市商業(yè)全面市調(diào)及需求分析

1、第 一章 東 營 商業(yè) 市場 分析任何產(chǎn)品在推向市場之前，都必須充分了解當前的市場環(huán) 境，并對目標客戶進行深入的研究，才能客觀、準確的預見以 后市場。商業(yè)地產(chǎn)項目作為一種專門產(chǎn)品，同樣需要依托于區(qū) 域商業(yè)市場并符合當?shù)乜蛻舻男枨蟛拍苌婧瓦M展。本章力求 通過對區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境以及客戶需求的研究和分析，來查找 市場空白點與客戶需求點的結(jié)合部位，從而為本項目的產(chǎn)品定 位提供客觀、堅實的理論依據(jù)。一、東營宏觀商業(yè)市場分析（一 ） 總體 商業(yè) 市場 動 量變 化以 及 需求 趨勢1、 2004 年商 業(yè) 消費 勁市 場總 體 狀況2003 年東 營市 經(jīng)濟 在 2002 年 進展良好 的基 礎(chǔ)上 ，接

2、 著保 持較快增長，要緊經(jīng)濟指標運行態(tài)勢較為平穩(wěn)。消費品市場總 體運 行良 好，2003 年全 市累計實現(xiàn) 社會 消費 品零 售額 91.09 億 元，同比增長 15.7% ，扣除價格因素，實際增長 16.5% 。 2002 年全 市社 會消費品零 售 額為 84.35 億 元， 按照此 進 展勢頭 ，今 年可 望突 破 105 億 元。 東營 消費 結(jié)構(gòu) 升級 趨勢依舊連 續(xù) ，且住 房消費的快速增長帶動了消費品市場中建筑及裝潢材料類、家 具類、家 用電器和音像器材類等商品的消費升溫。 2004 年，這 三類 商品 分不實現(xiàn)零 售 額 15.6 億 元、 8.1 億 元和 86.3 億 元，

3、 同比增長 90.1% 、 22.8%和 19.4% 。2、 2004 年商 業(yè) 消費 及需 求市 場 特點 分析1) 餐 飲市 場增 勢強勁2004 年， 居民 人均 在外 飲食 支出為 774.3 元 ，同比 增 長 30.8% ， 全市 餐飲 業(yè)累 計實 現(xiàn)零 售額 6.2 億 元，同 比 增長 58%， 即使 剔除 非典造成的 基 數(shù)阻礙，仍 達到 37.9%的 高增 長。2) 消 費增 長點 明顯擴散 ， 市場 呈現(xiàn)多點 帶 動局 面2004 年東營市消費品市場增長點明顯擴散，打 破了去年汽 車獨掌市場的局面。據(jù) 對限額以上企業(yè)類值統(tǒng)計，在 24 類商品 中， 有三 分之一的商 品

4、增幅在 20%以上，其 中服 裝鞋 帽紡 織品 類、金銀珠寶類、電子出版物及音像器材類，石油制品類分不 實現(xiàn) 零售 額 5.4 億 元、0.9 億 元、0.2 億 元、3.4 億元，增長 26%、 32.4%、20.2%、48.3%，這 四 類商品 對全 市限 額以 上企 業(yè)零 售額 的貢 獻率 為 57.8% ， 同比 提高 了 44.4 個 百分點 。3) 消 費收 入變 化：價格 總 指數(shù) 略有上升 ， 基礎(chǔ) 產(chǎn)品價格 呈 上 漲趨勢2004 年居民消費價格指數(shù) 100.3% ，其中食品類價格指數(shù) 103%，拉 動總指數(shù) 上升 0.9 個百 分點 。工 業(yè)品出廠 價格 指數(shù) 102.4%

5、 ， 比上半年 高出 0.1 個百 分點 。4) 城 鄉(xiāng)居 民收 入穩(wěn)步提 高都 市 居民人 均 可支配 收入增長 11.5% ， 農(nóng)民 人均 現(xiàn)金 收入增 長 7.6% 。5) 三 大需 求群 體齊頭并 進隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘國內(nèi)零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè) 對大型主力點的需求明顯增加。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張 形成了東營市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。另外，許多中小投資 者紛紛看好東營商業(yè)市場的投資潛力，成為東營產(chǎn)權(quán)式商鋪和 住宅底商的強有力需求者。6) 服 務(wù)性 消費 支出增長 加 快目前，在東營市居民消費支出中，食品、衣著等一般性商 品增 幅在 10%左 右， 而家 庭服 務(wù)、 文化娛樂等

6、服務(wù) 性消 費支 出 達到 20%以 上。 2004 年 ，東 營市城 鎮(zhèn)居 民服 務(wù)性 消費 支出 增長9.8% ，服 務(wù)性消費 占總 消費支出的 32.8% ， 提高 了 1.8 個 百分 點。二 ) 2004 年 度 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 年 度 供 應(yīng) 量 及 市 場 狀 況 盤 點八、在 分 析了 2004 年 的消 費市 場消 費勁 及需 求狀 況后，我 們 一 起來看一看本年度商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量狀況，并依據(jù)市場供給 給出增量情況對本年度要緊商業(yè)項目以及要緊商業(yè)圈進行分類 分析。1、商 業(yè)供 給量 狀況分析在 商 業(yè) 市 場 供 給 量 以 及 供 給 狀 況 方 面， 2004

7、 年 要 緊 呈 現(xiàn) 以下幾個特征：2004 年是 東營商 業(yè)地 產(chǎn)進 展迅速的 一年，商 業(yè)地 產(chǎn)供 應(yīng)量激增。依照 東營 市商 業(yè)進 展規(guī) 劃，可能 在 2005 年人均 商業(yè) 面積 將 達到 0.9 平方米。按照東營市東西城人口 60 萬估算，2005 年 總商業(yè)面積將為 54 萬平方米。這一數(shù)據(jù)也將導致了商業(yè)放量的 激增。2、2004 年度 東 營東 、西 城銷 售 比較西城作為油田行政辦公、綜合服務(wù)、商貿(mào)、教育科研文化 和生活居住區(qū)，是東營市目前重要的經(jīng)濟中心區(qū)域，其商業(yè)環(huán) 境得天獨厚，因而商業(yè)項目價格高居不下。東城作為規(guī)劃中的市級行政辦公、金融商貿(mào)、教育文化、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生活居

8、住區(qū)，商業(yè)進展空間較大，交通條件優(yōu) 越，是商業(yè)地產(chǎn)進展的重點地區(qū)，以后商業(yè)進展令人期待。三 ） 2004 年 度東 營 各商 圈分 析位于西城濟南路的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類店 鋪之榜首，且接著呈穩(wěn)中有升的走勢。位于西城商河路的金地購物廣場依托臨近傳統(tǒng)商業(yè)圈的商 業(yè)氛圍，成為該區(qū)域內(nèi)連鎖小經(jīng)營店、休閑新概念店、小規(guī)模 精品店的商業(yè)建筑綜合體。東城商業(yè)較為分散，要緊有兩個中型購物中心和一條商業(yè) 較為集中的商業(yè)街膠東路。在規(guī)模、設(shè)施、經(jīng)營形式等方面都 比較落后，對全市居民的吸引力不強。（四 ） 2005 年 東營 商 業(yè)地 產(chǎn)市 場 展望1、 商 業(yè)地 產(chǎn)市 場投資的 多 元化2005 年

9、，隨 著 商業(yè)地 產(chǎn) 專業(yè)服 務(wù)機 構(gòu)的 深度介入，開 發(fā)商 將越來越明確商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的市場容納方向，從而進一步 調(diào)整開發(fā)投資策略，調(diào)整單一的投資開發(fā)模式以及物業(yè)類型， 從而使得商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)多元化的趨勢。2、 社 區(qū)商 業(yè)地 產(chǎn)興起， 且 地位 將越來越 重 要在商業(yè)地產(chǎn)投資的多元化的基礎(chǔ)上，各種商業(yè)物業(yè)類型將 有 不同 程度的進 展，但 2005 年進展 較 為迅速 的相信應(yīng) 該屬 于新 形態(tài)的社區(qū)商業(yè)。隨著東城社區(qū)商業(yè)的上市，滿足傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)居住配套要 求，同時具有一定體量與特點、具有區(qū)域商業(yè)輻射作用的新型 社區(qū)商業(yè)逐漸成為商業(yè)市場的新寵。這與東營現(xiàn)時期商業(yè)物業(yè) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡以及

10、消費市場的需求密不可分。3、外 資 知 名 零 售 商 、 百 貨 的 介 入 將 極 大 地 刺 激 與 改 變 商 業(yè) 地 產(chǎn)市場格局2005 年 將 是 國家 放 開 外 資 百 貨進 駐 國 內(nèi) 市 場 的第 一 年，巨 大的商機使得大量的外資知名商業(yè)機構(gòu)紛紛進入東營市場，從 而對東營商業(yè)地產(chǎn)進展起著至關(guān)重要的推動作用，也在某種程 度上使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時采納與知名品牌商家合 作的所謂訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式增多，既有利于商業(yè)的合理 分布，也減少了商業(yè)物業(yè)建成后期的招商與經(jīng)營風險。4、新 興 商 圈 進 展 迅 速 ， 西 重 東 輕 的 商 業(yè) 總 體 格 局 將 改 變20

11、04 年 ， 東 營市 商 業(yè) 進 展 格 局 差 不 多 顯 出 了 變化 的 趨 勢 ， 那 確 實 是 商 業(yè) 的 分 離 性 以 及 都 市 商 業(yè) 多 中 心 的 格 局。 2005 年 隨 著東營市的重點進展東城，改造完善西城，走以東城為中心組 團式都市建設(shè)的進展路線，商業(yè)格局也勢必發(fā)生較大的變化， 要緊體現(xiàn)在以經(jīng)濟適用房商業(yè)配套為代表的新型商業(yè)地產(chǎn)進展 將會極為迅速，而原有的西城商業(yè)圈差不多沒有可利用土地以 及 商 業(yè) 供 應(yīng) 量 差 不 多 飽 和，在 全 市 商 業(yè) 總 量 的 比 例 將 有 所 減 少。值得提出的是，東城由于都市規(guī)劃的支持與逐步實施，東 營 商 業(yè) 地 產(chǎn)

12、 進 展 西 重 東 輕 的 總 體 格 局 會 在 2005 年 發(fā) 生 變 化，改 變商業(yè)地域進展不均衡的格局。5、一 站式 休閑 購物模式 是 以后 商業(yè)地產(chǎn) 進 展的 重點，但 將 在 本年度重新洗牌，建立較為規(guī)范的界定與標準一 站 式 休 閑 購 物 模 式 是 2004 年 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 寵 兒，從 商 業(yè) 進 展狀況與趨勢來講，一站式休閑購物模式這一商業(yè)經(jīng)營形式將 是以后商業(yè)高度發(fā)達、國民GDP進展到一定時期的必定產(chǎn)物， 因 而 在 2005 年，一 站 式 休 閑 購 物 模 式 將 接 著 進 展，但 隨 著 開 發(fā) 商開發(fā)理念不斷提高， 對一站式休閑購物模式的界定及其

13、標準 會越來越明晰。6、國 家宏 觀調(diào) 控對商業(yè) 地 產(chǎn)投 資的阻礙 逐 漸呈 現(xiàn)，過熱 投 資有所緩和央 行在 2004 年 10 月 份的 存貸款 利 率上調(diào) 舉措 也被 認為 對 房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱所作出的宏觀調(diào)控措施。這些都標志著國 家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度將會接著加大，而其帶來的阻 礙 也將 在 2005 年逐 漸顯 現(xiàn)。關(guān)于 商業(yè) 地產(chǎn) 這一房 地 產(chǎn)業(yè) 中上 升 最快、投資最為火熱的領(lǐng)域，國家宏觀調(diào)控的阻礙不能忽視。 因 而 2005 年，在 國家 宏觀 調(diào)控 下，由 于個 人商 業(yè)投 資、個 人信 貸等環(huán)節(jié)的收緊，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資將有所緩和，將是穩(wěn)重有 升的局面。二、 商業(yè)

14、 市場 供應(yīng)分析（一 ） 東營 區(qū)整 體商 業(yè)環(huán) 境 分析1、商業(yè) 設(shè)施 的規(guī)模和 分 布1) 商 業(yè)設(shè) 施的 規(guī)模通過多年的進展和建設(shè)，東營的商業(yè)設(shè)施差不多形成了自 有的體系，各種規(guī)模的商業(yè)設(shè)施齊備，其中既有銀座百貨、百 貨大樓等大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，也有中盛購物廣場、民建購物中心 等中型商業(yè)設(shè)施，同時也存在諸多小型商業(yè)個體作為補充。2) 商 業(yè)設(shè) 施的 分布目前東營區(qū)整體商業(yè)環(huán)境良好，商業(yè)設(shè)施要緊集中在西城 淄博路、濟南路沿線，以百貨大樓、商業(yè)大廈、銀座百貨等商 業(yè)設(shè)施為代表。該區(qū)域聚攏了大量消費者，商業(yè)氣氛濃厚，是 東營商業(yè)的熱點所在。而東城的大規(guī)模商業(yè)則專門少，第五大 街、經(jīng)濟適用房步行商業(yè)

15、街盡管位處東城，但尚未營業(yè)，良好 的商業(yè)氛圍還未形成。盡管如此，不容忽視的一點是東城 的建設(shè)正處于快速成熟期，以后的消費潛力是不可估量的，尤 其在最近的一兩年內(nèi)，經(jīng)濟適用房的入住將為東城帶來無限商 機，大規(guī)模的常住人口將是東城商業(yè)的強大后盾。2、商業(yè) 設(shè)施 的規(guī)劃和 設(shè) 計1) 商 業(yè)設(shè) 施的 外部設(shè) 計商業(yè)設(shè)施的外部形象、交通組織等方面直接阻礙著消費者 對商業(yè)設(shè)施的認可程度。東營的商業(yè)設(shè)施大多建設(shè)時刻較早， 建筑外觀缺乏強有力的視覺沖擊，關(guān)于崇尚現(xiàn)代、追求刺激的 年輕時尚一族以及講究品位的白領(lǐng)缺乏足夠的吸引力。此外， 東營的商場設(shè)施差不多差不多上地上停車，商場外部的交通組 織往往不被重視，人

16、 流、物 流、車 流混雜，交 通組織較為混亂， 容易造成安全隱患，同時對商業(yè)設(shè)施的形象阻礙較大。2) 商 業(yè)設(shè) 施的 內(nèi)部設(shè)計購物應(yīng)當是一次美好的旅程，商場的內(nèi)部環(huán)境直接阻礙著 消費者的購物體驗，東營區(qū)域除了為數(shù)不多的幾個大型商場， 其它商業(yè)設(shè)施的內(nèi)部裝修和環(huán)境營造都差強人意。當前，商業(yè)設(shè)施的人性化設(shè)計在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的地位越 來越重要，兒童代管、休息區(qū)、無障礙通道、簡明生動的導購 系統(tǒng)都無處不在體現(xiàn)著一種人文關(guān)懷。而東營的商業(yè)設(shè)施在人 性化設(shè)計方面普遍不夠理想，東城的狀況尤為嚴峻，其中眾成 商場、金座商場只有上滾梯卻沒有下滾梯，如此的購物體驗顯 然無法令人中意。因此，人性化設(shè)計也是本案在產(chǎn)品

17、設(shè)計上需 要著重考慮的方面。3) 商 業(yè)設(shè) 施的 功能規(guī)劃目前東營區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施的業(yè)態(tài)組合比較單一，大型購物中 心、綜合超市、便利店、餐飲等差不多全部單獨存在，缺乏相 應(yīng)的聯(lián)系。一個成熟的商業(yè)組合形態(tài)不應(yīng)當僅僅是個大的商品賣場， 還應(yīng)當囊括與之相匹配的餐飲和娛樂功能，使購物、飲食、娛 樂融為一體，成熟的商業(yè)綜合體甚至能夠具備強大的商務(wù)功 能，以滿足不同商務(wù)人士的需要。實際上，高品質(zhì)、具有號召 力的餐飲品牌的進駐能夠極大的提升商業(yè)設(shè)施的人氣，同樣， 國際標準影院或高檔體育、健身設(shè)施等也能夠為商場的經(jīng)營帶 來可觀的附加效應(yīng)。目前，東營的商業(yè)設(shè)施在功能規(guī)劃、組合 方面還有專門大的發(fā)揮空間，西城的銀座購

18、物中心進駐了品牌 快餐肯德基只是一個好的開始，餐飲、娛樂與賣場結(jié)合的 趨勢還將愈演愈烈，成為市場的主流。3、商品 的檔 次和種類東營區(qū)域內(nèi)物價水平較高，同檔次商品價格與國內(nèi)的大中 型都市差不多持平。這也反映了當?shù)鼐用窬哂休^高的消費水 平，中高端商品具有較大的市場。從 商 品種類 上 講，東 營區(qū) 域內(nèi)低、中、高 檔 各類 商品 齊全 ， 即使一些知名品牌在東營也并不鮮見，東營商業(yè)市場差不多上 能夠滿足人們的各種消費需求。在東營，一些日常用品等一般商品在各個區(qū)域都專門容易 購買，而大伙兒電、名牌服裝、珠寶首飾等中高檔商品則要緊 集中在東營的西城。不管從商場的硬件配套設(shè)施，依舊從商品 的種類和檔次

19、來比較，西城商業(yè)與東城相比存在明顯的優(yōu)勢。 東城商業(yè)商品的種類和數(shù)量明顯無法與西城相較，知名品牌甚 至國際一線品牌大多集中在西城?？傮w而言，東城缺乏高檔次 的商業(yè)設(shè)施，現(xiàn) 有的商業(yè)網(wǎng)點及配套設(shè)施多數(shù)比較陳舊、落后， 缺乏具有時代感的高品質(zhì)商廈。目前，盡管東城有第五大街和 經(jīng)濟適用房步行商業(yè)街，但尚未正式營業(yè)，氣候的形成尚需時 日。4、消費 群的 分布與流 淌通常情況下，消費個體在購買日常生活用品時大多在居所 附近的商店進行采購，然而關(guān)于大件物品、貴重物品和奢侈品 等商品，消費者則希望到都市的商業(yè)集中區(qū)進行選購，商業(yè)集 中區(qū)除了差不多的購物功能，休閑、娛樂功能同樣是吸引消費 者的重要因素。當物質(zhì)

20、生活到達一定水平，購物將不再是單純 的買賣，體驗消費的過程將成為阻礙購買活動的重要組成部 分。發(fā)達都市通常具備多個商業(yè)中心，商業(yè)中心多以商業(yè)街或 MALL的形式存在，每個商業(yè)中心點輻射著不同范圍內(nèi)的消費個 體。東營在都市建設(shè)的 過程中 ， 由于歷史和文化等客觀緣故， 形成了東西進展不均衡的現(xiàn)狀， 西城的人口數(shù)量和都市建設(shè)全 面領(lǐng)先于東城， 西部的繁榮進展與東部配套資源的匱乏形成了 較大的落差， 因此， 東營商業(yè)消費群體的運動軌跡呈現(xiàn)出 “西城客戶固守本壘， 東城客戶以西部商業(yè)為中 心”的狀 況。目前， 東城的消費者多為區(qū)域內(nèi)的客戶， 商業(yè)設(shè)施的滯后 無法吸引其它區(qū)域的客戶流入。反觀西城，盡管沒

21、有形成現(xiàn)代 意義上的高度發(fā)達和集中的商業(yè)中心，但整個西城商業(yè)卻承擔 著東營區(qū)域市場內(nèi)商業(yè)中心帶的作用，商品的消費、吞吐能力 自然無人能出其右。在調(diào)查中不難發(fā)覺，關(guān)于當前的消費客戶 流量，西城相較于東城有著絕對的數(shù)量和質(zhì)量優(yōu)勢。5、從業(yè) 人員 的素養(yǎng)和 服 務(wù)從某種角度來講，從業(yè)人員的素養(yǎng)反映了行業(yè)市場的進展 程度。市場競爭到了一定程度，服務(wù)也成為各個商家比拼的重 點，只有規(guī)范、發(fā)達的市場才能培育出高素養(yǎng)的從業(yè)人員。從 調(diào)查來看，西城各大商業(yè)網(wǎng)點的服務(wù)人員不管是儀容儀表依舊 服務(wù)態(tài)度，相比東城都要好一些，從業(yè)人員的素養(yǎng)也比東城相 對較高。由于東城商業(yè)設(shè)施相對落后，舊的經(jīng)營、服務(wù)理念阻 礙著相關(guān)經(jīng)

22、營者和從業(yè)人員。今后，隨著經(jīng)營理念的升華和從 業(yè)人員水平的不斷提升，必將對東城的商業(yè)進展起到積極的促 進作用6、小 結(jié)東營整體商業(yè)環(huán)境良好，通過多年的進展和建設(shè)，商業(yè)設(shè) 施差不多形成了自有的體系，但在某些方面仍不夠理想，具有 改善和提升的空間。此外，東營在都市建設(shè)的過程中，形成了 東西進展不均衡的現(xiàn)狀，西城商業(yè)的繁榮與東城商業(yè)資源的匱 乏形成了較大的落差，然而東城的建設(shè)正處于快速成熟期，以 后的消費潛力不可估量，尤其在最近的一兩年內(nèi)，經(jīng)濟適用房 的入住將為東城帶來無限商機，大規(guī)模的常住人口是東城商業(yè) 的強大后盾。因此，東城商業(yè)具有專門大的進展空間，即使相 關(guān)于東營現(xiàn)有的新一代商業(yè)設(shè)施，東城以后

23、的商業(yè)建筑產(chǎn)品仍 然具有專門大的發(fā)掘和提升空間。（二 ） 西城 區(qū)域 商業(yè) 環(huán)境 分 析從整體來看，目前東營西城的商業(yè)環(huán)境明顯要優(yōu)于東城， 是東營人完成各種消費的要緊場所。1、商 業(yè) 氛 圍東營是以勝利油田為基礎(chǔ)依托而建立起來的，早期的各種 設(shè)施也差不多上以油田基地為核心建設(shè)完成。作為油田基地所 在地的西城自 1964 年開始建設(shè)進展，雖 缺乏整體規(guī)劃組織，然 而都市建設(shè)進展狀況良好，居住生活、商業(yè)服務(wù)、交通服務(wù)、 金融配套等都市功能設(shè)施差不多齊備，已形成較好的都市組織 形態(tài)。其中，西城的商業(yè)設(shè)施差不多形成一定的品牌和規(guī)模， 東營居民的絕大部分的消費活動也都選擇在西城進行。進展較 慢的東城商業(yè)

24、則受到相應(yīng)的擠壓，這種失調(diào)的狀況盡管在近年 來有所改觀，但西城依舊是東營居民完成消費的要緊場所。目前，西城區(qū)整體商業(yè)氣氛濃厚，猶以淄博路、濟南路為 代表。2、商業(yè) 設(shè)施 的規(guī)模和 檔 次從商業(yè)規(guī)模上來看，西城集中了東營絕大多數(shù)的中、大規(guī) 模商業(yè)設(shè)施，其中以老牌的百貨大樓和更加現(xiàn)代的銀座購物廣 場為代表，它們規(guī)模相對較大，商品的種類和數(shù)量繁多，一些 國 內(nèi)、國 際 知 名 品 牌 也 進 駐 其 中，這 些 商 業(yè) 設(shè) 施 檔 次 相 對 較 高， 購物環(huán)境較好，在東營擁有龐大的消費群體，代表了目前東營 區(qū)域商業(yè)設(shè)施的最高形態(tài)。3、商業(yè) 設(shè)施 的規(guī)劃設(shè) 計西城近年來新建的商場如銀座購物廣場等，在

25、外部形象和 內(nèi)部裝飾等方面較好，內(nèi)部環(huán)境營造和內(nèi)部規(guī)劃組織比較到 位，縱向空間上每層的功能分區(qū)和橫向空間中單層內(nèi)部的功能 分布也比較合理。但在一些細節(jié)部分，如前面提到的人性化設(shè) 計等方面還有專門大的提升空間。此外，銀座購物廣場引進了全球知名快餐品牌肯德 基，從一定程度上提升了商廈的人氣，實現(xiàn)了雙贏，為餐飲、 娛樂和賣場的結(jié)合起到了示范作用。4、商 品 的 種 類 和 檔 次通常情況下，消費個體在購買日常生活用品時大多在居所 附近的商店進行采購，然而關(guān)于大件物品、貴重物品和奢侈品 等商品，消費者則希望到都市的商業(yè)集中區(qū)進行選購，商業(yè)集 中區(qū)除了差不多的購物功能，休閑、娛樂功能同樣是吸引消費 者的

26、重要因素。發(fā)達都市通常具備多個商業(yè)中心，商業(yè)中心多 以商業(yè)街或MALL的形式存在，每個商業(yè)中心點輻射著不同范圍 內(nèi)的 消費 個體。目前， 東城的消費者多為區(qū)域內(nèi)的客戶， 商業(yè)設(shè)施的滯后 無法吸引其它區(qū)域的客戶流入。反觀西城， 盡管沒有形成現(xiàn)代 意義上的高度發(fā)達和集中的商業(yè)中 心， 但整個西城商業(yè)卻承擔著東營區(qū)域市場內(nèi)商業(yè)中心帶的作用，商品的消費、吞吐能力自然無人能出其右。在西城能夠買到各種檔次的不同種類商品，尤其是中高檔商品，東營居民絕大部分對高檔次產(chǎn)品需求（家電、品牌服飾、黃金珠寶等）的消費均在西城完成。5、消費 群的 構(gòu)成西城商業(yè)的繁榮使其輻射半徑不斷擴大，直至成為東營居 民要緊的消費區(qū)域

27、，而大量東城消費者的流入，使西城消費群 體的構(gòu)成更加多元化。總的來講，西城的商業(yè)集中了東營最具 購買力的消費群體，這部分群體也是支持東營商業(yè)的最要緊力 量。從年齡層次上來講，西城的消費群體更加趨向年輕化，如 銀座購物中心等新一代商場在購物環(huán)境和商品分類等方面更能 吸引 年輕 群體（如 學 生或年 輕 的上班 族等 ），高薪 白領(lǐng) 或有 一定 經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級也偏好在西城的高檔商場進行消費，他們 的年 齡大 多可不能超 過 45 歲 。6、個 案 分 析1) 百貨 大樓百貨大樓是東營的老牌商業(yè)設(shè)施，坐落于濟南路與西四路 交叉路口的西南側(cè)，該商場與銀座購物廣場是被東營市民同意 程度最高的兩個商場

28、。百貨商場建成年代較早，外立面時尚感和品質(zhì)感較差。該 商場外部交通組織落后，人 流、物 流、車 流的分流處理不到位， 入口處交通組織混雜，在人流量、車流量大的時段，入口擁堵 情況嚴峻，大大阻礙了商業(yè)形象。同時，百貨大樓 1 層的鋪面 缺乏 有效 的對外展示，不利 于更 好的 發(fā)揮 建筑 本身 的商 業(yè)形 象。商場內(nèi)部功能組織布局比較合理，然而裝修風格以及燈光 照耀效果較差，容易使人產(chǎn)生壓抑感。百貨大樓屬于大型購物商場，其內(nèi)部經(jīng)營的商品種類齊 全，能夠滿足各種消費需求。同時商品檔次較高，商場內(nèi)進駐 了部分國內(nèi)外知名品牌的經(jīng)銷店，商品價格水平與北京、上海 等大都市的商場差不多持平。百貨大樓的日客流

29、量較大，前來選購商品的顧客既有西城 居民也有大量的東城居民。同時商場內(nèi)顧客提袋率較高，這也 從一定程度上反映了來此購物的消費者具有較強的購買力。百貨大樓的顧客年齡組成方面，中老年人要略高于青年人 的比例。這與該商業(yè)設(shè)施建成年代較早有著直接關(guān)系，早期市 民的購物適應(yīng)是導致這種年齡段比例關(guān)系的要緊緣故之一。小結(jié)：百貨大樓整體感受比較穩(wěn)重，但缺乏活力。其外部 規(guī)劃設(shè)計較為落后，交通組織混亂，外部商業(yè)展示匱乏；內(nèi)部 功能區(qū)規(guī)劃組織合理，裝修及燈光照耀效果欠缺；商場內(nèi)經(jīng)營 物品種類豐富，商品具備較高檔次，同時物價水平較高。商場 日均客流量較大，市民認可度較高，是東營最具代表性的商場 之一。2) 銀 座

30、購 物 廣 場銀座購物廣場是東營區(qū)新興的商業(yè)設(shè)施，地處西二路與濟 南路交叉路口的東北角，目前是東營人氣最旺、最受歡迎的商 場之一。銀座購物廣場由于新近建成，其主入口外立面具有較強的 現(xiàn)代感，色彩搭配專門有時尚氣息。另外，商場針對外部形象 展示進行了強化，這一點比百貨大樓更具優(yōu)勢。銀座購物廣場的內(nèi)部裝修和燈光效果簡潔明快，充滿活力，各功能區(qū)分布較百貨大樓也更加合理；商場外部配置了大 型地面停車場，充分考慮了駕車顧客的車輛停放問題，然而交 通組織依舊不夠理想，沒有充分考慮到人流、車流、物流的分 開設(shè)置，這與國內(nèi)外一流的商業(yè)中心相比還具有一定差距。銀座購物廣場一層引入了快餐連鎖巨頭肯德基，其對 青青年具有強大的吸引