地產(chǎn)車庫規(guī)劃及測算指標(biāo)

1、地下車庫問題解析張偉 房地產(chǎn)公司開發(fā)完畢，住宅商鋪均已售出，由于地處郊區(qū)，地下車位大量未售出。對于地下車庫，稅務(wù)要求必須按住宅的平均單位成本預(yù)留車庫成本，該公司住宅平均單位成本為3000元/平方，如按此標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留成本，每個(gè)車位將預(yù)留成本10萬元，而目前一個(gè)車位的售價(jià)僅為5萬元? 問：會形成什么現(xiàn)象？問：會形成什么現(xiàn)象？問題的提出？ 第三十三條第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的企業(yè)單獨(dú)建造的停車停車場所場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。共配套設(shè)施進(jìn)行處理。31號文件第33條的規(guī)定 33條解

2、決稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)在地下停車庫成本分?jǐn)偵系碾y題，此條規(guī)定對于房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)重大利好，對地下停車庫的成本處理采取了較簡單合理的方式。房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)建造地下停車場的可能性是較小的，基本上、都是利于地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場，也是為了符合小區(qū)規(guī)劃的車庫配比要求。 由于房地產(chǎn)企業(yè)一般來說地下車位是隨著小區(qū)入住率而逐步實(shí)現(xiàn)銷售的，所以地下車位的銷售收入一般在交房后實(shí)現(xiàn)，特別是郊區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的樓盤。將地下停車庫作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，在交房時(shí)，可以將地下車庫的成本計(jì)入公建配套設(shè)施，攤?cè)氲厣系淖≌杀?，則可以減少前期應(yīng)交納的企業(yè)所得稅，而以后地下停車位的銷售以及出租所取得的收入屬于凈收入，無需

3、成本配比，則避免以后年度成本大于收入的狀況。問題的提出？ 案例：案例：某公司有住宅面積4萬平方米，可售地下車位面積5000平方米，利用地下人防設(shè)施建車位250個(gè)。 稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)：該公司的可售面積應(yīng)為4.5萬平方米，即：寫在預(yù)售許可證上的地下停車位面積5000平方米，應(yīng)該作為可售面積，計(jì)算單位工程承包。 企業(yè)認(rèn)為：企業(yè)認(rèn)為：31號文件33條，并沒有區(qū)分產(chǎn)權(quán)，因此即使寫入預(yù)售許可證上的地下車位，也不應(yīng)當(dāng)作為可售面積。即：可售面積為4萬平方米。案例 ？ 國稅發(fā)200931號文第三十三條如何理解？ 【發(fā)布日期】： 2010年12月24日 字體：【大】【中】【小】 問題內(nèi)容：國稅發(fā)200931號文第

4、三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請問對此理解是否如下：1、規(guī)劃為可售車位的，單獨(dú)核算其成本，如果車位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)了？對于土地成本如何分?jǐn)?？按車位建筑面積和其他開發(fā)產(chǎn)品平均分?jǐn)倖幔?、如果是利用人防設(shè)施建造車位對外銷售的，其成本是否按公共配套成本分?jǐn)偟狡渌墒坶_發(fā)產(chǎn)品，其取得銷售收入需要參與土地增值稅清算嗎？ 總局關(guān)于車位企業(yè)所得稅您好：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收

5、悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：如下： 1、計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣病⒂?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，可售車位的開發(fā)成本應(yīng)與其它開發(fā)產(chǎn)品一樣，正常分?jǐn)偣餐杀荆謹(jǐn)偡椒?，可以按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)同成本，分?jǐn)偡椒?，可以按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場號）第二十九條、三十條的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理，其成本費(fèi)用由可售面積承擔(dān)。 2、計(jì)算土地增

6、值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù)國家稅務(wù)總局、計(jì)算土地增值稅時(shí)，利用人防設(shè)施建造的車位對外銷售，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）號）第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可第四條第（三）項(xiàng)第三點(diǎn)規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費(fèi)用可以扣除。以扣除。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。 歡迎您

7、再次提問。歡迎您再次提問。 國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局 2010/12/24車位與土地增值稅 土地增值稅土地增值稅車位（一）有產(chǎn)權(quán)的車位（二）利用地下人防的車位視同其他類開視同其他類開發(fā)產(chǎn)品處理，發(fā)產(chǎn)品處理，納入可售面積納入可售面積計(jì)算。計(jì)算。 1、作為土地、作為土地增值稅收入（大增值稅收入（大多數(shù)地方按照其多數(shù)地方按照其他類，個(gè)人以為他類，個(gè)人以為應(yīng)該車位隨著房應(yīng)該車位隨著房子走）子走） 2、其成本計(jì)、其成本計(jì)入公共配套處理。入公共配套處理。 轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施如何繳納土地增值稅？ (2011年年2月月11日總局答復(fù)日總局答復(fù)) 【發(fā)布日期】：【發(fā)布日期】： 2011

8、年年02月月11日日 字體：【大】【中】【小】字體：【大】【中】【小】 問題內(nèi)容：問題內(nèi)容： 公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面公司整體轉(zhuǎn)讓一處商業(yè)房產(chǎn)（商業(yè)房產(chǎn)上面還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車還有住宅，不在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)之內(nèi)），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請位（地下停車位屬于人防設(shè)施，無房產(chǎn)證），請問，問，其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地其中地下停車位轉(zhuǎn)讓收入需不需要繳納土地增值稅增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，如何確定停車位部分的轉(zhuǎn)讓收入才符合稅收政策，還會

9、涉及哪些稅種？還會涉及哪些稅種？ 回復(fù)意見：回復(fù)意見： 您好：您好： 您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下所提供的信息簡要回復(fù)如下： 根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物地上的建筑物及其附著物(以下簡稱以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納為土地增值稅的納稅義務(wù)人稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值

10、稅。值稅。 根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）規(guī)定：根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）規(guī)定：“銷售建銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。同銷售建筑物。” 據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值

11、稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。 十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？ 答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售

12、合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

13、。 （青地稅函【2009】47號）豫地稅函豫地稅函2010202號號 五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。 河南省的規(guī)定（一）個(gè)人認(rèn)為，非常合個(gè)人認(rèn)為，非常合理，可惜幾個(gè)月后，理，可惜幾個(gè)月后，政策又變了！政策又變了！ 河南省

14、地方稅務(wù)局公告河南省地方稅務(wù)局公告2011年第年第10號號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在預(yù)征收土地增值稅時(shí)，采用隨房確定的原則：即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。待清算時(shí)，應(yīng)將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。 本公告自2012年1月1日起執(zhí)行。我省之前確定的土地增值稅有關(guān)規(guī)定凡與本公告不符的，一律按本公告規(guī)定執(zhí)行。 河南省的規(guī)定（

15、二）問題的關(guān)鍵是：問題的關(guān)鍵是： 如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是沒有產(chǎn)權(quán)的地下車位，其成本已經(jīng)進(jìn)入了公共配套設(shè)施分?jǐn)?，但是將收入全部進(jìn)入其他住宅，收入與成本嚴(yán)重不配比！ 解決方案：解決方案：贈(zèng)送車位（如果要車位，單價(jià)提高，否則單價(jià)降低） 遼地稅函【2007】104號文件 沈陽市地方稅務(wù)局：你局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營地下停車位有關(guān)稅收問題的請示（沈地稅發(fā)2006209號）收悉，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、根據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財(cái)稅2005181號）第三條規(guī)定：“出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅”的規(guī)定，對出租方式經(jīng)營地下車位所取得的租金收入

16、，應(yīng)按12的稅率計(jì)算征收房產(chǎn)稅。對其簽訂的租賃合同，應(yīng)按財(cái)產(chǎn)租賃合同征收印花稅。 二、根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)暫行條例、中華人民共和國土地增值稅暫行條例和中華人民共和國印花稅暫行條例及其有關(guān)規(guī)定，對擁有地下車位產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，對于對于出售地下車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對其出售地下車位使用權(quán)的，由于其權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，不應(yīng)對其征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。征收土地增值稅，應(yīng)按租賃合同征收印花稅。 遼地稅函【2009】188號文件 一、關(guān)于出租地下停車位問題。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地

17、增值稅。 遼寧省的規(guī)定（104號文件） 遼地稅函【遼地稅函【2009】188號文件號文件 一、關(guān)于出租地下停車位問題。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位，一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。 遼寧省的規(guī)定（188號文件） 房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。對這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？ 發(fā)布日期：2009年06月29日 來源 : 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司 字體：【大】【中】【小】 答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

18、的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。 熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。車位與土地增值稅 實(shí)務(wù)中目前所遇到的財(cái)務(wù)處理方式來看，可售車位成本一般均按照開發(fā)產(chǎn)品單獨(dú)歸集，可售車位成本歸集的會計(jì)處理方式有： 1、按總開發(fā)成本中剔除土地成本和其他個(gè)別不相關(guān)開發(fā)成本成本后按可售面積進(jìn)行分?jǐn)?，以此確認(rèn)車位成本，理由是車庫為地下基礎(chǔ)系整個(gè)開發(fā)工程的組成部分，大部分開發(fā)成本都間接相關(guān)； 2、按土建的單獨(dú)審價(jià)報(bào)告確定工程土建成本，將土建成本按總可售面積在房屋和車位中進(jìn)行分?jǐn)?，車位僅確認(rèn)土建車位僅確認(rèn)土建成本成本，理由是車位成本除了土建外