某地別墅市場(chǎng)分析

1、2005年重慶別墅市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 重慶市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場(chǎng)分析看，未來別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前亮相和潛在別墅項(xiàng)目占地已達(dá)16000畝，其中亮相項(xiàng)目約占地6700畝，已明確表示作別墅的潛在項(xiàng)目占地約9300畝。從市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況分析，目前已亮相的別墅項(xiàng)目約14個(gè)，已推出別墅約1500套；預(yù)計(jì)下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項(xiàng)目約8個(gè)，加上已亮相的，預(yù)計(jì)22個(gè)項(xiàng)目將一共推出17500套。從別墅供應(yīng)分析，下半年新推出別墅項(xiàng)目不多，而在售別墅項(xiàng)目的新推產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)供應(yīng)的主力。 17500套（還不包括新開別墅盤）5年要消化掉，這意味著每年要消化3000多套。同時(shí)，

2、按照以往的銷售情況看，一個(gè)銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在150套，即使重慶市場(chǎng)每年出現(xiàn)10個(gè)這樣的樓盤，消化1500套，那么每年也還有1500多套空置。事實(shí)上，個(gè)別別墅盤，一年僅售10余套。未來別墅競(jìng)爭(zhēng)有多激烈由此可見一斑。 投放地段北部新區(qū)漸成熱土 目前從區(qū)域的角度而言，主要分布在以下幾大板塊： 一是北部新區(qū)板塊，目前的主要項(xiàng)目有大川水岸、藍(lán)湖郡、棕櫚泉、比華利、青河灣、佰富高爾夫別墅等。 二是北碚板塊，主要項(xiàng)目有中安翡翠湖、水天花園鷺島和沙坪壩的美茵河谷等。 三是南岸板塊，主要項(xiàng)目有天池林海、高山流水、長(zhǎng)青湖別墅等。從在售項(xiàng)目分布區(qū)域看，渝北、北碚、南山、含谷都有別墅項(xiàng)

3、目在售，還沒有形成一個(gè)明顯的別墅集中供應(yīng)區(qū)。 相比之下，北部新區(qū)逐漸成為重慶別墅市場(chǎng)的熱土。 受地勢(shì)較為平坦的優(yōu)勢(shì)和政府戰(zhàn)略規(guī)劃的支持，北部新區(qū)成為重慶市別墅市場(chǎng)的重要熱土。金開大道沿線，一個(gè)總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。龍湖、金科、保利、棕櫚泉等八家開發(fā)商將共舞北部新區(qū)，總體量超過600萬方（含大量別墅），估計(jì)在5年內(nèi)全部推出。 產(chǎn)品細(xì)分中高檔別墅為主流 從在售項(xiàng)目檔次分析，高、中、低檔別墅數(shù)均有銷售。供應(yīng)量中高檔別墅為最，經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量相對(duì)有限。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項(xiàng)目主要分為以下幾類： 頂級(jí)別墅總價(jià)在260萬以上，單價(jià)在7000元/平方

4、米以上的獨(dú)立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍(lán)湖郡獨(dú)立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。這類別墅市場(chǎng)有效需求有限，但銷售情況不錯(cuò)。 中高檔別墅總價(jià)在120-260萬，單價(jià)在于4500-7000元/平方米的獨(dú)立別墅或連排別墅。此類項(xiàng)目有獨(dú)特、稀有的景觀資源做支撐，項(xiàng)目自身環(huán)境配置好、戶型合理，走勢(shì)看好。如龍湖藍(lán)湖郡的連排別墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分別墅等。 經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)在3800至4500元/平方米，總房款在80萬至120萬之間如青河灣別墅、華立天地豪園、天龍部分別墅等。 4如果按別墅對(duì)外部景觀資源的稀缺性作為劃分的依據(jù)，重慶市目前的別墅又可分為以下類： 湖景別墅 依湖

5、而建，以中大型天然湖泊作為項(xiàng)目自然資源。如龍湖藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。 江景別墅 主要以長(zhǎng)江、嘉陵江為主要資源，如大川水岸。 山地別墅 主要以山景為項(xiàng)目的外部資源，如天池林海等。 高爾夫別墅 依靠與高爾夫球場(chǎng)的聯(lián)合開發(fā)，享受高爾夫球場(chǎng)的資源。目前有佰富高爾夫別墅、保利高爾夫別墅。 無外景別墅 依靠產(chǎn)品自身的規(guī)劃、品質(zhì)、設(shè)計(jì)差異化優(yōu)勢(shì)取勝。主要有比華利豪園、金科中華坊。 5別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)新趨勢(shì) 趨勢(shì)1：產(chǎn)品從早期的單一的外部借景開始向規(guī)模、產(chǎn)品綜合質(zhì)數(shù)取勝。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺

6、乏品質(zhì)。進(jìn)入2002年以來，以龍湖香樟林別墅為代表，重慶別墅產(chǎn)品開始依靠規(guī)模與綜合質(zhì)數(shù)取勝。目前龍湖藍(lán)湖郡、棕櫚泉、天池林海為代表的千畝大盤將相繼推出，整體規(guī)模的優(yōu)勢(shì)毫無疑問將促進(jìn)項(xiàng)目配套、環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃方面的優(yōu)化。比如藍(lán)湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場(chǎng)的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。 趨勢(shì)2：經(jīng)濟(jì)型別墅將大行其道。從別墅市場(chǎng)的發(fā)展情況看，經(jīng)濟(jì)型-中高級(jí)別墅放量將大幅增加，代表性的項(xiàng)目有青河灣、大川水岸、天龍別墅等，這類別墅主要以連排形式出現(xiàn)，其建筑面積集中在200至300平米之間，總價(jià)以80至120萬為主，介于獨(dú)立別墅與花園

7、洋房之間，經(jīng)濟(jì)型別墅將是未來幾年重慶別墅市場(chǎng)供應(yīng)的重角。 趨勢(shì)3：高爾夫球場(chǎng)開始成為頂級(jí)別墅的砝碼。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場(chǎng)開發(fā)的項(xiàng)目有佰富高爾夫別墅。號(hào)稱貴族運(yùn)動(dòng)的高爾夫，將是目前至下一階段重慶市頂級(jí)別墅的標(biāo)志。重慶金字塔尖的貴族們，在習(xí)慣了山水熏陶以后，將追求更為高尚和更能體現(xiàn)身份的高爾夫運(yùn)動(dòng)。 6別墅消費(fèi)主力- 私營(yíng)業(yè)主 不論別墅檔次高低，其主力目標(biāo)客戶多為私營(yíng)企業(yè)主。特別是高檔別墅和中檔別墅私營(yíng)企業(yè)主是最主要的消費(fèi)群體。此外一些雙知階層，如大學(xué)教授、高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員、金融界人士也成為中高檔別墅的重要消費(fèi)群，這部分消費(fèi)者更重視環(huán)境與品質(zhì)，自然條件較好的別墅項(xiàng)目是他們置業(yè)首選。在

8、別墅消費(fèi)人群中還出現(xiàn)一種低齡化的趨向，二十來歲就成為別墅業(yè)主的也不在少數(shù)。 順馳·美蘭溪谷1項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于新規(guī)劃的寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)的西北部，緊臨新鎮(zhèn)規(guī)劃的核心風(fēng)貌區(qū)和教育配套集中區(qū)域2、宗地現(xiàn)狀四至范圍：東至撫遠(yuǎn)路；南至美丹路、學(xué)苑路；西至羅迎路；北至規(guī)劃路。地塊方正，目前基本平整，區(qū)內(nèi)主要道路在拓寬修建中。 3、 規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積：212467.8平方米；凈用地面積：207140平方米；容積率：1.2；建筑面積：254926平方米；建筑密度：25%，建筑限高20米1.3 交通寶山區(qū)對(duì)外交通骨架規(guī)劃為“四縱二橫三線”：“四縱”即逸仙路高架、江楊路、

9、蘊(yùn)川路、滬太路； “二橫”即外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線；“三線”即地鐵一號(hào)線、明珠三號(hào)線延伸以及軌道7號(hào)線。羅店位于寶山西面，距人民廣場(chǎng)28公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)車行30分鐘，羅店鎮(zhèn)與羅南鎮(zhèn)合并以后，成為寶山最大的鎮(zhèn)，面積達(dá)50平方公里。經(jīng)濟(jì)羅店鎮(zhèn)是寶山產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)銷售產(chǎn)值占全區(qū)的20%。2.4 羅店新鎮(zhèn)規(guī)劃依據(jù)瑞典SWECO集團(tuán)等設(shè)計(jì)的規(guī)劃，建成具有典型北歐城鎮(zhèn)居住、交通和環(huán)境特色的現(xiàn)代化生態(tài)新鎮(zhèn)；羅店新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里，1.2平方公里北歐核心風(fēng)貌區(qū)，規(guī)劃人口3萬人。新鎮(zhèn)內(nèi)建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校（上海財(cái)經(jīng)大學(xué)浦江學(xué)院）、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。居住區(qū)分為現(xiàn)代城、花園城和生態(tài)

10、城，以25層公寓、聯(lián)排或獨(dú)立別墅為主。3.4平方公里的生態(tài)林區(qū)，建設(shè)一個(gè)集森林、湖泊、山坡等特色風(fēng)貌的生態(tài)居住區(qū)、五星級(jí)賓館和會(huì)所。2.5 羅店新鎮(zhèn)開發(fā)現(xiàn)狀公建配套：羅店新鎮(zhèn)核心風(fēng)貌區(qū)包括會(huì)議中心、3萬平米的商業(yè)街、美蘭湖在內(nèi)的公建配套已基本建設(shè)完畢，高爾夫會(huì)館、高爾夫球場(chǎng)南18洞已建成。整個(gè)羅店新鎮(zhèn)將于3年內(nèi)基本建成。結(jié)論寶山區(qū)政府開發(fā)羅店新鎮(zhèn)的舉措十分堅(jiān)決，新鎮(zhèn)規(guī)劃良好,啟動(dòng)速度快，實(shí)施力度大。隨著后期招商和人口導(dǎo)入力度不斷加大，市場(chǎng)前景樂觀。 三、市場(chǎng)分析（二）羅店市場(chǎng)分析1 、參照市場(chǎng)的界定及分析羅店以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，目前，羅店新鎮(zhèn)核心風(fēng)貌區(qū)包括會(huì)議中心、商業(yè)街、美蘭湖

11、在內(nèi)的公建配套已建設(shè)完畢，高爾夫會(huì)館、高爾夫球場(chǎng)南18洞也基本建成。羅店鎮(zhèn)商品房上市最早時(shí)間將05年年中。因此，我們選取了附近幾個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行參考分析，包括有西城、顧村、上大、月浦板塊。個(gè)案基本情況：地區(qū) 項(xiàng)目 位置 開發(fā)商 規(guī)模 建筑形態(tài) 容積率 均價(jià) 主力面積 開盤時(shí)間 銷售狀況西城區(qū) 四季花城 江楊北路1185號(hào) 萬科 17萬 多層 1.07 6000（毛坯）6900（精裝） 二房98M2 三房125-131M2 2003年3月 已開盤21萬方已售罄 康橋水都 天馨花園對(duì)面 康橋 17.8萬 多層、小高層 1 6300元 二房：90M2 三房：120M2 04年45月 04年共推10萬方。已

12、售95月浦 翡翠園 綏化路265弄 月浦房地產(chǎn) 2萬 多層 1.4 5500元 二房：100M2 三房：120M2 2004年12月 / 寶蓮湖景園 綏化路260弄 月浦房地產(chǎn) 7.4萬 小高層 1.8 6000元 三房120-130M2 2003年10月 90%上大 經(jīng)緯城市綠洲 滬太路 經(jīng)緯置地 100萬 多層、小高層 1.01 6300 二房：100 M2三房：120 M2 2004年12月 一期2萬平方售完產(chǎn)品分析以多層項(xiàng)目為主，產(chǎn)品品質(zhì)偏低。知名開發(fā)商（如萬科、康橋）的進(jìn)入提升了區(qū)域市場(chǎng)的知名度。目前，區(qū)域市場(chǎng)仍以普通住宅的平層房型為主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“緊湊性

13、”為主，二房主打面積控制在100平方以下，三房主打面積控制在120平方左右。價(jià)格分析寶山區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域特征非常明顯，各板塊依托發(fā)展的對(duì)象不同，相互間價(jià)格差異較大。西城、上大板塊在整體規(guī)劃、環(huán)境、配套等方面綜合素質(zhì)較高，區(qū)域價(jià)值逐漸提升。各板塊市場(chǎng)價(jià)格分析如下：區(qū)域 目前 05年預(yù)期 備注城西區(qū) 5800-6300 7500左右 04年1-12月份區(qū)域價(jià)格月漲幅在11.2，05年預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅會(huì)有所放緩，月漲幅大約在0.6-0.8之間月浦 55005800 6800左右 顧村 58006000 7000左右 上大 58006300 7500左右 客源分析04年以前區(qū)域內(nèi)部客源占絕對(duì)主導(dǎo)。受規(guī)劃及

14、軌道交通利好影響，04年統(tǒng)計(jì)分析市區(qū)客源比例迅速放大，達(dá)到了3-4成，市場(chǎng)認(rèn)可度大幅提升。作為上海北部重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，市區(qū)人口導(dǎo)入力度會(huì)進(jìn)一步加大，未來2-3年市區(qū)客源比例還會(huì)持續(xù)攀升。區(qū)域客源具有以下特征：年齡：以30-45歲的中、青年為主。職業(yè)：以在寶山各企事業(yè)單位工作的職員、市區(qū)工薪階層動(dòng),遷遷入人口，此外還包括一些當(dāng)?shù)馗纳凭幼…h(huán)境的農(nóng)民。購房用途：當(dāng)?shù)乜驮春褪袇^(qū)導(dǎo)入人口以自住為主，少量投資客以區(qū)外客源為主。2、 羅店與各參照區(qū)域市場(chǎng)的比較分析羅店VS顧村指標(biāo) 顧村 羅店地段 鄰近外環(huán)線 寶山北郊，地段較偏市場(chǎng)影響力 較大 無知名樓盤，市場(chǎng)接受度低配套設(shè)施 小學(xué)、中學(xué)、公園、商業(yè) 3萬平米

15、商業(yè)中心建成，處在招商中交通條件 滬太路、外環(huán)線交通主干道、明年年中新開通兩條公交線路直到基地 主要依賴滬太路，交通條件較差區(qū)域規(guī)劃 規(guī)劃合理、完善，中低價(jià)“四高”示范居住區(qū) 規(guī)劃前景看好環(huán)境 周邊環(huán)境不成熟 新鎮(zhèn)環(huán)境較好綜合評(píng)價(jià) 顧村的地段、交通優(yōu)于羅店，羅店新鎮(zhèn)在規(guī)劃及環(huán)境方面占優(yōu)。綜合比較顧村一定程度占優(yōu)。羅店VS月浦指標(biāo) 月浦 羅店地段 靠近寶鋼 寶山北郊，地段較偏市場(chǎng)影響力 寶冶、寶鋼客戶比較認(rèn)可 無知名樓盤，市場(chǎng)接受度低配套設(shè)施 生活、商業(yè)配套設(shè)施比較齊全 3萬平米商業(yè)中心建成，處在招商中交通條件 公交線路眾多 主要依賴滬太路，交通條件較差區(qū)域規(guī)劃 沒有完善的規(guī)劃 規(guī)劃前景看好環(huán)境

16、 周邊環(huán)境成熟 新鎮(zhèn)環(huán)境較好綜合評(píng)價(jià) 月浦與羅店距離較近，但更接近寶鋼、寶冶，具有產(chǎn)業(yè)支撐，配套方面比羅店完善；相對(duì)羅店市場(chǎng)，月浦略微占優(yōu)，但月浦市場(chǎng)未來放量不大。結(jié)論：羅店新鎮(zhèn)在整體規(guī)劃、環(huán)境等方面起點(diǎn)較高，為提升區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值起到了非常積極的作用，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)具備了較好的平臺(tái)。同時(shí)，羅店在綜合素質(zhì)上要稍遜于附近區(qū)域，尤其是發(fā)展迅速的西城、上大板塊，市場(chǎng)價(jià)值同附近區(qū)域比較仍有一定差距。考慮到羅店屬于新鎮(zhèn)開發(fā)，首批物業(yè)宜低價(jià)入市， 快速銷售，迅速匯聚人氣，并支持后期開發(fā)。3、 羅店市場(chǎng)預(yù)判3.1 價(jià)格預(yù)判通過羅店與周邊參照市場(chǎng)的對(duì)比分析，我們對(duì)羅店05-06年市場(chǎng)價(jià)值做如下預(yù)判：羅店市場(chǎng)

17、價(jià)值將低于周邊區(qū)域，我們判斷羅店市場(chǎng)單價(jià)低于顧村、西城、上大板塊700-1000元時(shí)，能有一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保證羅店市場(chǎng)的順利啟動(dòng)，我們判斷顧村、西城、上大板塊05-06年市場(chǎng)單價(jià)在7000-7500元左右。因此，預(yù)計(jì)羅店05-06年市場(chǎng)價(jià)值預(yù)計(jì)在6000-6800元/平米左右3.2 供需預(yù)判供應(yīng)：羅店新鎮(zhèn)2003年已出讓的三塊土地均為別墅用地，容積率0.5。2004年將推出的土地，即本項(xiàng)目地塊。因此，新鎮(zhèn)內(nèi)部市場(chǎng)并無直接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)，主要來自于附近區(qū)域市場(chǎng)，包括西城區(qū)、顧村以及上大、月浦。預(yù)計(jì)以上三個(gè)區(qū)域總供應(yīng)量預(yù)計(jì)為179萬平米左右。2005年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量供應(yīng)地區(qū)

18、供應(yīng)量（平米）西城區(qū) 912900顧村 300000上大 400000月浦 150000總計(jì) 17929004、結(jié)論綜合供求兩方面分析，2005年區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，雖然，羅店市場(chǎng)面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但良好的市場(chǎng)環(huán)境、大量的市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目快速銷售形成有力支撐，前景看好！四、項(xiàng)目分析2、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“三城九鎮(zhèn)”作為市政府主導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項(xiàng)目未來的發(fā)展前景是較好的。羅店新鎮(zhèn)的建設(shè)改善了區(qū)域環(huán)境，完成了先期商業(yè)配套的建設(shè)，為區(qū)域高起點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)打下了基礎(chǔ)。原在羅店和羅南境內(nèi)的許多工廠企業(yè)，在新鎮(zhèn)建設(shè)開始后將陸續(xù)遷出羅店鎮(zhèn)的轄區(qū)，使新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)自然

19、環(huán)境有逐漸改善的趨勢(shì)，同時(shí)，地塊東側(cè)高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)也使項(xiàng)目所處環(huán)境有所改善。羅店鎮(zhèn)作為一個(gè)老鎮(zhèn)，有一定的人文積淀，原有“金羅店”之稱。項(xiàng)目劣勢(shì)目前，羅店新鎮(zhèn)的配套設(shè)施還不完善，商業(yè)配套在招商過程中；區(qū)域周邊公共交通條件較差，與市中心及其他成熟居住區(qū)域車行距離較遠(yuǎn)，對(duì)臨近區(qū)域的客源的導(dǎo)入有相當(dāng)大的抗性；項(xiàng)目機(jī)會(huì)到2020年，按市政府的規(guī)劃，將有100萬市中心的居民遷出，對(duì)項(xiàng)目而言，在近幾年中，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的逐步成熟將在一定程度上提高區(qū)域的市場(chǎng)容量，引致大量需求；羅店對(duì)外交通主干道滬太路為一級(jí)公路，南北貫穿寶山全境，連接內(nèi)外環(huán)線，規(guī)劃到明年年中完成道路拓寬為六車道，并將限制和分流重型車輛對(duì)交通的影響

20、。這將在一定程度上吸引更多的注意力；隨著上海其他區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，市中心及其他區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格漸次上漲，投資機(jī)會(huì)減少，價(jià)格優(yōu)勢(shì)為羅店項(xiàng)目提供了了增殖空間和投資潛力；羅店當(dāng)?shù)厝狈Ω咂焚|(zhì)的住宅產(chǎn)品和類似的置業(yè)目標(biāo)；4、 項(xiàng)目定位 考慮到羅店本身較高起點(diǎn)的市場(chǎng)定位，結(jié)合本公司打造品牌以及容積率的考慮，將本案定位于中高檔精品多層社區(qū)本案將以精品多層公寓為主，其中有少量多層電梯房來，同時(shí)安排少量疊加，提升產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品類型 面積（平米） 所占比例（）多層公寓（6層） 203942 80疊加 （5層） 43338 17配套商業(yè)（含會(huì)所） 6373 2.5其他 1273 0.5會(huì)所功能定位：會(huì)所功能主

21、要以滿足小區(qū)內(nèi)居民為目的，設(shè)有：洗衣房： 80平米左右 健身中心： 200平米左右棋牌室： 400平米左右，約2030間，單包間的形式小超市： 50平米左右 美容美發(fā)： 80平米左右辦公室： 80平米左右 物業(yè)用房： 80平米左右價(jià)格定位：定價(jià)依據(jù)之一：目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研，客戶預(yù)期調(diào)查中，目標(biāo)客戶群一致認(rèn)為羅店區(qū)域的房產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格會(huì)比較便宜，考慮到羅店未來規(guī)劃并未被被訪者充分了解，以及訪問區(qū)域的市場(chǎng)情況，市場(chǎng)能接受的羅店區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格比寶山其他成熟區(qū)域的平均價(jià)格差會(huì)在7001000元/平方左右。目前附近幾個(gè)較為成熟的市場(chǎng)，多層房產(chǎn)均價(jià)在70007500元/平方，按此推斷，羅店新鎮(zhèn)的同類多層公寓產(chǎn)品，

22、實(shí)現(xiàn)62006700元/平方是有可能的。更高一級(jí)的物業(yè)產(chǎn)品選擇上，羅店的區(qū)域地級(jí)差并不明顯，而且其未來規(guī)劃的前景更被選擇別墅類物業(yè)的購房者所關(guān)注，在價(jià)格接受上并沒有明顯的抵觸。參考目前寶山市場(chǎng)上為數(shù)不多的別墅類物業(yè)銷售價(jià)格，可以實(shí)現(xiàn)8000元/平方的均價(jià)。定價(jià)依據(jù)之二：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較，市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期通過對(duì)寶山及羅店區(qū)域市場(chǎng)分析，我們判斷價(jià)格將是項(xiàng)目未來與寶山其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主要優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目也必須具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)才能在未來集中放量的市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)快速去化。在充分考慮到市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，前面競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較分析，預(yù)計(jì)羅店市場(chǎng)價(jià)值在60006500元/平米之間。定價(jià)依據(jù)之三：分期開發(fā)，提高項(xiàng)目綜合均價(jià)一

23、期10萬平米05年推出，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平米二期15.9萬平米06年推出，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)7400元/平米結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)的分析，我們擬定項(xiàng)目未來價(jià)格預(yù)期：一期：100000平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6500元/平米二期：103942平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)7000元/平米 43338平米疊加，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)8000元/平米 6373平米商業(yè)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)10000元/平米整體銷售均價(jià)約在：7045元/平米戶型配比：在整個(gè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)客戶選擇比較傾向于緊湊型經(jīng)濟(jì)型住宅，既能滿足功能上的需要，又不超過其經(jīng)濟(jì)承受能力。我們同時(shí)考慮到產(chǎn)品舒適度，花園洋房面積配比擬定為：房型面

24、積比例面積范圍（M2）戶型比例小二房20%809024.4大二房25%9510526小三房30%10512028.6大三房20%12013516.9四房5%1401604.1總計(jì)100%/100疊加面積配比擬定為：房型面積比例面積范圍（M2）戶型比例房型一45%16018047.5%房型二55%18020052.5%總計(jì)100%/100%5、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng) 目 控制指標(biāo) （元/） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 計(jì)算基數(shù) 總投資 （萬元） 一、土地及大配套費(fèi)TD 2,529.07 2,529.07 253,652.38 64,150.46 二、前期工程費(fèi)QQ 142.93 142.93 253,652.38 3,625.40 三、建安工程費(fèi)JA 1,17