中海與萬科物業(yè)管理的模式比較綜述

1、中海與萬科物業(yè)管理的模式比較、戶.、刖百綜觀物業(yè)管理在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個重要的轉折點：從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴大物業(yè)管理的覆蓋面，物業(yè)管理走向千家萬戶的普通居民為第一轉折點；以蓮花二村 “一體化”管理為標 志，確立深圳物業(yè)管理模式為第二個轉折點； 鹿丹村物業(yè)管理公開招投 標，拉開了市場競爭的序幕為第三個轉折點。 作為全國物業(yè)管理發(fā)源地 的深圳，物業(yè)管理能取得全國矚目的成績，與深圳的經濟發(fā)展水平、市 場經濟的成熟程度等各方面因素有著密切的關系。尤為重要的是政府主管部門的積極引導、努力探索對深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要 的推動作用。隨著社會的發(fā)展，業(yè)主的服務需求不斷增長，

2、物業(yè)管理服務事項和 內容由簡單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護衛(wèi)等，在展 到機電維護、環(huán)境設計、企業(yè)策劃、家政服務、社區(qū)文化、商業(yè)代理等， 力求滿足業(yè)主從辦公、學習、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體 活動等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結合不同的物業(yè)硬件和 業(yè)主需求，提出并實踐了一些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨特 的個性特色，突出企業(yè)形象和顯示管理實力的同時，也為整個行業(yè)的發(fā) 展提供了可供借鑒的經驗；如萬科物業(yè)從早期提出的“酒店式管理”到近 期的"無人化管理"、"個性化管理"和"管理報告制度"；中海物業(yè)管理倡

3、 導的"一拖N模式"、"氛圍管理"；深業(yè)物業(yè)實施的“精品戰(zhàn)略”；金地物 業(yè)實行的“產學聯(lián)手"；"保姆計劃"、”四點半學?！钡染〉昧肆己玫氖袌鲂б?。這里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)管理意識深入民心的一項重要工作內容-社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率 先倡導社區(qū)文化活動和萬廈物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動的開展 建立起“全國城市文明第一村”的社會效益，在市場上均得到了良好的品 牌效應。事實證明，多樣化、多層次的社區(qū)文化活動是最能體現物業(yè)管 理人文精神和關懷的有效手段，因為它較好地調整了業(yè)主與企業(yè)之間、 業(yè)主與業(yè)

4、主之間的關系，同時將物業(yè)管理工作通過社區(qū)活動去宣傳，更 容易得到業(yè)主的接受和認同。1996年以來，萬科、中海、中航、國貿、金地、蓮花等物業(yè)管理 公司，在全國物業(yè)管理行業(yè)率先通過了ISO9002國際標準質量認下，使物業(yè)管理的技術標準和質量規(guī)范管理納入了國際軌道，對物業(yè)管理操作經營中的每個崗位、每個人員、每一個環(huán)節(jié)都有嚴格科學的管理規(guī)范 和檢驗標準。到目前為止，100多家物業(yè)管理企業(yè)通過了 ISO9002 質 量認證，其數量和比例居全國同行業(yè)之首。其中高新技術產業(yè)園區(qū)物業(yè) 管理公司是全世界首家獲得 ISO9002、ISO14001 及SA8000三個 標準國際認證的物業(yè)管理公司。通過規(guī)范化管理的推

5、廣，深圳市相當數 量的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平 已接近或達到國際水準。本文將就萬科、中海兩家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理模式進行分析、 探討中國高水平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國物業(yè)管理進一步發(fā)展的東西。一、萬科物業(yè)管理的特點1、萬科物業(yè)管理公司的概況萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初，為萬科企業(yè)股份有限公 司全資附屬機構。公司現有總資產3000萬元，各類專業(yè)服務人員3000 余人，管理面積300余萬平方米。公司現已發(fā)展為國內最具規(guī)模及極 負盛譽的物業(yè)管理機構之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務、工程完 善配套服務、房屋租售及綠化工程服務。通過十多年的物業(yè)

6、管理研究與 實踐,公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)管理行業(yè)奠定了堅實的 地位，成為國家建設部首批認定的物業(yè)管理一級資質企業(yè)、深圳市物業(yè)管理甲級資質企業(yè)，在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。公司高瞻遠矚，為顧客長遠之需求，持續(xù)進行物業(yè)管理專業(yè)研究與探 索，藉此不斷提高服務質素，以創(chuàng)造更好的經濟效益及社會效益，為物業(yè) 管理市場化、規(guī)范化作出積極貢獻。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新， 首創(chuàng)"業(yè)主管理委員會"，開創(chuàng)了業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管式 模式；推行“酒店式管理模式"、”無人化管理”模式、季度“管理報告”制 度、”個性化管理服務"與"鄰里

7、守望”的管理模式， 氛圍管理”模式，體 驗式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內營造一種融洽、和諧、溫馨的親情 化管理氛圍，將物業(yè)管理服務的內涵提升到一個新的境界。萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務標準，提供豐富完善的家居服務和社區(qū) 休閑服務，完滿結合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)， 讓住戶尊享優(yōu)逸體驗，生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務理 念，以用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立 客戶服務檔案，充分挖掘客戶需求和服務資源，持續(xù)提高客戶服務水平， 探討體驗氛圍管理模式萬科社區(qū)文化建設，組織開展豐富多彩的各類業(yè) 主活動：萬科業(yè)主運動會、主題式系列社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主業(yè)余生

8、 活，為加強與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。 通過社區(qū)文化工作的開展， 給社區(qū)注入一種強大的文化內涵， 并讓這種文化內涵成為萬科物業(yè)社區(qū) 的特有標志。2003年，公司被中國質量協(xié)會用戶委員會授予 "全國用戶滿意企業(yè) (物業(yè)管理企業(yè))”獎項，中國信用管理協(xié)會授予全國“質量？服務？信譽 AAA"物業(yè)管理企業(yè)稱號，公司的管理服務水平再上一個新的臺階。萬 科物業(yè)，這只中國物業(yè)管理行業(yè)的領頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績， 更上層樓。2、萬科物業(yè)管理的經營理念萬科物業(yè)管理的經營理念不是萬科本身 自有的，而是在為業(yè)主的服務過程中，經過十幾年的探討、鉆研中總結 出來的經驗，具體如下：(1)尊

9、重客戶，讓客戶滿意表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實上，這一切來自于客戶。尊重客戶，理解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠的伙伴， 將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務，萬科品 牌的附加值就會因職員優(yōu)秀的表現而日益增加。對待100名客戶的服務里，只有一位客戶不滿意，看來只有 1%的不合格，但對于該客戶而 言，他得到的卻是100%的不滿意。一朝對客戶服務不善，公司需要十 倍甚至更多的努力去補救。在客戶眼中，你就代表萬科。(2 )專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化萬科從成立以來十幾年的實踐中摸索出：企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè)對自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集

10、中，建立在專業(yè)化基礎之上的規(guī)?；阍饺菀仔纬?，從而確立自己在相應領域的領導性地位。規(guī)范化被萬科稱為企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究 規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個人英雄主義的崇尚，按照現代企業(yè) 制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支優(yōu)秀的職業(yè)經理隊伍 來實現企業(yè)的策略和計劃。良好的制度也是產生利潤的生產要素。萬科反對黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵相互之間坦誠 地交流，友善地溝通。萬科對內平等，對外開放，致力于建設“陽光照亮的體制"(3)學習是一種生活方式一個學習型的組織是這樣一群人：他們?yōu)榱斯餐哪繕俗咴谝黄穑?共同工作，通過內部經驗交流和外部知識引進，共同

11、提高能力，創(chuàng)造他 們真正感興趣的成果。萬科致力于成為學習型組織。在這一學習型組織 中，職員全身心投入，體驗到工作中的生命意義，通過學習創(chuàng)造自我， 擴展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認為：競爭優(yōu)勢是由個人和集體的 不斷學習促成的。學習型模式一方面傾向于對組織內部的知識加以拓 展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識。其中反省是個 人學習以及組織學習過程中的一個重要因素。(4)創(chuàng)新是生命之源一直以來，萬科給自己的定位是“領跑者”，要不斷創(chuàng)新，走在前面。 從84年的蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴張，到專業(yè)化的主動收縮；創(chuàng)新精神就像一臺強勁的發(fā)動機，引領著萬科穩(wěn)健前進。正是憑藉

12、不斷創(chuàng)新的精神，萬科才得以積極地拓展，萬科品牌 才能夠得到了越來越多的認同。創(chuàng)新就是要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己， 就是要擺脫成功帶來的條條框框。 而創(chuàng)新，需要一個項目一個項目地去 積累，需要一點一滴地去突破。萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴大領先優(yōu)勢，萬科要面對來自 其他優(yōu)秀行業(yè)成員的挑戰(zhàn)，也要面對來自迅速擴大規(guī)模經營要求的挑 戰(zhàn)。這一目標的實現，正有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。3、萬科物業(yè)管理的目標萬科物業(yè)顧問服務秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質的價值觀，不以追求顧問服務項目的數量增長為終極目標，而重在保證顧問服 務和管理輸出的質量，真正滿足合作方的委托需求和愿望，切實幫助委托方有效地建立起優(yōu)

13、質的管理體系，準確把握物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，獨 立地實施各項管理服務，并不斷地自我完善。(1)幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括：建立有效的物業(yè)管理團隊完善的管理體系人事行政管理體系企業(yè)培訓體系品質監(jiān)控體系 客戶服務體系建立完整的業(yè)務流程和作業(yè)指導書(2)幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。(3)幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。4、萬科物業(yè)管理的核心價值觀客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產品和服務， 引導積極、健康的現代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導的理念。人 才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的

14、人是公司最寶貴的資 源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成 功的首要因素。職業(yè)經理團隊是萬科人才理念的具體體現。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重 要使命。萬科給自己的定位是，做中國房地產行業(yè)的領跑者。 通過市場創(chuàng)新、 產品創(chuàng)新、服務創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質量、有效率的持續(xù)增長，是 萬科實現行業(yè)領跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經濟時代，萬科要 以大為小、靈活應變、銳意進取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成 績，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬科的獨特模式。萬科模式業(yè)內領 先其獨特的價值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結構值得關注。二、中海物

15、業(yè)管理模式的特點1、中海物業(yè)管理公司的概況深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設部首批一級、深圳市首批甲級 物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內首家通過 ISO9002、ISO14001 認證企業(yè)。自1991年成立以來，中海人以“精誠服務、精彩生活”為服務宗旨，勇 于開拓、銳意進取，目前已發(fā)展成為擁有員工 2000多名，高、中級專 業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才近 400名、下屬3家子公司和一個電子商 務運營網絡的大型企業(yè)。十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質的服務不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好評，而且贏得了良好的社會聲譽。截至 2002年，公司共 獲得國家、省及市、區(qū)級各種榮譽稱號 396項，并為2002年深圳首 屆質

16、量管理獎服務行業(yè)唯一獲得者；國內及香港地區(qū)的廣播電視、報刊等新聞媒體對中海物業(yè)經營管理情況的報道多達千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內外各界人士逾兩萬人次；建設部有關領導在不同場合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國物業(yè)管理行業(yè)第一品 牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫 的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先 進的管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現有管理技術與經驗進行揚棄，去其疏漏，取其精華，與時俱進，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中 海物業(yè)品牌的國際化與時代性內涵，精煉全國物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚規(guī)?；l(fā)展、網絡化運營、信息化

17、管理、專業(yè)化增效的企業(yè) 發(fā)展戰(zhàn)略旗幟，繼續(xù)做行業(yè)領跑者，為推動中國現代城市的文明化進程 做出不懈的努力和追求，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨特貢 獻！2、中海物業(yè)管理的經營理念公司理念體系中明確提出 爭足夠的利潤支持公司的成長， 并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業(yè)務的任何地區(qū)，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發(fā)展目標。1996年，公司順利通過1S09002國際質量認證，是 公司實施規(guī)范化宮理邁出的關鍵的一步。1999年，公司又率先在物業(yè)管理行業(yè)中執(zhí)行季度管理報告制度工按季度公開管理處各項管理服 務工作內容及費用，并在公司互聯(lián)網站上公

18、布各小區(qū)的管理費標準，進 一步提高管理服務的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。3、物業(yè)管理的方針、目標中海 房產的建設者們始終懷著對社會、 對消費者的強烈責任感，堅 持以人為本的經營目標，致力于通過營造高品質的房產和提供周到的服 務，倡導文明、和諧、優(yōu)雅的居住文化。2002年4月，公司成功入圍” 杭州地區(qū)十大品牌房產”行列；2002年，公司被蕭山區(qū)評選為 百強企 業(yè)”在過去的幾年中，中海房產在市場需求的撞擊和磨合中逐漸形成了 較為完善的企業(yè)精神以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持 續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則，以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會責任，根據市 場變化不斷調整，優(yōu)化經營結構；同時積極摸索適

19、合自身發(fā)展的現代化 企業(yè)經營方略。公司聘請北大咨詢公司為企業(yè)進行管理咨詢，逐步形成和完善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地 產開發(fā)和物業(yè)管理領域分別導入 IS09002 管理體系。中海物業(yè)管理公 司本著誠信、創(chuàng)新、務實、求精，把個人追求融入企業(yè)的長遠發(fā)展之中。 以重組上市、戰(zhàn)略擴張、持續(xù)發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架 構和市場布局，使經濟效益和增長質量明顯提高。實現自己的主要戰(zhàn)略目標。同時為業(yè)主為顧客提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生 活和工作環(huán)境。4、中海物業(yè)管理的特色中海物業(yè)管理主要是引進先進的港式物管理念、累積豐富的物管成 功經驗；規(guī)范的管理制度、創(chuàng)新的

20、服務設計；打造出中海獨特的管理特 色，實行1+N管理模式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理， 打造無為而治的至高境界；首創(chuàng)酒店式物管服務，開行業(yè)之先河；推出 商務全程式服務，服務于商業(yè)精英；提倡健康式物管，為業(yè)主營造寓環(huán) 保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001 、ISO18000 三 項國際管理體系貫穿運行，中海物業(yè)管理注重高素質的員工隊伍建設、 豐富的人力資源儲備，創(chuàng)造社會效應。三、萬科和中海物業(yè)管理模式的比較在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務精品見長，中 海以管理優(yōu)勢和市場規(guī)模領先，把經營型管理作為企業(yè)的核心競爭力， 形成了自身的特色和優(yōu)勢，對提高企業(yè)

21、經濟效益和開拓市場起到了重要 的推動作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。1、萬科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價值觀萬科和中海物業(yè)管理之所以先進，首先他們是有一套非常正確的價 值觀。大家知道，萬科和中海很早就解決了產權問題，也很早股份化， 又很早上市，它們的創(chuàng)業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經理的道德操守嚴格 要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科和中海形成了一 整套與職業(yè)經理人相關的價值觀和公司文化（白領文化）。萬科和中海 的管理，點點滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、專注和細致、嚴謹。 這種價值觀和文化，甚至成為萬科產品的特色包裝和特有的品牌價值。 萬科和中海的 企業(yè)視角、

22、人文關懷”特別好地表達了經理人文化的內 涵，同時也恰到好處地觀照了白領的文化趣味，使一批白領對萬科情有 獨鐘、趨之若鷲。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身，公司的 核心價值觀才是根本，這一點，國外有關百年老店的實證研究充分證明 了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成 要素之一就是正確的價值觀。所以我們今天看到一個優(yōu)秀和走向偉大的 萬科和中海，我們完全有理由相信深植于萬科和中海的經理人當中的企 業(yè)文化和價值倫理才是最重要的獲勝基因。2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準確的公司戰(zhàn)略萬科和中海物業(yè)通過減法形成準確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略

23、思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經驗之談和聯(lián)想取勝的看家法寶。這 10年來，商場硝煙彌漫，英 雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國內的企業(yè)家， 也常常生出 引無數英雄競折腰”的喟嘆。然而，日換星移，能經得住時 間考驗，吹去浮沙始見金的不過爾爾?？偲饋砜矗詴性S多人折 戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信資本經營， 幻想依靠權力尋租，或者急欲沖 500強、拼湊大船、迎風出海。這些 企業(yè)注重經營機會，而不經營產業(yè)，捕捉熱點而不管理企業(yè)，不能始終 如一地堅持自己的戰(zhàn)略，有小機巧而無大謀略。反觀萬科，任憑風浪起, 我自有章法，10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱

24、是 資本經營”明明早就將業(yè)務集中在房地產，卻還嫌不專， 索性將產品都簡化到中產 階級的普通住宅。今后他們還要將產品更加標準化，甚至主要部品部件 都在總部設計好，通過住宅工業(yè)化帶動進一步的大規(guī)模生產。市場熱點 不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字：減法，這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產，全面提升產品質量與 服務。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做減法”的同時卻完成了公司穩(wěn)步增長的乘法。一個人要有成就，堅定、堅強、毅力是 第一位的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想，而偉大的理想就是他的人生戰(zhàn)略。所謂必有 堅忍不拔之志”，方可蓄積堅忍不拔 之力”。辦公司、

25、做企業(yè)同樣如此，如果不對自己 是什么？為什么？做 什么？怎么做？做多少？和誰做？何時做？”等一系列問題做出明確的判斷，形成準確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。 公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結構和管理團隊。如果走進萬科 和中海你會發(fā)現無論投資者關系（透明度、誠信）、投資管理、財務管 理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關管理都非常清楚細致，井井有 條。萬科和中海在管理細節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點。萬科和中 海人做到了，所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。3、萬科和中海物業(yè)實現了企業(yè)總成本領先萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設計公司，進而在99年成立了萬科建 筑研究中心，可以說這是

26、企業(yè)的 R&D中心，它強調的是"設計概念+經 營意識+專業(yè)知識+創(chuàng)造力”的最佳配合，這種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是 顯著的。我們所提倡的IMPS項目策劃模式，主張對市場要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內涵的產品概念設計， 充分體實現前期策劃對產品附 加價值的提升，產品的后續(xù)銷售是產品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項目互動戰(zhàn)略顧問模式是新經濟條件下、嶄新的一種房地產顧問模 式，這樣一種模式需要在社會實踐中得到檢驗和修正，并在實戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時代希望為中國房地產企業(yè)的顧問和運營盡責盡力。中海實施總成本領先一是要實行科學合理的成本設置，嚴謹有效的成本核算程序，即實行TCM （

27、總成本管理）；二是要積極主動地拓展物業(yè) 管理市場和實現多元化經營，拓展營運規(guī)模，拓展企業(yè)經營資金渠道， 增加盈利能力的規(guī)模化運作。這些都是實現企業(yè)總成本領先的重要途 徑。中海物業(yè)積極地實行實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場的 同時，又利用其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內的多元化經營，加強內部造血 機能。公司成功開發(fā)出具有獨立知識產權的W、D、 K、T等四個系列的專用清潔劑，又自己設計開發(fā)物業(yè)管理軟件、 涉足家庭裝璜領域等 等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗 之地。培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企業(yè)的品牌競爭力。中國物管行業(yè)目前非常缺乏鑄造企業(yè)魂的企業(yè)文化。中海物業(yè)的企業(yè)文化

28、是什么，那就是 萬科和中海模式萬科和中海在 萬科和中海 模式”的熏陶下，形成了學習性組織，樹立了業(yè)主是企業(yè)的上帝、股東 是企業(yè)的上帝、員工是企業(yè)的上帝、社會是企業(yè)的上帝的四元價值觀， 形成了嚴格苛求、自覺奉獻”的企業(yè)精神。近幾年，在國內外經濟 理論研究中，出現了一個值得注意的 文化力”概念，它既反映了文化在整個經濟社會發(fā)展中的地位和作用，也表明了企業(yè)文化對于企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義4、萬科與中海三種模式并存第一種是市場化程度較低、以發(fā)展商為主的物業(yè)，其代表是托管母 公司的產業(yè)而成就品牌的萬科和金融街， 特點是以做發(fā)展商的品牌為主 要目標，成為發(fā)展商整體戰(zhàn)略的一部分，最終的走向仍然是市場化。第二

29、種是發(fā)展商支持下的半市場化物業(yè)，其代表是中海。它的特征 是有發(fā)展商背景，當前主要依賴于市場，已經有很強的市場競爭力，但 依然從發(fā)展商處接項目，有近水樓臺的優(yōu)勢，母公司的大量項目也自然 成為它迅速壯大的比較優(yōu)勢之一。第三種是完全的市場化公司。他們沒有自家發(fā)展商的支持，主要憑 借較強的策劃顧問能力與經驗在市場上取勝。結語當前各行各業(yè)已經進入品牌競爭時代。市場競爭的焦點已經逐漸由管理、服務和價格等較為單項的競爭要 素，逐步轉向企業(yè)綜合實力的 競爭，集中反映為更高層次上的品牌的競爭。據統(tǒng)計，在大部分同類產 品中，前10種優(yōu)質品牌市場占有率高達 70%80%。物業(yè)管理提供 的產品是無形的服務，必須通過提

30、供高質量和有特色的服務讓用戶從心 里感到滿意，才能為企業(yè)樹立良好的形象，產生品牌效應。中海物業(yè)的 企業(yè)領導層認為品牌不僅僅是一個商標、一個圖形或一個名稱，塑造品牌也不僅僅靠廣告和宣傳，要靠扎扎實實地運行管理、兢兢業(yè)業(yè)地努力工作，優(yōu)秀的品質是品牌的基礎，優(yōu)質的服務是品牌的要素，優(yōu)秀的形 象是品牌的推動力，優(yōu)質的管理是品牌的根本。萬科與中海物業(yè)管理在不同的模式管理過程中，利用自身的優(yōu)勢，經過探索、鉆研創(chuàng)造出自己的品牌，在市場激烈競爭的環(huán)境下脫穎而出， 使自己各自的管理水平不斷地更新、起到排頭兵的模范作用。- 管理第一部分中海物業(yè)簡介深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中海物業(yè)”）為中國海外集團旗

31、下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎上，于1991年在深圳注冊成立， 為建設部首批甲級資質物業(yè)管理企業(yè)。自成立以來，嚴格遵循 “業(yè)主至上、服務第一”的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。在掌握并導入香港先進物業(yè)管理模式的基礎上， 融匯世界各國先進物業(yè)管理經驗， 結合中國大陸的實際國情， 探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。 公司以此模式為手段開展科學管理和優(yōu)質服務，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。多年來， 中海物業(yè)以優(yōu)質的服務質量和先進的管理技術不僅得到廣大業(yè)主的信任， 而且贏得了良

32、好的社會聲譽，先后獲得國家建設部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港文匯報、大公報、商報、星島日報，國內的人民日報、經濟日報、工人日報、法制日報等新聞媒體對中海物業(yè)管理經營情況的報道多達700 余次， 慕名前來公司參觀考察的國內外各界人士已逾兩萬人次。隨著中海物業(yè)在行業(yè)內地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善， 并應國內廣大地產消費者和房地產界對先進物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、 上海幾大城市取得驕人的成績外， 更已輸出至長春、 沈陽、 青島、 煙臺、 杭州、 南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、

33、昆明、長沙、石家莊、關B州、東莞等 30多個全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）17 個，占全國國優(yōu)總數的3%強，雄居國內同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位；1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000 國際質量管理體系認證； 1999 年 10 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認證中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設備破損事故、無火災事故、 無管理責任導致的盜搶事故， 中海物業(yè)倡導管理高科技、 服務酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質服務

34、標志”為核心內容的品牌風格。在長期的物業(yè)管理實踐中， 中海物業(yè)管理模式逐漸形成， 中海物業(yè)的品牌效應和物超所值的優(yōu)良服務提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。肩負中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領導者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質為己任，以完美、科學的專業(yè)物業(yè)管理與服務來推動中國現代城市文明的進程。中國海外集團有限公司于1979 年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。 1992 年，集團之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務資產直接上市之先河，市值曾逾 330 億港元，集團

35、現有雇員約 4,300 名。中國海外集團自成立以來， 便致力于專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標， 專門從事建筑工程承包、咨詢、設計管理，以及地產發(fā)展與基建投資等，業(yè)務現時遍及香港和內地。公司以“服務社會、 繁榮香港、 建設祖國、 造福人群”為宗旨，以 “海納百川，有容耐大” 的市場運做氣魄，集納兩地營商優(yōu)勢， 吞吐市場競爭萬象， 并以造福人群的業(yè)績實現著對社會的承諾， 先后在香港地區(qū)和中國內地完成了 500 多個工程項目， 建成各種樓宇 1,157 萬平方米； 開山填海造地逾 9,000 公頃； 鋪設輸水管道26 公里， 其中打通隧道近15公里。 塑造了如被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及

36、西九龍?zhí)詈Ｔ斓亍⒅袊嗣窠夥跑婑v港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。已經建成和在建各種樓宇可容納 30萬人居住，占香港總人口的二十分之一。從 1988 年起，中國海外集團積極投身中國內地風起云涌的現代化建設事業(yè)，房地產投資觸角已達至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、 北京中海雅園、 廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會影響的高質素 的工程項目，逐漸成為享譽內地的知名企業(yè)。此外，中海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、 建設咨詢與監(jiān)理、 物流配送和建筑設計等業(yè)務領域亦取得累累碩果。 已發(fā)展成擁有總資產183 億港元的

37、大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會影響與日俱增。展望未來， 中國海外集團將積極因應全球經濟一體化及中國經濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認的施工經驗、技術能力和投資理念，不斷開拓進取，精益求精，為“服務社區(qū)、繁榮香港、建設祖國、造福人群”作出更加杰出的貢獻。第二部分銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點位置。項目占地9593 平方米，總建筑面積達52000 平方米，綠化率高達25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產開發(fā)有限公司鼎力推出的作品， 開發(fā)商對項目精益求精

38、， 精心雕琢， 加之項目優(yōu)越的 地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點的物業(yè)管理水平及服務質量， 并力求在較長時期內保證銀信商座內各物業(yè)具備保值、 升值的潛力， 享有 “中國第一管家” 美譽的深圳市中海物業(yè)管理有限公司 （以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領域十幾年的豐富管理經驗、先進的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項目的物業(yè)管理顧問工作，將ISO9000質量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務全程式的全新理念全程導入到該項目的物業(yè)管理工作中， 全心全力為即將入駐的

39、每一位業(yè)主展現一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質的服務。我司針對銀信商座項目的實際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務方式作系統(tǒng)的闡述。第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定1、 顧問方式概述：1、 為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務質量， 中海物業(yè) （以下簡稱 “顧問商”）將指導沈陽深銀信房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司（ 以下簡稱“管理商” ）負責銀信商座項目物管工作的具體實施運作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、 管理經驗、 管理模式、 以及規(guī)范化的服務體系

40、等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質的物業(yè)管理服務。2、 雙方合作關系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應的策劃、 考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團及委派駐場顧問，根據銀信商座的具體情況，負責跟蹤其對外租售、 竣工驗收、 投入使用以及日后的物業(yè)管理工作， 指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。3、 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣， 其設施設備亦將較為復雜， 其管理難度隨之加大， 故為保證管理目標的實現及更有力地推行中海物業(yè)管理模式， 我司將于顧問

41、實操指導階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理， 作為管理商管理的實體“核心”，并輔之以公司顧問團以及公司各專業(yè)部門、 專業(yè)公司的技術支持， 結合銀信商座物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現場進行考察指導， 根據項目現場發(fā)現的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。 在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下， 將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。4、 我司提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、 高質素的管理隊伍， 同時中海物業(yè)良好的品牌效應也必將促進銀信商座物業(yè)的租售； 在顧問期限內， 我司允許發(fā)展商就銀信商座項目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣。顧問服務方式示意

42、圖：2、 顧問期限顧問期限預計共計二十五個月（以項目入伙時間預計為 2005 年 3 月 1 日為準）。顧問期分前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為 10 個月（預計自 2004年 3 月至 2004 年 12 月），實操指導階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預計自 2005 年 1 月 1 日起）；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后首三個月。三、駐場顧問和顧問團工作職責駐場顧問工作職責：根據項目的實際情況，在實操指導階段（物業(yè)入伙前二個月起）我 司將于項目現場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理，常駐現場負責以下各類工作：一全面考察項目，收集關

43、于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給 顧問商的該項目顧問團。將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。-將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲 得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。緊急事故的應對與處理技巧。一顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前 期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現場考 察指導，以下為建議各階段赴現場的時間供參考：前期介入階段首次考察工程交接驗收階

44、段實操指導階段一物業(yè)入伙當月入伙后的正常管理期服務質量跟蹤階段本階段末 顧問團（約3-5人）于前期介入階段、實操指導階段和服務質量跟蹤階段三個階段的考察次 數總共不超過五次，顧問團具體赴現場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進度和項目的實際需 要來安排。顧問團主要負責工作如下：由顧問團根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。-1負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。一對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。一顧問工作安排（詳見下頁表）工作階段人員構成工作方式現

45、場工作安 排前期介入階段（10個月）顧問團35人駐場經理1人（開盤前后各一個月）定期赴現場考察指導 建議赴現場工作2次實操指導（12個月） 顧問團35人 定期赴現場考察指導 建議赴現場工作 2次。駐場顧問1人常駐現場作日常指導本階段內常駐現場實地工作。服務質量跟蹤（3個月）顧問團35人定期赴現場考評指導 建議本階段末赴現場工作 1次。另：除上表中所列顧問團定期赴現場考察的安排之外，在顧問期內，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。顧問團不定期赴現場的費用另計, 收費標準為人民幣 6000

46、.00 元/ 次（往返差旅費及現場食宿由發(fā)展商承擔）。說明：1 .顧問團人員將根據各階段工作內容要求，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、 電梯、 樓宇智能化、 園藝綠化、 酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。2 . 顧問期限內，顧問團除完成上表中提及的現場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務。為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：1、 對售樓人員進行物業(yè)管理方面的培訓2、 職業(yè)禮儀培訓3、 售樓現場的布置及人員崗位職責指導

47、第二節(jié) 顧問管理工作范圍1、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓等工作中關于物業(yè)管理方面的指導。2、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。3、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。 包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。4、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外 上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。 五、本物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施

48、的維修、養(yǎng)護和管理。六、專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。八、公共環(huán)境的酒店式清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運 等。九、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。十、對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。十一、管理與物業(yè)相關的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并 合理收費。十三、全方位商務服務支持。十四、協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物 業(yè)使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法

49、規(guī)政策的行為進行處理。第三節(jié) 顧問管理工作內容 一、前期介入階段時限界定： 由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個月 （預計 2004 年 3 月至 2004 年 12 月）結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議， 為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。（1） 由顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。（2） 顧問團根據項目實際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設備設施的維

50、修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、 樓宇智能化建設、保安隊伍建設、 社區(qū)文化建設等內容提出合理化建議，就相關問題給出整改意見。（3） 根據我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。1、 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進度計劃提議方案；2、 建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；3、 設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求；4、 對樓宇室外空調機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議

51、；5、 根據清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；6、 管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；7、 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行， 對適當設置一些環(huán)保設施， 如感應式開關、 自閉式水喉、 分類垃圾箱 （房） 等提出建議；8、 在空調工程施工前，根據設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議； 在空調設施安裝時， 為便于以后維修管理， 對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；9、 從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議；10、 根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷 （

52、例如布局不合理造成人力浪費等） ，提出糾正及修改建議；11、 根據物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物， 使其既美觀又方便長期養(yǎng)護， 對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議；12、 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；13、 根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；14、 對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；15、 根據項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當地行業(yè)管理相關法規(guī)政策等， 對管理商的機構設置、 定崗定編、 各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議；/ 住戶使用的角度，提出專

53、業(yè)建議：1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設安防設施的建議。2、用電負荷是否滿足現代家庭需要。3、住戶門是否有明顯標識。4、是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。（五） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：1、考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議；3、 根據發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案， 方案要求功能完善、 先進， 設計合理、實用；4、 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇， 從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備的選型提

54、出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：1、根據我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經驗提供專業(yè)建議；2、根據會所增設的項目及小區(qū)配套設施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益：1、物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等；2、公共部分裝修材料的選用；3、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商；5、根據管理商要求，

55、提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、施工等的成功經驗；6、根據項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢；7、解答發(fā)展商及管理商關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供相關法規(guī)、政策文本；（八） 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。（九）指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，確保工程質量。（十） 指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、 設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見， 由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。1、 指導發(fā)展商及管理商制定工程、設備驗收程序

56、及發(fā)現相關問題的處理程序。2、 指導開發(fā)商進行資料驗收，包括產權資料、工程技術資料等。3、 樓宇質量及使用功能的檢驗。4、 公共配套設施設備的驗收。5、 協(xié)助制定工程及設備的驗收記錄（十一） 根據物業(yè)項目檔次定位、 物業(yè)當地管理費市場情況和當地政府物價主管部門有關物業(yè)管理收費政策，指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、 推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：1.對售樓現場人員進行物業(yè)方面的培訓、職業(yè)禮儀培訓。2. 指導現場保安人員進行交通指揮、車輛管理、導向工作。3. 指導物業(yè)現場人員對關

57、于樓盤物業(yè)管理方面的問題進行答疑。4. 對樓盤宣傳資料中關于物業(yè)管理方面的問題，提出專業(yè)化建議。（十四）小區(qū)會所前期建議1、會所的規(guī)模和格局：根據小區(qū)的面積、住戶數量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。2、會所的功能設置：根據市場情況結合小區(qū)特點（住戶的結構性質等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實用。3、會所項目的面積要求：根據項目特點和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學又合理的面積數據。4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著密切的關聯(lián)，應結合小區(qū)環(huán)境和項目要求，提出相宜的裝修建議。5、會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。6、會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與ISO14000 環(huán)境管理相關，如泳