深圳市羅湖舊城改造規(guī)劃城市傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)14p

1、深圳市羅湖舊城改造規(guī)劃-城市傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)-14P 深圳市羅湖舊城 1.1改造背景 政策背景 羅湖舊城在深圳城市發(fā)展史中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，針對(duì)羅湖舊城更新所進(jìn)行的規(guī)劃和建設(shè)，其觀念的演變，經(jīng)歷了從保護(hù)與改造并存、到大規(guī)模改造，再到改造和保護(hù)并重的三個(gè)階段，前后歷時(shí)10年多。這lO年是深圳市城市經(jīng)濟(jì)由徘徊、上升到高速發(fā)展的時(shí)期，也是社會(huì)各方面發(fā)生日新月異變化的時(shí)期。因而，在這10年的時(shí)間里，舊城的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)內(nèi)容，充分反映了各級(jí)城市建設(shè)主管部門的決策和措施，也體現(xiàn)了羅湖舊城規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)與當(dāng)時(shí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接連動(dòng)關(guān)系。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，從某種層面上決定了規(guī)劃設(shè)計(jì)工作內(nèi)容中理想

2、與現(xiàn)實(shí)的差距。此外，社會(huì)進(jìn)步給人的影響也主宰了舊城改造的進(jìn)程和方向。 總平面圖 改造的動(dòng)力和起因 深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)高速發(fā)展的城市，在深圳城市發(fā)展中占有重要的地位，有毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為適應(yīng)城市規(guī)模和品質(zhì)的不斷擴(kuò)展，需要對(duì)其不斷的進(jìn)行更新改造。使之成為深圳的商貿(mào)中心、金融中心、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)基地。 1.2地塊自身特征 歷史風(fēng)貌 從年開始，舊城改造全面展開，幾乎所有的地塊都有了開發(fā)單位，分別處于建成、在建、拆除、待遷等不同階段，地塊改造模式基本上是在原規(guī)劃路網(wǎng)不變的條件下，提高容積率，且各自為政。由于改造工程缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)規(guī)劃，導(dǎo)致空間環(huán)境、市政、交通等處于混亂狀態(tài)，老街已無舊城風(fēng)貌特色可言。羅湖舊

3、城作為深圳市的商業(yè)中心已有多年的歷史，被人們稱之為“老街”。特區(qū)成立后的年代，老街曾以其特有的空間環(huán)境和商業(yè)經(jīng)營方式一度成為深圳市的特色地區(qū)。葉挺1938年任東江抗日游擊隊(duì)總指揮原為興建于民國時(shí)期的“鴻興酒家”。區(qū)位圖 其它 存在的問題： 1.規(guī)劃問題 羅湖舊城改造缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)規(guī)劃(原規(guī)劃基本廢棄)， 導(dǎo)致舊城風(fēng)貌消失，開發(fā)強(qiáng)度過大， 建筑空間無序，公共開敞空間嚴(yán)重缺乏。 2.建筑問題 新建商業(yè)建筑風(fēng)格各異， 建筑景觀質(zhì)量參差不齊，整個(gè)老街無主題性建筑空間。 3.環(huán)境問題 羅湖舊城商業(yè)功能分區(qū)缺乏組織和引導(dǎo)，占道經(jīng)營、亂擺賣嚴(yán)重，購物環(huán)境雜亂，存在治安隱患。場(chǎng)地環(huán)境無系統(tǒng)設(shè)計(jì)，突出表現(xiàn)為臟、

4、亂、差；老街商業(yè)廣告和標(biāo)識(shí)牌等混亂無序， 影響市容景觀；缺乏景觀綠化設(shè)計(jì)和休憩場(chǎng)所。 4. 交通問題 羅湖舊城內(nèi)，道路空間狹窄、人流擁擠、人車混行。公共交通到達(dá)不便，機(jī)動(dòng)車道斷面狹窄， 變通組織難度較大，地下車庫使用率低。 5. 市政問題 舊城內(nèi)市政管網(wǎng)缺乏完整系統(tǒng)，舊管道不堪重荷，排污難、環(huán)境差；供電明線架設(shè)亂， 有礙觀瞻，存在嚴(yán)重的消防隱患。 2、改造案例的規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 2.1改造目標(biāo)、原則和創(chuàng)意 目標(biāo) 將羅湖舊城建設(shè)成為以人民北路傳統(tǒng)風(fēng)貌街和步行商業(yè)街區(qū)為特色，以商業(yè)、旅游為主， 具有歷史文化內(nèi)涵、現(xiàn)代化設(shè)施和高品質(zhì)空間環(huán)境的、多功能、大眾化的商業(yè)旺區(qū)。 原則和創(chuàng)意 1. 以人為本 突出

5、以人為主休的原則， 以人的行為、心理、視覺和文化的需求為出發(fā)點(diǎn)，創(chuàng)造東門老街以步行為主的商業(yè)購物環(huán)境。 2. 再現(xiàn)歷史 以人民北路慢存的歷史街區(qū)為基礎(chǔ)，在有限的空間中，營造老街風(fēng)貌的環(huán)境和氣氛，留住深圳的一段歷史。 3. 突出特色 以人民北路風(fēng)貌街和其環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)建筑群為東門老街的核心空間，強(qiáng)調(diào)其建筑環(huán)境、文化內(nèi)涵和商業(yè)功能的特色，使之成為東門老街的空間形象標(biāo)志。 4. 完善設(shè)施 提高舊城基礎(chǔ)設(shè)施的能力，處理好老街與城市的變通聯(lián)系問題，完善舊城內(nèi)步行、車行系統(tǒng)及市政設(shè)施配套。 5. 精益求精 大力提倡東門老街環(huán)境設(shè)計(jì)的精品意識(shí)，使老街的購物環(huán)境成為國內(nèi)一流的精品設(shè)計(jì)。 2.2改造方式 貌 風(fēng)貌街

6、規(guī)劃原則 (1)強(qiáng)化風(fēng)貌：以再現(xiàn)人民北路歷史風(fēng)貌為基末原則，強(qiáng)化風(fēng)貌建筑特色，形成統(tǒng)一的環(huán)境整體、強(qiáng)化歷史和傳統(tǒng)的場(chǎng)所感 (2)科學(xué)保護(hù)：采取科學(xué)的態(tài)度，對(duì)待風(fēng)貌建筑的保護(hù)，視其建筑質(zhì)量及環(huán)境需要，采取適當(dāng)方式，重建、修復(fù)或改造。 (3)合理變革：在保證風(fēng)貌特色的前提下，對(duì)局部建筑內(nèi)外空間予以變革，滿足現(xiàn)代生活的功能空間需求。 (4)空間組合：風(fēng)貌街和現(xiàn)代商業(yè)街的組合，風(fēng)貌商業(yè)街與“文物”博物館的組合，風(fēng)貌街區(qū)與風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的組合，構(gòu)成歷史與現(xiàn)實(shí)的文化價(jià)值反差，體現(xiàn)當(dāng)代社會(huì)的多種需求。 (5)完善設(shè)施：完善市政設(shè)施、公共及交通環(huán)境設(shè)施配套。 改造立面 風(fēng)貌街規(guī)劃構(gòu)思 (1) 在保護(hù)原有街道格局的

7、基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)風(fēng)貌街區(qū)的“三個(gè)面”屋面、墻面、地面進(jìn)行設(shè)計(jì)。 這“三個(gè)面”涵蓋了風(fēng)貌街體現(xiàn)風(fēng)貌特征的基本物質(zhì)空間構(gòu)成。 (2) 建設(shè)性地保護(hù)，變革與重組，滿足功能與環(huán)境需求。風(fēng)貌街的保護(hù)重在歷史文脈的繼承和審美情趣的追求，風(fēng)貌街建筑、街道的保護(hù)強(qiáng)調(diào)在風(fēng)貌上保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一的外觀造型和風(fēng)格而不限制其內(nèi)部功能的改變。 (3)建立空間秩序，營造風(fēng)貌街區(qū)特有的空間環(huán)境氣氛。 (4)合理組織交通，滿足綜合功能。風(fēng)貌街是羅湖舊城步行街區(qū)的組成部分，該區(qū)為完全步行街區(qū)，也須保證夜間商家貨運(yùn)的需求以及非常時(shí)刻的消防通道及行人避難、疏散空間的需求。 （5）風(fēng)貌街的商業(yè)引導(dǎo)。 （6）加強(qiáng)環(huán)境設(shè)計(jì)，提高風(fēng)貌街的綜合環(huán)境

8、品質(zhì)。 （7）保護(hù)與管理。 （8）風(fēng)貌建筑環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃 該區(qū)是與風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一體的環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)。該區(qū)建筑環(huán)境與周圍其他地區(qū)比較，應(yīng)具有明顯的風(fēng)貌特點(diǎn)，且建筑質(zhì)量和建筑風(fēng)格應(yīng)與風(fēng)貌街協(xié)調(diào)。規(guī)劃的協(xié)調(diào)區(qū)為華城協(xié)調(diào)區(qū)和“糖煙酒、華基”的協(xié)調(diào)區(qū)。 通過風(fēng)貌街和風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的建設(shè)，建立特色突出的、具有老街代表和象征意義的建筑群體空間，繼承、完善原有的舊城結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化核心空間的主體職能和空間邏輯，并通過對(duì)其環(huán)境的重塑、商業(yè)形態(tài)的引導(dǎo)，從而形成極具旅游價(jià)值的地區(qū)。用 建立具有鮮明特色的步行商業(yè)街區(qū)，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購物環(huán)境。 步行街區(qū)的規(guī)劃構(gòu)想 (1)突出羅湖舊城商業(yè)環(huán)境的文化特征：規(guī)劃通過保留歷史文化和發(fā)展時(shí)代

9、文化，突出舊城應(yīng)有的文化特征。 (2)建立富于特色的步行街區(qū)空間結(jié)構(gòu)：根據(jù)步行街區(qū)現(xiàn)狀空間環(huán)境特點(diǎn)及原有道路的組織結(jié)構(gòu)，規(guī)劃提出了步行街區(qū)的整體空間結(jié)構(gòu)構(gòu)想。在步行街區(qū)內(nèi)均衡地市置了三個(gè)主要廣場(chǎng)空間(老街廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)和西廠場(chǎng))，設(shè)計(jì)了兩條各具特色的主要步行系統(tǒng)(商業(yè)性步行系統(tǒng)、休閑性步行系統(tǒng))， 并使之有機(jī)相連，同時(shí)，有目的地將其他街巷與之連成一體， 形成多層次的步行空問網(wǎng)絡(luò) 并構(gòu)成了步行街區(qū)的整體空間環(huán)境特征。 (3)以人為本，創(chuàng)造高品質(zhì)的城市空間，突出步行街區(qū)的環(huán)境特色。 (4)增設(shè)公共空間，改造現(xiàn)狀街道以及進(jìn)行喜統(tǒng)環(huán)境設(shè)計(jì)，徹底改善羅湖舊城的商業(yè)購特環(huán)境提高城市空間品質(zhì)。 增設(shè)公共空間

10、 采取收地政策，增設(shè)廣場(chǎng)空間：老街廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)。 利用待改造甩地，增設(shè)公共空間：步行街西入口廣場(chǎng)“寶馬廣場(chǎng)”、“大家樂廣場(chǎng)” 利用現(xiàn)狀建筑場(chǎng)地，建設(shè)步行街區(qū)入口廣場(chǎng)：“大鵬閣”廣場(chǎng)、“鴻基東港” 廣場(chǎng)。 改造現(xiàn)狀街道 針對(duì)舊城現(xiàn)狀街道臨街建筑較為混亂，環(huán)境不協(xié)調(diào)，缺乏秩序性、連續(xù)性和空間整體性等問題，規(guī)劃采取下列改造現(xiàn)狀街道的構(gòu)想 設(shè)置連續(xù)的建筑騎樓空間 建筑立面改造 建筑環(huán)境協(xié)調(diào) 增設(shè)街道連廊 建設(shè)高品質(zhì)環(huán)境 規(guī)劃以景觀性、功能性、安全性，重塑舊城環(huán)境空間。 道路交通改造 開展交通規(guī)劃，重組交通體系，制定交通政策。羅湖舊城規(guī)劃區(qū)由商業(yè)步行區(qū)和車行區(qū)兩部分組成。在步行區(qū)的西部入口規(guī)劃的大型客

11、運(yùn)換乘中心，集地鐵站、公交首末站和社會(huì)停車樓為一體，且人行交通采用立體分流形式與步行商業(yè)街區(qū)相聯(lián)。根據(jù)規(guī)劃區(qū)南部車行區(qū)建筑密度大，道路較窄的實(shí)際情況，規(guī)劃在這一區(qū)域內(nèi)建立一個(gè)二層步行系統(tǒng)，通過高架步行連廊將各商業(yè)建筑相連，實(shí) 行人車立體分流，避免該地區(qū)人車相互干擾，提高道路通行能力。規(guī)劃通過對(duì)舊城外圍及內(nèi)部的道路交通狀況進(jìn)行多方面的分析研究，提出相關(guān)的交通政策：在核心區(qū)采取步行者優(yōu)先的政策，創(chuàng)建完全步行街區(qū)；提供多層次的公共交通營運(yùn)體系，建立公交換乘樞紐，實(shí)現(xiàn)步行街行人系統(tǒng)的合理接駁；合理利用現(xiàn)狀及在建的停車場(chǎng)庫，實(shí)行必要的需求管理措施，制定我通管制措施，以有限的停車們供給實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)入舊城的非營

12、運(yùn)車輛的控制，減輕舊城內(nèi)部及周圍路段和交叉口的交通壓力，配合城市區(qū)域交通組織，疏導(dǎo)舊城交通?，F(xiàn)居民異地集中重建住宅區(qū)，實(shí)施整體性搬遷的，由主管部門無償收回其現(xiàn)有住房用地，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，合理安排建設(shè)用地，每戶480平方米以下面積免收地價(jià)。 改造市、區(qū)政府有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)資金及時(shí)到位、工程順利進(jìn)行、工程質(zhì)量合格、市政配套設(shè)施及時(shí)交付使用，并依法保障建設(shè)單位、業(yè)主及居民和其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益。 對(duì)改造過程中發(fā)生的各類違法行為，有關(guān)主管機(jī)關(guān)必須及時(shí)依法查處。對(duì)查處不力，導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，依照有關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。 改造項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生民事糾紛的，由

13、區(qū)政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理，必要時(shí)市政府有關(guān)部門予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭(zhēng)端的，由有關(guān)當(dāng)事人依照約定提請(qǐng)深圳仲裁委員會(huì)仲裁，或者依法向人民法院起訴。 3.1資金籌措方式 政府的引導(dǎo)和居民自籌經(jīng)費(fèi)改建。 3.2關(guān)鍵項(xiàng)目運(yùn)作過程 3.3公眾參與：例如社區(qū)合作等 各方利益的協(xié)調(diào)：政府的決策、開發(fā)商的利潤、社會(huì)公眾的利益，和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)工作者的作用互動(dòng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)充分考慮村民意愿，尊重傳統(tǒng)物業(yè)管理模式。 3.4改造時(shí)序和改造強(qiáng)度 深圳羅湖舊城改造所進(jìn)行的規(guī)劃和建設(shè)，其演變經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一階段，舊城在商業(yè)、市場(chǎng)繁榮的背后出現(xiàn)了常見問題，如建筑年久質(zhì)差，市政設(shè)施不完善，景觀雜亂無章。1989年，深

14、圳政府以有限的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不僅改善了城市格局和風(fēng)貌，還保護(hù)、延續(xù)了城市的歷史文化內(nèi)涵。 第二階段，1993年，深圳房地產(chǎn)日漸興旺，舊城問題日益嚴(yán)重，政府將權(quán)力下放，希望由投資市場(chǎng)來擴(kuò)大舊城改造的運(yùn)作空間，對(duì)舊城進(jìn)行大規(guī)模的改建。但由于改造工作中缺乏統(tǒng)一管理和引導(dǎo)，各開發(fā)單位經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作方法的差異，加上局部利益的放大，改造工作呈現(xiàn)僵局，使舊城問題更加負(fù)責(zé)化，環(huán)境也變得更糟，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)水平下降，但引發(fā)了人們對(duì)舊城改造的新的思考和研究。 第三階段，羅湖經(jīng)濟(jì)的衰退，直接或間接的促進(jìn)了深圳其他地段的商業(yè)發(fā)展，而同時(shí)，羅湖自身由于舊城內(nèi)部多年積攢下的問題導(dǎo)致許多矛盾。深圳人民對(duì)舊城改造有了更深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)羅湖

15、舊城的改造和歷史文化保護(hù)進(jìn)行“亡羊補(bǔ)牢”的工作，本著改造和保護(hù)并重的原則，對(duì)舊城進(jìn)行了有規(guī)劃、有引導(dǎo)、有秩序的合理改造，取得了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化方面的成功。并對(duì)深圳羅湖歷時(shí)10年的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)做出思考和總結(jié)。 深圳羅湖舊城規(guī)劃主要技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃區(qū)總用地面積：30.12公頃 規(guī)劃步行商業(yè)街區(qū)用地面積：13.25公頃 規(guī)劃區(qū)總建筑面積：111.48萬m2 規(guī)劃步行商業(yè)街區(qū)建筑面積：49.07萬m2 規(guī)劃步行商業(yè)街區(qū)商業(yè)建筑面積：33.07萬m2 現(xiàn)狀土地開發(fā)強(qiáng)度分析圖 3.5拆遷補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)；拆遷運(yùn)作方式 羅湖改造項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。 拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象為合法的建筑物、構(gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。 被拆遷物體設(shè)置了租賃、抵押和擔(dān)保法律關(guān)系的，不影響拆遷工作進(jìn)行。有關(guān)補(bǔ)