房地產(chǎn)經(jīng)濟學復習

1、房地產(chǎn)是以土地和固著于土地之上的房屋設施為主要物質形態(tài)的財產(chǎn)及其權屬關系。房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。集聚效益:指各種群體和個人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。集聚效益可以分成兩大類：一類是企業(yè)內部的規(guī)模經(jīng)濟效益；另一類是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟效益和城市化經(jīng)濟效益兩個方面的內容。支柱產(chǎn)業(yè) 是指一國的產(chǎn)業(yè)結

2、構中，該產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP 中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力；產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重大影響作用的關鍵產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動 城市規(guī)劃是一定時期內城市發(fā)展的計劃和各項建設的綜合部署，是指導城市開發(fā)、建設和管理的重要依據(jù)和手段。在城市規(guī)劃的指導下進行城市建設，可以取得合理的城市布局、完善的城市基礎設施和良好的城市生態(tài)環(huán)境 城市地租城市地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，是

3、政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導向，對一定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定并實施的基本政策，以此引導房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相協(xié)調的、穩(wěn)定健康的發(fā)展房地產(chǎn)估價是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)的價格進行分析評定的經(jīng)濟活動，是確定房地產(chǎn)市場價格的基本手段。房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產(chǎn)的投資活動 房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者，委托金融機構代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券，從而達到投資目的的一種形式城市絕對地租城市土地所有權由國家壟斷，任何企業(yè)、單位、個人要使用城市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權的壟斷而必須繳納的地租就是城市絕對

4、地租。房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。用公式表示為：Ed=Q/Q區(qū)位狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟空間位置及其與相鄰地塊的相互關系。廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動，包括經(jīng)濟的、文化教育的、科學衛(wèi)生的一切活動以及人們的居住活動的空間布局及相互關系。房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關系,房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人將其合法的房地產(chǎn)轉移給他人的行為。城市規(guī)劃是

5、一定時期內城市發(fā)展的計劃和各項建設的綜合部署，是指導城市開發(fā)、建設和管理的重要依據(jù)和手段。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。 房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關系的總和。其內涵既包括土地、房產(chǎn)及相關的勞務服務的交易行為，又包括土地所有權和使用權的有償轉讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當、抵押等各類經(jīng)濟活動，從經(jīng)濟關系分析，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流

6、通關系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當事人之間錯綜復雜的經(jīng)濟利益關系。房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。EY=Q/QY/Y房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應程度。用公式表示為：住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。房地產(chǎn)經(jīng)紀：是指房地產(chǎn)買賣、租賃、產(chǎn)權調換、抵押、典當、信托等居間活動及代理業(yè)務。房地產(chǎn)市場供求均衡是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的

7、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。房地產(chǎn)價格評估又稱房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循估價原則，按照規(guī)范的估價程序，采用科學的估價方法，并結合經(jīng)驗，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對特定房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作的估計、推測和判斷。房地產(chǎn)有效需求 所謂房地產(chǎn)的有效需求是指消費者在一定的時期內，在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。從宏觀經(jīng)濟的意義上來講，是指商品的總供給與總需求達到均衡狀態(tài)時的總需求 房地產(chǎn)估價是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)的價格進行分析評定的經(jīng)濟活動，是確定房地產(chǎn)市場價格的基本手段。房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人將其合法的房地

8、產(chǎn)轉移給他人的行為。房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應程度。房地產(chǎn)市場的有效供給，在微觀經(jīng)濟意義上講是指現(xiàn)實供給層次中符合消費者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟意義上講是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達到均衡時的總供給。房地產(chǎn)品是建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)之間的中間狀態(tài)。級差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等級差別所產(chǎn)生的超額利潤。房地產(chǎn)投資風險是指由于不確定性因素的影響所導致的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度。房地產(chǎn)開發(fā)是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并

9、改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。物業(yè)管理市場是指以物業(yè)管理服務為交易對象的市場。房地產(chǎn)中介廣義的房地產(chǎn)中介指，從生產(chǎn)、流通到消費為房地產(chǎn)運行所提供的一切服務活動。房地產(chǎn)開發(fā)：是指通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。影響絕對地租的因素有哪些？(1)農(nóng)產(chǎn)品市場的供求狀況 (2) 農(nóng)業(yè)資本的有機構成 (3) 農(nóng)業(yè)資本的有機市場簡述區(qū)位的特征：區(qū)位內涵的多重性區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的層次性區(qū)位的等級性區(qū)位的區(qū)位的稀缺性區(qū)位的相對性區(qū)位的設計性簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體 物業(yè)管理將走向個性化、規(guī)?；?物業(yè)管理將進入社會化、網(wǎng)絡化、

10、智能化創(chuàng)新管理的新時代。房地產(chǎn)咨詢活動應遵循哪些原則?(1)符合政府政策和法律規(guī)范； (2)尊重科學，實事求是； (3)對委托人負責； (4)發(fā)揮人才優(yōu)勢； (5)有償服務，合理收取報酬。試述我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標。我國城市住房制度改革的目標是：（1）建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；（2）加快住宅建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求；（3）培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，促進國民經(jīng)濟發(fā)展。 (5)房地產(chǎn)市場供求的反經(jīng)濟循環(huán)。 房地產(chǎn)金融有哪些特點？房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個鮮明的特點。（1）房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性；（2）

11、房地產(chǎn)金融期限結構的長期性；（3）房地產(chǎn)金融債權的可靠性；（4）房地產(chǎn)金融債權的流動性較弱。城市土地利用規(guī)劃有什么重要性？其基本原則有哪些？城市土地利用規(guī)劃對于實現(xiàn)城市土地合理配置，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、協(xié)調和健康發(fā)展具有重要的作用。首先，城市土地利用規(guī)劃是政府調節(jié)城市土地資源配置的重要手段；其次，城市土地利用規(guī)劃可以減少房地產(chǎn)企業(yè)和相關用戶決策的盲目性；再次，城市土地利用規(guī)劃有利城市土地利用的長效管理。城市土地利用規(guī)劃的基本原則主要有：(1)整體性原則，要求土地利用規(guī)劃中要有綜合的、系統(tǒng)的觀念，把城市土地看作是自然、經(jīng)濟、社會三者的統(tǒng)一體，對城市的社會、經(jīng)濟、政治、文化、環(huán)境、心理等諸多人文因素

12、進行綜合的考慮。(2)區(qū)位原則，要求按城市土地的區(qū)位狀況進行土地布局，使各類用地“各得其所”。土地的一個重要特性是差異性，表現(xiàn)為土地質量差異和土地位置差異。(3)超前性原則，即土地規(guī)劃必須走在土地實際開發(fā)利用之前，先規(guī)劃后開發(fā)，并對今后一個時期土地利用情況進行預測，這樣可使土地利用規(guī)劃具有一定程度的超前性。(4)立體性原則，從土地的最經(jīng)濟利用角度出發(fā)，從地面、地下、空間三位一體來規(guī)劃城市用地。(5)區(qū)域性原則。制定土地利用規(guī)劃不能局限于城市范圍內，而必須把城市放在更大的區(qū)域內，這樣易于解決城市適度規(guī)模、發(fā)展衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)和城市群等問題，也能更合理地解決水利、環(huán)境、交通等問題，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。

13、(6)經(jīng)濟利用的原則。城市土地是稀缺資源，數(shù)量有限，所以必須充分、合理和經(jīng)濟地利用每一寸土地資源、最大限度地提高土地利用率、土地生產(chǎn)力和土地利用的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)市場有哪些特殊性?(1)房地產(chǎn)市場的區(qū)域性； (2)房地產(chǎn)市場價格的非規(guī)范性； (3)房地產(chǎn)市場價格的層次性和一次交易的大額性； (4)生產(chǎn)與生活消費的雙重性；簡述房地產(chǎn)保險的必要性。首先，房地產(chǎn)保險是抗擊自然災害和意外事故風險的客觀需要。其次，房地產(chǎn)保險是消除和轉移責任風險和信用風險的客觀需要。再次，房地產(chǎn)保險也是鞏固和擴大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理的總目標和分目標是什么?(1)總目標：滿足社會生產(chǎn)和社會生活的需要，

14、為社會創(chuàng)造更多的財富；(2)分目標： A.實現(xiàn)土地資源合理配置； B.實現(xiàn)經(jīng)濟增長； C.實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策； D.實現(xiàn)城市規(guī)劃，促進城市發(fā)展。為什么說房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)？答：房地產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)劃分中屬于第三產(chǎn)業(yè)。這是因為房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的特征。其一，房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要從事的是資源的整合、組織和管理等流通和服務活動，并不直接建造房屋本身。土地開發(fā)、規(guī)劃設計和房屋建筑安裝等生產(chǎn)活動是委托給建筑公司和設計院承擔的，房地產(chǎn)開發(fā)公司從事的是流通和服務職能。其二，房地產(chǎn)的經(jīng)營和銷售活動，直接從屬于流通領域，而流通業(yè)劃歸第三產(chǎn)業(yè)。其三，房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管

15、理行業(yè)都是服務性行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分。土地的雙重屬性表現(xiàn)在哪些方面？二者之間的基本關系是什么？土地的基本特性主要包括兩個方面，即自然特性和經(jīng)濟特性。土地的自然特性包括：（1）土地總量的有限性；（2）土地區(qū)位的差異性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。土地的經(jīng)濟特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的區(qū)位可變性；（3）土地的報酬遞減性；（4）土地經(jīng)營的壟斷性。土地的自然特性是土地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對土地的占有和利用狀態(tài)無關。而土地的經(jīng)濟特性則是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會的各種經(jīng)濟關系在土地方面的反映。土地的經(jīng)濟特性受自然特性的影響，是其

16、在自然特性基礎上的延伸。簡述如何運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調控。運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展有什么樣的作用? (1)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要的主導地位帶動著其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展； (2)房地產(chǎn)業(yè)是增加國民財富的重要渠道，是政府財政收入的重要來源； A.房地產(chǎn)本身就是構成國民財富的需要組成部分；

17、B.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可直接為政府提供財政收入； (3)房地產(chǎn)業(yè)是完善國民經(jīng)濟運行機制的重要條件，是合理配置社會資源的重要前提 A.可合理引導社會投資的流向促進產(chǎn)業(yè)機制的合理化； B.可合理引導社會消費，促進消費結構的合理化； C.有助于完善社會主義市場經(jīng)濟體系； D.提高房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的效率。試述房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的必要性和特點。.(1)必要性： A.房地產(chǎn)品規(guī)模大、價值高，占用資金量大； B.房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金占用期長； C.資金回收速度較慢，回收期長。 (2)特點： A.資金籌措的來源渠道多，籌措對象廣； B.資金占用期長，穩(wěn)定性大，要求有穩(wěn)定的資金供給； C.籌措的資金具有償還性； D

18、.籌措的資金具有商品流通資金的性質。什么叫房地產(chǎn)市場體系？它由哪些方面構成的？答：房地產(chǎn)市場體系，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約形成的市場集合體和系統(tǒng)。其內涵包括三層含義：其一，房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機統(tǒng)一體，反映了市場結構具有統(tǒng)一性。其二，房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關系，既互相聯(lián)系、又互相制約，體現(xiàn)了相互之間的聯(lián)系性。其三，房地產(chǎn)市場體系是一系列房地產(chǎn)市場構成的系統(tǒng)結構，具有系統(tǒng)性。房地產(chǎn)市場體系包括：土地市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)中介服務市場、房地產(chǎn)金融市場和物業(yè)管理市場五個方面。房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的載體，建立健全房地產(chǎn)市場體系，

19、對于完善市場機制，充分發(fā)揮市場在房地產(chǎn)資源配置中的基礎性作用，為企業(yè)微觀經(jīng)濟運行創(chuàng)造外部條件，為政府有效實現(xiàn)宏觀調控目標，提高資源配置效率都具有十分重要的作用和意義。房地產(chǎn)市場有哪些特殊性?(1)房地產(chǎn)市場的區(qū)域性； (2)房地產(chǎn)市場價格的非規(guī)范性； (3)房地產(chǎn)市場價格的層次性和一次交易的大額性； (4)生產(chǎn)與生活消費的雙重性； (5)房地產(chǎn)市場供求的反經(jīng)濟循環(huán)。 房地產(chǎn)價格構成有哪些基本要素？房地產(chǎn)價格構成是由價值構成決定的。房地產(chǎn)價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說中國房地產(chǎn)價格構成的要素有九項（1）土地取得費用；（2）前期工程費；（3）配套費；（4）建筑安裝工程費（5）管理費

20、；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）利潤。前八項是生產(chǎn)成本，利潤是開發(fā)商投資回報。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有哪些？答；影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：（1）經(jīng)濟因素。主要是指國家和地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平等。由于這些因素會影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，特別是需求，從而影響價格。一般來說，經(jīng)濟發(fā)展水平高，居民收入增長快，市場需求量大，帶動房地產(chǎn)價格總水平也就高；反之，則相反。（2）社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預期等。其中人口是重要因素，因為人口的數(shù)量、密度、結構決定了對住房和其它房地產(chǎn)的需求，從而影響房價。（3）行政與政治因素。主要是國家或地區(qū)政府制定的相關

21、經(jīng)濟制度、政策、法規(guī)和行政措施對房價的影響。特別是宏觀調控政策、土地政策、住房制度、城市發(fā)展規(guī)劃等，會對房地產(chǎn)供給和需求產(chǎn)生重大影響，從而影響房價。（4）房地產(chǎn)內在因素和周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)生產(chǎn)成本、質量、品位、房型、結構、朝向等內在因素，體現(xiàn)房地產(chǎn)自身的價值和使用價值，會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生決定性影響。同時房地產(chǎn)周邊環(huán)境和區(qū)位，如地質、地貌、氣象、水文、生態(tài)環(huán)境等，會使房地產(chǎn)效用發(fā)生變化，因此產(chǎn)生價格差異。此外，交通等基礎設施狀況也會影響房價。試論述房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調控的主要政策手段答：房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調控的目標是通過一系列政策手段實現(xiàn)的。主要調控政策和手段有：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策包

22、括產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和相關政策導向等，它是對房地產(chǎn)業(yè)實施的基本政策，如確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)就是重要的產(chǎn)業(yè)定位政策。通過產(chǎn)業(yè)政策引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（2）貨幣政策。運用貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應量，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度，促使房地產(chǎn)供求平衡和結構平衡，與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。貨幣政策的主要工具有：利率政策、公開市場業(yè)務、法定存款準備金率、再貼現(xiàn)率等，運用這些工具可以控制投放到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應量，實現(xiàn)所要達到的目標。（3）財政政策。主要包括稅收政策和財政支出政策，通過對房地產(chǎn)稅種、稅率的變化來調節(jié)房地產(chǎn)供給和需求及其結構。如稅率提高、稅種增加

23、，抑制房地產(chǎn)供給和需求；反之，則相反。（4）房地產(chǎn)投資政策。主要是對房地產(chǎn)投資方向、投資規(guī)模和投資結構進行調整的政策。在市場經(jīng)濟條件下，除了政府直接投資之外，企業(yè)作為投資主體有投資決策自主權，政府主要通過間接的經(jīng)濟手段，引導房地產(chǎn)企業(yè)正確進行投資決策，使房地產(chǎn)投資方向、投資規(guī)模和投資結構符合宏觀調控的預定目標。（5）法律手段。是指政府通過立法和司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場運行秩序和企業(yè)、個人的行為。由于房地產(chǎn)市場主體的多樣性、調整關系的綜合性、權屬轉移的復雜性，運用法律法規(guī)調節(jié)更加重要，為此要建立和健全房地產(chǎn)法律體系進行綜合調整。（6）行政手段和計劃管理。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及城市建設、土地利

24、用和綜合資源配置多方面的復雜關系，因此，政府必須通過必要的行政手段和計劃手段，直接干預房地產(chǎn)經(jīng)濟活動。包括城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和中長期發(fā)展計劃等，來統(tǒng)一協(xié)調房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的關系；加強土地管理，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；制定房地產(chǎn)開發(fā)建設的計劃，保持與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應。房地產(chǎn)咨詢活動應遵循哪些原則?(1)符合政府政策和法律規(guī)范； (2)尊重科學，實事求是； (3)對委托人負責； (4)發(fā)揮人才優(yōu)勢； (5)有償服務，合理收取報酬。怎樣才能使住宅供給結構與消費需求結構相適應？答：住宅供給結構與消費需求結構相適應是實現(xiàn)住宅市場結構平衡的關鍵問題，而要使二者協(xié)調必抓好以下三個環(huán)節(jié)：一是住房供給的

25、檔次結構要與居民的收入結構相適應。居民的收入可分為高收入、中等收入、低收入三個大的層次，一般來說中等收入戶占多數(shù)，高收入和低收入戶占少數(shù)，因此中等檔次即普通商品住宅的供應是主體，適當建一些高檔次住宅，這樣才能滿足多層次住房需求。在每套的面積結構方面，也要相應多建中小戶型住房，少建大戶型住宅。二是住房供給的價位結構要與購房者的可承受能力相適應，即根據(jù)各類家庭的實際可支配收入，能夠購買相應價位的住宅。一般來說，高價位住宅不宜多建，關鍵是適應中等及中低收入家庭的承受能力多建中等價位、特別是中低價位的住宅。三是住房供給結構要有適度的超前性。住房需求結構隨經(jīng)濟發(fā)展、收入增加而不斷升級。因此，住房供給結構

26、要適應這種發(fā)展趨勢，而具有適度的超前性。由于住房的使用年限一般要達到5070年，所以，國際上一般要求住房 超前性要保持20年不落后。房地產(chǎn)投資有哪些主要特征？同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：（1）房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性。（2）房地產(chǎn)投資的高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，即土地開發(fā)的高成本性、房屋建筑的高價值性、房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。（3）房地產(chǎn)投資的長周期性。（4）房地產(chǎn)投資的高風險性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，

27、企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產(chǎn)倒閉。（5）房地產(chǎn)投資的強環(huán)境約束性。（6）房地產(chǎn)投資的低流動性。房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展有什么樣的作用? (1)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要的主導地位帶動著其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展； (2)房地產(chǎn)業(yè)是增加國民財富的重要渠道，是政府財政收入的重要來源； A.房地產(chǎn)本身就是構成國民財富的需要組成部分； B.房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可直接為政府提供財政收入； (

28、3)房地產(chǎn)業(yè)是完善國民經(jīng)濟運行機制的重要條件，是合理配置社會資源的重要前提 A.可合理引導社會投資的流向促進產(chǎn)業(yè)機制的合理化； B.可合理引導社會消費，促進消費結構的合理化； C.有助于完善社會主義市場經(jīng)濟體系； D.提高房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的效率。土地的雙重屬性表現(xiàn)在哪些方面？二者之間的基本關系是什么？土地的基本特性主要包括兩個方面，即自然特性和經(jīng)濟特性。土地的自然特性包括：（1）土地總量的有限性；（2）土地區(qū)位的差異性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。土地的經(jīng)濟特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的區(qū)位可變性；（3）土地的報酬遞減性；（4）土地經(jīng)營的壟斷性。土地的自然特性是土

29、地自然屬性的表現(xiàn)，是土地所固有的，與人類對土地的占有和利用狀態(tài)無關。而土地的經(jīng)濟特性則是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會的各種經(jīng)濟關系在土地方面的反映。土地的經(jīng)濟特性受自然特性的影響，是其在自然特性基礎上的延伸。簡述物業(yè)管理的發(fā)展趨勢物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)劃融為一體 物業(yè)管理將走向個性化、規(guī)?；?物業(yè)管理將進入社會化、網(wǎng)絡化、智能化創(chuàng)新管理的新時代。你認為房地產(chǎn)企業(yè)在選擇組織結構具體形式時應當注意什么問題？如何才能使企業(yè)戰(zhàn)略與組織結構相適應？房地產(chǎn)企業(yè)在選擇組織結構具體形式時首先要注意遵循以下幾個原則：（1）與經(jīng)營目標適應原則，應有利于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，力求精干、高效、節(jié)約。（2

30、）適度授權，提高企業(yè)內部各個層次員工的積極性，具有內在的動力，這樣就要求在組織結構設計中適度授權，以使較低層的員工在市場環(huán)境變化時能夠適時作出決策，適度授權使用得當可以提高企業(yè)的管理效率。（3）分工協(xié)同，提高企業(yè)經(jīng)營效率和勞動生產(chǎn)率，充分發(fā)揮專業(yè)人員的潛能，與此同時，在組織結構上建立協(xié)同、協(xié)調、溝通的有效機制。（4）與產(chǎn)業(yè)特性相結合，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結構設計，應充分注意本產(chǎn)業(yè)的突出特點，即固定性和區(qū)域性的特點。選擇適應當?shù)厥袌霏h(huán)境的組織結構，從而提高與其他相關企業(yè)、政府部門之間溝通協(xié)調的效率，提高溝通效率，降低企業(yè)的相關協(xié)調成本。在上述原則基礎上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及企業(yè)自身的特點選擇某種

31、具體的組織結構形式，從而才能有效地貫徹企業(yè)的基本發(fā)展戰(zhàn)略。由于不同的組織結構形式具有不同的適用性條件，因此，因勢而動、因勢調整是房地產(chǎn)企業(yè)選擇組織結構的重點。房地產(chǎn)業(yè)宏觀管理的總目標和分目標是什么?(1)總目標：滿足社會生產(chǎn)和社會生活的需要，為社會創(chuàng)造更多的財富；(2)分目標： A.實現(xiàn)土地資源合理配置； B.實現(xiàn)經(jīng)濟增長； C.實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策； D.實現(xiàn)城市規(guī)劃，促進城市發(fā)展。如何提高房地產(chǎn)投資效益？提高房地產(chǎn)投資效益是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的核心。其主要途徑是：（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的合理控制，房地產(chǎn)經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟存在著相互促進、相互制約的關系，其投資規(guī)模和增長速度要與地區(qū)經(jīng)濟和整個

32、國民經(jīng)濟相適應、相協(xié)調，才能保持較高的投資效益。（2）房地產(chǎn)投資結構的優(yōu)化配置，房地產(chǎn)經(jīng)濟要保持持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調地發(fā)展，要以保持房地產(chǎn)產(chǎn)品總需求與總供給大體上的總量平衡為條件。這種總量平衡必須建立在結構平衡的基礎上，否則將無法保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常發(fā)展。房地產(chǎn)投資的總量平衡主要是指房地產(chǎn)投資規(guī)模上要考慮整個地區(qū)乃至國民經(jīng)濟全局的平衡。房地產(chǎn)投資的結構平衡則是指在投資規(guī)模既定的基礎上要考慮整個投資結構的相互協(xié)調問題。（3）房地產(chǎn)投資空間分布的合理配置，房地產(chǎn)投資的空間分布是通過房地產(chǎn)投資項目在不同經(jīng)濟區(qū)域的布局實現(xiàn)的。合理分布投資空間，有利于各地區(qū)揚長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，最充分地利用各種經(jīng)濟資源，加速

33、區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。保證合理的產(chǎn)業(yè)結構、投資結構、規(guī)模結構、技術結構和產(chǎn)品結構等，在地域上合理布局，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定和協(xié)調發(fā)展。消除房地產(chǎn)投資的外部不經(jīng)濟，保護環(huán)境。（4）房地產(chǎn)投資決策過程的科學化，房地產(chǎn)投資決策是否正確、科學，直接關系到投資效益的高低。規(guī)范投資決策過程，一要逐步提高房地產(chǎn)投資決策者的素質，學會科學的決策，提高決策的質量，進而提高房地產(chǎn)投資效益。二在決策中運用科學的決策方法，充分利用現(xiàn)代信息技術輔助決策過程，使決策方法具有更加可行、有效。三要逐步規(guī)范決策程序，盡量使整個決策過程處于規(guī)范的程序的制約下，減少主觀因素對決策的干擾。試述房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的必要性

34、和特點。.(1)必要性： A.房地產(chǎn)品規(guī)模大、價值高，占用資金量大； B.房地產(chǎn)開發(fā)周期長，資金占用期長； C.資金回收速度較慢，回收期長。 (2)特點：A.資金籌措的來源渠道多，籌措對象廣； B.資金占用期長，穩(wěn)定性大，要求有穩(wěn)定的資金供給； C.籌措的資金具有償還性； D.籌措的資金具有商品流通資金的性質。論述我國發(fā)展房地產(chǎn)住房抵押證券化的意義及問題意義：盤活大量長期性抵押貸款資產(chǎn)，提高啟流動性 改善銀行的資產(chǎn)負債結構 提高銀行的資本利用率 促進整個證券市場的發(fā)展 促進資金跨地域流動，平衡區(qū)域間的資金短缺問題：抵押以及市場規(guī)模小、不規(guī)范 社會化抵押保險機制不健全 金融市場發(fā)展滯后 法律及相

35、關基礎設施不配套科學發(fā)展觀的內涵是什么？其對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有何指導意義？答：科學發(fā)展觀的內涵是，堅持“以人為本”，全面推進經(jīng)濟社會的協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展，促進經(jīng)濟社會的全面進步，實現(xiàn)人的全面發(fā)展?？茖W發(fā)展觀對房地產(chǎn)業(yè)的指導作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）牢固樹立“以人為本”的理念，努力為提高居民的居住水平和居住質量服務。積極擴大住宅建設，擴大住宅消費需求，充分體現(xiàn)人性化的需求，滿足城市居民日益提高的住房需要。（2）牢固樹立協(xié)調發(fā)展的理念，積極調整住房結構。主要是使住房供應結構與消費需求結構相適應，堅持以中等收入者的普通商品住宅為主，滿足不同群體多層次的住房需求，實現(xiàn)結構協(xié)調。（3）牢固樹立全面發(fā)展

36、的理念，保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應。既要充分發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)作用，促進國民經(jīng)濟增長，又要與國民經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調，保持經(jīng)濟社會全面協(xié)調發(fā)展。（4）牢固樹立節(jié)約資源的理念，提高資源配置效率。大力發(fā)展節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材型住宅，節(jié)約利用、高效利用資源，提高資源配置效率。（5）牢固樹立可持續(xù)發(fā)展理念，加強生態(tài)環(huán)境建設。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要高度重視環(huán)境建設，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動經(jīng)歷哪些階段？有何顯著特點？答：所謂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性，是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中擴張與收縮的交替循環(huán)過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動可分為以下四個階段：第一階段是繁榮階段；第二階段是衰

37、退階段；第三階段是蕭條階段；第四階段是復蘇與增長階段。這四個階段集中表現(xiàn)為擴張與收縮交替循環(huán)過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期受宏觀經(jīng)濟制約，大體上與國民經(jīng)濟周期性波動相吻合，但由于其內在因素的影響，又具有自身的特點，主要是：(1) 房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說較為提前一些；(2) 房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早地到來；(3) 房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；(4)房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，波幅比整個國民經(jīng)濟更大一些。(5)房地產(chǎn)業(yè)周期波動帶有明顯的區(qū)域性特點。試述對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調控的目標答：房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調控的目標，既要服從整個國民經(jīng)濟宏觀調控的目標，又要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)自身的特點來確定

38、。具體的調控目標是：（1）調節(jié)調節(jié)供求關系，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟總量的基本平衡。房地產(chǎn)的供給總量和需求總量的平衡，是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調控的首要目標。只有當房地產(chǎn)總供給和總需求平衡時，才能保證房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程順利進行和資本的良性循環(huán)與周轉，促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免嚴重供不應求或嚴重供過于求的大起大落的波動，也才能與國民經(jīng)濟總量保持協(xié)調，實現(xiàn)平衡發(fā)展。（2）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結構，實現(xiàn)結構基本協(xié)調。結構協(xié)調與結構優(yōu)化是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調控的重要目標。包括兩方面內容：一是從國民經(jīng)濟全局來說，要使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調，與整個國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應。二是從房地產(chǎn)業(yè)內部來說，房地產(chǎn)的供給結構與消費需求結構

39、相協(xié)調，特別是住宅的供給結構與居民的收入結構、消費結構相適應。只有結構基本協(xié)調，才能充分利用房地產(chǎn)資源，提高資源配置效率。（3）房地產(chǎn)價格合理化，保持房價的基本穩(wěn)定。房地產(chǎn)價格是價格體系中的基礎性價格，對其它產(chǎn)品價格和居民的居住消費具有重大影響。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)價格由市場形成，房價合理化的標準就是遵循價值規(guī)律，反映供求關系，體現(xiàn)競爭原則。由于多種因素的影響房價有漲有落、時漲時落是符合規(guī)律的經(jīng)濟現(xiàn)象。宏觀調控的目標是，避免房價暴漲暴跌造成對國民經(jīng)濟和人民生活的危害，使之趨向基本合理、基本穩(wěn)定。（4）確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，更好地滿足生產(chǎn)建設和居民生活提高的需要。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調

40、控的最終目標。通過宏觀調控，及時解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新矛盾和突出問題，可以使房地產(chǎn)業(yè)保持長期的、持續(xù)的、穩(wěn)定的、按比例的協(xié)調發(fā)展，健康發(fā)展，促使國民經(jīng)濟增長；同時，在此基礎上也可以更好地滿足城鄉(xiāng)居民居住水平和居住質量提高的需要。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)活動有何意義？城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關系主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個層次?？傮w規(guī)劃的內容包括城市的性質、規(guī)模、城市建設的標準和定額指標，城市建設用地布局、城市功能分區(qū)等，這些對于房地產(chǎn)綜合開發(fā)的長遠投資策略有重大影響。詳細規(guī)劃是總體規(guī)劃的深化和具體化，也是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中的重要依據(jù)。（2