資產(chǎn)評(píng)估6-7章

1、第第六六章章 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估第一節(jié)第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估概述評(píng)估概述 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上附著物。 房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種，房地產(chǎn)的存在形態(tài)有三種，即土地（或地產(chǎn)）、即土地（或地產(chǎn)）、建筑物、房地合一建筑物、房地合一。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。 權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱。稱。 房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估，是專業(yè)評(píng)估人員為特定目

2、的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)進(jìn)行估計(jì)。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。權(quán)益的評(píng)估。 一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及分類一、房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及分類 （一）評(píng)估對(duì)象（一）評(píng)估對(duì)象土地權(quán)益土地權(quán)益建筑物建筑物房地合一權(quán)益房地合一權(quán)益 （二）土地及分類（二）土地及分類我國(guó)土地權(quán)益的特殊性我國(guó)土地權(quán)益的特殊性 在我國(guó)實(shí)行國(guó)有在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有的制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。

3、而非所有權(quán)。農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市效土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)NoImage （三）房屋建筑物及分類（三）房屋建筑物及分類 二、房地產(chǎn)特性及其評(píng)估特點(diǎn)二、房地產(chǎn)特性及其評(píng)估特點(diǎn) （一）房地產(chǎn)特性（一）房地產(chǎn)特性 （1）位置固定性。）位置固定性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性。派生出房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性。 （2）使用長(zhǎng)期性。）使用長(zhǎng)期性。 （3）投資大量性。）投資大量性。 （4）影響因素多樣性。）影響因素多樣性。 （5）保值與增值性。）保值與增值性。 （6）投資風(fēng)險(xiǎn)性。）投資風(fēng)險(xiǎn)性。 （7）難以變現(xiàn)性。）難以變現(xiàn)性。 （8）政策限制性。）政策限制性。 三、房地產(chǎn)價(jià)格種類三、房地產(chǎn)價(jià)格種類 房地

4、產(chǎn)價(jià)格有各種表現(xiàn)形式，可根據(jù)其權(quán)益、形成方房地產(chǎn)價(jià)格有各種表現(xiàn)形式，可根據(jù)其權(quán)益、形成方式和交易方式等加以分類。式和交易方式等加以分類。 （一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格（如抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、租賃價(jià)（如抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、租賃價(jià)格等）格等） （二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)（二）按價(jià)格形成方式可分為市場(chǎng)交易價(jià)格、評(píng)估價(jià)格格 1.市場(chǎng)交易價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格 房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。 2.評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模

5、擬。 （三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格 1.1.土地（使用權(quán)）價(jià)格土地（使用權(quán)）價(jià)格 （1 1）基準(zhǔn)地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià) （2 2）標(biāo)定地價(jià)）標(biāo)定地價(jià) （3 3）出讓底價(jià)）出讓底價(jià) （4 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （5 5）租賃價(jià)格）租賃價(jià)格 （1 1）（）（3 3）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4 45 5屬土屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。 2.建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。指純

6、建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。 3.房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。 （四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)（四）按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等格、樓面地價(jià)等 房地產(chǎn)總價(jià)格房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格 房地產(chǎn)單位價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：有三種情況： 單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位土地面積的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位，

7、又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率 容積率建筑總面積土地總面積容積率建筑總面積土地總面積 5其他價(jià)格類型其他價(jià)格類型 例有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為例有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為1000元元/m2，容積率為，容積率為5；乙土地的單價(jià)為；乙土地的單價(jià)為780元元/m2，容積率為容積率為3；其它條件相同。投資者應(yīng)購(gòu)哪塊地？；其它條件相同。投資者應(yīng)購(gòu)哪塊地？ 甲土地的樓面地價(jià)為甲土地的樓面地價(jià)為200元元/m2，乙土地的樓面，乙土地的樓面地價(jià)

8、為地價(jià)為260元元/m2，因此投資者應(yīng)購(gòu)甲地。，因此投資者應(yīng)購(gòu)甲地。 （二）房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn) 非完全競(jìng)爭(zhēng)非完全競(jìng)爭(zhēng) 非成本因素有重要影響非成本因素有重要影響 房地不可分割性房地不可分割性 二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則 由于土地的固定性、稀缺性、個(gè)別性等特性，房地產(chǎn)由于土地的固定性、稀缺性、個(gè)別性等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)即不充分市場(chǎng)。 1獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則 2替代原則替代原則 3最高最佳原則最高最佳原則 4合法原則合法原則 5評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 6謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響

9、因素房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。域因素和個(gè)別因素。 一、一般因素一、一般因素 一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、政策因素和心理括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素、政策因素和心理因素等。因素等。 1 1經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 （1 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。 （2）財(cái)政金融因素。）財(cái)政金融因素。 （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重因素。）產(chǎn)業(yè)結(jié)

10、構(gòu)比重因素。 2社會(huì)因素社會(huì)因素 （1）人口因素。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響）人口因素。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。表現(xiàn)為人口數(shù)量、人口密度和人口素質(zhì)三個(gè)方面。 （2）家庭規(guī)模因素。）家庭規(guī)模因素。 （3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。）房地產(chǎn)投機(jī)因素。 （4）教育科研因素、治安因素。）教育科研因素、治安因素。 （5）社會(huì)福利因素。）社會(huì)福利因素。 3行政因素行政因素 4心理因素心理因素 二、區(qū)域因素二、區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)經(jīng)濟(jì)、行政、技

11、術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響。該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格產(chǎn)生影響。 這類因素可細(xì)分為商服繁華度因素、道路通達(dá)度因素、這類因素可細(xì)分為商服繁華度因素、道路通達(dá)度因素、交通便捷度因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。交通便捷度因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等。 三、個(gè)別因素三、個(gè)別因素 個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。 第三節(jié)第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的收益法評(píng)估的收益法 一、基本思路一、基本思路 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。以收收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。以收益法求取的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格

12、。益法求取的房地產(chǎn)價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。 收益法的理論前提是預(yù)期收益原則。收益法的理論前提是預(yù)期收益原則。 常用計(jì)算公式：常用計(jì)算公式： PA11/（1+r）n r A：房地產(chǎn)年純收益：房地產(chǎn)年純收益 r：房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率房地產(chǎn)還原率或折現(xiàn)率 二、適用范圍二、適用范圍 收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。如商場(chǎng)、如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。寫字樓、旅館、公寓等。不適宜公益性房地產(chǎn)。不適宜公益性房地產(chǎn)。 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化。房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化。 三、純收益三、純收益 （一）純收益的含義（一）純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)

13、的除去各種費(fèi)用后的收益，一純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際般以年為單位。在確定純收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際純收益和客觀純收益的區(qū)別。純收益和客觀純收益的區(qū)別。 純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。純收益由總收益扣除總費(fèi)用求得。 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的總收益指待估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收所有收益益。求取總收益時(shí)，是以客觀收益即。求取總收益時(shí)，是以客觀收益即正常收益正常收益為基為基礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。礎(chǔ)，而不能以實(shí)際收益計(jì)算。 （三）客觀總費(fèi)用（三）客觀總費(fèi)用 總費(fèi)用是指取得該

14、收益所必需的各項(xiàng)支出?？傎M(fèi)總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出。總費(fèi)用也應(yīng)該是用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用客觀費(fèi)用。 四、四、折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率 折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率或資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。比率。還原率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（或收益還原率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（或收益率）率）。 （一）求?。ㄒ唬┣笕≌郜F(xiàn)率折現(xiàn)率的方法的方法 1純收益與售價(jià)比率法純收益與售價(jià)比率法 2安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法） 資本化率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值資本化率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，也稱安全利率?？蛇x擇

15、一年期定期存無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，也稱安全利率?？蛇x擇一年期定期存款利率或國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率?？罾驶驀?guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 3排序插入法排序插入法 （二）（二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率的種類的種類 1綜合折現(xiàn)率綜合折現(xiàn)率 2建筑物建筑物折現(xiàn)率折現(xiàn)率 3土地土地折現(xiàn)率折現(xiàn)率 r（r1Lr2B）/ （LB） 五、計(jì)算公式五、計(jì)算公式 假設(shè)年收益不變，收益年為永續(xù)。假設(shè)年收益不變，收益年為永續(xù)。 （一）評(píng)估（一）評(píng)估房地合一房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值的房地產(chǎn)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)純收益綜合房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)純收益綜合折現(xiàn)折現(xiàn)率率 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費(fèi)用房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)年總收益一房地產(chǎn)年總費(fèi)用

16、房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)稅金空房損失費(fèi)房損失費(fèi)收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的主要技術(shù)方法 收益法中的具體方法可以分為兩大類，其一是收益法中的具體方法可以分為兩大類，其一是有限期有限期和無(wú)限期的和無(wú)限期的評(píng)估方法；其二是等額收益評(píng)估方法、非等評(píng)估方法；其二是等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法。額收益方法。 （一）純收益不變（一）純收益不變（1）PA11/（1+r）n r =A*(P/A,r,n) 有限期，有限期，r0 （2）PAr 無(wú)限期，無(wú)限期，r0 （3）PA n r=0 年 金(各年相等的純收益)年金現(xiàn)值系數(shù) （二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值（二）單獨(dú)評(píng)估

17、土地的價(jià)值 1由由土地收益土地收益評(píng)估土地價(jià)值評(píng)估土地價(jià)值 土地價(jià)值土地純收益土地土地價(jià)值土地純收益土地折現(xiàn)折現(xiàn)率率 土地純收益土地總收益土地總費(fèi)用土地純收益土地總收益土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金土地總費(fèi)用管理費(fèi)維護(hù)費(fèi)稅金 2由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 （1）土地價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值土地價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊建筑物現(xiàn)值建筑物重置價(jià)年折舊已使用年數(shù)已使用年數(shù) 年折舊費(fèi)（建筑物重置價(jià)殘值）年折舊費(fèi)（建筑物重置價(jià)殘值）/ /耐用年限耐用年限 （2）土地價(jià)值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收土地價(jià)值（房地產(chǎn)純收益建筑物純收益）土地益）土地折現(xiàn)折

18、現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率建筑物純收益建筑物現(xiàn)值建筑物純收益建筑物現(xiàn)值（建筑物（建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建建筑物年折舊率）（總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)）筑物年折舊率）（總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)） 例題例題 在一幅在一幅3000m3000m2 2的土地上建有建筑面積為的土地上建有建筑面積為2000m2000m2 2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000200012001200240240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用2020年，年，折現(xiàn)折現(xiàn)率率1212，土地的，土地的折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利

19、率為1010。假定該房地產(chǎn)。假定該房地產(chǎn)以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米以同類房地產(chǎn)相同的每月每平方米100100元的租金標(biāo)準(zhǔn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的出租，使用面積為建筑面積的6060，不含折舊費(fèi)的年，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為租賃費(fèi)用為7272萬(wàn)元。確定土地的價(jià)格。萬(wàn)元。確定土地的價(jià)格。（1 1）計(jì)算房地合一純收益）計(jì)算房地合一純收益 100 10020002000606012127200007200007272（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（2 2）計(jì)算建筑物的純收益）計(jì)算建筑物的純收益 240 240（1212+1/20+1/20）40.8040.80（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（3 3）計(jì)算屬于土地的

20、純收益）計(jì)算屬于土地的純收益 72 7240.8040.8031.2031.20（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）（4 4）土地的價(jià)格為：）土地的價(jià)格為：31.231.21010312312（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 單價(jià)為：?jiǎn)蝺r(jià)為：3123123000300010401040（元（元/m/m2 2） （三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 1 1建筑物評(píng)估值房地產(chǎn)價(jià)格一土地價(jià)格建筑物評(píng)估值房地產(chǎn)價(jià)格一土地價(jià)格 2 2建筑物評(píng)估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年建筑物評(píng)估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益）建筑物純收益）建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率（總費(fèi)用已包含建筑物折率（總費(fèi)用已包含建筑物折舊費(fèi)）舊費(fèi)）3 3建筑物評(píng)估值（房地

21、產(chǎn)年純收益一土地年純建筑物評(píng)估值（房地產(chǎn)年純收益一土地年純收益）收益） （建筑物（建筑物折現(xiàn)折現(xiàn)率率+ +建筑物年折舊率）（總建筑物年折舊率）（總費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)）費(fèi)用未包含建筑物折舊費(fèi)） 例例 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200200平方米，房屋建筑平方米，房屋建筑面積面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元，土地元，土地折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為8 8，建筑，建筑物物折現(xiàn)折現(xiàn)利率為利率為1010，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為2525年。年。年房租總收入年房租總收入4800480012125760057600

22、（元）（元）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）24002400（元）（元）房產(chǎn)稅（按年租金的房產(chǎn)稅（按年租金的1212計(jì)）計(jì)）5760057600121269126912（元）（元）土地使用稅（每年按每平方米土地使用稅（每年按每平方米2 2元計(jì)）元計(jì)）2002002 2400400（元）（元）管理費(fèi)（按年租金管理費(fèi)（按年租金3 3計(jì)）計(jì)）57600576003 317281728（元）（元）修繕費(fèi)（按年租金修繕費(fèi)（按年租金4 4計(jì)）計(jì)）57600576004 423042304（元）（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年保險(xiǎn)費(fèi)每年576576（元）（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法

23、求得土地價(jià)格為每平方米另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米12001200元。元。評(píng)估該建筑物價(jià)格。評(píng)估該建筑物價(jià)格。年總費(fèi)用年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+5762400+6912+400+1728+2304+5761432014320（元）（元）年總純收益年總純收益576005760014320143204328043280（元）（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米12001200元，則土地總價(jià)為：元，則土地總價(jià)為： 1200 1200200200240000240000（元）（元）歸屬于土地的年純收益為：歸屬于土地的

24、年純收益為： 240000 2400008 81920019200（元）（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：故歸屬于建筑物的年純收益為： 43280 4328019200192002408024080（元）（元）建筑物折舊率建筑物折舊率1/251/251001004 4建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格2408024080（1010+4+4）1 11/1/（1+141+14）2525 =172000 =1720000.96220.9622165498.4165498.4（元）（元）建筑物每平方米價(jià)格為：建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4 165498.4240240689.58689.58（元）（元）五

25、、收益期的確定五、收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物單獨(dú)評(píng)建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地單獨(dú)評(píng)土地土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 例某房地產(chǎn)公司于例某房地產(chǎn)公司于 1998年年2月以出讓方式取得月以出讓方式取得一塊土地一塊土地 50年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于2000年年2月在此地塊上建月在此地塊上建成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米成一鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3800元，元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米為每平方米4200元。該大樓總建筑面積為元。該大樓總建筑面積為5000平方米，平方米，全部用于

26、出租，平均每天租金為全部用于出租，平均每天租金為9600元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫椎赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空元，空置率在置率在10左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的金的3.5，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5 ，房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅為租金收入的為租金收入的12，其他稅為租金收入的，其他稅為租金收入的6，保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2，折現(xiàn)折現(xiàn)率確定為率確定為8。試根據(jù)以上資料試根據(jù)以上資料用收益法用收益法評(píng)估該寫字樓在評(píng)估該寫字樓在2005年年2月月的價(jià)格的

27、價(jià)格。 1估算年總收益估算年總收益 年總收益年總收益23655000（110）3285000（元）（元） 2估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （1）管理費(fèi)：）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)年管理費(fèi)32850003.5114975（元）（元） （2）維修費(fèi)）維修費(fèi)420050001.5315000（元）（元） （3）保險(xiǎn)費(fèi)：）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)年保險(xiǎn)費(fèi)420050000.242000（元）（元） （4）稅金：）稅金： 年稅金年稅金3285000（126）591300（元）（元） （5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年?duì)I運(yùn)費(fèi)用11497531500042000591300 1063275（元）（元） 3估

28、算凈收益估算凈收益 年凈收益等于年總收益減去年?duì)I運(yùn)費(fèi)用，即：年凈收益等于年總收益減去年?duì)I運(yùn)費(fèi)用，即： 年凈收益年凈收益328500010632752221725（元）（元） 4計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為房地產(chǎn)的剩余收益期為43年，則：年，則：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格2221725/8（11（18）43 26756766（元）（元）房地產(chǎn)價(jià)格（單價(jià)）房地產(chǎn)價(jià)格（單價(jià)）267567665000 5351.35 （元）（元） 5評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2005年年2月的價(jià)格為月的價(jià)格為26756766元，元，單價(jià)為每平方米單價(jià)為每平方米5

29、351.35元。元。第第四四節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一、基本思路一、基本思路 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，修正，估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。 由市場(chǎng)法評(píng)估得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。由市場(chǎng)法評(píng)估得到的價(jià)格，稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。 二、適用對(duì)象及條件二、適用對(duì)象及條件 （一）市場(chǎng)條件：成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找（一）市場(chǎng)條件：成熟活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找到交易案例到交易案例 （二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房

30、地產(chǎn) 三、市場(chǎng)法的步驟三、市場(chǎng)法的步驟 （一）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（一）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料 （二）選擇可供比較參考的交易實(shí)例（二）選擇可供比較參考的交易實(shí)例 參照實(shí)例不少于參照實(shí)例不少于3 3個(gè)。應(yīng)符合的條件：個(gè)。應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同，正常交易（或可修正），籌資條件相價(jià)值類型相同，正常交易（或可修正），籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日。似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日。 （三）差異因素的比較修正（三）差異因素的比較修正 對(duì)交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別因素分別進(jìn)行對(duì)交易情況、期日、區(qū)域因素、個(gè)別

31、因素分別進(jìn)行修正。修正。 （四）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，確定評(píng)估值（四）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，確定評(píng)估值 四、差異修正的方法四、差異修正的方法 1. 1.交易情況修正交易情況修正 2. 2.交易日期修正交易日期修正 （1）采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）進(jìn)行調(diào)整的公式進(jìn)行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = （1 1價(jià)格變動(dòng)率）價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)期數(shù) 如果各期指數(shù)不等，則如果各期指數(shù)不等，則 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= = (1a1) (1a2) (1a3) .(1+an) （2）采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整的公）采用期內(nèi)平均上升或下

32、降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整的公式式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=1=1價(jià)格變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)期數(shù) （3）采用采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整的公式定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整的公式 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)= =評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)成交時(shí)點(diǎn)的定基成交時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指數(shù)價(jià)格指數(shù) S%1 1交易情況修正系數(shù)3.3.區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正直接比較法：直接比較法： 間接比較法：間接比較法： 4.4.個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正（1 1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得（2 2）土地使用年期修正）土地使用年期修正 Q%11區(qū)域因素修正系數(shù)100 10

33、0修正系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況 五、基本計(jì)算公式五、基本計(jì)算公式 市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是： P可比實(shí)例單價(jià)可比實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)期日修正期日修正系數(shù)系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。個(gè)別因素修正系數(shù)。 將比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評(píng)估值。將比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均或者算術(shù)平均得到評(píng)估值。 例例待評(píng)估宗地為一塊商業(yè)用途的空地（剩余使待評(píng)估宗地為一塊商業(yè)用途的空地（剩余使用年限用年限30年，容積率為年，容積率為5） ，面積為，面積為3000平方米，要平方米，要求評(píng)估其求評(píng)估其20

34、02年年12月的公開市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過月的公開市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例個(gè)交易實(shí)例A（剩余使用年（剩余使用年限限35年，容積率為年，容積率為5 ）、）、B（30年，容積率為年，容積率為4.5 ）、）、C（35年，容積率為年，容積率為4.5 ）作為比較參照物，交易時(shí)間分）作為比較參照物，交易時(shí)間分別為別為2001年年10月、月、 2001年年12月、月、 2002年年5月。月。 2001年年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%。各交易實(shí)例的。各交易實(shí)例的交易情況正常。交易實(shí)例交易情況正常。交易實(shí)例A、B、C的區(qū)域

35、修正系數(shù)分的區(qū)域修正系數(shù)分別為別為1、1.163、1.075。 交易實(shí)例交易實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別為的價(jià)格分別為1550元元m2 ，1200元元m2 ，1400元元m2。關(guān)于個(gè)別因素，由關(guān)于個(gè)別因素，由于待估宗地的面積（于待估宗地的面積（3000 米米2）大于大于3個(gè)交易實(shí)例個(gè)交易實(shí)例的面積，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交的面積，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格多易實(shí)例價(jià)格多3。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在45之間，容積率增加之間，容積率增加0.1，則地價(jià)增加，則地價(jià)

36、增加2。假定假定折現(xiàn)率為折現(xiàn)率為8%。 1進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易情況修正 由于交易實(shí)例的交易情況正常，故無(wú)需修正。由于交易實(shí)例的交易情況正常，故無(wú)需修正。 2進(jìn)行交易時(shí)間修正進(jìn)行交易時(shí)間修正 A交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)114/1001.14 B交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)112/1001.12 C交易時(shí)間修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)107/1001.07 3進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行區(qū)域因素修正 4進(jìn)行個(gè)別因素修正進(jìn)行個(gè)別因素修正 （1）關(guān)于面積因素的修正。）關(guān)于面積因素的修正。 （2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實(shí)例）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正。交易實(shí)例A和和C均需均需作使用年限

37、因素修正。作使用年限因素修正。 交易實(shí)例交易實(shí)例A及及C的使用年限修正系數(shù)的使用年限修正系數(shù) 1 1（18%）30/ 1 1（18%）350.9659 （3）關(guān)于容積率因素的修正。交易實(shí)例關(guān)于容積率因素的修正。交易實(shí)例A與待估宗地的容積與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。應(yīng)進(jìn)行修正。 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1101001.1 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： A的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 B的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正

38、系數(shù)1.03 1.0 1.11.133 C的個(gè)別因素修正系數(shù)的個(gè)別因素修正系數(shù)1.03 0.9695 1.11.098 5計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A15501.01.141.00.9951758（元（元m2） B12001.01.121.1631.1331771 （元（元m2） C14001.01.071.0751.0981768 （元（元m2） 6采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果 待估宗地評(píng)估價(jià)（單價(jià)）（待估宗地評(píng)估價(jià)（單價(jià)）（175817711768）31766 （元（元m2） 待估宗地評(píng)估價(jià)（總價(jià)）待估宗地評(píng)估價(jià)（總價(jià)）176830005298000（元）（元）第第

39、五五節(jié)節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一、基本思路一、基本思路 成本法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的成本法是求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除損耗然后扣除損耗，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。方法。用成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。 評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格建筑物貶值 成本法的評(píng)估原理以重置成本為理論依據(jù)。成本法的評(píng)估原理以重置成本為理論依據(jù)。 二、適用范圍二、適用范圍 成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途，一般適用于成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途

40、，一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的情況。 三、土地評(píng)估中成本法操作步驟三、土地評(píng)估中成本法操作步驟 基本公式為：基本公式為： 土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地價(jià)格土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益 （一）計(jì)算土地取得費(fèi)用（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。 （1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用。）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村

41、集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用。 （2）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。費(fèi)用。 （二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。費(fèi)。 （三）稅費(fèi)（三）稅費(fèi) （四）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)（四）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn) 該利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。該利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。 （五）計(jì)算投資利息（五）計(jì)算投資利息 哪些應(yīng)該計(jì)算利息？哪些應(yīng)該計(jì)算利息？ 土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期。土地開發(fā)費(fèi)和稅土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期。

42、土地開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)的計(jì)息期為開發(fā)期的一半。費(fèi)的計(jì)息期為開發(fā)期的一半。 （六）土地所有權(quán)收益確定（六）土地所有權(quán)收益確定 據(jù)計(jì)算公式，前五項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土據(jù)計(jì)算公式，前五項(xiàng)之和為成本價(jià)格，成本價(jià)格乘以土地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為地所有權(quán)收益率即為土地所有權(quán)收益。該比率通常為1025。 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟四、新建房地產(chǎn)評(píng)估中成本法操作步驟 基本公式為：基本公式為： 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+ +土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ + 管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資金成本資金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+

43、 +正常利潤(rùn)正常利潤(rùn) 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +資資金成本金成本+ +銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+ +開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1. 1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2.2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3. 3.建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 4.4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5.5.其他工程費(fèi)其他工程費(fèi) 6. 6.開發(fā)過程的稅費(fèi)開發(fā)過程的稅費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（四）估算資金成本（四）估算

44、資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)（五）估算銷售稅費(fèi) 1. 1.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 2.2.銷售稅金及附加銷售稅金及附加 3. 3.其他銷售稅費(fèi)其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)（六）估算開發(fā)利潤(rùn) 五、舊建筑物評(píng)估中成本法操作步驟五、舊建筑物評(píng)估中成本法操作步驟 建筑物評(píng)估值重置成本建筑物評(píng)估值重置成本-實(shí)體性損耗實(shí)體性損耗-功能性損耗功能性損耗-經(jīng)經(jīng)濟(jì)性損耗濟(jì)性損耗 （一）建筑物重置成本的估算（一）建筑物重置成本的估算 1. 1.預(yù)決算調(diào)整法預(yù)決算調(diào)整法 2.重編預(yù)算法重編預(yù)算法 3.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（二）建筑物成新率的估算（二）建筑物成新率的估算 （1 1）使用年限法（直線法）使用年限法（直

45、線法） 建筑物貶值率建筑物貶值率= =建筑物已使用年限建筑物已使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命100% 建筑物成新率建筑物成新率= =建筑物尚可使用年限建筑物尚可使用年限/ /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命命100% 年限法計(jì)算建筑物每年的折舊額為：年限法計(jì)算建筑物每年的折舊額為： D（CS）NC（1R）N D D：年折舊額；：年折舊額；C C：重置成本；：重置成本；S S：建筑物殘值；：建筑物殘值；R R：殘值率；：殘值率；N N：建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限 例某建筑物的建筑面積例某建筑物的建筑面積100 m2 ，有效經(jīng)，有效經(jīng)過年數(shù)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價(jià)

46、格年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元元m2，經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率年，殘值率 5。試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，試用年限法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。并計(jì)算其現(xiàn)值。 解已知：解已知：C50010050000（元）；（元）；R5；N30年；年；t10年。年。 則：年折舊額則：年折舊額DC（1R）/N 50000（15）30 1583（元）（元） 折舊總額折舊總額C（1R）t/N 50 000 （15） 1030 15830（元）（元）建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值VC1（1R）t/N 500001 （15%） 10 30 34170（元）（元） （2 2）技術(shù)測(cè)

47、定法（）技術(shù)測(cè)定法（打打分法）分法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+G+裝修部分合計(jì)得分裝修部分合計(jì)得分S+S+設(shè)備部分合計(jì)得分設(shè)備部分合計(jì)得分B B 例例 某鋼筋混凝土某鋼筋混凝土5 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分8080分，裝修部分分，裝修部分7070分，設(shè)備部分分，設(shè)備部分6060分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C C0.750.75，S S0.120.12，B B0.130.13， 成新率（成新率（80800.75+700.75+700.12+600.12+600.130.13）100100100

48、10076.276.2 （3 3）綜合成新率法）綜合成新率法 綜合成新率綜合成新率A A1 1技術(shù)測(cè)定成新率技術(shù)測(cè)定成新率 A A2 2年限法年限法成新率成新率A A1 1 、A A2 2為權(quán)重系數(shù)，為權(quán)重系數(shù)，A A1 1A A2 2 1 1。 例某地塊面積為例某地塊面積為60000平方米，是通過城鎮(zhèn)土平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為地出讓而取得的，出讓金為10萬(wàn)元畝，拆遷費(fèi)萬(wàn)元畝，拆遷費(fèi)5萬(wàn)萬(wàn)元畝，開發(fā)費(fèi)元畝，開發(fā)費(fèi)3億元平方公里，其他費(fèi)用（包括億元平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）稅費(fèi)）3萬(wàn)元畝，土地開發(fā)周期為萬(wàn)元畝，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)的資

49、金占總開發(fā)費(fèi)的60%，目前，市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的，目前，市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。（一畝等于（一畝等于666.67平方米）平方米） 1估算土地取得成本估算土地取得成本土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)10515（萬(wàn)元畝）（萬(wàn)元畝）225元平方米元平方米 2估算土地開發(fā)成本估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元平方公里億元平方公里3萬(wàn)元畝萬(wàn)元畝 300元平方米十元平方米十45元平方米元平方米 345（元平方米）（元平方米） 3估算投

50、資利息估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因此計(jì)息期為兩年，假定土地取得成本一次性投入，因此計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息投資利息225（16%）21 34560（16%）1.5134540% （16%）0.51 27.8118.914.08 50.80（元平方米）（元平方米） 4估算開發(fā)利潤(rùn)估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)（開發(fā)利潤(rùn)（225345） 10 57.0（元平方米）（元平方米） 5計(jì)算土地價(jià)格計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià)22534550.8057.0677.8（元平方米）（元平方米） 土地總價(jià)土地總價(jià)677.860000406

51、68000（元）（元）第七章第七章 其他資產(chǎn)評(píng)估其他資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估概述 一、無(wú)形資產(chǎn)的定義一、無(wú)形資產(chǎn)的定義 無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。（1 1）由特定主體控制；（）由特定主體控制；（2 2）非實(shí)物形態(tài)；（）非實(shí)物形態(tài)；（3 3）帶來超額或壟斷利潤(rùn)）帶來超額或壟斷利潤(rùn) 二、無(wú)形資產(chǎn)的特性二、無(wú)形資產(chǎn)的特性 1.1.附著性附著性 2.2.共益性共益性 3 3、積累性、積累性 4 4、替代性、替代性 五、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

52、價(jià)值的因素五、影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素 （一）無(wú)形資產(chǎn)的取得成本（一）無(wú)形資產(chǎn)的取得成本 一般這些成本項(xiàng)目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行一般這些成本項(xiàng)目包括創(chuàng)造發(fā)明成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等。推廣成本等。 （二）機(jī)會(huì)成本（二）機(jī)會(huì)成本 （三）效益因素（三）效益因素 （四）使用期限（四）使用期限 （五）技術(shù)成熟程度（五）技術(shù)成熟程度 （六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素（六）轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素 從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)從轉(zhuǎn)讓內(nèi)容看，無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。在轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)條款的規(guī)定，會(huì)直接影響其評(píng)估值。讓。在轉(zhuǎn)讓過程中有關(guān)條款的規(guī)定，會(huì)直接影響其評(píng)估值。 （

53、七）國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況（七）國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況 （八）市場(chǎng)供需狀況（八）市場(chǎng)供需狀況 （九）同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格（九）同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格 六、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估目的與前提六、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估目的與前提 （一）無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估目的（一）無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估目的 以以轉(zhuǎn)讓和投資轉(zhuǎn)讓和投資為目的的評(píng)估為主，以成本攤銷為目為目的的評(píng)估為主，以成本攤銷為目的的評(píng)估受財(cái)會(huì)制度、稅收制度的制約。的的評(píng)估受財(cái)會(huì)制度、稅收制度的制約。 （二）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提（二）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提 1. 1.能夠帶來超額利潤(rùn)（追加利潤(rùn)）能夠帶來超額利潤(rùn)（追加利潤(rùn)）

54、2. 2.能夠帶來壟斷利潤(rùn)能夠帶來壟斷利潤(rùn) 七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序七、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序 （一）明確評(píng)估目的（一）明確評(píng)估目的 轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、法律訴訟等。轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、法律訴訟等。 （二）鑒定無(wú)形資產(chǎn)（二）鑒定無(wú)形資產(chǎn) 1. 1.確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)存在 2. 2.鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類鑒別無(wú)形資產(chǎn)種類 3.3.確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限 （三）搜集相關(guān)資料（三）搜集相關(guān)資料 （四）確定評(píng)估方法，計(jì)算評(píng)估值（四）確定評(píng)估方法，計(jì)算評(píng)估值 雖然三種方法均可用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，但是由于：無(wú)形資產(chǎn)雖然三種方法均可用于無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，但是由于：無(wú)形資產(chǎn)的成本與效

55、用的非對(duì)稱性；大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)難以復(fù)制；市場(chǎng)交易的成本與效用的非對(duì)稱性；大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)難以復(fù)制；市場(chǎng)交易案例難以搜集，因此最合適的方法是案例難以搜集，因此最合適的方法是收益法收益法。新近形成的無(wú)形資。新近形成的無(wú)形資產(chǎn)有可能采用成本法。市場(chǎng)法則取決于是否能尋找到具有可比性產(chǎn)有可能采用成本法。市場(chǎng)法則取決于是否能尋找到具有可比性的交易案例。的交易案例。 （五）撰寫評(píng)估報(bào)告（五）撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié)第二節(jié) 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、概述一、概述 無(wú)形資產(chǎn)收益通過直接預(yù)測(cè)或間接預(yù)測(cè)得到。無(wú)形資產(chǎn)收益通過直接預(yù)測(cè)或間接預(yù)測(cè)得到。 （一）（一）收益來源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的超額收益收益來源于

56、使用該無(wú)形資產(chǎn)的超額收益 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 R Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t （二）（二）收益來源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的總收益分成收益來源于使用該無(wú)形資產(chǎn)的總收益分成無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 K KR Rt t（1 1T T） / /（1 1r r）t t K K為無(wú)形資產(chǎn)分成率為無(wú)形資產(chǎn)分成率 最低收費(fèi)額的確定最低收費(fèi)額的確定 （一）重置成本凈值（一）重置成本凈值 （二）機(jī)會(huì)成本（二）機(jī)會(huì)成本 無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額重置成本凈值無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮薀o(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本率無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本 轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮寿?gòu)買方運(yùn)用無(wú)形

57、資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮寿?gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力100100 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈減收益無(wú)形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用 二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定 （一）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定（一）無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定 無(wú)形資產(chǎn)收益額的測(cè)算，是采用收益法評(píng)估無(wú)無(wú)形資產(chǎn)收益額的測(cè)算，是采用收益法評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的關(guān)鍵步驟。形資產(chǎn)的關(guān)鍵步驟。 1直接估算法直接估算法 通過未使用無(wú)形資產(chǎn)與使用無(wú)形資產(chǎn)的通過未使用無(wú)形資產(chǎn)與使用無(wú)形資產(chǎn)的前后收

58、前后收益情況對(duì)比分析益情況對(duì)比分析，確定無(wú)形資產(chǎn)帶來的收益額。，確定無(wú)形資產(chǎn)帶來的收益額?？梢詫o(wú)形資產(chǎn)劃分為可以將無(wú)形資產(chǎn)劃分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約型。 （1）收入增長(zhǎng)型收入增長(zhǎng)型無(wú)形資產(chǎn)是指無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用于生無(wú)形資產(chǎn)是指無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程，能夠使得產(chǎn)品的產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程，能夠使得產(chǎn)品的銷售收入增加銷售收入增加。原因在。原因在于兩方面。于兩方面。 第一種原因形成的超額收益可以用公式計(jì)算：第一種原因形成的超額收益可以用公式計(jì)算： R（P2P1）Q （1-T） 第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算：第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計(jì)算： R（Q2Q1）（PC）

59、（1-T） （二）（二）費(fèi)用節(jié)約型費(fèi)用節(jié)約型無(wú)形資產(chǎn)，是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用，使無(wú)形資產(chǎn)，是指無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用減少，從而形成超額收益。得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費(fèi)用減少，從而形成超額收益。 R（ C1 C2）Q （1-T） 2.差額法差額法 采用無(wú)形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與采用無(wú)形資產(chǎn)和其他類型資產(chǎn)得到的綜合收益與行業(yè)平行業(yè)平均收益均收益進(jìn)行比較，可得到無(wú)形資產(chǎn)獲利能力，即進(jìn)行比較，可得到無(wú)形資產(chǎn)獲利能力，即“超額收超額收益益”。 無(wú)形資產(chǎn)帶來超額收益無(wú)形資產(chǎn)帶來超額收益經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)資產(chǎn)總額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)資產(chǎn)總額行業(yè)平均資金利潤(rùn)率行業(yè)平均資金利潤(rùn)率 3.分成率法分成率法 無(wú)形資產(chǎn)收

60、益通過無(wú)形資產(chǎn)收益通過分成率分成率來獲得。來獲得。兩個(gè)口徑的計(jì)算結(jié)果相同。兩個(gè)口徑的計(jì)算結(jié)果相同。 收益額收益額銷售收入銷售收入* *銷售收入分成率銷售收入分成率 銷售利潤(rùn)銷售利潤(rùn)* *銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)分成率并且可以互相轉(zhuǎn)換：并且可以互相轉(zhuǎn)換：銷售收入分成率銷售收入分成率= =銷售利潤(rùn)分成率銷售利潤(rùn)分成率* *銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率分成的基礎(chǔ)：銷售收入、銷售利潤(rùn)、銷售量。分成的基礎(chǔ)：銷售收入、銷售利潤(rùn)、銷售量。 （二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率的內(nèi)涵是折現(xiàn)率的內(nèi)涵是投資報(bào)酬率投資報(bào)酬率。 與有形資產(chǎn)相比，無(wú)形資產(chǎn)的收益較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大，與有形資產(chǎn)相比