)收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 (二)選擇可供比較參考的交易實(shí)例(二)選擇可供比較參考的交易實(shí)例 參照實(shí)例不少于參照實(shí)例不少于3 3個(gè)。應(yīng)符合的條件:個(gè)。應(yīng)符合的條件: 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同,正常交易(或可修正),籌資條件相價(jià)值類型相同,正常交易(或可修正),籌資條件相似,接近評(píng)估基準(zhǔn)日。似,接近評(píng)估基準(zhǔn)日。 (三)差異因素的比較修正(三)差異因素的比較修正 對(duì)交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素分別進(jìn)行對(duì)交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別

31、因素分別進(jìn)行修正。修正。 (四)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格,確定評(píng)估值(四)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格,確定評(píng)估值 四、差異修正的方法四、差異修正的方法 1. 1.交易情況修正交易情況修正 2. 2.交易日期修正交易日期修正 (1)采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率(環(huán)比價(jià)格指數(shù))采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率(環(huán)比價(jià)格指數(shù))進(jìn)行調(diào)整的公式進(jìn)行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = (1 1價(jià)格變動(dòng)率)價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)期數(shù) 如果各期指數(shù)不等,則如果各期指數(shù)不等,則 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = (1a1) (1a2) (1a3) .(1+an) (2)采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整的公)采用期內(nèi)平均上升或下

32、降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整的公式式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=1=1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)期數(shù) (3)采用采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整的公式定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= =評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)成交時(shí)點(diǎn)的定基成交時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù) S%1 1交易情況修正系數(shù)3.3.區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正直接比較法:直接比較法: 間接比較法:間接比較法: 4.4.個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正(1 1)容積率修正:一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得)容積率修正:一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得(2 2)土地使用年期修正)土地使用年期修正 Q%11區(qū)域因素修正系數(shù)100 10

33、0修正系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況 五、基本計(jì)算公式五、基本計(jì)算公式 市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是:市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是: P可比實(shí)例單價(jià)可比實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)期日修正期日修正系數(shù)系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。個(gè)別因素修正系數(shù)。 將比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評(píng)估值。將比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評(píng)估值。 例例待評(píng)估宗地為一塊商業(yè)用途的空地(剩余使待評(píng)估宗地為一塊商業(yè)用途的空地(剩余使用年限用年限30年,容積率為年,容積率為5) ,面積為,面積為3000平方米,要平方米,要求評(píng)估其求評(píng)估其20

34、02年年12月的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)月的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料,選出收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料,選出3個(gè)交易實(shí)例個(gè)交易實(shí)例A(剩余使用年(剩余使用年限限35年,容積率為年,容積率為5 )、)、B(30年,容積率為年,容積率為4.5 )、)、C(35年,容積率為年,容積率為4.5 )作為比較參照物,交易時(shí)間分)作為比較參照物,交易時(shí)間分別為別為2001年年10月、月、 2001年年12月、月、 2002年年5月。月。 2001年年10月以來(lái),土地價(jià)格平均每月上漲月以來(lái),土地價(jià)格平均每月上漲1%。各交易實(shí)例的。各交易實(shí)例的交易情況正常。交易實(shí)例交易情況正常。交易實(shí)例A、B、C的區(qū)域

35、修正系數(shù)分的區(qū)域修正系數(shù)分別為別為1、1.163、1.075。 交易實(shí)例交易實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別為的價(jià)格分別為1550元元m2 ,1200元元m2 ,1400元元m2。關(guān)于個(gè)別因素,由關(guān)于個(gè)別因素,由于待估宗地的面積(于待估宗地的面積(3000 米米2)大于大于3個(gè)交易實(shí)例個(gè)交易實(shí)例的面積,面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交的面積,面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格多易實(shí)例價(jià)格多3。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是:容積率在分析,土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是:容積率在45之間,容積率增加之間,容積率增加0.1,則地價(jià)增加,則地價(jià)

36、增加2。假定假定折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為8%。 1進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正 由于交易實(shí)例的交易情況正常,故無(wú)需修正。由于交易實(shí)例的交易情況正常,故無(wú)需修正。 2進(jìn)行交易時(shí)間修正進(jìn)行交易時(shí)間修正 A交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)114/1001.14 B交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)112/1001.12 C交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)107/1001.07 3進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行區(qū)域因素修正 4進(jìn)行個(gè)別因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正 (1)關(guān)于面積因素的修正。)關(guān)于面積因素的修正。 (2)關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實(shí)例)關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實(shí)例A和和C均需均需作使用年限

37、因素修正。作使用年限因素修正。 交易實(shí)例交易實(shí)例A及及C的使用年限修正系數(shù)的使用年限修正系數(shù) 1 1(18%)30/ 1 1(18%)350.9659 (3)關(guān)于容積率因素的修正。交易實(shí)例關(guān)于容積率因素的修正。交易實(shí)例A與待估宗地的容積與待估宗地的容積率相同,故不作修正,交易實(shí)例率相同,故不作修正,交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同,的容積率與待估宗地不同,應(yīng)進(jìn)行修正。應(yīng)進(jìn)行修正。 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1101001.1 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下:個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下: A的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 B的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正

38、系數(shù)1.03 1.0 1.11.133 C的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正系數(shù)1.03 0.9695 1.11.098 5計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A15501.01.141.00.9951758(元(元m2) B12001.01.121.1631.1331771 (元(元m2) C14001.01.071.0751.0981768 (元(元m2) 6采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果 待估宗地評(píng)估價(jià)(單價(jià))(待估宗地評(píng)估價(jià)(單價(jià))(175817711768)31766 (元(元m2) 待估宗地評(píng)估價(jià)(總價(jià))待估宗地評(píng)估價(jià)(總價(jià))176830005298000(元)(元)第第

39、五五節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、基本思路一、基本思路 成本法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的成本法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格,然后扣除損耗然后扣除損耗,以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的,以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。方法。用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。 評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 成本法的評(píng)估原理以重置成本為理論依據(jù)。成本法的評(píng)估原理以重置成本為理論依據(jù)。 二、適用范圍二、適用范圍 成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途,一般適用于成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途

40、,一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟,成交實(shí)例不多發(fā)育不成熟,成交實(shí)例不多,無(wú)法利用市場(chǎng)法、,無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。 三、土地評(píng)估中成本法操作步驟三、土地評(píng)估中成本法操作步驟 基本公式為:基本公式為: 土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益 (一)計(jì)算土地取得費(fèi)用(一)計(jì)算土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。 (1)國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用。)國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村

41、集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用。 (2)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷)為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。費(fèi)用。 (二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。費(fèi)。 (三)稅費(fèi)(三)稅費(fèi) (四)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(四)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 該利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。該利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。 (五)計(jì)算投資利息(五)計(jì)算投資利息 哪些應(yīng)該計(jì)算利息?哪些應(yīng)該計(jì)算利息? 土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和稅土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。

42、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)的計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。費(fèi)的計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。 (六)土地所有權(quán)收益確定(六)土地所有權(quán)收益確定 據(jù)計(jì)算公式,前五項(xiàng)之和為成本價(jià)格,成本價(jià)格乘以土據(jù)計(jì)算公式,前五項(xiàng)之和為成本價(jià)格,成本價(jià)格乘以土地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為1025。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟四、新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟 基本公式為:基本公式為: 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+ +土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+

43、 +正常利潤(rùn)正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資資金成本金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(一)估算土地取得成本(一)估算土地取得成本(二)估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本(開(kāi)發(fā)成本)(二)估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本(開(kāi)發(fā)成本) 1. 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3. 3.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4.4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.5.其他工程費(fèi)其他工程費(fèi) 6. 6.開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)(三)估算管理費(fèi)(三)估算管理費(fèi)(四)估算資金成本(四)估算

44、資金成本(五)估算銷售稅費(fèi)(五)估算銷售稅費(fèi) 1. 1.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3. 3.其他銷售稅費(fèi)其他銷售稅費(fèi)(六)估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(六)估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 五、舊建筑物評(píng)估中成本法操作步驟五、舊建筑物評(píng)估中成本法操作步驟 建筑物評(píng)估值重置成本建筑物評(píng)估值重置成本-實(shí)體性損耗實(shí)體性損耗-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)經(jīng)濟(jì)性損耗濟(jì)性損耗 (一)建筑物重置成本的估算(一)建筑物重置成本的估算 1. 1.預(yù)決算調(diào)整法預(yù)決算調(diào)整法 2.重編預(yù)算法重編預(yù)算法 3.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法(二)建筑物成新率的估算(二)建筑物成新率的估算 (1 1)使用年限法(直線法)使用年限法(直

45、線法) 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命命100% 年限法計(jì)算建筑物每年的折舊額為:年限法計(jì)算建筑物每年的折舊額為: D(CS)NC(1R)N D D:年折舊額;:年折舊額;C C:重置成本;:重置成本;S S:建筑物殘值;:建筑物殘值;R R:殘值率;:殘值率;N N:建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限 例某建筑物的建筑面積例某建筑物的建筑面積100 m2 ,有效經(jīng),有效經(jīng)過(guò)年數(shù)過(guò)年數(shù)10年,單位建筑面積的重置價(jià)

46、格年,單位建筑面積的重置價(jià)格500元元m2,經(jīng)濟(jì)壽命,經(jīng)濟(jì)壽命30年,殘值率年,殘值率 5。試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額,試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額,并計(jì)算其現(xiàn)值。并計(jì)算其現(xiàn)值。 解已知:解已知:C50010050000(元);(元);R5;N30年;年;t10年。年。 則:年折舊額則:年折舊額DC(1R)/N 50000(15)30 1583(元)(元) 折舊總額折舊總額C(1R)t/N 50 000 (15) 1030 15830(元)(元)建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值VC1(1R)t/N 500001 (15%) 10 30 34170(元)(元) (2 2)技術(shù)測(cè)

47、定法()技術(shù)測(cè)定法(打打分法)分法) 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+G+裝修部分合計(jì)得分裝修部分合計(jì)得分S+S+設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分合計(jì)得分B B 例例 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房,經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘層框架樓房,經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分,結(jié)構(gòu)部分察評(píng)分,結(jié)構(gòu)部分8080分,裝修部分分,裝修部分7070分,設(shè)備部分分,設(shè)備部分6060分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75,S S0.120.12,B B0.130.13, 成新率(成新率(80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13)100100100

48、10076.276.2 (3 3)綜合成新率法)綜合成新率法 綜合成新率綜合成新率A A1 1技術(shù)測(cè)定成新率技術(shù)測(cè)定成新率 A A2 2年限法年限法成新率成新率A A1 1 、A A2 2為權(quán)重系數(shù),為權(quán)重系數(shù),A A1 1A A2 2 1 1。 例某地塊面積為例某地塊面積為60000平方米,是通過(guò)城鎮(zhèn)土平方米,是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的,出讓金為地出讓而取得的,出讓金為10萬(wàn)元畝,拆遷費(fèi)萬(wàn)元畝,拆遷費(fèi)5萬(wàn)萬(wàn)元畝,開(kāi)發(fā)費(fèi)元畝,開(kāi)發(fā)費(fèi)3億元平方公里,其他費(fèi)用(包括億元平方公里,其他費(fèi)用(包括稅費(fèi))稅費(fèi))3萬(wàn)元畝,土地開(kāi)發(fā)周期為萬(wàn)元畝,土地開(kāi)發(fā)周期為2年,第一年投入年,第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的資

49、金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的60%,目前,市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,目前,市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為投資報(bào)酬率為10%,銀行貸款利率為,銀行貸款利率為6%,試評(píng)估該,試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。(一畝等于(一畝等于666.67平方米)平方米) 1估算土地取得成本估算土地取得成本土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)10515(萬(wàn)元畝)(萬(wàn)元畝)225元平方米元平方米 2估算土地開(kāi)發(fā)成本估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元平方公里億元平方公里3萬(wàn)元畝萬(wàn)元畝 300元平方米十元平方米十45元平方米元平方米 345(元平方米)(元平方米) 3估算投

50、資利息估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入,因此計(jì)息期為兩年,假定土地取得成本一次性投入,因此計(jì)息期為兩年,土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入,則:土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入,則: 投資利息投資利息225(16%)21 34560(16%)1.5134540% (16%)0.51 27.8118.914.08 50.80(元平方米)(元平方米) 4估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(225345) 10 57.0(元平方米)(元平方米) 5計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià)22534550.8057.0677.8(元平方米)(元平方米) 土地總價(jià)土地總價(jià)677.860000406

51、68000(元)(元)第七章第七章 其他資產(chǎn)評(píng)估其他資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述 一、無(wú)形資產(chǎn)的定義一、無(wú)形資產(chǎn)的定義 無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的,不具有實(shí)物形態(tài),對(duì)生產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的,不具有實(shí)物形態(tài),對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。(1 1)由特定主體控制;()由特定主體控制;(2 2)非實(shí)物形態(tài);()非實(shí)物形態(tài);(3 3)帶來(lái)超額或壟斷利潤(rùn))帶來(lái)超額或壟斷利潤(rùn) 二、無(wú)形資產(chǎn)的特性二、無(wú)形資產(chǎn)的特性 1.1.附著性附著性 2.2.共益性共益性 3 3、積累性、積累性 4 4、替代性、替代性 五、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

52、價(jià)值的因素五、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素 (一)無(wú)形資產(chǎn)的取得成本(一)無(wú)形資產(chǎn)的取得成本 一般這些成本項(xiàng)目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行一般這些成本項(xiàng)目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等。推廣成本等。 (二)機(jī)會(huì)成本(二)機(jī)會(huì)成本 (三)效益因素(三)效益因素 (四)使用期限(四)使用期限 (五)技術(shù)成熟程度(五)技術(shù)成熟程度 (六)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素(六)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素 從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看,無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看,無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有關(guān)條款的規(guī)定,會(huì)直接影響其評(píng)估值。讓。在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中有關(guān)條款的規(guī)定,會(huì)直接影響其評(píng)估值。 (

53、七)國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況(七)國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況 (八)市場(chǎng)供需狀況(八)市場(chǎng)供需狀況 (九)同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格(九)同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格 六、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估目的與前提六、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估目的與前提 (一)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估目的(一)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估目的 以以轉(zhuǎn)讓和投資轉(zhuǎn)讓和投資為目的的評(píng)估為主,以成本攤銷為目為目的的評(píng)估為主,以成本攤銷為目的的評(píng)估受財(cái)會(huì)制度、稅收制度的制約。的的評(píng)估受財(cái)會(huì)制度、稅收制度的制約。 (二)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提(二)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提 1. 1.能夠帶來(lái)超額利潤(rùn)(追加利潤(rùn))能夠帶來(lái)超額利潤(rùn)(追加利潤(rùn))

54、2. 2.能夠帶來(lái)壟斷利潤(rùn)能夠帶來(lái)壟斷利潤(rùn) 七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序 (一)明確評(píng)估目的(一)明確評(píng)估目的 轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、法律訴訟等。轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、法律訴訟等。 (二)鑒定無(wú)形資產(chǎn)(二)鑒定無(wú)形資產(chǎn) 1. 1.確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在 2. 2.鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類 3.3.確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限 (三)搜集相關(guān)資料(三)搜集相關(guān)資料 (四)確定評(píng)估方法,計(jì)算評(píng)估值(四)確定評(píng)估方法,計(jì)算評(píng)估值 雖然三種方法均可用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估,但是由于:無(wú)形資產(chǎn)雖然三種方法均可用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估,但是由于:無(wú)形資產(chǎn)的成本與效

55、用的非對(duì)稱性;大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)難以復(fù)制;市場(chǎng)交易的成本與效用的非對(duì)稱性;大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)難以復(fù)制;市場(chǎng)交易案例難以搜集,因此最合適的方法是案例難以搜集,因此最合適的方法是收益法收益法。新近形成的無(wú)形資。新近形成的無(wú)形資產(chǎn)有可能采用成本法。市場(chǎng)法則取決于是否能尋找到具有可比性產(chǎn)有可能采用成本法。市場(chǎng)法則取決于是否能尋找到具有可比性的交易案例。的交易案例。 (五)撰寫評(píng)估報(bào)告(五)撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié)第二節(jié) 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、概述一、概述 無(wú)形資產(chǎn)收益通過(guò)直接預(yù)測(cè)或間接預(yù)測(cè)得到。無(wú)形資產(chǎn)收益通過(guò)直接預(yù)測(cè)或間接預(yù)測(cè)得到。 (一)(一)收益來(lái)源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的超額收益收益來(lái)源于

56、使用該無(wú)形資產(chǎn)的超額收益 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 R Rt t(1 1T T) / /(1 1r r)t t (二)(二)收益來(lái)源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的總收益分成收益來(lái)源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的總收益分成無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 K KR Rt t(1 1T T) / /(1 1r r)t t K K為無(wú)形資產(chǎn)分成率為無(wú)形資產(chǎn)分成率 最低收費(fèi)額的確定最低收費(fèi)額的確定 (一)重置成本凈值(一)重置成本凈值 (二)機(jī)會(huì)成本(二)機(jī)會(huì)成本 無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額重置成本凈值無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮薀o(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本率無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本 轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮寿?gòu)買方運(yùn)用無(wú)形

57、資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮寿?gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力100100 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無(wú)形資產(chǎn)再開(kāi)發(fā)凈增費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)再開(kāi)發(fā)凈增費(fèi)用 二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定 (一)無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定(一)無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定 無(wú)形資產(chǎn)收益額的測(cè)算,是采用收益法評(píng)估無(wú)無(wú)形資產(chǎn)收益額的測(cè)算,是采用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的關(guān)鍵步驟。形資產(chǎn)的關(guān)鍵步驟。 1直接估算法直接估算法 通過(guò)未使用無(wú)形資產(chǎn)與使用無(wú)形資產(chǎn)的通過(guò)未使用無(wú)形資產(chǎn)與使用無(wú)形資產(chǎn)的前后收

58、前后收益情況對(duì)比分析益情況對(duì)比分析,確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益額。,確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的收益額??梢詫o(wú)形資產(chǎn)劃分為可以將無(wú)形資產(chǎn)劃分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。 (1)收入增長(zhǎng)型收入增長(zhǎng)型無(wú)形資產(chǎn)是指無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用于生無(wú)形資產(chǎn)是指無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,能夠使得產(chǎn)品的產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,能夠使得產(chǎn)品的銷售收入增加銷售收入增加。原因在。原因在于兩方面。于兩方面。 第一種原因形成的超額收益可以用公式計(jì)算:第一種原因形成的超額收益可以用公式計(jì)算: R(P2P1)Q (1-T) 第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算:第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算: R(Q2Q1)(PC)

59、(1-T) (二)(二)費(fèi)用節(jié)約型費(fèi)用節(jié)約型無(wú)形資產(chǎn),是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用,使無(wú)形資產(chǎn),是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用,使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用減少,從而形成超額收益。得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用減少,從而形成超額收益。 R( C1 C2)Q (1-T) 2.差額法差額法 采用無(wú)形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與采用無(wú)形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與行業(yè)平行業(yè)平均收益均收益進(jìn)行比較,可得到無(wú)形資產(chǎn)獲利能力,即進(jìn)行比較,可得到無(wú)形資產(chǎn)獲利能力,即“超額收超額收益益”。 無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)超額收益無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)超額收益經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)資產(chǎn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤(rùn)率行業(yè)平均資金利潤(rùn)率 3.分成率法分成率法 無(wú)形資產(chǎn)收

60、益通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)收益通過(guò)分成率分成率來(lái)獲得。來(lái)獲得。兩個(gè)口徑的計(jì)算結(jié)果相同。兩個(gè)口徑的計(jì)算結(jié)果相同。 收益額收益額銷售收入銷售收入* *銷售收入分成率銷售收入分成率 銷售利潤(rùn)銷售利潤(rùn)* *銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)分成率并且可以互相轉(zhuǎn)換:并且可以互相轉(zhuǎn)換:銷售收入分成率銷售收入分成率= =銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)分成率* *銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率分成的基礎(chǔ):銷售收入、銷售利潤(rùn)、銷售量。分成的基礎(chǔ):銷售收入、銷售利潤(rùn)、銷售量。 (二)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定(二)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率的內(nèi)涵是折現(xiàn)率的內(nèi)涵是投資報(bào)酬率投資報(bào)酬率。 與有形資產(chǎn)相比,無(wú)形資產(chǎn)的收益較高,風(fēng)險(xiǎn)也較大,與有形資產(chǎn)相比

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