杭熙山項目推盤策略

1、.雍熙山項目推盤策略雍熙山項目推盤策略基礎(chǔ)數(shù)據(jù)占地面積42661總建筑面積113326建筑密度18.94%容積率1.8綠地率0.3總戶數(shù)691第一部分第一部分 項目數(shù)據(jù)分析項目數(shù)據(jù)分析第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹1、景觀中軸景觀組團綠化入口景觀運動公園商業(yè)景觀市政綠化2、舒適度127邊套120中間套90方邊套90方中間套一梯兩戶一梯三戶3、道路干擾景新觀路沿山路景山路啤酒弄4、交通通達靠近出入口越近，出入越方便5、不利因素涉及紅線內(nèi)變電房、配電所、箱變、垃圾處理點、公廁、車庫入口等，因資料未詳盡，此輪暫不進入打分考量第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹明星產(chǎn)品金牛產(chǎn)品金牛產(chǎn)品所占比重最大，

2、集中120方戶型，僅11#為90方主力產(chǎn)品產(chǎn)品類型 產(chǎn)品類型 套數(shù) 面積 面積百分比 明星產(chǎn)品ab8210161.2713.4%金牛產(chǎn)品abcd32335005.2646%主力產(chǎn)品abcd28630748.8740.6%總計 69175915.47100%1139第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹產(chǎn)品劃分產(chǎn)品屬性量價偏重樓幢主力數(shù)量最多，去化目標客戶集中、總體價格成長性有限，購買門檻相對較低偏量3、4、8、9、10、12明星數(shù)量有限、產(chǎn)品力強，位置優(yōu)價格起點高，購買門檻最高偏價6、7金牛產(chǎn)品力強，競爭優(yōu)勢明顯。價值不菲，價格成長性高，購買門檻高量價1、2、5、9、11產(chǎn)品屬性分類樓幢戶型面積數(shù)

3、量合計1號樓邊套戶型127.2616106中套戶型122.18902號樓邊套戶型130.291630中套戶型125.29143號樓邊套戶型130.341630中套戶型125.41144號樓邊套戶型126.991835中套戶型122.18175號樓邊套戶型128.831751中套戶型123.17346號樓邊套戶型128.971733中套戶型124.1167號樓邊套戶型128.831549中套戶型123.75348號樓邊套戶型126.991735中套戶型122.2189號樓邊套戶型128.531650中套戶型123.463410號樓邊套戶型89.83468中套戶型89.623411號樓邊套戶型89

4、.9834136中套戶型89.8910212號樓邊套戶型89.843468中套戶型89.6634第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹1、本案產(chǎn)品類型相對比較集中，以120方躍層戶型為主，產(chǎn)品力相對較強，是項目利潤最大化的關(guān)鍵，是去化重點2、90方戶型產(chǎn)品比例較低，并且產(chǎn)品力較弱，但具備價格優(yōu)勢，推盤策略以搭配120方同時上市，差異化產(chǎn)品以達到均勻去化。產(chǎn)品戶型分類第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹戶型參數(shù)細分，120方中間套所占比重最大，其次按照套數(shù)占比90方中間套比例第二，按照面積占比120方邊套第二序號戶型編號面積（約）特點戶數(shù)小計面積（約）百分比1a127躍層-邊1481481879624

5、.8%2b120躍層-中2712713263943%3c90平層-邊102102918012.2%4d90平層-中1701701530020%總計69175915 100%第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹項目入市時2012年市場趨于平穩(wěn)； 板塊內(nèi)價格戰(zhàn)逐漸展開、范圍擴大，如何進行差異化競爭四大機會 雍熙山項目品牌，定位高端，山南風水寶地； 創(chuàng)新產(chǎn)品特色突出，市場具備一定稀缺性； 體驗式營銷，樣板區(qū)實景體驗，客戶渲染力較強； 區(qū)域規(guī)劃完善，市區(qū)項目周邊配套一應俱全。思考原點推案策略第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹以及項目工期允許的開盤節(jié)點項目達到預售條件樓幢首批2012.5.12#、3#、8

6、#、12#二批2012.7.104#、10#、11#三批2012.8.105#、6#、7#、9#四批2012.121#項目12幢樓2012年均可達到預售條件第二部分第二部分 推盤演繹推盤演繹方案一戶型排序及靜態(tài)定價戶型排序及靜態(tài)定價142636#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#價格系數(shù)87.543.530-2-2.5-4-5-7-7.5均價水平1540415333 14834 14762 14691 1426313978 13906 13692135501326513193 不考慮戶型因素，依據(jù)樓幢位置進行戶型排序，672151191048123, 考慮樓幢差異，進行靜態(tài)定價

7、，全案均價實現(xiàn)14263元/平權(quán)重比值權(quán)重比值總銷面積平均單價權(quán)重權(quán)重值12051503.181521868%10324 9024412.221225032%3939 75915.4/100%14263.576考慮120方與90方戶型差異，差價一般在25003000左右，根據(jù)兩種戶型總體量占比推算，120方整體均價15218元/平，90戶型整體均價12250元/平，方能實現(xiàn)總體目標值單幢測算單幢測算樓號總銷面積平均單價權(quán)重權(quán)重值1 112703.31630025%4020.4082 23896.68161008%1218.113 33897.96128008%968.75354 44246.7

8、7135508%1117.2855 56210.521479512%1784.0586 64090.28167728%1331.9997 76070.991700012%2003.8928 84245.54134008%1104.5979 96141.141400012%1669.33351503.18100%15218.44樓號總銷面積平均單價權(quán)重權(quán)重值10106129.081200025%3012.793111112194.761300050%6493.95612126088.381100025%2743.38824412.22100%12250.14結(jié)合靜態(tài)定價與分戶型權(quán)重比值測算，得出

9、各樓幢均價水平，如下：120方90方推推盤演繹盤演繹啤酒弄沿山路景星觀路景山路476911185321012推推盤演繹盤演繹開盤批次開盤批次開盤時間開盤時間樓幢號樓幢號戶型戶型幢均價第一批第一批2012.63 312012800第二批第二批2012.88 812013400第三批第三批2012.10121290110002012.104 412013550第四批第四批2012.129 912014000第五批第五批2013.310109012000第六批第六批2013.55 512014795第七批第七批2013.76 6120167722013.711119013000第八批第八批2013.

10、92 212016100第九批第九批2013.101 112016300第十批第十批2013.127 712017000全案銷售周期18個月，2012年實現(xiàn)銷售回款191,876,307元，全案實現(xiàn)總銷金額 1,082,850,826（不包含商鋪、儲藏室、地下車位），低開高走 ，此方案基于客觀市場判斷+現(xiàn)有客戶測試得出，符合市場需求。推推盤演繹盤演繹不包含商鋪、儲藏室、地下車位完成6230萬總銷金額，全案實現(xiàn)總銷金額1145150826元類型類型面積面積單價單價( (萬萬) )總銷（萬）總銷（萬）商鋪：2402.5600儲藏室：20000.61200車位：443個104430合計6230623

11、0量量價走勢圖價走勢圖2012.62012.62012.82012.82012.102012.102012.122012.122013.32013.32013.52013.52013.72013.72013.92013.92013.102013.102013.122013.12銷售面積銷售面積3897.964245.5410335.156141.146129.086210.5216285.043896.6812703.36070.99銷售均價銷售均價1.281.341.231.41.21.481.491.611.631.7總銷金額總銷金額4989.39 5689.02 12712.23 859

12、7.60 7354.90 9191.57 24264.71 6273.65 20706.38 10320.68 4989.39 5689.02 12712.23 8597.60 7354.90 9191.57 24264.71 6273.65 20706.38 10320.68 1.281.341.231.41.21.481.491.611.631.700.20.40.60.811.21.41.61.80500010000150002000025000300002012.62012.82012.12012.122013.32013.52013.72013.92013.12013.12銷售面積總

13、銷金額銷售均價全案價格成平穩(wěn)上揚趨勢，在目前市場行情保持不變的情況下，最高價格1.7萬元/方，最低價格1.1萬元/方；全案銷售節(jié)奏相對均衡，2013年52013年10月中為銷售最高峰。全案實現(xiàn)銷售周期為18-20個月，整盤實現(xiàn)銷售均價1.43萬銷售率及資金回籠銷售率及資金回籠資金回籠表說明：u銷售率：當月實現(xiàn)開盤70%，二個月完成90%，三個月完成100%u 付款方式：一次性付款15% 分期付款5%（一年期，半年一次，一年付清） 按揭貸款80%（首付40%，按揭貸款3個月為一個回籠期）方案二前提：u完成全案銷售指標12.7億u 2012年完成2.2億資金回籠戶型排序及靜態(tài)定價戶型排序及靜態(tài)定價

14、不考慮戶型因素，依據(jù)樓幢位置進行戶型排序，672151191048123, 考慮樓幢差異，進行靜態(tài)定價，按照股東方要求全案完成12.1億（不含商鋪、儲藏室、車位）全案需實現(xiàn)均價：15900元/平159006#7#2#1#5#11#9#10#4#8#12#3#價格系數(shù)87.543.530-2-2.5-4-5-7-7.5均價水平 1717217093 16536 16457 16377 1590015582 15503 15264151051478714708 權(quán)重比值權(quán)重比值考慮120方與90方戶型差異，差價一般在25003000左右，根據(jù)兩種戶型總體量占比推算，要達到整體均價15900目標值，

15、120方整體均價16806元/平，90戶型整體均價14000元/平?？備N面積平均單價權(quán)重權(quán)重值12051503.181680668%11402 9024412.221400032%4502 75915.4100%15903.6707單幢測算單幢測算結(jié)合靜態(tài)定價與分戶型權(quán)重比值測算，得出各樓幢均價水平，如下：120方90方序號樓號總銷面積 平均單價權(quán)重權(quán)重值1112703.31780025%4390.384223896.68175368%1326.757333897.96131708%996.7566444246.77143008%1179.127556210.521667712%2010.99

16、9664090.28198008%1572.477776070.991950012%2298.582884245.54138008%1137.57996141.141588212%1893.73951503.18100%16806.39樓號總銷面積 平均單價權(quán)重權(quán)重值106129.081350025%3389.3921112194.761550050%7742.794126088.381150025%2868.08724412.22100%14000.27推推盤演繹盤演繹啤酒弄沿山路景星觀路景山路476911185321012推推盤演繹盤演繹全案銷售周期26個月，2012年實現(xiàn)銷售回款221,

17、882,968元，全案實現(xiàn)總銷金額 1,207,360,323（不包含商鋪、儲藏室、地下車位），開盤批次開盤批次開盤時間開盤時間樓幢號樓幢號戶型戶型幢均價第一批第一批2012.63 312013170第二批第二批2012.78 812013800第三批第三批2012.812129011500第四批第四批2012.94 412014300第五批第五批2013.39 912015882第六批第六批2013.510109013500第七批第七批2013.75 512016677第八批第八批2013.911119015500第九批第九批2013.102 212017536第十批第十批2013.121

18、112017800第十一批第十一批2014.37 712019500第十二批第十二批2014.56 6120198002012年低開高走，少量頻推，9月封盤蓄銷，需為13年漲價做大量蓄客與準備2013年會面臨較大漲價壓力，價格會與12年形成斷檔，存在一定的市場危險性，但若前期操盤銷售成功，13年市場比預期理想，此目標也可實現(xiàn)推推盤演繹盤演繹不包含商鋪、儲藏室、地下車位完成6230萬總銷金額，全案實現(xiàn)總銷金額1269660323元類型類型面積面積單價單價( (萬萬) )總銷（萬）總銷（萬）商鋪：2402.5600儲藏室：20000.61200車位：443個104430合計62306230量量價走

19、勢圖價走勢圖全案價格成平穩(wěn)上揚趨勢，在目前市場行情保持不變的情況下，最高價格1.95萬元/方，最低價格1.15萬元/方；全案銷售節(jié)奏相對均衡，2013年92013年12月為銷售最高峰。全案實現(xiàn)銷售周期為23-26個月，整盤實現(xiàn)銷售均價1.59萬2012.62012.62012.82012.82012.92012.92012.102012.102013.32013.32013.52013.52013.72013.72013.92013.92013.102013.102013.122013.122014.32014.32014.52014.5銷售面積銷售面積3897.964245.546088.384246.776